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Microsoft Word - 2016-08-04-Ausschreibung Säuterich final.doc Rahmenplan Karlsruhe „Oberer Säuterich“ Ausschreibung  August 2016 Stadt Karlsruhe | Stadtplanungsamt Konkurrierendes städtebauliches Entwurfsverfahren Rahmenplan Karlsruhe – „Oberer Säuterich“ Konkurrierendes städtebauliches Entwurfsverfahren A Allgemeine Bedingungen, Verfahren 1. Auftraggeber ........................................................................................................ 1 2. Anlass und Zweck des Verfahrens ......................................................................... 1 3. Gegenstand und Art des konkurrierenden Entwurfsverfahrens .............................. 1 4. Teilnehmende Planungsbüros ................................................................................ 2 5. Jury ................................................................................................................. 3 6. Vorprüfung ........................................................................................................... 3 7. Leistungen ............................................................................................................ 4 8. Beurteilungskriterien ............................................................................................. 5 9. Unterlagen............................................................................................................ 5 10. Termine ................................................................................................................ 6 10.1 Rückfragen und Pflichtkolloquium ............................................................... 6 10.2 Abgabe ....................................................................................................... 6 10.3 Präsentation und Sitzung der Jury ................................................................ 7 11. Honorar ................................................................................................................ 7 12. Weitere Bearbeitung ............................................................................................. 8 B Aufgabe 1. Anlass und Ziel...................................................................................................... 9 2. Plangebiet und Umgebung ................................................................................... 9 2.1 Planungsrecht/Plangrundlagen ................................................................... 10 2.2 Vorgeschichte ............................................................................................ 13 2.3 Lage und Nutzungen ................................................................................. 13 2.4 Vorhandene Erschließung .......................................................................... 15 2.4.1 Straßennetz - motorisierter Individualverkehr (MIV) ........................... 15 2.4.2 ÖPNV ............................................................................................... 15 2.4.3 Radverkehr ....................................................................................... 16 2.5 (Natur)räumliche Gegebenheiten ............................................................... 16 2.6 Boden-, Natur- und Artenschutz ................................................................ 16 2.7 Unterirdische Infrastruktur ......................................................................... 16 Rahmenplan Karlsruhe – „Oberer Säuterich“ Konkurrierendes städtebauliches Entwurfsverfahren 3. Anforderungen ................................................................................................... 17 3.1. Sozialverträglichkeit ................................................................................... 17 3.2 Bauflächen ................................................................................................ 18 3.3 Nutzung /Baustruktur ................................................................................ 19 3.4 Soziale Struktur ......................................................................................... 19 3.5 Lärmschutz ................................................................................................ 20 3.6 Freiraum- und Landschaftsplanung ............................................................ 20 3.7 Wasserwirtschaft ....................................................................................... 21 3.8 Klimatische und energetische Aspekte ....................................................... 22 3.9 Artenschutz ............................................................................................... 24 3.10 Mobilitätskonzept und Erschließung .......................................................... 24 3.10.1 Straßennetz ................................................................................. 25 3.10.2 ÖPNV ........................................................................................... 26 3.10.3 Radverkehr .................................................................................. 26 3.10.4 Fußverkehr ................................................................................... 26 3.10.5 Ruhender Verkehr ........................................................................ 26 3.10.6 Verknüpfungsstellen .................................................................... 27 3.11 Unterirdische Infrastruktur ......................................................................... 27 3.12 Wirtschaftlichkeit ....................................................................................... 27 C Anhang Rahmenplan Karlsruhe – „Oberer Säuterich“ Konkurrierendes städtebauliches Entwurfsverfahren 1 A Allgemeine Bedingungen, Verfahren 1. Auftraggeber Auftraggeberin ist die Stadt Karlsruhe, vertreten durch das Stadtplanungsamt der Stadt Karlsruhe. Anschrift: Stadt Karlsruhe Stadtplanungsamt Lammstraße 7 D-76124 Karlsruhe http://www.karlsruhe.de Telefon: 0721 / 133-61 91 Fax: 0721 / 133-61 09 e-mail: stpla@karlsruhe.de Ansprechpartnerin: Andrea Thielemann 2. Anlass und Zweck des Verfahrens Die Stadt Karlsruhe ist ein attraktiver Wohnstandort, für den auch künftig eine steigende Einwohnerzahl prognostiziert wird. Zur Erweiterung des Angebotes auf dem Wohnungs- markt soll in den Gewannen „Oberer Säuterich“ und „Hinteräcker“ neuer Wohnraum in verschiedenen Wohnformen vom Einzelhaus bis zum Mehrfamilienhaus, bevorzugt in verdichteter Bauweise, entstehen und am südlichen Ortsrand von Durlach-Aue den Ab- schluss zur B3 bilden. Ziel des Verfahrens ist es, für den neuen Wohnraum in Durlach-Aue ein breites Angebot an Wohnformen und Wohnungen – auch bezahlbarem Wohnungsbau – zu schaffen. Für das Gebiet gilt es eine sinnvolle innere Erschließung zu erarbeiten und naturräumli- che Gegebenheiten, die eine Regenwasserkonzeption und die Verlagerung der im Gebiet vorkommenden Wechselkröte erfordern, in die Planung einzubeziehen. 3. Gegenstand und Art des konkurrierenden Entwurfsverfahrens Gegenstand des konkurrierenden Entwurfsverfahrens ist eine konzeptionelle städtebauli- che und gestalterische Planung für eine zukünftige Wohnbebauung auf einer bislang landwirtschaftlich genutzten Fläche am südlichen Ortsrand von Durlach-Aue (Plangebiet ca. 13,5 ha). Hierzu wird eine zukunftsweisende und nachhaltige städtebauliche Planung mit Freiraumplanung, Regenwasserkonzeption und innovativem Verkehrskonzept für ein neues Wohnquartier, das an bestehende Wohnbebauung angrenzt, gefordert. Dem konkurrierenden Entwurfsverfahren ist ein Bewerbungsverfahren vorgeschaltet. Un- ter den qualifizierten Bewerbenden werden 5 Teilnehmende ausgewählt (siehe Punkt 4). Das Verfahren ist nicht anonym. Die Entwürfe werden der Jury von den Teilnehmenden am Tag der Jurysitzung persönlich präsentiert (siehe Punkt 10.3). Die Jury legt eine Rang- folge der Arbeiten fest. Rahmenplan Karlsruhe – „Oberer Säuterich“ Konkurrierendes städtebauliches Entwurfsverfahren 2 4. Teilnehmende Planungsbüros Die Aufgabe erfordert die Auseinandersetzung mit städtebaulichen, architektonischen, freiraumplanerischen, verkehrlichen und wasserwirtschaftlichen Belangen. Teilnahmebe- rechtigt sind nur Planungsteams aus Stadtplanern oder Architekten mit Landschaftsarchi- tekten. Das Hinzuziehen von Verkehrsplanern und wasserwirtschaftlich ausgerichteten Ingenieursbüros, die fundierte Kenntnisse zu Regenwasserkonzeptionen nachweisen können, wird dringend empfohlen. Die Federführung liegt bei den Stadtplanern bzw. Architekten. Die Teams können in Ihrer Zusammensetzung im Verlauf des Verfahrens nicht verändert werden. Die Bewerbungsphase des konkurrierenden Entwurfsverfahrens lief vom 01.06.2016 bis zum 01.07.2016 und wurde in „wettbewerbe aktuell“ (06/2016, Erscheinungsdatum 01.06.2016) sowie den „Badischen Neuesten Nachrichten“ (Erscheinungsdatum 28.05.2016) und der Stadtzeitung (Erscheinungsdatum 27.05.2016) ausgeschrieben. Zudem wurde der Hinweis auf die Ausschreibung auf den Internetportalen von „compe- tionline“ (ab dem 23.05.2016) und „wettbewerbe aktuell“ (ab dem 02.06.2016) sowie auf der Internetseite der Stadt Karlsruhe (ab dem 23.05.2016) bekanntgegeben. Die eingegangenen Bewerbungen wurden von einem von der Jury unabhängigen Gre- mium anhand eines Punktesystems bewertet. Die Bewerber mussten folgende Nachwei- se erbringen:  Auflistung vergleichbarer städtebaulicher Planungen (max. 3 Punkte),  Projekt vergleichbarer Aufgabenstellung mit innovativen Wohnformen (max. 5 Punkte),  Projekt einer städtebaulichen Planung mit Anteil an Freiflächenplanung (max.5 Punkte),  Projekt mit innovativer Lösung für ein Mobilitäts-/Energiekonzept (max. 3 Punkte),  Projekt mit innovativer Lösung für ein wasserwirtschaftliches Konzept (max. 5 Punkte),  Wettbewerbserfolg (max. 2 Punkte). Unter den eingegangenen 19 Bewerbungen wurden folgende Teilnehmende ausgewählt bzw. gelost: 1. ARGE KHta-KH studio SARL und Tamandua GbR ARGE Lavaland & Treibhaus Ingenieurgesellschaft Prof. Dr. Sieker mbH Gertz Gutsche Rümenapp GbR 2. Machleidt GmbH-Städtebau, Stadtplanung SINAI Gesallschaft von Landschaftsarchitekten mbH SHP Ingenieure Performative Architektur 3. 711 Labor für urbane Orte und Prozesse Lohrberg Stadtlandschaftsarchitektur PartGmbH diem.baker GbR Verkehrsplanung Link 4. Humpert & Kösel-Humpert, freie Architekten & Stadtplaner Stadt Landschaft Plus Landschaftsarchitekten 5. K 9 Architekten GmbH Faktorgruen ModusConsult Karlsruhe Rahmenplan Karlsruhe – „Oberer Säuterich“ Konkurrierendes städtebauliches Entwurfsverfahren 3 5. Jury Die Jury setzt sich wie folgt zusammen und ist vor der endgültigen Abfassung dieser Auslobung gehört worden: Fachjuroren (Gesamtzahl sieben Personen) - Prof. Gerd Gassmann, Architekt, Karlsruhe - Werner Gerhardt, Stadtplaner und Architekt, Karlsruhe - Prof. Sigurd K. Henne, Landschaftsarchitekt, Bruchsal - Prof. Dr. Anke Karmann-Woessner, Leiterin Stadtplanungsamt Karlsruhe - Anne Sick, Leiterin des Amtes für Hochbau und Gebäudewirtschaft Karlsruhe - Prof. Dr. Peter Vortisch, Verkehrsplaner, Karlsruhe - Klaus Weindel, Stellvertretender Leiter Gartenbauamt Karlsruhe Stellvertretende Fachjuroren (Gesamtzahl drei Personen) - Georg Gerardi, Stadtplaner und Architekt, Stadtplanungsamt Karlsruhe - Thomas Henz, Landschaftsarchitekt, Gartenbauamt Karlsruhe - Ulrich Wagner, Verkehrsplaner Stadtplanungsamt Karlsruhe Sachjuroren (Gesamtzahl sechs Personen) - Alexandra Ries, Ortsvorsteherin Durlach - Dirk Müller, Ortschaftsrat CDU - Hildegund Brandenburg, Ortschaftsrätin Grüne - Stefan Volz, Ortschaftsrat SPD - Petra Stutz, Ortschaftsrätin FW - Dr. Horst Dilger, Ortschaftsrat (ehem.) FDP Stellvertretende Sachjuroren (Gesamtzahl sechs Personen) - Jörg Köster, stellv. Ortsvorsteher Durlach - Klaus Scheuermann, Ortschaftsrat CDU - Ralf Köster, Ortschaftsrat Grüne - Iris Holstein, Ortschaftsrätin SPD - Jürgen Wenzel, Ortschaftsrat FW - Dr. Angelika Fink-Sontag, Ortschaftsrätin FDP Sach- und Fachverständige Beraterinnen und Berater ohne Stimmrecht - Martin Stengel, Arbeitsgemeinschaft Auer Vereine und Kirchengemeinden - Christian Sturm, 1. Vorsitzender Bürgergemeinschaft Durlach und Aue 6. Vorprüfung Die Vorprüfung wird die abgegebenen Planungen insbesondere auf die im Aufgabenteil beschriebenen Anforderungen hin überprüfen. Sie erfolgt unter Federführung des Stadt- planungsamtes durch: – Andrea Thielemann, N.N., Stadtplanungsamt – Hans-Volker Müller, Gartenbauamt – Johannes Niederstraßer, Umweltamt – Albrecht Dörr, Tiefbauamt – Stadtentwässerung, N.N., Tiefbauamt – Straßenwesen Die Auftraggeberin behält sich vor, weitere sach- und fachverständige Berater und Vor- prüfer zu benennen. Rahmenplan Karlsruhe – „Oberer Säuterich“ Konkurrierendes städtebauliches Entwurfsverfahren 4 7. Leistungen Es werden nachfolgende Leistungen verlangt: (Die Art der Darstellung ist grundsätzlich frei wählbar, das Format der Ergebnispläne ist jedoch auf maximal 2 DIN A0 Pläne im Querformat festgelegt.)  1 Gesamtplan M 1:2.500 Darstellung - der Baustruktur, insbesondere in Verbindung mit den angrenzenden Quartieren  Piktogramme Darstellung - der Siedlungsbereiche und landschaftsräum- lichen Einbindung - der Erschließungsstruktur - des Regenwasser- bzw. Versickerungskon- zepts (Multifunktionale Flächennutzung im Sinne von Regenwasserspeicherung) mit er- läuternden Skizzen  1 Lageplan M 1:1.000 Darstellung - der Bebauungsstruktur und Anzahl der Voll- geschosse - der Grünflächen mit Gestaltungshinweisen - des Fuß- und Radverkehrsnetzes und dessen Ausgestaltung mit ruhendem Verkehr  1 Lageplan M 1:500 Darstellung eines Teilbereichs (Größe ca. 1 ha), der innerhalb der im FNP dargestellten Wohn- baufläche liegt – konzeptabhängig wählbar: - Entwicklung von baulichen Prototypen und schematischen Darstellung von Grundrissen und Schnitten - Freiflächen- / Wohnumfeldgestaltung - Unterbringung von Stellplätzen  1 Querschnitt M 1:500 mit Anschluss an die Bestandsbebauung  1 Modell M 1:500 auf der überlassenen Grundplatte  mindestens 1 Visualisierung Darstellung frei wählbar, gerne Skizzenform räumliche Ausformung: - zentraler Entwurfsbereich  Erläuterungen max. 2 DIN A4-Seiten - Entwurfsidee, - gestalterische Zielsetzungen, - funktionale Lösungsansätze, - wasserwirtschaftliches Konzept oder - andere wichtige Entwurfsaspekte. Erläuternde Skizzen, Zeichnungen sind ge- wünscht und können auch in den Plänen darge- stellt werden. Die genannten Leistungen müssen in einer Ausfertigung für die Jurysitzung und in einer Ausfertigung für die Vorprüfung eingereicht werden. Zudem sind die Pläne auf DIN A3 verkleinert abzugeben. Darüber hinaus sind folgende digitale Daten einzureichen: Rahmenplan Karlsruhe – „Oberer Säuterich“ Konkurrierendes städtebauliches Entwurfsverfahren 5 Zusätzlicher Plan für Berechnun- gen der Vorprüfung schwarz/weiß dwg-Format Berechnungs- und Flächenplan Angabe der Geschossigkeit Grobe Vermaßung der Baukörper Maße der Straßen und öffentlichen Räume Angabe der Bruttobaufläche, der Flächen der Straßen und Wege, der öffentlichen Grün/Freiflächen  Formblatt für die Berechnung Vgl. Anlage C, Punkt 8  CD-Rom Alle Pläne sind auf einer CD-Rom im jpg-Format (Auflösung 300 dpi) und pdf-Format (in Vektor- grafik) abzugeben.  Verfassererklärung  Einverständniserklärung Erklärung der Teilnehmenden (bevollmächtigte Vertretung) entsprechend des ausgegebenen Vordrucks (vgl. Anlage C, Punkt 10). Einverständniserklärung, die eine Bereitstellung der Arbeiten im Internet zusagt.  Präsentation als PPP-Datei oder PDF-Datei Vorstellung der eigenen Arbeit am Tag der Jury- sitzung. Die Präsentation muss dem Stadtplanungsamt vor Jurysitzung (siehe Punkt 10 Termine) vorlie- gen, da ansonsten nicht gewährleistet werden kann, dass die Präsentation einwandfrei und oh- ne Verzögerungen vor Ort läuft. 8. Beurteilungskriterien - Städtebauliche und landschaftsplanerische Leitidee - Städtebauliche und freiräumliche Qualität, Qualität der öffentlichen Räume - Konzeption und Qualität der angebotenen Wohnformen - Ökologische Einbindung unter klimatologischen Aspekten, der Umweltverträglich- keit sowie dem Übergang zum Grünraum - Einbindung eines wasserwirtschaftlichen Konzeptes in die städtebauliche Pla- nung/Freiraumplanung unter Gesichtspunkten der Flächenökonomie und der multi- funktionalen Flächennutzung - Mobilitätskonzept, innovative Ansätze - Wirtschaftlichkeit, Flächenökonomie Die Jury behält sich vor, die einzelnen Kriterien zu präzisieren und zu gewichten. 9. Unterlagen Die Unterlagen bestehen aus dem vollständigen Ausschreibungstext (Teil A und B) sowie den unter Teil C aufgeführten Anlagen. Voraussetzung für den Erhalt der für die Bearbeitung des Verfahrens ebenfalls notwen- digen Anlagen (Teil C der Ausschreibung) ist, dass von den Teilnehmenden zuvor eine Datenschutzerklärung unterschrieben wird. Das Datenschutzformular wird den Teil- nehmenden vor Ausgabe der Anlagen (Teil C der Ausschreibung) per Mail zugesandt. Rahmenplan Karlsruhe – „Oberer Säuterich“ Konkurrierendes städtebauliches Entwurfsverfahren 6 Das Formular ist dann ausgefüllt und unterzeichnet per Fax oder E-Mail an die Auftrag- geberin bis spätestens 30.08.2016 zu senden: Fax an 0721-1336109, E-Mail an andrea.thielemann@stpla.karlsruhe.de. Wenn das Formular der Auftraggeberin vorliegt, sind die Anlagen (Teil C der Ausschrei- bung) erhältlich und werden in Form einer DVD an die Teilnehmenden (bevollmächtigte Vertreter) gemäß Zeitplan verschickt. 10. Termine - Juryvorbesprechung 18.07.2016 - Digitaler Versand/Bereitstellen der Unterlagen ab 36. KW - Pflichtkolloquium (mit Ausgabe Modellplatte) 19.09.2016 - Ausgabe der Modellplatte 19.09.2016 - Abgabe der Arbeiten 28.10.2016 - Abgabe des Modells 10.11.2016 - Abgabe der Präsentation 08.12.2016 - Jurysitzung 12.12.2016 - Ausstellung der Arbeiten ab 50. KW 10.1 Rückfragen und Pflichtkolloquium Die Rückfragen werden allein im Rahmen des Pflichtkolloquiums am 19.09.2016 be- antwortet. Das Kolloquium findet um 14.00 Uhr im Bürgersaal des Rathauses Dur- lach, Pfinztalstraße 33, statt. Jurorinnen und Juroren, Teilnehmende, Beraterinnen und Berater werden dazu eingeladen. Um 12.00 Uhr ist eine Ortsbesichtigung geplant. Treffpunkt ist die Haltestelle Steiermärker Straße, Tramlinie 2. Die Teilnahme am Kolloquium um 14.00 Uhr ist verpflichtend. Die Einlegeplatten für das Modell werden hier ausgegeben. Das Ergebnisprotokoll wird an alle Teilnehmenden bis voraussichtlich 26.09.2016 per E- Mail verschickt und ist Bestandteil der Ausschreibung. 10.2 Abgabe Planabgabe Abgabetermin ist Freitag, der 28.10.2016. Bis 16.00 Uhr sind die entsprechenden Unterlagen abzugeben beim: Stadtplanungsamt, Bereich Stadtbild, Karl-Friedrich-Str. 14-18, 76133 Karlsruhe (Vorderhaus, 3. OG, Zimmer 3.5) Für Arbeiten, die von einem Kurierdienst abgegeben werden, ist die o. g. Adresse zu verwenden. Eine Empfangsbestätigung wird ausgestellt. Rahmenplan Karlsruhe – „Oberer Säuterich“ Konkurrierendes städtebauliches Entwurfsverfahren 7 Für Arbeiten, die per Post aufgegeben werden, ist nachfolgende Adresse anzugeben. Es ist ebenfalls zu gewährleisten, dass die Arbeiten am Abgabetermin bis 16.00 Uhr beim Stadtplanungsamt vorliegen. Längere Postwege sind einzukalkulieren. Stadtplanungsamt Karlsruhe: „Oberer Säuterich“ Stadt Karlsruhe, Stadtplanungsamt Lammstraße 7 76124 Karlsruhe Modellabgabe Abgabetermin ist der 10.11.2016. Bis spätestens 16.00 Uhr müssen die Modelle beim Stadtplanungsamt abgegeben werden. Es gelten die zuvor genannten Adressen. 10.3 Präsentation und Sitzung der Jury Am 12.12.2016, ab 9.30 Uhr, werden die Arbeiten von den Bearbeitern der Jury vorge- stellt. Die Sitzung findet im Bürgersaal im Rathaus Durlach, Pfinztalstraße 33, statt. Da- nach werden die Juroren in einer internen Sitzung eine Empfehlung zur Umsetzung einer der Arbeiten aussprechen. Die Reihenfolge der Präsentation ist wie folgt vorgesehen: 930 Uhr Humpert & Kösel-Humpert, freie Architekten & Stadtplaner, Karlsruhe 1015 Uhr 711 Labor für urbane Orte und Prozesse, Stuttgart 1100 Uhr K 9 Architekten GmbH, Freiburg 1145 Uhr Machleidt GmbH-Städtebau, Stadtplanung, Berlin 1230 Uhr ARGE KHta-KH studio SARL und Tamandua GbR, Berlin 11. Honorar Die Teilnahme an dem konkurrierenden Entwurfsverfahren wird als Pauschalhonorar ver- gütet: Honorar: 8.500,- Euro pro Planungsteam, inklusive Mehrwertsteuer Mit diesem Honorar sind sämtliche Leistungen abgedeckt. Auswärtige Büros erhalten die Reisekosten erstattet. Das Büro, das mit dem 1. Rang ausgezeichnet wird, erhält eine weitere Vergü- tung von 1.500,- Euro (inkl. MwSt.) Rahmenplan Karlsruhe – „Oberer Säuterich“ Konkurrierendes städtebauliches Entwurfsverfahren 8 12. Weitere Bearbeitung Die Auftraggeberin wird ein Planungsteam unter Würdigung der Empfehlung der Jury mit der Erstellung des Rahmenplans beauftragen, sofern kein wichtiger Grund einer Be- auftragung entgegensteht. Die Beauftragung erfolgt auf der Grundlage des städtebauli- chen Entwurfs als besondere Leistung in der Flächenplanung (Anlage 9 HOAI 2013, Merkblatt Nr. 51 der Architektenkammer Baden-Württemberg). Im Falle einer weiteren Bearbeitung werden durch das konkurrierende Entwurfsverfahren erbrachte Leistungen bis zur Höhe des genannten Honorars nicht erneut vergütet, wenn das Ergebnis des Verfahrens in seinen wesentlichen Teilen unverändert der weiteren Be- arbeitung zugrunde gelegt wird. Die Arbeiten gehen in das Eigentum der Auftraggeberin über. Das Urheberrecht bleibt bei den Verfassern. Rahmenplan Karlsruhe – „Oberer Säuterich“ Konkurrierendes städtebauliches Entwurfsverfahren 9 B Aufgabe 1. Anlass und Ziel Karlsruhe gilt als attraktiver Wohnstandort und ist eine Stadt mit wachsender Einwoh- nerzahl. Das Angebot auf dem Wohnungsmarkt ist jedoch begrenzt und kann die Nach- frage kaum bedienen. Aufgabe der Stadtplanung ist es daher, Planungsrecht für Wohn- bauflächen zu schaffen und darüber hinaus neue Wohnbauflächen zu finden. Südlich von Durlach Aue, einem Stadtteil von Karlsruhe, bieten sich Flächen für eine neue Wohnbebauung in den Gewannen „Oberer Säuterich und Hinteräcker“ an. Hier sollen unterschiedliche Wohnformen entstehen - aufgrund des Wohnraummangels auch in verdichteter Bauweise - und Durlach-Aue einen neuen südlichen Ortsrand erhalten. Ziel des konkurrierenden städtebaulichen Verfahrens ist es, Planungen für ein Wohn- quartier zu erhalten, das sich durch eine hohe städtebauliche Qualität und ein gelunge- nes Zusammenspiel von baulichen und (frei)räumlichen Strukturen auszeichnet. Dabei gilt es insbesondere auszuloten, welche Bebauungsdichte verträglich ist, um dem Gleich- gewicht zwischen Bodenknappheit und Bevölkerungswachstum sowie zwischen Energie- effizienz und Wohnqualität gerecht zu werden. Das zukünftige Gebiet muss sich mit sei- ner Baudichte und –struktur in die benachbarte Bebauung und Landschaft einfügen. Es soll ein breites Angebot an Wohnungen, auch an bezahlbarem Wohnraum geschaffen werden. Dabei müssen die Aspekte  der Siedlungsentwicklung,  der Freiraumplanung,  des Artenschutzes,  der Wasserwirtschaft sowie  des Verkehrs beachtet und zu einem tragfähigen und innovativen Konzept vereint werden. Aus dem Entwicklungskonzept des Wohnquartiers soll ein Rahmenplan entstehen, der Grundlage für einen Bebauungsplanentwurf wird. 2. Plangebiet und Umgebung Das Plangebiet befindet sich samt Umgebung im Südosten von Karlsruhe und besteht aus den Gewannen „Oberer Säuterich und Hinteräcker“. Diese gehören zum Karlsruher Stadtteil Durlach-Aue und liegen am südlichen Rand des Stadtteils. Das Plangebiet mit einer Gesamtgröße von ca. 13,5 ha ist in zwei Bereiche gegliedert, eine ca. 6,5 ha große Fläche, die laut FNP und Regionalplan derzeit für die Wohnbebau- ung vorgesehen ist (siehe Punkt 2.1), und eine ca. 7 ha große Fläche, die Grünflächen (Ausgleichsflächen) beinhaltet, über die zusätzlich in Teilbereichen (im Nordwesten) aber auch über eine Erweiterung der Wohnbebauung nachgedacht werden soll (vgl. Punkt 3.2 und Anlage C, Punkt 1 Lagepläne, Geltungsbereich). Rahmenplan Karlsruhe – „Oberer Säuterich“ Konkurrierendes städtebauliches Entwurfsverfahren 10 Plangebiet 2.1 Planungsrecht/Plangrundlagen (vgl. Anlage C, Punkt 2) Im Regionalplan Mittlerer Oberrhein 2003 ist der gesamte Planungsbereich als „regi- onalplanerisch abgestimmter Bereich für Siedlungserweiterung“ festgelegt. Der südlich daran angrenzende Bereich bis zur B3 und zur Fiduciastraße ist als festgelegte „Grünzä- sur“ gänzlich von Bebauung freizuhalten. Im Westen des Gebietes verläuft ein regionaler Grünzug. Auszug aus dem Regionalplan Mittlerer Oberrhein Rahmenplan Karlsruhe – „Oberer Säuterich“ Konkurrierendes städtebauliches Entwurfsverfahren 11 Der gültige Flächennutzungsplan 2010 (FNP) des Nachbarschaftsverbandes Karlsruhe (NVK) stellt einen ca. 5,5 ha großen Planungsbereich als geplante Wohnbaufläche dar. An diese Wohnbauflächen schließt im Westen ein geplantes Kleingartengebiet, im Süden und Norden landwirtschaftlich genutzte Flächen sowie im Südosten ein Festplatz an. Der im westlichen und südwestlichen Bereich im FNP dargestellte und bestehende Lärm- schutzwall auf der Ostseite der Fiduciastraße und der Nordseite der B3 wird im FNP in südöstlicher Richtung entlang der B3 bis zur bestehenden Brücke fortgeführt. Auszug aus dem Flächennutzungsplan 2010 Für den „Oberen Säuterich“ wurde am 22.04.2015 ein Aufstellungsbeschluss für einen Bebauungsplan gefasst mit dem Ziel, neuen Wohnraum in Durlach zu schaffen und da- bei auch den sozialen Wohnungsbau zu berücksichtigen. Der Geltungsbereich des Auf- stellungsbeschlusses wurde größer als die Wohnbaufläche im Flächennutzungsplan ge- wählt, um mögliche Kompensationsflächen für den Artenschutz einzubeziehen Rahmenplan Karlsruhe – „Oberer Säuterich“ Konkurrierendes städtebauliches Entwurfsverfahren 12 Geltungsbereich des B-Plan-Aufstellungsbeschlusses Das Plangebiet des konkurrierenden Entwurfsverfahrens weicht etwas vom Geltungsbe- reich des zukünftigen Bebauungsplans ab. Es umfasst auch noch Flächen im Nordwesten und greift damit in den bestehenden Bebauungsplan Nr. 558 „Säuterich und Säusteiger- feld“ aus dem Jahr 1980 ein, der hier ein Gartenhausgebiet festsetzt. Überlagerung geltende B-Pläne - Plangebiet (beinhaltet nicht die Planfeststellung der Straßenbahn) Rahmenplan Karlsruhe – „Oberer Säuterich“ Konkurrierendes städtebauliches Entwurfsverfahren 13 Westlich dieses Gartenhausgebiets setzt der Bebauungsplan darüber hinaus einen Lärm- schutzwall fest. Dieser erstreckt sich jedoch, entgegen der damaligen Planung, dem Straßenverlauf der Fiduciastraße in südlicher Richtung folgend bis zur Kreuzung mit der B3. Das heutige Erfordernis der seinerzeitigen Festsetzung soll daher im Rahmen des wei- teren Bebauungsplanverfahrens überprüft werden. Die Teilfläche nordöstlich der Stadt- bahntrasse ist im Bebauungsplan Nr. 360 „Friedhofserweiterung Durlach-Aue“ aus dem Jahr 1969 als Friedhofserweiterungsfläche festgesetzt. 2.2 Vorgeschichte In Karlsruhe besteht ein großer Bedarf an Wohnbauflächen. Bereits seit geraumer Zeit soll daher für das im Flächennutzungsplan als geplante Wohnbaufläche ausgewiesene Gelände im „Säuterich“ ein Wohngebiet entwickelt werden. Das Stadtplanungsamt hat 2007 dem Ortschaftsrat Durlach und anschließend dem Planungsausschuss Karlsruhe erstmals einen städtebaulichen Entwurf für das Gebiet präsentiert, für den auch bereits eine artenschutzrechtliche Beurteilung sowie eine solar- und energetische Untersuchung eingeholt wurden. Dieser Entwurf sah eine relativ kleine Parzellierung mit Einzel-, Dop- pel-, und Reihenhäusern vor und ging von einem Einwohnerwachstum von bis zu 500 Personen aus. Darüber hinaus erfolgte eine Haupterschließung über ein bestehendes Wohnquartier. Sowohl die Art der Wohnformen, als auch die Erschließung wurden sei- nerzeit hinterfragt. Gerade vor dem Hintergrund des wachsenden Bedarfs an Wohnraum in Karlsruhe wurde von den politischen Gremien angeregt, auch alternative Wohnformen (Baugruppen) und Geschosswohnungsbau in die Planung aufzunehmen und die Haupterschließung noch- mals zu prüfen. 2.3 Lage und Nutzungen Das Plangebiet wird derzeit überwiegend landwirtschaftlich genutzt. Es besteht aus Ackerflächen für den Gemüsebau, Grünland und Streuobstwiesen. Vereinzelt sind es Kleingärten mit Gartenhäusern (vgl. Anlage C, Punkt 5.1 Luftbild). Es besteht vorwiegend aus Grundstücken diverser Privateigentümer. Die Stadt Karlsruhe ist Eigentümerin der Verkehrsflächen, der Grünflächen im Südwesten und Südosten so- wie vereinzelter landwirtschaftlich genutzter Grundstücke. Darüber hinaus gibt es in der geplanten Wohnbaufläche Gewächshäuser einer östlich der Steiermärker Straße gelege- nen Gärtnerei. Zur Umsetzung des Planvorhabens ist die Durchführung eines Bodenord- nungsverfahrens erforderlich. Im Südosten des Plangebiets liegt der als Festplatz genutzte Hansaplatz mit dem Ver- einsheim des Musikvereins Durlach-Aue. Im Nordwesten grenzt ein „Allgemeines Wohngebiet“ an, das aus Einzel-, Doppel- und Reihenhäusern mit einem, zwei oder drei Vollgeschossen besteht. Nördlich des Gebiets befinden sich der Friedhof sowie weitere bauliche Anlagen einer Gärtnerei. Rahmenplan Karlsruhe – „Oberer Säuterich“ Konkurrierendes städtebauliches Entwurfsverfahren 14 Eigentumsverhältnisse Die nördlich daran anschließende Bebauung beinhaltet den historischen Ortskern von Durlach-Aue mit einer gemischten Struktur aus Wohnen und gewerblicher Nutzung. An den Haupterschließungsstraßen findet sich hier oft eine durchgehend geschlossene Be- bauung mit wenig Einblick in die dahinter liegenden Bereiche. Zum Teil wurde der rück- wärtige historische Gebäudebestand schon abgebrochen und es zeigt sich eine unge- ordnete bauliche Entwicklung durch Wohngebäude in zweiter Reihe. Der zentrale Bereich von Durlach-Aue ist seit 2015 als Sanierungsgebiet in das Städte- bauförderprogramm "Aktive Stadt- und Ortsteilzentren" (ASP) als Bund-Länder- Programm aufgenommen. Im Westen grenzt das Gebiet an Kleingärten und Grünflächen, im Osten an Hallen und landwirtschaftlich genutzte Fläche. Im Süden gibt es ebenfalls landwirtschaftlich genutzte Flächen. Südlich des Knoten- punkts B3/Fiduciastraße wird in naher Zukunft eine Multienergietankstelle entstehen. Südlich hinter dieser befindet sich ein Umspannwerk. Rahmenplan Karlsruhe – „Oberer Säuterich“ Konkurrierendes städtebauliches Entwurfsverfahren 15 2.4 Vorhandene Erschließung Verkehrsbereiche (vgl. Anlage C, Punkt 3.1) 2.4.1 Straßennetz - motorisierter Individualverkehr (MIV) Das Plangebiet wird im Süden von der B3 begrenzt. Von der B3 führt die Fiduciastraße ab Richtung Norden und begrenzt das Gebiet im Westen. Im Osten verläuft die Steier- märker Straße, die von Durlach-Aue kommt und zum Festplatz des Gebiets führt. Von Osten ist das Gebiet über den Schindweg zu erreichen. Im Westen geht die Schlesier Straße von der Fiduciastraße ab und führt über die Karpatenstraße in den südlichen Be- reich des angrenzenden Wohngebiets „Säuterich und Säusteigerfeld“. Das Gebiet selbst ist von einigen befestigten Feldwegen durchzogen. An der Schlesier Straße am Friedhof Aue zwischen Tiroler- und Memeler Straße befindet sich ein Carsharing-Standort von Stadtmobil. 2.4.2 ÖPNV Mit dem öffentlichen Nahverkehr ist das Gebiet über die Straßenbahnlinien 2 und 8 (nur für Schülerverkehr) zu erreichen, die mit den Haltestellen Schlesier Straße (West) und Steiermärker Straße in unmittelbarer Nähe des neuen Wohngebietes liegen. Die Straßen- bahntrasse grenzt im Norden direkt an das Gebiet an. In der Schlesier Straße und der Steiermärker Straße befinden sich signalisierte Bahnübergänge. Fiduciastraße B3 Steiermärker Straße Karpatenstraße Tiroler Straße Memeler Straße Carsharing Radweg Schlesier Straße Rahmenplan Karlsruhe – „Oberer Säuterich“ Konkurrierendes städtebauliches Entwurfsverfahren 16 2.4.3 Radverkehr Im Süden des Gebiets verläuft entlang der B3 ein Radweg. Im Westen biegt er Richtung Durlach/Killisfeld und Oberwald/Wolfartsweier ab, im Osten führt er auf die Steiermärker Straße Richtung Durlach-Aue bzw. Richtung Süden nach Wolfartsweier. Dieser Radweg ist als Nebennetz Bestandteil des Karlsruher Radverkehrsnetzes. 2.5 (Natur)räumliche Gegebenheiten Das Gebiet ist relativ flach und eben. Es befindet sich auf einer Höhe von ca. 115,70 NHN (bei der angrenzenden Wohnbebauung) bis ca. 118,50 NHN (bei dem Wendehammer an der Steiermärker Straße). Lediglich der im Westen und Südwesten aufgeschüttete Lärmschutzwall entlang der Fiduciastraße und der B3 bildet mit einer Hö- he von ca. 122 NHN eine Erhebung. Der Lärmschutzwall verlief früher gemäß der Dar- stellung des Bebauungsplans „Säuterich und Säusteigerfeld“ etwas abgerückt von der Straße, wurde aber 2010 versetzt. Im Plangebiet ist mit hohen Grundwasserständen von 115,50 NHN zu rechnen. Die recht kleinteilig genutzte Kulturlandschaft ist im westlichen Bereich durch eine Ver- flechtung von Äckern, Wiesen, Brachen, Gärten und Grabeland mit Feldhölzern und Obstbäumen geprägt. Entlang der Straßenbahntrasse und der B3 wurden entsprechend der jeweiligen Planfest- stellung Baumreihen gepflanzt, ferner eine Reihe mit Eichen nahe des Knotenpunktes B3/Fiduciastraße. 2.6 Boden-, Natur- und Artenschutz Das Gebiet besteht aus wertvollen, natürlich gewachsenen Böden, bei denen es sich laut Landesamt für Geologie, Rohstoffe und Bergbau Freiburg um Böden mit hoher bis sehr hoher Funktionserfüllung gegenüber den natürlichen Bodenfunktionen handelt, was zu einem hohen Ausgleichsbedarf führt. Das Plangebiet befindet sich innerhalb des Wasserschutzgebietes Durlacher Wald (Schutzzone IIIB). Naturschutzgebiete, Landschaftsschutzgebiete oder geschützte Biotope sind im Plangebiet nicht vorhanden. Artenschutzrechtlich relevante Arten sind die nach Anhang IV der FFH-Richtlinie ge- schützten Fledermausarten (insbesondere die Zwergfledermaus), die Zauneidechse, die Wechselkröte sowie die im Gebiet brütenden europäischen Vogelarten der Vogelschutz- richtlinie. Geeignete Flächen für zwei zu entwickelnde Ausgleichshabitate zur Umsied- lung der Wechselkröte (vgl. Punkt 3.9) werden derzeit gesucht. Eine der Flächen muss in der Nähe des derzeitigen Habitats liegen (vgl. Anlage C, Punkt 6). Rahmenplan Karlsruhe – „Oberer Säuterich“ Konkurrierendes städtebauliches Entwurfsverfahren 17 2.7 Unterirdische Infrastruktur Auf der Ostseite der Fiduciastraße vor dem Lärmschutzwall verlaufen ein Mischwasserka- nal, der vor einiger Zeit erneuert wurde, sowie die Hausanschlüsse der Multienergietank- stelle. Im südwestlichen Bereich des Gebiets gibt es einen Regenwasserkanal, der zur B3 führt und auf Höhe des Hansaplatzes wieder auf das Gebiet abzweigt. Ein weiterer Mischwasserkanal verläuft entlang der Steiermärker Straße Richtung Festplatz und trifft dort auf einen Schmutzwasserkanal (siehe Anhang C, Punkt 1 Lageplan, Kanalkataster). 3. Anforderungen Ziel des konkurrierenden Verfahrens ist es, ein attraktives Wohnquartier zu erhalten, mit dem sich die Bewohnerinnen und Bewohner identifizieren. Um eine hohe Qualität zu er- reichen sind u. a. die folgenden Kriterien von großer Bedeutung: Lebens-, Wohn- und Freizeitqualität, Lebendigkeit, Aufenthaltsqualität im öffentlichen Raum, fußgängerfreundliche Straßenräume und Barrierefreiheit, Sicherheit, Integration, sozialgerechte Mobilität. 3.1. Sozialverträglichkeit Die Stadt Karlsruhe hat im September 1995 beschlossen, dass bei Siedlungsplanungen verstärkt auf deren Sozialverträglichkeit geachtet werden muss (überarbeitete Auflage „Gemeinschaftsaufgabe Sozialverträglichkeit“, September 2001). Folgende Ziele sind formuliert worden, die bei der Bearbeitung der Aufgabe zu beachten sind: - Soziale Durchmischung, demografische Vielfalt durch unterschiedliche Bau- und Ei- gentumsformen (bspw. generationsübergreifendes Wohnen) - Verringerung von Mobilitätszwängen und der Pkw-abhängigen Mobilität - Straßenraum als Raum öffentlicher Begegnung - Priorität der Aufenthalts-/Spielfunktion vor der Verkehrs-/Parkierungsfunktion - Schaffung eines Gemeinwesens mit wirksamen Nachbarschaften in einem vielseiti- gen Wohnumfeld, dadurch auch die Gewährleistung von Sicherheit - Förderung der Kommunikation und Identifikation durch gut zugängliche Infrastruk- tureinrichtungen - Gestaltung des öffentlichen Raums als Aufenthaltsmöglichkeit für alle Gruppen der Bevölkerung - Gewährleistung von höchstmöglicher Sicherheit durch entsprechende Gestaltung und Belegung von Wegen Zudem hat der Gemeinderat der Stadt Karlsruhe am 21. Januar 2014 zum Zweck der Förderung von bezahlbarem bzw. sozialem Wohnraum das Karlsruher Wohnraumförde- rungsprogramm (KaWoF) beschlossen, das die Auszahlung finanzieller Zuschüsse bei der Schaffung von sozialem Wohnraum vorsieht. Rahmenplan Karlsruhe – „Oberer Säuterich“ Konkurrierendes städtebauliches Entwurfsverfahren 18 3.2 Bauflächen Im Regionalplan und Flächennutzungsplan ist für das Gebiet „Oberer Säuterich“ eine Siedlungserweiterungsfläche bzw. Wohnbaufläche vorgesehen. Aufgrund des Wohn- raummangels und der damit verbundenen Suche nach zusätzlichen Wohnbauflächen soll im Rahmen des konkurrierenden Entwurfsverfahrens über eine Erweiterung der bisher festgelegten Wohnbaufläche nachgedacht werden. Erweiterung Wohnbaufläche (vgl. Anlage C, Punk 1 Lagepläne, Geltungsbereich) So ist eine Ausdehnung der Siedlungsfläche Richtung Westen mit Aufnahme der Sied- lungskante des vorhandenen Wohngebiets an der Fiduciastraße und damit eine Abrun- dung des Wohngebiets durchaus denkbar und soll bei der Bearbeitung mit einbezogen werden. Von der beschriebenen Erweiterung wäre im Regionalplan ein kleiner Bereich der Grünzäsur betroffen. Die Grünzäsur im Süden und der regionale Grünzug blieben jedoch erhalten, so dass der Eingriff in den Regionalplan gering wäre. Im konkurrierenden Entwurfsverfahren kann auch über eine darüber hinausgehende Er- weiterung der Wohnbebauung bis an die Fiduciastraße nachgedacht werden. Diese würde aber in den regionalen Grünzug eingreifen und hätte auch Folgen für den vor- handenen Lärmschutz, der abgetragen und in anderer Form ersetzt werden müsste. Darüber hinaus wären ein Mischwasserkanal und Hausanschlussleitungen für die Mul- tienergietankstelle zu berücksichtigen. Einer derartigen Erweiterung der Wohnbaufläche muss daher ein sehr überzeugendes städtebauliches Konzept zu Grunde liegen, das den Eingriff rechtfertigt. Erweiterung Rahmenplan Karlsruhe – „Oberer Säuterich“ Konkurrierendes städtebauliches Entwurfsverfahren 19 Da zum jetzigen Zeitpunkt noch nicht feststeht, ob eine Erweiterung im weiteren Verfah- ren auch umgesetzt wird, muss das städtebauliche Konzept inklusive Erschließung auch ohne Erweiterungsfläche schlüssig sein und funktionieren. 3.3 Nutzung /Baustruktur Für das zukünftige Wohngebiet „Oberer Säuterich“ ist entsprechend der Nachbarbe- bauung „Säuterich und Säusteigerfeld“ die Festsetzung „Allgemeines Wohngebiet“ vor- gesehen. Neben dem Wohnen sind auch Nutzungen, die der Versorgung des Gebietes dienen, zugelassen, um ein lebendiges Quartier mit z B. Läden, kulturellen Einrichtungen u.a. zu ermöglichen. Die Stadt Karlsruhe strebt für den „Oberen Säuterich“ unterschiedliche Wohnformen an. Diese können vom Einfamilien-, Doppel- oder Reihenhaus bis zum Geschosswohnungs- bau reichen. Denkbar sind auch alternative Wohnformen (Baugruppen). Die Einwohner von Aue wünschen sich eine kleinteilige Baustruktur (vgl. Anhang C, Punkt 8). Aufgrund der Nachfrage nach Wohnraum ist darüber hinaus eine verdichtete Bauweise anzustre- ben, die auch dem bezahlbaren Wohnungsbau gerecht werden kann. Für die unter- schiedlichen Wohnformen sind unter dem Aspekt sich verändernder Wohnraumansprü- che der Bewohner flexible Grundrisse zu ermöglichen. Zentrale Aufgabe des städtebaulichen Entwurfs wird die Ermittlung der angemessenen Bebauungsdichte sein. So soll die Wohnbebauung einerseits eine höhere Dichte erhalten, um dem Mangel an Wohnraum entgegenzuwirken, sich andererseits aber noch in die vorhandene Bebauung mit ihrer eher dörflichen Struktur einfügen und zu keinem städ- tebaulichen Bruch führen. Es gilt daher auszuloten, was an diesem Ort in welchen Berei- chen an Baumasse und Bauhöhe verträglich ist. Im Entwurf ist nachzuweisen, wie mit der vorgeschlagenen Bebauung städtebauliche Qualitäten geschaffen werden können. 3.4 Soziale Struktur Der zukünftige Wohnungsbestand soll auch innerhalb der Gebäude eine soziale Mi- schung und ein vielfältiges Angebot an Wohn- und Belegungsformen gewährleisten. Dabei gilt es, insbesondere auch Wohnformen zu berücksichtigen, die bezahlbaren Wohnungsbau ermöglichen. Attraktive Ausformungen der Gebäude und der Freiräume mit klarer Definition der öf- fentlichen, halböffentlichen und privaten Bereiche sollen das nachbarschaftliche Mitei- nander der Bewohnerinnen und Bewohner fördern. Das Zusammenleben und die Integration verschiedener Gruppen soll durch verschiedene Wohnformen ermöglicht werden. Die Bedürfnisse derjenigen, die am stärksten auf das Wohngebiet angewiesen sind (Frauen, Kinder, Jugendliche, alte Menschen oder Men- schen mit Behinderung) müssen berücksichtigt werden. Darüber hinaus soll die Möglichkeit gegeben sein, eine eventuell nachgefragte Pflege- wohngemeinschaft zu realisieren. D.h. mehrere Wohnungen müssen zu einer Wohnein- heit mit mindestens 250 m² zusammenzuschließen sein. Rahmenplan Karlsruhe – „Oberer Säuterich“ Konkurrierendes städtebauliches Entwurfsverfahren 20 3.5 Lärmschutz Das Gebiet ist bisher vor Lärm von der Fiduciastraße und der B3 im Westen und Süden durch einen ca. 6 m hohen Lärmschutzwall geschützt. Allerdings verläuft der südliche Lärmschutzwall nicht im Bereich der gesamten angrenzenden B3. Eine Verlängerung Richtung Osten sieht der Flächennutzungsplan und die Fortschreibung des Lärmaktions- plans vor, um das zukünftige Wohngebiet vor Lärm zu schützen. Die Höhe des zukünfti- gen Lärmschutzes ist abhängig von der Geschossigkeit der neuen Wohnbebauung und ist im Weiteren zu prüfen. Sollte wie unter Punkt 3.2 aufgeführt, eine städtebaulich überzeugende Erweiterung der Wohnbebauung bis an die Fiduciastraße geplant werden, so müsste die Wohnbebauung die Funktion des Lärmschutzes übernehmen. Die Leitungs- und Kanaltrassen, die an der Fiduciastraße verlaufen, müssen dann freigehalten werden, und die Anfahrbarkeit der Schächte und Schieber mit Wartungsfahrzeugen ist sicherzustellen. Auch durch die Straßenbahn, deren Trasse nördlich an das Gebiet angrenzt, ist eine Lärmbelastung für die zukünftige Wohnbebauung in diesem Bereich zu erwarten. Dies ist bei der städtebaulichen Planung zu beachten. 3.6 Freiraum- und Landschaftsplanung Die im Regionalplan vorgesehene Grünzäsur im Süden sowie der regionale Grünzug im Westen des Gebiets sind bei der Freiraumgestaltung zu berücksichtigen und zu gestal- ten. Es ist eine Verzahnung von Wohn- und Grünräumen anzustreben. Die umgebenden Freiräume sollen weiterhin auch Möglichkeiten für die siedlungsnahe Erholung und das Landschaftserleben bieten. In den Bereichen, die mit Siedlungsflächen überplant werden, sollen die verbleibenden Freiflächen ein möglichst hohes Maß an Freiraumqualität und ökologischer Qualität er- halten, um somit einen Beitrag zur Minimierung des Eingriffs in bisher unbebaute Flä- chen zu leisten. Bedeutung hat dabei aus Sicht des Naturschutzes die Bewahrung oder Neuschaffung von Lebensräumen der hier existierenden Pflanzen- und Tierwelt. Für die Freiraumplanung bedeutet dies: - Die Eigenart des Gebiets, das durch Wiesen, Gärten Feldgehölze und Obstbäume geprägt ist, ist bei der Gestaltung der Grünstrukturen und Freiflächen zu erhalten. Insbesondere der Erhalt eines älteren Feldgehölzes mit markanten Bäumen zwischen Festplatz und B3 ist anzustreben. Dies gilt ebenfalls für ein Feldgehölz/Hecke auf dem Flurstück 63218. Darüber hinaus gibt es markante Obstbäume im Gebiet sowie eine Baumreihe entlang der Straßenbahnlinie und der B3. - Der Erschließungsaufwand, insbesondere Flächen für Stellplätze, ist auf ein notwen- diges Minimum zu reduzieren. Ferner sind in dem Wohngebiet Freiräume und Quartiersplätze so zu gestalten, dass Treffpunkte, aber auch Rückzugsmöglichkeiten für verschiedene Altersgruppen entste- hen. Die Grünflächen sollten dabei nach Möglichkeit miteinander vernetzt werden. Rahmenplan Karlsruhe – „Oberer Säuterich“ Konkurrierendes städtebauliches Entwurfsverfahren 21 Darüber hinaus sind ausreichend Spielflächen für das neue Wohngebiet vorzusehen. Der Spielflächenentwicklungsplan sieht 1,7 m² Netto-Spielfläche je neuer Bewohner vor. Bis- her gibt es im angrenzenden Wohngebiet einen kleinen Spielplatz am östlichen Wende- hammer der Karpatenstraße und einen kleinen Spielbereich in der Grünfläche, die sich westlich der Haltestelle Schlesier Str. (West) befindet. Der Hansaplatz mit dem Vereinsheim des Musikvereins ist der Festplatz von Durlach-Aue und wird von den Einwohnern als wertvoller Treffpunkt empfunden, der dem sozialen Miteinander und dem Austausch zwischen Alt und Jung dient. Der Festplatz mit dem be- stehenden Vereinsheim ist daher in die freiraumplanerischen Überlegungen einzubezie- hen und soll eine gute Anbindung an die Wohnbebauung erhalten. 3.7 Wasserwirtschaft Ein wesentliches Ziel wassersensitiver Stadtplanung ist eine Bewirtschaftung der Nieder- schlagsabflüsse, die dem Wasserhaushalt des unbebauten Gebietes entspricht, den übli- chen Entwässerungskomfort bietet und verlässliche Überflutungsvorsorge bei Starknie- derschlägen leistet. Gleichzeitig sollten Folgen aus Klimaveränderungen insbesondere im Hinblick auf Hitze- und Trockenperioden minimiert werden. Im Zuge der weiteren Bearbeitung sind durch ein Fachbüro die wasserwirtschaftliche Thematik in ihrer Gesamtheit zu bearbeiten. Die Ergebnisse sind in den Entwurf zu integ- rieren. Daher ist es bereits in diesem Entwurfsstadium von hoher Bedeutung, das Thema Wasserwirtschaft zu berücksichtigen. Im Hinblick auf den Aspekt der Nachhaltigkeit sowie den ökologischen Ansatz ist für das Plangebiet ein Regenwasserbewirtschaftungskonzept mit den Aspekten Rückhaltung / Versickerung / Verdunstung des Regenwassers zu erarbeiten. Die Thematik Überflu- tungsvorsorge bei Starkregen und Gefährdungsanalyse ist zu behandeln. Beim Entwurf der öffentlichen Straßenräume soll berücksichtigt werden, dass diese ne- ben der Verkehrs- auch Aufenthalts- und temporäre Wasserspeicherfunktion haben. Das Konzept sollte Versickerung, verzögerte Abgabe in den angrenzenden Regenwasser- kanal und Verdunstung durch Pflanzen, Beläge und Dächer beinhalten. Die Flächen und Oberflächenbefestigungen sind auf das wasserwirtschaftliche Ziel auszurichten und mul- tifunktional zu gestalten. Falls dauerhafte Wasserflächen geschaffen werden sollen, ist im Weiteren ein ökologisch abgestimmtes Bewirtschaftungskonzept auch hinsichtlich ei- ner temporären Wasserspeicherung bei Starkregen erforderlich. Da eine Versickerung von anfallendem Oberflächenwasser in den Freiflächen aufgrund der Bodenbeschaffenheit und Grundwasserstände nur eingeschränkt möglich ist und ei- ne Ableitung in das Regenwasserbestandsnetz auf ca. 40 l/s gedrosselt im südwestlichen Planbereich erfolgen muss, sind vielfältige öffentliche bzw. private Retentionsflächen an- zulegen und in den Entwurf zu integrieren. Rahmenplan Karlsruhe – „Oberer Säuterich“ Konkurrierendes städtebauliches Entwurfsverfahren 22 Gestalterisch und funktional sollte eine Eingliederung der wasserwirtschaftlich erforderli- chen Flächen in das Gesamtbild des Quartiers erfolgen. Die offenen Retentionsflächen können im Sinne der multifunktionalen Nutzung auch als Rückzugsmöglichkeit und Er- holungsbereich gestaltet werden. Planerisch ist sicherzustellen, dass die Teile des wasserwirtschaftlichen Systems, die öf- fentlich bewirtschaftet werden können, betrieblich gut erreichbar sind. Der maximale bisher gemessene Grundwasserstand liegt bei ca. 115,50 NHN und somit ca. 1,5 bis 2 m unter Geländeoberfläche. Erforderliche Geländeaufschüttung z.B. im Anschlussbereich zur Bestandsbebauung und Geländemodellierung sind im Wettbewerbsentwurf im Zusammenhang mit den Regen- wasserretentionsflächen im Schnitt darzustellen. In den Erläuterungen werden Aussagen zu einer Wasserbilanz mit den Elementen Ablei- tung, Grundwasserneubildung und Verdunstung für den Ist- und Planzustand erwartet. Im Piktogramm ist die Wasserbilanzierung mit den Elementen für Verdunstung/ Versicke- rung bzw. Rückhaltung des Regenwassers für das Planungsgebiet darzustellen. Die Über- legungen zur Gewährleistung der Überflutungssicherheit sind mit den Anlagen zur Re- genwassersammlung, -führung, -ableitung und -behandlung mit den Hauptelementen darzulegen. Die ermittelten Wassertiefen und die Umgrenzungslinie für Wasserflächen sind für einen Regen mit einer Wiederkehrzeit von 3 und 50 Jahren (Starkregen) im Piktogramm darzu- stellen. Das häusliche Abwasser ist dem öffentlichen Kanalnetz in der Bestandsbebauung zuzu- führen. 3.8 Klimatische und energetische Aspekte Der Klimaanpassungsplan von Karlsruhe weist die zukünftige Siedlungsfläche „Oberer Säuterich“ als Potenzialfläche für eine klimaoptimierte Bebauung aus (vgl. http://www.karlsruhe.de/b3/bauen/projekte/klimaanpassung.de). Als klimatisch wirksame gestalterische Maßnahmen gelten z. B. Grün- und Wasserflächen, Baumanpflanzungen, grüne Parkierung, Verschattung von Parkplatzflächen, Straßen, Plätzen und Gebäuden, sommerlicher Wärmeschutz, Dachbegrünung oder die Erhöhung der Oberflächen Albe- do. Das zukünftige Wohngebiet „Oberer Säuterich“ ist umgeben von Freiflächen, die der Kaltluftzufuhr dienen und auch die angrenzende Wohnbebauung mit Kaltluft versorgen. Darüber hinaus herrscht ein ausgeprägtes Flurwindsystem in nordwestlicher Richtung vor. Dies wirkt sich derzeit positiv auf die bioklimatische Belastungssituation der nördlich angrenzenden Wohnbebauung aus. Durch die zukünftige Bebauung soll der Wirkungs- bereich der Kaltluft möglichst nicht beeinträchtigt werden, d.h. die Kaltluft sollte sowohl Rahmenplan Karlsruhe – „Oberer Säuterich“ Konkurrierendes städtebauliches Entwurfsverfahren 23 im neuen Wohngebiet, als auch in den vorhandenen Wohngebieten wirken können. Dies ist bei der städtebaulichen Konzeption zu beachten. Die Friedhofsfläche und die grüne Gleistrasse der Straßenbahn besitzen eine bioklimati- sche Entlastungsfunktion für Durlach-Aue. Auch der Grünzug entlang der Fiduciastraße übernimmt eine solche Entlastungsfunktion. Dieser klimatische Aspekt sollte bei der möglichen Überlegung, eine Bebauung bis an die Fiduciastraße zu planen, einbezogen werden. Auszug aus dem Klimaanpassungsplan Vor dem Hintergrund der städtischen Klima- und Energieziele und aufgrund steigender Energiepreise ist die Wohnbebauung auch unter energetischen Gesichtspunkten zu be- trachten. Dies betrifft im Sinne der Ressourcenschonung z. B. den schonenden Umgang mit Bauland sowie die Minimierung des Flächenverbrauchs für die Erschließung. Bauli- chen Strukturen sowohl vom Gebäude, als auch vom Quartier, spielen eine Rolle. Dar- über hinaus ist eine optimale Ausrichtung, Orientierung und Ausformung der Gebäude von Bedeutung, um möglichst hohe solarenergetische Gewinne zu erzielen. Da diese Vorgaben eventuell in Konflikt zu klimatischen Anforderungen oder zur vorhandenen städtebaulichen Struktur stehen können, gilt es, das Optimum auszuloten. (siehe auch: http://www.karlsruhe.de/b3/bauen/hochbau/energie/energieeffizienz) Eine Aussage, welche Energieversorgung für das Wohngebiet sinnvoll ist, kann erst mit Vorliegen des städtebaulichen Entwurfs und der Angabe der zu beheizenden Bauflächen getroffen werden. Eine Fernwärmeversorgung des Gebiets ist mittelfristig nicht vorgese- hen. In der Karpatenstraße und der südlichen Steiermärker Straße liegen Gas- Niederdruckleitungen mit ausreichenden Reserven, die der Energieversorgung dienen könnten. Aber auch ein alternatives Versorgungskonzept ist vorstellbar, zu dem in den Erläuterungen Vorschläge gemacht werden können. Rahmenplan Karlsruhe – „Oberer Säuterich“ Konkurrierendes städtebauliches Entwurfsverfahren 24 3.9 Artenschutz (vgl. Anlage C, Punkt 6, Artenschutz) Zur Sicherung und gegebenenfalls Umsiedlung der Wechselkröten ist, ergänzend zu ei- ner externen Kompensationsfläche, die Ausweisung und fachgerechte Gestaltung und Pflege einer ortsnahen Habitatfläche, z.B. im Bereich des Grünzuges am Südrand des Plangebietes, zielführend. Diese kann auch für weitere artgeschützte Tiere, wie z.B. Zau- neidechsen, als Habitatfläche dienen, ergänzt durch zusätzliche Strukturen wie Stein- und Holzhaufen. Die Böschungen des angrenzenden Lärmschutzwalles sollten sinnvoller Weise für diese Habitatgestaltungen genutzt werden. Derzeit wird geprüft, ob der Bedarf für die Beibehaltung des Areals zur Friedhoferweite- rung noch besteht. Im Bereich des Grünzugs müsste ein Bereich von ca. 5000 m² als ru- derale Fläche angelegt werden. Aufgrund der direkten Nähe zum künftigen Baugebiet kann davon ausgegangen werden, dass diese Variante zum Erfolg der Umsiedlungsmaß- nahmen führt. Mögliche gebietsnahe Ausgleichsflächen Wechselkröte Neben der Wechselkröte sind auch für die übrigen Arten notwendige CEF-Maßnahmen durchzuführen. Hierzu zählen die Anlage von Eidechsenhabitaten (Steinrie- gel/Wurzelstubbenlager), Abfangen und Umsiedeln der Zauneidechse, die Anlage von extensiven regelmäßig gemähten Streuobstwiesen, kleinflächigen Heckenstrukturen und Schilf- und Hochstaudenfluren sowie das Anbringen von künstlichen Nisthilfen für die Höhlenbrüter Feldsperling und Star. Im Rahmen der Eingriffsregelung werden u.a. fol- gende Maßnahmen zur Minimierung empfohlen, die auch als Ziele im Rahmen der Grün- und Freiraumplanung dienen: Variante 1 Variante 4 Rahmenplan Karlsruhe – „Oberer Säuterich“ Konkurrierendes städtebauliches Entwurfsverfahren 25 - Erhalt alter hochstämmiger Obstbäume im Plangebiet - Schaffung von Nahrungshabitaten für Fledermäuse und Vögel (Anlage von Streu- obstwiesen und Alleen, Anlage von Wiesenflächen) - Erhalt beziehungsweise Optimierung einer als Flugstraße nutzbaren Verbindung für Fledermäuse zwischen Siedlung und der Feldflur südlich der B3 (Einbindung der Brü- cke über die B3 in Verlängerung der Steiermärker Straße) durch Pflanzung entspre- chender Leitlinien - Pflanzung von heimischen Laubbaumarten und Sträuchern innerhalb des Plangebiets Die Einbeziehung von Artenschutzzielen in die Freiraumplanung ist zielführend und ge- wünscht. Beispielsweise können Habitatstrukturen für Reptilien so integriert werden, dass Eidechsen auch innerhalb des späteren Wohngebiets Lebensraum finden. Diese Strukturen dienen gleichzeitig einem naturpädagogischen Ziel als Naturerlebnisräume im unmittelbaren Wohnumfeld. Gleiches gilt für die Anlage von Lebensstätten für die Wechselkröten. Die Ziele der Regenwasserbewirtschaftung können mit den Zielen des Artenschutzes kombiniert werden, beispielsweise durch die gezielte Schaffung von klei- nen, temporären Wasserflächen im Bereich von Verdunstungs- bzw. Versickerungsmul- den. 3.10 Mobilitätskonzept und Erschließung Für die verkehrliche Erschließung des Planungsgebiets sind die unterschiedlichen Ver- kehrsarten zu betrachten und sinnvoll in den Entwurf einzubeziehen. Hierbei spielt auch die Verknüpfung im Sinne einer intermodalen Verkehrsnutzung eine Rolle. Insgesamt gilt es, ein nachhaltiges und innovatives Mobilitätskonzept zu erarbeiten. Hierbei ist der Ver- kehrsentwicklungsplan der Stadt Karlsruhe zu beachten, welcher viele Maßnahmen ent- hält mit dem Ziel einer stadtverträglichen Verkehrsabwicklung, z.B. Maßnahme P.1 Ent- wicklung einer Parkraumstrategie. (http://www.karlsruhe.de/b3/verkehr/verkehrsentwicklung/vep_plaene) 3.10.1 Straßennetz Die Möglichkeiten, das Gebiet verkehrlich zu erschließen, sind sehr begrenzt. So ist ein Direktanschluss an die B3 nicht möglich, da es sich um die freie Strecke einer Bundes- straße handelt und es mit der Fiduciastraße bereits einen leistungsfähigen Anschluss des Gebiets an die B 3 gibt. Für einen neuen Knotenpunkt müsste der vorgesehene Lärm- schutzwall wegen notwendiger Ein- und Abbiegestreifen, Aufstellflächen oder Sichtdrei- ecken in einem großen Bereich unterbrochen werden, was zu einem hohen Lärmeintrag in das Gebiet führen würde. Auch würden sich unerwünschte Verkehrsverlagerungen ergeben, die erheblich mehr Verkehr für das neue und die angrenzenden Wohngebiete zu Folge hätten. Ein Direktanschluss an die Fiduciastraße ist ebenfalls nicht gewünscht, da der Bereich bis zur Schlesier Straße Rückstaubereich von der Signalanlage an der B3 ist. Darüber hinaus würde es einen Eingriff in den vorhandenen Lärmschutzwall bedeuten. Rahmenplan Karlsruhe – „Oberer Säuterich“ Konkurrierendes städtebauliches Entwurfsverfahren 26 Das Gebiet ist über die Karpatenstraße im Westen und die Steiermärker Straße im Osten zu erschließen. Bisher diente die Karpatenstraße nur der Erschließung des vorhandenen Wohngebiets, so dass von Seiten der Anwohner aufgrund des zu erwartenden, steigen- den Verkehrsaufkommens Störungen befürchtet werden. Es ist daher zu prüfen, ob eine weitere Erschließung über die Schlesier Straße in der Nähe des Knotenpunkts Fiducia- straße möglich und sinnvoll ist, insbesondere vor dem Hintergrund, dass eine Erweite- rung des Wohngebiets Richtung Westen vorstellbar ist. Die Erschließung muss aber auch ohne Erweiterung des Wohngebiets funktionieren. Eine Erschließung des Gebiets über die Schlesier Straße zwischen den Haltepunkten Schlesier Straße (West) und Steiermärker Straße wurde von Seiten der Verkehrsbetriebe geprüft, da dies eine zusätzliche Gleisquerung bedeuten würde. Die Lage im Radius und die Nähe zu den nächsten Bahnübergängen führen zu erheblichen technischen Schwie- rigkeiten, so dass eine Erschließung in diesem Bereich abgelehnt wird. Die Verkehrsflächen der inneren Erschließung sollen so gestaltet werden, dass sie, je nach Tageszeit, auch von Kindern oder anderen Bevölkerungsgruppen genutzt werden können. Durch Hierarchisierung der Straßen und Gestaltung der Verkehrsflächen sollen Aufenthaltsqualitäten mit unterschiedlichem Charakter ausgebildet werden. 3.10.2 ÖPNV Das Gebiet ist durch die Straßenbahn mit der Linie 2 und der Linie 8 (nur für Schülerver- kehr) sowie der unmittelbaren Nähe zu den Haltestellen Schlesier Straße (West) und Stei- ermärker Straße gut an die Innenstadt angebunden. Dies sollte optimal genutzt werden und sich in der Siedlungsstruktur niederschlagen. 3.10.3 Radverkehr Der bestehende Radweg an der B3 verläuft zunächst vor dem Lärmschutzwall und schwenkt am Ostende des Walls Richtung Festplatz auf die Steiermärker Straße. Mit dem Bau des zukünftigen Wohngebiets wird die Schließung des Lärmschutzes Richtung Osten erforderlich. Die heutige Führung des Radwegs ist dann nicht mehr möglich, so dass eine alternative Radwegführung entwickelt werden muss. 3.10.4 Fußverkehr Die Durchlässigkeit der Wege innerhalb des Gebiets und an die anschließenden Netze ist für Fußgänger zu gewährleisten. 3.10.5 Ruhender Verkehr Bei bisherigen Bauvorhaben war in der Stadt Karlsruhe für geplante Wohngebiete ein Stellplatzschlüssel von 1,3 Stellplätzen/WE anzusetzen, d. h. ein Stellplatz auf privatem Grundstück und zusätzliche 30% im öffentlichen Raum. Für dieses Wohngebiet ist auch ein alternatives Konzept zum ruhenden Verkehr denkbar, so dass dann weniger Stell- Rahmenplan Karlsruhe – „Oberer Säuterich“ Konkurrierendes städtebauliches Entwurfsverfahren 27 plätze im Plangebiet angeboten werden (bspw. autoarmes Wohnen mit Quartiersgara- gen, Sammelstellplätzen o. ä.). In den Plänen müssen diese dargestellt werden. Gleichfalls ist eine Anordnung von möglichen und sinnvollen Carsharing-Stellplätzen im Plangebiet vorzusehen. Da Karlsruhe eine fahrradfreundliche Kommune mit einem hohen Radverkehrsanteil ist, gilt es, neben Stellplätzen für den motorisierten Individualverkehr auch Stellplätze für Fahrräder auszuweisen. Für den privaten Bereich gelten in Bezug auf die Anzahl der Stellplätze die "Orientierungswerte für Fahrrad-Stellplätze" der "EAR 05" (Empfehlun- gen für die Anlagen des ruhenden Verkehrs) bzw. die Vorgaben der neuen Landesbau- ordnung für Baden-Württemberg. Diese sollten in keinem Fall unterschritten werden. Für öffentliche und private Fahrrad-Stellplätze gilt, diese nach Möglichkeit ebenerdig und überdacht vorzusehen. 3.10.6 Verknüpfungsstellen Wichtig für das Mobilitätskonzept sind die Verknüpfungsstellen. Ein Grundprinzip der Verkehrsmittelnutzung in der heutigen Gesellschaft ist die Inter- und die Multimodalität. Viel stärker als früher werden Verkehrsmittel miteinander kombiniert. Der Wechsel – vor allem zwischen den Verkehrsmitteln des Umweltverbunds – ist dabei zu fördern. Wichtig für die Multimodalität ist, dass die einzelnen Verkehrsarten und ihre Netze funk- tionieren und die Verknüpfungspunkte gut organisiert und mit Aufenthaltsqualität ge- staltet werden. Die Lage und die Ausbildung der Verknüpfungspunkte im Plangebiet sind unter der Berücksichtigung von Haltestellen, Fahrradverleihsystem, ggf. Lademöglichkei- ten für Pedelecs/Elektroautos etc. darzustellen. 3.11 Unterirdische Infrastruktur Die Ver- und Entsorgung innerhalb des Gebiets ist neu zu planen. Dabei müssen Trink- wasser, Regen- und Schmutzwasserkanal, Telekom und Stromversorgung sowie Gas- oder Nahwärmeleitungen, einschließlich geplanter Bäume, im Straßenraum unterge- bracht werden. Die Straßenquerschnitte bzw. der Verkehrsraum, der der Erschließung dient, muss ausreichend breit für die Verlegung der Sparten unter Beachtung der Baum- abstände zu den Leitungen (3,5 m bei Kanälen und 2,5 m bei allen anderen Sparten) gewählt werden (vgl. Anhang C, Punkt 4, unterirdischer Infrastrukturraum). Das Gebiet ist im Trennsystem zu erschließen. Die Regenentwässerung ist an den Re- genwasserkanal, der zur B3 führt, am sogenannten Südtangentenkanal anzuschließen. 3.12 Wirtschaftlichkeit Unter Berücksichtigung ökologischer, klimatischer, und energiewirtschaftlicher Belange sollen im Gebiet Strukturen erarbeitet werden, die die Möglichkeit des zeitgemäßen Bauens gewährleisten. Rahmenplan Karlsruhe – „Oberer Säuterich“ Konkurrierendes städtebauliches Entwurfsverfahren 28 Der Anteil der öffentlichen Verkehrsflächen ist zu minimieren. Die Verlegung und der Einbau der Ver- und Entsorgungsleitungen sind jedoch sicherzustellen. Sie sollten so an- gelegt werden, dass sie erschließungsbeitragsfähig sind. Die Ausweisung von Grün- und Freiflächen sollte zwar sparsam aber doch so gewählt werden, dass damit ein Maximum an städtebaulicher Qualität erzielt wird. Rahmenplan Karlsruhe – „Oberer Säuterich“ Konkurrierendes städtebauliches Entwurfsverfahren 29 C Anhang Die Anlagen sind als Datei-Dokumente auf der DVD gespeichert. Ausgenommen hiervon sind die im Internet erhältlichen Dokumente zu Punkt 3.3 und 7. Die Gliederung dieser Seite entspricht der Gliederung der Ordner und Unterordner der DVD. 1. Lagepläne - Zeichnung mit den Layern Geltungsbereich, Bereich A, Bereich B, Verkehrsinfo, Rad- wegenetz (.dxf) - Liegenschaftskarte (.dxf) - Topografie (.dxf) - Digitales Geländemodell (DGM) als .dxf und XYZ-Textdatei (.txt) Anmerkung: Die Höhendaten sind im Bereich des Lärmschutzwalls veraltet. Die Da- ten beziehen sich noch auf die alte Lage des Walls, der 2010 versetzt wurde. - Grünflächen und Bäume (.dxf) - Kanalkataster der Entsorgungskanäle (.dxf) - Anschlusspunkte der Entsorgungskanäle (.pdf) - Luftbild von 2015 (.tif) mit World-Transformations-Datei (.tfw) 2. Planerische Vorgaben 2.1 Regionalplan 2.2 Flächennutzungsplan 2.3 Gültige Bebauungspläne 3. Verkehr 3.1 Geschwindigkeitsbereiche 3.2 Belastungsplan Straßen 3.3 Verkehrsentwicklungsplan unter: http://www.karlsruhe.de/b3/verkehr/verkehrsentwicklung/vep_plaene 4. Unterirdische Infrastruktur 4.1 Schemaschnitt unterirdischer Infrastrukturraum mit Fern- bzw. Nahwärme 4.2 Schemaschnitt unterirdischer Infrastrukturplan mit Gas 4.3 Anschlusspunkte von Entsorgungsleitungen an Bestehende (.pdf) 4.4 Mehrspartenplan, Bestandsplan Ver- und Entsorgungsleitungen (.pdf) 5. Fotos 5.1 Luftbild 5.2 Umgebungsfotos 6. Artenschutzrechtliche Gutachten 7. Klimaanpassungsplan unter: http://www.karlsruhe.de/b3/bauen/projekte/klimaanpassung.de 8. Dokumentation der Auftaktveranstaltung Dokumentation der Auftaktveranstaltung siehe auch: http://www.karlsruhe.de/b3/bauen/projekte/wettbewerbe/saeuterich.de 9. Formblatt für Berechnung 10. Erklärungen 10.1 Verfassererklärung 10.2 Einverständniserklärung Veröffentlichung Internet Rahmenplan Karlsruhe „Oberer Säuterich“ Konkurrierendes städtebauliches Entwurfsverfahren Ausschreibung Stadt Karlsruhe Stadtplanungsamt Leiterin: Prof. Dr. -Ing. Anke Karmann-Woessner Bereich: Stadtbild Leiter: Georg Gerardi Redaktion und Bearbeitung: Andrea Thielemann Plangrundlagen: Liegenschaftsamt Karlsruhe Regionalverband Mittlerer Oberrhein August 2016

1Stadtbauforum im Ständehaus · 75 Jahre Stadtplanungsamt, 2011 · Stadtbauforum 15. Dezember 2011 Dokumentation der Ausstellung Vorträge Stadt Karlsruhe Stadtplanungsamt Stadt Karlsruhe Stadtplanungsamt Leiter: Dr.-Ing. Harald Ringler Redaktion: Dr.-Ing. Harald Ringler Grafik: Dietmar Kup Druck: druckcooperative - Karlsruhe, Oktober 2012 · Wir danken für die Unterstützung: dem Kulturamt und dem Architekturschaufenster e. V. für die Überlassung der Veranstaltungsräume · Stadtbauforum 15. Dezember 2011 Dokumentation der Ausstellung Vorträge Stadt Karlsruhe Stadtplanungsamt 5 Inhalt Stadtbauforum und Ausstellung im Ständehaus, 15. Oktober 2011 „75 jahre Stadtplanungsamt Karlsruhe · 2011“ Begrüßung, BM Michael Obert ...................................................................................................................................................................................4 „Ein Rückblick als Ausstellung - eine Einleitung zur Eröffnung“, Dr.-Ing. Harald Ringler ...............................................................................................6 „Rückblicke“ 1972-1994, Prof. Dr. Egon Martin ..........................................................................................................................................................8 „Rückblicke“ 1994-2004, Rudolf J. Schott ................................................................................................................................................................16 Ausstellung „75 Jahre Stadtplanungsamt Karlsruhe“ ................................................................................................................................................20 Vorträge und Ausstellung im ‚Architekturschaufenster‘, 11–26. Januar 2012 „Stadtplanung im 20. Jahrhundert“ – Carl Peter Pflästerer und Karlsruhes Stadtmitte, Isabelle Dupont MA ...............................................................56 „Zwischen Visionen und Kirchturmdenken“, Prof. Markus Neppl, ASTOC architects and planners, Köln .......................................................................64 „Stadtplanung und Politik“, Alltägliches und Besonderes aus der kommunalen Werkstatt Stadtplanungsamt, Dr.-Ing. Harald Ringler ..........................74 6 Stadtbauforum im Ständehaus · 75 Jahre Stadtplanungsamt, 2011 Stadtbauforum Donnerstag, 15. Dezember 2011 • 20 Uhr Ständehaus (Stadtbibliothek) Karlsruhe, Ständehausstraße Begrüßung Michael Obert, Bürgermeister, Baudezernent Rückblicke Prof. Dr.-Ing. Egon Martin, Stadtplanungsamt Amtsleitung 1972–1994 Dipl.-Ing. Rudolf Schott, Stadtplanungsamt Amtsleitung 1994–2004 Ausstellungseröffnung Dr.-Ing. Harald Ringler, Leiter des Stadtplanungsamtes Ausstellung: 16.–22.12.2011 · 11–18 Uhr Stadt Karlsruhe, Stadtplanungsamt · Tel. 133-6114 Eintritt frei K A R L S R U H E » D I E S T A D T N E U S E H E N « 7Stadtbauforum im Ständehaus · 75 Jahre Stadtplanungsamt, 2011 Begrüßung im Ständehaus-Saal Die im letzten Drittel des 19. Jahrhunderts entstandene Stadtplanung moderner Prägung wurde bis in die ersten Jahrzehnte des letzten Jahrhunderts meist von den zuständigen Ämtern - in Karlsruhe vom Wasser- und Straßenbauamt, dann vom Tiefbauamt - als Fluchtlinienplanung wahrgenommen. Der Städtebau war damals mehr auf technische Gesichtspunkte ausgerich- tet. Zwischen 1910 und 1926 stand diesem Amt Emil Blum-Neff vor, dem Emil Bronner, Mitver- fasser des Generalbebauungsplans und Stütze der damaligen Stadtplanung, folgte. Er verließ 1929 Karlsruhe, da er zum Stadtbaurat für Städ- tebau und Tiefbau der Stadt Duisburg gewählt worden war. Mit dem Dienstantritt des neuen Tiefbauamtsleiters Otto Seith erhielt das Stadt- erweiterungsbüro - bisher dem Amtsleiter direkt Ein Stadtbauforum „75 Jahre Stadtplanungsamt Karlsruhe“ stellung, aber auch erzählen durch Zeitzeugen. Ich freue mich deshalb sehr, dass zwei ehe- malige Amtsleiter sich bereit erklärt haben, Rückblicke zu geben auf ihre Amtszeit. Es kön- nen natürlich nur kurze Rückblicke sein in Form ausgewählter Themen, Ereignisse, Episoden, ihre Einschätzung aus heutiger Sicht. Prof. Egon Mar- tin, der in diesem Jahr seinen 80. Geburtstag feierte, war 22 Jahre Amtsleiter, in einer Zeit mit großen Umbrüchen in der Stadtplanung. Denken wir dabei an die gesetzliche Einführung der Bür- gerbeteiligung in der Bauleitplanung 1976, an die Wiederentdeckung der Blockrandbebauung am Beispiel der Altstadtsanierung, die Nordtan- gentenabstimmung im Gemeinderat und vieles mehr. Herr Rudolf Schott, der bereits Vertreter von Herrn Martin war, begleitete in seiner zehn- jährigen Amtszeit die großen Konversionen, die Umnutzung militärischer Flächen, von Bahnge- lände sowie Industriebrachen. Stadtumbau und Stadterneuerung gewannen besondere Bedeu- tung, auch entwickelten sich unterschiedliche Beteiligungsformen für die Öffentlichkeit. Die Auslobung großer Wettbewerbe und deren pla- nungsrechtliche Umsetzung sind ebenfalls zu nennen. Bevor die beiden Herren referieren, führt Herr Dr. Ringler kurz in die Ausstellung ein. Michael Obert unterstellt - den Status einer eigenen Abteilung innerhalb des Tiefbauamtes mit sechs Mitarbei- tern unter Karl Pflästerer. Er und sein, ihn 1933 aus politischen Gründen ablösender Nachfolger Dr. Johannes Dommer spielten beim Dammer- stock-Projekt bedeutende Rollen. Die damaligen Aufgaben des Stadterweiterungsbüros umfas- sten die gesamte Bandbreite eines heutigen Stadtplanungsamtes. Die Selbständigkeit der Karlsruher Stadtpla- nung begann 1936 mit der Herauslösung des Stadterweiterungsbüros zuerst aus dem Tiefbau- amt und dann aus der Hauptabteilung II. Der er- ste Leiter war Dr. Dommer. Nach dem Krieg über- nahm Karl Pflästerer die Leitung des Amtes bis zu seiner Pensionierung im Jahre 1954. 1939 wurde er mit Sonderaufgaben wie die Gauhauptstadt- planung betraut. Ihm folgte Max Beller, der 1968 in Ruhestand ging. Willi Lausch wurde daraufhin die Leitung des Amtes übertragen. Von 1972 bis 1994 führte Prof. Dr.-Ing. Egon Martin die Amts- geschäfte, die ab 1981 auch mit der Stelle eines Referenten für Stadt- und Stadterneuerungspla- nung verbunden waren. Im darauf folgenden Jahrzehnt stand das Amt bis September 2004 unter der Leitung von Rudolf Schott. Ihm folg- te Dr.-Ing. Harald Ringler. Soweit die nüchterne Schilderung der Stadtplanung in Karlsruhe. Ein Geburtstag - er war übrigens schon am 31. August dieses Jahres - ist aber ein guter Anlass, ein wenig mehr über den Werdegang einer In- stitution zu erzählen. Erzählen mittels einer Aus- Michael Obert, Bürger- meister, Bau- dezernent 8 Stadtbauforum im Ständehaus · 75 Jahre Stadtplanungsamt, 2011 9Stadtbauforum im Ständehaus · 75 Jahre Stadtplanungsamt, 2011 Genügt es nicht, einen Geburtstag zu feiern, bei dem Verwandte, Bekannte, Freunde zusammen kommen... ...bei einem Glas Wein über Vergangenes plau- dern und sich dabei hoffentlich gut unterhalten? Warum also noch eine Ausstellung? Wie Sie aber wissen, werden bei derartigen Feiern - vor allem bei fortgeschrittenem Alter des Jubilars auch Fo- toalben herum gereicht oder Bilder an die Wand geworfen, nicht immer zum Vergnügen der Gä- ste. Von diesem traditionellen Ritual wollen auch wir nicht abgehen. Keine Angst, es folgt kein Vor- trag mit 75 Bildern, wir reichen auch keine Alben herum. Wir haben aber eine kleine Ausstellung aufgebaut und uns den räumlichen Verhältnissen angepasst. Bilder und Pläne sind auf 14 Tafeln zusammengestellt, chronologisch geordnet und mit kurzen Texten versehen. So können auch Sie, wenn Sie zu den Ruheständlern oder Aktiven des Stadtplanungsamtes gehören, also die „Familie“ darstellen, sich manches in Erinnerung rufen, da- malige Planung und heutige Realität vergleichen, dabei zufrieden oder enttäuscht sein. Wenn Sie zu den Freunden des Stadtplanungsamtes gehö- ren, blicken Sie bitte wohlwollend, konstruktiv- kritisch auf das Vergangene und bewerten Sie auch unseren Versuch der Zusammenstellung und Darstellung. Gehören Sie zum Bekannten- kreis so gilt folgendes: dieser Bekanntenkreis teilt sich in der Regel in Interessierte, Desinter- essierte und Missbilliger. Letztere sind wir durch unsere tägliche Arbeit gewohnt und heißen sie dennoch freundlich, aber gelassen willkommen. Die Interessierten sind für uns wichtig, weil sie den nötigen Abstand haben und ihre Kommen- tare uns helfen können. Deshalb liegt ein noch leeres Buch aus, betitelt mit „Bedenken und An- regungen“, der alten Bezeichnung im Baugesetz- buch für die Einwendungen der Öffentlichkeit. Die Ausstellung gliedert sich in folgende Teile: Ein Rückblick über sieben Jahrzehnte als Kaleidos- kop, gegliedert auch nach Jahrzehnten und ver- sehen mit Überschriften. Sie sollen aus heutiger Sicht Schwerpunkte der damaligen Stadtplanung charakterisieren. Eine Tafel ist als Ausblick für unsere Arbeit in den nächsten Jahren gedacht. Wir waren dabei bemüht, möglichst alle Bereiche innerhalb der Stadtplanung wie Generalplanung, Städtebau, Verkehr, Stadtgestalt zu berücksichti- gen. Ein zweiter Rückblick beschäftigt sich mit den Wettbewerben für die Stadtplanung als Teil der Stadtbaukultur in unserer Stadt, und zwar über die letzten einhundert Jahre. Sie werden da- bei 120 Konkurrenzen aufgelistet und teilweise illustriert finden, 58 davon direkt von der Stadt- planung ausgelobt. Die 1960er Jahre haben wir ein wenig her- ausgestellt, und zwar mit einem Teil des Stadt- modells aus dieser Zeit, mit dem damaligen Flä- chennutzungsplan-Entwurf und einem Film von 1961, wie sich die Stadt damals dargestellt hat. Mit mehr Zeit und Geld hätten wir für jedes Jahr- zehnt eine derartige Illustration zeigen können. Hier im Saal sehen Sie 20 Bebauungspläne chronologisch nach ihrer Entstehungszeit auf- gehängt, um auch diesen Teil der Stadtplanung, meist das „Schwarzbrot“ neben den Vorzeige- projekten, zu illustrieren. Dass Stadtplanung keine Einzeldisziplin ist, sondern Mannschaftsleistung, beweist auch un- sere Ausstellung. Zustande gekommen ist dieses Projekt innerhalb eines knappen Jahres nur durch den engagierten Einsatz von Mitarbeitern und Mitarbeiterinnen des Stadtplanungsamtes, und zwar neben deren Hauptaufgaben von Kristin Barbey, Sigrun Hüger, Wassili Meyer-Buck, Jan Riel und mir. Besonders hervorheben möchte ich - die anderen Mitstreitenden verstehen das - Herrn Kup, der die grafische Umsetzung vollbrachte und Frau Kaufmann, die sich für den Aufbau und vie- les mehr sehr engagiert hat. Beim Aufbau stan- den ihr zur Seite die Herren Alm, Gedik, Simon und Spann sowie Frau Rickersfeld. Dank auch an das Kulturamt, das uns gestattet hat, für eine Woche die örtliche Dauerausstellung ein wenig zu beeinträchtigen. Dass das Unternehmen kurz- fristig gefährdet war, will ich auch erwähnen. Herr Dr. Bräunche, der Leiter des Stadtarchivs kannte unsere Absichten, zweifelte aber kurz am Jahr des Selbstständigwerdens der Stadtpla- nung. Am 28. Juni schrieb er mir aber:„Lieber Herr Ringler, Sie können wieder ruhig schlafen, das Datum 1936 ist m. E. korrekt, wenn die Um- benennung in Stadtplanungs- und Siedlungsamt auch erst 1938 erfolgte“. Also kann in zwei Jah- ren wieder gefeiert werden. Meine sehr verehrten Damen und Herren, stu- dieren Sie die Ausstellung, die bis zu 22.12. an diesem Ort verbleibt und dann in verkleinerter Form ins Architekturschaufenster wandert, dort ergänzt mit drei Vorträgen. Der erste Vortrag beschäftigt sich mit Karl Pflästerer, der über 35 Jahre für die Stadt tätig war, zuletzt als Leiter des Stadtplanungsamtes bis 1954. Es gibt den glücklichen Zufall, dass eine Magisterarbeit über ihn fertig gestellt und jetzt veröffentlicht wurde und zwar von Frau Isabelle Dupont. Sie wird auch den Vortrag halten, und zwar am 10.Januar. Die Arbeit selbst ist Gegenstand einer gemeinsamen Herausgabe des Stadtarchivs und des Stadtpla- nungsamtes und kann erworben werden. Prof. Markus Neppl, Partner des Büros ASTOC Archi- tects and Planners, Köln und Hochschullehrer am KIT, gibt am 12.Januar Einblicke in die Arbeit eines freien Stadtplanungsbüros. In meinem Vortrag zur Finissage der Ausstellung am 26. Ja- nuar geht es um den Alltag in der kommunalen Planungswerkstatt. Nun aber zu unseren beiden Referenten dieses Abends, Herrn Prof. Dr. Egon Martin, Amtsleiter von 1972 bis 1994, und an- schließend Herrn Dipl.-Ing. Rudolf Schott, Amts- leiter von 1994 bis 2004. Harald Ringler „75 Jahre Stadtplanungsamt Karlsruhe“, ein Rückblick als Ausstellung - eine Einleitung zur Eröffnung Dr.-Ing. Harald Ringler, Leiter des Stadt- planungs- amtes 10 Stadtbauforum im Ständehaus · 75 Jahre Stadtplanungsamt, 2011 In der ersten Reihe die ehemaligen Amtsleiter (v.l.n.r.), Rudulf J. Schott, Stadtplanungsamt, Dr. Egon Martin, Stadtplanungsamt, Robert Mail, Tiefbauamt und Robert Mürb, Gartenbauamt, sowie Baubürgermeister Michael Obert 11Stadtbauforum im Ständehaus · 75 Jahre Stadtplanungsamt, 2011 „Rückblicke“ 1972–1994 Prof. Dr.-Ing. Egon Martin Leiter des Stadt- planungs- amtes 1972-1994 ziele seiner OB-Aufgaben den Schuldenabbau genannt (und dies auch erreicht!), · Karlsruhe verliert immer noch zentrale Einrich- tungen an die Landeshauptstadt. Dieser Entwick- lung ist auf breiter Front Kampf angesagt, · eine Stadt, deren Planung noch auf extreme Be- völkerungsentwicklung eingestellt ist. Man dis- kutiert über notwendige Kurskorrekturen - doch eine Entscheidung hierzu war nicht erfolgt. Grundproblematik eines Rückblicks über 22 Jahre Planungsarbeit Antwort geben auf die Frage, was war zwi- schen 1972 und 1994 für mich als Planungs- amtsleiter wichtig? Die zur Lösung anstehenden Planungsaufgaben waren umfangreich und um- fassten den gesamten Katalog der Planungsebe- nen. Sicher erwartet man auch eine objektive Aussage, sofern das überhaupt möglich ist. Eine Schwierigkeit bei diesem Versuch ist si- cher auch: Stadtplanung ist ewiges Planen und schließt auch ein Umdenken in der Zielsetzung ein, sich an geänderte Rahmenbedingungen an- passen. Selten auf einen bestimmten Zeitpunkt festlegbar! Was entstand in meiner Zeit, was war vom Vorgänger angedacht? Ich nenne nur das Beispiel Altstadtsanierung. „Planen und Bauen“ zu Beginn der siebziger Jahre · Ende der Wiederaufbauphase nach dem Kriege, · eine Zeit des Umbruchs, · neues Denken über Stadt, Stadtplanung, Archi- tektur · die Zeit der extremen Entwicklung ist vorbei, die „großen Horizonte“ stoßen auf Widerstand, Kritik an den Wohnmaschinen (Neue Heimat), · Kritik an Stadtplanung und Architektur, · ich erinnere mich an die Ausstellung „Heimat Deine Häuser“, · auch wir haben Erfahrungen gesammelt im Wettbewerb Altstadt, vor allem wir Vorprüfer, · der neue Oberbürgermeister tätig mit dem Ziel „weg von der hohen Verschuldung - das wirkt sich natürlich auch auf die Planung aus. Beim Durchblättern meiner Unterlagen aus den siebziger Jahren finde ich Gedankengänge wie · dem Leben in der Stadt neue Impulse geben, In- nenentwicklung, weg von der Gesichtslosigkeit, · weg von der Reduzierung auf Funktion und/oder Kommerz, · neue Gestaltungskriterien: einfügen, einordnen, Raumgeborgenheit, · keine Wohnmaschinen - Flexibilität der Wohn- formen, · behutsamer Umgang mit historischer Bausub- stanz und immer wieder: · weg von der autogerechten Stadt! Das alles hat sich auch in der Politik ausge- wirkt. Man erwartet darauf von uns entsprechen- de Reaktionen durch planerische Korrekturen. Unsere Vorgänger hatten nicht oder nur wenig reagiert. Mir war dagegen sofort klar: die Vor- stellung einer übertrieben expandierenden und autogerechten Stadt ist für eine verantwortbare Stadtplanung nicht länger vertretbar. Genug der Einleitung! Das nachfolgende Referat ist auf Bildern aufge- baut, die stichwortartig beschrieben werden. Karlsruhe im Jahr 1972 Meine Bilanz „Stadt Karlsruhe“ zum Zeit- punkt des Beginns als Amtsleiter - ich war 1972 schon 15 Jahre Mitarbeiter des Stadtplanungs- amtes, kannte die Stadt und die Verwaltung: · Karlsruhe, eine Stadt mit vielen Werten, die es gilt auszubauen, · der Wiederaufbau der zu 80 % im Zweiten Weltkrieg zerstörten Innenstadt ist nahezu ab- geschlossen, · durch neue Wohn- und Gewerbegebiete ist der Wohnungsbedarf gedeckt und Industrie und Ge- werbe haben ausreichende räumliche Entwick- lungsmöglichkeiten, · Karlsruhe, Stadt mit guter Infrastruktur. Mit ho- hem Aufwand sind die Schulen und Kultur- und Freizeiteinrichtungen ausgebaut, im Verkehrssek- tor ist jedoch noch Nachholbedarf. · Durch den Wiederaufbau und die Nach- kriegsprojekte bedingt: Stadt mit großer Ver- schuldung. Karlsruhe ist nach Bremen die in der BRD höchstverschuldete Kommune. Der 1970 gewählte Oberbürgermeister Otto Dullenkopf hatte in seinem Wahlkampf als eines der Haupt- 12 Stadtbauforum im Ständehaus · 75 Jahre Stadtplanungsamt, 2011 Der Flächennutzungsplan als städte- baulicher Leitplan Den Flächennutzungsplan 1961 haben wir vom Vorgänger übernommen. Er war laut neuem Bundesbaugesetz 1961 gefordert als städtebau- licher Leitplan. Wesentlich beeinflusst waren die großen ge- planten Erweiterungsflächen von den Bevölke- rungsprognosen. Hierzu hatte die Stadt Karlsruhe 1960 an Prof. Dr. Gerhard Isenberg ein Gutachten in Auftrag gegeben über die wirtschaftliche Ent- wicklung des Stadt- und Landkreises Karlsruhe. Auch die IHK Karlsruhe beauftragte 1965 Arnold Bergstraesser mit einer Untersuchung über Grund- lagen zur Neuorientierung eines Großstadtbe- reichs („Soziale Verflechtung und Gliederung im Raum Karlsruhe“). In der Abb. unten sehen Sie neben der Gutachterprognose aber auch die wirkliche Entwicklung der Einwohnerzahl mit z.T. hohen Verlusten, pro Jahr bis zu 2000 Einwohner. Den noch im Geiste des ungebremsten Wachs- tums konzipierte Flächennutzungsplan 1961 als maxi- malem Entwicklungskonzept für über 350000 Einwohner in Karlsruhe haben wir sofort korrigiet. Grundlage der neuen Planung war eine sehr de- taillierte Bestandsaufnahme über alle Einflüsse und Grundlagen einer gewissenhaften Flächen- nutzungsplanung mit einer eigenen Prognose- betrachtung, Bevölkerungsentwicklung. Konsequenz: Reduzierung der Erweiterungs- flächen im FNP 1961, fünf an der Zahl. Genau- so haben wir auch alle Planungsgedanken einer extremen Entwicklung aus den 60iger Jahren ein für allemal ausgeschlossen wie · Wohngebiet Fritschlach. In der OB-Wahl 1970 hatte einer der OB-Kandidaten die gesamte Frit- schlach als Großsiedlungsgebiet propagiert, · meine Vorgänger diskutierten gelegentlich (im stillen Kämmerlein) über die Bebauung des Ober- waldes oder · eine Bergstadt im Hanggebiet Durlach. Alle diese planerischen Vorstellungen haben wir nie weiterverfolgt. Diese enormen Veränderungen am alten FNP wurden erleichtert durch die neuen planerischen Leitvorstellungen - Freiräume zur Gliederung der Stadt, Grün für das Leben der Bewohner (Kleinklima) und erhärtet durch unsere detail- lierten ökologischen Untersuchungen und deren Erkenntnisse. Ich selbst war dankbar für die auf- keimende grüne Bewegung, die unsere restriktive Entwicklungsplanung unterstützte. Zu diesem „Absterben lassen“ gehörte die Rheinstadt. „Unter dem Druck eines scheinbar unaufhörli- chen Bevölkerungswachstums entstand das küh- ne, auf rund 30 000 Menschen angelegte Projekt einer Rheinstadt am Knielinger See. Durch Was- serarme getrennt, sollte der neue Stadtteil aus drei Wohneinheiten bestehen. Es blieb ein utopi- scher Traum“. [Josef Werner - in „Die 60er Jahre]. Auch wir Planerkollegen waren begeistert von Theo Schlüters Entwurf, haben mitgearbeitet (Ha- rald Hoffmeisters Diplomarbeit hat sich mit deren Erschließung auseinandergesetzt). Und trotzdem haben wir mit politischer Unterstützung das Kon- zept gestoppt, u.a. wären teure Vorinvestitionen Voraussetzung gewesen. Können wir auch heute noch den Verzicht auf die Realisierung der Planung Rheinstadt vertre- ten? Ein eindeutiges „Ja“. Was hätten wir mit den Wohnmaschinen der 60er Jahre und deren Erhalt für Probleme bekommen. Ich denke an Steilshop in Hamburg, an das Märkische Viertel in Berlin und an viele andere Trabanten-Siedlungen aus den 60/70iger Jahren in ganz Deutschland. Bauliche Erweiterungen Wir haben nicht nur die Erweiterungsflächen reduziert - wir haben auch Wohn- und Gewerbe- gebiete geplant, das Bauen vorbereitet. Unsere Zielsetzung dabei: · Wohnerweiterung entsprechend detaillierter Untersuchungen über Bedarf, auch Erhebung: was will die Bevölkerung? (Bürgerbefragung). · In jedem Fall aber: keine neuen Trabanten. · Versuch, allen vorhandenen Stadtteile, eine bau- liche Entwicklungsmöglichkeit zu geben, damit die Tragfähigkeit der öffentlichen Einrichtungen, die Ver- und Entsorgung, gesichert bleibt, zumal die Einwohnerzahl in allen Stadtteilen rapid ab- nimmt. Im Rahmen der Neubautätigkeit spielte der Umbau der Altstadt eine übergeordnete Rolle. Altstadtsanierung (Gesamtentwick- lung), im Überblick OB Klotz mit Gemeinderat und Verwaltung entscheiden sich in den fünfziger Jahren für Flächensanierung. Folge: Grundstückskauf und Gebäudeabriß. Der Entwurf zur Neubebauung (Abb. unten) stammt von Prof. Friedrich W. Krämer, Braun- schweig. So stellte man sich vor dem Altstadt- wettbewerb die neue Altstadt vor: Das damals in allen deutschen Großstädten übliche Bebauungs- konzept, bereits im Bebauungsplanverfahren. Beim abschließenden Beschluss kommt es zur hef- tigen Auseinandersetzung im Gemeinderat. Unter „Rückblicke“ 1972–1994 Prof. Dr.-Ing. Egon Martin, Leiter des Stadtplanungsamtes 1972-1994 Flächennutzungsplan 1961 Reduzierung der Wohn-Erweiterungsflächen Geplante Rheinstadt Bevölkerungsentwicklung Karlsruhe RHEINSTADT FRITSCHLACH OBERWALD DURLACHER HANGGEBIET BEIERTHEIMER FELD 13Stadtbauforum im Ständehaus · 75 Jahre Stadtplanungsamt, 2011 Führung der „Jungen Wilden“ wird der Entwurf abgelehnt. Der Gemeinderat will bei dieser Jahr- hundertaufgabe mehrheitlich einen Wettbewerb. Daraufhin entscheidet sich der Oberbürgermeister für einen damals noch unüblichen europaweiten Wettbewerb. In diesem städtebaulichen Wett- bewerb, an dem 216 Architekten teilnahmen, spielen sich vor allem im langwierigen Entschei- dungsverfahren Lern- und neue Bearbeitungs- prozesse ab. Ein Kapitel für sich, interessant - aber für meinen Überblick zu umfassend. Am 18.12.1972 Entscheidung im Gemeinde- rat zwischen Münchener und Berliner Entwurf. Abb. unten, Berliner Entwurf: mit einer der Stadtstruktur zuwiderlaufenden neuen Bebau- ung, mit einer durchgehenden Fußgängerebene auf plus 6 m Hohe, natürlich wirtschaftliche Bau- weise und und…. Abb. Mitte, Münchner Entwurf der Architek- ten Hilmer+Sattler: mit Blockrandbebauung, mit üblichen Straßen und ruhigen Innenhöfen und Erhalt des Altstadtteils. Sanierungsträger Neue Heimat, die im Sanie- rungsbeirat eingeladenen Fachexperten - die dama- ligen sog. deutschen Stadtplanungs- und Architek- turpäpste favorisierten den Berliner und - wir, das Planungsamt, unterstützt durch einige Karlsruher Architekten standen hinter dem sog. Münchner Entwurf. Diesen Münchner Entwurf habe ich in der Planungsbeiratssitzung vehement verteidigt. In der darauffolgenden Gemeinderatssitzung kam es zu einer 17:18 Entscheidung für München. Wir waren und sind heute noch stolz darüber. Unser damaliger Oberbürgermeister Otto Dullen- kopf hat das Planungsamt massiv unterstützt. Geglückte Bewältigung des Straßenraums - die Fritz -Erler-Straße war als „une grande mal- heure“ von einem der Wettbewerbsteilnehmer bezeichnet. Doch durch die Reduzierung der Straßenbreite, durch die Fußgängerbrücke Zäh- ringer Straße (Architekt Prof. Gernot Kramer) und vor allem die z.T. geglückte Randbebauung (wie Heinrich-Hübsch-Schule von Prof. Heinz Mohl) führten zu einer vertretbaren Lösung. „Rückblicke“ 1972–1994 Prof. Dr.-Ing. Egon Martin, Leiter des Stadtplanungsamtes 1972-1994 Einfügung Münchner Entwurf in Stadtgrundriss, Blick über die Altstadt von Osten Ergebnis der Altstadtsanierung: Auch die bauli- che Ausformung ist gelungen. Links: Teil B, Grundriss Objektsanierung und die sog. Werkbundhäuser. Mitte: neuer Wohnungsbau im Flächensanierungsgebiet. Ich verzichte auf meine persönliche Bewertung der Dörfle-Sanierung und zitiere nur Professor Dr.-Ing Gerd Albers, emeritierter Ordinarius des Lehrstuhls für Städtebau an der Technischen Universität München: „Das Karlsruher „Dörfle“ - Wegmarke der Stadterneuerung!“ 1972 14 Stadtbauforum im Ständehaus · 75 Jahre Stadtplanungsamt, 2011 Umplanung Oberreut Ein Stadtteil im Südwesten, geplant in den sechziger Jahren, Wohnungen für die ehemaligen Altstadtbewohner. Geplant für etwa 15 000 Ein- wohner (hälftig Stadtwald, hälftig Privatbesitz, Erschließung mit Bussen (die Verkehrsbetriebe bestanden darauf!). 1972 ist nur die Waldlage bebaut, Feldlage noch nicht mit Bebauungsplan ausgestattet, problembeladen? Scheu vor der Umlegung! Wir greifen aber 1974 die Planung Oberreut wieder auf wegen der u.a. besonders guten kli- matischen Lage des Siedlungsgebietes: · Änderung des Erschließungs- und Bebauungs- konzeptes: Mischung von Mittelhochbau und Flachbau zur Verbesserung der sozialen Mischung. · Jetzt Straßenbahnerschließung mit der Konse- quenz einer Umplanung des gesamten östlichen Siedlungebereichs. · Jetzt Zentrum für zentrale Einrichtungen · Neben Wohnen jetzt auch Arbeiten. Am End- haltepunkt der Straßenbahn werden Flächen für Arbeitsplätze ausgewiesen mit dem Vorteil einer besseren Auslastung der Straßenbahnlinien. Stadterneuerung Im ersten Jahr sollte sich der neue Planungs- amtsleiter im Wirtschaftspiegel äußern über seine Gedanken zur städtebaulichen Planung der Stadt Karlsruhe. Ich entschied mich für: „Rückblicke“ 1972–1994 Prof. Dr.-Ing. Egon Martin, Leiter des Stadtplanungsamtes 1972-1994 Durlach, Stadt auf neuen Wegen Ein für uns besonderes Kapitel in der Stadt- erneuerung. Durlach, die alte Stadt, der alte Stadtteil, von Kriegszerstörungen weitgehend verschont, das bedeutet, den alten Baubestand erhalten. Nach dem Kriege keine nennenswer- ten baulichen Aktivitäten. Der erste Schritt in Durlach: 1978 Individualverkehr heraus aus der Pfinztalstraße! Die Altstadt wird wieder erlebbar und für die Bewohner lebenswert. Detaillierte Voruntersuchungen zur Sanie- rungswürdigkeit mit großem Aufwand über Alternativ-Studien führen dann zu einem Neuori- entierungskonzept als Grundlage für die Stadter- neuerung (Abb. S. 39). Es dienen uns dabei die großen Erfahrungen aus der Dörfle-Sanierung. Weder Flächensanierung noch Sanierung durch Bauträger. Wir motivieren die Hausbesitzer, beraten sie und damit haben wir Erfolge. Die Ei- gentümer modernisieren selbständig. Doch Vor- aussetzung ist die persönliche Beratung, sogar mit planersichen Hilfestellungen durch unseren Herrn Dipl.-Ing. Günter Telian, ein qualifizierter Planer und Berater. Erwähnenswert ist auch die starke Unterstüt- zung durch den Ortschaftsrat und das Stadtamt Durlach. Durch Zufall fand ich in den Akten diesen Briefkopf (unten) für Einladungen zum Durlacher Gespräch. Was haben wir uns Mühe gemacht mit dem alten Durlach und es hat sich gelohnt. Sanierung und Er- neuerung Durlach - ein gutes Ergebnis. Die Karte zeigt die Flächen, die wir angegangen sind, d.h. wir haben das Thema Ernst genommen. 15Stadtbauforum im Ständehaus · 75 Jahre Stadtplanungsamt, 2011 Verkehsplanung in der Stadtplanung Karlsruhe. Sie erwarten sicher von mir, dem Bauingenieur, hierzu auch eine Aussage. Dem komme ich gerne nach. Nach dem Zweiten Weltkrieg und mit dem ex- trem zunehmenden Autoverkehr kommt es zum Verkehrs-Chaos. Man sucht die Ordnung. Dieses Bild mit dem Trichter fand ich in ei- nem Informationsheft der Stadt Bern, „Berner Verkehr gestern heute morgen“ aus dem Jahre 1962, in dem die Verwaltung ihr Verkehrskonzept verständlich machte. Aus dem Verkehrschaos zur Verkehrsordnung! Das war auch die Zielsetzung aller städtischen Verkehrsplaner der ersten Jahre nach dem Krieg. Ordnung schaffen für alle Verkehrsarten. Dass man damals dann auch übertrieben hat, zeigen die beiden nächsten Darstellungen: Allzu hart griff man oft in Bausubstanz ein, um primär Verkehrsbedürfnisse bewältigen zu kön- nen, sicher im gezeigten Beispiel übertrieben mit dem Wendeplatz für Müllfahrzeuge. Aber auch das Ziel „sichere Wege für Fußgänger“ führte zu dieser Karrikatur aus Russland. Wir hatten in Karlsruhe in den 60/70iger Jahren sicher auch mit den „sicheren Wegen für die Fußgänger - Tunnel und Fußgängerbrücken“ übertrieben. Später, schon zu meiner Zeit haben wir Fuß- gängerunterführungen umgenutzt und festge- stellt, dass die für Fußgänger gebauten Brücken am Adenauerring und sonst wo nicht angenom- men werden. Doch diese Zeit der in der Verkehrsplanung übertriebenen totalen Unterordnung unter das Auto war 1972 vorbei. Öffentlicher Nahverkehr Gleich nach dem Kriege, während in den gleich- großen Städten wie Kiel, Straßburg etc. Straßen- bahnen aufgegeben und Busse eingeführt wurden, hat Oberbürgermeister Klotz als Schienen-Fan für den Erhalt der Straßenbahn gekämpft und dafür „Rückblicke“ 1972–1994 Prof. Dr.-Ing. Egon Martin, Leiter des Stadtplanungsamtes 1972-1994 gesorgt, dass das Straßenbahnnetz ausgebaut wurde. Das Problem in Karlsruhe ist jedoch: die Kaiserstraße, heute als Sammelschiene für nahe- zu alle Straßenbahnlinien. Die erste Nahverkehrs-Untersuchung erfolgte bereits in den 50er Jahren (WIBERA). Dann legt ein Arbeitskreis U-Strab Karlsruhe (Dorbath/Mar- tin/Meil/Müller,E.) unmittelbar vor 1972 eine U- Strab-Untersuchung vor mit dem Ergebnis: · Stadtachsen ins Umland müssen erweitert werden, · In der überfrachteten Kaiserstraße sind aber diese Stadtbahnlinien, die das Umland an die Stadt anbinden, herauszunehmen und unter die Erde zu legen. Die Straßenbahnen, die die Stadt erschließen, sollen aber ebenerdig im Kaiserstra- ßenniveau bleiben zur Belebung, auch aus Ko- stengründen. Dieses Konzept ist zwischenzeitlich überholt, sollte kein Anlass zur weiteren Diskussion geben. Die Straßenplanung 1961 hat der Gemeinderat einen Verkehrsli- nienplan beschlossen, der uns weitergegeben wurde. Wir haben ihn kritisch geprüft und auch hier wesentliche Reduzierungen der geplanten Straßenachsen und kreuzungsfreie Knotenpunk- te vorgenommen (in roter Farbe gekennzeichnet). 16 Stadtbauforum im Ständehaus · 75 Jahre Stadtplanungsamt, 2011 Sicher wundern Sie sich nicht, wenn ich in die- sem Zusamenhang die Südtangente anspreche, die ersten Vorentwürfe stammen von mir persön- lich. Die Südtangente ist ein wesentlicher Teil des Verkehrslinienplans, eine Schnellverkehrsstraße von der Rheinbrücke zur B3, 15km. 25 Jahre Bau- zeit, für Großprojekte nicht unüblich. Der letzte Abschnitt, Bulacher Kreuz bis Ettlinger Allee, wurde 1983 - 88 gebaut. Mit die wertvollste Teilstrecke dürfte zwischen Bulacher Kreuz und Bahnlinie liegen, 700 m lang, nicht - wie eingangs geplant, harte Kon- frontation zur bestehenden Bebauung Bulach und Beiertheim, sondern total überdeckelt. Das gab harte Auseinandersetzungen (auch mit dem TBA), denn das Land Baden-Württemberg als Zuschussgeber lehnte die teure Lärmschutzmaß- nahme ab. Doch wir haben erreicht, dass die 14 Millionen Mehrkosten für die Tunnelstrecke von der Stadt getragen wurden. Die Südtangente hatte bundesweit Beachtung gefunden und Ende der 80iger Jahre einen ersten Preis für die Einbindung einer innerstädtischen Verkehrsstraße in die Stadt, in die Landschaft erhalten. Bewertung: „Der stadtgerechte Aus- bau einer Hochleistungsstraße in einem Verdich- tungsraum. Gesamtkonzept und in der Einzelaus- führung beispielhaft.“ Wir alle waren und sind stolz, das Tiefbauamt, das Gartenbauamt und das Planungsamt. Es war eine schwierige aber lohnenswerte Arbeit - ohne die Südtangente könnte die Stadt Karlsruhe heu- te kaum noch funktionieren. Bei einem Vortrag in Berlin vor über 1000 Teil- nehmern auf einer Fachtagung habe ich unter der Überschrift „Stadt ist Lebensraum“ formuliert: Das Ziel muß sein, Straße und Straßenraum als „Lebensraum“ zurückzugewinnen, in einer Stadt, die umweltgerecht mit dem Auto lebt. Der Erfolg dieser Bemühungen hängt davon ab, inwieweit es gelingt, das Auto, die Straße in die Stadtstruk- tur einzubinden. Dass dies möglich ist, zeigen einige Beispiele, die erfreulich sind. Dann zeigte ich unsere Südtangente - das Ergebnis kam an. Die Abteilung Straßenverkehrstechnik im Stadtplanungamt plant, berechnet und koordi- niert die über 100 Verkehrssignalanlagen und deren „Grüne Wellen“. Sie versucht, öffentlichen Nahverkehr und Straßenverkehr optimal mitein- ander - ohne Vorzug einer Verkehrsart - in Ein- klang zu bringen. „Rückblicke“ 1972–1994 Prof. Dr.-Ing. Egon Martin, Leiter des Stadtplanungsamtes 1972-1994 Radwegenetz Sehr detaillierte Erhebungen und auch Planun- gen für den Radverkehr erfolgen durch die Abt. Generalverkehrsplanung schon sehr früh. Bereits 1978 legen wir den ersten Radwegeplan vor. Wir waren schon damals mit unserem Radwegekon- zept Vorzeigestadt. Tempo 30 Zonen Noch ein letzter Plan zur Verkehrsplanung: Tempo-30- Zonen. Konzept, das dann auch in Etappen durchgeführt wurde. Sonderkapitel Innenstadt mit Fuß- gängerzonen und neuer Platzgestal- tung. Vor 1972 bereits ins Auge gefasst - aber von uns jüngeren Planern. Wir konnten damit 1972 schnell einsteigen - die Vorarbeiten lagen schon vor. Ich trage unser Konzept im Gemeinderat vor, dort einstimmig genehmigt, dann in Etappen durchgeführt mit den anschließend erforderli- chen Umbauten der Plätze - diese sind natürlich nach 35 Jahren erneuerungsbedürftig. Die Eingemeindungen,... ...haben uns viel Arbeit gekostet, die sich aber lohnte. Für das Planungsamt gibt es zwei Schwerpunkte, beispielhaft beschrieben an den Bergdörfern und Grötzingen: 1) Reduzierung der geplanten Erweiterungs- flächen, die in den Eingemeindungsverträgen aufgenommen waren, (2) nicht weniger bedeutungsvoll: Erhalt der Dorfstruktur. In Grünwettersbach war vor der Eingemein- dung beabsichtigt, die Landesstraße im Ortskern zu begradigen (ich erinnere an den Erhalt des Kaiserstraße 1970: 24000 PKW/Einheiten pro Tag Plätzekonzept 17Stadtbauforum im Ständehaus · 75 Jahre Stadtplanungsamt, 2011 „Rückblicke“ 1972–1994 Prof. Dr.-Ing. Egon Martin, Leiter des Stadtplanungsamtes 1972-1994 Hauses König) und die Fläche zwischen Landes- straße und Wettersbach total zu sanieren, d.h. die alten Gebäude abzureißen und mit vierge- schossigen Zeilenbauten von der Straße bis zum Bach neu zu bebauen. Auch im Neubaugebiet „Ob der Eichhälden“ waren viergeschossige Bauten geplant, die wir noch verhindern konnten. Dies übrigens auch im Baugebiet „Rehbuckel“ in Hohenwettersbach. Beispiel Grötzingen: Wir lehnten die Erweite- rung des Baggersees entschieden ab, mit Erfolg, obwohl der Kiesabbaubetrieb eine Regattastrek- ke entlang der Bahnlinie zusagte. Auch in Grötzingen: Reduzierung der Bau- konzepte. Punkthochhäuser entlang der B3, Grebau-Gelände in Ortsmitte, Pläne mit dichter Bebauung und höheren Gebäuden lagen vor, dafür konzipierten wir eine den Ortskern nicht belastende Bebauung. Neue Aufgaben durch den Nachbar- schaftsverband Karlsruhe Um die anstehenden großen Probleme zwi- schen Kernstadt und Umland lösen zu können hat man für die Großstädte Baden-Württembergs nach dem neuen Landesplanungsgesetz Nach- barschaftsverbände gebildet mit der Aufgabe, einen gemeinsamen Flächennutzungsplan für Kernstadt und Umland aufzustellen. Das Stadt- planungsamt Karlsruhe wurde Planungsstelle dieses neuen Verbandes mit der Konsequenz der Vergrößerung des Planungsgebietes um 200%, aber auch einer erheblichen Zunahme der Aufga- ben (ohne Personalaufstockung). Städtebauliche Schlüsselgrundstücke... ...von mir immer wieder in die Diskussion ge- bracht zum Leidwesen des Kämmerers. Meistens habe ich Erfolg und die Grundstücke werden dann von der Stadt gekauft. Immer wieder wird der Planungsamtschef zum Rapport gerufen, „wie können wir das Grundstück nutzen?“ Sei es beim Pfaffgelände in der Haid-und-Neu- Straße. Dort sollte ein Einkauszentrum entstehen, dafür kommt die Technologiefabrik, oder Hallen- bau A. Mindestens 1 Jahrzehnt suchen wir nach Nutzungen (vom Techn. Landesmuseum, Uni, selbst Wohnnutzung steht in der Diskussion). Wichtig war, dass wir unsere Bemühungen nicht aufgaben und mit unseren Forderungen nach „Warten auf die richtige Nutzung“ durchhielten. Streit mit der Wirtschaftsförderung und deren Bürgermeister wegen Nichtverlängern von Pacht- verträgen im Schlachthof. Bundesbahnausbesserungswerk führt zunächst nicht zu einem positiven Ergebnis, obwohl für mich die Umnutzung der Fläche als ein Lecker- bissen für Innerstädtisches Wohnen galt. Als die Deutsche Bahn bei einer Besprechung OB Klotz mit dem Bundesbahnpräsidenten in den 50er Jahren einen Verkauf ansprach und den Preis mit 500 DM pro m² nannte, lehnte Klotz ab, vor allem wegen des Verlustes der Arbeitsplätze. Dann sind lange, Jahrzehnte andauernde Verhandlungen - vor allem auch wegen der notwendigen Fläche für die Kriegsstraße-Ost - ohne Ergebnis, erst als die Bahn AG in allen Städten Deutschlands Eigentum veräußert, gibt es in den ersten 90er Jahren eine Kaufmöglichkeit. Gedanken zur Kulturachse Angestoßen durch das 14-Städte-Programm, ein Finanzierungs-Programm des Landes Baden- Württemberg - sollten wir nach Projekten su- chen - wir finden einen Ansatzpunkt: Zentrum für Kunst- und Medientechnologie hinter dem Hbf. Dort hatte uns das städtebauliche Umland schon einige Jahre Kopfzerbrechen bereitet. Jetzt scheint unsere städtebauliche Aufwertung zu gelingen, zusammen mit dem ZKM. Die Vorbe- reitungen hierfür werden getätigt, Parkierungs- flächen werden geschaffen, doch das ZKM findet seinen Ausbau an der Brauerstraße. Damit findet Oben: „via triumphalis“ Rob Kier, unten: ZKM hinter dem Hbf Reduzierung der Flächenexpansion 18 Stadtbauforum im Ständehaus · 75 Jahre Stadtplanungsamt, 2011 „Rückblicke“ 1972–1994 Prof. Dr.-Ing. Egon Martin, Leiter des Stadtplanungsamtes 1972-1994 die Kulturachse keinen südlichen Abschluß. Ein kleines Relikt des Planungsgedankens stellt die Fahnenbastion an der Südtangente dar. Achse für Forschung und Lehre In meinen Routinebesprechungen mit Uni und Uni-Bauamt, auch bei meinen planerischen Ziel- vorgaben, war diese Achse gedanklicher Hinter- grund. Immer wieder bekomme ich von Wissen- schaftlern, aber auch Unternehmern, den Vorteil der räumlichen Nähe zwischen den Forschungs- stätten, der Universität und der Technologieori- entierten Unternehmen genannt - ein Vorteil in der Stadt Karlsruhe! Der Gedanke „Achse für Forschung und Leh- re“ war ausschlaggebend z.B. beim Kampf für den Kauf des Gebäudes Pfaff oder bei der Stand- ortsuche für die Bundesanstalt für Ernährung, oder Umnutzung Blösse vom Wohngebiet zum Technologiepark. Bei Besprechungen mit Uni-Rektor Wittich we- gen dringender Erweiterungsnotwendigkeiten der Universität ist mein Angebot: Mackensen-Kaserne und Gottesaue. Wohnbedarfsbefriedigung 1989 Erinnern Sie sich an unsere Erweiterungsflä- chen-Streich-Aktivitäten zu Beginn 1972? Nach 15, 20 Jahren muß man bilanzieren. Die Flächennutzung ist deshalb Ende der 80iger Jah- re diesbezüglich tätig. Ich stelle an einem Abend selbst eine Liste auf mit meinen realistischen Vor- stellungen - Darunter die Bilanz (meine Bilanz!) In dem nachfolgenden Ergebnisbericht der Ab- teilung Flächennutzungsplanung finde ich schon damals den Hinweis auf die militärischen Flächen - was für unsere Nachfolger von großer Bedeu- tung wurde, die Konversionsflächen. Öffentlichkeitsarbeit... ...eine im politischen Alltag immer wieder von der Verwaltung geforderte Aktivität. Auch wir haben uns bemüht und meinen: es war gut so. In meiner Erinnerung sind die immerwiederkehrenden Besprechungen mit den Bürgervereinen von großer Bedeutung. Die Aus- einandersetzungen waren wertvoll. Dort habe ich die Probleme des Stadtteils erfahren, aber nicht nur von den Bürgern, deren Orientierung sich beschränkte auf ihr Haus und die unmit- telbare Umgebung, dort konnte man sprechen über die Notwendigkeit von öffentlichen Einrich- tungen und die Stadtteilschwierigkeiten. Stadtteilausstellungen: von mir besonders be- liebt, wo wir auf den gesamten Stadtteil und seine Entwicklung eingingen - zusammen mit Gartenbau- amt, Tiefbauamt und Hochbauamt. Eine zusätzliche Riesenaufgabe, die meine Stadtteilplaner m.E. gerne auf sich nahmen. Bei diesen Ausstellungen konnten wir mit den Bürgern in Kontakt kommen. 19Stadtbauforum im Ständehaus · 75 Jahre Stadtplanungsamt, 2011 „Rückblicke“ 1972–1994 Prof. Dr.-Ing. Egon Martin, Leiter des Stadtplanungsamtes 1972-1994 Die letzten Projekte in meiner Amtsperiode · Geroldsäcker - die bauliche Erweiterung von der Waldstadt bis nach Hagsfeld, ein Planungs- konzept eines Heidelberger Architekten. Ergebnis eines städtebaulichen Wettbewerbs. · Modell des Technologie-Parks Blösse, Entwurf Archis, Ergebnis eines städtebaulichen Wettbewerbs. · Noch ein Ergebnis städtebaulicher Wettbewerb Kriegsstraße-Ost / Südoststadt, Preisträger Ross- mann und Partner, Landschaftsplaner Charly Bauer (Abb. S48). Drei Wettbewerbsergebnisse, mit denen die Stadt zufrieden sein kann und wird. Ich ende mit einem Luftbild: unsere schöne Stadt Karlsruhe1985. Wir, meine Mannschaft und ich, versuchten · das Wesentliche zu erhalten, Stadtstruktur und Dorfstrukturen ernst zu nehmen, · mit sensiblen Entwicklungen den Stadtorganis- mus zu ordnen, zu entwickeln, ohne Brüche. Dies alles zusammen mit der gesamten Stadt- verwaltung, den Bürgermeistern, dem Gemein- derat und den Bürgern. Vielleicht ist uns dies teilweise gelungen. Unsere Arbeit wurde meistens von unserer politischen Spitze, den Oberbürgermeistern und seinen Dezernenten geschätzt, der Gemeinderat hat uns bei erfolgreichen Konzepten unterstützt. Wir vom Planungsamt haben die Zusam- menarbeit mit den anderen Ämtern der Stadt gepflegt und waren dadurch auch gemeinsam erfolgreich. Es gab für uns Hochpunkte aufgrund von planerischen Erfolgen, es gab aber auch Ent- täuschungen, wo unsere Vorstellungen aufgrund von politischen, finanziellen, selbst privaten Rah- menbedingungen infrage gestellt wurden. Es gab vielleicht auch weniger geglückte Kon- zepte, aber immer versuchten wir, unser planeri- sches Tun zu orientieren an der vorhandenen Quali- tät des Bestandes, der Stadtstruktur. Stadtplanung in überschaubaren und finanzierbaren Schritten, Offenhalten zukünftiger Möglichkeiten, Schutz der Landschaft und Verbesserung der Bedingungen für das Wohnen in der Stadt waren unsere Ziele. Der Künstler Jürgen Görtz hat in seinem Ent- wurf für die Weinbrenner-Plakette uns Planer dargestellt, uns verglichen mit dem Vogel, der alljährlich sein Nest erneuert, auf dem Bestand aufbaut, gelegentlich aber auch eine neue Unter- kunft suchen muß. Umgemünzt auf uns Planer: stets den Bezug zum Bestand, zur Geschichte, zur vorhandenen Stadtstruktur haben und Kreativität bei den Lö- sungen für eine positive Entwicklung der Stadt. Das haben wir gemeinsam versucht, meine quali- fizierte Mannschaft mit mir. Egon Martin Links: Bebauungsplan Geroldsäcker, rechts: Modell/Zeichnungen Technologie-Park Blösse Entwurf für die „Weinbrenner- plakette“, Jürgen Görtz 20 Stadtbauforum im Ständehaus · 75 Jahre Stadtplanungsamt, 2011 In der ersten Reihe die ehemaligen Amtsleiter (v.l.n.r.), Robert Mail, Tiefbauamt und Robert Mürb, Gartenbauamt, sowie Baubürgermeister Michael Obert, am Rednerpult Dr. Egon Martin 21Stadtbauforum im Ständehaus · 75 Jahre Stadtplanungsamt, 2011 „Rückblicke“ 1994-2004 Vielen Dank für die Einladung auf das Podium des heutigen Stadtbauforums. Beim Recherchieren von Unterlagen für diesen Abend fand ich einen Satz, den auch die Stadt- planung verinnerlichen muss: „Es ist auf kommunaler Ebene schwieriger, ein Ideologe, Bürokrat oder Opportunist zu sein und gleichzeitig ein gutes Gewissen zu haben, weil die Wirklichkeit stärker in’s Auge springt“schreibt der Stuttgarter Oberbürgermeister Rommel in seinem 1981 erschienenen Buch „Das Ende vom Schlaraffenland“. Das Stadtbauforum findet seit 1997 statt. Mit der Bürgerschaft soll über die „Zukunft unserer Inneren Stadt“ gesprochen werden. Die erste Veranstaltung sehen manche im Rathaus zu- nächst recht skeptisch. Das Stadtbauforum entwickelt sich bis heute weiter. Und das ist gut so. Rückblicke sind vielschichtig und vielseitig. Das „Projektmosaik“ zeigt es. Dabei zeigt es nur Teile all unserer Arbeit in den 10 Jahren von 1994 bis 2004. Heute wäre also über vieles zu reden. Dazu gehörten insbesondere Wettbewerbe, Mehrfach- beauftragungen, Planungswerkstätten, informel- le und formelle Planungen sowie das Begleiten von großen und auch kleinen Bauvorhaben. Der mir vorgegebene Zeitrahmen beträgt allerdings nur 15 Minuten. So tröstet mich - und sie - Erich Kästner: „Wer was zu sagen hat, hat Weile. Er lässt sich Zeit und sagt’s in einer Zeile.“ Wir wenden uns deshalb auch nur einem Teil des „Projektmosaikes“ zu, dabei aber auch man- chen „Hintergründen“. Erläuterungen von Plä- nen erspare ich uns. Hintergründe können Ahnung - auch von Stadtplanung - vermitteln. Meinungen schwä- cheln oft. Dazu ein Beispiel aus dem Vorwort zum Buch „Karlsruhe- Neue Architektur“:„ Dann ist noch das große Einkaufszentrum am Ettlinger Tor zu nennen, das unabhängig von der durch einen Wettbewerb geplanten Fassade eine inne- re Straße besitzt, die so ganz und gar nicht dem schützenswerten Grundriss der Stadt folgt“. Was soll das heißen? Ist unser Stadtgrundriss ergän- zungsbedürftig, wird er durch das Einkaufszen- trum beschädigt? Stadtplanung hat etwas mit Konversion, d. h. mit Veränderung, sowie mit Politik, mit Zeit, mit Strategien und sehr oft mit Geld zu tun. „Rückblicke“ 1994–2004 Rudolf J. Schott, Leiter des Stadt- planungs- amtes, 1994-2004 22 Stadtbauforum im Ständehaus · 75 Jahre Stadtplanungsamt, 2011 Zum Beispiel wird aus einem Weinberg ein Maisfeld und dann ein Baugebiet: „50-Morgen“ in Hohenwettersbach. Ist es ein Gerücht, dass die Bezeichnung „50-Sorgen“ im alternativen Ansatz und der Furcht vor einer alternativen Wählerschaft begründet ist? Die Vorgaben des Energie- und Flächensparens sowie Garagen un- ter den Gärten der Gebäude am Beginn der Spiel- straßen lassen manche Bauwillige etwas zögern. Heute sind die „50-Morgen“ nicht nur ein Kinderparadies! Städtebaulich-freiräumlich und architektonisch ist das Quartier am Rand des bald 750 Jahre alten Dorfes bemerkenswert. Wenden wir uns der Stadt und ihren Konver- sionen zu. Bahnflächen, Militärflächen, Gewer- beflächen innen und außen sowie Straßen und Plätzen. Herausforderungen fast ohne Ende! „…. wir müssen alles in der Hand haben“ ist in Wolfgang Leonhards auch für Planer wichti- gem Buch „Die Revolution entlässt ihre Kinder“ zu lesen. Das amerikanische und französische Militär zieht aus. Die Nordstadt entsteht auf einem bis dahin für die Bürgerschaft unzugänglichen rie- sigen Gelände. Darüber zu sprechen würde den Rahmen sprengen. Eine Fahrradtour durch das Gebiet lohnt sich sehr. „Rückblicke“ 1994–2004 Rudolf J. Schott, Leiter des Stadtplanungsamtes von 1994-2004 23Stadtbauforum im Ständehaus · 75 Jahre Stadtplanungsamt, 2011 Wir gehen nach „Südost“. „Vom Reisbrett auf’s Gleisbett“ wie es bei der Bahn einmal hieß. Die Stadt lobt vor 1992 unter Beteiligung der Bun- desbahn, der Telekom und anderer den Wettbe- werb „Karlsruhe-Südost-Gottesaue (Bundesgar- tenschau 2001)“ aus. Das Büro Rossmann und Partner mit dem Landschaftsarchitekten Karl Bauer aus Karlsruhe gewinnt. Der Entwurf lehnt sich zum Teil bewusst an die dichte Blockrandbe- bauung der Südstadt an. Er formuliert die östliche Kriegsstrasse als Al- lee neu. Sie kommt damit einem dringenden und nachvollziehbaren Wunsch der Stadt nach. Groß- zügige, vernetzte Günangebote ermöglichen die beabsichtigte „Bundesgartenschau 2001“- aus der dann leider nichts wird. Leider wird auch ein konzeptionell und örtlich anderer Ansatz von André Heller im Jahre 2002 „schubladiert“. Bald nach dem Wettbewerb herrscht bei der Grundstückseigentümerin, der Bahn, eine gewis- se Funkstille. Ihre Privatisierung und die damit verbundene Neuordnung ihres Immobilien-Ma- nagements sind wohl ein wesentlicher Hinter- grund. Der Bahnvorstand erklärt nach einiger Zeit hochrangigen Vertretern der Stadt Karlsruhe sei- ne Bedingung für eine weitere Zusammenarbeit: Ca. 1/3 mehr Bruttogeschossfläche! Beauftragte der Bahn legen einige Wochen später ein Konzept zu Lasten von Grünflächen vor. Es ist nicht gut! Allerdings: Eine zeitnahe städtebauliche und verkehrliche Neuordnung der östlichen Kriegs- straße will die Stadt. Lärmberechnungen längs dieser neuen Kriegsstraße-Ost machen auf deren Südseite Schutz zugunsten des geplanten Parks und der Wohnbebauung erforderlich. Gemeinsam mit den Wettbewerbsgewinnern entwickeln wir deren Siegerentwurf weiter. Die Forderung der Bahn nach Mehrwert ist nun in eine die Straße begleitende, Lärm abwei- sende Gebäudezeile umgesetzt. Eine großstädti- scher Boulevard hin zur Stadtmitte ist im Werden: Die Ludwig-Erhard-Allee. Auf der Rückseite der Gebäudezeile entstehen Stadtpark, Wohnungs- bau und Infrastrukturen. Das neue Stadtquartier wächst schnell. Seine öffentlichen Räume sind städtisch – nicht vor- städtisch. Für das Gelände nördlich der neuen Al- lee mit der Lohfeldsiedlung gibt es 2002 unsere erste Planungswerkstatt. Die Karlsruher Architekten Gilbert und Holzap- fel setzen sich mit ihrem Konzept eines schritt- weisen Umbaus des Quartieres durch. Eine zwei- te Planungswerkstadt folgt im gleichen Jahr für Neureut Kirchfeld-Nord. Hier wird das Kopenha- gener Büro Tegnestuen Vandkunsten mit der Wei- terbearbeitung seiner Planung beauftragt. Planungswerkstätten sind dialogische Ver- fahren zwischen Politik, Bürgerschaft, Planern und weiteren Fachleuten. Alle daran Beteiligten finden sich in einem Lernprozess. Er vermittelt Ahnung, Wissen und ermöglicht Verständnis der Arbeitsweise von Planern. „Rückblicke“ 1994–2004 Rudolf J. Schott, Leiter des Stadtplanungsamtes von 1994-2004 24 Stadtbauforum im Ständehaus · 75 Jahre Stadtplanungsamt, 2011 Nun zu öffentlichen Räumen: Deren Qualitä- ten in Form und Funktion ist immer die stadtpla- nerische Herausforderung. Sehen Sie sich Plätze genau an, nehmen Sie die Ordnung in den Ver- kehrsräumen wahr! Gute Beispiele können die Ebert-, die Brauer- und die Erzbergerstraße mit der Straßenbahn sein. 2003 erhält die Stadt eine Anerkennung des Renault-Traffic-Award. Qualität gelingt nur bei konstruktiver und in- tensiver Kommunikation zwischen den verschie- denen Fachbereichen einer Verwaltung. Diese Erfahrung kommt sicher der Kriegsstraße zwi- schen Mendelssohnplatz und Karlstor zu gut. Die Straße kann ihre Trennwirkung verlieren. In die Zeit zwischen 1994 und 2004 fallen Untergang der „U-Strab“ und Auferstehung der „Kombi-Lösung“. Die Kriegsstraße zum Be- standteil einer „Kombi-Lösung“ zu machen, ist nicht nur aus stadträumlichen und verkehrlichen Gründen sehr bemerkenswert! Ohne Diplomatie und Willen scheitert die be- ste Planung. Kurz zurück zur Brauerstraße, dem Stichwort zum nächsten „Fall“. Der „Filmpalast“ des Köl- ner Architekten Till Sattler wird im Jahr 2000 fer- tig. Die „Lobbyisten-Resistenz“ der Stadt führt ohne Verzögerungen zu einer bemerkenswerten Ergänzung des Ensembles auf den ehemaligen IWKA-Flächen. „Rückblicke“ 1994–2004 Rudolf J. Schott, Leiter des Stadtplanungsamtes von 1994-2004 25Stadtbauforum im Ständehaus · 75 Jahre Stadtplanungsamt, 2011 Wir kommen in der Stadtmitte an. Seit Jahren soll sie nach Süden weiterentwickelt werden. Alle Planungsüberlegungen bleiben bis 1997 Papier. Dann wird der Architektenwett-be- werb „Karlsruhe: vom Schlossplatz zum Kongress- zentrum – via triumphalis - 2022“ ausgelobt. Es geht um städtebaulich-freiräumliche, verkehrli- che und nutzerische Ideen für den Bereich Karl- Friedrich- und Ettlinger-Straße, für die Mittelach- se oder „via triumphalis“. Das Büro Professor Wulf und Partner aus Stutt- gart gewinnt den Wettbewerb. Winkelförmige, transparente „Stadtloggien“ markieren den Süden der Kreuzung Ettlingerstra- ße / Kriegsstrasse. Bauliche Ergänzungen auf de- ren Nordseite zeigen Optionen für Veränderun- gen auf. Gleiches gilt für das Kongresszentrum. Dort eröffnet 2002 das Kongresshotel der Wett- bewerbsgewinner Professor Schweger und Part- ner aus Hamburg. Die Gestaltung des Freiraumes vor dem Hotel plant das Büro „Agence Ter“ von Profes-sor Henri Bava aus Karlsruhe/Paris. Nach dem Wettbewerbsentscheid zur „via triumphalis“ erarbeiten wir Ende 1998 ein Dis- kussionspapier zur „Entwicklung der südlichen Innenstadt“. Es soll Stärken, Schwächen, Risiken und Chancen einschätzen. Wo kann, wo sollte sich etwas nicht nur aus Sicht der Stadtplanung verändern? „Nicht vorauszuschauen heißt lamentieren“ (Leonardo da Vinci). Das fast fertige Papier wird zum Jahreswech- sel 1998/99 Gegenstand eines sehr internen Pla- nungsgespräches mit einem Vertreter der Ham- burger ECE-Projektentwicklungsgesellschaft. Zu deren Bedauern und so zum Vorteil unserer Innenstadt ist das Telekom-Grundstück an der Süd-Ost-Ecke des Mendelssohn-Platzes schon anderweitig verkauft. Flächen der ehemaligen Bundesbahndirektion und anderer im Süden der Stadtmitte zwischen Ettlinger Tor und Friedrichsplatz finden die Sym- pathie des Hamburger Vorstandes. Das Projekt nimmt schnell Form an. Sechs namhafte Archi- tekturbüros beteiligen sich an einem konkurrie- renden Entwurfsverfahren zur städtebau-lichen Einbindung. Der Vorschlag der Architekten Pro- fessor Kramm und Striegel aus Karlsruhe/Darm- stadt überzeugt die Jury. Nach Baubeginn 2003 eröffnet das Center „Ettlinger Tor“ im Herbst 2005, etwa 6 Jahre nach dem ersten Planungs- gespräch. Die Zahl der Besucher der gesamten Innen- stadt nimmt um ca. 30% zu. Wir können uns heute kaum noch an die ziemlich leeren Erbprin- zen-, Lamm- und Karl-Friedrich-Straßen erinnern. Der „Kirchplatz St. Stephan“ – schon von Wein- brenners so genannt - mutiert vom „Toiletten- und Park-Platz“ zum generations-übergreifenden Aufenthaltsort neuer Qualität. Dank „Ettlinger Tor“ und des dadurch herausgeforderten Enga- gements des örtlichen Einzelhandels wird ein langer Traum nicht nur der Stadtplanung Wirk- lichkeit. Wir können nun von den Chancen der Karl- Friedrich-Straße träumen, sobald sie oberirdisch von Stadt- und Straßenbahnen befreit ist. Sie gilt es zu nutzen. Eine Stadt entwickelt sich immer weiter, sie ist nie fertig gebaut. „Rückblicke“ 1994–2004 Rudolf J. Schott, Leiter des Stadtplanungsamtes von 1994-2004 26 Stadtbauforum im Ständehaus · 75 Jahre Stadtplanungsamt, 2011 Zum Schluss noch eine wichtige Erfahrung: Alle an den Verhandlungen zum „Ettlinger Tor“ Beteiligten haben unterschiedliche Interessen. Sie geben ihr Bestes. So kann die Wirklichkeit sein! Die Gespräche der Hamburger und der städtischen Teams verschiedenster Berufszwei- ge finden auf sehr hohem Niveau statt. Sie ver- binden Durchsetzungswillen mit Offenheit und Diplomatie. Die Sitzungen dauern oft bis in den sehr späten Abend. Mehrfach sollen die „Bü- cher“ geschlossen werden. Die Norddeutschen hatten ihre süddeutschen Partner vielleicht für „gemütlicher“ gehalten. Für uns sind die Vorga- be des Oberbürgermeisters Heinz Fenrich „Ja, aber nicht um jeden Preis“ und die „Einflussresi- stenz“ nicht nur der Baubürgermeisterin Heinke Salisch Verhandlungsrahmen und Chance. Dass ein derartiger Prozess kein Weg ohne Steine ist, ist selbstverständlich: Aus betriebs- wirtschaftlichen Gründen sind weniger Geschäfte des „Ettlinger Tor“ auch von den umgebenden Straßen zugänglich als gewünscht. Aus städte- baulichen Gründen gibt es nur 2 statt der ge- forderten 4 Parkgeschosse. Damit fügt sich das große Haus in die vorgegebene Homogenität der Stadtsilhouette ein. Und auch die spiegelt den „Geist unserer Stadt“. Hoffen wir darauf, dass die Planung des Bü- ros von Professor Wulf nach dem Fertigstellen der „neuen“ Kriegsstraße nicht nur Traum bleibt. Träume können Chancen für Konversionen sein. „Rückblicke“ 1994–2004 Rudolf J. Schott, Leiter des Stadtplanungsamtes von 1994-2004 Auch ich habe einen Traum: Hinter dem Hauptbahnhof entsteht in einigen Jahren ein neuer Stadtteil für eine mobile und fle- xible Gesellschaft. Man kann hier arbeiten oder wohnen oder beides. Nicht nur ganz oben mit Blick auf den Schwarzwald und idealerweise auf eine neue „Herrenalber Allee“ in Rüppurr. „Ein Planer soll aus Fehlern gelernt haben, zu- hören können und wissen, dass das Wasser den Berg hinunter fließt“ sagt sinngemäß der Lon- doner Architekt Sir Patrick Abercrombie in den späten 1940er Jahren. Rudolf J. Schott 27Stadtbauforum im Ständehaus · 75 Jahre Stadtplanungsamt, 2011 28 Stadtbauforum im Ständehaus · 75 Jahre Stadtplanungsamt, 2011 29Stadtbauforum im Ständehaus · 75 Jahre Stadtplanungsamt, 2011 · Die Selbständigkeit der Karlsruher Stadtplanung begann 1936 mit der Herauslösung des Stadter- weiterungsbüros aus dem Tiefbauamt, geleitet von Dr. Dommer. Nach dem 2. Weltkrieg über- nahm Karl Pflästerer die Leitung des Amtes bis zu seiner Pensionierung im Jahre 1954. Ihm folgte Max Beller, der 1968 in Ruhestand ging. Willi Lausch wurde daraufhin die Leitung des Amtes übertragen. Von 1972 bis 1994 führte Prof. Dr.- Ing. Egon Martin die Amtsgeschäfte, die ab 1981 auch mit der Stelle eines Referenten für Stadt- und Stadterneuerungsplanung verbunden waren. Im darauf folgenden Jahrzehnt stand das Amt bis September 2004 unter der Leitung von Rudolf Schott. Ihm folgte Dr.-Ing. Harald Ringler. Die Ausstellung gibt beispielhaft einen Einblick in die Arbeit des Stadtplanungsamtes seit der Grün- dung. Sieben Tafeln, gegliedert in Zeitabschnit- ten, zeigen eigenständige Arbeitsergebnisse und weisen damit auch auf damals aktuelle Haltun- gen der Stadtplanung hin. Fünf Tafeln dokumen- tieren die Aktivitäten und Initiativen der Karlsru- her Stadtplanung für die Durchführung von Wett- bewerbsverfahren. Der Ausblick auf die Arbeit der nächsten Jahre beschließt diese Ausstellung. Eine vollständige Dokumentation der Arbeiten der letzten 75 Jahre war nicht beabsichtigt. Die Aus- wahl der Beispiele erfolgte aus dem heutigen Blickwinkel, ist selektiv, lässt viele Lücken und bietet selbstverständlich Anlass zur Kritik. Zustande gekommen ist dieses Projekt innerhalb eines knappen Jahres nur durch den engagierten Einsatz von Mitarbeitern und Mitarbeiterinnen des Stadtplanungsamtes und zwar neben deren Hauptaufgaben: Kristin Barbey, Sigrun Hüger, Bir- git Kaufmann, Dietmar Kup, Wassili Meyer-Buck, Jan Riel, Harald Ringler. · 30 Stadtbauforum im Ständehaus · 75 Jahre Stadtplanungsamt, 2011 Stadtplanung im Dritten Reich Gründung des Stadtplanungsamtes, Karlsruhe 1936 19 30 19 36 19 40 19 50 19 60 19 70 19 80 19 90 20 00 20 10 1936 Entstehung und Gründung des Stadtplanungsamtes Die im letzten Drittel des 19. Jahrhunderts ent- standene Stadtplanung moderner Prägung wur- de bis in die ersten Jahrzehnte unseres Jahrhun- derts meist von den für den „technischen Städte- bau“ zuständigen Ämtern - in Karlsruhe vom Wasser- und Straßenbauamt, dann vom Tiefbau- amt - als Fluchtlinienplanung wahrgenommen. 1929 erhielt das Stadterweiterungsbüro - bisher dem Amtsleiter direkt unterstellt - den Status ei- ner eigenen Abteilung mit sechs Mitarbeitern in- nerhalb des Tiefbauamtes unter Carl Pflästerer und ab 1933 unter Dr. Johannes Dommer. Erst 1936 begann die Selbständigkeit als eigene technische Dienststelle. 1938/39 erfolgte die Umbenennung in Stadtplanungs- und Siedlungs- amt, dem Dr. Dommer vorstand. Die Stadtverwaltung war, ähnlich wie heute, in Abteilungen (heute Dezernate) gegliedert, die bis 1933 der Oberbürgermeister Dr. Julius Finter, die drei Bürgermeister Heinrich Sauer, Dr. Erich Kiem- schmidt sowie Hermann Schneider leiteten. Die Arbeit der Stadtplanung wurde von verschie- denen beschließenden und beratenden Ausschüs- sen und Kommissionen begleitet wie der „Orts- baukommission“ und dem 1926 eingeführten „Künstlerische Beirat für die Stadterweiterung“. In der Zeit des Dritten Reiches bestand ein „Aus- schuss für Stadterweiterungsfragen“, dem 1936 u. a. Billing, Heiligenthal und die Dammerstock- Architekten Rößler, Prof. Lochstampfer und Dr. Rö- siger angehörten. Quellen: Stadtarchiv Karlsruhe: Beschluss Verwaltungsdirektion, 1/H-Reg. 951 Gestaltung der Stadt, 7_Nl_Pflästerer_177_2 Nord-Süd-Achse, 7_Nl_Pflästerer_177_3 Gauforum, 7_Nl_Pflästerer_177_12 Perspektive Richtung Süden, 7/NL Pflästerer Zerstörungsplan, 8_PBS_XVI_1220 Bad. Landesmuseum (Hg.): „Neues Bauen der 20er Jahre, Gropius, Haesler, Schwitters und die Dammerstocksiedlung in Karlsruhe, 1929“, Karlsruhe 1997. Harald Ringler: Der Karlsruher Generalbebauungsplan 1926. Ein Entwurf zur langfristigen Stadtentwicklung, in: „Blick in die Geschichte“ 1988-1993, Karlsruhe 1994 Ein Leitplan für Karlsruhe um 1940 Nord -Süd Achse um 1940 Entwurf für ein Gauforum an der im „Dritten Reich“ geplanten Nord-Süd-Achse, heute Ettlinger Straße um 1940 Beschluss-Akte vom 31. August 1936 das Stadtplanungsamt als selbständige Stelle aufzuführen. · 31Stadtbauforum im Ständehaus · 75 Jahre Stadtplanungsamt, 2011 Stadtplanung im Dritten Reich Gründung des Stadtplanungsamtes, Karlsruhe 1936 19 30 19 36 19 40 19 50 19 60 19 70 19 80 19 90 20 00 20 10 Kartierung der Zerstörung der Innenstadt durch die Luftangriffe im 2. Weltkrieg 1944. Von 57 000 Wohnungen vor Kriegsbeginn blieben nach Kriegsende nur über 11000 bewohnbar. Das Stadtzentrum war zu 80 % zerstört. 1933-1945 Die politischen Ereignisse des Jahres 1933 führten auch im Bereich der Baupolitik zu einer tiefgreifenden Umgestal- tung. Mit der Rücktrittserklärung von Baubürgermeister Herrmann Schneider waren die fortschrittlichen Aktivitäten in der Stadtplanung beendet. Carl Pflästerer war 1939 Leiter der Abteilung „Sonderauf- gaben“ und für das städtebauliche Erscheinungsbild und Repräsentationsbauten zuständig. Pflästerer sah eine Ost- West-Achse vom Rhein bis nach Durlach und eine Nord- Karlsruhe, südliche Umgebung Vogelperspektive 30er Jahren Süd-Achse vom Schloß nach Ettlingen mit Großbauten und Platzanlagen vor. Auf einer Gemarkungsfläche von ungefähr 8600 ha - Bu- lach und Knielingen waren inzwischen eingemeindet wor- den - lebten 1935 an die 159000 Einwohner. Nach den Ein- gliederungen von Hagsfeld und Durlach im Jahre 1938 vergrößerte sich Karlsruhe auf 12300 ha mit 186000 Ein- wohnern. Das bekannteste Wohnsiedlungsprojekt dieser Zeit, der erste Bauabschnitt der „Rheinstrandsiedlung“ in Daxlanden, war als architekturideologisches Gegenprojekt zur als „kulturbolschewistisch“ verfemten Dammerstock- siedlung gedacht. Größere Bauaufgaben waren die städtebaulich bereits 1924 vorgedachte Oberpostdirektion von Billing an der Ett- linger Straße, fertiggestellt 1939, und das ehemalige Ar- beitsamt an der Kapellenstraße - heute Landesvermes- sungsamt -, geplant vom städtischen Hochbauamt, errichtet zwischen 1935 und 1938. · Wiederaufbau und Stadtumbau Stadtplanung in Karlsruhe 1945 bis 1959 19 30 19 40 19 50 19 60 19 70 19 80 19 90 20 00 20 10 Die Beseitigung der Kriegsschäden und der Woh- nungsbau setzten die Prioritäten in der Stadtpo- litik nach Beendigung des 2. Weltkriegs. Die Aus- lobung des Wettbewerbs Kaiserstraße (1947) ist bereits als Zeichen des Gestaltungswillens für die Zukunft der Innenstadt zu sehen. Mit der dann folgenden Aufstellung des Bebauungsplans war auch die Entscheidung zur Beibehaltung des hi- storischen Stadtgrundrisses und einer städtebau- lich homogenen und überwiegend traditionellen Ausformung der Stadtgestalt verbunden. Die Flächennutzungs- und Verkehrsplanung für die Gesamtstadt orientierte sich anfangs am Ent- wurf des Generalbebauungsplans von 1926. En- de der 1950er Jahre begann dann die Arbeit für einen Flächennutzungsplan, der als Entwurf 1961 fertig gestellt wurde. Die 1958 beschlosse- ne städtische Bauordnung mit ihrem Baugebiets- plan regelte sowohl die Nutzungs- wie auch die Baumassenplanung, da es nur für wenige Gebie- te Bebauungspläne gab. Von den 57.000 Wohnungen (1939) waren 1945 lediglich 11.000 unbeschädigt geblieben, 12.600 total zerstört. Die Einwohnerzahl hatte 1946 mit 175.600 Menschen die Größe vor dem Weltkrieg (1939: 185.500) noch nicht erreicht (Gemeinde- fläche: 12.280 ha). 1960 belief sich der Woh- nungsbestand bei 240.400 Einwohnern bereits auf 77.000. Diese große Aufbauleistung war vor allem in neuen Baugebieten wie Mühlburger Feld, Rintheim-Süd, Waldstadt sowie in der Nord- weststadt erfahrbar (Rennbuckel-, Siemens-, Flugplatzsiedlung). Nicht berücksichtigt ist dabei die ab 1950 entstehende „Amerikanersiedlung“ als erste „Waldstadt“ in der heutigen Nordstadt mit 1.200 Wohnungen. Eine Initiative aus dem Gemeinderat für eine Parkring-Bebauung wurde glücklicherweise nicht umgesetzt. Neben dem Siedlungsbau verdient das erste gro- ße Stadtumbauprojekt Karlsruhes in Mühlburg Beachtung. Die 1952 vom Stadtplanungsamt er- arbeitete Verkehrskonzeption für Mühlburg führ- te über einen Bebauungsplan zur Verbreiterung der Rheinstraße. Davor fielen die noch vorhande- nen Gebäude an der Nordseite der Spitzhacke zum Opfer. Eine durchgehende Neubebauung entstand an der zurück gesetzten Baulinie. 1947 Generalbebauungsplan (Stadtplanungsamt). Es fehlen noch Vorhaben wie die Waldstadt, Flugplatz-Bebauung und Oberreut. Dafür gibt es noch „südliche Randstraßen“, durch den Oberwald führende Verkehrswege u.a. Bebauungsplan Heidenstücker- siedlung-Süd von 1950 1949 Bebauungsplan Kaiserstraße mit der um sechs Meter zurückgesetzten südlichen Bauflucht ab dem ersten Obergeschoß · Quellen: Stadt Karlsruhe: Harald Ringler, Denkschrift über den Wieder- aufbau, 1946 Statistische Jahrbücher 1947, 1960; Siedlungen der 50er Jahre in Karlsruhe, „Blick in die Geschichte“ 1993 - 1998; Harald Ringler: Die städtebauliche Neuordnung Mühlburgs in den 50er Jahren, Karlsruhe 1998; Stadtarchiv Karlsruhe: Mühlburg, Streifzüge durch die Ortsge- schichte, 1998 Stadtplanungsamt Karlsruhe: Wiederaufbau der Kaiserstraße, 1949 Fotos: Bildstelle der Stadt Karlsruhe 32 Stadtbauforum im Ständehaus · 75 Jahre Stadtplanungsamt, 2011 · 33Stadtbauforum im Ständehaus · 75 Jahre Stadtplanungsamt, 2011 Wiederaufbau und Stadtumbau Stadtplanung in Karlsruhe 1945 bis 1959 19 30 19 40 19 50 19 60 19 70 19 80 19 90 20 00 20 10 1955 Mühlburger Feld und Stadtumbau Rheinstraße, im Vordergrund die später zurück gebaute Ebertstraße 1958 Baugebietsplan der städtischen Bauordnung mit den Vorgaben der Nutzung, Anzahl der Geschosse und Bauweise · Entwurf für die Waldstadt (1955) 1945 die zerstörte Stadtmitte Marktplatz: Modell für den Wiederaufbau (1949). Beachtenswert die Vorgabe von Sattel- bzw. Walmdächern sowie der Kolonnaden an der Nordseite. · 34 Stadtbauforum im Ständehaus · 75 Jahre Stadtplanungsamt, 2011 Vom Wiederaufbau zum Ausbau der Stadt Stadtplanung in Karlsruhe in den 60er Jahren 19 30 19 40 19 50 19 60 19 70 19 80 19 90 20 00 20 10 1960er Jahre Der Generalbebauungsplan aus den 1950er Jah- ren wurde den kompliziert werdenden Aufgaben nicht mehr gerecht. Ab 1961 beschrieben Einzel- aufbaupläne die Problembereiche: Es entstanden Generalverkehrsplan, Flächennutzungsplan und ein Verkehrslinienplan. Die Förderung des Wohnungsbaus blieb auch in den 1960er Jahren vordringliche Aufgabe der Stadtplanung. Der vorläufige Flächennutzungs- plan von 1961 enthielt Darstellungen zahlreicher neuer Wohnbauflächen. In den 1950er Jahren begonnene Wohnquartiere in der heutigen Nord- weststadt, Rintheim, Waldstadt und Rheinstrand- siedlung wuchsen weiter. Mit Oberreut Wald- und Feldlage sowie der Bergwaldsiedlung ent- standen zwei neue autarke Wohnsiedlungen. Die Idee einer Rheinstadt als Wohnstandort für 29.000 Einwohner bei Knielingen blieb auf dem Reißbrett. In den neuen Baugebieten wurden oft unter- schiedliche Gebäudeformen wie Hochhaus, Scheibe und Reihenhaus kombiniert. Der Städte- bau vieler Siedlungen der damaligen Zeit lässt heute deutliche Ordnungsmuster, Kompaktheit und Raumbildung vermissen. Die Baumgarten- Siedlung in Rüppurr und das Wohnquartier im Eichbäumle in der Waldstadt erhalten auch heute noch die überregionale Aufmerksamkeit als Mu- ster für qualitätvollen und flächensparenden Sied- lungsbau in der Stadt. Neben dem Siedlungsbau auf der „grünen Wie- se“ trug der innerstädtische Wohnungsbau auf vormals gewerblich genutzten Flächen ebenfalls zur Deckung der Wohnungsnachfrage bei. Ent- standen sind die „Richt-Wohnanlage“ nördlich des Durlacher Güterbahnhofs, sowie das Eigen- tumswohnungscenter an der Kaiserallee auf dem Areal der ehemaligen Brauerei Printz. Karlsruhe wurde weiter autogerecht ausgebaut: Die Umgehungsstraße von Durlach in Richtung Pfinztal, die neue Rheinbrücke bei Maxau sowie die Vogesenbrücke in Mühlburg konnten dem Verkehr übergeben werden. Für die ausgebaute Kriegsstraße wurde die Unterführung am Ettlin- ger Tor und die Schlossplatzunterführung fertig- gestellt und der Ausbau der Südtangente begon- nen. Der Vorschlag, die Entlastung der Innenstadt vom Autoverkehr konsequent bis zur Schaffung autofreier Flächen weiterzuführen, fand noch keine Gegenliebe. Quellen: Stadtplanungsamt Siedlungskarte: Stadtarchiv Karlsruhe: Karlsruhe - Die Stadtgeschichte, 1998 Karlsruher Chronik, 1992 Bauarbeiten Ettlinger Tor, 8_Alben393_20_Jlg_52965 Harald Ringler: Siedlungen 60er Jahre, „Blick in die Geschichte“, 2003 Einsele / Kilian: Stadtbausteine Karlsruhe, 1997 Stadtplanungsamt: Verkehrslinienplan, 1962 „rheinstadt - karlsruhes neue, wohnstadt am rhein“, 1965 Luftbild Bergwaldsiedlung: Brugger, Stuttgart Stadtplanungsamt: Verkehrsplanung Schlossplatz Karlsruhe, 1963 Illustration der 1960er Jahre - heute Wirklichkeit? Planung Verkehrsnetz Innenstadt, 1963 Verkehrslinien- plan, 1962 Im Plan bereits enthalten, u.a. der vierspurige Ausbau der Kriegsstraße, eine Nord- und eine Südtangente, eine nordwestliche Um- gehungsstraße für Durlach und eine N e u t r a s s i e r u n g der B36 zwischen Knielingen und Neureut. Bundesgartenschau 1967, mit Neugestaltung des Stadt- und Schloßgartens, sowie Aussichtsturm Festplatz Bauarbeiten Unterführung Ettlinger Tor, 1965 · 35Stadtbauforum im Ständehaus · 75 Jahre Stadtplanungsamt, 2011 Vom Wiederaufbau zum Ausbau der Stadt Stadtplanung in Karlsruhe in den 60er Jahren 19 30 19 40 19 50 19 60 19 70 19 80 19 90 20 00 20 10 Richt-Wohnanlage Durlach (1964-71) für 2.500 EW mit Alten- und Pflegeheim und Privatkrankenhaus. Architekten Colling und Schneider / Bohne Rheinstadtprojekt Eine Projektgruppe im Stadtplanungsamt arbeitete 1965 einen Plan aus, der auf 100ha Fläche drei große und zwei kleine Nachbarschaften vorsah und 29.000 Menschen be- herbergen sollte. Vier- bis zwanziggeschossige Bauten, teil- weise auf Parkierungs- und Erschließungsebenen gelagert, folgen dem baulichen Leitbild der 1960er Jahre „Urbanität durch Dichte“. Direkt an dem stark erweiterten See gelegen und zum Rhein hin mit Fußgängerbrücken verbunden, bot die neue Stadt „Wohnen am Wasser“ mit hohem Freizeit- und Erholungswert. Die Idee blieb aufgrund rückläufiger Bevölkerungszahlen auf dem Reißbrett. Oberreut Feldlage Die Erweiterung der Stadt nach Süden war schon im Ent- wurf des Generalbebauungsplanes 1926 angedacht. Um- gesetzt wurde die Planung der Satellitenstadt Oberreut erst im Zusammenhang mit der Stadtsanierung des Dörfles. Die Bergwaldsiedlung - Konzept einer neuen Parkstadt mit verdichteter, gemischten Bebauung. Blick nach Oberreut Volkswohnung errichtete vorrangig Sozialwohnungen in vier- bis achtgeschossiger Zeilenbebauung. Im Anschluss an die 25 ha große Waldlage wuchs Oberreut seit 1968 in die Feldlage. · 36 Stadtbauforum im Ständehaus · 75 Jahre Stadtplanungsamt, 2011 1970er Jahre Die Sanierung des „Dörfle“ bewegte Karlsruhe in den 1960er und in den 1970er Jahren in hohem Maße. Noch in den 1960er Jahren waren Entwür- fe entstanden, die sich in hohem Maße am Leit- bild der autogerechten Stadt orientierten. Fuß- gänger und Kfz-Verkehr sollten auf separaten Ebenen geführt werden und es war eine bis zu 20-stöckige, großflächige Neubebauung vorge- sehen, die sich nicht am bestehenden Stadt- grundriss orientierte. Die Planungen stießen auf großen Widerstand und wurden schließlich auf- gegeben. Zu diesem Zeitpunkt waren jedoch schon große Teile der Bebauung abgerissen. Nach dem Wettbewerb im Jahr 1970 setzte sich 1972 schließlich der Entwurf des Münchner Bü- ros Hilmer & Sattler durch. Dieser sah auf den be- reits freigeräumten Flächen eine neue, dem be- stehenden Stadtgrundriss folgende Blockrandbe- bauung vor. Die noch erhaltenen Gebäude östlich der Waldhornstraße sollten soweit möglich ein- zeln saniert werden. Der motorisierte Individualverkehr spielte in den 70er Jahren nach wie vor die wichtigste Rolle un- ter den verschiedenen Verkehrsarten: Im Verkehrs- linienplan von 1972 wurde das angestrebte Netz der inner- und außerörtlichen Hauptverkehrsstra- ßen festgelegt. Darin waren neben der durch den Hardtwald führenden Nordtangente auch die Westtangente (L605) und die bereits im Bau be- findliche Südtangente enthalten. Langsam rück- ten auch zunehmend die Belange von Fußgän- gern, Radfahrern und öffentlichem Verkehr ins Bewusstsein: Im November 1972 wurden die er- sten Abschnitte der Fußgängerzone eingeweiht. Die Eröffnung der Fußgängerzone in Durlach er- folgte 1977. Die Schaffung von zusätzlichem Wohnraum war ein weiteres Thema der 1970er Jahre und teilwei- se dem Umstand geschuldet, dass im Rahmen der Dörfle-Sanierung zahlreiche Menschen um- gesiedelt werden mussten. So wurden Siedlungs- flächen verdichtet und erweitert, beispielsweise das Rintheimer Feld oder Oberreut (Feldlage II). Die teilweise problematische Sozialstruktur der bestehenden Neubaublöcke war erkannt worden. Dem sollte durch die Schaffung von Aufenthalts- bereichen, zentralen Einrichtungen sowie der Begrü- nung der Wohngebiete entgegengewirkt werden. Im Zuge der Gemeindereform fand in den 70er Jahren die Eingemeindung mehrerer bis dahin ei- genständigen umliegenden Gemeinden in die Stadt Karlsruhe statt. Die Arbeit des Stadtplanungs- amtes war in den Folgejahren verstärkt mit Pla- nungsaufgaben für diese sieben Stadtteile befasst. Quellen: Stadt Karlsruhe, Koordinierungsstelle Stadtsanierung: „Altstadtsanierung Dörfle Karlsruhe 1954-1994“, 1995 Eingemeindungen: Karlsruher Beiträge Nr. 7, 1994 Foto Südtangente: Stadtplanungsamt, 1975 Mitteilungen Baudezernat, Stadtplanungsamt, Stadtplanungsamt, 1972 Stadterweiterung und Sanierung Stadtplanung in Karlsruhe in den 70er Jahren 19 30 19 40 19 50 19 60 19 70 19 80 19 90 20 00 20 10 Das „Dörfle“Gebiet im Jahr 1970 Die bereits In den 60er Jahren entstandene Planung von Kraemer, Pfenning und Sieverts Der Bebauungs- plan nach dem Entwurf von Hilmer & Sattler Einzeln sanierte Objekte in der Künstlerhausstraße Verkehrslinienplan Karlsruhe, 1972 · 37Stadtbauforum im Ständehaus · 75 Jahre Stadtplanungsamt, 2011 Stadterweiterung und Sanierung Stadtplanung in Karlsruhe in den 70er Jahren 19 30 19 40 19 50 19 60 19 70 19 80 19 90 20 00 20 10 Die Südtangente auf Höhe des Knoten- punktes Kühler Krug, 1975 (im Hintergrund das Eckgebäude am Fuße der Zeppelinstraße) Stadtplanungsamt: Gesamtplanung für Oberreut in den 1970er Jahren Eingemeindungen bis 1995 Fußgängerzone Kaiserstraße: Detailplanung von Kramer und Partner, 1974 · 38 Stadtbauforum im Ständehaus · 75 Jahre Stadtplanungsamt, 2011 Stadterweiterung und Stadtteilplanung Stadtplanung in Karlsruhe in den 80er Jahren 19 30 19 40 19 50 19 60 19 70 19 80 19 90 20 00 20 10 1980er Jahren Die Vielfalt der Themen in der Stadtplanung nahm in diesem Jahrzehnt deutlich zu, von der Fertigstellung der zentralen Fußgängerzone in der Innenstadt bis zum Abschluss des Verfahrens für den Flächennutzungsplan. Auch begleitete die Öffentlichkeit die Planungen aufmerksam. 1981 verwarf der Gemeinderat den Beschluss zur Nordtangenten-Planung aus dem Jahre 1979. 1982 wurde die so genannte Variante 17, der „Hängebauch“ beschlossen. Die bauliche Entwicklung der Stadt erfolgte lang- sam in Richtung Innenentwicklung. Die Umnut- zung von Infrastrukturflächen und Gewerbebra- chen sowie die Stadterneuerung rückten in den Blickpunkt. Anfang der 1980er Jahre begann die Wohnbebauung auf dem ehemaligen Fabrikge- lände der Nobel AG in Wolfartsweier. Das ehema- lige Stadtwerkegelände an der Kaiserallee bot sich für Büronutzungen, Wohnungen und kultu- relle Einrichtungen am Rande einer neuen Grün- verbindung an. Die Stadt kaufte von der Deut- schen Bundesbahn ein 4,6 ha großes Gelände südlich des Hauptbahnhofs für die Ansiedlung des ZKM. Das 1985 beschlossene 14-Städte-Pro- gramm des Landes und ein ergänzendes Sanie- rungsprogramm ermöglichten für dieses Areal den Mitteleinsatz zur Freimachung sowie für den Bau einer Tiefgarage. Die Stadterneuerung konnte in diesen Jahren durch weitere Programme immer größere Bedeu- tung für die Stadtentwicklung gewinnen. So ging der Sanierung Durlach, die 1984 begann, ein Wohnumfeldprogramm (WUP) voraus, weitere Schwerpunkte waren das ehemalige Stadtwerke- gelände, Südstadt Ost und Südweststadt Mitte. Danach folgte das „Programm einfache Stadter- neuerung“ (PES) für Gottesaue und Mühlburg. Für Stupferich konnte ein Dorfentwicklungspro- gramm eingesetzt werden. Die Altstadtsanierung lief noch bis 1994. Das Stadtplanungsamt war in allen Arbeitsbereichen mit hohem Einsatz enga- giert. Von den ca. 60 rechtsgültig gewordenen Bebau- ungsplänen innerhalb der 1980er Jahre betreffen über 20 die in den 1970er Jahren eingemeinde- ten Stadtteile. Oft werden damit Verpflichtungen aus den Eingemeindungsverträgen erfüllt. Mit der Gültigkeit des Flächennutzungsplanes im Jahre 1985 - Karlsruhe ist Teil des 1974 gesetz- lich verordneten Nachbarschaftsverbandes Karls- ruhe - gab es erstmals eine demokratisch beschlos- sene verbindliche Generalplanung für die Stadt. Quellen: Alle Entwürfe Stadtplanungsamt. Stadt Karlsruhe: Stadterneuerung in Karlsruhe. Programme und Maßnahmen, 1985 Stadt Karlsruhe, Stadtplanungsamt: Sanierung Durlach 1984 - 2004 Prof. W. Leutzbach: Varianten zur Nordtangente im Auftrag der Stadt Karlsruhe, Gutachten, 1981 Stadt Karlsruhe, Stadtarchiv: Karlsruher Chronik, 1992 Entwurf Marktplatz, 8/PBS XV 2385 Rahmenplan Bulach, 1. Realisierungsstufe, 1983 Übersicht der 1981 untersuchten Varianten für eine Nordtangente (Gutachten Prof. Leutzbach) Entwurf Marktplatz, Karlsruhe 1982 Rahmen- planung für Beiertheim 1988 · 39Stadtbauforum im Ständehaus · 75 Jahre Stadtplanungsamt, 2011 Stadterweiterung und Stadtteilplanung Stadtplanung in Karlsruhe in den 80er Jahren 19 30 19 40 19 50 19 60 19 70 19 80 19 90 20 00 20 10 zu ergänzende Raumkante sichtbare Stadtauerflucht zu ergänzende Stadtmauerbebauung Erneuerungs- bereich Parkierungs- anlagen Entkernung und Begrünung teilweise erhaltene Stadtmauerreste zu gestaltende öff. Platz- u. Grünfläche zu begrünende Raumkante zu ergänzende Fußgängerverbindung neu zu gestaltender Straßenraum zu ergänzende Fußgängerzohne geplante Quergasse Städtebauliche ZieleKonzept zur Sanierung Durlach 1980 Der seit 1980 gültige B-Plan „Säuterich und Säusteiger Feld“ umfasst ein 17 ha großes Gelände und bietet 270 Grundstücke für Eigenheime. Entwicklungskonzept Hauptbahnhof-Süd von 1985 Der Entwurf des Flächennutzungsplans von 1982 war Gegenstand der vorgezogenen Bürgerbeteiligung · 40 Stadtbauforum im Ständehaus · 75 Jahre Stadtplanungsamt, 2011 Nachhaltige Stadtentwicklung Stadtplanung in Karlsruhe in den 90er Jahren 19 30 19 40 19 50 19 60 19 70 19 80 19 90 20 00 20 10 1990er Jahre Durch die politischen Veränderungen Anfang der 1990er Jahre und den Abzug der aliierten Streit- kräfte wurden große Flächen in stadtnaher Lage frei. Die Nordstadt konnte mit dem Umbau der ehemaligen „Amerikanersiedlung“ als neues Quar- tier aus der Taufe gehoben werden. Große Auswirkungen für Karlsruhe hatten die Standortverlagerung der IWKA und die Stillle- gung des Bundesbahnausbesserungswerks. Der große städtebauliche Wettbewerb für den Karls- ruher Südosten war der Startschuss für die Ent- wicklung dieses ehemals industriell geprägten Stadtbereichs. Die Urbarmachung dieser Flächen in zentrumsna- her Lage korrespondierte mit der Renaissance des „Stadtlebens“, wie der Wettbewerb zur „Via Triumphalis“ belegt. Die Sanierungen der grün- derzeitlichen Stadtquartiere Süd-, West- und Ost- stadt unterstützten die Wiederentdeckung dieser Quartiere als lebendige Stadträume. Auch die Ge- samtanlagensatzungen „Altstadt Durlach“ und „Gutenbergplatz“ hatten das Ziel, die Stadtsub- stanz zu bewahren. Die Gestaltungsgrundsätze für Gewerbegebiete sind heute noch aktuell. Neben der Aufwertung der Bestandsquartiere und der Entwicklung von ehemaligen Militär- und Industrieflächen war weiterhin die Erweiterung des Siedlungsbaus eine Hauptaufgabe der Stadt- planung. Die Zunahme eines nachhaltigen und ökologischen Bewusstseins in der Gesellschaft ist bei den Neubaugebieten dieser Zeit, z.B. der Ökosiedlung Geroldsäcker und dem Baugebiet „50 Morgen“, als ein wesentlicher Planungsan- satz zu erkennen. In dieser Dekade wurde auch die Studie zu den „Belastungsgrenzen für den Raum Karlsruhe“ entwickelt. Die Verkehrsplanung nahm in den 1990er Jahren mit Leitgedanken wie „Stadt der kurzen Wege“ und dem Ausbau des Umweltverbundes endgül- tig Abschied von der autogerechten Verkehrs- und Stadtplanung der früheren Jahrzehnte. Der Bau des B 10-Tunnels in Grötzingen, die Planun- gen für die Umfahrung Wolfartsweier und die Nordtangente-Ost, die Einrichtung von Tempo 30–Zonen, die Fortschreibung der Karlsruher Al- leen mit dem „Brauerboulevard“, Ebertstraße und Ludwig-Erhard-Allee brachten neue Qualitä- ten für die öffentlichen Räume. Auch die ersten Planungen für die Untertunnelung der Kaiserstra- ße und die Machbarkeitsstudie für die Straßen- bahn in der Kriegsstraße stehen für den Tenor der 90er Jahre, der nachhaltigen Stadtentwicklung. Quellen: Stadtplanungsamt: „Bausteineplan“ Günther Telian / Stadtplanungsamt: „50 Morgen“ Luftbild Karlsruhe-Südost, aurelis-real-estade GmbH&Co. KG IWKA, Harald Ringler, Mai 1993 Sanierung Weststadt 1979-2007 Faltblätter informierten die Bewohnerinnen und Bewohner über die Entwicklung der Sanierung. Karlsruhe Oststadt-Südstadt - Bausteineplan Der 1995 beschlossene Rahmenplan setzt das Ergebnis des Wettbewerbs für den Karlsruher Südosten von 1993 in einzelnen Bebauungsplänen um. Ökologisch Wohnen: Die Skizze zum 1998 in Kraft getretenen Bebauungsplan „50 Morgen“ zeigt die Entwurfsidee, die Bebauung entlang des Hangverlaufs anzuordnen. · 41Stadtbauforum im Ständehaus · 75 Jahre Stadtplanungsamt, 2011 Nachhaltige Stadtentwicklung Stadtplanung in Karlsruhe in den 90er Jahren 19 30 19 40 19 50 19 60 19 70 19 80 19 90 20 00 20 10 Mit der Eröffnung des Zentrums für Kunst und Medien- technologie (ZKM) am 18.10.1997 erfuhr auch das Umfeld eine deutliche Wandlung. In der Skizze sind die Allee der Brauerstraße und die Neubauten von Arbeitsamt und Bun- desanwaltschaft bereits enthalten. Schematisch dargestellt noch das Baufeld des heutigen Filmpalastes am ZKM. Hallenbau A, Industriewerke Karlsruhe-Augsburg (IWKA), Mai 1993 Nur für kurze Zeit bot sich der von Bebauung völlig freie Blick von der Brauerstraße auf den Hallenbau der ehemaligen Industriewerke Karlsruhe-Augsburg (IWKA). östliche Südstadt, Stand: August 2011 Am 31.10.1996 begann der Abbruch des Güterbahnhofs am Rüppurrer Tor (Mendelssohnplatz). Heute wohnen schon über 2.800 Menschen in der Erweiterung der östli- chen Südstadt. · 42 Stadtbauforum im Ständehaus · 75 Jahre Stadtplanungsamt, 2011 Die Wiederentdeckung der Stadt Stadtplanung in Karlsruhe 2000 bis 2011 19 30 19 40 19 50 19 60 19 70 19 80 19 90 20 00 20 10 2000 bis 2011 Die inhaltliche Arbeit der letzten elf Jahre war be- stimmt durch die Aufwertung der inneren Stadt, die Umwertung und Umnutzung von Flächen so- wie die Weiterentwicklung der Verfahrenskultur. Bei der Kombi-Lösung ist auch das Stadtpla- nungsamt gefordert, da die Innenstadt zum The- ma für alle Arbeitsbereiche wurde: öffentlicher Raum, Fahrradstraßen, Höfekonzept, historischer Fächer, Sanierungsprojekte, Lichtplanung, Kultur- wegweisung, Bebauungsplanung sowie die Be- gleitung privater Projekte. In diesem Jahrzehnt erlebten auch die Konversio- nen ihren Höhepunkt. Planerisch vorbereitet war Karlsruhe-SO auf dem ehemaligen DB-Ausbesse- rungswerk. Stadterneuerung in den Programm- gebieten „Soziale Stadt“ und „Stadtumbau- West“ sowie der Lärmaktionsplan sind Beiträge zur Förderung des Lebens in der inneren Stadt. Das Progamm „Fahrradfreundliches Karlsruhe“ zeigt bereits große Wirkung. Die Initiierung und Betreuung von besonderen Wohnformen wie Mehrgenerationen-Wohnen eröffnen neue Mög- lichkeiten des Zusammenlebens. Die Fortschreibung des 2004 gültig gewordenen FNP 2010 des Nachbarschaftsverbandes - das Stadtplanungsamt ist die Planungsstelle - hat mit der „Tragfähigkeitsstudie“ begonnen. Der Ver- kehrsentwicklungsplan als Grundlage für die Weiterentwicklung der Mobilität zum „multimo- dalen“ Verkehrsverhalten im Sinne der Gleich- wertigkeit aller Verkehrsarten wird 2012 dem Gemeinderat vorgelegt werden. Dem Projekt „Stadtausstellung Karlsruhe 2015: die Stadt neu sehen“ fehlen noch die finanziellen Grundlagen. Die Stadtbaukultur konnte weiterentwickelt wer- den. Überzeugungsarbeit und Unterstützung pri- vater Projektträger führten zur Ausschreibung von zwanzig konkurrierenden Verfahren. Das Stadtplanungsamt selbst lobte 15 Wettbewerbe und Mehrfachbeauftragungen aus und organi- sierte fünf Planungswerkstätten. Zehn Architek- turspaziergänge in Zusammenarbeit mit der Ar- chitektenkammer und 40 Stadtbauforen zu den unterschiedlichsten Themen der Stadtplanung konnten in der Öffentlichkeit das Interesse für die räumliche Entwicklung der Stadt wecken. Der 2007 eingerichtete Gestaltungsbeirat befasste sich mit über 50 Projekten zum Großteil mit er- folgreichem Abschluss. Seit 1996 gelten für zwei Stadtbereiche Gesamtanlagensatzungen und für neun weitere Zonen städtebauliche Erhaltungs- satzungen. Derzeit sind zwei Gestaltungssatzun- gen in Arbeit. Quellen: Stadtplanungsamt Liegenschaftsamt Innenstadt-Konzept, Städtebauliche Analyse Architektur- spaziergang auf dem KIT-Campus 2009 Historischer Stadtgrundriss: „Karlsruher Fächer“ Homogenität der Bebauungs- struktur Nutzungs- mischung Dichtes Netz an Grünräumen Stadtbild- prägende Plätze und Raumfolgen Differenziertes Verkehrs- und Erschließungs- konzept Bebauungsplan-Entwurf Klamm/Illwig Höfekonzept für die Aufwertung von vier ehemaligen Anlieferhöfen: Hirschhof (Simulation) · 43Stadtbauforum im Ständehaus · 75 Jahre Stadtplanungsamt, 2011 Die Wiederentdeckung der Stadt Stadtplanung in Karlsruhe 2000 bis 2011 19 30 19 40 19 50 19 60 19 70 19 80 19 90 20 00 20 10 20-Punkte-Programm „Fahrradfreundliches Karlsruhe: Planung Radwegenetz Lärmaktionsplan: Hotspots (Ausschnitt) Neugestaltung Ortsdurchfahrt Wolfartsweier im Sinne der Gleichberechtigung aller Verkehrsteilnehmer Einladung Stadtbauforum Klima Die Diskusion um einen zweiten Rheinübergang wurde mit dem „Faktencheck“ fortgesetzt Touristische Fernradwege (Bestandteil des Nebennetzes) Nebennetz Ringroute Hauptnetz C M Y CM MY CY CMY K Radverkehrsnetz.pdf 28.08.2009 11:30:59 C M Y CM MY CY CMY K Radverkehrsnetz.pdf 28.08.2009 12:08:45 Lärmkartierung Karlsruhe 2007 Projektdurchführung: Auftraggeber: Stadt Karlsruhe Stadtplanungsamt Generalplanung und Stadtsanierung Hotspots Einwohnerdichte über Schwellenwert: 60 dB(A) (Ln) in Einw. / km² <= 0 0 < <= 500 500 < <= 1000 1000 < <= 1500 1500 < <= 2000 2000 < <= 2500 2500 < <= 3000 3000 < <= 3500 3500 < <= 4000 4000 < <= 4500 4500 < <= 5000 5000 < <= 5500 5500 < <= 6000 6000 < <= 6500 6500 < <= 7000 7000 < Stadtbauforum im Albert-Schweitzer-Saal Donnerstag, 14. April '11 • 20 Uhr Albert-Schweitzer-Saal, Reinhold-Frank-Str. 48a (Gemeindesaal Christuskirche, Mühlburger Tor) Dipl.-Ing. Heinz Brandl, Projektleiter, Senatsverwaltung Berlin Dipl.-Geogr. Peter Trute, Geschäftsführer, GEO-NET Umweltconsulting GmbH, Hannover Michael Obert, Bürgermeister, Baudezernent Dr.-Ing. Harald Ringler, Leiter des Stadtplanungsamtes Stadt Karlsruhe, Stadtplanungsamt Tel. 133–6114 · Eintritt frei D I E Z U K U N F T U N S E R E R S T A D T Stadt(-planung) im Klimawandel Berliner Stadtentwicklungsplan Klima und Karlsruher Modellprojekt Eine Radlänge voraus Karl Drais225 Jahre · 44 Stadtbauforum im Ständehaus · 75 Jahre Stadtplanungsamt, 2011 Städtebaukultur durch Konkurrenz Städtebauliche Wettbewerbe in Karlsruhe 1904-1936 19 30 19 40 19 50 19 60 19 70 19 80 19 90 20 00 20 10 Das Wettbewerbswesen im Städte- bau beginnt in Karlsruhe nach der Jahrhundertwende. Bis heute sind weit über fünfzig Ausschreibungen bekannt. 1904 startete der „Wettbewerb zur Erlangung eines zweckmäßigen Ortsbauplans für die wich- tigsten Stadterweiterungsgebiete“, der aber oh- ne planerische Folgen blieb. Der 1911 ausgelobte Wettbewerb zur „Gestal- tung des Bahnhofplatzes in Karlsruhe“ bestimmt mit dem damaligen Vorschlag eines der beiden er- sten Preisträger Oskar Seemann und Wilhelm Vit- tali noch heute das Stadtbild am Hauptbahnhof. Die bis heute ungelöste „Ettlinger-Tor-Platz-Fra- ge“ führte seit 1902 zu zahlreichen behördenin- ternen Überlegungen, aber auch zu Gutachten und Wettbewerben. 1912 kam es zu einem Ver- fahren, bei dem kein erster Preis vergeben wur- de. Ende 1923 beauftragt die Stadt die Architek- ten Hermann Billing, Hans Großmann und Fritz Rößler, Vorschläge zu erarbeiten. Der Wohnungsbau fand vor dem 2. Weltkrieg Be- rücksichtigung in zwei Wettbewerben, die aus ideologischer Sicht völlig gegensätzlich waren. 1928 beriet ein Preisgericht unter Leitung von Mies van der Rohe über 43 eingereichte Entwür- fe für das Siedlungsprojekt „Dammerstock“. Die prämierten Arbeiten zeigten alle vorbehaltlos, dass das „neue Bauen“ nun auch in Karlsruhe Einzug gehalten hatte. Dem Entwurf von Walter Gropius wurde der erste Preis zuerkannt. Alle Preisträger konnten an der Realisierung unter der künstleri- schen Oberleitung von Gropius mitwirken. Das 1936 ausgelobte Projekt „Daxlanden-Süd: Preisausschreiben zur Erlangung eines Auftei- lungsplanes und von Entwürfen für Einfamilien-, Zweifamilien-, Ein- und Zweifamilien-Doppel- häuser, sowie Einfamilienreihenhäuser“ kann als Gegenprogramm zum Dammerstock gesehen werden. „Die Siedlung soll einen städtischen Charakter erhalten und in städtebaulicher Hin- sicht, sowie im gesamten Aufbau ein richtung- gebendes Vorbild nationalsozialistischen Gedan- kengutes sein“. Der Mieter- und Bauverein zog für die Realisierung den zweiten Preisträger Prof. H. Mehrtens aus Aachen den ersten Preisträgern Wach und Roßkotten aus Düsseldorf vor. Quellen: Franzen, Brigitte: Die Siedlung Dammerstock in Karlsruhe (1993) Stadt Karlsruhe: Das Ettlinger Tor in Karlsruhe (1924) Stadtarchiv Karlsruhe: Bahnhofplatz, 8/PBS o XIV a 2110 Albsiedlung, Foto: Harald Ringler 1904 Beitrag von Hermann Billing und Wilhelm Vittali (1. Preis) zur Entwicklung des Südgebietes von Karlsruhe im Rahmen des Wettbewerbs 1904/05. 1915 Bahnhofplatz nach dem Bau des neuen, 1913 eröffneten Hauptbahnhofs. Das untere Luftbild gibt den Bestand der Randbebauung um 1920 wieder. · 45Stadtbauforum im Ständehaus · 75 Jahre Stadtplanungsamt, 2011 Städtebaukultur durch Konkurrenz Städtebauliche Wettbewerbe in Karlsruhe 1904-1936 19 30 19 40 19 50 19 60 19 70 19 80 19 90 20 00 20 10 1923 Blick auf Wohngebäude der Albsiedlung an der Daxlander Straße. Der Karlsruher Architekt Hans A. Zippelius konnte den 1923 ausgelobten Wettbewerb für sich entscheiden. 1936 Modellfoto des Entwurfs von H. Mertens/Aachen für Daxlanden-Süd 1928 Die Zeilenstruktur überwiegt in den prämierten Beiträgen zum Dammerstock-Wettbewerb 1928. Im neu errichteten Eingangspavillon zur Dammerstock- Siedlung an der Danziger Straße sind die nachgebauten Modelle ausgestellt. 1904/05 und 1912 waren bereits zahlreiche Wettbewerbsentwürfe für den Bereich Ettlinger-Tor erstellt worden (unten vier Arbeiten von 1912) 1924 Lageplan des 1924 vorgelegten Entwurfs für den Bereich Ettlinger-Tor von Hermann Billing · 46 Stadtbauforum im Ständehaus · 75 Jahre Stadtplanungsamt, 2011 Quellen: Henning, H.: Kaiserstraße, Karlsruher Planung „Die Neue Stadt 8/9“ (1948) Waldstadt, Luftbild Brugger Modellfotos Altstadt: Altstadtsanierung „Dörfle“, Karlsruhe 1954 - 1994, Karlsruhe 1995 Stadt Karlsruhe, Stadtplanungsamt-Bildstelle: Marktplatz Wettbewerb Beiertheimer Feld 1947 - 1979 Die Karlsruher Innenstadt und hier wiederum die Kaiserstraße wiesen die schwersten Kriegsschä- den auf. Der 1947 ausgelobte Wettbewerb sollte zu Vorschlägen für den Wiederaufbau des Stadt- zentrums führen. Viele Arbeiten interpretierten den Stadtgrundriss in unterschiedlicher Weise. Die Stadtverwaltung ging ihren eigenen Weg und das Stadtplanungsamt erarbeitete im Zusam- menwirken mit dem dafür gegründeten Pla- nungsbeirat einen Bebauungsplanentwurf. Im August 1956 lobte die Stadt auf Drängen der Architektenschaft den „Städtebaulichen Ideen- wettbewerb und Bauwettbewerb Waldstadt- Karlsruhe“ aus, obwohl es bereits einen Entwurf des Stadtplanungsamtes gab. Der erste Preisträ- ger Karl Selg wich nicht grundsätzlich vom städ- tischen Vorschlag von 1955 ab. 1974 erarbeite- ten fünf Planergruppen Planungsgutachten zur Waldstadt-Feldlage. Das Berliner Büro Freund- Oefelein-Schmock-Volkenborn erhielt dann den Planungsauftrag. Das „Dörfle“ war Gegenstand des Verfahrens „Internationaler städtebaulicher Ideenwettbe- werb Karlsruhe 1970“. Aus 20 Ländern Europas gingen 216 Arbeiten ein. Die Wettbewerbsbeiträ- ge glichen einem Kaleidoskop der damals gängi- gen Architekturauffassungen von pyramidenför- migen Baukörpern über Einzelriegel bis zur Blockrandbebauung. Der Gemeinderat entschied sich nach Überarbeitungsphasen Ende 1972 für den „Münchner Entwurf“, der die Grundlage für die Altstadtsanierung lieferte. 1971 mündeten die Absichten das Beiertheimer Feld zu bebauen in einen städtebaulichen Ideen- wettbewerb. Der Entwurf des ersten Preisträgers J. Jakubeit für das ebenfalls zu gestaltende Alb- grün führte zur heutigen Günther-Klotz-Anlage. Die Gestaltung der ersten Fußgängerzone in Karlsruhe lag nach einem Gutachterverfahren zur Gestaltung der Kaiserstraße und des Marktplat- zes in den Händen von Gernot Kramer. Städtebaukultur durch Konkurrenz Städtebauliche Wettbewerbe in Karlsruhe 1947-1979 19 40 19 50 19 60 19 70 19 80 19 90 20 00 20 10 1947 Wettbewerb Kaiserstraße: Preisträger Horst Linde/ R. Diem 1970 Altstadt-Wettbewerb mit unterschiedlich- sten Ergebnissen. Unten die über- arbeiteten Entwürfe von Schmock + Volkeborn/Berlin und von Hilmer + Sattler/München. Der nachfolgende Bebauungsplan beruht auf dem „Münchner Ent- wurf“. Weitere Beiträge 19 30 · 47Stadtbauforum im Ständehaus · 75 Jahre Stadtplanungsamt, 2011 Städtebaukultur durch Konkurrenz Städtebauliche Wettbewerbe in Karlsruhe 1947-1979 19 30 19 40 19 50 19 60 19 70 19 80 19 90 20 00 20 10 60er Jahre: Die Waldstadt-Feldlage war damals noch nicht bebaut. 1971 Wettbewerb Beiertheimer Feld: Jury-Sitzung 1974 Gutachterverfahren Marktplatz: Der nicht realisierte Beitrag von Prof. Gunnar Martinsson zeichnete sich aus durch einen roten Sandsteinbelag und Baumpflanzungen (Modellaufnahmen). · 48 Stadtbauforum im Ständehaus · 75 Jahre Stadtplanungsamt, 2011 1980-1999 Der 1981 jurierte städtebauliche Ideenwettbe- werb für das vormals von einer Brauerei genutz- te „Binding-Areal“ zwischen Karlstraße und Bei- ertheimer Allee führte zur Bebauung nach den Plänen von W. Weigert. Ein Jahr später folgte die Umgestaltung des Dragonerkasernen-Geländes als Wettbewerbsaufgabe, ebenfalls eine Konver- sion einer militärisch genutzten Fläche und ei- nem Gewerbeareal. Mit dem 1989 erfolgten Verfahren für den „Tech- nologiepark Vogelsand“ begann die gezielte An- siedlungspolitik für technologieorientierte Dienstleistungen in Karlsruhe. Das gebaute Ergebnis des 1990 durchgeführten Gutachterverfahrens „Ökologisches Bauen Ge- roldsäcker“ ist auch heute noch ein gelungenes Beispiel für gemeinschaftliches Wohnen unter ökologischen Gesichtspunkten. Auch für eine geplante Bundesgartenschau liefen zwei Wettbewerbe, der „Städtebauliche Ideen- wettbewerb Karlsruhe-Südost-Gottesaue“ 1992 (Erster Preis: Rossmann und Partner) und der Fol- gewettbewerb „Ideen- und Realisierungswettbe- werb Bundesgartenschau Karlsruhe 2001“ (1993). Nicht immer führen Wettbewerbe zur Realisie- rung der gefundenen Vorschläge. So nahm das Bauprojekt „Zentrum für Kunst und Medientech- nologie Karlsruhe (ZKM)“ einen völlig anderen Verlauf als es mit dem 1986 veranstalteten Ide- enwettbewerb „Entwicklungsbereich Haupt- bahnhof-Süd“ und dem 1989 abgeschlossenen Realisierungswettbewerb ZKM begonnen hatte. 1994 beginnen nach einem abgeschlossenen Gutachterverfahren mit drei eingeladenen Pla- nungsbüros die Umbauarbeiten im Hallenbau A auf dem ehemaligen IWKA-Gelände. Die städtebauliche Planungen für Konversionen, der Umwandlung von großen Arealen der Bahn, des Militärs sowie der Industrie hatten mit Wett- bewerbsverfahren begonnen, so auch für den Al- ten Flugplatz. Die Ergebnisse des Wettbewerbs 1997 können wegen der später erfolgten natur- schutzrechtlichen Vorgaben aber nur in kleinem Umfang Verwendung finden. Die vom Karlsruher Schloss ausgehende Nord- Süd-Achse ist seit dem 18. Jahrhundert Anlass für städtebauliche Planungen. Der 1997 durchju- rierte Wettbewerb „via triumphalis 2022“ sollte zu Beiträgen für eine langfristige Leitvorstellung für die Innenstadtentwicklung führen. 1986 Ideenwettbewerb Entwicklungsbereich Hauptbahnhof, Entwurf Speer & Partner (1.Preis) 1989 Realisierungs- wettbewerb ZKM „Würfel“ Rem Koolhaas/OMA (1.Preis) 1992 Karlsruhe Südost: Entwurf Rossmann und Partner mit Karl Bauer und Hans Billinger Quellen: Stadtplanungsamt Karlsruhe: „Wettbewerb Alter Flugplatz“ Brücke Alb/Südtangente: Hilmer+Sattler, Foto, Atelier Kinold, 1970 alle übrigen Fotos Stadtplanungsamt Städtebaukultur durch Konkurrenz Städtebauliche Wettbewerbe in Karlsruhe 1980-1999 19 40 19 50 19 60 19 70 19 80 19 90 20 00 20 10 19 30 · 49Stadtbauforum im Ständehaus · 75 Jahre Stadtplanungsamt, 2011 1989 Technologiepark nach einem Ideenwettbewerb 1989, Preisträger M. Eltrich und K. Fehrenbach 1981 Bebauung Binding-Areal (Architekt Dietrich Weigert) Städtebaukultur durch Konkurrenz Städtebauliche Wettbewerbe in Karlsruhe 1980-1999 19 30 19 40 19 50 19 60 19 70 19 80 19 90 20 00 20 10 1997 Realisierungswettbewerb Konversion Alter Flugplatz. Entwurf Günter Telian (2.Preis) 1970 Straßenbahnbrücke Günther-Klotz-Anlage nach dem im Rahmen einer Mehrfachbeauftragung (1983/84) ausge- zeichneter Entwurf von Hilmer + Sattler/München 1996 Ideenwettbewerb: Vom Schlossplatz zum Kongresszentrum „via triumphalis“ 2022, Erster Preis Tobias Wulf und Partner · 50 Stadtbauforum im Ständehaus · 75 Jahre Stadtplanungsamt, 2011 Städtebaukultur durch Konkurrenz Städtebauliche Wettbewerbe in Karlsruhe 2000-2011 19 40 19 50 19 60 19 70 19 80 19 90 20 00 20 10 2000 - 2011 Der Blick zurück zeigt, dass das Stadtplanungs- amt bzw. dessen Vorgänger selbst nahezu 40 städtebauliche Wettbewerbe ausgelobt und an- dere technischen Ämter der Stadtverwaltung bei weiteren konkurrierenden Verfahren begleitet bzw. unterstützt hat. Daneben sieht sich das Amt auch in der Pflicht, andere öffentliche Institutio- nen und private Bauherrn von den Vorteilen des Wettbewerbswesens zu überzeugen, zu beraten und mitzuwirken. Dies ist seit 1980 in über 60 Fällen erfolgt. Die Bemühungen in den letzten Jahren führten vor allem im innerstädtischen Wohnungsbau zu teilweise bemerkenswerten Er- gebnissen, in allen Fällen aber zur besseren Ar- chitektur als diese ohne Mehrfachbeauftragun- gen gebaut worden wäre. Im letzten Jahrzehnt bestimmten Themen wie Konversionen, Stadtumbau, Zukunft der Karlsru- her Innenstadt sowie die Gestaltung öffentlicher Räume den Städtebau in unserer Stadt. Dies spiegelt sich in den Aufgaben der Planungskon- kurrenzen wider. Der letzte große „Planungs- wettbewerb Kaiserstraße und Karl-Friedrich-Stra- ße“ (2010) reiht sich ein in eine Tradition von Verfahren über die Hauptachsen der Karlsruher Innenstadt. Die vollständige Umsetzung der prä- mierten Arbeit wird erst nach Fertigstellung der Kombilösung 2020 erlebbar sein. Aber auch Projekte für den Verkehr (Haltestellen U-Strab, Eisenbahnunterführung Schwarzwald- straße) und den Lärmschutz gewannen an Be- deutung (Fußgängerbrücken Rodbergweg, Was- serwerk, B 36, Lärmschutz Bulacher Kreuz). Neben den konventionellen Verfahren und Mehr- fachbeauftragungen gewannen Planungswerk- stätten als Planungskonkurrenzen einen festen Platz in der Verfahrenskultur. Gute und erfolgrei- che Beispiele dafür sind die Projekte Konversion Neureut (2002), Lohfeldsiedlung (2002), Schlachthof/Viehhof (2006) und Mehrgeneratio- nen-Wohnen Albgrün (2010). Konkurrierende Verfahren im Planungs- und Bau- wesen sind in Karlsruhe inzwischen ein nicht mehr weg zu denkender Baustein für die Stadt- baukultur. Quellen: Broschüren der einzelnen konkurrierenden Verfahren 2002 Planungswerkstatt Konversion Neureut Die ehemals militärisch genutzte Fläche von nahezu 50 ha sollte zivilen Nutzungen zugeführt werden: 600 Wohnun- gen einschließlich Infrastruktur, 16 ha Gewerbeflächen so- wie die Neuanlage von Sportflächen. Sieben ausgewählte Planungsbüros beschäftigten sich unter Einbeziehung der Konversionsgesellschaft, städtischer Ämter sowie des Neu- reuter Ortschaftsrates mit dieser Aufgabe. Das dänische Büro Tegnestuen Vandkunsten erarbeitete anschließend den städtebaulichen Rahmenplan und die Hochbauplanung für Cluster 1. 2002 Planungswerkstatt Lohfeldsiedlung Der Erhalt der Siedlung, ihre behutsame Weiterentwicklung sowie die Fortführung der Frühlingsstraße bis zur Gottes- auer Straße sind auf die von der Volkswohnung und vom Stadtplanungsamt getragenen Planungswerkstatt zurück- zuführen. Grundlage dafür war der Beitrag des Büros Gil- bert und Holzapfel. 2003 Städtebaulicher Realisierungs- wettbewerb Konversion Knielingen Das ehemalige Kasernengelände von 32 ha wird voraus- sichtlich 1.200 Menschen neuen Wohnraum und Wohnfol- geeinrichtungen bieten. Gewerbliche und gemischte Zonen bilden den Puffer zu den verbleibenden militärischen Anla- gen. Das Freiburger Büro Rosenstiel und faktorgrün liefer- ten eine sehr klare städtebauliche Struktur. 19 30 · 51Stadtbauforum im Ständehaus · 75 Jahre Stadtplanungsamt, 2011 Städtebaukultur durch Konkurrenz Städtebauliche Wettbewerbe in Karlsruhe 2000-2011 19 30 19 40 19 50 19 60 19 70 19 80 19 90 20 00 20 10 2009 Ideen- und Reali- sierungswettbewerb Bahnhofplatz Karlsruhe Die angestrebte Barrierefreiheit für den wichtigsten Umsteige- punkt des öffentlichen Nahver- kehrs in Karlsruhe wird essentielle Auswirkungen auf die Gestalt des westlichen Platzes und seine un- mittelbare Umgebung haben. So empfahl sich ein von den VBK und vom Stadtplanungsamt ausgelob- ter Wettbewerb, den terra.nova landschaftsarchitektur, München für sich entschied. 2010 Planungswettbewerb Kaiserstraße und Karl-Friedrich-Straße Die Realisierung der Kombilö- sung zieht die Umgestaltung des öffentlichen Raumes in der Innenstadt nach sich. 37 Büros lieferten Beiträge für den Ide- enteil und konkrete Vorschläge für Marktplatz, Europaplatz und Berliner Platz. Das mit dem ersten Preis ausgezeichnete Büro Mettler Landschaftsplanung, Berlin und der Kooperationspartner AV1 Ar- chitekten, Kaiserslautern wurden mit der weiteren Planung betraut. 2005 Konkurrierendes Entwurfsverfahren Haltestellengestaltung Kombilösung Von 97 Bewerbungen wurden zehn zur Teilnahme zugelassen, um Entwürfe für insgesamt sie- ben Haltepunkte der U-Strab einschließlich der Abgänge zu liefern. Die Arbeitsgemeinschaft der Architekten Allmann, Sattler und Wappner, München mit Ingo Maurer (Licht) und Allmann & Raithel (Kommunikationsdesign) gingen als Gewinner der Konkur- renz hervor. · 52 Stadtbauforum im Ständehaus · 75 Jahre Stadtplanungsamt, 2011 Stadtplanung Karlsruhe Konkurrierende Entwurfsverfahren 1904-1936 1904 Wettbewerb zur Erlangung eines zweckmäßigen Ortsbauplans für die wichtigsten Stadterweiterungsgebiete 1911 Wettbewerb zur „Gestaltung des Bahnhofplatzes Karlsruhe“ 1912 Wettbewerb „Ettlinger-Tor-Platz“ 1923 Wettbewerb Albsiedlung 1924 Gutachten Ettlinger-Tor-Platz Bebauung 1928 Wettbewerb „Bebauung Bahnhofstraße“ 1928 Wettbewerb „Siedlungsprojekt Dammer- stock“ 1930 Wettbewerb „Bebauung Gottesauer Exerzierplatz“ 1936 „Daxlanden-Süd: Preisausschreiben zur Erlangung eines Aufteilungsplanes und von Entwürfen für Einfamilien-, Zweifamilien-, Ein-und Zweifamilien= Doppelhäuser, sowie Einfamilienreihen- häuser“ Stadtplanungsamt Karlsruhe Konkurrierende Entwurfsverfahren 1947 - 2010 Durchführung der Verfahren durch das Stadtplanungsamt (z. T. in Zusammenarbeit mit anderen städtischen Ämtern): 1947 Ideenwettbewerb Kaiserstraße 1953 Wettbewerb Mühlburger Feld 1956 Städtebaulicher Ideen- und Bauwettbe- werb Waldstadt 1970 Internationaler städtebaulicher Ideenwettbewerb Karlsruhe (Altstadt) 1971 Städtebaulicher Ideenwettbewerb „Albgrün“ 1973 Städtebauliches Gutachten „Umgestal- tung Marktplatz-Kaiserstraße-Hauptpost 1974 Planungsgutachten „Nordoststadt“ 1981 Städtebaulicher Ideenwettbewerb „Bindingareal“ 1982 Städtebaulicher Ideenwettbewerb „Dragonerkaserne“ 1984 Wettbewerb „Straßenbahnbrücke Oberreut“ 1984 Städtebaulicher Ideenwettbewerb „Schloss Gottesaue“ 1985 Wettbewerb „Grünzug Hildapromenade“ 1986 Ideenwettbewerb „Entwicklungsbereich Hauptbahnhof“ 1986 Wettbewerb „Fußgängerbrücke Veilchenstraße“ 1986 Bahnsteigüberdachung Albtalbahnhof 1987 Ideen- und Realisierungswettbe- werb „Außenanlagen Karlsburg“ 1988 Wettbewerb „ZKM am Hauptbahnhof-Süd“ 1988 Ideen-u. Realisierungswettbewerb „Außenanlagen Karlsburg“ 1989 Städtebaulicher Ideenwettbewerb „Technologiepark Vogelsand“ 1990 Mehrfachbeauftragung Planungsgutachten „Ökologisches Bauen Geroldsäcker 1991 Mehrfachbeauftragung Kaiserstraße 1991 Mehrfachbeauftragung Neugestaltung Grünzug Südstadt 1991 Städtebaulicher Ideenwettbewerb „Karlsruhe Südost-Gottesaue (Bundesgartenschau 2001) 1996 Mehrfachbeauftragung Amerikanersied- lung/Nordstadt 1996 Wettbewerb „Via Triumphalis“ 1997 Wettbewerb „Alter Flugplatz“ 1998 Wettbewerb „Stephan-/Europaplatz“ 1998 Wettbewerb „Kostengünstige Reihen- häuser“ 1998 Wettbewerb „Empfangsgebäude Hauptbahnhof Süd“ 2000 Mehrfachbeauftragung „Fahrradstation am Hauptbahnhof„ 2000 Mehrfachbeauftragung „Fußgängerbrücke Rodbergweg“ 2002 Wettbewerb „Abgang zum Landgraben“ für junge Architekten 2002 Planungswerkstatt „Lohfeldsiedlung“ 2002 Planungswerkstatt „City 2015 - Visionen zur Karlsruher Innenstadt“ 2002 Mehrfachbeauftragung „Wasserwerkbrücke“ 2002 Planungswerkstatt „Konversion Neureut“ 2004 Wettbewerb „Konversion Knielingen“ 2004 Mehrfachbeauftragung „KombiLösung – Haltestellengestaltung“ 2005 Mehrfachbeauftragung „Eisenbahnüber- führung Schwarzwaldstraße“ 2005 Mehrfachbeauftragung „Zentrum Grünwinkel“ 2005 Wettbewerb „Lärmschutzanlagen am Bulacher Kreuz“ 2005 Mehrfachbeauftragung „Unterführung Kriegstraße/Hirschstraße“ 2006 Mehrfachbeauftragung „Geh- und Rad- wegbrücke über B 36“ 2006 Planungswerkstatt „Schlachthof/Viehhof“ 2007 Mehrfachbeauftragung „Neuordnung Walther-Rathenau-Platz“ 2007 Zweiphasiger Wettbewerb „Zoologischer Stadtgarten“ 2008 Ideen- und Realisierungswettbewerb „Bahnhofplatz Karlsruhe“ 2009 Planungswerkstatt „Mehrgene- rationen-Wohnen am Albgrün 2010 Planungswettbewerb „Kaiserstraße und Karl-Friedrich-Straße“ Städtebauliche Wettbewerbe in Karlsruhe Übersicht 19 40 19 50 19 60 19 70 19 80 19 90 20 00 20 10 19 30 · 53Stadtbauforum im Ständehaus · 75 Jahre Stadtplanungsamt, 2011 2008 Mehrfachbeauftragung Festplatz Daxlanden 2008 Mehrfachbeauftragung Areal Eislaufhalle Neureut 2008 Mehrfachbeauftragung „Kirchfeld-Nord Cluster 2“ 2008 Mehrfachbeauftragung „Kirchfeld-Nord Cluster 8“ 2009 Mehrfachbeauftragung „Kirchfeld-Nord Cluster 4+5“ 2009 Mehrfachbeauftragung „Wasserwerk Kastenwörth“ 2009 Mehrfachbeauftragung „Hochhaus Carl- Metz-Straße“ 2009 Gutachterverfahren EnBW - Standorter- weiterung Karlsruhe 2010 Mehrfachbeauftragung „Konversion Knie- lingen Baufelder D2/E3/E4 2010 Mehrfachbeauftragung „Karlsruhe Südost Baufeld 15 + 19“ 2010 Zweiphasiger Wettbewerb „Neubau Hauptfeuerwache und Leitstelle“ 2010 Mehrfachbeauftragung „Sonnenstraße 7-9“ 2011 Mehrfachbeauftragung „Karlsruhe Südost, Baufeld 24“ 2011 Mehrfachbeauftragung „Neues Wohnen in Rintheim“ Vom Stadtplanungsamt Karlsruhe initiierte bzw. begleitete Verfahren 1980 - 2011 1980 Katholisches Gemeindezentrum St. Judas Thaddäus Neureut 1983 Wettbewerb „Friedhof Nordwest“ 1984 Ideen- und Realisierungswettbewerb „Quartier Weiherhof“ 1986 Wettbewerb „Bundesanstalt für Ernährung“ 1986 Neubau Volksbank Durlach 1987 Katholisches Gemeindezentrum Christ-König Rüppurr 1987 Wettbewerb „Feuerwehrgerätehaus Hagsfeld“ 1988 Seewiesenäcker Rüppurr 1988 L’Oréal Kronenplatz 1988 Altenhilfezentrum/Studentisches Wohnen Waldstadt-Feldlage 1989 Lärmschutz A5 Karlsruhe/Ettlingen 1989 Wettbewerb „Zentralinstitut für Bild- gebende Diagnostik (ZIBID)“ 1990 Realisierungswettbewerb Neubau Arbeitsamt 1990 Realisierungswettbewerb Innovations- zentrum Karlsruhe IZKA 1991 Wettbewerb „Gewerbeschule Durlach“ 1992 Wettbewerb „Verwaltungsgebäude auf dem ehemaligen Opelgelände“ 1993 Ideen- und Realisierungswettbewerb „Bundesgartenschau 2001“ 1993 Mehrfachbeauftragung „Röserhaus am Mendelssohnplatz“ 1994 Stadtteilfriedhof Oberreut 1994 Mehrfachbeauftragung „Grünzug ZKM“ 1995 Wettbewerb „Wohnungsbau auf dem ehemaligen Opelgelände“ 1995 Wettbewerb Neubau der IHK, Erbprinzenstraße“ 1998 Wettbewerb „Kongresshotel am Festplatz“ 1998 Wettbewerb „Kostengünstige Reihen- häuser Friedrich-Blos-Straße“ 1999 Wettbewerb „Stadtteilfriedhof Grünwinkel, Daxlanden“ 2000 Realisierungswettbewerb „Neue Messe“ 2000 Mehrfachbeauftragung „Haltestellen Nordstadtbahn“ 2000 Mehrfachbeauftragung „Handels- und Dienstleistungszentrum am Ettlinger Tor“ 2000 Mehrfachbeauftragung „Altenbetreutes Wohnen an der Rüppurrer Straße“ 2000 Realisierungswettbewerb „Wohnungsbau ‚Im Blumenwinkel‘, Durlach“ 2000 Mehrfachbeauftragung Festplatz 2001 Realisierungswettbewerb „Neues Frei- zeitbad Karlsruhe“ 2002 Realisierungswettbewerb „Erweiterung Bundesverfassungsgericht“ 2002 Planungswerkstatt „Lohfeldsiedlung“ 2004 Realisierungswettbewerb „Schlossplatz 21“ 2004 Mehrfachbeauftragung „Gemeindezen- trum Laurentius Gemeinde Hagsfeld“ 2004 Mehrfachbeauftragung KombiLösung U-Strab-Haltestellen 2005 Mehrfachbeauftragung „Seniorenzen- trum Wettersbach“ 2006 Mehrfachbeauftragung „Projekt HTP“ Ecke Kapellen-/Kriegsstraße 2007 Mehrfachbeauftragung „Kaiserkarree“, Volksbankgebäude Marktplatz 2007 Mehrfachbeauftragung „Baden Carré“ Opel-Gelände 2007 Mehrfachbeauftragung Gestaltung RHDKW Block 8 2007 Mehrfachbeauftragung VBK Albtalbahnhof 2008 Realisierungswettbewerb Infopavillon Kombilösung am Ettlinger Tor 2008 Mehrfachbeauftragung „Bebauung Herrenalber Straße, Gartenstadt“ 2008 Mehrfachbeauftragung „Theodor-Rehbock-Straße“ 2008 Mehrfachbeauftragung Campus Studen- tenwohnen Degenfeld-/Gottesauer Straße Städtebauliche Wettbewerbe in Karlsruhe Übersicht 19 40 19 50 19 60 19 70 19 80 19 90 20 00 20 10 19 30 · 54 Stadtbauforum im Ständehaus · 75 Jahre Stadtplanungsamt, 2011 Stadtplanung Karlsruhe 2011 ff Stadt neu sehen: räumlich, klimatisch, energetisch, multimodal. 19 30 19 40 19 50 19 60 19 70 19 80 19 90 20 00 20 10 Ausblick Die Themenvielfalt und die Leitthemen innerhalb der Disziplin Stadtplanung wandeln sich im Laufe der Jahrzehnte. So bestimmen Klimaanpassung, kreative Ökonomie, heterogene Wohnformen, Multimodalität im Mobilitätsverhalten und die öffentlichen Räume die Aktivitäten der kommen- den Jahre. Leitlinien für den planerischen Alltag sind: · Nachverdichten - aber wie · Umnutzen - aber intelligent · Sich bewegen - aber multimodal öffentliche Räume gestalten - für wen? Gute Information und Einbindung der Betroffe- nen bestimmen Stadtplanung als Prozess. 1976 Lutz Wolf (*1943 +1997) Radierung/Nachdruck 1992 Bildmotiv der Urkunde zur „Weinbrennerplakette“ Quellen: Stadtplanungsamt „Stadtplanung in Karlsruhe“ Radierung, Nachdruck für Stadt Karlsruhe, Stadtplanungsamt GEWERBEGEBIET GOTTESAUER FELD BEBAUUNGSPLAN ALTER FLUGPLATZ OST STADTERNEUERUNG RINTHEIM ENTWICKLUNG INNERE STADT Soziale Stadt Innenenstadt-West Sanierung City-West Fächergrundriss Transformation Bürobauten Gestaltung Kaiserstraße und Karl-Friedrich-Straße Bebauungsplan Kaiserstraße Gestaltungssatzung ENTWICKLUNGS- BAND VIA TRIUMPHALIS Marktplatz Karl-Friedrich-Straße Ettlinger Tor / Kriegsstraße Erweiterung Staatstheater Festplatz Bahnhofplatz Hauptbahnhof-Süd ENTWICKLUNGSBAND DURLACHER ALLEE Durlacher Tor Platz Schlachthof Messplatz DB-Fläche Untermühl Stadteinfahrt Ost ‘SOZIALE STADT‘ MÜHLBURG BEBAUUNGSPLÄNE HANGGEBIET INTEGRIERTES WOHNEN KÖNIGSBERGER STRASSE 37 BEBAUUNGSPLAN SÄUTERICH BEBAUUNGSPLAN ZENTRUM FÜR INTEGRIERTES WOHNEN NEUORDNUNG STUTTGARTER STR. Städtebauliche Konzepte, Pläne und Projekte 2011 ff RÄUMLICHES LEITBILD UMSETZUNG LICHTPLAN FAHRRADSTADT KARLSRUHE RAHMENPLAN KLIMAANPASSUNG VERKEHRSENTWICKLUNGSPLAN, MULTIMODALES KARLSRUHE FORTSCHREIBUNG FLÄCHENNUTZUNGSPLAN, NACHBARSCHAFTSVERBAND KARLSRUHE 5575 Jahre Stadtplanungsamt, 2011 · 1936 – 2011 Ausstellung im ‚Architekturschaufenster‘ 11. – 26. Januar 2012 Mo – Do, 9 – 12 Uhr, 14 - 16 Uhr, Fr 9 – 12 Uhr 16., 17. und 19. Januar ist die Ausstellung wegen einer Seminarveranstaltung nicht öffentlich zugänglich www.architekturschaufenster.de Vorträge im ‚Architekturschaufenster‘: 10. Januar 2012 · 19 Uhr, »Stadtplanung im 20. Jahrhundert« Carl Peter Pfl ästerer und Karlsruhes Stadtmitte. Isabelle Dupont MA 12. Januar 2012 · 19 Uhr, »Zwei Wirklichkeiten. Zwischen strategischen Planungen und Kirchturmdenken« Aus dem Alltag Städtebau und Stadtplanung. Prof. Markus Neppl, astoc architects and planners, Köln 26. Januar 2012, 19 Uhr, »Stadtplanung und Politik« Alltägliches und Besonderes aus der kommunalen Werkstatt Stadtplanungsamt. Dr.-Ing. Harald Ringler, Stadtplanungsamt Karlsruhe

Grundstücksmarktbericht 2005 GUTACHTERAUSSCHUSS für die Ermittlung von Grundstückswerten und sonstige Wertermittlungen in Karlsruhe Grundstücks- marktbericht 2005 Au sd ruc k n ich t a uto ris ier t KARLSRUHE – DER GRUNDSTÜCKSMARKTBERICHT 2005 ____________________________________________________ Seite 2 _______________________________________________________ GUTACHTERAUSSCHUSS IN KARLSRUHE Herausgeber GUTACHTERAUSSCHUSS für die Ermittlung von Grundstückswerten und sonstige Wertermittlungen in Karlsruhe Internet http://www.karlsruhe.de/Stadtraum/Gutachterausschuss Geschäftsstelle Gutachterausschuss in Karlsruhe Geschäftsstelle Zähringerstr. 61 76133 Karlsruhe Leiter der Geschäftsstelle Dipl.-Ing. (FH) Wolfgang Karcher Telefon 0721/133-3090 E-Mail wolfgang.karcher@gutachterausschuss.karlsruhe.de Sekretariat Bodenrichtwert-Auskunft, Grundstücksmarktbericht, Gutachten, Auskunft aus der Kaufpreissammlung Hans-Jürgen Herrmann Telefon 0721/133-3092 E-Mail hans-juergen.herrmann@gutachterausschuss.karlsruhe.de Alexander Dörr Telefon 0721/133-3094 E-Mail alexander.doerr@gutachterausschuss.karlsruhe.de Anschrift Stadt Karlsruhe Grundstücksbewertungsstelle / Geschäftsstelle des Gutachterausschusses Zähringerstr. 61 76133 Karlsruhe Telefon 721/133-3092 Telefax 721/133-3093 E-Mail gutachterausschuss@karlsruhe.de Sprechzeiten Montag - Freitag 8.30-12.00 und 14.00-15.30 Uhr Gebundene Fertigungen des Grundstücksmarktberichtes können bei der Geschäftsstelle zu einem Preis von 40,00 Euro je Exemplar bestellt werden. Copyright Stadt Karlsruhe Alle Rechte vorbehalten Au sd ruc k n ich t a uto ris ier t ____________________________________________________ KARLSRUHE – DER GRUNDSTÜCKSMARKTBERICHT 2005 GUTACHTERAUSSCHUSS IN KARLSRUHE ______________________________________________________ Seite 3 INHALTSVERZEICHNIS Seite 1. VORBEMERKUNG 4 2. ÜBERBLICK 5 3. RAHMENBEDINGUNGEN 6 4. GRUNDSTÜCKSVERKEHR 4.1 Anzahl der Kauffälle 8 4.2 Flächenumsatz und Wertumsatz 9 5. PREISNIVEAU UND PREISENTWICKLUNG 11 5.1 Unbebaute Grundstücke 12 5.1.1 Baureifes Land Wohnen 12 5.1.2 Baureifes Land Gewerbe 15 5.1.3 Rohbauland 15 5.1.4 Bauerwartungsland 15 5.1.5 Flächen der Land- und Forstwirtschaft 16 5.2 Bebaute Grundstücke 5.2.1 Ein- und Zweifamilienhäuser 17 5.2.2 Reihenhäuser 18 5.2.3 Mehrfamilienhäuser 19 5.3 Wohnungs- und Teileigentum 20 5.3.1 Erstverkäufe von Wohnungseigentum 21 5.3.2 Weiterverkäufe von Wohnungseigentum 22 5.3.3 Erstverkäufe von umgewandelten Mietwohnungen 23 5.3.4 Teileigentum 24 6. ERFORDERLICHE DATEN FÜR DIE WERTERMITTLUNG 6.1 Indexreihen 25 6.1.1 Bodenpreise 25 6.1.2 Wohnungseigentum 26 6.2 Umrechnungskoeffizienten 6.2.1 GFZ 27 6.2.2 Wohnungseigentum 28 6.3 Liegenschaftszinssätze 30 6.4 Vergleichsfaktoren 6.4.1 Ertragsfaktoren 31 6.5 Marktanpassungsfaktoren 32 6.5.1 Ein- und Zweifamilienhäuser 33 6.5.2 Reihenhäuser 35 6.6 Wertfaktoren für Erbbaurechte 36 6.6.1 Individueller Wohnungsbau 37 7. SONSTIGE GRUNDSTÜCKSMARKTINFORMATIONEN 7.1 Karlsruhe und die Region 38 7.2 Stadtteile 40 7.3 Bodenrichtwerte in Karlsruhe 41 7.4 Bodenrichtwerte in der Region 42 7.5 Bevölkerungsentwicklung in den Stadtteilen 44 7.6 Fertiggestellte Wohngebäude und Wohnungen 45 7.7 Preisindex für Bauwerke 46 7.8 Wohnungsmieten in Baden-Württemberg 47 GUTACHTERAUSSCHUSS 48 Impressum 49 Au sd ruc k n ich t a uto ris ier t KARLSRUHE – DER GRUNDSTÜCKSMARKTBERICHT 2005 ____________________________________________________ Seite 4 _______________________________________________________ GUTACHTERAUSSCHUSS IN KARLSRUHE 1. VORBEMERKUNG Zur Ermittlung von Grundstückswerten und für sonstige Wertermittlungen werden selbständige, unabhängige Gutachterausschüsse bei den Gemeinden gebildet. Die Gutachterausschüsse bestehen aus einem Vorsitzenden und ehrenamtlichen weiteren Gutachtern, die in der Ermittlung von Grundstückswerten oder sonstigen Wertermittlungen sachkundig und erfahren sein sollen. Wesentliche gesetzliche Grundlage hierfür sind das Baugesetzbuch (BauGB) und die Gutachterausschussverordnung für Baden-Württemberg. Aufgaben des Gutachterausschusses bzw. seiner Geschäftsstelle sind insbesondere - die Erstattung von Gutachten über den Verkehrswert (Marktwert) von bebauten und unbebauten Grundstücken sowie Rechten an Grundstücken, - die Führung der Kaufpreissammlung, - die Ermittlung und Veröffentlichung von Bodenrichtwerten (durchschnittliche Lagewerte für den Boden) und - die Ermittlung von sonstigen zur Wertermittlung erforderlichen Daten (z.B. Indexreihen, Umrechnungskoeffizienten). Der Gutachterausschuss erstattet nach § 193 des Baugesetzbuches Gutachten auf Antrag von Behörden, Eigentümern, ihnen gleichstehenden Berechtigten, Inhabern anderer Rechte am Grundstück und Pflichtteilsberechtigten sowie Gerichten und Justizbehörden. Zur Führung der Kaufpreissammlung ist jeder Vertrag (z.B. Kauf, Tausch, Schenkung), durch den sich jemand verpflichtet, Eigentum an einem Grundstück zu übertragen, von den beurkundenden Stellen dem Gutachterausschuss in Abschrift zu übersenden. Als Kauffall wird jeder Eigentumswechsel eines Grundstücks (auch einer Teilfläche) erfasst. Die Geschäftsstelle des Gutachterausschusses wertet die Unterlagen aus und erteilt Auskünfte über Bodenrichtwerte und - im Rahmen des berechtigten Interesses - aus der Kaufpreissammlung. Damit soll der Grundstücksmarkt auch für den einzelnen Bürger transparent gemacht werden. Der Gutachterausschuss kann mündliche oder schriftliche Auskünfte von Sachverständigen und von Personen (z.B. Eigentümern, Mietern) einholen, die Angaben über das Grundstück und über ein Grundstück, das zum Vergleich herangezogen werden soll, machen können. Er kann verlangen, dass Eigentümer und sonstige Inhaber von Rechten an einem Grundstück die zur Führung der Kaufpreissammlung und zur Begutachtung notwendigen Unterlagen vorlegen. Bodenrichtwerte sowie sonstige Grundstücksmarktdaten können im Einzelfall die sachverständige Wertermittlung nicht ersetzen. Datengrundlage für den Grundstücksmarktbericht ist die Kaufpreissammlung des Gutachterausschusses. Angesichts der Vielgestaltigkeit des Grundstücksmarktes können dabei jedoch nur Teilaspekte angesprochen werden. Au sd ruc k n ich t a uto ris ier t ____________________________________________________ KARLSRUHE – DER GRUNDSTÜCKSMARKTBERICHT 2005 GUTACHTERAUSSCHUSS IN KARLSRUHE ______________________________________________________ Seite 5 0 500 1000 1500 2000 2500 3000 3500 2000 2001 2002 2003 2. DER GRUNDSTÜCKSMARKTBERICHT IM ÜBERBLICK Gutachterausschuss auf 4 Jahre neu bestellt Das Expertengremium ist durch drei neue Fachleute verstärkt. Vier Mitglieder wurden mit Dank für ihre langjährige Tätigkeit verabschiedet. siehe Seite 48 43 % der neuen Eigentumswohnungen kosteten mehr als 200 000 Euro Beim Kauf einer neuen Eigentumswohnung ist ein enormer Kapitaleinsatz erforderlich. 43 % der 410 Erstverkäufe im Jahr 2005 kosteten mehr als 200 000 Euro. Überragende Umsatzsteigerung von 24,2 % 3398 Grundstücke, Häuser oder Eigentumswohnungen haben in Karlsruhe den Eigentümer gewechselt. Das waren 24,2 % mehr als im Vorjahr. siehe Seite 7 und Seite 8 Wohnbauland günstiger Die Preise für Baureifes Land Wohnen gaben bei Ein- und Zweifamilienhausgrundstücken um 3,2 %, bei Reihenhaus- grundstücken um 5,0 % und bei Mehrfamilienhausgrundstücken um 5,2 % nach. siehe Seite 7 und Seite 25 Reihenhäuser und Eigentumswohnungen Der Preis pro m² Wohnfläche von neuen großen Eigentums- wohnungen betrug ca. 2250 Euro und entsprach damit nahezu dem Wohnflächenpreis bei neuen Reihenhäuser von 2200 Euro/m² . siehe Seite 18 und Seite 21 Soweit aktuellere Auswerte- ergebnisse zum Immobilienmarkt vorliegen werden sie im Internet veröffentlicht unter http://www.karlsruhe.de/ Stadtraum/Gutachterausschuss Ein- und Zweifamilienhäuser Ein neues Ein- und Zweifamilienhaus wurde 2005 im Schnitt auf einem Grundstück von 380 m² Größe gebaut und kostete 320 000 Euro in mittlerer Lage. siehe Seite 17 Au sd ruc k n ich t a uto ris ier t KARLSRUHE – DER GRUNDSTÜCKSMARKTBERICHT 2005 ____________________________________________________ Seite 6 _______________________________________________________ GUTACHTERAUSSCHUSS IN KARLSRUHE 3. RAHMENBEDINGUNGEN UND MARKTENTWICKLUNGEN In der gesamtwirtschaftlichen Entwicklung Deutschlands, die den Grundstücksmarkt einer Region entscheidend beeinflusst, war im Jahr 2005 für das reale Bruttoinlandsprodukt ein Zuwachs um +0,9 % (2004: +1,6 %) zu verzeichnen. Im vierten Quartal 2005 hat sich diese Entwicklung bestätigt indem die vergleichbare Vorjahresentwicklung um +1,0 % (2004: +1,5 %) übertroffen wurde. Die Lebenshaltungskosten haben sich im Jahr 2005 mit +2,0 % (2004: +1,6 %) erhöht. Der Anstieg des verfügbaren Einkommens der privaten Haushalte um +1,5 % (2004: +2,1 %) fiel wiederum deutlich geringer als in den Jahren vor 2002 aus. Wohnungsbaukredite mit anfänglicher Zinsbindung von über 1 Jahr bis 5 Jahre sind im Januar 2006 mit 4,27 % mit einem ähnlich günstigen Zinssatz wie im Vorjahr (Januar 2005: 4,20 %) zu erhalten. Bei einer durchschnittlichen Arbeitslosenquote von 11,7 % wurde nochmals das hohe Ergebnis des Vorjahres (2004: 10,5 %) übertroffen, wobei sich für 2006 eine leichte Erholung des Arbeitsmarktes ankündigt. Die Arbeitslosenquote verläuft damit weiterhin auf sehr ungünstigem Niveau. Für den gesamtdeutschen Grundstücksmarkt liegen die Ergebnisse der Umfrage zum Immobilienmarkt 2005 des Deutschen Städtetags noch nicht vor. Deshalb verweisen wir auf die Veröffentlichungen unter www.staedtetag.de (Homepage >> Veröffentlichungen >> der städtetag). Der Anstieg der Wohnungsmieten einschließlich der Wohnnebenkosten (ohne Heizung und Warmwasser) war im Jahr 2005 mit +1,0 % wie im Vorjahr (2004: +1,0 %), wobei die Mieten der Neubauwohnungen 2005 mit +0,9 % wiederum leicht geringfügiger anstiegen wie die der Altbauwohnungen mit +1,2 % (Baujahrgänge 1948 und älter). In Baden-Württemberg wurden im Jahr 2005 insgesamt gut 36 000 neue Wohnungen bezugsfertig. Das war ein Minus von 7 % beim Wohnungsneubau (2004: +8 %). Im Jahr 2005 wurden rund 37 600 Wohnungen zum Bau freigegeben, rund -2 % weniger als im Vorjahr (2004: rund 38 000, -6 %). Rund 33 100 davon waren Neubauwohnungen in Wohngebäuden. Das sind -3 % weniger als im Jahr zuvor. Entscheidend für die Gesamtentwicklung ist der Rückgang bei Genehmigungen zu Wohnungen in Zweifamilienhäusern (4 600 Einheiten, -14 %) sowie Mehrfamilienhäusern (12 000 Wohnungen, -4 %). Die Baukosten stiegen mit ca. +1,3 % ähnlich hoch wie im Vorjahr (2004: ca. +1,2 %). Die Baukonjunktur in Karlsruhe bleibt auf niedrigem Niveau. Mehr Fertigstellungen, aber weniger Genehmigungen im Wohnungsbau - so könnte man die Entwicklung der Bautätigkeit in Karlsruhe im zurückliegenden Jahr 2005 kurz zusammenfassen. Mit insgesamt 613 bezugsfertigen Wohnungen liegt das Fertigstellungsvolumen dabei so hoch wie seit fünf Jahren nicht mehr und um +17,4 % über dem Ergebnis von 2004 (522 Wohnungen). Unter den 221 neu errichteten Gebäuden waren 180 Ein- und Zweifamilienhäuser, deren Anteil mit rund 82 % bezogen auf alle Neubauten ähnlich hoch ausfiel wie in den vorangegangenen Jahren. Zugenommen hat im Jahr 2005 die Zahl der bezugsfertigen Wohnungen in Gebäuden mit 3 und mehr Wohnungen (314 Wohnungen, 2004: 297). Diese kurze Belebung im Geschosswohnungsbau hatte sich bereits 2004 in Form einer gestiegenen Zahl von Genehmigungen abgezeichnet. 2005 sank die Zahl der zur Genehmigung eingereichten Geschosswohnungen (324 Einheiten, 2004: 435) jedoch wieder und blieb mehr als -25 % unter dem Vorjahreswert. Au sd ruc k n ich t a uto ris ier t ____________________________________________________ KARLSRUHE – DER GRUNDSTÜCKSMARKTBERICHT 2005 GUTACHTERAUSSCHUSS IN KARLSRUHE ______________________________________________________ Seite 7 3. RAHMENBEDINGUNGEN UND MARKTENTWICKLUNGEN Räumliche Schwerpunkte der letztjährigen Bautätigkeit bildeten Durlach und die Südstadt, wo 2005 jeweils rund 100 Wohnungen bezugsfertig wurden. Gerade im östlichen Teil der Südstadt befinden sich angesichts der laufenden Baumaßnahmen noch zahlreiche Wohnungen im Bauüberhang (153 Wohnungen). Größere Bauvorhaben im Bereich von Ein- und Zweifamilienhäusern, die sich allerdings zum Teil bereits seit längerem im Bauüberhang befinden, stehen auch in Hohenwettersbach an. Hier warten allein 94 Wohngebäude mit zusammen 101 beantragten Wohnungen auf ihre Fertigstellung, das war zum Jahresende 2005 der höchste Bauüberhang an Wohngebäuden in einem Karlsruher Stadtteil. Bei den Baugenehmigungen im Geschosswohnungsbau ist die kurzfristige leichte Belebung des Jahres 2004 wieder beendet, denn die Zahl der Baugenehmigungen hat sich mit 324 Wohnungen und -25,5 % gegenüber dem Vorjahr (2004: 435 Wohnungen) deutlich verringert. Insgesamt liegt die Zahl der Baugenehmigungen mit 637 Wohnungen um -16,1 % niedriger als im Vorjahr (2004: 759). Im Karlsruher Grundstücksmarkt ist mit 3398 Kauffällen im Berichtsjahr 2005 mit +24,2 % (2004: 2736, -10,4 %) eine starke Umsatzsteigerung zu verzeichnen. Die Anzahl der Kauffälle ist auf dem höchsten Stand seit 1994 und hat damit die Umsatzrückgänge der letzten Jahre mehr als aufgeholt. Getragen wurde der Umsatzsprung von den Teilmärkten des Wohnungs- und Teileigentums mit +32,3 % (2004: -10,3 %) und der bebauten Grundstücke mit +25,8 % (2004: -11,3 %). Die Zahl der Kauffälle mit unbebauten Grundstücken war dagegen mit -4,1 % wiederum rückläufig, wenn auch nicht so deutlich wie im Vorjahr (2004: - 9,8 %). Bei den Preisen für unbebaute Grundstücke hat sich 2005 mit -3,2 % bei Ein- und Zweifamilienhausgrundstücken (2004: +3,2 %) die Entwicklung wieder umgekehrt, bei den Preisen für Reihenhausgrundstücke wurde mit -5,0 % (2004: +10,3 %) die große Preissteigerung des Vorjahres nur teilweise rückgängig gemacht. Mehrfamilienhausgrundstücke sind nach der Preissteigerung des Vorjahres wieder um -5,2 % (2004: +3,6 %) gefallen. Bei Erstverkäufen des Wohnungs- und Teileigentumsmarktes war nach der deutlichen Preissteigerung im Jahr 2001 ein steter Rückgang der Preise zu beobachten, der 2004 mit einem leichten Plus gestoppt wurde, sich aber 2005 mit einem weiteren Preisrückgang von -1,1 % fortsetzte (2004: +2,3 %). Weiterverkäufe wurden dagegen auf einem nahezu gleichen Niveau wie im Vorjahr gehandelt. Eine Prognose für das erste Halbjahr 2006 ist nur eingeschränkt möglich und von Unsicherheiten behaftet. Es kann für die meisten Teilmärkte von einer stagnierenden bis leicht steigenden Preisentwicklung ausgegangen werden. Quellen: Deutsche Bundesbank, Deutscher Städtetag, Statistisches Bundesamt, Statistisches Landesamt Baden-Württemberg Stadt Karlsruhe, Amt für Stadtentwicklung Au sd ruc k n ich t a uto ris ier t KARLSRUHE – DER GRUNDSTÜCKSMARKTBERICHT 2005 ____________________________________________________ Seite 8 _______________________________________________________ GUTACHTERAUSSCHUSS IN KARLSRUHE 0 500 1000 1500 2000 2500 3000 3500 4000 4500 5000 80 81 82 83 84 85 86 87 88 89 90 91 92 93 94 95 96 97 98 99 20 00 20 01 20 02 20 03 20 04 20 05 Unbebaute Grundstücke Bebaute Grundstücke Wohnungs- und Teileigentum Kauffälle insgesamt 202 4125 116 92 28 5 4. GRUNDSTÜCKSVERKEHR 4.1 Anzahl der Kauffälle 2001 % Anz. 2002 % Anz. 2003 % Anz. 2004 % Anz. 2005 % Anz. Unbebaute Grundstücke -11,0 451 +7,3 484 +16,5 564 -9,8 509 -4,1 488 Bebaute Grundstücke -8,2 580 +25,7 729 -12,5 638 -11,3 566 +25,8 712 Wohnungs- und Teileigentum +8,3 1691 +15,0 1945 -4,8 1852 -10,3 1661 +32,3 2198 Kauffälle insgesamt +0,8 2722 +16,0 3158 -3,3 3054 -10,4 2736 +24,2 3398 % = Steigerung bezogen auf das Vorjahr Anz. = Anzahl Kauffälle 219 76 9017 310 246 2825 103 64 7 15 Baureifes Land Wohnen Individueller Wohnungsbau Baureifes Land Wohnen Mehrfamilienhausbau Baureifes Land Gewerbe Flächen der Land- und Forstwirtschaft Sonstige Bauerwartungsland Rohbauland Individueller Wohnungsbau Ein- und Zweifamilienhäuser Individueller Wohnungsbau Reihenhäuser Mehrfamilienhäuser Gewerbe Sonstige Baureifes Land Wohnen Individueller Wohnungsbau Baureifes Land Wohnen Mehrfamilienhausbau Flächen der Land- und Forstwirtschaft Bauerwartungsland Sonstige Rohbauland Individueller Wohnungsbau Ein- und Zweifamilienhäuser Mehrfamilienhäuser Gewerbe Sonstige Individueller Wohnungsbau Reihenhäuser Baureifes Land Gewerbe Unbebaute Grundstücke 509 Kauffälle im Jahr 2004 Unbebaute Grundstücke 488 Kauffälle im Jahr 2005 Bebaute Grundstücke 566 Kauffälle im Jahr 2004 Bebaute Grundstücke 712 Kauffälle im Jahr 2005 167 58 738 260 Au sd ruc k n ich t a uto ris ier t ____________________________________________________ KARLSRUHE – DER GRUNDSTÜCKSMARKTBERICHT 2005 GUTACHTERAUSSCHUSS IN KARLSRUHE ______________________________________________________ Seite 9 58 49,6 55,9 69,1 53,860,5 190,7 94,9 52,2 240,3 0 20 40 60 80 100 120 140 160 180 200 220 240 260 2001 2002 2003 2004 2005 in h a Bebaute Grundstücke Unbebaute Grundstücke 5,2 4,6 24,1 1,7 18,2 18,3 8,1 11,9 107 92,6 0,8 1,6 6,7 2,1 9,1 18,8 13,3 2,1 0,1 4 2,8 10,7 35,3 16,3 4.2 Flächenumsatz und Wertumsatz Individueller Wohnungsbau Reihenhäuser Individueller Wohnungsbau Ein- und Zweifamilienhäuser Mehrfamilienhäuser Gewerbe Sonstige Baureifes Land Wohnen Mehrfamilienhausbau Baureifes Land Gewerbe Flächen der Land- und Forstwirtschaft Sonstige Bauerwartungsland Individueller Wohnungsbau Reihenhäuser Mehrfamilienhäuser Gewerbe Sonstige Rohbauland Individueller Wohnungsbau Ein- und Zweifamilienhäuser Flächenumsatz Unbebaute Grundstücke 240,3 ha Flächenumsatz im Jahr 2005 Bebaute Grundstücke 69,1 ha Flächenumsatz im Jahr 2004 Bebaute Grundstücke 53,8 ha Flächenumsatz im Jahr 2005 Unbebaute Grundstücke 52,2 ha Flächenumsatz im Jahr 2004 Baureifes Land Wohnen Individueller WohnungsbauBaureifes Land Wohnen Individueller Wohnungsbau Rohbauland Bauerwartungsland Sonstige Flächen der Land- und Forstwirtschaft Baureifes Land Gewerbe Baureifes Land Wohnen Mehrfamilienhausbau Au sd ruc k n ich t a uto ris ier t KARLSRUHE – DER GRUNDSTÜCKSMARKTBERICHT 2005 ____________________________________________________ Seite 10 _______________________________________________________ GUTACHTERAUSSCHUSS IN KARLSRUHE 56,7 42 208,7 6,3 99,8 51,3 19 161,8 2,50,41,5 23,4 10,8 16,8 1,22,8 1,10,1 43,9 24,5 73,2 7,8 83,5 4.2 Flächenumsatz und Wertumsatz 2001 Wert Fläche Mill.Euro ha 2002 Wert Fläche Mill.Euro ha 2003 Wert Fläche Mill.Euro ha 2004 Wert Fläche Mill.Euro ha 2005 Wert Fläche Mill.Euro ha Unbebaute Grundstücke 94,8 60,5 178,0 190,7 86,8 94,9 56,2 52,2 92,5 240,3 Bebaute Grundstücke 552,3 58,0 377,7 49,6 288,3 55,9 232,9 69,1 413,5 53,8 Wohnungs- und Teileigentum 197,6 222,5 213,6 192,6 258,6 Kauffälle insgesamt 844,7 778,2 588,7 481,7 764,6 222 214 193 259 552 378 288 233 414 95 178 87 56 92 198 0 100 200 300 400 500 600 2001 2002 2003 2004 2005 in M ill io ne n Eu ro Wohnungs- und Teileigentum Bebaute Grundstücke Unbebaute Grundstücke Baureifes Land Wohnen Individueller Wohnungsbau Baureifes Land Wohnen Mehrfamilienhausbau Baureifes Land Gewerbe Flächen der Land- und Forstwirtschaft Sonstige Bauerwartungsland Rohbauland Individueller Wohnungsbau Reihenhäuser Mehrfamilienhäuser Gewerbe Individueller Wohnungsbau Ein- und Zweifamilienhäuser Sonstige Baureifes Land Wohnen Individueller Wohnungsbau Sonstige Bauerwartungsland Baureifes Land Gewerbe Flächen der Land- und Forstwirtschaft Rohbauland Baureifes Land Wohnen Mehrfamilienhausbau Mehrfamilienhäuser Individueller Wohnungsbau Reihenhäuser Individueller Wohnungsbau Ein- und Zweifamilienhäuser Sonstige Gewerbe Unbebaute Grundstücke 56,2 Millionen Euro Wertumsatz im Jahr 2004 Unbebaute Grundstücke 92,5 Millionen Euro Wertumsatz im Jahr 2005 Bebaute Grundstücke 232,9 Millionen Euro Wertumsatz im Jahr 2004 Bebaute Grundstücke 413,5 Millionen Euro Wertumsatz im Jahr 2005 Wertumsatz Au sd ruc k n ich t a uto ris ier t ____________________________________________________ KARLSRUHE – DER GRUNDSTÜCKSMARKTBERICHT 2005 GUTACHTERAUSSCHUSS IN KARLSRUHE ______________________________________________________ Seite 11 5. PREISNIVEAU UND PREISENTWICKLUNG Bei den dargestellten Preisspiegeln und Preisentwicklungen handelt es sich um Durchschnittswerte, die nur unter Einbeziehung weiterer Merkmale, wie Maß der baulichen Nutzung, Lage, Nutzungsart, Indexreihen usw. für eine exakte Wertermittlung Verwendung finden können. Berücksichtigt wurden nur Kauffälle, bei denen ungewöhnliche Verhältnisse oder persönliche Beziehungen zwischen den Vertragspartnern ausgeschlossen werden können. Kaufpreise und andere Daten können insbesondere durch ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse beeinflusst werden, wenn sie erheblich von den Kaufpreisen in vergleichbaren Fällen abweichen, ein außergewöhnliches Interesse des Verkäufers oder des Erwerbers an dem Verkauf oder dem Erwerb des Grundstücks bestanden hat, besondere Bindungen verwandtschaftlicher, wirtschaftlicher oder sonstiger Art zwischen den Vertragspartnern bestanden haben oder Erträge, Bewirtschaftungs- und Herstellungskosten erheblich von denen in vergleichbaren Fällen abweichen. Die in den Tabellen dargestellten "Preisentwicklungen bezogen auf das Vorjahr" sind aus den angegebenen Kaufpreismitteln berechnet und können insoweit die tatsächliche Preisentwicklung nur als groben Trend wiedergeben. Lagequalität Nachfolgend werden die Merkmale für Wohnlagen beschrieben wie sie für Karlsruher Verhältnisse als wertrele- vant beurteilt werden können. Die Einstufung erfolgt auf Grundlage der mit dem Gutachterausschuss abgestimmten Lagequalitäten unter sachverständiger Beurteilung der Lage des Einzelobjektes. Mäßige Lage Gekennzeichnet durch eine kompakte Bauweise mit wenig Freiflächen und/oder starken Immissionen in nicht bevorzugten Wohngebieten mit mäßigem Image. Hierzu gehört z.B. die Lage inmitten oder im Windschatten von Industrie und Gewerbe, bei verdichteter Bebauung, unzureichender Besonnung und Durchgrünung, die Lage an Hauptverkehrsstraßen, Bahnlinien etc. und Randlagen teilweise im Tiefgestade. Mittlere Lage Wohnlagen ohne besondere Vor- und Nachteile. Sie sind gekennzeichnet durch eine überwiegend verdichtete, z.T. auch aufgelockerte Bebauung mit noch geringen Freiflächen und durchschnittlicher Immissionsbelastung. Typisch dafür sind ältere Wohngebiete der Innenstadt und der Ortsteile ohne besondere Vor- und Nachteile, soweit sie nicht an Hauptverkehrsstraßen liegen oder die Grundstücke genügend Freiflächen, jedoch keine besonderen Frei- und Aussichtslagen haben. Gute Lage Ruhige Wohnlage mit aufgelockerter, zumeist offener Bebauung und Vorgärten in Höhen- und Halbhöhenlage oder auch nachgefragte innenstädtische Wohngebiete ohne Immissionsbelastung. Dazu gehören auch Gebiete mit größeren Wohnobjekten mit starker Durchgrünung und Aussichtslage, geringen Immissionen, guter Infrastruktur und günstiger Verkehrsanbindung zur Innenstadt. Sehr gute Lage Absolut ruhige Wohnlage mit aufgelockerter, überwiegend ein- bis zweigeschossiger Bauweise mit vielfach großen Grundstücken bei völliger Durchgrünung des Wohngebietes, hinreichender Infrastruktur und günstiger Lage zur Innenstadt und zu Freizeiteinrichtungen und/oder überdurchschnittlichem Image, oft begleitet durch Höhen- und Aussichtslage. Au sd ruc k n ich t a uto ris ier t KARLSRUHE – DER GRUNDSTÜCKSMARKTBERICHT 2005 ____________________________________________________ Seite 12 _______________________________________________________ GUTACHTERAUSSCHUSS IN KARLSRUHE 5.1 Unbebaute Grundstücke Die Zuordnung der im Jahr 2005 der Geschäftsstelle des Gutachterausschusses zugegangenen Verträge über unbebaute Grundstücke erfolgte unter Berücksichtigung der in § 4 der Wertermittlungsverordnung 1988 verwendeten Begriffsbestimmungen für Zustand und Entwicklung von Grund und Boden. Zusätzlich wird zur besseren Darstellung der Ergebnisse nach "Sonstige Flächen" unterschieden. Baureifes Land Hierzu zählen Flächen, die nach öffentlich rechtlichen Vorschriften baulich nutzbar sind. Rohbauland Hierzu zählen Flächen, die nach den §§ 30, 33 und 34 des BauGB für eine bauliche Nutzung bestimmt sind, deren Erschließung aber noch nicht gesichert ist oder die nach Lage, Form oder Größe für eine bauliche Nutzung unzureichend gestaltet sind. Bauerwartungsland Hierzu zählen Flächen, die nach ihrer Eigenschaft, ihrer sonstigen Beschaffenheit und ihrer Lage eine bauliche Nutzung in absehbarer Zeit tatsächlich erwarten lassen. Diese Erwartung kann sich insbesondere auf eine entsprechende Darstellung dieser Flächen im Flächennutzungsplan, auf ein entsprechendes Verhalten der Gemeinde oder auf die allgemeine städtebauliche Entwicklung des Gemeindegebietes gründen. Flächen der Land- und Forstwirtschaft Hierzu zählen entsprechend genutzte oder nutzbare Flächen, von denen anzunehmen ist, dass sie nach ihren Eigenschaften, der sonstigen Beschaffenheit und Lage, nach ihren Verwertungsmöglichkeiten oder den sonstigen Umständen in absehbarer Zeit nur land- und forstwirtschaftlichen Zwecken dienen werden. Sonstige Flächen Alle Grundstücke, die sich aufgrund abweichender Merkmale den in der Wertermittlungsverordnung genannten Entwicklungsstufen nicht eindeutig zuordnen lassen wie z. B. Kleingartengelände, Gartenhausgebiete, Verkehrs- flächen etc. 5.1.1 Baureifes Land Wohnen Typische Preise für unbebaute Grundstücke Auf Grundlage von Kaufpreisen - auch aus zurückliegenden Jahren - und Bodenpreisindexreihen (s. 6.1.1) werden typische Baulandpreise bzw. -spannen für die verschiedenen Lagequalitäten in Karlsruhe dargestellt. Grundstückstyp Mäßige Lage Euro/m² Mittlere Lage Euro/m² Gute Lage Euro/m² Sehr gute Lage Euro/m² Ein- und Zweifamilienhausgrundstücke (ebf) 290 270 - 320 340 300 - 400 400 350 - 470 480 420 -540 Reihenhausgrundstücke (ebf) 350 310 - 380 400 370 - 440 Mehrfamilienhausgrundstücke * (ebf) GFZ 1,0 370 340 - 430 370 350 - 500 Euro/m² = typischer Kaufpreis auf volle Euro/m² gerundet ebf = erschließungsbeitragsfrei * Der Teilmarkt wird maßgeblich durch eine Nutzung mit Wohnungs- bzw. Teileigentum beeinflusst. Au sd ruc k n ich t a uto ris ier t ____________________________________________________ KARLSRUHE – DER GRUNDSTÜCKSMARKTBERICHT 2005 GUTACHTERAUSSCHUSS IN KARLSRUHE ______________________________________________________ Seite 13 0 5 10 15 20 25 30 bis 100 101 - 200 201 - 300 301 - 400 401 - 500 501 - 600 601 - 700 701 - 800 ab 801 m ² 2004 2005 0 10 20 30 40 50 bis 150 151 - 200 201 - 250 251 - 300 301 - 350 351 - 400 401 - 450 ab 451 Eu ro /m ² 2004 2005 5.1.1 Baureifes Land Wohnen Individueller Wohnungsbau Von den 246 Kauffällen dieses Teilmarktes waren 129 Kauffälle für eine Auswertung geeignet. Beim individuellen Wohnungsbau (Ein- und Zweifamilienhäuser, Reihenhäuser) besteht keine Abhängigkeit vom Maß der baulichen Nutzung (GFZ). Deshalb sind die dargestellten Kaufpreise nicht auf eine bestimmte GFZ bezogen. Aus den angegebenen Kaufpreismitteln, die insbesondere keine Normierung der Lagewertverhältnisse beinhalten, kann keine Preisentwicklung abgeleitet werden. Hierzu wird auf die “Erforderlichen Daten für die Wertermittlung” (s. 6.1.1 Bodenpreisindexreihen) verwiesen. 2001 V Euro/m² 2002 V Euro/m² 2003 V Euro/m² 2004 V Euro/m² 2005 V Euro/m² Kauffälle mit Erschließungsbeitrag (ebf) 54 387 112 353 110 360 77 397 129 383 Euro/m² = mittlerer Kaufpreis auf volle Euro/m² gerundet ebf = erschließungsbeitragsfrei V = Anzahl der ausgewerteten Kauffälle 353 360 397 383387 300 310 320 330 340 350 360 370 380 390 400 410 2001 2002 2003 2004 2005 Eu ro / m ² Kaufpreise Kauffälle nach Grundstücksgrößen Kauffälle nach Kaufpreisen/m² Au sd ruc k n ich t a uto ris ier t KARLSRUHE – DER GRUNDSTÜCKSMARKTBERICHT 2005 ____________________________________________________ Seite 14 _______________________________________________________ GUTACHTERAUSSCHUSS IN KARLSRUHE 0 5 10 15 20 2001 2002 2003 2004 2005 5.1.1 Baureifes Land Wohnen Mehrfamilienhausbau Von den 28 Kauffällen dieses Teilmarktes waren 13 Kauffälle für eine Auswertung geeignet. Da eine Abhängigkeit vom Maß der baulichen Nutzung (GFZ) besteht, sind die dargestellten Kaufpreise auf eine GFZ von 1,0 bezogen. Hierzu wurden die für Karlsruhe ermittelten GFZ-Umrechnungskoeffizienten verwendet. In den Kaufpreisen sind die Erschließungsbeiträge (ebf) enthalten. Der Teilmarkt wird maßgeblich durch eine Nutzung mit Wohnungs- bzw. Teileigentum beeinflusst. Unter Berücksichtigung der geringen Anzahl geeigneter Kauffälle können die ermittelten Durchschnittswerte lediglich einen Anhalt für die Wertverhältnisse von Mehrfamilienhausgrundstücken darstellen. Hierzu wird auf die “Erforderlichen Daten für die Wertermittlung” (s. 6.1.1 Bodenpreisindexreihen) verwiesen. 2001 V Euro/m² 2002 V Euro/m² 2003 V Euro/m² 2004 V Euro/m² 2005 V Euro/m² Kauffälle mit Erschließungsbeitrag (ebf), GFZ 1,0 8 424 18 431 18 390 17 416 13 372 Euro/m² = mittlerer Kaufpreis auf volle Euro/m² gerundet ebf = erschließungsbeitragsfrei V = Anzahl der ausgewerteten Kauffälle 431 390 416 372 424 360 370 380 390 400 410 420 430 440 450 2001 2002 2003 2004 2005 Eu ro / m ² Kaufpreise Anzahl der ausgewerteten Kauffälle Au sd ruc k n ich t a uto ris ier t ____________________________________________________ KARLSRUHE – DER GRUNDSTÜCKSMARKTBERICHT 2005 GUTACHTERAUSSCHUSS IN KARLSRUHE ______________________________________________________ Seite 15 5.1.2 Baureifes Land Gewerbe Von den 25 Kauffällen dieses Teilmarktes waren 9 Kauffälle für eine Auswertung geeignet. Bei der großen Anzahl ungeeigneter Kauffälle sind überwiegend ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse vorhanden wie z.B. besondere wirtschaftliche Bindungen zwischen den Vertragsparteien. Aufgrund der geringen Anzahl und Verteilung der Kauffälle nach Lage, Art und Maß der baulichen Nutzung etc. ist ein aussagefähiger Preisspiegel nicht darstellbar. In Einzelfällen sind sachverständige Wertermittlungen durchzuführen. 5.1.3 Rohbauland Von den 15 Kauffällen dieses Teilmarktes waren 6 Kauffälle für eine Auswertung geeignet. Da die Kaufpreise für Rohbauland im wesentlichen abhängig sind von der Art und dem Maß der geplanten Nutzung sowie der Wartezeit bis zur möglichen Bebauung, lässt sich ein aussagefähiger Preisspiegel nicht darstellen. In Einzelfällen sind sachverständige Wertermittlungen durchzuführen. 5.1.4 Bauerwartungsland Von den 7 Kauffällen dieses Teilmarktes waren 4 Kauffälle für eine Auswertung geeignet. Da die Kaufpreise - insbesondere durch Unsicherheiten hinsichtlich der Realisierung - unterschiedlich beeinflusst sind, lässt sich ein aussagefähiger Preisspiegel nicht darstellen. In Einzelfällen sind sachverständige Wertermitt- lungen durchzuführen. Au sd ruc k n ich t a uto ris ier t KARLSRUHE – DER GRUNDSTÜCKSMARKTBERICHT 2005 ____________________________________________________ Seite 16 _______________________________________________________ GUTACHTERAUSSCHUSS IN KARLSRUHE 0 10 20 30 bis 2,00 2,01 - 3,00 3,01 - 4,00 4,01 - 5,00 5,01 - 6,00 6,01 - 7,00 ab 7,01 Eu ro /m ² 2004 2005 800 900 1000 1100 1200 1300 1400 1500 1600 2001 2002 2003 2004 2005 m² 5.1.5 Flächen der Land- und Forstwirtschaft Von den 103 Kauffällen dieses Teilmarktes waren 57 Kauffälle für eine Auswertung geeignet. In diesen Kauffällen sind keine begünstigten Grundstücke (z.B. Ortsnähe, besondere Lage u.a.) der Land- und Forstwirtschaft enthalten. Diese werden überwiegend in einer Spanne von 5 bis 16 Euro/m² gehandelt. Aus den angegebenen Kaufpreismitteln, die insbesondere keine Normierung der Lagewertverhältnisse beinhalten, kann keine Preisentwicklung abgeleitet werden. Hierzu wird auf die “Erforderlichen Daten für die Wertermittlung” (s. 6.1.1 Bodenpreisindexreihen) verwiesen. 3,70 3,60 3,60 3,40 3,80 2 2,5 3 3,5 4 2001 2002 2003 2004 2005 Eu ro / m ² Kaufpreise Kauffälle nach Kaufpreisen/m² Grundstücksgrößen Au sd ruc k n ich t a uto ris ier t ____________________________________________________ KARLSRUHE – DER GRUNDSTÜCKSMARKTBERICHT 2005 GUTACHTERAUSSCHUSS IN KARLSRUHE ______________________________________________________ Seite 17 5.2 Bebaute Grundstücke Die Kaufpreise enthalten den Gebäude- und den Bodenwertanteil. 5.2.1 Ein- und Zweifamilienhäuser Von den 310 Kauffällen dieses Teilmarktes waren 200 Kauffälle für eine Auswertung geeignet. Typische Preise Auf Grundlage von Kaufpreisen - auch aus zurückliegenden Jahren - werden typische Preise bzw. Preisspannen für die verschiedenen Lagequalitäten in Karlsruhe dargestellt. Baujahr Mäßige Lage Euro Mittlere Lage Euro Gute Lage Euro Sehr gute Lage Euro 1950 - 1969 290 000 200 000 – 400 000 340 000 220 000 – 480 000 540 000 400 000 – 680 000 1970 - 1989 340 000 240 000 – 400 000 360 000 260 000 – 450 000 Erstverkäufe 320 000 280 000 – 370 000 370 000 290 000 – 470 000 Euro = typischer Kaufpreis 200000 250000 300000 350000 400000 450000 2004 2005 Eu ro bis 1949 1950 - 1969 1970 - 1989 ab 1990 Erstverkäufe 200 250 300 350 400 450 500 550 600 650 700 2004 2005 m ² bis 1949 1950 - 1969 1970 - 1989 ab 1990 Erstverkäufe 1700 1800 1900 2000 2100 2200 2300 2400 2500 2600 2004 2005 Eu ro /m ² W oh nf lä ch e bis 1949 1950 - 1969 1970 - 1989 ab 1990 Erstverkäufe 161 ausgewertete Kauffälle mit Wohnflächenangabe im Jahr 2005 Grundstücksgrößen Kaufpreise pro m² Wohnfläche Kaufpreise 51 87 36 1214 1950 -1969 bis 1949 1970 -1989 ab 1990 Erstverkäufe Kauffälle nach Baujahren Au sd ruc k n ich t a uto ris ier t KARLSRUHE – DER GRUNDSTÜCKSMARKTBERICHT 2005 ____________________________________________________ Seite 18 _______________________________________________________ GUTACHTERAUSSCHUSS IN KARLSRUHE 5.2.2 Reihenhäuser Von den 219 Kauffällen dieses Teilmarktes waren 180 Kauffälle für eine Auswertung geeignet. Typische Preise Auf Grundlage von Kaufpreisen - auch aus zurückliegenden Jahren - werden typische Preise bzw. Preisspannen für die verschiedenen Lagequalitäten in Karlsruhe dargestellt. Baujahr Mäßige Lage Euro Mittlere Lage - Gute Lage Euro Sehr gute Lage Euro 1950 - 1969 230 000 160 000 – 300 000 1970 - 1989 260 000 200 000 – 330 000 Erstverkäufe 290 000 220 000 – 390 000 Euro = typischer Kaufpreis 150000 175000 200000 225000 250000 275000 300000 2004 2005 Eu ro bis 1949 1950 - 1969 1970 - 1989 ab 1990 Erstverkäufe 1850 1900 1950 2000 2050 2100 2150 2200 2250 2300 2350 2400 2004 2005 Eu ro /m ² W oh nf lä ch e bis 1949 1950 - 1969 1970 - 1989 ab 1990 Erstverkäufe 170 ausgewertete Kauffälle mit Wohnflächenangabe im Jahr 2005 150 200 250 300 2004 2005 m ² bis 1949 1950 - 1969 1970 - 1989 ab 1990 Erstverkäufe Kaufpreise Grundstücksgrößen Kaufpreise pro m² Wohnfläche 0 33 26 19 102 Kauffälle nach Baujahren 1950 -1969 bis 1949 1970 -1989 ab 1990 Erstverkäufe Au sd ruc k n ich t a uto ris ier t ____________________________________________________ KARLSRUHE – DER GRUNDSTÜCKSMARKTBERICHT 2005 GUTACHTERAUSSCHUSS IN KARLSRUHE ______________________________________________________ Seite 19 5.2.3 Mehrfamilienhäuser Von den 76 Kauffällen dieses Teilmarktes waren 35 Kauffälle für eine Auswertung geeignet. 24 8201 850 900 950 1000 1050 1100 1150 1200 1250 1300 2004 2005 Eu ro /m ² W oh nf lä ch e bis 1949 1950 - 1969 1970 - 1989 ab 1990 Erstverkäufe 27 ausgewertete Kauffälle mit Wohnflächenangabe im Jahr 2005 1950 - 1969 Erstverkäufe 1970 - 1989 ab 1990 bis 1949 0 2 4 6 8 bis 150 000 150 001 - 200 000 200 001 - 250 000 250 001 - 300 000 300 001 - 350 000 350 001 - 400 000 400 001 - 450 000 450 001 - 500 000 500 001 - 750 000 750001-1000000 ab 1 000 001 Eu ro 2004 2005 Kaufpreise Kaufpreise pro m² Wohnfläche Kauffälle nach Kaufpreisen Kauffälle nach Baujahren 400000 450000 500000 550000 2004 2005 Eu ro bis 1949 1950 - 1969 1970 - 1989 ab 1990 Erstverkäufe Au sd ruc k n ich t a uto ris ier t KARLSRUHE – DER GRUNDSTÜCKSMARKTBERICHT 2005 ____________________________________________________ Seite 20 _______________________________________________________ GUTACHTERAUSSCHUSS IN KARLSRUHE 5.3 Wohnungs- und Teileigentum Wohnungseigentum ist das Sondereigentum an einer Wohnung in Verbindung mit dem Miteigentumsanteil an dem gemeinschaftlichen Eigentum, zu dem es gehört. Teileigentum ist das Sondereigentum an nicht zu Wohnzwecken dienenden Räumen eines Gebäudes in Verbindung mit dem Miteigentumsanteil an dem gemeinschaftlichen Eigentum, zu dem es gehört. Von den 2198 Kauffällen über Wohnungs- und Teileigentum waren 1110 Kauffälle für eine Auswertung geeignet. Die dargestellten Kaufpreise beinhalten den Wert für das Wohnungseigentum/Teileigentum mit dem Miteigentumsanteil an dem gemeinschaftlichen Eigentum einschließlich Grund, Boden und Instandsetzungsrücklage. Nicht enthalten sind Wertanteile für Garagen oder Einstellplätze. Gebäudetyp, Grundriss, Geschosslage, Ausstattung, Modernisierung etc. sind nicht berücksichtigt. Bei vermieteten Objekten werden vom Grundstücksmarkt üblicherweise Abschläge vorgenommen. Aufgrund verschiedener Merkmale (z.B. Lagequalität, Geschosslage, Wohnungszuschnitt, Ausstattung u.a.) können bei den ausgewerteten Kauffällen Abweichungen von mehr als 500 Euro/m² Wohnfläche von den dargestellten Kaufpreismitteln bestehen. Deshalb stellen die Kaufpreismittel nur einen Anhalt für die Wertverhältnisse des betreffenden Teilmarktes dar. In Einzelfällen sind sachverständige Wertermittlungen durchzuführen. 0 100 200 300 400 500 600 700 800 900 1000 1100 2001 2002 2003 2004 2005 Erstverkäufe Erstverkäufe von umgewandelten Mietwohnungen Weiterverkäufe Kauffälle von Wohnungseigentum Au sd ruc k n ich t a uto ris ier t ____________________________________________________ KARLSRUHE – DER GRUNDSTÜCKSMARKTBERICHT 2005 GUTACHTERAUSSCHUSS IN KARLSRUHE ______________________________________________________ Seite 21 5.3.1 Erstverkäufe von Wohnungseigentum Von den 410 Kauffällen dieses Teilmarktes waren 252 Kauffälle für eine Auswertung geeignet. Im Jahr 2001 haben bei den Wohnungsgrößen 100 m² und größer eine große Anzahl von Wohnungen in guter bis sehr guter Lage und gutem Ausbau ein hohes Preisniveau ergeben. Aus den angegebenen Kaufpreismitteln, die insbesondere keine Normierung der Lagewertverhältnisse beinhalten, kann keine Preisentwicklung abgeleitet werden. Hierzu wird auf die “Erforderlichen Daten für die Wertermittlung” (s. 6.1.2 Indexreihe für Wohnungseigentum) verwiesen. Typische Preise Auf Grundlage von Kaufpreisen - auch aus zurückliegenden Jahren - werden typische Preise bzw. Preisspannen für die verschiedenen Lagequalitäten in Karlsruhe dargestellt. Wohnung Mäßige Lage Euro/m² Mittlere Lage - Gute Lage Euro/m² Sehr gute Lage Euro/m² 50 m², 3.OG 2460 2000 – 3100 75 m², 1. OG 2300 1900 – 3100 100 m², 2. OG 2280 1900 – 3100 Euro/m² = typischer Kaufpreis in Euro/m² Wohnfläche Kaufpreise pro m² Wohnfläche 0 10 20 30 40 50 60 70 80 bis 25 m² 26 - 39 m² 40 - 59 m² 60 - 79 m² 80 - 99 m² ab 100 m² 2004 2005 Kauffälle nach Wohnungsgrößen 2000 2100 2200 2300 2400 2500 2001 2002 2003 2004 2005 Eu ro /m ² W oh nf lä ch e bis 25 m² 26-39 m² 40-59 m² 60-79 m² 80-99 m² ab 100 m² Gesamt Au sd ruc k n ich t a uto ris ier t KARLSRUHE – DER GRUNDSTÜCKSMARKTBERICHT 2005 ____________________________________________________ Seite 22 _______________________________________________________ GUTACHTERAUSSCHUSS IN KARLSRUHE 5.3.2 Weiterverkäufe von Wohnungseigentum Von den 1029 Kauffällen dieses Teilmarktes waren 490 Kauffälle für eine Auswertung geeignet. Aus den angegebenen Kaufpreismitteln, die insbesondere keine Normierung der Lagewertverhältnisse beinhalten, kann keine Preisentwicklung abgeleitet werden. Typische Preise Auf Grundlage von Kaufpreisen - auch aus zurückliegenden Jahren - werden typische Preise bzw. Preisspannen für die verschiedenen Lagequalitäten in Karlsruhe dargestellt. Baujahr Mäßige Lage Euro/m² Mittlere Lage Euro/m² Gute Lage Euro/m² Sehr gute Lage Euro/m² 1960 - 1969 1270 1000 – 1600 1270 1000 – 1700 1970 - 1979 1340 1000 – 1700 1370 1100 – 1700 1980 - 1989 1470 1100 – 1800 1520 1200 – 1900 Euro/m² = typischer Kaufpreis in Euro/m² Wohnfläche Normiert auf Wohnanlage mit 60 Wohnungen 0 20 40 60 80 100 120 bis 1949 1950-1959 1960-1969 1970-1979 1980-1989 ab 1990 B au ja hr e 2004 2005 Kaufpreise pro m² Wohnfläche 1200 1300 1400 1500 1600 1700 1800 1900 2001 2002 2003 2004 2005 Eu ro /m ² W oh nf lä ch e bis 1949 1950 - 1959 1960 - 1969 1970 - 1979 1980 - 1989 ab 1990 Wohnungsgröße durchschnittlich berücksichtigt Kauffälle nach Baujahren Au sd ruc k n ich t a uto ris ier t ____________________________________________________ KARLSRUHE – DER GRUNDSTÜCKSMARKTBERICHT 2005 GUTACHTERAUSSCHUSS IN KARLSRUHE ______________________________________________________ Seite 23 5.3.3 Erstverkäufe von umgewandelten Mietwohnungen Von den 457 Kauffällen dieses Teilmarktes waren 203 Kauffälle für eine Auswertung geeignet. Aus den angegebenen Kaufpreismitteln, die insbesondere keine Normierung der Lagewertverhältnisse beinhalten, kann keine Preisentwicklung abgeleitet werden. bis 1949 V Euro/m² 1950 - 1959 V Euro/m² Baujahre 1960 – 1969 1970 – 1979 V Euro/m² V Euro/m² 1980 - 1989 V Euro/m² ab 1990 V Euro/m² 46 1113 72 1290 64 1130 15 1146 6 1581 0 ** V = Anzahl der ausgewerteten Kauffälle ** = bei weniger als 4 Kauffällen keine Angabe Euro/m² = mittlerer Kaufpreis auf volle Euro/m² Wohnfläche gerundet 1000 1100 1200 1300 1400 1500 1600 1700 2001 2002 2003 2004 2005 Eu ro /m ² W oh nf lä ch e bis 1949 1950 - 1959 1960 - 1969 1970 - 1979 1980 - 1989 ab 1990 0 10 20 30 40 50 60 70 80 bis 1949 1950-1959 1960-1969 1970-1979 1980-1989 ab 1990 B au ja hr e 2004 2005 Kauffälle nach Baujahren Kaufpreise pro m² Wohnfläche Wohnungsgröße durchschnittlich berücksichtigt Au sd ruc k n ich t a uto ris ier t KARLSRUHE – DER GRUNDSTÜCKSMARKTBERICHT 2005 ____________________________________________________ Seite 24 _______________________________________________________ GUTACHTERAUSSCHUSS IN KARLSRUHE 5.3.4 Teileigentum Von den 302 Kauffällen dieses Teilmarktes waren 165 Kauffälle für eine Auswertung geeignet. Gewerbe Von den 70 Kauffällen über Gewerbeteileigentum waren 21 Kauffälle für eine Auswertung geeignet. Aufgrund der geringen Anzahl und Verteilung der Kauffälle auf die einzelnen Baujahre, die Art des Gewerbes etc. ist ein aussagefähiger Preisspiegel nicht darstellbar. In Einzelfällen sind sachverständige Wertermittlungen durchzuführen. Garagen und Tiefgaragenstellplätze Von den 232 Kauffällen von Garagen, Tiefgaragenstellplätzen oder offenen Stellplätzen waren 144 Kauffälle für eine Auswertung geeignet. Bei Erstverkäufen konnte kein Preisunterschied zwischen Einzel-, Doppel- oder Mehrfachparkern festgestellt werden. Garagen V Euro Tiefgaragenstellplätze V Euro Offene Stellplätze V Euro Erstverkäufe ** ** 92 10 000 – 19 800 15 3 800 – 5 800 Weiterverkäufe 10 5 000 – 12 000 18 6 000 – 16 000 ** ** Erstverkäufe von umgewandelten Garagen und Tiefgaragenstellplätzen 6 5 000 – 15 000 5 5 000 – 6 400 ** ** ** = bei weniger als 4 Kauffällen keine Angabe V = Anzahl der ausgewerteten Kauffälle Au sd ruc k n ich t a uto ris ier t ____________________________________________________ KARLSRUHE – DER GRUNDSTÜCKSMARKTBERICHT 2005 GUTACHTERAUSSCHUSS IN KARLSRUHE ______________________________________________________ Seite 25 6. ERFORDERLICHE DATEN FÜR DIE WERTERMITTLUNG Die für die Wertermittlung erforderlichen Daten sind aus der Kaufpreissammlung (§ 193 Abs. 3 des Baugesetz- buches) unter Berücksichtigung der jeweiligen Lage auf dem Grundstücksmarkt abzuleiten. Hierzu gehören insbesondere Indexreihen (§ 9 Wertermittlungsverordnung), Umrechnungskoeffizienten (§ 10 Wertermittlungs- verordnung), Liegenschaftszinssätze (§ 11 Wertermittlungsverordnung) und Vergleichsfaktoren für bebaute Grundstücke (§ 12 Wertermittlungsverordnung). 6.1 Indexreihen Änderungen der allgemeinen Wertverhältnisse auf dem Grundstücksmarkt sollen mit Indexreihen erfasst werden. Die ermittelten Indexzahlen ermöglichen die Umrechnung von Kaufpreisen auf bestimmte Stichtage und sind damit von großer Bedeutung für die Wertermittlungspraxis. 6.1.1 Bodenpreisindexreihen Bodenpreisindexreihen bestehen aus Indexzahlen, die sich aus dem durchschnittlichen Verhältnis der Bodenpreise eines jährlichen Erhebungszeitraums zu den Bodenpreisen des Basiszeitraums 1994 mit der Indexzahl 100 ergeben. Baureifes Land Wohnen Baureifes Land Wohnen Individueller Wohnungsbau Mehrfamilienhausbau Ein- und Zweifamilienhäuser Reihenhäuser 1994 100 100 100 1995 108 108 100 1996 108 112 100 1997 113 114 100 1998 112 114 102 1999 114 116 108 2000 117 116 113 2001 125 127 119 2002 119 121 116 2003 123 126 112 2004 127 139 116 2005 123* 132* 110* * = vorläufige Indexzahl Baureifes Land Wohnen 95 100 105 110 115 120 125 130 135 140 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 In de xz ah l Ein- und Zweifamilienhäuser Reihenhäuser Mehrfamilienhausbau Au sd ruc k n ich t a uto ris ier t KARLSRUHE – DER GRUNDSTÜCKSMARKTBERICHT 2005 ____________________________________________________ Seite 26 _______________________________________________________ GUTACHTERAUSSCHUSS IN KARLSRUHE 6.1.2 Indexreihe für Wohnungseigentum Wohnungseigentum Erstverkäufe 1994 100 1995 93 1996 91 1997 85 1998 82 1999 85 2000 86 2001 93 2002 92 2003 89 2004 91 2005 90* * = vorläufige Indexzahl Flächen der Land- und Forstwirtschaft Wohnungseigentum 100 100 102 108 108 110 110 113 113 108 113 114 95 100 105 110 115 120 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 In de xz ah l Flächen der Land- und Forstwirtschaft Ohne begünstigte Grundstücke (z.B. Ortsnähe, besondere Lage u.a.) 100 93 91 85 82 85 86 93 92 89 91 90 80 85 90 95 100 105 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 In de xz ah l Erstverkäufe Au sd ruc k n ich t a uto ris ier t ____________________________________________________ KARLSRUHE – DER GRUNDSTÜCKSMARKTBERICHT 2005 GUTACHTERAUSSCHUSS IN KARLSRUHE ______________________________________________________ Seite 27 6.2 Umrechnungskoeffizienten 6.2.1 GFZ-Umrechnungskoeffizienten Auf der Grundlage geeigneter Kauffälle von unbebauten Mehrfamilienhausgrundstücken wurden für die Um- rechnung der Wertverhältnisse bei unterschiedlicher baulicher Nutzung (GFZ : GFZ) Umrechnungskoeffizienten für Karlsruhe ermittelt. Diese Umrechnungskoeffizienten sind durch laufende Wertermittlungen bestätigt. Diese Umrechnungskoeffizienten können auch für die Umrechnung der Wertverhältnisse von Grundstücken gewerblicher Nutzung (gebietstypisch), der Geschäfts-, Büro-, Verwaltungs-, Dienstleistungsnutzung und technologieorientierter Nutzung herangezogen werden. In Geschäftslagen (Innenstadtzentrum, Nebenzentren) kann die Abhängigkeit des Bodenwerts von den höherwertig genutzten Flächen (Erdgeschossladenmieten) erheblich größer sein als die Abhängigkeit von der GFZ (WertR 2006, Nr. 2.3.4.2). Beim individuellen Wohnungsbau (Ein- und Zweifamilienhäuser, Reihenhäuser) besteht keine Abhängigkeit vom Maß der baulichen Nutzung (GFZ). Die angegebenen Umrechnungskoeffizienten beziehen sich auf Grundstücke im erschließungsbeitragsfreien Zustand. GFZ Umrechnungskoeffizienten GFZ Umrechnungskoeffizienten WertR 2006 Karlsruhe WertR 2006 Karlsruhe 0,4 0,66 0,71 1,5 1,24 1,24 0,5 0,72 0,76 1,6 1,28 1,29 0,6 0,78 0,81 1,7 1,32 1,34 0,7 0,84 0,86 1,8 1,36 1,39 0,8 0,90 0,90 1,9 1,41 1,43 0,9 0,95 0,95 2,0 1,45 1,48 1,0 1,00 1,00 2,1 1,49 1,53 1,1 1,05 1,05 2,2 1,53 1,58 1,2 1,10 1,10 2,3 1,57 1,63 1,3 1,14 1,14 2,4 1,61 1,68 1,4 1,19 1,19 GFZ = Geschossflächenzahl (GFZ) im Sinne § 20 BauNVO. Zwischenwerte lassen sich durch interpolieren berechnen. In der GFZ sind auch die wertrelevanten Geschossflächen, die nach der BauNVO u.a. außer Betracht bleiben können, berücksichtigt. Dies bedeutet im Grundsatz: Die Geschossfläche ist nach den Außenmaßen der vorhandenen oder zulässigen Gebäude in allen Vollgeschossen zu ermitteln. Der Begriff Vollgeschosse ist in § 2 Abs. 6 der Landesbauordnung (LBO) für Baden-Württemberg im wesentlichen wie folgt definiert: „Vollgeschosse sind Geschosse, die mehr als 1,4 m über die im Mittel gemessene Geländeoberfläche hinausragen und über mindestens drei Viertel ihrer Grundfläche eine Höhe von mindestens 2,3 m haben.“ Bei der Grundstücksbewertung werden die Flächen von Aufenthaltsräumen in anderen Geschossen (die nicht als Vollgeschosse gelten), einschließlich der zu ihnen gehörenden Sanitär- und Treppenräume und einschließlich ihrer Umfassungswände – ggf. abweichend von den Festsetzungen der Bebauungspläne und den hierzu jeweils geltenden Bestimmungen der BauNVO – mitgerechnet. Au sd ruc k n ich t a uto ris ier t KARLSRUHE – DER GRUNDSTÜCKSMARKTBERICHT 2005 ____________________________________________________ Seite 28 _______________________________________________________ GUTACHTERAUSSCHUSS IN KARLSRUHE 6.2.2 Umrechnungskoeffizienten für Wohnungseigentum Für die Wertermittlung von Eigentumswohnungen auf dem Karlsruher Grundstücksmarkt wird in der Regel das direkte Vergleichswertverfahren herangezogen. Auskünfte aus der Kaufpreissammlung können durch die Geschäftsstelle erteilt werden. Demgemäss sind die Umrechnungskoeffizienten für Wertermittlungen nur in den Fällen anzuwenden, bei denen keine geeigneten Vergleichspreise zur Verfügung stehen. Auf der Grundlage geeigneter Kauffälle wurden Umrechnungskoeffizienten für die Wertverhältnisse von Woh- nungseigentum für Karlsruhe ermittelt. Die Analyse des Datenmaterials erfolgte mit Hilfe eines speziellen Auswerteverfahrens (multiple Regression). Dabei wird die Auswirkung der wesentlichen wertbeeinflussenden Merkmale wie Kaufpreisdatum, Alter, Woh- nungsgröße, Wohnlage, Geschosslage und die Größe der Wohnanlage (Zahl der Eigentumswohnungen) auf den Kaufpreis (Vergleichsfaktor) analysiert. Bei der Ermittlung der Umrechnungskoeffizienten wurden die sonstigen wertbeeinflussenden Merkmale mit ihren Mittelwerten bzw. Basiswerten angehalten. Bei Erstverkäufen konnte keine Abhängigkeit des Kaufpreises von der Wohnungsqualität ermittelt werden. Für die Abhängigkeit zwischen Baujahr und Wohnungsqualität bei Weiterverkäufen ergab sich ein sehr hoher Wert. Deshalb wurde nur das Baujahr als Einflussgröße beibehalten. Für die Wertermittlung ist demgemäss jeweils von einer dem Baujahr entsprechenden Wohnungsqualität auszugehen. Die ermittelten Umrechnungskoeffizienten können lediglich als Durchschnittswerte für den Eigentumswohnungsmarkt insgesamt interpretiert werden. Im Einzelfall sind Abweichungen für spezielle Teilmärkte von Eigentumswohnungen möglich. Die Anzahl der verwendeten Umrechnungskoeffizienten ist auf maximal 2 zu beschränken, da eine beliebige Aneinanderreihung mehrerer Umrechnungskoeffizienten i.d.R. zu unsachgemäßen Ergebnissen führt. Das Ergebnis ist jeweils auf Plausibilität zu prüfen. Ebenso sollen Umrechnungen nur innerhalb von Teilbereichen der angegebenen Werte (z.B. von 75 m² Wohnfläche auf 90 m² Wohnfläche) erfolgen. Umrechnungen über das gesamte Spektrum (z.B. von 40 m² Wohnfläche auf 120 m² Wohnfläche) werden nicht empfohlen. 4 3 2 1 0 -1 -2 -3 -4 -6 -8 -6 -4 -2 0 2 4 6 8 40 m² 50 m² 60 m² 70 m² 75 m² 80 m² 90 m² 100m² 110m² 120m² % Erstverkauf -2 0 2 6 4 -2 -1 0 1 2 3 4 5 6 EG 1.OG 2.OG 3.OG 4.OG % Erstverkauf Umrechnungskoeffizienten für die Wohnfläche Wohnfläche Umrechnungskoeffizienten für die Geschosslage Bei den Weiterverkäufen ergab sich kein signifikantes Ergebnis Bei den Weiterverkäufen zeigte sich keine Abhängigkeit von der Geschosslage Au sd ruc k n ich t a uto ris ier t ____________________________________________________ KARLSRUHE – DER GRUNDSTÜCKSMARKTBERICHT 2005 GUTACHTERAUSSCHUSS IN KARLSRUHE ______________________________________________________ Seite 29 6.2.2 Umrechnungskoeffizienten für Wohnungseigentum Bei vermieteten Objekten werden vom Grundstücksmarkt üblicherweise Abschläge von bis zu 15 % vorgenommen. Umrechnungskoeffizienten hierzu konnten nicht ermittelt werden. Die ausgewerteten Kauffälle weisen für einzelne Merkmale folgende Ausprägungen (inkl. Fahrstuhl) auf, die gleichzeitig das Spektrum des Anwendungsbereichs für Wertermittlungen wiedergeben. Merkmale der ausgewerteten Kauffälle Kauffälle Baujahr Wohnungs- Wohnfläche Wohnlage Geschoss- Zahl der Vermietung Anzahl qualität m² lage Wohneinheiten Erstverkauf 133 Mittel 75 Mittel 1. OG 20 Nicht vermietet 2001-2002 mittel - stark gehoben 25 - 119 mäßig - gut EG - 4. OG 4 - 30 Weiterverkauf 154 1985 Mittel 75 Mittel 1. OG 60 Nicht vermietet 2001-2002 1960-1995 mittel – gehoben 40 -126 mäßig - gut EG - 11. OG 4 - 184 -2 0 3 10 -2 0 2 4 6 8 10 mäßig mittel gut sehr gut % Erstverkauf Weiterverkauf Umrechnungskoeffizienten für das Baujahr Baujahr Umrechnungskoeffizienten für die Wohnlage 5 3 2 1 1 0 -1 -1 -2 -2 -3 -3 -4-4 -3 -2 -1 0 1 2 3 4 5 10 20 30 40 50 60 70 100 110 120 130 170 180 % Weiterverkauf Zahl der Wohnungen Bei den Erstverkäufen zeigte sich keine Abhängigkeit von der Größe der Wohnanlage Umrechnungskoeffizienten für die Größe der Wohnanlage -18 -14 -9 -5 0 5 9 -23-25 -20 -15 -10 -5 0 5 10 1960 1965 1970 1975 1980 1985 1990 1995 % Weiterverkauf Au sd ruc k n ich t a uto ris ier t KARLSRUHE – DER GRUNDSTÜCKSMARKTBERICHT 2005 ____________________________________________________ Seite 30 _______________________________________________________ GUTACHTERAUSSCHUSS IN KARLSRUHE von - bis = niedrigster und höchster Wert des jeweiligen Merkmals Au sd ruc k n ich t a uto ris ier t ____________________________________________________ KARLSRUHE – DER GRUNDSTÜCKSMARKTBERICHT 2005 GUTACHTERAUSSCHUSS IN KARLSRUHE ______________________________________________________ Seite 31 6.3 Liegenschaftszinssätze Der Liegenschaftszinssatz ist der Zinssatz, mit dem der Verkehrswert von Liegenschaften im Durchschnitt ver- zinst wird (§ 11 Wertermittlungsverordnung). Auf der Grundlage geeigneter Kaufpreise und für gleichartig bebaute und genutzte Grundstücke wurden nach den Grundsätzen des Ertragswertverfahrens Liegenschaftszinssätze ermittelt. Wesentliche Merkmale des Wertermittlungsmodells Wirtschaftliche Rest- und Gesamtnutzungsdauer in Anlehnung an Anlage 4 der WertR 2006; Bewirtschaftungs- kosten für Wohngrundstücke nach Anlage 3 der WertR 2006 gemäß Zweite Berechnungsverordnung. Der Bodenwertansatz erfolgte üblicherweise mit dem Bodenrichtwert ohne Bebauungsabschlag. Eine Abhängigkeit von der Restnutzungsdauer der Gebäude konnte nicht festgestellt werden. Nutzungsart Monatsmiete Untere Grenze in % Obere Grenze in % Liegenschaftszinssatz in % Ein- bis Dreifamilienhausgrund- stücke 2,00 3,50 2,50 - 3,00 Wohnungseigentum nach WEG 2,50 3,50 3,00 Mietwohngrundstücke ab 4 Wohnungen, gewerblicher Mietertragsanteil < 10 % 3,50 4,50 5,50 6,50 8,00 3,00 3,50 4,00 4,50 5,00 Gemischt genutzte Grundstücke, gewerblicher Mietertragsanteil im Mittel ca. 30 % (von 10 - 50 %) 4,25 5,00 6,00 7,00 4,00 4,50 5,00 5,50 Büro-, Verwaltungs- und Dienstleistungsgrundstücke 5,00 6,00 5,50 Gewerbe- und Industriegrundstücke 5,00 8,00 6,00 Geschäftsgrundstücke 6,00 8,00 6,50 Teileigentum nach WEG 4,50 6,00 5,00 Monatsmiete = Durchschnittliche Nettokaltmiete in Euro/m² Wohn- bzw. Nutzfläche, bezogen auf die Jahresmitte In Einzelfällen können abweichende Liegenschaftszinssätze zutreffend sein. Au sd ruc k n ich t a uto ris ier t KARLSRUHE – DER GRUNDSTÜCKSMARKTBERICHT 2005 ____________________________________________________ Seite 32 _______________________________________________________ GUTACHTERAUSSCHUSS IN KARLSRUHE 6.4 Vergleichsfaktoren Zur Ermittlung von Vergleichsfaktoren für bebaute Grundstücke sind die Kaufpreise gleichartiger Grundstücke heranzuziehen. Gleichartige Grundstücke sind solche, die insbesondere nach Lage und Art und Maß der baulichen Nutzung sowie Größe und Alter der baulichen Anlagen vergleichbar sind. 6.4.1 Ertragsfaktoren Mit den Ertragsfaktoren (§ 12(2) WertV) d.h. dem Vielfachen des Jahresrohertrags (Nettokaltmiete) erhält man durch Multiplikation mit dem Jahresrohertrag einen grob überschlägigen Wert einer Immobilie. Bei der Anwendung dieser Faktoren muss bedacht werden, dass sie nur relativ unsichere Bewertungsergebnisse liefern, da wertrelevante individuelle Eigenschaften einer Immobilie, wie z.B. Alter, Zustand und Wirtschaftlichkeit der Gebäude sowie Lage, Grundstücksgröße und Bodenwert nicht in die Berechnung eingehen. 2004 V 2005 V Mehrfamilienhäuser, Baujahre bis 1949 8 17,00 15,0 – 19,0 8 16,00 13,0 – 18,0 Mehrfamilienhäuser, Baujahre 1950 - 1969 5 15,00 13,0 – 17,0 5 16,00 13,0 – 19,0 Mehrfamilienhäuser, Baujahre ab 1970 -- -- -- -- von - bis = Vertrauensbereich (Konfidenzintervall) mit 90 % V = Anzahl der ausgewerteten Kaufverträge Au sd ruc k n ich t a uto ris ier t ____________________________________________________ KARLSRUHE – DER GRUNDSTÜCKSMARKTBERICHT 2005 GUTACHTERAUSSCHUSS IN KARLSRUHE ______________________________________________________ Seite 33 6.5 Marktanpassungsfaktoren beim Sachwertverfahren Kaufpreisanalysen zeigen, dass der ermittelte Sachwert von bebauten Grundstücken des individuellen Wohnungsbaus (Ein- und Zweifamilienhäuser, Reihenhäuser) und der auf dem Grundstücksmarkt erzielte Preis unterschiedlich sein können. Durch den Marktanpassungsfaktor, der sich aus der Division des Kaufpreises durch den Sachwert ergibt, erfolgt eine Anpassung des Sachwertes an die allgemeine Marktlage. Der Sachwert eines Grundstücks setzt sich aus dem Bodenwert, dem Gebäudewert, dem Wert der Außenanlagen und dem Wert der sonstigen Anlagen zusammen. Die Berechnung des Gebäudewerts erfolgt nach Herstellungswerten (Normalherstellungskosten 1995/2000 - NHK 95/2000) über die Bruttogrundfläche (BGF). Dabei sind Alter, Baumängel und Bauschäden sowie sonstige wertbeeinflussende Umstände (z.B. wirtschaftliche Überalterung) zu berücksichtigen. Wesentliche Merkmale des Wertermittlungsmodells BGF nach DIN 277 (1987), insbesondere einschließlich der nicht ausgebauten Dachflächen mit Raumhöhen unter 1,5 m; Baupreisindex des Stat. Landesamtes Baden-Württemberg; Alterswertminderung nach Ross (Anlage 8a der WertR 2006); Gesamtnutzungsdauer i.d.R. 80 bis 100 Jahre; Regionalfaktor 1,00 für Karlsruhe; Baunebenkosten pauschal mit 15%. Der Bodenwertansatz erfolgte üblicherweise mit dem Bodenrichtwert ohne Bebauungsabschlag und ggf. mit Zonung. Bei immissionsbelasteten Grundstücken sind die angegebenen Marktanpassungsfaktoren um bis zu 10% zu vermindern. In einzelnen Fällen, wo eine starke Immissionsbelastung etc. nicht durch eine gesonderte Bodenrichtwertzone berücksichtigt ist, kann der Bodenwert eine zusätzliche Wertminderung bis 20 % erfahren. Nachfolgend wurden Marktanpassungsfaktoren für Karlsruhe ermittelt. Au sd ruc k n ich t a uto ris ier t KARLSRUHE – DER GRUNDSTÜCKSMARKTBERICHT 2005 ____________________________________________________ Seite 34 _______________________________________________________ GUTACHTERAUSSCHUSS IN KARLSRUHE 6.5.1 Marktanpassungsfaktoren für Ein- und Zweifamilienhäuser Bei der Wertermittlung ist in Abhängigkeit vom Bodenrichtwert und der Höhe des Sachwertes (Bodenwert und Wert der baulichen Anlagen wie Gebäude, Außenanlagen unter Berücksichtigung der Wertminderung wegen Alters) am fiktiv schadensfreien Objekt der ermittelte Marktanpassungsfaktor anzubringen. Die Berücksichtigung von Kosten für wertbeeinflussende Umstände wie Baumängel und Bauschäden erfolgt anschließend ohne Marktanpassung. Die Marktanpassungsfaktoren können auch bei Erbbaurechten zur Ermittlung des Werts des unbelasteten bebauten Grundstücks W (Volleigentum) herangezogen werden. Die Ergebnisse beziehen sich überwiegend auf freistehende Ein- und Zweifamilienhäuser mit Keller-, Erdgeschoss (und Obergeschoss) und voll / nicht ausgebautem Dachgeschoss einschl. Garage(n). Vereinzelt sind auch Gebäudetypen mit Flachdach anzutreffen. Sachwert Euro Marktanpassungsfaktoren für mit Ein- und Zweifamilienhäusern bebaute Grundstücke Bodenrichtwert 230 - 310 Euro/m² 311 - 390 Euro/m² 391 - 450 Euro/m² 150 000 1,17 200 000 1,11 250 000 1,05 1,20 300 000 1,00 1,09 350 000 0,95 1,01 1,15 400 000 0,91 0,96 1,08 450 000 0,88 0,92 1,03 500 000 0,84 0,88 0,98 550 000 0,81 0,85 0,93 600 000 0,83 0,89 650 000 0,81 0,86 700 000 0,79 0,83 750 000 0,80 800 000 0,78 850 000 0,76 900 000 0,74 950 000 0,72 1 000 000 0,70 BG Au sd ruc k n ich t a uto ris ier t ____________________________________________________ KARLSRUHE – DER GRUNDSTÜCKSMARKTBERICHT 2005 GUTACHTERAUSSCHUSS IN KARLSRUHE ______________________________________________________ Seite 35 6.5.1 Marktanpassungsfaktoren für Ein- und Zweifamilienhäuser Die ausgewerteten Kauffälle weisen für einzelne Merkmale folgende Ausprägungen auf, die gleichzeitig das Spektrum des Anwendungsbereichs für Wertermittlungen wiedergeben. Liegt das zu bewertende Objekt außerhalb der angegebenen Bereiche, so sind die Sachwertfaktoren gegebenenfalls anzupassen. Bodenricht- wert Euro/m² Merkmale der ausgewerteten Kauffälle Kauffälle Baujahr Bruttogrund- Ausstattungs- NHK 95 Grundstücks- Sachwert fläche standard fläche Anzahl m² Euro/m² BGF m² Euro 59 1965 295 mittel/gehoben 635 475 330 000 230 - 310 1900 - 1998 160 - 500 einfach - gehoben /stark gehoben 455 - 865 162 - 889 140 000 - 620 000 37 1965 320 mittel/gehoben 605 620 405 000 311 - 390 1936 - 1998 215 - 545 einfach/mittel - geh./stark geh. 445 - 830 222 - 1472 210 000 – 750 000 19 1955 375 mittel/gehoben 640 755 530 000 391 - 450 1922 - 1978 210 - 610 einfach/mittel - stark gehoben 505 - 895 393 - 1285 315 000 - 990 000 von - bis = niedrigster und höchster Wert des jeweiligen Merkmals Anwendungsbeispiel Der Verkehrswert des Objekts ergibt sich aus dem Sachwert unter Berücksichtigung eines fiktiv schadensfreien Zustandes multipliziert mit dem Marktanpassungsfaktor. Wertbeeinflussende Umstände wie Baumängel und Bauschäden sind anschließend ohne Marktanpassung anzubringen. Der Marktanpassungsfaktor bezieht sich also auf das angenommen schadensfreie Objekt. Grundstück: Immissionsbelastet, Gebäude mit Wasserschaden Bodenrichtwert (unbebaut): 350 Euro/m² (hier keine zusätzliche Wertminderung am Bodenwert wegen Immissionen) Ermittelter Sachwert (über BGF): 400 000 Euro Marktanpassungsfaktor aus Tabelle: 0,96 Verringerter Marktanpassungsfaktor: 0,91 (ca. 5 % Abschlag wegen Immissionen) Verkehrswert des fiktiv schadensfreien Grundstücks: 364 000 Euro Wasserschaden: 34 000 Euro Verkehrswert des Grundstücks: 330 000 Euro Au sd ruc k n ich t a uto ris ier t KARLSRUHE – DER GRUNDSTÜCKSMARKTBERICHT 2005 ____________________________________________________ Seite 36 _______________________________________________________ GUTACHTERAUSSCHUSS IN KARLSRUHE 6.5.2 Marktanpassungsfaktoren für Reihenhäuser Bei der Wertermittlung ist in Abhängigkeit von der Höhe des Sachwertes (Bodenwert und Wert der baulichen Anlagen wie Gebäude, Außenanlagen unter Berücksichtigung der Wertminderung wegen Alters) am fiktiv schadensfreien Objekt der ermittelte Marktanpassungsfaktor anzubringen. Die Berücksichtigung von Kosten für wertbeeinflussende Umstände wie Baumängel und Bauschäden erfolgt anschließend ohne Marktanpassung. Die Marktanpassungsfaktoren können auch bei Erbbaurechten zur Ermittlung des Werts des unbelasteten bebauten Grundstücks W (Volleigentum) herangezogen werden. Zwischen dem Sachwert und der Stellung der Reihenhäuser (Mittel- bzw. Endhaus) ergab sich eine hohe Abhängigkeit. Deshalb wurde nur der Sachwert als Einflussgröße beibehalten. Die Ergebnisse beziehen sich überwiegend auf Reihenhäuser mit Keller-, Erd-, Ober- und voll ausgebautem Dachgeschoss sowie zu geringeren Teilen mit nicht ausgebautem Dachgeschoss bzw. Keller-, Erd- und voll ausgebautem Dachgeschoss, jeweils einschl. Garage(n). Sachwert Euro Marktanpassungsfaktoren für mit Reihenhäusern bebaute Grundstücke Bodenrichtwert 270 - 330 Euro/m² 331 - 430 Euro/m² 125 000 1,34 1,40 150 000 1,27 1,32 175 000 1,20 1,25 200 000 1,14 1,19 225 000 1,09 1,13 250 000 1,04 1,08 275 000 0,99 1,02 300 000 0,94 0,98 325 000 0,90 0,93 350 000 0,86 0,89 Die ausgewerteten Kauffälle weisen für einzelne Merkmale folgende Ausprägungen auf, die gleichzeitig das Spektrum des Anwendungsbereichs für Wertermittlungen wiedergeben. Liegt das zu bewertende Objekt außerhalb der angegebenen Bereiche, so sind die Sachwertfaktoren gegebenenfalls anzupassen. Bodenricht- wert Euro/m² Merkmale der ausgewerteten Kauffälle Kauffälle Baujahr Bruttogrundfläche NHK 2000 Grundstücksfläche Sachwert Anzahl m² Euro/m² BGF m² Euro 270 - 330 46 1976 229 700 251 270 000 1924 - 1998 160 - 393 5 20 - 900 103 - 620 130 000 - 430 000 331 - 430 61 1972 235 680 260 270 000 1926 - 1997 130 - 361 545 - 900 149 - 567 130 000 - 425 000 von - bis = niedrigster und höchster Wert des jeweiligen Merkmals BG Au sd ruc k n ich t a uto ris ier t ____________________________________________________ KARLSRUHE – DER GRUNDSTÜCKSMARKTBERICHT 2005 GUTACHTERAUSSCHUSS IN KARLSRUHE ______________________________________________________ Seite 37 WER = WBG - WUG + WAE WAE = WF ∗ (Za - Zt) ∗ V WFM = WUG - (Za - Zt ) WEG = WUG - WF ∗ (WUG - WFM) WAE = WUG - WEG = WF ∗ (Za - Zt) ∗ V 6.6 Wertfaktoren zur Ermittlung der Bodenwertanteile für Erbbaurechte Zur Ermittlung des Werts des Erbbaurechts WER ist zunächst vom Wert des unbelasteten bebauten Grundstücks mit Marktanpassung WBG (Volleigentum) auszugehen. Von diesem Wert ist der Verkehrswert des unbelasteten unbebauten Grundstücks WUG in Abzug zu bringen. Soweit der Erbbauberechtigte die Erschließungskosten trägt, ist bei WUG nicht der erschließungsbeitragsfreie (ebf), sondern der erschließungsbeitragspflichtige (ebp) Zustand einzuführen. Der mit dem Wertfaktor WF marktangepasste Bodenwertanteil des Erbbaurechts WAE ist hinzuzuaddieren. Zur Ermittlung des Bodenwertanteils des Erbbaurechts WAE wird zunächst die Erbbauzinsersparnis als Differenz zwischen dem angemessenen Erbbauzins Za und dem tatsächlichen Erbbauzins Zt über die Restlaufzeit des Erbbaurechtsvertrages kapitalisiert und vom Bodenwert des unbelasteten unbebauten Grundstücks WUG abgezogen. Bezieht sich Zt auf ein ebp Bodenwertniveau, so ist bei der Ermittlung von Za entsprechend zu verfahren. Damit erhält man den sogenannten Wert nach dem finanzmathematischen Modell WFM. Zt : Vertraglich zulässiger tatsächlicher Erbbauzins [€/m2] Za : Dem Grundstückswert angemessener Erbbauzins [€/m2] n : Restlaufzeit des Erbbaurechts [Jahre] q : Zinsfaktor q = 1 + p / 100 mit p = Zinssatz in % V : Vervielfältiger V = Für die Ermittlung des angemessenen Erbbauzinses Za soll der Zinssatz, der sich zur Festlegung des Erbbauzinses bei Abschluss von Erbbaurechtsverträgen aus den marktüblichen Konditionen ergibt, herangezogen werden. Dieser Zinssatz wird auch als der zum Wertermittlungsstichtag marktübliche Liegenschaftszinssatz für Erbbaurechtsgrundstücke bezeichnet. Bei Auswertungen von Kauffällen hat sich gezeigt, dass die Kaufpreise von Erbbaurechtsgrundstücken in der Regel zwischen den aufgrund des finanzmathematischen Modells gerechneten Werten WFM und den Werten unbelasteter Grundstücke WUG liegen. Daraus ist zu schließen, das WFM als untere Grenze und WUG als obere Grenze für die Werte von Erbbaurechtsgrundstücken WEG anzusehen ist. Die Marktanpassung wird durch Einführung eines sogenannten Wertfaktors WF berücksichtigt, in dem die Differenz (WUG -WFM), die der Erb- bauzinsersparnis des Erbbauberechtigten entspricht, aufgeteilt wird. Somit ergibt sich der Bodenwertanteil des Erbbaurechts WAE zu Der Wert der Gebäude, die nach Ablauf der Restlaufzeit des Vertrages eventuell noch vorhanden sind, abzüglich der an den Erbbauberechtigten zu zahlenden Entschädigungen hat bei den üblichen Entschädigungsregelungen und bei Restlaufzeiten über 25 Jahre keinen nennenswerten Einfluss. q 1 q (q 1 ) n n ∗ − − q 1 q (q 1) n n − − Au sd ruc k n ich t a uto ris ier t KARLSRUHE – DER GRUNDSTÜCKSMARKTBERICHT 2005 ____________________________________________________ Seite 38 _______________________________________________________ GUTACHTERAUSSCHUSS IN KARLSRUHE Zt ∗ 100 WUG 6.6.1 Wertfaktoren für Erbbaurechte des individuellen Wohnungsbaus Wertfaktoren WF zur Ermittlung der Bodenwertanteile für Erbbaurechte hängen beim individuellen Wohnungsbau (Ein- und Zweifamilienhäuser, Reihenhäuser) insbesondere von der Rendite und der Höhe des Bodenwertniveaus ab. Die Art der Anpassung (mit oder ohne Klausel oder die Art der Klausel) ist für den Karlsruher Grundstücksmarkt nicht relevant, da der Einfluss der Anpassung während der Laufzeit bis zum Kaufzeitpunkt bereits in der Rendite enthalten ist. Es wird von einem erschließungsbeitragsfreien Grundstückszustand ausgegangen. Bodenwert Euro/m² ebf Wertfaktoren WF zur Ermittlung der Bodenwertanteile für Erbbaurechte des individuellen Wohnungsbaus Rendite 0,05% 0,10% 0,50% 1,00% 2,00% 50 0,6 0,5 0,4 0,3 0,3 100 0,8 0,7 0,6 0,5 0,5 200 0,9 0,8 0,7 0,6 0,6 300 - 500 0,9 – 0,95 0,8 – 0,9 0,7 – 0,8 0,6 – 0,7 0,6 – 0,7 Rendite in % = Normale, im üblichen Erbbaurechtsvertrag enthaltene Regelungen und Beschränkungen tragen nach den Untersuchungen, die sich auf Fälle mit längeren Restlaufzeiten beziehen, nichts zur Höhe des Wertfaktors bei. Für besonders wertrelevante Einschränkungen und bei Restlaufzeiten unter 25 Jahren sind angepasst an den Fall Abschläge vorzunehmen. Anwendungsbeispiel Bodenwertniveau (ebp): 200 Euro/m² Wert (ebp) des unbelasteten unbebauten Grundstücks WUG: 200 000 Euro Erbbauzinssatz: 4 % Angemessener Erbbauzins Za: 8 000 Euro Tatsächlicher Erbbauzins Zt: 1 000 Euro Rendite (1 000 Euro x 100 : 200 000 Euro) : 0,5% Differenz (Za – Zt) : 7 000 Euro x Vervielfältiger (Restlaufzeit 50 Jahre / 4 %) : 21,48 x Wertfaktor WF aus Tabelle 0,7 Bodenwertanteil WAE des Erbbaurechts: 105 252 Euro Au sd ruc k n ich t a uto ris ier t ____________________________________________________ KARLSRUHE – DER GRUNDSTÜCKSMARKTBERICHT 2005 GUTACHTERAUSSCHUSS IN KARLSRUHE ______________________________________________________ Seite 39 7. SONSTIGE GRUNDSTÜCKSMARKTINFORMATIONEN 7.1 Karlsruhe und die Region Karlsruhe Frankfurt Köln Hamburg Berlin München Karlsruhe Au sd ruc k n ich t a uto ris ier t KARLSRUHE – DER GRUNDSTÜCKSMARKTBERICHT 2005 ____________________________________________________ Seite 40 _______________________________________________________ GUTACHTERAUSSCHUSS IN KARLSRUHE 7.1 Karlsruhe und die Region Karlsruhe liegt im Rheintal in einer geographisch sehr günstigen Position und ist als drittgrößte Stadt Baden- Württembergs Zentrum der Region Mittlerer Oberrhein. Die Kommunen am Oberrhein mit dem Oberzentrum Karlsruhe haben sich freiwillig zur TechnologieRegion Karlsruhe mit rund einer Million Einwohner zusammen- geschlossen. Karlsruhe mit der ältesten deutschen technischen Universität (über 20.000 Studenten) beherbergt zahlreiche Forschungseinrichtungen. Die TechnologieRegion Karlsruhe hat die größte Forscherdichte Europas. Auf 1.000 Industriebeschäftigte kommen 94 Beschäftigte im Forschungs- und Entwicklungsbereich bei Unternehmen und in öffentlichen Forschungseinrichtungen. Die ausgeglichene Wirtschaftsstruktur sichert eine hohe Produktivität der Unternehmen und entsprechend die Kaufkraft der Einwohner in der TechnologieRegion Karlsruhe. Sie liegt 12 % über dem Bundesdurchschnitt. Durch die immer weiter voranschreitende Integration des EU-Binnenmarktes gewinnt die zentrale Lage in Europa, an der Grenze zu Frankreich zunehmend an Bedeutung. Karlsruhe zählt zu den führenden Kongressstädten der Bundesrepublik. Mit der architektonisch und funktional herausragenden Messe Karlsruhe steht ein leistungsfähiger Messekomplex von 52.000 m² für Messen und Großveranstaltungen aller Art zur Verfügung. Das regionale und weit ausgebaute ÖPNV-Netz von Karlsruhe ist europaweit vorbildlich. Die Nähe zu Schwarzwald, Elsass und Pfalz und innerhalb der Stadt gelegene Erholungsgebiete sichern Lebensqualität, Kreativität und Wirtschaftsklima. Das international renommierte Zentrum für Kunst und Medientechnologie (ZKM) stellt gemeinsam mit der Hochschule für Gestaltung in interdisziplinären Projekten Verbindungen zu Kunst, Wissenschaft, Technik und Wirtschaft her. Aus der Weiterentwicklung und Anwendung von technologiebezogenem Wissen auf die Kunst resultieren innovative Produkte für die Wirtschaft. Grundzahlen zu Karlsruhe Einwohner ca. 270.000 Einwohner im näheren Einzugsbereich ca. 1.300.000 Beschäftigte ca. 180.000 Flächen in km² davon 173,45 - Baufläche 26% - Verkehrsfläche 12% - Freifläche 62% Höhenlage über NN 100-323 m Quelle : Stadt Karlsruhe, Wirtschaftsförderung Au sd ruc k n ich t a uto ris ier t ____________________________________________________ KARLSRUHE – DER GRUNDSTÜCKSMARKTBERICHT 2005 GUTACHTERAUSSCHUSS IN KARLSRUHE ______________________________________________________ Seite 41 7.2 Stadtteile 01 Innenstadt-Ost 10 Knielingen 19 Durlach 02 Innenstadt-West 11 Grünwinkel 20 Grötzingen 03 Südstadt 12 Oberreut 21 Stupferich 04 Südweststadt 13 Beiertheim-Bulach 22 Hohenwettersbach 05 Weststadt 14 Weiherfeld-Dammerstock 23 Wolfartsweier 06 Nordweststadt 15 Rüppurr 24 Grünwettersbach 07 Oststadt 16 Waldstadt 25 Palmbach 08 Mühlburg 17 Rintheim 26 Neureut 09 Daxlanden 18 Hagsfeld 27 Nordstadt Quelle: Stadt Karlsruhe, Amt für Stadtentwicklung KARLSRUHE Neureut Waldstadt Nordweststadt Nordstadt Knielingen Daxlanden Rintheim Grünwinkel Mühlburg Innenstadt- West Weiherfeld-DammerstockOberreut Südweststadt Rüppurr Beiertheim-Bulach Hagsfeld Weststadt Oststadt Südstadt Innenstadt- Ost Hohenwettersbach Wolfartsweier Durlach Grötzingen Stupferich Palmbach Grünwettersbach Au sd ruc k n ich t a uto ris ier t KARLSRUHE – DER GRUNDSTÜCKSMARKTBERICHT 2005 ____________________________________________________ Seite 42 _______________________________________________________ GUTACHTERAUSSCHUSS IN KARLSRUHE 7.3 Bodenrichtwerte in Karlsruhe zum Jahresende 2004 Bodenrichtwerte sind durchschnittliche Lagewerte, bezogen auf den Quadratmeter Grundstücksfläche, die gemäß § 196 Baugesetzbuch vom Gutachterausschuss für Grundstückswerte für eine Mehrzahl von Grundstücken mit im wesentlichen gleichen Nutzungs- und Wertverhältnissen ermittelt werden. In bebauten Gebieten sind die Bodenrichtwerte mit dem Wert ermittelt, der sich ergeben würde, wenn der Boden unbebaut wäre. Sie sind nach dem Entwicklungszustand gegliedert und nach der jeweiligen Art und dem Maß der baulichen Nutzung, dem erschließungsbeitragsrechtlichen Zustand sowie bei den Grundstückstypen 10, 15 und 25 nach der Grundstückstiefe bestimmt (bei BEL und RBL nur Entwicklungszustand und Art der baulichen Nutzung). Sie beziehen sich auf ein Grundstück mit definiertem Grundstückszustand (Bodenrichtwertgrund- stück). Abweichungen des einzelnen Grundstücks in den wertbestimmenden Eigenschaften, wie Lage und Entwicklungszustand, Form, Größe, Tiefe, Bodenbeschaffenheit, Art und Maß der baulichen Nutzung, Immissionen, Erschließungszustand, Flächen oder Maßnahmen zum Ausgleich im Sinne § 1a, Abs. 3 Baugesetzbuch bewirken i.d.R. Abweichungen des Verkehrswerts vom Bodenrichtwert. Dies gilt auch für öffentliche Maßnahmen wie Straßen- und Bahnflächen, wo sich ortsüblich besondere Teilmärkte gebildet haben. Insofern sind die Bodenrichtwerte nicht identisch mit dem Verkehrswert oder dem Kaufpreis eines Grundstücks und können im Einzelfall eine sachverständige Wertermittlung nicht ersetzen. Bei der Ermittlung der Bodenrichtwerte sind sog. Altlasten (z. B. Verunreinigungen des Untergrundes), im Grundbuch eingetragene Lasten und Beschränkungen, Eintragungen im Baulastenverzeichnis, nachteilige Bodenbeschaffenheiten (z. B. Böschungen), der Wert vorhandener baulicher Anlagen, Anpflanzungen etc. nicht berücksichtigt. In Sanierungsgebieten verstehen sich die Bodenrichtwerte nach dem Zustand der Grundstücke ohne Aussicht auf eine Sanierung. Bodenrichtwerte haben keine bindende Wirkung. Rechtsansprüche hinsichtlich des Bauleitplanungs- oder Bauordnungsrechts (z. B. Bebaubarkeit eines Grundstücks) oder gegenüber den Landwirtschaftsbehörden können aus den Bodenrichtwertangaben nicht abgeleitet werden. Insbesondere für die Entwicklungszustände BEL und RBL wird darauf hingewiesen, dass keine parzellenscharfe bzw. verbindliche Aussage getroffen werden kann. Es empfiehlt sich, den Bodenrichtwert in jedem Einzelfalle bei der Geschäftsstelle des Gutachterausschusses zu erfragen. Die Verwaltungsgebühr hierfür beträgt pro Auskunft 15,00 Euro. Die Bodenrichtwerte 2004 und der Grundstücksmarktbericht 2005 sind in das WertermittlungsInformationsSystem des Gutachterausschusses im Internet eingestellt. Orts- und zeitunabhängig können aus dem umfangreichen Informationsangebot Bodenrichtwerte und sonstige Immobilienmarktinformationen einschließlich der für die Wertermittlung erforderlichen Daten für den Bereich der Stadt Karlsruhe abgerufen werden. Die Internetadresse lautet http://www.karlsruhe.de/Stadtraum/Gutachterausschuss . Au sd ruc k n ich t a uto ris ier t ____________________________________________________ KARLSRUHE – DER GRUNDSTÜCKSMARKTBERICHT 2005 GUTACHTERAUSSCHUSS IN KARLSRUHE ______________________________________________________ Seite 43 270 7.4 Bodenrichtwerte in der Region Die hier dargestellten Bodenrichtwerte über unbebaute Grundstücke für Baureifes Land Wohnen sind durch Umfrage bei den jeweils zuständigen Gutachterausschüssen erhoben worden. Bodenrichtwerte aus Rheinland- Pfalz können im Internet unter http://www.gutachterausschuesse.rlp.de selektiert werden. Mittlerer Bodenrichtwert inkl. Erschließungskosten in Euro/m² Grundstücksfläche Bodenrichtwerte der Region über unbebaute Grundstücke für Baureifes Land WohnenLandau-Stadt Rheinstetten Wörth Durmersheim Ötigheim Bietigheim Bad Herrenalb Marxzell Waldbronn Pfinztal Linkenheim- Hochstetten Eggenstein- Leopoldshafen Dettenheim Germersheim Bruchsal Bretten Kürnbach KARLSRUHE Karlsbad Stutensee Philippsburg Landau-Land Hagenbach Oberderdingen Walzbachtal Weingarten Kandel Ettlingen 185 145 155 165 140 200 195 165 300265 290 190 285 215 190 80 140 300 350 280 380340 205 225 195 215 135 Au sd ruc k n ich t a uto ris ier t KARLSRUHE – DER GRUNDSTÜCKSMARKTBERICHT 2005 ____________________________________________________ Seite 44 _______________________________________________________ GUTACHTERAUSSCHUSS IN KARLSRUHE 7.4 Bodenrichtwerte in der Region Bodenrichtwerte über unbebaute Grundstücke für Baureifes Land Wohnen in ausgewählten Gemeinden Gemeinde Gemeindeteile von – bis Euro/m² Bad Herrenalb Bad Herrenalb, Bernbach, Neusatz, Rotensol 31.12.2002 95-230 135 Bietigheim Bietigheim 31.12.2001 180-220 195 Bretten Kernstadt Bretten, Bauerbach, Büchig, Diedelsheim, Dürrenbüchig, Gölshausen, Neibsheim, Rinklingen, Ruit, Sprantal 31.12.2005 110-290 190 Bruchsal Bruchsal, Untergrombach, Obergrombach, Büchenau, Helmsheim, Heidelsheim 31.12.2004 160-380 215 Dettenheim Liedolsheim, Rußheim 31.12.2004 150-250 200 Durmersheim Durmersheim, Würmersheim 31.12.2003 120-330 215 Eggenstein-Leopoldshafen Eggenstein, Leopoldshafen 31.12.2005 245-330 265 Ettlingen Kernstadt Ettlingen, Bruchhausen, Ettlingenweier, Oberweier, Schluttenbach, Schöllbronn, Spessart 31.12.2004 210-530 340 Germersheim Germersheim, Sonderheim 31.12.2005 105-200 165 Hagenbach Hagenbach, Berg, Neuburg, Scheibenhardt 31.12.2005 95-230 155 Kandel Kandel, Erlenbach, Freckenfeld, Minfeld, Steinweiler, Vollmersweiler, Winden 31.12.2005 85-250 140 Karlsbad Auerbach, Ittersbach, Langensteinbach, Mutschelbach, Spielberg 31.12.2004 150-400 270 Karlsruhe s. 7.2 Stadtteile 31.12.2004 190-530 350 Kürnbach Kürnbach 31.12.2002 50-135 80 Landau-Land Appenhofen, Billigheim, Birkweiler, Böchingen, Eschbach, Frankweiler, Göcklingen, Heuchelheim, Ilbesheim, Impflingen, Ingenheim, Klingen, Knöringen, Leinsweiler, Mühlhofen, Ranschbach, Siebeldingen, Walsheim 31.12.2005 100-205 145 Landau-Stadt Landau, Arzheim, Dammheim, Godramstein, Mörlheim, Mörzheim, Nußdorf, Queichheim, Wollmesheim 31.12.2005 115-245 185 Linkenheim-Hochstetten Linkenheim, Hochstetten 31.12.2005 250-330 290 Marxzell Burbach, Pfaffenrot, Schielberg 31.12.2004 180-230 205 Oberderdingen Oberderdingen, Großvillars, Flehingen 31.12.2003 100-185 140 Ötigheim Ötigheim 31.12.2004 200-250 225 Philippsburg Philippsburg, Huttenheim, Rheinsheim, Oberhausen, Rheinhausen 31.12.2004 160-230 195 Pfinztal Berghausen, Söllingen, Kleinsteinbach, Wöschbach 31.12.2004 240-360 280 Rheinstetten Mörsch, Forchheim, Neuburgweier 31.12.2005 235-350 300 Stutensee Blankenloch, Friedrichstal, Spöck, Staffort 31.12.2004 130-470 300 Waldbronn Reichenbach, Busenbach, Etzenrot 31.12.2004 290-440 380 Walzbachtal Jöhlingen, Wössingen 31.12.2004 125-250 190 Weingarten Weingarten 31.12.2002 180-350 285 Wörth Wörth, Büchelberg, Maximiliansau, Schaidt 31.12.2005 105-255 165 Euro/m² = mittlerer Bodenrichtwert inkl. Erschließungskosten auf 5 Euro/m² Grundstücksfläche gerundet von - bis = niedrigster und höchster Bodenrichtwert i.d.R inkl. Erschließungskosten in Euro/m² Alte Ortskerne und vor 1950 entstandene Baugebiete blieben - soweit möglich - unberücksichtigt Quelle Gutachterausschüsse Rheinland-Pfalz: http://www.gutachterausschuesse.rlp.de Au sd ruc k n ich t a uto ris ier t ____________________________________________________ KARLSRUHE – DER GRUNDSTÜCKSMARKTBERICHT 2005 GUTACHTERAUSSCHUSS IN KARLSRUHE ______________________________________________________ Seite 45 7.5 Bevölkerungsentwicklung in den Stadtteilen Quelle : Stadt Karlsruhe, Amt für Stadtentwicklung Stadtteil 1950 1960 1970 1980 1990 2000 2005 01 Innenstadt-Ost 11.259 10.252 6.457 5.959 6.532 5.487 5.589 02 Innenstadt-West 11.441 12.735 11.354 9.672 9.134 7.964 8.449 03 Südstadt 19.484 19.896 17.061 15.279 14.817 13.307 14.171 04 Südweststadt 23.379 24.838 22.308 19.738 19.454 17.993 18.296 05 Weststadt 30.065 30.714 25.887 22.193 22.820 17.977 18.451 06 Nordweststadt 1) . . 13.865 11.666 11.346 10.721 10.851 07 Oststadt 18.956 20.422 20.500 19.294 17.800 16.379 16.686 08 Mühlburg 16.194 28.183 19.256 16.527 16.102 15.401 15.498 09 Daxlanden 7.125 9.623 10.811 12.838 12.489 11.873 11.798 10 Knielingen 6.204 7.896 9.961 9.050 8.763 8.865 8.865 11 Grünwinkel 4.727 6.976 11.704 10.669 11.213 10.234 9.978 12 Oberreut - - 6.210 5.660 6.430 9.937 10.018 13 Beiertheim-Bulach 6.850 7.629 7.155 6.660 6.295 6.265 6.381 14 Weiherfeld-Dammerstock 6.266 7.396 6.487 6.784 6.482 6.147 6.036 15 Rüppurr 9.223 10.094 11.718 11.060 10.292 10.132 10.212 16 Waldstadt - 5.612 13.705 12.094 12.883 12.340 12.237 17 Rintheim 1.968 6.555 6.345 6.329 6.111 5.805 5.557 18 Hagsfeld 3.039 4.165 4.752 4.500 4.210 6.976 7.009 19 Durlach 24.007 27.435 33.358 30.745 29.946 28.924 29.754 20 Grötzingen 5.269 5.490 6.718 7.941 9.137 9.181 9.363 21 Stupferich 1.373 1.546 1.893 2.415 2.742 2.759 2.761 22 Hohenwettersbach 889 998 1.392 1.328 1.664 2.178 2.632 23 Wolfartsweier 1.013 1.416 1.956 2.924 3.399 3.282 3.301 24 Grünwettersbach 1.805 2.142 3.349 3.730 3.977 4.019 4.026 25 Palmbach 539 554 1.127 1.397 1.331 1.788 1.710 26 Neureut 7.070 11.070 12.000 13.337 14.958 15.989 16.248 27 Nordstadt 2) - - - - - 6.728 9.172 Stadt Karlsruhe 218.145 263.637 287.329 269.789 270.327 3) 268.651 3) 275.049 3) _____ 1) 1975 aus Teilen der Weststadt und Mühlburgs gebildet. 2) 1996 aus Teilen der Weststadt gebildet. 3) Ab 1980 stadteigene Bevölkerungsstatistik (Bestandsauswertung der Einwohnerdatei); Bevölkerung am Ort der Hauptwohnung. Au sd ruc k n ich t a uto ris ier t KARLSRUHE – DER GRUNDSTÜCKSMARKTBERICHT 2005 ____________________________________________________ Seite 46 _______________________________________________________ GUTACHTERAUSSCHUSS IN KARLSRUHE 7.6 Fertiggestellte Wohngebäude und Wohnungen Quelle : Stadt Karlsruhe, Amt für Stadtentwicklung Stadtteil Erstellte Umbauter Zugang an Wohnfläche Nutzfläche Veranschlagte Gebäude Raum in m3 Woh- in m² Baukosten nungen 1) in 1.000 Euro 01 Innenstadt-Ost - - - 133 - 580 02 Innenstadt-West - - -1 70 - 110 03 Südstadt 7 23.214 96 6.966 515 7.245 04 Südweststadt 1 - 3 824 150 684 05 Weststadt 10 19.796 37 5.144 1.152 6.711 06 Nordweststadt - - 1 525 - 352 07 Oststadt 3 5.941 23 2.907 172 3.038 08 Mühlburg 1 14.497 35 3.862 2.431 4.338 09 Daxlanden 9 6.776 9 1.583 1.026 4.352 10 Knielingen 6 6.635 10 1.142 567 1.724 11 Grünwinkel 35 33.757 64 8.205 7.947 8.609 12 Oberreut 1 1.078 2 186 58 194 13 Beiertheim-Bulach 5 14.724 34 3.504 173 4.658 14 Weiherfeld-Dammerstock 1 950 2 268 82 619 15 Rüppurr 4 2.960 4 774 120 1.714 16 Waldstadt 1 1.734 5 917 341 1.436 17 Rintheim - - 4 182 - 149 18 Hagsfeld 5 4.981 9 1.167 1.976 1.633 19 Durlach 22 33.117 94 7.814 2.712 13.916 20 Grötzingen 7 9.769 45 3.867 1.068 4.381 21 Stupferich 2 1.919 5 543 159 794 22 Hohenwettersbach 6 4.379 6 1.136 105 1.427 23 Wolfartsweier 2 1.830 4 443 101 490 24 Grünwettersbach 6 3.487 8 1.356 355 1.810 25 Palmbach 1 1.064 3 395 56 410 26 Neureut 21 22.829 45 5.343 1.718 6.890 27 Nordstadt 65 39.620 67 8.135 2.955 8.529 Stadt Karlsruhe 2005 221 255.057 614 67.391 25.939 86.793 _____ 1) Einschl. Zugang/Abgang an Wohnungen in bestehenden Gebäuden. Au sd ruc k n ich t a uto ris ier t ____________________________________________________ KARLSRUHE – DER GRUNDSTÜCKSMARKTBERICHT 2005 GUTACHTERAUSSCHUSS IN KARLSRUHE ______________________________________________________ Seite 47 7.7 Preisindex für Bauwerke in Baden-Württemberg Baupreisentwicklung – Bauleistungen am Bauwerk – für Wohngebäude (einschl. Mehrwertsteuer) und Nichtwohngebäude (ohne Mehrwertsteuer) in Baden-Württemberg (2000=100) Quelle : Statistisches Landesamt Baden-Württemberg Wohngebäude Bürogebäude Gewerbliche BetriebsgebäudeJahr 2000 = 100 JD 1950 12,2 - - JD 1951 14,5 - - JD 1952 16,1 - - JD 1953 15,7 - - JD 1954 15,8 - - JD 1955 16,8 - - JD 1956 17,5 - - JD 1957 18,3 - - JD 1958 18,9 - - JD 1959 19,7 - - JD 1960 21,6 - - JD 1961 23,7 - - JD 1962 25,7 - - JD 1963 27,1 - - JD 1964 28,5 - - JD 1965 29,9 - - JD 1966 30,4 - - JD 1967 29,0 - - JD 1968 29,8 31,3 30,3 JD 1969 31,7 33,4 32,9 JD 1970 36,7 39,1 38,9 JD 1971 40,2 42,7 43,0 JD 1972 42,8 45,3 45,3 JD 1973 45,9 48,3 47,8 JD 1974 48,1 50,4 49,3 JD 1975 48,4 50,6 50,0 JD 1976 49,7 51,9 51,6 JD 1977 51,9 54,2 53,7 JD 1978 55,5 57,2 56,5 JD 1979 60,7 61,9 61,0 JD 1980 67,5 68,0 67,4 JD 1981 70,7 71,4 70,7 JD 1982 71,2 72,5 72,0 JD 1983 72,2 73,7 73,0 JD 1984 74,1 75,5 74,5 JD 1985 73,9 75,4 74,5 JD 1986 74,8 76,6 75,9 JD 1987 76,5 78,4 77,9 JD 1988 78,2 80,0 79,5 JD 1989 81,2 83,0 82,3 JD 1990 86,8 87,8 87,5 JD 1991 92,7 93,5 93,1 JD 1992 97,2 97,8 97,1 JD 1993 99,8 99,5 98,9 JD 1994 100,3 100,0 99,4 JD 1995 101,2 100,9 100,7 JD 1996 99,6 99,7 99,9 JD 1997 98,2 98,6 99,0 JD 1998 98,5 98,4 98,8 JD 1999 98,9 98,5 98,7 JD 2000 100,0 100,0 100,0 JD 2001 100,8 101,0 101,0 JD 2002 101,1 101,2 101,3 JD 2003 100,5 100,5 101,0 JD 2004 101,7 101,4 102,1 JD 2005 102,6 102,4 104,1 Wohngebäude Bürogebäude Gewerbliche BetriebsgebäudeJahr Quartal/ Monat 2000 = 100 Februar 101,0 100,6 100,3 Mai 101,5 101,2 100,9 August 101,4 101,1 100,9 1995 November 100,9 100,7 100,7 Februar 100,1 100,1 100,2 Mai 99,8 99,9 100,1 August 99,5 99,6 99,9 1996 November 98,8 99,1 99,4 Februar 98,3 98,7 99,0 Mai 98,1 98,5 99,0 August 98,2 98,5 99,0 1997 November 98,1 98,5 99,0 Februar 97,9 98,4 98,8 Mai 98,7 98,3 98,8 August 98,8 98,4 98,9 1998 November 98,7 98,3 98,8 Februar 98,4 98,1 98,3 Mai 98,7 98,3 98,5 August 99,1 98,7 98,9 1999 November 99,2 98,8 99,1 Februar 99,4 99,2 99,3 Mai 99,9 99,9 99,8 August 100,3 100,3 100,2 2000 November 100,5 100,6 100,6 Februar 100,6 100,8 100,8 Mai 100,8 101,0 101,0 August 101,0 101,2 101,2 2001 November 100,9 101,1 101,1 Februar 101,2 101,4 101,4 Mai 101,1 101,3 101,2 August 101,2 101,2 101,3 2002 November 101,0 101,0 101,4 Februar 100,7 100,8 101,2 Mai 100,6 100,6 101,2 August 100,5 100,4 100,9 2003 November 100,3 100,3 100,7 Februar 100,5 100,1 100,5 Mai 101,9 101,6 102,1 August 102,2 101,9 102,7 2004 November 102,3 102,0 103,0 Februar 102,3 102,1 103,6 Mai 102,4 102,2 103,8 August 102,8 102,4 104,3 2005 November 102,9 102,7 104,6 Au sd ruc k n ich t a uto ris ier t KARLSRUHE – DER GRUNDSTÜCKSMARKTBERICHT 2005 ____________________________________________________ Seite 48 _______________________________________________________ GUTACHTERAUSSCHUSS IN KARLSRUHE 7.8 Entwicklung der Wohnungsmieten in Baden-Württemberg Verbraucherpreisindex für Baden-Württemberg (Ausgabenstruktur, 2000=100) Quelle : Statistisches Landesamt Baden-Württemberg davon Verbraucher- preisindex für Baden- Württemberg Wohnungsmiete (einschließlich Nebenkosten) Nettomiete Wohnnebenkosten Jahres- durchschnitt Index Index Veränderung zum Vorjahr in % Index Veränderung zum Vorjahr in % Index Veränderung zum Vorjahr in % 1968 35,9 31,4 - - - - - 1969 36,6 33,0 5,1 - - - - 1970 37,9 34,2 3,6 - - - - 1971 39,9 36,0 5,3 - - - - 1972 42,1 38,0 5,6 - - - - 1973 45,0 40,1 5,5 - - - - 1974 47,9 41,9 4,5 - - - - 1975 50,5 43,9 4,8 - - - - 1976 52,7 45,9 4,6 - - - - 1977 54,7 47,5 3,5 - - - - 1978 56,2 48,7 2,5 - - - - 1979 56,4 50,0 2,7 - - - - 1980 61,5 51,9 3,8 - - - - 1981 65,4 54,0 4,0 - - - - 1982 69,0 57,4 6,3 - - - - 1983 71,2 60,0 4,5 - - - - 1984 73,0 62,0 3,3 - - - - 1985 74,5 64,0 3,2 - - - - 1986 74,6 65,5 2,3 - - - - 1987 74,9 66,7 1,8 - - - - 1988 76,1 68,8 3,1 - - - - 1989 78,3 71,0 3,2 - - - - 1990 80,7 73,9 4,1 - - - - 1991 83,7 77,2 4,5 - - - - 1992 86,9 80,9 4,8 - - - - 1993 90,2 85,5 5,7 - - - - 1994 92,6 89,2 4,3 - - - - 1995 94,1 92,7 3,9 93,7 - 87,6 - 1996 95,2 94,8 2,3 95,6 2,0 90,5 3,3 1997 96,8 96,5 1,8 97,1 1,6 93,2 3,0 1998 97,7 97,6 1,1 98,1 1,0 94,7 1,6 1999 98,3 98,4 0,8 98,9 0,8 96,0 1,4 2000 100,0 100,0 1,6 100,0 1,1 100,0 4,2 2001 102,2 101,8 1,8 101,8 1,8 101,9 1,9 2002 103,9 104,0 2,2 104,1 2,3 103,0 1,1 2003 105,3 105,5 1,4 105,7 1,5 104,4 1,4 2004 107,3 107,1 1,5 107,0 1,2 107,4 2,9 2005 109,2 108,2 1,0 108,2 1,1 108,7 1,2 Au sd ruc k n ich t a uto ris ier t ____________________________________________________ KARLSRUHE – DER GRUNDSTÜCKSMARKTBERICHT 2005 GUTACHTERAUSSCHUSS IN KARLSRUHE ______________________________________________________ Seite 49 Vorsitzender Dipl.-Ing. Michael Mürle Stadtvermessungsdirektor, Tel. 0721 / 133-3070 Leiter der Grundstücksbewertungsstelle und der Geschäftsstelle des Gutachterausschusses bei der Stadt Karlsruhe Stellvertreter und ehrenamtliche Gutachter Dr. Hubert Fischer Abteilungs-Direktor i.R. Tel. 0721 / 468 717 Dipl.-Ing. (FH) Wolfgang Karcher Stadtobervermessungsrat Tel. 0721 / 133-3090 Dipl.-Verw.Wirt (FH) Siegfried Lenz Geschäftsführer in der Wohnungswirtschaft i.R. Tel. 0721 / 577 980 Dr. Gerhard Leute Dipl.-Ing., von der IHK öffentl. Tel. 0721 / 853 525 bestellter und vereidigter Sachverständiger Dipl.-Ing. (FH) Reinhard Linder Bauoberamtsrat a.D. , Architekt Tel. 0721 / 706 402 Dipl.-Ing. (FH) Rudolf Nowosad Stadtoberbaurat a.D. , Architekt Tel. 0721 / 491 681 Ehrenamtliche Gutachter Dipl.-Ing. (FH) Dieter Bodemer Freier Architekt, von der IHK öffentl. Tel. 0721 / 941 6550 bestellter und vereidigter Sachverständiger Dipl.-Ing. Michael Doldt Architekt , Gutachter für Grundstücksbewertung, Tel. 0721 / 959 7819 WertermittlungsForum (WF) Dipl.-Ing. (FH) Hans-Rudolf Foit Techn. Angestellter , Architekt Tel. 0721 / 133-3081 Dipl.-Ing. Reinbert Grund Architekt , Regierungsbaumeister, von der IHK Tel. 0721 / 312 58 öffentl. bestellter und vereidigter Sachverständiger Dipl.-Ing. (FH) Rüdiger Huck Stadtvermessungsamtmann Tel. 0721 /133-3085 Dipl.-Ing. (FH) Sabine Kampermann Techn. Angestellte , Bauingenieurin Tel. 0721 / 133-3083 Dipl.-Volkswirt Achim Kellner CIS HypZert Tel. 0711 / 127-73048 Dipl.-Ing. (FH) Kurt Lehmann Stadtvermessungsoberamtsrat Tel. 0721 / 133-3091 Dipl.-Fin.Wirt (FH) Eberhard Meier Sachverständiger (Diplom VWA Freiburg) Tel. 07141 / 182 611 Dipl.-Ing. (FH) Bianca Metzger MRICS, von der IHK öffentl. Tel. 0721 / 183 2848 bestellte und vereidigte Sachverständige Dipl.-Ing. (TU) Ingeborg Riefle Architektin, Dipl.-Sachverständige (DIA Freiburg) Tel. 0711 / 601 608 430 für die Bewertung von bebauten und unbebauten Grundstücken, Mieten und Pachten, Dipl.-Immobilienökonomin (ADI) Direktor Günter Scharfenberger Sparkassenbetriebswirt (dipl.) Tel. 0721 / 146-1234 Dipl.-Ing. (FH) Arne Uhl Dipl.-Sachverständiger (DIA Freiburg) für die Tel. 0721 / 365 78 Bewertung von bebauten und unbebauten Grundstücken, Mieten und Pachten Dipl.-Ing. (FH) Werner Wenzel Stadtvermessungsoberamtsrat Tel. 0721 / 133-3080 Vertreter der Finanzämter und ehrenamtliche Gutachter Dipl.-Ing.(FH) Michael Sawallisch Verwaltungsangestellter Tel. 0721 / 156-2230 Dipl. - Fin.Wirt (FH) Richard Fehrenbach Steueramtmann Tel. 0721 / 156-1209 Dipl. - Fin.Wirt (FH) Monika Spreitzer Steueramtfrau Tel. 0721 / 994-2190 Peter Brandstetter Amtsinspektor Tel. 0721 / 994-2220 GUTACHTERAUSSCHUSS für die Ermittlung von Grundstückswerten und sonstige Wertermittlungen in Karlsruhe Au sd ruc k n ich t a uto ris ier t KARLSRUHE – DER GRUNDSTÜCKSMARKTBERICHT 2005 ____________________________________________________ Seite 50 _______________________________________________________ GUTACHTERAUSSCHUSS IN KARLSRUHE IMPRESSUM Herausgeber: Gutachterausschuss für die Ermittlung von Grundstückswerten und sonstige Wertermittlungen in Karlsruhe Konzeption: Geschäftsstelle des Gutachterausschusses Gestaltung: Dipl.-Ing. (FH) Kurt Lehmann Stand: April 2006 Au sd ruc k n ich t a uto ris ier t

Grundstücksmarktbericht Karlsruhe 2006 GUTACHTERAUSSCHUSS für die Ermittlung von Grundstückswerten und sonstige Wertermittlungen in Karlsruhe Grundstücks- marktbericht 2006 Au sd ruc k n ich t a uto ris ier t KARLSRUHE – DER GRUNDSTÜCKSMARKTBERICHT 2006 ____________________________________________________ Seite 2 _______________________________________________________ GUTACHTERAUSSCHUSS IN KARLSRUHE Herausgeber GUTACHTERAUSSCHUSS für die Ermittlung von Grundstückswerten und sonstige Wertermittlungen in Karlsruhe Internet http://www.karlsruhe.de/gutachterausschuss Geschäftsstelle Gutachterausschuss in Karlsruhe Geschäftsstelle Zähringerstr. 61 76133 Karlsruhe Leiter der Geschäftsstelle Dipl.-Ing. (FH) Wolfgang Karcher Telefon 0721/133-3090 E-Mail wolfgang.karcher@gutachterausschuss.karlsruhe.de Sekretariat Bodenrichtwert-Auskunft, Grundstücksmarktbericht, Gutachten, Auskunft aus der Kaufpreissammlung Hans-Jürgen Herrmann Telefon 0721/133-3092 E-Mail hans-juergen.herrmann@gutachterausschuss.karlsruhe.de Alexander Dörr Telefon 0721/133-3094 E-Mail alexander.doerr@gutachterausschuss.karlsruhe.de Anschrift Stadt Karlsruhe Grundstücksbewertungsstelle / Geschäftsstelle des Gutachterausschusses Zähringerstr. 61 76133 Karlsruhe Telefon 721/133-3092 Telefax 721/133-3093 E-Mail gutachterausschuss@karlsruhe.de Sprechzeiten Montag - Freitag 8.30-12.00 und 14.00-15.30 Uhr Gebundene Fertigungen des Grundstücksmarktberichtes können bei der Geschäftsstelle zu einem Preis von 40,00 Euro je Exemplar bestellt werden. Copyright Stadt Karlsruhe Alle Rechte vorbehalten Au sd ruc k n ich t a uto ris ier t ____________________________________________________ KARLSRUHE – DER GRUNDSTÜCKSMARKTBERICHT 2006 GUTACHTERAUSSCHUSS IN KARLSRUHE ______________________________________________________ Seite 3 INHALTSVERZEICHNIS Seite 1. VORBEMERKUNG 4 2. ÜBERBLICK 5 3. RAHMENBEDINGUNGEN 6 4. GRUNDSTÜCKSVERKEHR 4.1 Anzahl der Kauffälle 8 4.2 Flächenumsatz und Wertumsatz 9 5. PREISNIVEAU UND PREISENTWICKLUNG 11 5.1 Unbebaute Grundstücke 12 5.1.1 Baureifes Land Wohnen 12 5.1.2 Baureifes Land Gewerbe 15 5.1.3 Rohbauland 15 5.1.4 Bauerwartungsland 15 5.1.5 Flächen der Land- und Forstwirtschaft 16 5.2 Bebaute Grundstücke 5.2.1 Ein- und Zweifamilienhäuser 17 5.2.2 Reihenhäuser 18 5.2.3 Mehrfamilienhäuser 19 5.3 Wohnungs- und Teileigentum 20 5.3.1 Erstverkäufe von Wohnungseigentum 21 5.3.2 Weiterverkäufe von Wohnungseigentum 22 5.3.3 Erstverkäufe von umgewandelten Mietwohnungen 23 5.3.4 Teileigentum 24 6. ERFORDERLICHE DATEN FÜR DIE WERTERMITTLUNG 6.1 Indexreihen 25 6.1.1 Bodenpreise 25 6.1.2 Wohnungseigentum 27 6.2 GFZ-Umrechnungskoeffizienten 28 6.3 Wirtschaftliche Gesamtnutzungsdauer 29 6.4 Liegenschaftszinssätze und Ertragsfaktoren 32 6.5 Marktanpassungsfaktoren 34 6.5.1 Ein- und Zweifamilienhäuser 35 6.5.2 Reihenhäuser 37 6.6 Wertfaktoren für Erbbaurechte 38 6.6.1 Individueller Wohnungsbau 39 7. SONSTIGE GRUNDSTÜCKSMARKTINFORMATIONEN 7.1 Karlsruhe und die Region 40 7.2 Stadtteile 42 7.3 Bodenrichtwerte in Karlsruhe 43 7.4 Bodenrichtwerte in der Region 44 7.5 Bevölkerungsentwicklung in den Stadtteilen 46 7.6 Fertiggestellte Wohngebäude und Wohnungen 47 7.7 Preisindex für Bauwerke 48 7.8 Wohnungsmieten in Baden-Württemberg 49 GUTACHTERAUSSCHUSS 50 Impressum 51 Au sd ruc k n ich t a uto ris ier t KARLSRUHE – DER GRUNDSTÜCKSMARKTBERICHT 2006 ____________________________________________________ Seite 4 _______________________________________________________ GUTACHTERAUSSCHUSS IN KARLSRUHE 1. VORBEMERKUNG Zur Ermittlung von Grundstückswerten und für sonstige Wertermittlungen werden selbständige, unabhängige Gutachterausschüsse bei den Gemeinden gebildet. Die Gutachterausschüsse bestehen aus einem Vorsitzenden und ehrenamtlichen weiteren Gutachtern, die in der Ermittlung von Grundstückswerten oder sonstigen Wertermittlungen sachkundig und erfahren sein sollen. Wesentliche gesetzliche Grundlage hierfür sind das Baugesetzbuch (BauGB) und die Gutachterausschussverordnung für Baden-Württemberg. Aufgaben des Gutachterausschusses bzw. seiner Geschäftsstelle sind insbesondere - die Erstattung von Gutachten über den Verkehrswert (Marktwert) von bebauten und unbebauten Grundstücken sowie Rechten an Grundstücken, - die Führung der Kaufpreissammlung, - die Ermittlung und Veröffentlichung von Bodenrichtwerten (durchschnittliche Lagewerte für den Boden) und - die Ermittlung von sonstigen zur Wertermittlung erforderlichen Daten (z.B. Indexreihen, Umrechnungskoeffizienten). Der Gutachterausschuss erstattet nach § 193 des Baugesetzbuches Gutachten auf Antrag von Behörden, Eigentümern, ihnen gleichstehenden Berechtigten, Inhabern anderer Rechte am Grundstück und Pflichtteilsberechtigten sowie Gerichten und Justizbehörden. Zur Führung der Kaufpreissammlung ist jeder Vertrag (z.B. Kauf, Tausch, Schenkung), durch den sich jemand verpflichtet, Eigentum an einem Grundstück zu übertragen, von den beurkundenden Stellen dem Gutachterausschuss in Abschrift zu übersenden. Als Kauffall wird jeder Eigentumswechsel eines Grundstücks (auch einer Teilfläche) erfasst. Die Geschäftsstelle des Gutachterausschusses wertet die Unterlagen aus und erteilt Auskünfte über Bodenrichtwerte und - im Rahmen des berechtigten Interesses - aus der Kaufpreissammlung. Damit soll der Grundstücksmarkt auch für den einzelnen Bürger transparent gemacht werden. Der Gutachterausschuss kann mündliche oder schriftliche Auskünfte von Sachverständigen und von Personen (z.B. Eigentümern, Mietern) einholen, die Angaben über das Grundstück und über ein Grundstück, das zum Vergleich herangezogen werden soll, machen können. Er kann verlangen, dass Eigentümer und sonstige Inhaber von Rechten an einem Grundstück die zur Führung der Kaufpreissammlung und zur Begutachtung notwendigen Unterlagen vorlegen. Bodenrichtwerte sowie sonstige Grundstücksmarktdaten können im Einzelfall die sachverständige Wertermittlung nicht ersetzen. Datengrundlage für den Grundstücksmarktbericht ist die Kaufpreissammlung des Gutachterausschusses. Angesichts der Vielgestaltigkeit des Grundstücksmarktes können dabei jedoch nur Teilaspekte angesprochen werden. Au sd ruc k n ich t a uto ris ier t ____________________________________________________ KARLSRUHE – DER GRUNDSTÜCKSMARKTBERICHT 2006 GUTACHTERAUSSCHUSS IN KARLSRUHE ______________________________________________________ Seite 5 0 500 1000 1500 2000 2500 3000 3500 2000 2001 2002 2003 2. DER GRUNDSTÜCKSMARKTBERICHT IM ÜBERBLICK Preise stabil Die Quadratmeterpreise von neuen Eigentumswohnungen haben seit 2001 nahezu das gleiche Niveau. Der typische Preis einer 75 m² großen Wohnung im 1. OG liegt bei ca. 2300 Euro/m². siehe Seite 21 und Seite 27 23,6 % weniger Kauffälle bei hohem Wertumsatz Auf eine überragende Steigerung der Anzahl der Kauffälle im Jahr 2005 folgte in 2006 ein erheblicher Rückgang um 23,6 %. Der Wertumsatz hielt sich auf dem Niveau von 2005. siehe Seite 8 Reihenhäuser Ein neues Reihenhaus wurde 2006 im Schnitt auf einem Grundstück von 220 m² Größe gebaut und kostete 275 000 Euro. siehe Seite 18 Neue Daten für den Sachverständigen !! - Marktanpassungsfaktoren für Ein- und Zweifamilienhäuser - Liegenschaftszinssätze und Ertragsfaktoren - Wirtschaftl.Gesamtnutzungsdauer - Bestimmung Restnutzungsdauer ... siehe Seiten 29 bis 35 Wohnbauland nochmals günstiger Die Preise für Baureifes Land Wohnen gaben bei Ein- und Zweifamilienhausgrundstücken leicht um 1,6 %, bei Reihenhaus- grundstücken um 6,8 % und bei Mehrfamilienhausgrundstücken um 4,5 % nach. siehe Seite 7 und Seite 25 Bodenrichtwerte 2006 Die Bodenrichtwerte zum 31.12.2006 wurden beschlossen und sind ins WertermittlungsInformationsSystem des Gutachterausschusses im Internet eingestellt. siehe www.karlsruhe.de/gutachterausschuss 350 000 Euro für ein gebrauchtes Ein- und Zweifamilienhaus 350 000 Euro beträgt der typische Preis eines Ein- und Zweifamilienhauses der Baujahre 1970 – 1989 in mittlerer Lage. siehe Seite 17 Au sd ruc k n ich t a uto ris ier t KARLSRUHE – DER GRUNDSTÜCKSMARKTBERICHT 2006 ____________________________________________________ Seite 6 _______________________________________________________ GUTACHTERAUSSCHUSS IN KARLSRUHE 3. RAHMENBEDINGUNGEN UND MARKTENTWICKLUNGEN In der gesamtwirtschaftlichen Entwicklung Deutschlands, die den Grundstücksmarkt einer Region entscheidend beeinflusst, war im Jahr 2006 für das reale Bruttoinlandsprodukt ein Zuwachs um +2,7 % (2005: +0,9 %) zu verzeichnen. Im vierten Quartal 2006 hat sich diese Entwicklung um +3,5 % (2005: +1,0 %) fortgesetzt. Die Lebenshaltungskosten haben sich im Jahr 2006 mit +1,7 % (2005: +2,0 %) erhöht. Der Anstieg des verfügbaren Einkommens der privaten Haushalte um +2,0 % (2005: +1,6 %) war leicht höher als in den Vorjahren. Wohnungsbaukredite mit anfänglicher Zinsbindung von über 1 Jahr bis 5 Jahre sind im Januar 2007 mit 4,87 % teurer wie im Vorjahr (Januar 2006: 4,27 %) zu erhalten. Bei einer durchschnittlichen Arbeitslosenquote von 10,8 % wurde das hohe Ergebnis des Vorjahres (2005: 11,7 %) leicht unterschritten, wobei sich jedoch für 2007 eine stabile Erholung des Arbeitsmarktes ankündigt. Für den gesamtdeutschen Grundstücksmarkt liegen die Ergebnisse der Umfrage zum Immobilienmarkt 2006 des Deutschen Städtetags noch nicht vor. Deshalb verweisen wir auf die Veröffentlichungen unter www.staedtetag.de (Homepage >> Veröffentlichungen >> der städtetag). Der Anstieg der Wohnungsmieten einschließlich der Wohnnebenkosten (ohne Heizung und Warmwasser) entsprach im Jahr 2006 mit +1,0 % dem Vorjahr (2005: +1,0 %), wobei die Mieten der Neubauwohnungen 2006 mit +1,2 % diesmal leicht höher anstiegen wie die der Altbauwohnungen mit +1,0 % (Baujahrgänge 1948 und älter). In Baden-Württemberg wurden im Jahr 2006 rund 37 300 Wohnungen (–0,8 %) zum Bau freigegeben, und damit das Vorjahresniveau nahezu erreicht (2005: rund 37 600, -2 %). Knapp 33 100 davon waren Neubauwohnungen in Wohngebäuden. Das entspricht fast genau der Vorjahreszahl. Aber es wurden nur 14 700 Einfamilienhäuser und somit um -9,5 % weniger als im Vorjahr freigegeben. Dieser Rückgang wurde durch den Zuwachs bei Zwei- und Mehrfamilienhäusern ausgeglichen. Die Baukosten für Wohngebäude stiegen mit ca. +3,0 % deutlich höher wie im Vorjahr (2005: ca. +0,9 %), wobei sich eine nochmalige erhebliche Erhöhung im laufenden Jahr abzeichnet. Die Baukonjunktur in Karlsruhe erlebte im vergangenen Jahr 2006 sowohl bei den Baugenehmigungen als auch bei den Fertigstellungen eine deutliche Belebung. Insgesamt 892 Wohnungen wurden während der letzten zwölf Monate bezugsfertig. Dies ist das beste Ergebnis seit sechs Jahren und bedeutet gegenüber 2005 (613 Wohnungen) eine Zunahme im Wohnungsbau um +45,5 %. Seit Jahren ungebrochen ist dabei der Trend zum Eigenheim. Unter den 363 neu erstellten Wohngebäuden waren 320 Ein- und Zweifamilienhäuser, deren Anteil mit über 88 % bezogen auf alle Neubauten noch höher lag als in den Jahren zuvor. Insgesamt 289 Eigenheime und 31 Zweifamilienhäuser konnten im letzten Jahr bezogen werden. Gleichzeitig wurden wieder mehr Wohnungen (414) im Geschosswohnungsbau errichtet. Au sd ruc k n ich t a uto ris ier t ____________________________________________________ KARLSRUHE – DER GRUNDSTÜCKSMARKTBERICHT 2006 GUTACHTERAUSSCHUSS IN KARLSRUHE ______________________________________________________ Seite 7 3. RAHMENBEDINGUNGEN UND MARKTENTWICKLUNGEN Wie im Jahr 2005 lag auch 2006 ein Schwerpunkt der Bautätigkeit in dem großen Neubaugebiet im Ostteil der Südstadt , wo im vergangenen Jahr 131 Wohnungen bezogen werden konnten. In der Weststadt wurden 114 Wohnungen bezugsfertig, in Knielingen und Durlach jeweils über 80 Einheiten, in Hohenwettersbach waren es 61 Wohnungen, wobei es sich fast ausschließlich um Einfamilienhäuser handelte. Aufgrund des Bauüberhangs steht der Bau weiterer Eigenheime in Hohenwettersbach und vor allem in Neureut an, wo ehemalige Konversionsflächen neu bebaut werden. Zumindest in naher Zukunft dürfte die konjunkturelle Belebung beim hiesigen Wohnungsbau weiter anhalten, denn die Zahl der Baugenehmigungen, welche Aufschluss darüber geben, wie viele Bauvorhaben in den nächsten Jahren verwirklicht werden, hat sich gegenüber dem Vorjahr nahezu verdoppelt (+ 85,1 %). Insgesamt wurden 1.179 Wohnungen bzw. 595 Gebäude zur Genehmigung eingereicht (2005: 637 Wohnungen), das ist der höchste Stand seit 1998. Im Karlsruher Grundstücksmarkt folgte einer überragenden Steigerung der Anzahl der Kauffälle im Jahr 2005 (3398, +24,2 %) in 2006 ein erheblicher Rückgang um -23,6 % auf 2595 Kauffälle. Dies ist der niedrigste Stand seit 1986. Dieser Umsatzrückgang ging vor allem auf die stark gesunkenen Verkaufszahlen in den Teilmärkten des Wohnungs- und Teileigentums mit –30,3 % (2005: +32,3 %) und der bebauten Grundstücke mit –21,5 % (2005: +25,8 %). Unbebaute Grundstücke wurden dagegen mit einem leichten Plus von +3,3 % (2005: -4,1 %) gehandelt. Der Wertumsatz bewegte sich insgesamt auf Vorjahresniveau. Wohnbauland wurde nochmals günstiger. So sind die Preise für unbebaute Grundstücke mit –1,6 % bei Ein- und Zweifamilienhausgrundstücken (2005: -3,2 %) zwar nur moderat gefallen; bei den Preisen für Reihenhausgrundstücke jedoch wurde mit –6,8 % (2005: -5,0 %) die Preissenkung des Vorjahres sogar übertroffen und auch die von Mehrfamilienhausgrundstücken ist um weitere –4,5 % (2005: -4,3 %) ausgefallen. Erstverkäufe und Weiterverkäufe des Wohnungs- und Teileigentumsmarktes wurden auf einem nahezu gleichen Niveau wie im Vorjahr gehandelt. So ist bei den Erstverkäufen nach einem schwachen Minus von –1,1 % im Jahr 2005 der Preis in 2006 wieder um diese +1,1 % gestiegen. Eine Prognose für das erste Halbjahr 2007 ist nur eingeschränkt möglich und von Unsicherheiten behaftet. Es kann für die meisten Teilmärkte von einer stagnierenden bis leicht steigenden Preisentwicklung ausgegangen werden. Quellen: Deutsche Bundesbank, Deutscher Städtetag, Statistisches Bundesamt, Statistisches Landesamt Baden-Württemberg Stadt Karlsruhe, Amt für Stadtentwicklung Au sd ruc k n ich t a uto ris ier t KARLSRUHE – DER GRUNDSTÜCKSMARKTBERICHT 2006 ____________________________________________________ Seite 8 _______________________________________________________ GUTACHTERAUSSCHUSS IN KARLSRUHE 0 500 1000 1500 2000 2500 3000 3500 4000 4500 5000 80 81 82 83 84 85 86 87 88 89 90 91 92 93 94 95 96 97 98 99 20 00 20 01 20 02 20 03 20 04 20 05 20 06 Unbebaute Grundstücke Bebaute Grundstücke Wohnungs- und Teileigentum Kauffälle insgesamt 4. GRUNDSTÜCKSVERKEHR 4.1 Anzahl der Kauffälle 2002 % Anz. 2003 % Anz. 2004 % Anz. 2005 % Anz. 2006 % Anz. Unbebaute Grundstücke +7,3 484 +16,5 564 -9,8 509 -4,1 488 +3,3 504 Bebaute Grundstücke +25,7 729 -12,5 638 -11,3 566 +25,8 712 -21,5 559 Wohnungs- und Teileigentum +15,0 1945 -4,8 1852 -10,3 1661 +32,3 2198 -30,3 1532 Kauffälle insgesamt +16,0 3158 -3,3 3054 -10,4 2736 +24,2 3398 -23,6 2595 % = Steigerung bezogen auf das Vorjahr Anz. = Anzahl Kauffälle 246 2825 103 64 7 15 128 67 9411 259 173 31 35 137 83 34 11Baureifes Land Wohnen Individueller Wohnungsbau Baureifes Land Wohnen Mehrfamilienhausbau Baureifes Land Gewerbe Flächen der Land- und Forstwirtschaft Sonstige Bauerwartungsland Rohbauland Individueller Wohnungsbau Ein- und Zweifamilienhäuser Individueller Wohnungsbau Reihenhäuser Mehrfamilienhäuser Gewerbe Sonstige Baureifes Land Wohnen Individueller Wohnungsbau Baureifes Land Wohnen Mehrfamilienhausbau Flächen der Land- und Forstwirtschaft Bauerwartungsland Sonstige Rohbauland Individueller Wohnungsbau Ein- und Zweifamilienhäuser Mehrfamilienhäuser GewerbeSonstige Individueller Wohnungsbau Reihenhäuser Baureifes Land Gewerbe Unbebaute Grundstücke 488 Kauffälle im Jahr 2005 Unbebaute Grundstücke 504 Kauffälle im Jahr 2006 Bebaute Grundstücke 712 Kauffälle im Jahr 2005 Bebaute Grundstücke 559 Kauffälle im Jahr 2006 219 76 9017 310 Au sd ruc k n ich t a uto ris ier t ____________________________________________________ KARLSRUHE – DER GRUNDSTÜCKSMARKTBERICHT 2006 GUTACHTERAUSSCHUSS IN KARLSRUHE ______________________________________________________ Seite 9 49,6 55,9 69,1 53,8 54,3 190,7 94,9 52,2 240,3 56,6 0 20 40 60 80 100 120 140 160 180 200 220 240 260 2002 2003 2004 2005 2006 in h a Bebaute Grundstücke Unbebaute Grundstücke 3 4,2 26,20,6 20,3 6,9 7,9 11,9 19,1 7,5 2,5 0,8 18,3 8,1 11,9 107 92,6 0,8 1,6 5,2 4,6 24,1 1,7 18,2 4.2 Flächenumsatz und Wertumsatz Individueller Wohnungsbau Reihenhäuser Individueller Wohnungsbau Ein- und Zweifamilienhäuser Mehrfamilienhäuser Gewerbe Sonstige Baureifes Land Wohnen Mehrfamilienhausbau Baureifes Land Gewerbe Flächen der Land- und Forstwirtschaft Sonstige Bauerwartungsland Individueller Wohnungsbau Reihenhäuser Mehrfamilienhäuser GewerbeSonstige Rohbauland Individueller Wohnungsbau Ein- und Zweifamilienhäuser Flächenumsatz Unbebaute Grundstücke 56,6 ha Flächenumsatz im Jahr 2006 Bebaute Grundstücke 53,8 ha Flächenumsatz im Jahr 2005 Bebaute Grundstücke 54,3 ha Flächenumsatz im Jahr 2006 Unbebaute Grundstücke 240,3 ha Flächenumsatz im Jahr 2005 Baureifes Land Wohnen Individueller Wohnungsbau Baureifes Land Wohnen Individueller Wohnungsbau Rohbauland Bauerwartungsland Sonstige Flächen der Land- und Forstwirtschaft Baureifes Land Gewerbe Baureifes Land Wohnen Mehrfamilienhausbau Au sd ruc k n ich t a uto ris ier t KARLSRUHE – DER GRUNDSTÜCKSMARKTBERICHT 2006 ____________________________________________________ Seite 10 _______________________________________________________ GUTACHTERAUSSCHUSS IN KARLSRUHE 33,3 47,7 296,2 13,7 86,3 22,1 34,7 26,4 11,21,31,1 51,3 19 161,8 2,50,41,5 56,7 42 208,7 6,3 99,8 4.2 Flächenumsatz und Wertumsatz 2002 Wert Fläche Mill.Euro ha 2003 Wert Fläche Mill.Euro ha 2004 Wert Fläche Mill.Euro ha 2005 Wert Fläche Mill.Euro ha 2006 Wert Fläche Mill.Euro ha Unbebaute Grundstücke 178,0 190,7 86,8 94,9 56,2 52,2 92,5 240,3 87,8 56,6 Bebaute Grundstücke 377,7 49,6 288,3 55,9 232,9 69,1 413,5 53,8 477,2 54,3 Wohnungs- und Teileigentum 222,5 213,6 192,6 258,6 182,9 Kauffälle insgesamt 778,2 588,7 481,7 764,6 747,9 214 193 259 183 378 288 233 414 477 178 87 56 92 88 222 0 100 200 300 400 500 600 2002 2003 2004 2005 2006 in M ill io ne n Eu ro Wohnungs- und Teileigentum Bebaute Grundstücke Unbebaute Grundstücke Baureifes Land Wohnen Individueller Wohnungsbau Baureifes Land Wohnen Mehrfamilienhausbau Baureifes Land GewerbeFlächen der Land- und Forstwirtschaft Sonstige Bauerwartungsland Rohbauland Individueller Wohnungsbau Reihenhäuser Mehrfamilienhäuser Gewerbe Individueller Wohnungsbau Ein- und Zweifamilienhäuser Sonstige Baureifes Land Wohnen Individueller Wohnungsbau Sonstige Bauerwartungsland Baureifes Land Gewerbe Flächen der Land- und Forstwirtschaft Rohbauland Baureifes Land Wohnen Mehrfamilienhausbau Mehrfamilienhäuser Individueller Wohnungsbau Reihenhäuser Individueller Wohnungsbau Ein- und Zweifamilienhäuser Sonstige Gewerbe Unbebaute Grundstücke 92,5 Millionen Euro Wertumsatz im Jahr 2005 Unbebaute Grundstücke 87,8 Millionen Euro Wertumsatz im Jahr 2006 Bebaute Grundstücke 413,5 Millionen Euro Wertumsatz im Jahr 2005 Bebaute Grundstücke 477,2 Millionen Euro Wertumsatz im Jahr 2006 Wertumsatz Au sd ruc k n ich t a uto ris ier t ____________________________________________________ KARLSRUHE – DER GRUNDSTÜCKSMARKTBERICHT 2006 GUTACHTERAUSSCHUSS IN KARLSRUHE ______________________________________________________ Seite 11 5. PREISNIVEAU UND PREISENTWICKLUNG Bei den dargestellten Preisspiegeln und Preisentwicklungen handelt es sich um Durchschnittswerte, die keine Normierung hinsichtlich wertbeeinflussender Merkmale wie Lage, Nutzungsart, Indexreihen usw. aufweisen. Aus diesem Grund wurden in umfassenden Analysen als Anhalt für die jeweiligen Wertverhältnisse auf dem Grundstücksmarkt typische Preise für normierte Objekte abgeleitet. Berücksichtigt wurden nur Kauffälle, bei denen ungewöhnliche Verhältnisse oder persönliche Beziehungen zwischen den Vertragspartnern ausgeschlossen werden können. Kaufpreise und andere Daten können insbesondere durch ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse beeinflusst werden, wenn sie erheblich von den Kaufpreisen in vergleichbaren Fällen abweichen, ein außergewöhnliches Interesse des Verkäufers oder des Erwerbers an dem Verkauf oder dem Erwerb des Grundstücks bestanden hat, besondere Bindungen verwandtschaftlicher, wirtschaftlicher oder sonstiger Art zwischen den Vertragspartnern bestanden haben oder Erträge, Bewirtschaftungs- und Herstellungskosten erheblich von denen in vergleichbaren Fällen abweichen. Lagequalität Nachfolgend werden die Merkmale für Wohnlagen beschrieben wie sie für Karlsruher Verhältnisse als wertrele- vant beurteilt werden können. Die Einstufung erfolgt auf Grundlage der mit dem Gutachterausschuss abgestimmten Lagequalitäten unter sachverständiger Beurteilung der Lage des Einzelobjektes. Mäßige Lage Gekennzeichnet durch eine kompakte Bauweise mit wenig Freiflächen und/oder starken Immissionen in nicht bevorzugten Wohngebieten mit mäßigem Image. Hierzu gehört z.B. die Lage inmitten oder im Windschatten von Industrie und Gewerbe, bei verdichteter Bebauung, unzureichender Besonnung und Durchgrünung, die Lage an Hauptverkehrsstraßen, Bahnlinien etc. und Randlagen teilweise im Tiefgestade. Mittlere Lage Wohnlagen ohne besondere Vor- und Nachteile. Sie sind gekennzeichnet durch eine überwiegend verdichtete, z.T. auch aufgelockerte Bebauung mit noch geringen Freiflächen und durchschnittlicher Immissionsbelastung. Typisch dafür sind ältere Wohngebiete der Innenstadt und der Ortsteile ohne besondere Vor- und Nachteile, soweit sie nicht an Hauptverkehrsstraßen liegen oder die Grundstücke genügend Freiflächen, jedoch keine besonderen Frei- und Aussichtslagen haben. Gute Lage Ruhige Wohnlage mit aufgelockerter, zumeist offener Bebauung und Vorgärten in Höhen- und Halbhöhenlage oder auch nachgefragte innenstädtische Wohngebiete ohne Immissionsbelastung. Dazu gehören auch Gebiete mit größeren Wohnobjekten mit starker Durchgrünung und Aussichtslage, geringen Immissionen, guter Infrastruktur und günstiger Verkehrsanbindung zur Innenstadt. Sehr gute Lage Absolut ruhige Wohnlage mit aufgelockerter, überwiegend ein- bis zweigeschossiger Bauweise mit vielfach großen Grundstücken bei völliger Durchgrünung des Wohngebietes, hinreichender Infrastruktur und günstiger Lage zur Innenstadt und zu Freizeiteinrichtungen und/oder überdurchschnittlichem Image, oft begleitet durch Höhen- und Aussichtslage.Au sd ruc k n ich t a uto ris ier t KARLSRUHE – DER GRUNDSTÜCKSMARKTBERICHT 2006 ____________________________________________________ Seite 12 _______________________________________________________ GUTACHTERAUSSCHUSS IN KARLSRUHE 5.1 Unbebaute Grundstücke Die Zuordnung der im Jahr 2006 der Geschäftsstelle des Gutachterausschusses zugegangenen Verträge über unbebaute Grundstücke erfolgte unter Berücksichtigung der in § 4 der Wertermittlungsverordnung 1988 verwendeten Begriffsbestimmungen für Zustand und Entwicklung von Grund und Boden. Zusätzlich wird zur besseren Darstellung der Ergebnisse nach "Sonstige Flächen" unterschieden. Baureifes Land Hierzu zählen Flächen, die nach öffentlich rechtlichen Vorschriften baulich nutzbar sind. Rohbauland Hierzu zählen Flächen, die nach den §§ 30, 33 und 34 des BauGB für eine bauliche Nutzung bestimmt sind, deren Erschließung aber noch nicht gesichert ist oder die nach Lage, Form oder Größe für eine bauliche Nutzung unzureichend gestaltet sind. Bauerwartungsland Hierzu zählen Flächen, die nach ihrer Eigenschaft, ihrer sonstigen Beschaffenheit und ihrer Lage eine bauliche Nutzung in absehbarer Zeit tatsächlich erwarten lassen. Diese Erwartung kann sich insbesondere auf eine entsprechende Darstellung dieser Flächen im Flächennutzungsplan, auf ein entsprechendes Verhalten der Gemeinde oder auf die allgemeine städtebauliche Entwicklung des Gemeindegebietes gründen. Flächen der Land- und Forstwirtschaft Hierzu zählen entsprechend genutzte oder nutzbare Flächen, von denen anzunehmen ist, dass sie nach ihren Eigenschaften, der sonstigen Beschaffenheit und Lage, nach ihren Verwertungsmöglichkeiten oder den sonstigen Umständen in absehbarer Zeit nur land- und forstwirtschaftlichen Zwecken dienen werden. Sonstige Flächen Alle Grundstücke, die sich aufgrund abweichender Merkmale den in der Wertermittlungsverordnung genannten Entwicklungsstufen nicht eindeutig zuordnen lassen wie z. B. Kleingartengelände, Gartenhausgebiete, Verkehrs- flächen etc. 5.1.1 Baureifes Land Wohnen Typische Preise für unbebaute Grundstücke Auf Grundlage von Kaufpreisen - auch aus zurückliegenden Jahren - und Bodenpreisindexreihen (s. 6.1.1) werden typische Baulandpreise bzw. -spannen für die verschiedenen Lagequalitäten in Karlsruhe dargestellt. Grundstückstyp Mäßige Lage Euro/m² Mittlere Lage Euro/m² Gute Lage Euro/m² Sehr gute Lage Euro/m² Ein- und Zweifamilienhausgrundstücke (ebf) 290 270 - 320 340 300 - 400 380 320 - 450 470 410 -530 Reihenhausgrundstücke (ebf) 320 290 - 350 380 350 - 420 Mehrfamilienhausgrundstücke * (ebf) GFZ 1,0 340 310 - 400 350 330 - 480 Euro/m² = typischer Kaufpreis auf volle Euro/m² gerundet ebf = erschließungsbeitragsfrei * Der Teilmarkt wird maßgeblich durch eine Nutzung mit Wohnungs- bzw. Teileigentum beeinflusst.Au sd ruc k n ich t a uto ris ier t ____________________________________________________ KARLSRUHE – DER GRUNDSTÜCKSMARKTBERICHT 2006 GUTACHTERAUSSCHUSS IN KARLSRUHE ______________________________________________________ Seite 13 0 5 10 15 20 25 30 bis 100 101 - 200 201 - 300 301 - 400 401 - 500 501 - 600 601 - 700 701 - 800 ab 801 m ² 2005 2006 0 10 20 30 40 50 60 bis 150 151 - 200 201 - 250 251 - 300 301 - 350 351 - 400 401 - 450 ab 451 Eu ro /m ² 2005 2006 5.1.1 Baureifes Land Wohnen Individueller Wohnungsbau Von den 173 Kauffällen dieses Teilmarktes waren 97 Kauffälle für eine Auswertung geeignet. Beim individuellen Wohnungsbau (Ein- und Zweifamilienhäuser, Reihenhäuser) besteht keine Abhängigkeit vom Maß der baulichen Nutzung (GFZ). Deshalb sind die dargestellten Kaufpreise nicht auf eine bestimmte GFZ bezogen. Aus den angegebenen Kaufpreismitteln, die insbesondere keine Normierung der Lagewertverhältnisse beinhalten, kann keine Preisentwicklung abgeleitet werden. Hierzu wird auf die “Erforderlichen Daten für die Wertermittlung” (s. 6.1.1 Bodenpreisindexreihen) verwiesen. 2002 V Euro/m² 2003 V Euro/m² 2004 V Euro/m² 2005 V Euro/m² 2006 V Euro/m² Kauffälle mit Erschließungsbeitrag (ebf) 112 353 110 360 77 397 129 383 97 374 Euro/m² = mittlerer Kaufpreis auf volle Euro/m² gerundet ebf = erschließungsbeitragsfrei V = Anzahl der ausgewerteten Kauffälle 360 397 383 374 353 300 310 320 330 340 350 360 370 380 390 400 410 2002 2003 2004 2005 2006 Eu ro / m ² Kaufpreise Kauffälle nach Grundstücksgrößen Kauffälle nach Kaufpreisen/m² Au sd ruc k n ich t a uto ris ier t KARLSRUHE – DER GRUNDSTÜCKSMARKTBERICHT 2006 ____________________________________________________ Seite 14 _______________________________________________________ GUTACHTERAUSSCHUSS IN KARLSRUHE 0 5 10 15 20 2002 2003 2004 2005 2006 5.1.1 Baureifes Land Wohnen Mehrfamilienhausbau Von den 31 Kauffällen dieses Teilmarktes waren 16 Kauffälle für eine Auswertung geeignet. Da eine Abhängigkeit vom Maß der baulichen Nutzung (GFZ) besteht, sind die dargestellten Kaufpreise auf eine GFZ von 1,0 bezogen. Hierzu wurden die für Karlsruhe ermittelten GFZ-Umrechnungskoeffizienten verwendet. In den Kaufpreisen sind die Erschließungsbeiträge (ebf) enthalten. Der Teilmarkt wird maßgeblich durch eine Nutzung mit Wohnungs- bzw. Teileigentum beeinflusst. Unter Berücksichtigung der geringen Anzahl geeigneter Kauffälle können die ermittelten Durchschnittswerte lediglich einen Anhalt für die Wertverhältnisse von Mehrfamilienhausgrundstücken darstellen. Hierzu wird auf „Typische Preise für unbebaute Grundstücke“ (S. 12) und die “Erforderlichen Daten für die Wertermittlung” (s. 6.1.1 Bodenpreisindexreihen) verwiesen. 2002 V Euro/m² 2003 V Euro/m² 2004 V Euro/m² 2005 V Euro/m² 2006 V Euro/m² Kauffälle mit Erschließungsbeitrag (ebf), GFZ 1,0 18 431 18 390 17 416 13 372 16 366 Euro/m² = mittlerer Kaufpreis auf volle Euro/m² gerundet ebf = erschließungsbeitragsfrei V = Anzahl der ausgewerteten Kauffälle 390 416 372 366 431 360 370 380 390 400 410 420 430 440 450 2002 2003 2004 2005 2006 Eu ro / m ² Kaufpreise Anzahl der ausgewerteten Kauffälle Au sd ruc k n ich t a uto ris ier t ____________________________________________________ KARLSRUHE – DER GRUNDSTÜCKSMARKTBERICHT 2006 GUTACHTERAUSSCHUSS IN KARLSRUHE ______________________________________________________ Seite 15 5.1.2 Baureifes Land Gewerbe Von den 35 Kauffällen dieses Teilmarktes waren 17 Kauffälle für eine Auswertung geeignet. Bei der großen Anzahl ungeeigneter Kauffälle sind überwiegend ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse vorhanden wie z.B. besondere wirtschaftliche Bindungen zwischen den Vertragsparteien. Aufgrund der geringen Anzahl und Verteilung der Kauffälle nach Lage, Art und Maß der baulichen Nutzung etc. ist ein aussagefähiger Preisspiegel nicht darstellbar. In Einzelfällen sind sachverständige Wertermittlungen durchzuführen. 5.1.3 Rohbauland Von den 11 Kauffällen dieses Teilmarktes waren 5 Kauffälle für eine Auswertung geeignet. Da die Kaufpreise für Rohbauland im wesentlichen abhängig sind von der Art und dem Maß der geplanten Nutzung sowie der Wartezeit bis zur möglichen Bebauung, lässt sich ein aussagefähiger Preisspiegel nicht darstellen. In Einzelfällen sind sachverständige Wertermittlungen durchzuführen. 5.1.4 Bauerwartungsland Von den 34 Kauffällen dieses Teilmarktes waren 12 Kauffälle für eine Auswertung geeignet. Da die Kaufpreise - insbesondere durch Unsicherheiten hinsichtlich der Realisierung - unterschiedlich beeinflusst sind, lässt sich ein aussagefähiger Preisspiegel nicht darstellen. In Einzelfällen sind sachverständige Wertermitt- lungen durchzuführen. Au sd ruc k n ich t a uto ris ier t KARLSRUHE – DER GRUNDSTÜCKSMARKTBERICHT 2006 ____________________________________________________ Seite 16 _______________________________________________________ GUTACHTERAUSSCHUSS IN KARLSRUHE 0 10 20 30 bis 2,00 2,01 - 3,00 3,01 - 4,00 4,01 - 5,00 5,01 - 6,00 6,01 - 7,00 ab 7,01 Eu ro /m ² 2005 2006 800 900 1000 1100 1200 1300 1400 1500 1600 2002 2003 2004 2005 2006 m² 5.1.5 Flächen der Land- und Forstwirtschaft Von den 137 Kauffällen dieses Teilmarktes waren 68 Kauffälle für eine Auswertung geeignet. In diesen Kauffällen sind keine begünstigten Grundstücke (z.B. Ortsnähe, besondere Lage u.a.) der Land- und Forstwirtschaft enthalten. Diese wurden überwiegend in einer Spanne von 5 bis 15 Euro/m² gehandelt. Aus den angegebenen Kaufpreismitteln, die insbesondere keine Normierung der Lagewertverhältnisse beinhalten, kann keine Preisentwicklung abgeleitet werden. Hierzu wird auf die “Erforderlichen Daten für die Wertermittlung” (s. 6.1.1 Bodenpreisindexreihen) verwiesen. 3,60 3,60 3,40 4,00 3,70 2 2,5 3 3,5 4 4,5 2002 2003 2004 2005 2006 Eu ro / m ² Kaufpreise Kauffälle nach Kaufpreisen/m²Grundstücksgrößen Au sd ruc k n ich t a uto ris ier t ____________________________________________________ KARLSRUHE – DER GRUNDSTÜCKSMARKTBERICHT 2006 GUTACHTERAUSSCHUSS IN KARLSRUHE ______________________________________________________ Seite 17 5.2 Bebaute Grundstücke Die Kaufpreise enthalten den Gebäude- und den Bodenwertanteil. 5.2.1 Ein- und Zweifamilienhäuser Von den 259 Kauffällen dieses Teilmarktes waren 171 Kauffälle für eine Auswertung geeignet. Typische Preise Auf Grundlage von Kaufpreisen - auch aus zurückliegenden Jahren - werden typische Preise bzw. Preisspannen für die verschiedenen Lagequalitäten in Karlsruhe dargestellt. Baujahr Mäßige Lage Euro Mittlere Lage Euro Gute Lage Euro Sehr gute Lage Euro 1950 - 1969 310 000 200 000 – 460 000 350 000 220 000 – 490 000 550 000 400 000 – 690 000 1970 - 1989 350 000 240 000 – 410 000 360 000 260 000 – 450 000 Erstverkäufe 320 000 280 000 – 370 000 400 000 310 000 – 470 000 Euro = typischer Kaufpreis 200000 250000 300000 350000 400000 450000 2005 2006 Eu ro bis 1949 1950 - 1969 1970 - 1989 ab 1990 Erstverkäufe 200 250 300 350 400 450 500 550 600 650 700 2005 2006 m ² bis 1949 1950 - 1969 1970 - 1989 ab 1990 Erstverkäufe 1700 1800 1900 2000 2100 2200 2300 2400 2500 2600 2700 2800 2005 2006 Eu ro /m ² W oh nf lä ch e bis 1949 1950 - 1969 1970 - 1989 ab 1990 Erstverkäufe 169 ausgewertete Kauffälle mit Wohnflächenangabe im Jahr 2006 Grundstücksgrößen Kaufpreise pro m² WohnflächeKaufpreise 51 69 27 159 1950 -1969 bis 1949 1970 -1989 ab 1990Erstverkäufe Kauffälle nach Baujahren Au sd ruc k n ich t a uto ris ier t KARLSRUHE – DER GRUNDSTÜCKSMARKTBERICHT 2006 ____________________________________________________ Seite 18 _______________________________________________________ GUTACHTERAUSSCHUSS IN KARLSRUHE 5.2.2 Reihenhäuser Von den 128 Kauffällen dieses Teilmarktes waren 116 Kauffälle für eine Auswertung geeignet. Typische Preise Auf Grundlage von Kaufpreisen - auch aus zurückliegenden Jahren - werden typische Preise bzw. Preisspannen für die verschiedenen Lagequalitäten in Karlsruhe dargestellt. Baujahr Mäßige Lage Euro Mittlere Lage - Gute Lage Euro Sehr gute Lage Euro 1950 - 1969 240 000 160 000 – 300 000 1970 - 1989 260 000 210 000 – 320 000 Erstverkäufe 290 000 210 000 – 380 000 Euro = typischer Kaufpreis 150000 175000 200000 225000 250000 275000 300000 325000 2005 2006 Eu ro bis 1949 1950 - 1969 1970 - 1989 ab 1990 Erstverkäufe 1850 1900 1950 2000 2050 2100 2150 2200 2250 2300 2350 2400 2450 2500 2005 2006 Eu ro /m ² W oh nf lä ch e bis 1949 1950 - 1969 1970 - 1989 ab 1990 Erstverkäufe 116 ausgewertete Kauffälle mit Wohnflächenangabe im Jahr 2006 150 200 250 300 350 400 2005 2006 m ² bis 1949 1950 - 1969 1970 - 1989 ab 1990 Erstverkäufe Kaufpreise Grundstücksgrößen Kaufpreise pro m² Wohnfläche 7 25 12 20 52 Kauffälle nach Baujahren 1950 -1969 bis 1949 1970 -1989 ab 1990 Erstverkäufe Au sd ruc k n ich t a uto ris ier t ____________________________________________________ KARLSRUHE – DER GRUNDSTÜCKSMARKTBERICHT 2006 GUTACHTERAUSSCHUSS IN KARLSRUHE ______________________________________________________ Seite 19 5.2.3 Mehrfamilienhäuser Von den 67 Kauffällen dieses Teilmarktes waren 49 Kauffälle für eine Auswertung geeignet. 32 11321 850 900 950 1000 1050 1100 1150 1200 1250 1300 2005 2006 Eu ro /m ² W oh nf lä ch e bis 1949 1950 - 1969 1970 - 1989 ab 1990 Erstverkäufe 47 ausgewertete Kauffälle mit Wohnflächenangabe im Jahr 2006 1950 - 1969Erstverkäufe 1970 - 1989 ab 1990 bis 1949 0 2 4 6 8 10 12 bis 150 000 150 001 - 200 000 200 001 - 250 000 250 001 - 300 000 300 001 - 350 000 350 001 - 400 000 400 001 - 450 000 450 001 - 500 000 500 001 - 750 000 750001-1000000 ab 1 000 001 Eu ro 2005 2006 Kaufpreise Kaufpreise pro m² Wohnfläche Kauffälle nach Kaufpreisen Kauffälle nach Baujahren 400000 450000 500000 550000 600000 650000 700000 750000 800000 850000 900000 950000 1000000 2005 2006 Eu ro bis 1949 1950 - 1969 1970 - 1989 ab 1990 Erstverkäufe Au sd ruc k n ich t a uto ris ier t KARLSRUHE – DER GRUNDSTÜCKSMARKTBERICHT 2006 ____________________________________________________ Seite 20 _______________________________________________________ GUTACHTERAUSSCHUSS IN KARLSRUHE 5.3 Wohnungs- und Teileigentum Wohnungseigentum ist das Sondereigentum an einer Wohnung in Verbindung mit dem Miteigentumsanteil an dem gemeinschaftlichen Eigentum, zu dem es gehört. Teileigentum ist das Sondereigentum an nicht zu Wohnzwecken dienenden Räumen eines Gebäudes in Verbindung mit dem Miteigentumsanteil an dem gemeinschaftlichen Eigentum, zu dem es gehört. Von den 1532 Kauffällen über Wohnungs- und Teileigentum waren 867 Kauffälle für eine Auswertung geeignet. Die dargestellten Kaufpreise beinhalten den Wert für das Wohnungseigentum/Teileigentum mit dem Miteigentumsanteil an dem gemeinschaftlichen Eigentum einschließlich Grund, Boden und Instandsetzungsrücklage. Nicht enthalten sind Wertanteile für Garagen oder Einstellplätze. Eine Normierung der Kaufpreise hinsichtlich Gebäudetyp, Geschosslage, Grundriss, Ausstattung, Modernisierung usw. ist nicht berücksichtigt, so dass erhebliche Abweichungen von den dargestellten Kaufpreismitteln bestehen können. Als Anhalt wird auf die „Typischen Preise“ verwiesen. Bei vermieteten Objekten werden vom Grundstücksmarkt üblicherweise Abschläge vorgenommen. In Einzelfällen sind sachverständige Wertermittlungen durchzuführen. Für die Wertermittlung von Eigentumswohnungen auf dem Karlsruher Grundstücksmarkt wird in der Regel das direkte Vergleichswertverfahren herangezogen. Auskünfte aus der Kaufpreissammlung können durch die Geschäftsstelle erteilt werden. 0 100 200 300 400 500 600 700 800 900 1000 1100 2002 2003 2004 2005 2006 Erstverkäufe Erstverkäufe von umgewandelten Mietwohnungen Weiterverkäufe Kauffälle von Wohnungseigentum Au sd ruc k n ich t a uto ris ier t ____________________________________________________ KARLSRUHE – DER GRUNDSTÜCKSMARKTBERICHT 2006 GUTACHTERAUSSCHUSS IN KARLSRUHE ______________________________________________________ Seite 21 5.3.1 Erstverkäufe von Wohnungseigentum Von den 273 Kauffällen dieses Teilmarktes waren 207 Kauffälle für eine Auswertung geeignet. Aus den angegebenen Kaufpreismitteln, die insbesondere keine Normierung der Lagewertverhältnisse beinhalten, kann keine Preisentwicklung abgeleitet werden. Hierzu wird auf die “Erforderlichen Daten für die Wertermittlung” (s. 6.1.2 Indexreihe für Wohnungseigentum) verwiesen. Typische Preise Auf Grundlage von Kaufpreisen - auch aus zurückliegenden Jahren - werden typische Preise bzw. Preisspannen für die verschiedenen Lagequalitäten in Karlsruhe dargestellt. Wohnung Mäßige Lage Euro/m² Mittlere Lage - Gute Lage Euro/m² Sehr gute Lage Euro/m² 50 m², 3.OG 2460 2000 – 3200 75 m², 1. OG 2300 1900 – 3200 100 m², 2. OG 2280 1900 – 3200 Euro/m² = typischer Kaufpreis in Euro/m² Wohnfläche Kaufpreise pro m² Wohnfläche 0 10 20 30 40 50 60 70 80 bis 25 m² 26 - 39 m² 40 - 59 m² 60 - 79 m² 80 - 99 m² ab 100 m² 2005 2006 Kauffälle nach Wohnungsgrößen 2000 2100 2200 2300 2400 2500 2600 2700 2002 2003 2004 2005 2006 Eu ro /m ² W oh nf lä ch e bis 25 m² 26-39 m² 40-59 m² 60-79 m² 80-99 m² ab 100 m² Gesamt Au sd ruc k n ich t a uto ris ier t KARLSRUHE – DER GRUNDSTÜCKSMARKTBERICHT 2006 ____________________________________________________ Seite 22 _______________________________________________________ GUTACHTERAUSSCHUSS IN KARLSRUHE 5.3.2 Weiterverkäufe von Wohnungseigentum Von den 836 Kauffällen dieses Teilmarktes waren 426 Kauffälle für eine Auswertung geeignet. Aus den angegebenen Kaufpreismitteln, die insbesondere keine Normierung der Lagewertverhältnisse beinhalten, kann keine Preisentwicklung abgeleitet werden. Typische Preise Auf Grundlage von Kaufpreisen - auch aus zurückliegenden Jahren - werden typische Preise bzw. Preisspannen für die verschiedenen Lagequalitäten in Karlsruhe dargestellt. Baujahr Mäßige Lage Euro/m² Mittlere Lage Euro/m² Gute Lage Euro/m² Sehr gute Lage Euro/m² 1960 - 1969 1260 900 – 1600 1260 900 – 1600 1970 - 1979 1300 900 – 1700 1390 1000 – 1700 1980 - 1989 1430 1100 – 1800 1480 1100 – 1900 Euro/m² = typischer Kaufpreis in Euro/m² Wohnfläche Normiert auf Wohnanlage mit 60 Wohnungen 0 20 40 60 80 100 120 bis 1949 1950-1959 1960-1969 1970-1979 1980-1989 1990-1999 ab 2000 B au ja hr e 2005 2006 Kaufpreise pro m² Wohnfläche 1000 1100 1200 1300 1400 1500 1600 1700 1800 1900 2000 2100 2002 2003 2004 2005 2006 Eu ro /m ² W oh nf lä ch e bis 1949 1950 - 1959 1960 - 1969 1970 - 1979 1980 - 1989 1990 - 1999 ab 2000 Wohnungsgröße durchschnittlich berücksichtigt. In Säule 1990-1999 sind für die Jahre 2002–2005 alle Baujahre ab 1990 dargestellt Kauffälle nach Baujahren In Säule 1990-1999 sind für das Jahr 2005 alle Baujahre ab 1990 dargestellt Au sd ruc k n ich t a uto ris ier t ____________________________________________________ KARLSRUHE – DER GRUNDSTÜCKSMARKTBERICHT 2006 GUTACHTERAUSSCHUSS IN KARLSRUHE ______________________________________________________ Seite 23 5.3.3 Erstverkäufe von umgewandelten Mietwohnungen Von den 190 Kauffällen dieses Teilmarktes waren 90 Kauffälle für eine Auswertung geeignet. Aus den angegebenen Kaufpreismitteln, die insbesondere keine Normierung der Lagewertverhältnisse beinhalten, kann keine Preisentwicklung abgeleitet werden. bis 1949 V Euro/m² 1950 - 1959 V Euro/m² Baujahre 1960 – 1969 1970 – 1979 V Euro/m² V Euro/m² 1980 - 1989 V Euro/m² 1980 - 1989 V Euro/m² ab 2000 V Euro/m² 11 1242 38 1349 29 1112 1 ** 9 1630 2 ** 0 ** V = Anzahl der ausgewerteten Kauffälle ** = bei weniger als 4 Kauffällen keine Angabe Euro/m² = mittlerer Kaufpreis auf volle Euro/m² Wohnfläche gerundet 1000 1100 1200 1300 1400 1500 1600 1700 2002 2003 2004 2005 2006 Eu ro /m ² W oh nf lä ch e bis 1949 1950 - 1959 1960 - 1969 1970 - 1979 1980 - 1989 1990-1999 ab 2000 0 10 20 30 40 50 60 70 80 bis 1949 1950-1959 1960-1969 1970-1979 1980-1989 1990-1999 ab 2000 B au ja hr e 2005 2006 Kauffälle nach Baujahren Kaufpreise pro m² Wohnfläche Wohnungsgröße durchschnittlich berücksichtigt Au sd ruc k n ich t a uto ris ier t KARLSRUHE – DER GRUNDSTÜCKSMARKTBERICHT 2006 ____________________________________________________ Seite 24 _______________________________________________________ GUTACHTERAUSSCHUSS IN KARLSRUHE 5.3.4 Teileigentum Von den 322 Kauffällen dieses Teilmarktes waren 144 Kauffälle für eine Auswertung geeignet. Gewerbe Von den 81 Kauffällen über Gewerbeteileigentum waren 22 Kauffälle für eine Auswertung geeignet. Aufgrund der geringen Anzahl und Verteilung der Kauffälle auf die einzelnen Baujahre, die Art des Gewerbes etc. ist ein aussagefähiger Preisspiegel nicht darstellbar. In Einzelfällen sind sachverständige Wertermittlungen durchzuführen. Garagen und Tiefgaragenstellplätze Von den 152 Kauffällen von Garagen, Tiefgaragenstellplätzen oder offenen Stellplätzen waren 120 Kauffälle für eine Auswertung geeignet. Bei Erstverkäufen konnte kein Preisunterschied zwischen Einzel-, Doppel- oder Mehrfachparkern festgestellt werden. Garagen V Euro Tiefgaragenstellplätze V Euro Offene Stellplätze V Euro Erstverkäufe ** ** 73 10 000 – 19 800 10 3 800 – 5 800 Weiterverkäufe 4 8 400 – 15 000 18 6 000 – 12 500 ** ** Erstverkäufe von umgewandelten Garagen und Tiefgaragenstellplätzen 5 5 000 – 15 000 *** *** ** ** ** = bei weniger als 4 Kauffällen keine Angabe V = Anzahl der ausgewerteten Kauffälle *** = Keine Angabe, da Kauffälle aus einem Objekt Au sd ruc k n ich t a uto ris ier t ____________________________________________________ KARLSRUHE – DER GRUNDSTÜCKSMARKTBERICHT 2006 GUTACHTERAUSSCHUSS IN KARLSRUHE ______________________________________________________ Seite 25 6. ERFORDERLICHE DATEN FÜR DIE WERTERMITTLUNG Die für die Wertermittlung erforderlichen Daten sind aus der Kaufpreissammlung (§ 193 Abs. 3 des Baugesetz- buches) unter Berücksichtigung der jeweiligen Lage auf dem Grundstücksmarkt abzuleiten. Hierzu gehören insbesondere Indexreihen (§ 9 Wertermittlungsverordnung), Umrechnungskoeffizienten (§ 10 Wertermittlungs- verordnung), Liegenschaftszinssätze (§ 11 Wertermittlungsverordnung) und Vergleichsfaktoren für bebaute Grundstücke (§ 12 Wertermittlungsverordnung). 6.1 Indexreihen Änderungen der allgemeinen Wertverhältnisse auf dem Grundstücksmarkt sollen mit Indexreihen erfasst werden. Die ermittelten Indexzahlen ermöglichen die Umrechnung von Kaufpreisen auf bestimmte Stichtage und sind damit von großer Bedeutung für die Wertermittlungspraxis. 6.1.1 Bodenpreisindexreihen Bodenpreisindexreihen bestehen aus Indexzahlen, die sich aus dem durchschnittlichen Verhältnis der Bodenpreise eines jährlichen Erhebungszeitraums zu den Bodenpreisen des Basiszeitraums 1994 mit der Indexzahl 100 ergeben. Für gewerblich genutzte Grundstücke konnte aus den vorhandenen Kaufpreisen keine Bodenpreisindexreihe abgeleitet werden. Baureifes Land Wohnen 95 100 105 110 115 120 125 130 135 140 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 In de xz ah l Ein- und Zweifamilienhäuser Reihenhäuser Mehrfamilienhausbau Au sd ruc k n ich t a uto ris ier t KARLSRUHE – DER GRUNDSTÜCKSMARKTBERICHT 2006 ____________________________________________________ Seite 26 _______________________________________________________ GUTACHTERAUSSCHUSS IN KARLSRUHE 6.1.1 Bodenpreisindexreihen Baureifes Land Wohnen Baureifes Land Wohnen Individueller Wohnungsbau Mehrfamilienhausbau Ein- und Zweifamilienhäuser Reihenhäuser 1994 100 100 100 1995 108 108 100 1996 108 112 100 1997 113 114 100 1998 112 114 102 1999 114 116 108 2000 117 116 113 2001 125 127 119 2002 119 121 116 2003 123 126 112 2004 127 139 116 2005 123 132 111 2006 121* 123* 106* * = vorläufige Indexzahl Flächen der Land- und Forstwirtschaft Ohne begünstigte Grundstücke (z.B. Ortsnähe, besondere Lage u.a.) 100 100 102 108 108 110 110 113 113 108 113 114 121 95 100 105 110 115 120 125 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 In de xz ah l Flächen der Land- und ForstwirtschaftAu sd ruc k n ich t a uto ris ier t ____________________________________________________ KARLSRUHE – DER GRUNDSTÜCKSMARKTBERICHT 2006 GUTACHTERAUSSCHUSS IN KARLSRUHE ______________________________________________________ Seite 27 6.1.2 Indexreihe für Wohnungseigentum Wohnungseigentum Erstverkäufe 1994 100 1995 93 1996 91 1997 85 1998 82 1999 85 2000 86 2001 93 2002 92 2003 89 2004 91 2005 90 2006 91* * = vorläufige Indexzahl Wohnungseigentum 100 93 91 85 82 85 86 93 92 89 91 90 91 80 85 90 95 100 105 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 In de xz ah l Erstverkäufe Au sd ruc k n ich t a uto ris ier t KARLSRUHE – DER GRUNDSTÜCKSMARKTBERICHT 2006 ____________________________________________________ Seite 28 _______________________________________________________ GUTACHTERAUSSCHUSS IN KARLSRUHE 6.2 GFZ-Umrechnungskoeffizienten Auf der Grundlage geeigneter Kauffälle von unbebauten Mehrfamilienhausgrundstücken wurden für die Um- rechnung der Wertverhältnisse bei unterschiedlicher baulicher Nutzung (GFZ : GFZ) Umrechnungskoeffizienten für Karlsruhe ermittelt. Die Umrechnungskoeffizienten sind durch aktuelle Analysen und laufende Wertermittlungen bestätigt. Diese Umrechnungskoeffizienten können auch für die Umrechnung der Wertverhältnisse von Grundstücken der Geschäfts-, Büro-, Verwaltungs-, Dienstleistungsnutzung und technologieorientierten Nutzung herangezogen werden. Im Einzelfall können abweichende Wertverhältnisse maßgebend sein. Für Grundstücke mit gewerblicher Nutzung (gebietstypisch) können die Umrechnungskoeffizienten im GFZ- Bereich von +/- 0,5 bezogen auf die GFZ der zum Vergleich herangezogenen Boden(richt)werte Anwendung finden. Im Einzelfall können abweichende Wertverhältnisse maßgebend sein. In Geschäftslagen (Innenstadtzentrum, Nebenzentren) kann die Abhängigkeit des Bodenwerts von den höherwertig genutzten Flächen (Erdgeschossladenmieten) erheblich größer sein als die Abhängigkeit von der GFZ (WertR 2006, Nr. 2.3.4.2). Beim individuellen Wohnungsbau (Ein- und Zweifamilienhäuser, Reihenhäuser) besteht keine Abhängigkeit vom Maß der baulichen Nutzung (GFZ). Die angegebenen Umrechnungskoeffizienten beziehen sich auf Grundstücke im erschließungsbeitragsfreien Zustand. GFZ Umrechnungskoeffizienten GFZ Umrechnungskoeffizienten WertR 2006 Karlsruhe WertR 2006 Karlsruhe 0,4 0,66 0,71 1,5 1,24 1,24 0,5 0,72 0,76 1,6 1,28 1,29 0,6 0,78 0,81 1,7 1,32 1,34 0,7 0,84 0,86 1,8 1,36 1,39 0,8 0,90 0,90 1,9 1,41 1,43 0,9 0,95 0,95 2,0 1,45 1,48 1,0 1,00 1,00 2,1 1,49 1,53 1,1 1,05 1,05 2,2 1,53 1,58 1,2 1,10 1,10 2,3 1,57 1,63 1,3 1,14 1,14 2,4 1,61 1,68 1,4 1,19 1,19 GFZ = Geschossflächenzahl (GFZ) im Sinne § 20 BauNVO. Zwischenwerte lassen sich durch interpolieren berechnen. In der GFZ sind auch die wertrelevanten Geschossflächen, die nach der BauNVO u.a. außer Betracht bleiben können, berücksichtigt. Dies bedeutet im Grundsatz: Die Geschossfläche ist nach den Außenmaßen der vorhandenen oder zulässigen Gebäude in allen Vollgeschossen zu ermitteln. Der Begriff Vollgeschosse ist in § 2 Abs. 6 der Landesbauordnung (LBO) für Baden-Württemberg im wesentlichen wie folgt definiert: „Vollgeschosse sind Geschosse, die mehr als 1,4 m über die im Mittel gemessene Geländeoberfläche hinausragen und über mindestens drei Viertel ihrer Grundfläche eine Höhe von mindestens 2,3 m haben.“ Bei der Grundstücksbewertung werden die Flächen von Aufenthaltsräumen in anderen Geschossen (die nicht als Vollgeschosse gelten), einschließlich der zu ihnen gehörenden Sanitär- und Treppenräume und einschließlich ihrer Umfassungswände – ggf. abweichend von den Festsetzungen der Bebauungspläne und den hierzu jeweils geltenden Bestimmungen der BauNVO – mitgerechnet. Au sd ruc k n ich t a uto ris ier t ____________________________________________________ KARLSRUHE – DER GRUNDSTÜCKSMARKTBERICHT 2006 GUTACHTERAUSSCHUSS IN KARLSRUHE ______________________________________________________ Seite 29 6.3 Wirtschaftliche Gesamtnutzungsdauer Durchschnittliche wirtschaftliche Gesamtnutzungsdauer in Karlsruhe bei ordnungsgemäßer Instandhaltung (ohne Modernisierung), wobei WertR 2006, Anlage 4, Angaben für weitere Objektarten ausweist. Als Anhaltspunkt für die durchschnittliche wirtschaftliche Gesamtnutzungsdauer können die für die einzelnen Gebäudetypen angegebenen Werte gelten, wobei der Anwender dieser Tabelle gehalten ist, eigenverantwortlich die Gesamtnutzungsdauer des zu bewertenden Objekts, insbesondere unter Berücksichtigung der Lage des Objekts, seiner Eigenschaften, der Beschaffenheit und der wirtschaftlichen Verwertungsfähigkeit zu ermitteln. WertR 2006 Jahre Karlsruhe Jahre Einfamilienhäuser (entsprechend ihrer Qualität) einschließlich: -freistehende Einfamilienhäuser (auch mit Einliegerwohnung) -Zwei-/Dreifamilienhäuser Reihenhäuser (bei leichter Bauweise kürzer) Fertighaus in Massivbauweise Fertighaus in Fachwerk- und Tafelbauweise 60 - 100 60 - 100 60 - 80 60 - 80 80 – 100 80 - 100 50 - 80 50 - 70 Wohn- und Geschäftshäuser Mehrfamilienhaus (Mietwohngebäude) Gemischt genutzte Wohn- und Geschäftshäuser mit gewerblichem Mietertragsanteil bis 80 % 60 - 80 60 - 80 50 – 70 60 - 80 60 - 80 50 - 80 Gemeinde- und Veranstaltungsgebäude Kindergärten, Kindertagesstätten 50 - 70 50 - 70 Wohnheime, Krankenhäuser, Hotels Personal- und Schwesternwohnheime, Altenwohnheime Hotels 40 - 80 40 - 80 40 - 80 40 - 60 Einkaufsmärkte, Warenhäuser Einkaufsmärkte 30 - 80 30 - 50 Parkhäuser, Tiefgaragen 50 50 Industriegebäude, Werkstätte, Lagergebäude 40 - 60 30 - 60 60 Jahre lediglich bei flexibler und zukunftsgerechter Ausführung Im Einzelfall kann eine abweichende wirtschaftliche Gesamtnutzungsdauer zutreffend sein. Insbesondere bei gewerblich genutzten Objekten können sich je nach Objektart und Marktlage niedrigere Gesamtnutzungsdauern ergeben. Die Ermittlung der modifizierten Restnutzungsdauer bei modernisierten Gebäuden soll auf der Grundlage des AGVGA-NRW-Modells erfolgen. Au sd ruc k n ich t a uto ris ier t KARLSRUHE – DER GRUNDSTÜCKSMARKTBERICHT 2006 ____________________________________________________ Seite 30 _______________________________________________________ GUTACHTERAUSSCHUSS IN KARLSRUHE 6.3 Wirtschaftliche Gesamtnutzungsdauer Bestimmung der Restnutzungsdauer bei modernisierten Gebäuden Modell zur Ableitung von Liegenschaftszinssätzen der Arbeitsgemeinschaft der Vorsitzenden der Gutachterausschüsse in Nordrhein-Westfalen (AGVGA – NRW), Anlage 1 Quelle: www.gutachterausschuss.nrw.de/standardmodelle.html Modernisierungsgrad Das entscheidende Merkmal zur Ermittlung der Restnutzungsdauer ist das Alter und der Grad der im Gebäude durchgeführten Modernisierungen einschließlich durchgreifender Instandsetzungen. Zur Ermittlung des Modernisierungsgrades soll das nachfolgende Punktraster dienen. Aus der Summe der Punkte für die jeweils zum Bewertungsstichtag oder kurz zuvor durchgeführten Maßnahmen ergibt sich der Modernisierungsgrad. Liegen die Maßnahmen weiter, z.B. 20 Jahre zurück, ist ggf. zu prüfen, ob nicht ein geringerer als der maximale Tabellenwert anzusetzen ist. Modernisierungselemente mit Punktraster für typische Fälle Modernisierungselemente max. Punkte Dacherneuerung inkl. Verbesserung der Wärmedämmung 3 Verbesserung der Fenster 2 Verbesserung der Leitungssysteme (Strom, Gas, Wasser, Abwasser) 2 Verbesserung der Heizungsanlage 2 Wärmedämmung der Außenwände 2 Modernisierung von Bädern / WC´s etc. 2 Einbau von Bädern / WC´s etc 3 Modernisierung des Innenausbaus, z.B. Decken und Fußböden 3 Wesentliche Änderung und Verbesserung der Grundrissgestaltung 3 Aktualisiert durch Beschluss der AGVGA-NRW vom 13.06.2006 zur Berücksichtigung der Energieeinsparverordnung. Maximal können in der Summe 20 Punkte vergeben werden, da die Modernisierung und der Einbau von Bädern/WC´s nur alternativ angesetzt werden kann. Entsprechend der jeweils ermittelten Gesamtpunktzahl kann der Modernisierungsgrad wie folgt ermittelt werden: 0 - 1 Punkte = nicht modernisiert 2 - 5 Punkte = kleine Modernisierungen im Rahmen der Instandhaltung 6 - 10 Punkte = mittlerer Modernisierungsgrad 11 - 15 Punkte = überwiegend modernisiert 16 - 20 Punkte = umfassend modernisiert Tabellen für die modifizierte Restnutzungsdauer In den nachfolgenden Tabellen sind in Abhängigkeit von der üblichen Gesamtnutzungsdauer, dem Gebäudealter und dem ermittelten Modernisierungsgrad für Gesamtnutzungsdauern von 60 – 100 Jahren modifizierte Restnutzungsdauern angegeben. Um kontinuierliche Übergänge sowohl zwischen den Tabellen als auch innerhalb der Tabellen zu erreichen, sind die Tabellenwerte nicht gerundet worden. Die Rundung, die im Bewertungsfall nach sachverständigem Ermessen auf 5 Jahre erfolgen sollte, bleibt dem Anwender überlassen. Die Tabellenwerte entspringen, wie auch die Alterswertminderungstabellen von ROSS, einem theoretischen Modellansatz. Das Modell geht davon aus, dass die Restnutzungsdauer ab einem Gebäudealter von 30 Jahren, abgestuft nach dem Grad der Modernisierung, gegenüber dem Betrag Gesamtnutzungsdauer ./. Alter um maximal 50 Jahre erhöht wird. Au sd ruc k n ich t a uto ris ier t ____________________________________________________ KARLSRUHE – DER GRUNDSTÜCKSMARKTBERICHT 2006 GUTACHTERAUSSCHUSS IN KARLSRUHE ______________________________________________________ Seite 31 6.3 Wirtschaftliche Gesamtnutzungsdauer Übliche Gesamtnutzungsdauer von 100 Jahren *) Die Rundung muss im Einzelfall durch den Anwender erfolgen Übliche Gesamtnutzungsdauer von 80 Jahren *) Die Rundung muss im Einzelfall durch den Anwender erfolgen Übliche Gesamtnutzungsdauer von 60 Jahren *) Die Rundung muss im Einzelfall durch den Anwender erfolgen Au sd ruc k n ich t a uto ris ier t KARLSRUHE – DER GRUNDSTÜCKSMARKTBERICHT 2006 ____________________________________________________ Seite 32 _______________________________________________________ GUTACHTERAUSSCHUSS IN KARLSRUHE 6.4 Liegenschaftszinssätze und Ertragsfakoren Der Liegenschaftszinssatz ist der Zinssatz, mit dem der Verkehrswert von Liegenschaften im Durchschnitt ver- zinst wird (§ 11 Wertermittlungsverordnung). Auf der Grundlage geeigneter Kaufpreise und für gleichartig bebaute und genutzte Grundstücke wurden nach den Grundsätzen des Ertragswertverfahrens Liegenschaftszinssätze ermittelt. Wesentliche Merkmale des Wertermittlungsmodells Wirtschaftliche Rest- und Gesamtnutzungsdauer in Anlehnung an Anlage 4 der WertR 2006 (s. 6.3); Bewirtschaftungskosten für Wohngrundstücke nach Anlage 3 der WertR 2006 gemäß Zweite Berechnungsverordnung. Der Bodenwertansatz erfolgte üblicherweise mit dem Bodenrichtwert ohne Bebauungsabschlag. Sofern eine Abhängigkeit des Bodenwertes vom Maß der baulichen Nutzung (GFZ) besteht, erfolgt eine Umrechnung auf die tatsächliche GFZ mit Hilfe der für Karlsruhe ermittelten GFZ-Umrechnungskoeffizienten (s. 6.2.1). Eine Abhängigkeit von der Restnutzungsdauer der Gebäude konnte nicht festgestellt werden. Mit den Ertragsfaktoren (§ 12(2) WertV) d.h. dem Vielfachen des Jahresrohertrags (Nettokaltmiete) erhält man durch Multiplikation mit dem Jahresrohertrag einen grob überschlägigen Wert einer Immobilie. Bei der Anwendung dieser Faktoren muss bedacht werden, dass sie nur relativ unsichere Bewertungsergebnisse liefern, da wertrelevante individuelle Eigenschaften einer Immobilie, wie z.B. Alter, Zustand und Wirtschaftlichkeit der Gebäude sowie Lage, Grundstücksgröße und Bodenwert nicht in die Berechnung eingehen. Au sd ruc k n ich t a uto ris ier t ____________________________________________________ KARLSRUHE – DER GRUNDSTÜCKSMARKTBERICHT 2006 GUTACHTERAUSSCHUSS IN KARLSRUHE ______________________________________________________ Seite 33 6.4 Liegenschaftszinssätze und Ertragsfakoren Objekttyp / Objektart Merkmale der ausgewerteten Kauffälle Jahr Anz RND Zinsspanne der aus- gewerteten Kauffälle in % Beschluss des Gutachterausschusses Liegenschafts- zinssatz in % Ertrags- faktor Dreifamilienhausgrundstücke Baujahrsklassen: bis 1949 1950 – 1969 1970 – 1989 ab 1990 2006 14 48 2006 12 54 2006 2 58 2006 0 2,1 – 4,5 2,6 – 4,5 3,6 – 4,4 3,5 – 4,0 20 - 22 Mietwohngrundstücke ab 4 Wohnungen, gewerblicher Mietertragsanteil < 20 % Baujahrsklassen: bis 1949 1950 – 1969 ab 1970 2006 25 47 2006 11 53 2006 4 69 2,1 – 6,7 4,0 – 6,1 4,6 – 5,0 4,0 – 5,0 15 - 17 Gemischt genutzte Grundstücke, gewerblicher Mietertragsanteil von 20 - 50 % Baujahrsklassen: bis 1949 1950 – 1969 ab 1970 2006 8 43 2006 5 48 2006 0 4,2 – 7,9 4,9 – 6,4 4,5 – 6,0 12 - 15 Büro-, Verwaltungs- und Dienstleistungsgrundstücke 2006 4 45 5,8 – 8,6 5,5 – 6,5 11 - 13 Geschäftsgrundstücke (Läden, Büros) 2006 6 38 4,6 – 7,4 5,0 – 7,0 10 - 13 Gewerbe- und Industriegrundstücke 2006 5 28 4,0 – 9,7 4,0 – 7,0 9 - 14 Wohnungseigentum nach WEG 2,5 – 3,5 Teileigentum nach WEG 4,5 – 6,5 Anz = Anzahl RND = Restnutzungsdauer In Einzelfällen können abweichende Liegenschaftszinssätze und Ertragsfaktoren zutreffend sein. Au sd ruc k n ich t a uto ris ier t KARLSRUHE – DER GRUNDSTÜCKSMARKTBERICHT 2006 ____________________________________________________ Seite 34 _______________________________________________________ GUTACHTERAUSSCHUSS IN KARLSRUHE 6.5 Marktanpassungsfaktoren beim Sachwertverfahren Kaufpreisanalysen zeigen, dass der ermittelte Sachwert von bebauten Grundstücken des individuellen Wohnungsbaus (Ein- und Zweifamilienhäuser, Reihenhäuser) und der auf dem Grundstücksmarkt erzielte Preis unterschiedlich sein können. Durch den Marktanpassungsfaktor, der sich aus der Division des Kaufpreises durch den Sachwert ergibt, erfolgt eine Anpassung des Sachwertes an die allgemeine Marktlage. Der Sachwert eines Grundstücks setzt sich aus dem Bodenwert, dem Gebäudewert, dem Wert der Außenanlagen und dem Wert der sonstigen Anlagen zusammen. Die Berechnung des Gebäudewerts erfolgt nach Herstellungswerten (Normalherstellungskosten 2000 - NHK 2000) über die Bruttogrundfläche (BGF). Dabei sind Alter, Baumängel und Bauschäden sowie sonstige wertbeeinflussende Umstände (z.B. wirtschaftliche Überalterung) zu berücksichtigen. Wesentliche Merkmale des Wertermittlungsmodells BGF nach DIN 277 (2005), nach Anlage 6 der WertR 2006; Baupreisindex des Stat. Landesamtes Baden- Württemberg; Alterswertminderung nach Ross (Anlage 8a der WertR 2006); Gesamtnutzungsdauer i.d.R. 80 bis 100 Jahre; Regionalfaktor 1,00 (Länderfaktor x Ortsgrößenfaktor) für Karlsruhe; Baunebenkosten pauschal mit 15%. Der Bodenwertansatz erfolgte üblicherweise mit dem Bodenrichtwert ohne Bebauungsabschlag und ggf. mit Zonung. Bei immissionsbelasteten Grundstücken sind die angegebenen Marktanpassungsfaktoren um bis zu 10% zu vermindern. In einzelnen Fällen, wo eine starke Immissionsbelastung etc. nicht durch eine gesonderte Bodenrichtwertzone berücksichtigt ist, kann der Bodenwert eine zusätzliche Wertminderung bis 20 % erfahren. Nachfolgend wurden Marktanpassungsfaktoren für Karlsruhe ermittelt. Au sd ruc k n ich t a uto ris ier t ____________________________________________________ KARLSRUHE – DER GRUNDSTÜCKSMARKTBERICHT 2006 GUTACHTERAUSSCHUSS IN KARLSRUHE ______________________________________________________ Seite 35 6.5.1 Marktanpassungsfaktoren für Ein- und Zweifamilienhäuser Bei der Wertermittlung ist in Abhängigkeit vom Bodenrichtwert und der Höhe des Sachwertes (Bodenwert und Wert der baulichen Anlagen wie Gebäude, Außenanlagen unter Berücksichtigung der Wertminderung wegen Alters) am fiktiv schadensfreien Objekt der ermittelte Marktanpassungsfaktor anzubringen. Die Berücksichtigung von Kosten für wertbeeinflussende Umstände wie Baumängel und Bauschäden erfolgt anschließend ohne Marktanpassung. Die Marktanpassungsfaktoren können auch bei Erbbaurechten zur Ermittlung des Werts des unbelasteten bebauten Grundstücks W (Volleigentum) herangezogen werden. Die unten aufgeführten Marktanpassungsfaktoren beziehen sich überwiegend auf freistehende Ein- und Zweifamilienhäuser mit Keller-, Erdgeschoss (und Obergeschoss) und voll / nicht ausgebautem Dachgeschoss einschl. Garage(n). Vereinzelt sind auch Gebäudetypen mit Flachdach, Kettenhäuser und Doppelhaushälften anzutreffen. In herausgehobenen Gesellschaftslagen (z.B. Durlach-Geigersberg, Rüppurr-Märchenviertel, Weststadt- Musikerviertel) können die für die gute bis sehr gute Lage ermittelten Marktanpassungsfaktoren im Einzelfall bis 20 % erhöht werden. Bei Zweifamilienhäusern mit teilweiser Vermietung zeigen sich, insbesondere in der mittleren Lage, erhöhte Marktanpassungsfaktoren. Sachwert Euro Marktanpassungsfaktoren für mit Ein- und Zweifamilienhäusern bebaute Grundstücke Bodenrichtwert 240 - 330 Euro/m² 331 - 400 Euro/m² 401 - 530 Euro/m² 200 000 1,06 250 000 0,97 1,10 300 000 0,92 0,98 350 000 0,87 0,91 0,96 400 000 0,82 0,85 0,93 450 000 0,77 0,81 0,91 500 000 0,72 0,77 0,89 550 000 0,74 0,87 600 000 0,72 0,85 650 000 0,70 0,83 700 000 0,68 0,82 750 000 0,81 800 000 0,79 850 000 0,78 900 000 0,77 950 000 0,76 1 000 000 0,75 1 100 000 0,74 1 200 000 0,72 BG Au sd ruc k n ich t a uto ris ier t KARLSRUHE – DER GRUNDSTÜCKSMARKTBERICHT 2006 ____________________________________________________ Seite 36 _______________________________________________________ GUTACHTERAUSSCHUSS IN KARLSRUHE 6.5.1 Marktanpassungsfaktoren für Ein- und Zweifamilienhäuser Die ausgewerteten Kauffälle weisen für einzelne Merkmale folgende Ausprägungen auf, die gleichzeitig das Spektrum des Anwendungsbereichs für Wertermittlungen wiedergeben. Liegt das zu bewertende Objekt außerhalb der angegebenen Bereiche, so sind die Sachwertfaktoren gegebenenfalls anzupassen. Bodenricht- wert Euro/m² Merkmale der ausgewerteten Kauffälle Kauffälle Baujahr Bruttogrund- NHK 2000 Grundstücks- Sachwert fläche fläche Anzahl m² Euro/m² BGF m² Euro 240 - 330 23 1965 284 583 578 325 450 1919 - 2000 130 - 405 430 - 860 247 - 1592 140 000 - 538 000 331 - 400 39 1960 299 629 527 373 500 1831 - 2005 177 - 547 407 - 860 218 - 1902 148 000 – 1 097 000 401 - 530 20 1962 382 615 875 630 000 1900 - 1997 184 - 680 465 - 910 310 - 2120 307 000 – 1 318 000 von - bis = niedrigster und höchster Wert des jeweiligen Merkmals Anwendungsbeispiel Der Verkehrswert des Objekts ergibt sich aus dem Sachwert unter Berücksichtigung eines fiktiv schadensfreien Zustandes multipliziert mit dem Marktanpassungsfaktor. Wertbeeinflussende Umstände wie Baumängel und Bauschäden sind anschließend ohne Marktanpassung anzubringen. Der Marktanpassungsfaktor bezieht sich also auf das angenommen schadensfreie Objekt. Grundstück: Immissionsbelastet, Gebäude mit Wasserschaden Bodenrichtwert (unbebaut): 350 Euro/m² (hier keine zusätzliche Wertminderung am Bodenwert wegen Immissionen) Ermittelter Sachwert (über BGF): 400 000 Euro Marktanpassungsfaktor aus Tabelle: 0,85 Verringerter Marktanpassungsfaktor: 0,81 (ca. 5 % Abschlag wegen Immissionen) Verkehrswert des fiktiv schadensfreien Grundstücks: 324 000 Euro Wasserschaden: 24 000 Euro Verkehrswert des Grundstücks: 300 000 Euro Au sd ruc k n ich t a uto ris ier t ____________________________________________________ KARLSRUHE – DER GRUNDSTÜCKSMARKTBERICHT 2006 GUTACHTERAUSSCHUSS IN KARLSRUHE ______________________________________________________ Seite 37 6.5.2 Marktanpassungsfaktoren für Reihenhäuser Bei der Wertermittlung ist in Abhängigkeit von der Höhe des Sachwertes (Bodenwert und Wert der baulichen Anlagen wie Gebäude, Außenanlagen unter Berücksichtigung der Wertminderung wegen Alters) am fiktiv schadensfreien Objekt der ermittelte Marktanpassungsfaktor anzubringen. Die Berücksichtigung von Kosten für wertbeeinflussende Umstände wie Baumängel und Bauschäden erfolgt anschließend ohne Marktanpassung. Die Marktanpassungsfaktoren können auch bei Erbbaurechten zur Ermittlung des Werts des unbelasteten bebauten Grundstücks W (Volleigentum) herangezogen werden. Zwischen dem Sachwert und der Stellung der Reihenhäuser (Mittel- bzw. Endhaus) ergab sich eine hohe Abhängigkeit. Deshalb wurde nur der Sachwert als Einflussgröße beibehalten. Die Ergebnisse beziehen sich überwiegend auf Reihenhäuser mit Keller-, Erd-, Ober- und voll ausgebautem Dachgeschoss sowie zu geringeren Teilen mit nicht ausgebautem Dachgeschoss bzw. Keller-, Erd- und voll ausgebautem Dachgeschoss, jeweils einschl. Garage(n). Sachwert Euro Marktanpassungsfaktoren für mit Reihenhäusern bebaute Grundstücke Bodenrichtwert 270 - 330 Euro/m² 331 - 430 Euro/m² 125 000 1,34 1,40 150 000 1,27 1,32 175 000 1,20 1,25 200 000 1,14 1,19 225 000 1,09 1,13 250 000 1,04 1,08 275 000 0,99 1,02 300 000 0,94 0,98 325 000 0,90 0,93 350 000 0,86 0,89 Die ausgewerteten Kauffälle weisen für einzelne Merkmale folgende Ausprägungen auf, die gleichzeitig das Spektrum des Anwendungsbereichs für Wertermittlungen wiedergeben. Liegt das zu bewertende Objekt außerhalb der angegebenen Bereiche, so sind die Sachwertfaktoren gegebenenfalls anzupassen. Bodenricht- wert Euro/m² Merkmale der ausgewerteten Kauffälle Kauffälle Baujahr Bruttogrundfläche NHK 2000 Grundstücksfläche Sachwert Anzahl m² Euro/m² BGF m² Euro 270 - 330 46 1976 229 700 251 270 000 1924 - 1998 160 - 393 5 20 - 900 103 - 620 130 000 - 430 000 331 - 430 61 1972 235 680 260 270 000 1926 - 1997 130 - 361 545 - 900 149 - 567 130 000 - 425 000 von - bis = niedrigster und höchster Wert des jeweiligen Merkmals BG Au sd ruc k n ich t a uto ris ier t KARLSRUHE – DER GRUNDSTÜCKSMARKTBERICHT 2006 ____________________________________________________ Seite 38 _______________________________________________________ GUTACHTERAUSSCHUSS IN KARLSRUHE WER = WBG - WUG + WAE WAE = WF  (Za - Zt)  V WFM = WUG - (Za - Zt ) WEG = WUG - WF  (WUG - WFM) WAE = WUG - WEG = WF  (Za - Zt)  V 6.6 Wertfaktoren zur Ermittlung der Bodenwertanteile für Erbbaurechte Zur Ermittlung des Werts des Erbbaurechts WER ist zunächst vom Wert des unbelasteten bebauten Grund- stücks mit Marktanpassung WBG (Volleigentum) auszugehen. Von diesem Wert ist der Verkehrswert des un- belasteten unbebauten Grundstücks WUG in Abzug zu bringen. Soweit der Erbbauberechtigte die Erschließungskosten trägt, ist bei WUG nicht der erschließungsbeitragsfreie (ebf), sondern der erschließungsbeitragspflichtige (ebp) Zustand einzuführen. Der mit dem Wertfaktor WF marktangepasste Bodenwertanteil des Erbbaurechts WAE ist hinzuzuaddieren. Zur Ermittlung des Bodenwertanteils des Erbbaurechts WAE wird zunächst die Erbbauzinsersparnis als Differenz zwischen dem angemessenen Erbbauzins Za und dem tatsächlichen Erbbauzins Zt über die Restlaufzeit des Erbbaurechtsvertrages kapitalisiert und vom Bodenwert des unbelasteten unbebauten Grundstücks WUG abgezogen. Bezieht sich Zt auf ein ebp Bodenwertniveau, so ist bei der Ermittlung von Za entsprechend zu verfahren. Damit erhält man den sogenannten Wert nach dem finanzmathematischen Modell WFM. Zt : Vertraglich zulässiger tatsächlicher Erbbauzins [€/m2] Za : Dem Grundstückswert angemessener Erbbauzins [€/m2] n : Restlaufzeit des Erbbaurechts [Jahre] q : Zinsfaktor q = 1 + p / 100 mit p = Zinssatz in % V : Vervielfältiger V = Für die Ermittlung des angemessenen Erbbauzinses Za soll der Zinssatz, der sich zur Festlegung des Erbbauzinses bei Abschluss von Erbbaurechtsverträgen aus den marktüblichen Konditionen ergibt, herangezogen werden. Dieser Zinssatz wird auch als der zum Wertermittlungsstichtag marktübliche Liegenschaftszinssatz für Erbbaurechtsgrundstücke bezeichnet. Bei Auswertungen von Kauffällen hat sich gezeigt, dass die Kaufpreise von Erbbaurechtsgrundstücken in der Regel zwischen den aufgrund des finanzmathematischen Modells gerechneten Werten WFM und den Werten unbelasteter Grundstücke WUG liegen. Daraus ist zu schließen, das WFM als untere Grenze und WUG als obere Grenze für die Werte von Erbbaurechtsgrundstücken WEG anzusehen ist. Die Marktanpassung wird durch Einführung eines sogenannten Wertfaktors WF berücksichtigt, in dem die Differenz (WUG -WFM), die der Erb- bauzinsersparnis des Erbbauberechtigten entspricht, aufgeteilt wird. Somit ergibt sich der Bodenwertanteil des Erbbaurechts WAE zu Der Wert der Gebäude, die nach Ablauf der Restlaufzeit des Vertrages eventuell noch vorhanden sind, abzüglich der an den Erbbauberechtigten zu zahlenden Entschädigungen hat bei den üblichen Entschädigungsregelungen und bei Restlaufzeiten über 25 Jahre keinen nennenswerten Einfluss. q 1 q (q 1) n n    q 1 q (q 1) n n   Au sd ruc k n ich t a uto ris ier t ____________________________________________________ KARLSRUHE – DER GRUNDSTÜCKSMARKTBERICHT 2006 GUTACHTERAUSSCHUSS IN KARLSRUHE ______________________________________________________ Seite 39 Zt  100 WUG 6.6.1 Wertfaktoren für Erbbaurechte des individuellen Wohnungsbaus Wertfaktoren WF zur Ermittlung der Bodenwertanteile für Erbbaurechte hängen beim individuellen Wohnungsbau (Ein- und Zweifamilienhäuser, Reihenhäuser) insbesondere von der Rendite und der Höhe des Bodenwertniveaus ab. Die Art der Anpassung (mit oder ohne Klausel oder die Art der Klausel) ist für den Karlsruher Grundstücksmarkt nicht relevant, da der Einfluss der Anpassung während der Laufzeit bis zum Kaufzeitpunkt bereits in der Rendite enthalten ist. Es wird von einem erschließungsbeitragsfreien Grundstückszustand ausgegangen. Bodenwert Euro/m² ebf Wertfaktoren WF zur Ermittlung der Bodenwertanteile für Erbbaurechte des individuellen Wohnungsbaus Rendite 0,05% 0,10% 0,50% 1,00% 2,00% 50 0,6 0,5 0,4 0,3 0,3 100 0,8 0,7 0,6 0,5 0,5 200 0,9 0,8 0,7 0,6 0,6 300 - 500 0,9 – 0,95 0,8 – 0,9 0,7 – 0,8 0,6 – 0,7 0,6 – 0,7 Rendite in % = Normale, im üblichen Erbbaurechtsvertrag enthaltene Regelungen und Beschränkungen tragen nach den Untersuchungen, die sich auf Fälle mit längeren Restlaufzeiten beziehen, nichts zur Höhe des Wertfaktors bei. Für besonders wertrelevante Einschränkungen und bei Restlaufzeiten unter 25 Jahren sind angepasst an den Fall Abschläge vorzunehmen. Anwendungsbeispiel Bodenwertniveau (ebp): 200 Euro/m² Wert (ebp) des unbelasteten unbebauten Grundstücks WUG: 200 000 Euro Erbbauzinssatz: 4 % Angemessener Erbbauzins Za: 8 000 Euro Tatsächlicher Erbbauzins Zt: 1 000 Euro Rendite (1 000 Euro x 100 : 200 000 Euro) : 0,5% Differenz (Za – Zt) : 7 000 Euro x Vervielfältiger (Restlaufzeit 50 Jahre / 4 %) : 21,48 x Wertfaktor WF aus Tabelle 0,7 Bodenwertanteil WAE des Erbbaurechts: 105 252 Euro Au sd ruc k n ich t a uto ris ier t KARLSRUHE – DER GRUNDSTÜCKSMARKTBERICHT 2006 ____________________________________________________ Seite 40 _______________________________________________________ GUTACHTERAUSSCHUSS IN KARLSRUHE 7. SONSTIGE GRUNDSTÜCKSMARKTINFORMATIONEN 7.1 Karlsruhe und die Region Karlsruhe Frankfurt Köln Hamburg Berlin München Karlsruhe Au sd ruc k n ich t a uto ris ier t ____________________________________________________ KARLSRUHE – DER GRUNDSTÜCKSMARKTBERICHT 2006 GUTACHTERAUSSCHUSS IN KARLSRUHE ______________________________________________________ Seite 41 7.1 Karlsruhe und die Region Karlsruhe liegt im Rheintal in einer geographisch sehr günstigen Position und ist als drittgrößte Stadt Baden- Württembergs Zentrum der Region Mittlerer Oberrhein. Die Kommunen am Oberrhein mit dem Oberzentrum Karlsruhe haben sich freiwillig zur TechnologieRegion Karlsruhe mit rund einer Million Einwohner zusammen- geschlossen. Karlsruhe mit der ältesten deutschen technischen Universität (über 20.000 Studenten) beherbergt zahlreiche Forschungseinrichtungen. Die TechnologieRegion Karlsruhe hat die größte Forscherdichte Europas. Auf 1.000 Industriebeschäftigte kommen 94 Beschäftigte im Forschungs- und Entwicklungsbereich bei Unternehmen und in öffentlichen Forschungseinrichtungen. Die ausgeglichene Wirtschaftsstruktur sichert eine hohe Produktivität der Unternehmen und entsprechend die Kaufkraft der Einwohner in der TechnologieRegion Karlsruhe. Sie liegt 12 % über dem Bundesdurchschnitt. Durch die immer weiter voranschreitende Integration des EU-Binnenmarktes gewinnt die zentrale Lage in Europa, an der Grenze zu Frankreich zunehmend an Bedeutung. Karlsruhe zählt zu den führenden Kongressstädten der Bundesrepublik. Mit der architektonisch und funktional herausragenden Messe Karlsruhe steht ein leistungsfähiger Messekomplex von 52.000 m² für Messen und Großveranstaltungen aller Art zur Verfügung. Das regionale und weit ausgebaute ÖPNV-Netz von Karlsruhe ist europaweit vorbildlich. Die Nähe zu Schwarzwald, Elsass und Pfalz und innerhalb der Stadt gelegene Erholungsgebiete sichern Lebensqualität, Kreativität und Wirtschaftsklima. Das international renommierte Zentrum für Kunst und Medientechnologie (ZKM) stellt gemeinsam mit der Hochschule für Gestaltung in interdisziplinären Projekten Verbindungen zu Kunst, Wissenschaft, Technik und Wirtschaft her. Aus der Weiterentwicklung und Anwendung von technologiebezogenem Wissen auf die Kunst resultieren innovative Produkte für die Wirtschaft. Grundzahlen zu Karlsruhe Einwohner ca. 275.000 Einwohner im näheren Einzugsbereich ca. 1.300.000 Beschäftigte ca. 180.000 Flächen in km² davon 173,45 - Baufläche 26% - Verkehrsfläche 12% - Freifläche 62% Höhenlage über NN 100-323 m Quelle : Stadt Karlsruhe, Wirtschaftsförderung Au sd ruc k n ich t a uto ris ier t KARLSRUHE – DER GRUNDSTÜCKSMARKTBERICHT 2006 ____________________________________________________ Seite 42 _______________________________________________________ GUTACHTERAUSSCHUSS IN KARLSRUHE 7.2 Stadtteile 01 Innenstadt-Ost 10 Knielingen 19 Durlach 02 Innenstadt-West 11 Grünwinkel 20 Grötzingen 03 Südstadt 12 Oberreut 21 Stupferich 04 Südweststadt 13 Beiertheim-Bulach 22 Hohenwettersbach 05 Weststadt 14 Weiherfeld-Dammerstock 23 Wolfartsweier 06 Nordweststadt 15 Rüppurr 24 Grünwettersbach 07 Oststadt 16 Waldstadt 25 Palmbach 08 Mühlburg 17 Rintheim 26 Neureut 09 Daxlanden 18 Hagsfeld 27 Nordstadt Quelle: Stadt Karlsruhe, Amt für Stadtentwicklung KARLSRUHE Neureut Waldstadt Nordweststadt Nordstadt Knielingen Daxlanden Rintheim Grünwinkel Mühlburg Innenstadt-West Weiherfeld-DammerstockOberreut Südweststadt Rüppurr Beiertheim-Bulach Hagsfeld Weststadt Oststadt Südstadt Innenstadt- Ost Hohenwettersbach Wolfartsweier Durlach Grötzingen Stupferich Palmbach Grünwettersbach Au sd ruc k n ich t a uto ris ier t ____________________________________________________ KARLSRUHE – DER GRUNDSTÜCKSMARKTBERICHT 2006 GUTACHTERAUSSCHUSS IN KARLSRUHE ______________________________________________________ Seite 43 7.3 Bodenrichtwerte in Karlsruhe zum Jahresende 2006 Bodenrichtwerte sind durchschnittliche Lagewerte, bezogen auf den Quadratmeter Grundstücksfläche, die gemäß § 196 Baugesetzbuch vom Gutachterausschuss für Grundstückswerte für eine Mehrzahl von Grundstücken mit im wesentlichen gleichen Nutzungs- und Wertverhältnissen ermittelt werden. In bebauten Gebieten sind die Bodenrichtwerte mit dem Wert ermittelt, der sich ergeben würde, wenn der Boden unbebaut wäre. Sie sind nach dem Entwicklungszustand gegliedert und nach der jeweiligen Art und dem Maß der baulichen Nutzung, dem erschließungsbeitragsrechtlichen Zustand sowie bei den Grundstückstypen 10, 15 und 25 nach der Grundstückstiefe bestimmt (bei BEL und RBL nur Entwicklungszustand und Art der baulichen Nutzung). Sie beziehen sich auf ein Grundstück mit definiertem Grundstückszustand (Bodenrichtwertgrund- stück). Abweichungen des einzelnen Grundstücks in den wertbestimmenden Eigenschaften, wie Lage und Entwicklungszustand, Form, Größe, Tiefe, Bodenbeschaffenheit, Art und Maß der baulichen Nutzung, Immissionen, Erschließungszustand, Flächen oder Maßnahmen zum Ausgleich im Sinne § 1a, Abs. 3 Baugesetzbuch bewirken i.d.R. Abweichungen des Verkehrswerts vom Bodenrichtwert. Dies gilt auch für öffentliche Maßnahmen wie Straßen- und Bahnflächen, wo sich ortsüblich besondere Teilmärkte gebildet haben. Insofern sind die Bodenrichtwerte nicht identisch mit dem Verkehrswert oder dem Kaufpreis eines Grundstücks und können im Einzelfall eine sachverständige Wertermittlung nicht ersetzen. Bei der Ermittlung der Bodenrichtwerte sind sog. Altlasten (z. B. Verunreinigungen des Untergrundes), im Grundbuch eingetragene Lasten und Beschränkungen, Eintragungen im Baulastenverzeichnis, nachteilige Bodenbeschaffenheiten (z. B. Böschungen), der Wert vorhandener baulicher Anlagen, Anpflanzungen etc. nicht berücksichtigt. In Sanierungsgebieten verstehen sich die Bodenrichtwerte nach dem Zustand der Grundstücke ohne Aussicht auf eine Sanierung. Bodenrichtwerte haben keine bindende Wirkung. Rechtsansprüche hinsichtlich des Bauleitplanungs- oder Bauordnungsrechts (z. B. Bebaubarkeit eines Grundstücks) oder gegenüber den Landwirtschaftsbehörden können aus den Bodenrichtwertangaben nicht abgeleitet werden. Insbesondere für die Entwicklungszustände BEL und RBL wird darauf hingewiesen, dass keine parzellenscharfe bzw. verbindliche Aussage getroffen werden kann. Es empfiehlt sich, den Bodenrichtwert in jedem Einzelfalle bei der Geschäftsstelle des Gutachterausschusses zu erfragen. Die Verwaltungsgebühr hierfür beträgt pro Auskunft 15,00 Euro. Die Bodenrichtwerte 2006 und der Grundstücksmarkt- bericht 2006 sind in das WertermittlungsInformations- System des Gutachterausschusses im Internet eingestellt. Orts- und zeitunabhängig können aus dem umfangreichen Informationsangebot Bodenrichtwerte und sonstige Immobilienmarktinformationen einschließlich der für die Wertermittlung erforderlichen Daten für den Bereich der Stadt Karlsruhe abgerufen werden. Die Internetadresse lautet http://www.karlsruhe.de/gutachterausschuss .Au sd ruc k n ich t a uto ris ier t KARLSRUHE – DER GRUNDSTÜCKSMARKTBERICHT 2006 ____________________________________________________ Seite 44 _______________________________________________________ GUTACHTERAUSSCHUSS IN KARLSRUHE 270 7.4 Bodenrichtwerte in der Region Die hier dargestellten Bodenrichtwerte über unbebaute Grundstücke für Baureifes Land Wohnen sind durch Umfrage bei den jeweils zuständigen Gutachterausschüssen erhoben worden. Bodenrichtwerte aus Rheinland- Pfalz können im Internet unter http://www.gutachterausschuesse.rlp.de selektiert werden. Mittlerer Bodenrichtwert inkl. Erschließungskosten in Euro/m² Grundstücksfläche mit unterschiedlichen Wertermittlungsstichtagen (siehe S. 44) Bodenrichtwerte der Region über unbebaute Grundstücke für Baureifes Land Wohnen Landau-Stadt Rheinstetten Wörth Durmersheim Ötigheim Bietigheim Bad Herrenalb Marxzell Waldbronn Pfinztal Linkenheim- Hochstetten Eggenstein- Leopoldshafen Dettenheim Germersheim Bruchsal Bretten Kürnbach KARLSRUHE Karlsbad Stutensee Philippsburg Landau-Land Hagenbach Oberderdingen Walzbachtal Weingarten Kandel Ettlingen 185 145 155 165 140 200 195 165 300265 290 190285 215 190 80140 300 340 290 380340 220 225 200 215 135 Au sd ruc k n ich t a uto ris ier t ____________________________________________________ KARLSRUHE – DER GRUNDSTÜCKSMARKTBERICHT 2006 GUTACHTERAUSSCHUSS IN KARLSRUHE ______________________________________________________ Seite 45 7.4 Bodenrichtwerte in der Region Bodenrichtwerte über unbebaute Grundstücke für Baureifes Land Wohnen in ausgewählten Gemeinden Gemeinde Gemeindeteile von – bis Euro/m² Bad Herrenalb Bad Herrenalb, Bernbach, Neusatz, Rotensol 31.12.2002 95-230 135 Bietigheim Bietigheim 31.12.2004 180-220 200 Bretten Kernstadt Bretten, Bauerbach, Büchig, Diedelsheim, Dürrenbüchig, Gölshausen, Neibsheim, Rinklingen, Ruit, Sprantal 31.12.2005 110-290 190 Bruchsal Bruchsal, Untergrombach, Obergrombach, Büchenau, Helmsheim, Heidelsheim 31.12.2004 160-380 215 Dettenheim Liedolsheim, Rußheim 31.12.2004 150-250 200 Durmersheim Durmersheim, Würmersheim 31.12.2003 120-330 215 Eggenstein-Leopoldshafen Eggenstein, Leopoldshafen 31.12.2005 245-330 265 Ettlingen Kernstadt Ettlingen, Bruchhausen, Ettlingenweier, Oberweier, Schluttenbach, Schöllbronn, Spessart 31.12.2004 210-530 340 Germersheim Germersheim, Sonderheim 31.12.2005 105-200 165 Hagenbach Hagenbach, Berg, Neuburg, Scheibenhardt 31.12.2005 95-230 155 Kandel Kandel, Erlenbach, Freckenfeld, Minfeld, Steinweiler, Vollmersweiler, Winden 31.12.2005 85-250 140 Karlsbad Auerbach, Ittersbach, Langensteinbach, Mutschelbach, Spielberg 31.12.2004 150-400 270 Karlsruhe s. 7.2 Stadtteile 31.12.2006 180-530 340 Kürnbach Kürnbach 31.12.2002 50-135 80 Landau-Land Appenhofen, Billigheim, Birkweiler, Böchingen, Eschbach, Frankweiler, Göcklingen, Heuchelheim, Ilbesheim, Impflingen, Ingenheim, Klingen, Knöringen, Leinsweiler, Mühlhofen, Ranschbach, Siebeldingen, Walsheim 31.12.2005 100-205 145 Landau-Stadt Landau, Arzheim, Dammheim, Godramstein, Mörlheim, Mörzheim, Nußdorf, Queichheim, Wollmesheim 31.12.2005 115-245 185 Linkenheim-Hochstetten Linkenheim, Hochstetten 31.12.2005 250-330 290 Marxzell Burbach, Pfaffenrot, Schielberg 31.12.2006 180-260 220 Oberderdingen Oberderdingen, Großvillars, Flehingen 31.12.2003 100-185 140 Ötigheim Ötigheim 31.12.2004 200-250 225 Philippsburg Philippsburg, Huttenheim, Rheinsheim, Oberhausen, Rheinhausen 31.12.2004 160-230 195 Pfinztal Berghausen, Söllingen, Kleinsteinbach, Wöschbach 31.12.2006 260-360 290 Rheinstetten Mörsch, Forchheim, Neuburgweier 31.12.2006 235-350 300 Stutensee Blankenloch, Friedrichstal, Spöck, Staffort 31.12.2004 130-470 300 Waldbronn Reichenbach, Busenbach, Etzenrot 31.12.2004 290-440 380 Walzbachtal Jöhlingen, Wössingen 31.12.2004 125-250 190 Weingarten Weingarten 31.12.2002 180-350 285 Wörth Wörth, Büchelberg, Maximiliansau, Schaidt 31.12.2005 105-255 165 Euro/m² = mittlerer Bodenrichtwert inkl. Erschließungskosten auf 5 Euro/m² Grundstücksfläche gerundet von - bis = niedrigster und höchster Bodenrichtwert i.d.R inkl. Erschließungskosten in Euro/m² Alte Ortskerne und vor 1950 entstandene Baugebiete blieben - soweit möglich - unberücksichtigt Quelle Gutachterausschüsse Rheinland-Pfalz: http://www.gutachterausschuesse.rlp.de Au sd ruc k n ich t a uto ris ier t KARLSRUHE – DER GRUNDSTÜCKSMARKTBERICHT 2006 ____________________________________________________ Seite 46 _______________________________________________________ GUTACHTERAUSSCHUSS IN KARLSRUHE 7.5 Bevölkerungsentwicklung in den Stadtteilen Quelle : Stadt Karlsruhe, Amt für Stadtentwicklung Stadtteil 1950 1960 1970 1980 1990 2000 2006 01 Innenstadt-Ost 11.259 10.252 6.457 5.959 6.532 5.487 5.562 02 Innenstadt-West 11.441 12.735 11.354 9.672 9.134 7.964 8.430 03 Südstadt 19.484 19.896 17.061 15.279 14.817 13.307 14.528 04 Südweststadt 23.379 24.838 22.308 19.738 19.454 17.993 18.326 05 Weststadt 30.065 30.714 25.887 22.193 22.820 17.977 18.583 06 Nordweststadt 1) - - 13.865 11.666 11.346 10.721 10.725 07 Oststadt 18.956 20.422 20.500 19.294 17.800 16.379 16.929 08 Mühlburg 16.194 28.183 19.256 16.527 16.102 15.401 15.699 09 Daxlanden 7.125 9.623 10.811 12.838 12.489 11.873 11.786 10 Knielingen 6.204 7.896 9.961 9.050 8.763 8.865 8.842 11 Grünwinkel 4.727 6.976 11.704 10.669 11.213 10.234 10.143 12 Oberreut - - 6.210 5.660 6.430 9.937 9.931 13 Beiertheim-Bulach 6.850 7.629 7.155 6.660 6.295 6.265 6.406 14 Weiherfeld-Dammerstock 6.266 7.396 6.487 6.784 6.482 6.147 6.017 15 Rüppurr 9.223 10.094 11.718 11.060 10.292 10.132 10.178 16 Waldstadt - 5.612 13.705 12.094 12.883 12.340 12.184 17 Rintheim 1.968 6.555 6.345 6.329 6.111 5.805 5.562 18 Hagsfeld 3.039 4.165 4.752 4.500 4.210 6.976 6.990 19 Durlach 24.007 27.435 33.358 30.745 29.946 28.924 29.511 20 Grötzingen 5.269 5.490 6.718 7.941 9.137 9.181 9.362 21 Stupferich 1.373 1.546 1.893 2.415 2.742 2.759 2.730 22 Hohenwettersbach 889 998 1.392 1.328 1.664 2.178 2.739 23 Wolfartsweier 1.013 1.416 1.956 2.924 3.399 3.282 3.239 24 Grünwettersbach 1.805 2.142 3.349 3.730 3.977 4.019 4.005 25 Palmbach 539 554 1.127 1.397 1.331 1.788 1.699 26 Neureut 7.070 11.070 12.000 13.337 14.958 15.989 16.246 27 Nordstadt 2) - - - - - 6.728 9.277 Stadt Karlsruhe 218.145 263.637 287.329 269.789 3) 270.327 3) 268.6513) 275.629 3) ____ 1) 1975 aus Teilen der Weststadt und Mühlburgs gebildet. 2) 1996 aus Teilen der Weststadt gebildet. 3) Ab 1980 stadteigene Bevölkerungsstatistik (Bestandsauswertung der Einwohnerdatei); Bevölkerung am Ort der Hauptwohnung. Au sd ruc k n ich t a uto ris ier t ____________________________________________________ KARLSRUHE – DER GRUNDSTÜCKSMARKTBERICHT 2006 GUTACHTERAUSSCHUSS IN KARLSRUHE ______________________________________________________ Seite 47 7.6 Fertiggestellte Wohngebäude und Wohnungen Quelle : Stadt Karlsruhe, Amt für Stadtentwicklung Stadtteil Erstellte Umbauter Zugang an Wohnfläche Nutzfläche Veranschlagte Gebäude Raum in m3 Woh- in m² Baukosten nungen 1) in 1.000 Euro 01 Innenstadt-Ost - - 35 1.625 - 726 02 Innenstadt-West - - - 321 - 284 03 Südstadt 10 63.277 125 13.838 3.513 17.024 04 Südweststadt 2 18.494 40 3.716 1.353 5.780 05 Weststadt 10 32.840 114 12.012 1.211 13.292 06 Nordweststadt 1 765 12 944 86 939 07 Oststadt 5 8.864 27 2.186 420 3.116 08 Mühlburg 1 3.431 11 998 156 1.465 09 Daxlanden 25 17.326 25 3.271 673 5.817 10 Knielingen 55 40.729 87 9.206 2.083 9.365 11 Grünwinkel 39 28.261 49 5.870 2.068 6.601 12 Oberreut 12 11.108 14 2.118 644 2.988 13 Beiertheim-Bulach 2 1.620 5 937 117 775 14 Weiherfeld-Dammerstock 4 7.568 15 2.025 240 2.020 15 Rüppurr 10 9.029 20 2.563 833 3.467 16 Waldstadt 3 5.357 10 1.631 589 1.730 17 Rintheim 12 8.397 13 2.022 547 4.052 18 Hagsfeld 15 12.066 18 2.438 785 3.139 19 Durlach 20 32.609 81 9.600 2.018 13.414 20 Grötzingen 16 11.352 21 3.114 966 3.839 21 Stupferich 2 1.144 6 672 26 819 22 Hohenwettersbach 58 41.229 61 8.697 2.128 9.519 23 Wolfartsweier 2 3.809 4 768 354 885 24 Grünwettersbach 15 12.850 18 3.108 675 4.301 25 Palmbach 5 5.031 9 1.462 480 1.995 26 Neureut 23 20.497 35 5.265 1.520 6.680 27 Nordstadt 16 15.820 25 3.117 1.041 3.225 Stadt Karlsruhe 2006 363 413.473 880 103.524 24.526 127.257 ____ 1) Einschl. Zugang/Abgang an Wohnungen in bestehenden Gebäuden. Au sd ruc k n ich t a uto ris ier t KARLSRUHE – DER GRUNDSTÜCKSMARKTBERICHT 2006 ____________________________________________________ Seite 48 _______________________________________________________ GUTACHTERAUSSCHUSS IN KARLSRUHE 7.7 Preisindex für Bauwerke in Baden-Württemberg Quelle: Statistisches Landesamt Baden-Württemberg Baupreisentwicklung – Bauleistungen am Bauwerk (Basis 2000 = 100) seit 1949 für Wohngebäude und Nichtwohngebäude in Baden-Württemberg Jahr 1) Wohngebäude 2) Bürogebäude 3) GewerblicheBetriebsgebäude 3) Jahr 1) Wohngebäude 2) Bürogebäude 3) GewerblicheBetriebsgebäude 3) 2000 = 100 2000 = 100 Februar 07 112,7 112,2 114,6 JD 1980 67,5 68,0 67,4 JD 2006 105,7 105,3 107,5 JD 1979 60,7 61,9 61,0 Februar 103,6 103,0 105,2 JD 1978 55,5 57,2 56,5 Mai 104,5 104,2 106,5 JD 1977 51,9 54,2 53,7 August 106,5 106,1 108,4 JD 1976 49,7 51,9 51,6 November 108,0 107,7 110,0 JD 1975 48,4 50,6 50,0 JD 2005 102,6 102,3 104,1 JD 1974 48,1 50,4 49,3 JD 2004 101,7 101,4 102,1 JD 1973 45,9 48,3 47,8 JD 2003 100,5 100,5 101,0 JD 1972 42,8 45,3 45,3 JD 2002 101,1 101,2 101,3 JD 1971 40,2 42,7 43,0 JD 2001 100,8 101,0 101,0 JD 1970 36,7 39,1 38,9 JD 2000 100,0 100,0 100,0 JD 1969 31,7 33,4 32,9 JD 1999 98,9 98,5 98,7 JD 1968 29,8 31,3 30,3 JD 1998 98,5 98,4 98,8 JD 1967 29,0 – – JD 1997 98,2 98,6 99,0 JD 1966 30,4 – – JD 1996 99,6 99,7 99,9 JD 1965 29,9 – – JD 1995 101,2 100,9 100,7 JD 1964 28,5 – – JD 1994 100,3 100,0 99,4 JD 1963 27,1 – – JD 1993 99,8 99,5 98,9 JD 1962 25,7 – – JD 1992 97,2 97,8 97,1 JD 1961 23,7 – – JD 1991 92,7 93,5 93,1 JD 1960 21,6 – – JD 1990 86,8 87,8 87,5 JD 1959 19,7 – – JD 1989 81,2 83,0 82,3 JD 1958 18,9 – – JD 1988 78,2 80,0 79,5 JD 1957 18,3 – – JD 1987 76,5 78,4 77,9 JD 1956 17,5 – – JD 1986 74,8 76,6 75,9 JD 1955 16,8 – – JD 1985 73,9 75,4 74,5 JD 1954 15,8 – – JD 1984 74,1 75,5 74,5 JD 1953 15,7 – – JD 1983 72,2 73,7 73,0 JD 1952 16,1 – – JD 1982 71,2 72,5 72,0 JD 1951 14,5 – – JD 1981 70,7 71,4 70,7 JD 1950 12,2 – – JD 1949 13,3 – – 1) Ab Februar 2006 neues Programm; es können Abweichungen zum Vorquartal bzw. Jahresdurchschnitt 2005 auftreten. 2) einschließlich Mehrwertsteuer 3) Berechnung ab Basisjahr 2000 einschließlich MehrwertsteuerAu sd ruc k n ich t a uto ris ier t ____________________________________________________ KARLSRUHE – DER GRUNDSTÜCKSMARKTBERICHT 2006 GUTACHTERAUSSCHUSS IN KARLSRUHE ______________________________________________________ Seite 49 7.8 Entwicklung der Wohnungsmieten in Baden-Württemberg Verbraucherpreisindex für Baden-Württemberg (Basis 2000 = 100) Jahr Monat Verbraucher- preisindex für Baden- Württemberg Wohnungsmiete (einschließlich Nebenkosten) davon Nettomiete Wohnungsnebenkosten Index Index Veränderung zumVorjahr in % Index Veränderung zum Vorjahr in % Index Veränderung zum Vorjahr in % JD 2007 … … … … … … … Januar 112,0 110,6 +1,3 110,2 +1,2 113,1 +1,5 Februar 112,5 110,7 +1,3 110,4 +1,3 113,1 +1,5 JD 2006 111,2 109,8 +1,5 109,4 +1,1 112,0 +3,0 JD 2005 109,2 108,2 +1,0 108,2 +1,1 108,7 +1,2 JD 2004 107,3 107,1 +1,5 107,0 +1,2 107,4 +2,9 JD 2003 105,3 105,5 +1,4 105,7 +1,5 104,4 +1,4 JD 2002 103,9 104,0 +2,2 104,1 +2,3 103,0 +1,1 JD 2001 102,2 101,8 +1,8 101,8 +1,8 101,9 +1,9 JD 2000 100,0 100,0 +1,6 100,0 +1,1 100,0 +4,2 JD 1999 98,3 98,4 +0,8 98,9 +0,8 96,0 +1,4 JD 1998 97,7 97,6 +1,1 98,1 +1,0 94,7 +1,6 JD 1997 96,8 96,5 +1,8 97,1 +1,6 93,2 +3,0 JD 1996 95,2 94,8 +2,3 95,6 +2,1 90,5 +3,3 JD 1995 94,1 92,7 +3,9 93,6 – 87,6 – JD 1994 92,6 89,2 +4,3 – – – – JD 1993 90,2 85,5 +5,7 – – – – JD 1992 86,9 80,9 +4,8 – – – – JD 1991 83,7 77,2 +4,5 – – – – JD 1990 80,7 73,9 +4,1 – – – – JD 1989 78,3 71,0 +3,2 – – – – JD 1988 76,1 68,8 +3,1 – – – – JD 1987 74,9 66,7 +1,8 – – – – JD 1986 74,6 65,5 +2,3 – – – – JD 1985 74,5 64,0 +3,2 – – – – JD 1984 73,0 62,0 +3,3 – – – – JD 1983 71,2 60,0 +4,5 – – – – JD 1982 69,0 57,4 +6,3 – – – – JD 1981 65,4 54,0 +4,0 – – – – JD 1980 61,5 51,9 +3,8 – – – – JD 1979 58,4 50,0 +2,7 – – – – JD 1978 56,2 48,7 +2,5 – – – – JD 1977 54,7 47,5 +3,5 – – – – JD 1976 52,7 45,9 +4,6 – – – – JD 1975 50,5 43,9 +4,8 – – – – JD 1974 47,9 41,9 +4,5 – – – – JD 1973 45,0 40,1 +5,5 – – – – JD 1972 42,1 38,0 +5,6 – – – – JD 1971 39,9 36,0 +5,3 – – – – JD 1970 37,9 34,2 +3,6 – – – – JD 1969 36,6 33,0 +5,1 – – – – JD 1968 35,9 31,4 – – – – Quelle : Statistisches Landesamt Baden-Württemberg Seit 1995 werden die Untergruppen Nettokaltmiete und Wohnungsnebenkosten separat berechnet, JD = Jahresdurchschnitt; arithmetisches Mittel aus den 12 Monatsergebnissen auf der jeweiligen Basis. Au sd ruc k n ich t a uto ris ier t KARLSRUHE – DER GRUNDSTÜCKSMARKTBERICHT 2006 ____________________________________________________ Seite 50 _______________________________________________________ GUTACHTERAUSSCHUSS IN KARLSRUHE Vorsitzender Dr.-Ing. Michael Mürle Stadtvermessungsdirektor, Tel. 0721 / 133-3070 Leiter der Grundstücksbewertungsstelle und der Geschäftsstelle des Gutachterausschusses bei der Stadt Karlsruhe Stellvertreter und ehrenamtliche Gutachter Dr. Hubert Fischer Abteilungs-Direktor i.R. Tel. 0721 / 468 717 Dipl.-Ing. (FH) Wolfgang Karcher Stadtobervermessungsrat Tel. 0721 / 133-3090 Dipl.-Verw.Wirt (FH) Siegfried Lenz Geschäftsführer in der Wohnungswirtschaft i.R. Tel. 0721 / 577 980 Dr. Gerhard Leute Dipl.-Ing., von der IHK öffentl. Tel. 0721 / 853 525 bestellter und vereidigter Sachverständiger Dipl.-Ing. (FH) Reinhard Linder Bauoberamtsrat a.D. , Architekt Tel. 0721 / 706 402 Dipl.-Ing. (FH) Rudolf Nowosad Stadtoberbaurat a.D. , Architekt Tel. 0721 / 491 681 Ehrenamtliche Gutachter Dipl.-Ing. (FH) Dieter Bodemer Freier Architekt, von der IHK öffentl. Tel. 0721 / 941 6550 bestellter und vereidigter Sachverständiger Dipl.-Ing. Michael Doldt Freier Architekt , Sachverständiger für Grund- Tel. 0721 / 959 7819 stücksbewertung, WertermittlungsForum (WF) Dipl.-Ing. (FH) Hans-Rudolf Foit Techn. Angestellter , Architekt Tel. 0721 / 133-3081 Dipl.-Ing. Reinbert Grund Architekt , Regierungsbaumeister, von der IHK Tel. 0781 / 36783 öffentl. bestellter und vereidigter Sachverständiger Dipl.-Ing. (FH) Rüdiger Huck Stadtvermessungsamtmann Tel. 0721 /133-3085 Dipl.-Ing. (FH) Sabine Kampermann Techn. Angestellte , Bauingenieurin Tel. 0721 / 133-3083 Dipl.-Volkswirt Achim Kellner CIS HypZert Tel. 0711 / 127-73048 Dipl.-Ing. (FH) Kurt Lehmann Stadtvermessungsoberamtsrat Tel. 0721 / 133-3091 Dipl.-Fin.Wirt (FH) Eberhard Meier Sachverständiger (Diplom VWA Freiburg) Tel. 07141 / 182 611 Dipl.-Ing. (FH) Bianca Metzger MRICS, von der IHK öffentl. Tel. 0721 / 183 2848 bestellte und vereidigte Sachverständige Dipl.-Ing. (TH) Ingeborg Riefle Architektin, Dipl.-Sachverständige (DIA Freiburg) Tel. 0711 / 601 608 430 für die Bewertung von bebauten und unbebauten Grundstücken, Mieten und Pachten, Dipl.-Immobilienökonomin (ADI) Direktor Günter Scharfenberger Sparkassenbetriebswirt (dipl.) Tel. 0721 / 146-1234 Dipl.-Ing. (FH) Arne Uhl Dipl.-Sachverständiger (DIA Freiburg) für die Tel. 0721 / 384 6671 Bewertung von bebauten und unbebauten Grundstücken, Mieten und Pachten Dipl.-Ing. (FH) Werner Wenzel Stadtvermessungsoberamtsrat Tel. 0721 / 133-3080 Vertreter der Finanzämter und ehrenamtliche Gutachter Dipl.-Ing.(FH) Michael Sawallisch Verwaltungsangestellter Tel. 0721 / 156-2230 Dipl. - Fin.Wirt (FH) Richard Fehrenbach Steueramtmann Tel. 0721 / 156-1209 Dipl. - Fin.Wirt (FH) Monika Spreitzer Steueramtfrau Tel. 0721 / 994-2190 Peter Brandstetter Amtsinspektor Tel. 0721 / 994-2220 GUTACHTERAUSSCHUSS für die Ermittlung von Grundstückswerten und sonstige Wertermittlungen in Karlsruhe Au sd ruc k n ich t a uto ris ier t ____________________________________________________ KARLSRUHE – DER GRUNDSTÜCKSMARKTBERICHT 2006 GUTACHTERAUSSCHUSS IN KARLSRUHE ______________________________________________________ Seite 51 IMPRESSUM Herausgeber: Gutachterausschuss für die Ermittlung von Grundstückswerten und sonstige Wertermittlungen in Karlsruhe Konzeption: Geschäftsstelle des Gutachterausschusses Gestaltung: Dipl.-Ing. (FH) Kurt Lehmann Stand: April 2007Au sd ruc k n ich t a uto ris ier t

Gründstücksmarktbericht 2007 GUTACHTERAUSSCHUSS für die Ermittlung von Grundstückswerten und sonstige Wertermittlungen in Karlsruhe Grundstücks- marktbericht 2007 Au sd ruc k n ich t a uto ris ier t KARLSRUHE – DER GRUNDSTÜCKSMARKTBERICHT 2007 ____________________________________________________ Seite 2 _______________________________________________________ GUTACHTERAUSSCHUSS IN KARLSRUHE Herausgeber GUTACHTERAUSSCHUSS für die Ermittlung von Grundstückswerten und sonstige Wertermittlungen in Karlsruhe Internet http://www.karlsruhe.de/gutachterausschuss Geschäftsstelle Gutachterausschuss in Karlsruhe Geschäftsstelle Hebelstraße 21 76133 Karlsruhe Leiter der Geschäftsstelle Dipl.-Ing. (FH) Wolfgang Karcher Telefon 0721/133-3090 E-Mail wolfgang.karcher@gutachterausschuss.karlsruhe.de Sekretariat Bodenrichtwert-Auskunft, Grundstücksmarktbericht, Gutachten, Auskunft aus der Kaufpreissammlung Hans-Jürgen Herrmann Telefon 0721/133-3092 E-Mail hans-juergen.herrmann@gutachterausschuss.karlsruhe.de Alexander Dörr Telefon 0721/133-3094 E-Mail alexander.doerr@gutachterausschuss.karlsruhe.de Anschrift Stadt Karlsruhe Grundstücksbewertungsstelle / Geschäftsstelle des Gutachterausschusses Hebelstraße 21 76133 Karlsruhe Telefon 721/133-3092 Telefax 721/133-3093 E-Mail gutachterausschuss@karlsruhe.de Sprechzeiten Montag - Freitag 8.30-12.00 und 14.00-15.30 Uhr Gebundene Fertigungen des Grundstücksmarktberichtes können bei der Geschäftsstelle zu einem Preis von 40,00 Euro je Exemplar bestellt werden. Copyright Stadt Karlsruhe Alle Rechte vorbehalten Au sd ruc k n ich t a uto ris ier t ____________________________________________________ KARLSRUHE – DER GRUNDSTÜCKSMARKTBERICHT 2007 GUTACHTERAUSSCHUSS IN KARLSRUHE ______________________________________________________ Seite 3 INHALTSVERZEICHNIS Seite 1. VORBEMERKUNG 4 2. ÜBERBLICK 5 3. RAHMENBEDINGUNGEN 6 4. GRUNDSTÜCKSVERKEHR 4.1 Anzahl der Kauffälle 8 4.2 Flächenumsatz und Wertumsatz 9 5. PREISNIVEAU UND PREISENTWICKLUNG 11 5.1 Unbebaute Grundstücke 12 5.1.1 Baureifes Land Wohnen 12 5.1.2 Baureifes Land Gewerbe 15 5.1.3 Rohbauland 15 5.1.4 Bauerwartungsland 15 5.1.5 Flächen der Land- und Forstwirtschaft 16 5.2 Bebaute Grundstücke 5.2.1 Ein- und Zweifamilienhäuser 17 5.2.2 Reihenhäuser 18 5.2.3 Mehrfamilienhäuser 19 5.3 Wohnungs- und Teileigentum 20 5.3.1 Erstverkäufe von Wohnungseigentum 21 5.3.2 Weiterverkäufe von Wohnungseigentum 22 5.3.3 Erstverkäufe von umgewandelten Mietwohnungen 23 5.3.4 Teileigentum 24 6. ERFORDERLICHE DATEN FÜR DIE WERTERMITTLUNG 6.1 Indexreihen 25 6.1.1 Bodenpreise 25 6.1.2 Wohnungseigentum 27 6.2 GFZ-Umrechnungskoeffizienten 28 6.3 Wirtschaftliche Gesamtnutzungsdauer 29 6.4 Liegenschaftszinssätze und Ertragsfaktoren 32 6.5 Marktanpassungsfaktoren 34 6.5.1 Ein- und Zweifamilienhäuser 35 6.5.2 Reihenhäuser 37 6.6 Wertfaktoren für Erbbaurechte 38 6.6.1 Individueller Wohnungsbau 39 7. SONSTIGE GRUNDSTÜCKSMARKTINFORMATIONEN 7.1 Karlsruhe und die Region 40 7.2 Stadtteile 42 7.3 Bodenrichtwerte in Karlsruhe 43 7.4 Bodenrichtwerte in der Region 44 7.5 Bevölkerungsentwicklung in den Stadtteilen 46 7.6 Fertiggestellte Wohngebäude und Wohnungen 47 7.7 Preisindex für Bauwerke 48 7.8 Wohnungsmieten in Baden-Württemberg 49 GUTACHTERAUSSCHUSS 50 Impressum 51 Au sd ruc k n ich t a uto ris ier t KARLSRUHE – DER GRUNDSTÜCKSMARKTBERICHT 2007 ____________________________________________________ Seite 4 _______________________________________________________ GUTACHTERAUSSCHUSS IN KARLSRUHE 1. VORBEMERKUNG Zur Ermittlung von Grundstückswerten und für sonstige Wertermittlungen werden selbständige, unabhängige Gutachterausschüsse bei den Gemeinden gebildet. Die Gutachterausschüsse bestehen aus einem Vorsitzenden und ehrenamtlichen weiteren Gutachtern, die in der Ermittlung von Grundstückswerten oder sonstigen Wertermittlungen sachkundig und erfahren sein sollen. Wesentliche gesetzliche Grundlage hierfür sind das Baugesetzbuch (BauGB) und die Gutachterausschussverordnung für Baden-Württemberg. Aufgaben des Gutachterausschusses bzw. seiner Geschäftsstelle sind insbesondere - die Erstattung von Gutachten über den Verkehrswert (Marktwert) von bebauten und unbebauten Grundstücken sowie Rechten an Grundstücken, - die Führung der Kaufpreissammlung, - die Ermittlung und Veröffentlichung von Bodenrichtwerten (durchschnittliche Lagewerte für den Boden) und - die Ermittlung von sonstigen zur Wertermittlung erforderlichen Daten (z.B. Indexreihen, Umrechnungskoeffizienten). Der Gutachterausschuss erstattet nach § 193 des Baugesetzbuches Gutachten auf Antrag von Behörden, Eigentümern, ihnen gleichstehenden Berechtigten, Inhabern anderer Rechte am Grundstück und Pflichtteilsberechtigten sowie Gerichten und Justizbehörden. Zur Führung der Kaufpreissammlung ist jeder Vertrag (z.B. Kauf, Tausch, Schenkung), durch den sich jemand verpflichtet, Eigentum an einem Grundstück zu übertragen, von den beurkundenden Stellen dem Gutachterausschuss in Abschrift zu übersenden. Als Kauffall wird jeder Eigentumswechsel eines Grundstücks (auch einer Teilfläche) erfasst. Die Geschäftsstelle des Gutachterausschusses wertet die Unterlagen aus und erteilt Auskünfte über Bodenrichtwerte und - im Rahmen des berechtigten Interesses - aus der Kaufpreissammlung. Damit soll der Grundstücksmarkt auch für den einzelnen Bürger transparent gemacht werden. Der Gutachterausschuss kann mündliche oder schriftliche Auskünfte von Sachverständigen und von Personen (z.B. Eigentümern, Mietern) einholen, die Angaben über das Grundstück und über ein Grundstück, das zum Vergleich herangezogen werden soll, machen können. Er kann verlangen, dass Eigentümer und sonstige Inhaber von Rechten an einem Grundstück die zur Führung der Kaufpreissammlung und zur Begutachtung notwendigen Unterlagen vorlegen. Bodenrichtwerte sowie sonstige Grundstücksmarktdaten können im Einzelfall die sachverständige Wertermittlung nicht ersetzen. Datengrundlage für den Grundstücksmarktbericht ist die Kaufpreissammlung des Gutachterausschusses. Angesichts der Vielgestaltigkeit des Grundstücksmarktes können dabei jedoch nur Teilaspekte angesprochen werden. Au sd ruc k n ich t a uto ris ier t ____________________________________________________ KARLSRUHE – DER GRUNDSTÜCKSMARKTBERICHT 2007 GUTACHTERAUSSCHUSS IN KARLSRUHE ______________________________________________________ Seite 5 Neues Reihenhaus kostet 280 000 Euro Der typische Preis eines neuen Reihenhauses in mittlerer bis guter Lage beträgt 280 000 Euro. siehe Seite 18 2. DER GRUNDSTÜCKSMARKTBERICHT IM ÜBERBLICK Preise weiterhin stabil Die Quadratmeterpreise von neuen Eigentumswohnungen sind seit 2001 nahezu unverändert. Der typische Preis einer 75 m² großen Wohnung im 1. OG liegt bei ca. 2300 Euro/m² Wohnfläche. siehe Seite 21 und Seite 27 Höchster Wertumsatz seit 1993 Mit 861 Millionen Euro wurde der höchste Wertumsatz am Karlsruher Immobilienmarkt seit der ersten Ausweisung im Jahr 1993 erzielt. siehe Seite 10 Preisanstieg bei Wohnbauland Die Preise für Baureifes Land Wohnen stiegen bei Ein- und Zweifamilienhausgrundstücken leicht um 3,3 %, bei Reihenhaus- grundstücken um 4,9 % und bei Mehrfamilienhausgrundstücken um 8,6 %. siehe Seite 7 und Seite 25 Immobilienumsatz im Plus 16 % Steigerung bei der Anzahl der Kauffälle zeigen eine kräftige Erholung des Marktes nach dem dicken Minus des Vorjahres an. siehe Seite 8 330 000 Euro für ein gebrauchtes Ein- und Zweifamilienhaus 330 000 Euro beträgt der typische Preis eines Ein- und Zweifamilienhauses der Baujahre 1970 – 1989 in mittlerer Lage. siehe Seite 17 Au sd ruc k n ich t a uto ris ier t KARLSRUHE – DER GRUNDSTÜCKSMARKTBERICHT 2007 ____________________________________________________ Seite 6 _______________________________________________________ GUTACHTERAUSSCHUSS IN KARLSRUHE 3. RAHMENBEDINGUNGEN UND MARKTENTWICKLUNGEN In der gesamtwirtschaftlichen Entwicklung Deutschlands, die den Grundstücksmarkt einer Region entscheidend beeinflusst, war im Jahr 2007 für das reale Bruttoinlandsprodukt ein Zuwachs um +2,5 % (2006: +2,9 %) zu verzeichnen. Im vierten Quartal 2007 hat sich diese Entwicklung abgeschwächt, indem die vergleichbare Vorjahresentwicklung nur noch um +1,6 % (2006: +3,7 %) übertroffen wurde. Die Lebenshaltungskosten haben sich im Jahr 2007 mit +2,3 % (2006: +1,6 %) deutlich erhöht. Der Anstieg des verfügbaren Einkommens der privaten Haushalte um +1,7 % (2006: +2,3 %) war niedriger als im Vorjahr. Wohnungsbaukredite mit anfänglicher Zinsbindung von über 1 Jahr bis 5 Jahre waren im Januar 2008 mit 5,17 % kurzfristig teurer als im Vorjahr (Januar 2007: 4,87 %) zu erhalten, zwischenzeitlich liegen die Zinsen wieder auf dem Vorjahresniveau. Bei einer durchschnittlichen Arbeitslosenquote von 9,0 % (Baden-Württemberg: 4,3 %) wurde das Ergebnis des Vorjahres (2006: 10,8 %, B-W 5,4 %) nochmals unterschritten, womit sich für 2008 eine stabile Erholung des Arbeitsmarktes ankündigt. Für den gesamtdeutschen Grundstücksmarkt liegen die Ergebnisse der Umfrage zum Immobilienmarkt 2007 des Deutschen Städtetags noch nicht vor. Deshalb verweisen wir auf die Veröffentlichungen unter www.staedtetag.de (Homepage >> Schwerpunkte >> Fachinformationen >> Stadtentwicklung, Bauen, Wohnen und Verkehr). Der Anstieg der Wohnungsmieten einschließlich der Wohnnebenkosten (ohne Heizung und Warmwasser) war im Jahr 2007 mit +1,1 % annähernd wie im Vorjahr (2006: +1,0 %), wobei die Mieten der Neubauwohnungen 2007 mit +1,0 % wie die der Altbauwohnungen mit +1,0 % (Baujahrgänge 1948 und älter) anstiegen . In Baden-Württemberg wurden im Jahr 2007 rund 26 600 Wohnungen (2006: 37 700) zum Bau freigegeben. Das waren 11 100 Freigaben weniger als im Jahr 2006. 23 500 der im Jahr 2007 insgesamt genehmigten 26 600 Wohnungen waren Neubauwohnungen in Wohngebäuden (einschließlich Wohnheimen). Das sind fast 30 % weniger als im Vorjahr. Vor allem wurden weniger Wohnungen in Ein- und Zweifamilienhäusern zum Bau genehmigt. Mit rund 9 800 Einfamilienhäusern ist ein Rückgang zu 2006 von 33 % zu verzeichnen. Die Baukosten für Wohngebäude stiegen mit ca. +7,6 % nochmals erheblich (2006: ca. +3,0 %) und haben sich somit nach langjähriger Stagnation in den letzten beiden Jahren deutlich erhöht. Die Baukonjunktur in Karlsruhe erlebte im zurückliegenden Jahr 2007 eine spürbare Abschwächung. Deutlich eingebrochen ist vor allem die Zahl der Baufertigstellungen. Wurden im Jahr 2006 noch 892 Wohnungen in der Fächerstadt bezugsfertig, so waren es 2007 nur 460 Wohnungen, was einem Rückgang um -48,4 % (2006: +45,5 %) entspricht. Insgesamt entstanden im letzten Jahr 147 neue Wohngebäude, die meisten davon waren Ein- und Zweifamilienhäuser (81 %). Räumlicher Schwerpunkt der Bautätigkeit in Karlsruhe war im letzten Jahr das große Neubaugebiet im östlichen Teil der Südstadt, in dem allein 115 Wohnungen in mehrgeschossigen Gebäuden fertig gestellt werden konnten. Zahlreiche Baufertigstellungen gab es auch in der Oststadt (59 fertig gestellte Wohnungen), Oberreut (47 Wohnungen), Durlach (43 Wohnungen) und in Neureut, wo Konversionsflächen mit Ein- und Zweifamilienhäusern neu bebaut werden. Auch die Zahl der 2007 in Karlsruhe zur Genehmigung eingereichten Bauvorhaben ging angesichts eines Minus von -37,6 % gegenüber dem Jahr 2006 (+85,1 %) zumindest nominal stark zurück. Nur 736 Wohnungen wurden angemeldet, deutlich weniger als noch 2006 (1 179 Wohnungen), wobei der Wert für 2007 eher den Wohnungsbauvolumina entspricht, welche in den Jahren 2004 und 2005 zur Genehmigung eingereicht worden sind.Au sd ruc k n ich t a uto ris ier t ____________________________________________________ KARLSRUHE – DER GRUNDSTÜCKSMARKTBERICHT 2007 GUTACHTERAUSSCHUSS IN KARLSRUHE ______________________________________________________ Seite 7 3. RAHMENBEDINGUNGEN UND MARKTENTWICKLUNGEN Im Karlsruher Grundstücksmarkt wurden 2007 mehr Immobilien verkauft als im Vorjahr. Die Steigerung um +16,0 % auf 3010 Kauffälle folgt dem starken Rückgang des Vorjahrs (2006: 2595, -23,6 %). Somit kann man in den letzten Jahren deutliche Schwankungen im Umsatz bemerken. Dabei bewegen sich die Umsatzzahlen 2007 etwa auf dem mittleren Niveau der letzten 10 Jahre. Diese Umsatzsteigerung beruht vor allem auf den stark gestiegenen Verkaufszahlen in den Teilmärkten des Wohnungs- und Teileigentums mit +21,2 % (2006: -30,3 %) und der bebauten Grundstücke mit +10,7 % (2006: -21,5 %). Unbebaute Grundstücke wurden weiterhin mit einem Plus von +6,0 % (2006:+3,3 %) gehandelt. Die in den letzten beiden Jahren gesunkenen Preise für unbebaute Grundstücke haben sich 2007 wieder nach oben entwickelt. Die Preise für Baureifes Land Wohnen stiegen bei Ein- und Zweifamilienhausgrundstücken leicht um +3,3 % (2006: -1,6 %), bei Reihenhausgrundstücken um +4,9 % (2006: -6,8 %) und bei Mehrfamilienhausgrundstücken sogar um +8,6 % (2006: -4,5 %). Erstverkäufe und Weiterverkäufe des Wohnungs- und Teileigentumsmarktes wurden auf gleichem Niveau wie im Vorjahr gehandelt. Die Quadratmeterpreise von neuen Eigentumswohnungen sind seit 2001 nahezu unverändert. Eine Prognose für das erste Halbjahr 2008 ist nur eingeschränkt möglich und von Unsicherheiten behaftet. Es kann für die meisten Teilmärkte von einer stagnierenden bis leicht steigenden Preisentwicklung ausgegangen werden. Quellen: Deutsche Bundesbank, Deutscher Städtetag, Statistisches Bundesamt, Statistisches Landesamt Baden-Württemberg Stadt Karlsruhe, Amt für Stadtentwicklung Au sd ruc k n ich t a uto ris ier t KARLSRUHE – DER GRUNDSTÜCKSMARKTBERICHT 2007 ____________________________________________________ Seite 8 _______________________________________________________ GUTACHTERAUSSCHUSS IN KARLSRUHE 0 500 1000 1500 2000 2500 3000 3500 4000 4500 5000 19 80 19 81 19 82 19 83 19 84 19 85 19 86 19 87 19 88 19 89 19 90 19 91 19 92 19 93 19 94 19 95 19 96 19 97 19 98 19 99 20 00 20 01 20 02 20 03 20 04 20 05 20 06 20 07 Unbebaute Grundstücke Bebaute Grundstücke Wohnungs- und Teileigentum Kauffälle insgesamt 4. GRUNDSTÜCKSVERKEHR 4.1 Anzahl der Kauffälle 2003 % Anz. 2004 % Anz. 2005 % Anz. 2006 % Anz. 2007 % Anz. Unbebaute Grundstücke +16,5 564 -9,8 509 -4,1 488 +3,3 504 +6,0 534 Bebaute Grundstücke -12,5 638 -11,3 566 +25,8 712 -21,5 559 +10,7 619 Wohnungs- und Teileigentum -4,8 1852 -10,3 1661 +32,3 2198 -30,3 1532 +21,2 1857 Kauffälle insgesamt -3,3 3054 -10,4 2736 +24,2 3398 -23,6 2595 +16,0 3010 % = Steigerung bezogen auf das Vorjahr Anz. = Anzahl Kauffälle 128 67 9411 259 173 31 35 137 83 34 11 127 80 13415 263 250 4635 130 49 9 15Baureifes Land Wohnen Individueller Wohnungsbau Baureifes Land Wohnen Mehrfamilienhausbau Baureifes Land Gewerbe Flächen der Land- und Forstwirtschaft Sonstige Bauerwartungsland Rohbauland Individueller Wohnungsbau Ein- und Zweifamilienhäuser Individueller Wohnungsbau Reihenhäuser Mehrfamilienhäuser Gewerbe Sonstige Baureifes Land Wohnen Individueller Wohnungsbau Baureifes Land Wohnen Mehrfamilienhausbau Flächen der Land- und Forstwirtschaft Bauerwartungsland Sonstige Rohbauland Individueller Wohnungsbau Ein- und Zweifamilienhäuser Mehrfamilienhäuser GewerbeSonstige Individueller Wohnungsbau Reihenhäuser Baureifes Land Gewerbe Unbebaute Grundstücke 504 Kauffälle im Jahr 2006 Unbebaute Grundstücke 534 Kauffälle im Jahr 2007 Bebaute Grundstücke 559 Kauffälle im Jahr 2006 Bebaute Grundstücke 619 Kauffälle im Jahr 2007 Au sd ruc k n ich t a uto ris ier t ____________________________________________________ KARLSRUHE – DER GRUNDSTÜCKSMARKTBERICHT 2007 GUTACHTERAUSSCHUSS IN KARLSRUHE ______________________________________________________ Seite 9 55,9 69,1 53,8 54,3 54,5 94,9 52,2 240,3 56,6 79,8 0 50 100 150 200 250 2003 2004 2005 2006 2007 in h a Bebaute Grundstücke Unbebaute Grundstücke 3 4,4 28,9 2,4 15,8 12,9 16,4 22,9 18,2 7,6 0,7 1,1 6,9 7,9 11,9 19,1 7,5 2,5 0,8 3 4,2 26,20,6 20,3 4.2 Flächenumsatz und Wertumsatz Individueller Wohnungsbau Reihenhäuser Individueller Wohnungsbau Ein- und Zweifamilienhäuser Mehrfamilienhäuser GewerbeSonstige Baureifes Land Wohnen Mehrfamilienhausbau Baureifes Land Gewerbe Flächen der Land- und Forstwirtschaft Sonstige Bauerwartungsland Individueller Wohnungsbau Reihenhäuser Mehrfamilienhäuser Gewerbe Sonstige Rohbauland Individueller Wohnungsbau Ein- und Zweifamilienhäuser Flächenumsatz Unbebaute Grundstücke 79,8 ha Flächenumsatz im Jahr 2007 Bebaute Grundstücke 54,3 ha Flächenumsatz im Jahr 2006 Bebaute Grundstücke 54,5 ha Flächenumsatz im Jahr 2007 Unbebaute Grundstücke 56,6 ha Flächenumsatz im Jahr 2006 Baureifes Land Wohnen Individueller Wohnungsbau Baureifes Land Wohnen Individueller Wohnungsbau Rohbauland Bauerwartungsland Sonstige Flächen der Land- und Forstwirtschaft Baureifes Land Gewerbe Baureifes Land Wohnen Mehrfamilienhausbau Au sd ruc k n ich t a uto ris ier t KARLSRUHE – DER GRUNDSTÜCKSMARKTBERICHT 2007 ____________________________________________________ Seite 10 _______________________________________________________ GUTACHTERAUSSCHUSS IN KARLSRUHE 33,3 53,9 305,1 8,5 83,2 35,7 42,2 47,7 14,70,41,6 22,1 34,7 26,4 11,21,31,1 32,8 47,2 296,2 13,7 87,3 4.2 Flächenumsatz und Wertumsatz 2003 Wert Fläche Mill.Euro ha 2004 Wert Fläche Mill.Euro ha 2005 Wert Fläche Mill.Euro ha 2006 Wert Fläche Mill.Euro ha 2007 Wert Fläche Mill.Euro ha Unbebaute Grundstücke 86,8 94,9 56,2 52,2 92,5 240,3 87,8 56,6 133,3 79,8 Bebaute Grundstücke 288,3 55,9 232,9 69,1 413,5 53,8 477,2 54,3 484,0 54,5 Wohnungs- und Teileigentum 213,6 192,6 258,6 182,9 243,7 Kauffälle insgesamt 588,7 481,7 764,6 747,9 861,0 193 259 183 244 288 233 414 477 484 87 56 92 88 133 214 0 100 200 300 400 500 2003 2004 2005 2006 2007 in M ill io ne n Eu ro Wohnungs- und Teileigentum Bebaute Grundstücke Unbebaute Grundstücke Baureifes Land Wohnen Individueller Wohnungsbau Baureifes Land Wohnen Mehrfamilienhausbau Baureifes Land GewerbeFlächen der Land- und Forstwirtschaft Sonstige Bauerwartungsland Rohbauland Individueller Wohnungsbau Reihenhäuser Mehrfamilienhäuser Gewerbe Individueller Wohnungsbau Ein- und Zweifamilienhäuser Sonstige Baureifes Land Wohnen Individueller Wohnungsbau Sonstige Bauerwartungsland Baureifes Land GewerbeFlächen der Land- und Forstwirtschaft Rohbauland Baureifes Land Wohnen Mehrfamilienhausbau Mehrfamilienhäuser Individueller Wohnungsbau Reihenhäuser Individueller Wohnungsbau Ein- und Zweifamilienhäuser Sonstige Gewerbe Unbebaute Grundstücke 87,8 Millionen Euro Wertumsatz im Jahr 2006 Unbebaute Grundstücke 133,3 Millionen Euro Wertumsatz im Jahr 2007 Bebaute Grundstücke 477,2 Millionen Euro Wertumsatz im Jahr 2006 Bebaute Grundstücke 484,0 Millionen Euro Wertumsatz im Jahr 2007 Wertumsatz Au sd ruc k n ich t a uto ris ier t ____________________________________________________ KARLSRUHE – DER GRUNDSTÜCKSMARKTBERICHT 2007 GUTACHTERAUSSCHUSS IN KARLSRUHE ______________________________________________________ Seite 11 5. PREISNIVEAU UND PREISENTWICKLUNG Bei den dargestellten Preisspiegeln und Preisentwicklungen handelt es sich um Durchschnittswerte, die keine Normierung hinsichtlich wertbeeinflussender Merkmale wie Lage, Nutzungsart, Indexreihen usw. aufweisen. Aus diesem Grund wurden in umfassenden Analysen als Anhalt für die jeweiligen Wertverhältnisse auf dem Grundstücksmarkt typische Preise für normierte Objekte abgeleitet. Berücksichtigt wurden nur Kauffälle, bei denen ungewöhnliche Verhältnisse oder persönliche Beziehungen zwischen den Vertragspartnern ausgeschlossen werden können. Kaufpreise und andere Daten können insbesondere durch ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse beeinflusst werden, wenn sie erheblich von den Kaufpreisen in vergleichbaren Fällen abweichen, ein außergewöhnliches Interesse des Verkäufers oder des Erwerbers an dem Verkauf oder dem Erwerb des Grundstücks bestanden hat, besondere Bindungen verwandtschaftlicher, wirtschaftlicher oder sonstiger Art zwischen den Vertragspartnern bestanden haben oder Erträge, Bewirtschaftungs- und Herstellungskosten erheblich von denen in vergleichbaren Fällen abweichen. Lagequalität Nachfolgend werden die Merkmale für Wohnlagen beschrieben wie sie für Karlsruher Verhältnisse als wertrele- vant beurteilt werden können. Die Einstufung erfolgt auf Grundlage der mit dem Gutachterausschuss abgestimmten Lagequalitäten unter sachverständiger Beurteilung der Lage des Einzelobjektes. Mäßige Lage Gekennzeichnet durch eine kompakte Bauweise mit wenig Freiflächen und/oder starken Immissionen in nicht bevorzugten Wohngebieten mit mäßigem Image. Hierzu gehört z.B. die Lage inmitten oder im Windschatten von Industrie und Gewerbe, bei verdichteter Bebauung, unzureichender Besonnung und Durchgrünung, die Lage an Hauptverkehrsstraßen, Bahnlinien etc. und Randlagen teilweise im Tiefgestade. Mittlere Lage Wohnlagen ohne besondere Vor- und Nachteile. Sie sind gekennzeichnet durch eine überwiegend verdichtete, z.T. auch aufgelockerte Bebauung mit noch geringen Freiflächen und durchschnittlicher Immissionsbelastung. Typisch dafür sind ältere Wohngebiete der Innenstadt und der Ortsteile ohne besondere Vor- und Nachteile, soweit sie nicht an Hauptverkehrsstraßen liegen oder die Grundstücke genügend Freiflächen, jedoch keine besonderen Frei- und Aussichtslagen haben. Gute Lage Ruhige Wohnlage mit aufgelockerter, zumeist offener Bebauung und Vorgärten in Höhen- und Halbhöhenlage oder auch nachgefragte innenstädtische Wohngebiete ohne Immissionsbelastung. Dazu gehören auch Gebiete mit größeren Wohnobjekten mit starker Durchgrünung und Aussichtslage, geringen Immissionen, guter Infrastruktur und günstiger Verkehrsanbindung zur Innenstadt. Sehr gute Lage Absolut ruhige Wohnlage mit aufgelockerter, überwiegend ein- bis zweigeschossiger Bauweise mit vielfach großen Grundstücken bei völliger Durchgrünung des Wohngebietes, hinreichender Infrastruktur und günstiger Lage zur Innenstadt und zu Freizeiteinrichtungen und/oder überdurchschnittlichem Image, oft begleitet durch Höhen- und Aussichtslage.Au sd ruc k n ich t a uto ris ier t KARLSRUHE – DER GRUNDSTÜCKSMARKTBERICHT 2007 ____________________________________________________ Seite 12 _______________________________________________________ GUTACHTERAUSSCHUSS IN KARLSRUHE 5.1 Unbebaute Grundstücke Die Zuordnung der im Jahr 2007 der Geschäftsstelle des Gutachterausschusses zugegangenen Verträge über unbebaute Grundstücke erfolgte unter Berücksichtigung der in § 4 der Wertermittlungsverordnung 1988 verwendeten Begriffsbestimmungen für Zustand und Entwicklung von Grund und Boden. Zusätzlich wird zur besseren Darstellung der Ergebnisse nach "Sonstige Flächen" unterschieden. Baureifes Land Hierzu zählen Flächen, die nach öffentlich rechtlichen Vorschriften baulich nutzbar sind. Rohbauland Hierzu zählen Flächen, die nach den §§ 30, 33 und 34 des BauGB für eine bauliche Nutzung bestimmt sind, deren Erschließung aber noch nicht gesichert ist oder die nach Lage, Form oder Größe für eine bauliche Nutzung unzureichend gestaltet sind. Bauerwartungsland Hierzu zählen Flächen, die nach ihrer Eigenschaft, ihrer sonstigen Beschaffenheit und ihrer Lage eine bauliche Nutzung in absehbarer Zeit tatsächlich erwarten lassen. Diese Erwartung kann sich insbesondere auf eine entsprechende Darstellung dieser Flächen im Flächennutzungsplan, auf ein entsprechendes Verhalten der Gemeinde oder auf die allgemeine städtebauliche Entwicklung des Gemeindegebietes gründen. Flächen der Land- und Forstwirtschaft Hierzu zählen entsprechend genutzte oder nutzbare Flächen, von denen anzunehmen ist, dass sie nach ihren Eigenschaften, der sonstigen Beschaffenheit und Lage, nach ihren Verwertungsmöglichkeiten oder den sonstigen Umständen in absehbarer Zeit nur land- und forstwirtschaftlichen Zwecken dienen werden. Sonstige Flächen Alle Grundstücke, die sich aufgrund abweichender Merkmale den in der Wertermittlungsverordnung genannten Entwicklungsstufen nicht eindeutig zuordnen lassen wie z. B. Kleingartengelände, Gartenhausgebiete, Verkehrs- flächen etc. 5.1.1 Baureifes Land Wohnen Typische Preise für unbebaute Grundstücke Auf Grundlage von Kaufpreisen - auch aus zurückliegenden Jahren - und Bodenpreisindexreihen (s. 6.1.1) werden typische Baulandpreise bzw. -spannen für die verschiedenen Lagequalitäten in Karlsruhe dargestellt. Grundstückstyp Mäßige Lage Euro/m² Mittlere Lage Euro/m² Gute Lage Euro/m² Sehr gute Lage Euro/m² Ein- und Zweifamilienhausgrundstücke (ebf) 300 280 - 330 340 300 - 400 400 370 - 470 490 430 -550 Reihenhausgrundstücke (ebf) 340 310 - 370 400 370 - 440 Mehrfamilienhausgrundstücke * (ebf) GFZ 1,0 360 300 - 410 380 350 - 500 Euro/m² = typischer Kaufpreis auf volle Euro/m² gerundet ebf = erschließungsbeitragsfrei * Der Teilmarkt wird maßgeblich durch eine Nutzung mit Wohnungs- bzw. Teileigentum beeinflusst.Au sd ruc k n ich t a uto ris ier t ____________________________________________________ KARLSRUHE – DER GRUNDSTÜCKSMARKTBERICHT 2007 GUTACHTERAUSSCHUSS IN KARLSRUHE ______________________________________________________ Seite 13 0 5 10 15 20 bis 100 101 - 200 201 - 300 301 - 400 401 - 500 501 - 600 601 - 700 701 - 800 ab 801 m ² 2006 2007 0 10 20 30 40 50 60 bis 150 151 - 200 201 - 250 251 - 300 301 - 350 351 - 400 401 - 450 ab 451 Eu ro /m ² 2006 2007 5.1.1 Baureifes Land Wohnen Individueller Wohnungsbau Von den 250 Kauffällen dieses Teilmarktes waren 76 Kauffälle für eine Auswertung geeignet. U.a. eine große Anzahl von 136 Verkäufen von mit einem Erbbaurecht belasteten Grundstücken an die Erbbauberechtigten konnte nicht berücksichtigt werden. Beim individuellen Wohnungsbau (Ein- und Zweifamilienhäuser, Reihenhäuser) besteht keine Abhängigkeit vom Maß der baulichen Nutzung (GFZ). Deshalb sind die dargestellten Kaufpreise nicht auf eine bestimmte GFZ bezogen. Aus den angegebenen Kaufpreismitteln, die insbesondere keine Normierung der Lagewertverhältnisse beinhalten, kann keine Preisentwicklung abgeleitet werden. Hierzu wird auf die “Erforderlichen Daten für die Wertermittlung” (s. 6.1.1 Bodenpreisindexreihen) verwiesen. 2003 V Euro/m² 2004 V Euro/m² 2005 V Euro/m² 2006 V Euro/m² 2007 V Euro/m² Kauffälle mit Erschließungsbeitrag (ebf) 110 360 77 397 129 383 97 374 76 374 Euro/m² = mittlerer Kaufpreis auf volle Euro/m² gerundet ebf = erschließungsbeitragsfrei V = Anzahl der ausgewerteten Kauffälle 397 383 374 374 360 300 320 340 360 380 400 2003 2004 2005 2006 2007 Eu ro / m ² Kaufpreise Kauffälle nach Grundstücksgrößen Kauffälle nach Kaufpreisen/m² Au sd ruc k n ich t a uto ris ier t KARLSRUHE – DER GRUNDSTÜCKSMARKTBERICHT 2007 ____________________________________________________ Seite 14 _______________________________________________________ GUTACHTERAUSSCHUSS IN KARLSRUHE 0 5 10 15 20 2003 2004 2005 2006 2007 5.1.1 Baureifes Land Wohnen Mehrfamilienhausbau Von den 46 Kauffällen dieses Teilmarktes waren 11 Kauffälle für eine Auswertung geeignet. U.a. eine große Anzahl von 32 Verkäufen von mit einem Erbbaurecht belasteten Grundstücken an die Erbbauberechtigten konnte nicht berücksichtigt werden. Da eine Abhängigkeit vom Maß der baulichen Nutzung (GFZ) besteht, sind die dargestellten Kaufpreise auf eine GFZ von 1,0 bezogen. Hierzu wurden die für Karlsruhe ermittelten GFZ-Umrechnungskoeffizienten verwendet. In den Kaufpreisen sind die Erschließungsbeiträge (ebf) enthalten. Der Teilmarkt wird maßgeblich durch eine geplante Nutzung mit Wohnungs- bzw. Teileigentum beeinflusst. Unter Berücksichtigung der geringen Anzahl geeigneter Kauffälle können die ermittelten Durchschnittswerte lediglich einen Anhalt für die Wertverhältnisse von Mehrfamilienhausgrundstücken darstellen. Hierzu wird auf „Typische Preise für unbebaute Grundstücke“ (S. 12) und die “Erforderlichen Daten für die Wertermittlung” (s. 6.1.1 Bodenpreisindexreihen) verwiesen. 2003 V Euro/m² 2004 V Euro/m² 2005 V Euro/m² 2006 V Euro/m² 2007 V Euro/m² Kauffälle mit Erschließungsbeitrag (ebf), GFZ 1,0 18 390 17 416 13 372 16 366 11 396 Euro/m² = mittlerer Kaufpreis auf volle Euro/m² gerundet ebf = erschließungsbeitragsfrei V = Anzahl der ausgewerteten Kauffälle 416 372 366 396 390 360 370 380 390 400 410 420 2003 2004 2005 2006 2007 Eu ro / m ² Kaufpreise Anzahl der ausgewerteten Kauffälle Au sd ruc k n ich t a uto ris ier t ____________________________________________________ KARLSRUHE – DER GRUNDSTÜCKSMARKTBERICHT 2007 GUTACHTERAUSSCHUSS IN KARLSRUHE ______________________________________________________ Seite 15 5.1.2 Baureifes Land Gewerbe Von den 35 Kauffällen dieses Teilmarktes waren 17 Kauffälle für eine Auswertung geeignet. Bei der großen Anzahl ungeeigneter Kauffälle sind überwiegend ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse vorhanden wie z.B. besondere wirtschaftliche Bindungen zwischen den Vertragsparteien. Aufgrund der geringen Anzahl und Verteilung der Kauffälle nach Lage, Art und Maß der baulichen Nutzung etc. ist ein aussagefähiger Preisspiegel nicht darstellbar. In Einzelfällen sind sachverständige Wertermittlungen durchzuführen. 5.1.3 Rohbauland Von den 15 Kauffällen dieses Teilmarktes waren 11 Kauffälle für eine Auswertung geeignet. Da die Kaufpreise für Rohbauland im Wesentlichen abhängig sind von der Art und dem Maß der geplanten Nutzung sowie der Wartezeit bis zur möglichen Bebauung, lässt sich ein aussagefähiger Preisspiegel nicht darstellen. In Einzelfällen sind sachverständige Wertermittlungen durchzuführen. 5.1.4 Bauerwartungsland Von den 9 Kauffällen dieses Teilmarktes waren 5 Kauffälle für eine Auswertung geeignet. Da die Kaufpreise - insbesondere durch Unsicherheiten hinsichtlich der Realisierung - unterschiedlich beeinflusst sind, lässt sich ein aussagefähiger Preisspiegel nicht darstellen. In Einzelfällen sind sachverständige Wertermitt- lungen durchzuführen. Au sd ruc k n ich t a uto ris ier t KARLSRUHE – DER GRUNDSTÜCKSMARKTBERICHT 2007 ____________________________________________________ Seite 16 _______________________________________________________ GUTACHTERAUSSCHUSS IN KARLSRUHE 0 10 20 30 40 bis 2,00 2,01 - 3,00 3,01 - 4,00 4,01 - 5,00 5,01 - 6,00 6,01 - 7,00 ab 7,01 Eu ro /m ² 2006 2007 800 900 1000 1100 1200 1300 1400 1500 1600 1700 2003 2004 2005 2006 2007 m² 5.1.5 Flächen der Land- und Forstwirtschaft Von den 130 Kauffällen dieses Teilmarktes waren 78 Kauffälle für eine Auswertung geeignet. In diesen Kauffällen sind keine begünstigten Grundstücke (z.B. Ortsnähe, besondere Lage u.a.) der Land- und Forstwirtschaft enthalten. Diese wurden überwiegend in einer Spanne von 5 bis 15 Euro/m² gehandelt. Aus den angegebenen Kaufpreismitteln, die insbesondere keine Normierung der Lagewertverhältnisse beinhalten, kann keine Preisentwicklung abgeleitet werden. Hierzu wird auf die “Erforderlichen Daten für die Wertermittlung” (s. 6.1.1 Bodenpreisindexreihen) verwiesen. 3,60 3,40 4,00 3,503,60 2 2,5 3 3,5 4 4,5 2003 2004 2005 2006 2007 Eu ro / m ² Kaufpreise Kauffälle nach Kaufpreisen/m²Grundstücksgrößen Au sd ruc k n ich t a uto ris ier t ____________________________________________________ KARLSRUHE – DER GRUNDSTÜCKSMARKTBERICHT 2007 GUTACHTERAUSSCHUSS IN KARLSRUHE ______________________________________________________ Seite 17 5.2 Bebaute Grundstücke Die Kaufpreise enthalten den Gebäude- und den Bodenwertanteil. 5.2.1 Ein- und Zweifamilienhäuser Von den 263 Kauffällen dieses Teilmarktes waren 166 Kauffälle für eine Auswertung geeignet. Typische Preise Auf Grundlage von Kaufpreisen - auch aus zurückliegenden Jahren - werden typische Preise bzw. Preisspannen für die verschiedenen Lagequalitäten in Karlsruhe dargestellt. Baujahr Mäßige Lage Euro Mittlere Lage Euro Gute Lage Euro Sehr gute Lage Euro 1950 - 1969 300 000 200 000 – 480 000 350 000 220 000 – 490 000 530 000 400 000 – 700 000 1970 - 1989 330 000 250 000 – 400 000 330 000 250 000 – 430 000 Erstverkäufe 300 000 240 000 – 370 000 440 000 400 000 – 500 000 Euro = typischer Kaufpreis 200000 250000 300000 350000 400000 450000 2006 2007 Eu ro bis 1949 1950 - 1969 1970 - 1989 ab 1990 Erstverkäufe 200 250 300 350 400 450 500 550 600 650 700 2006 2007 m ² bis 1949 1950 - 1969 1970 - 1989 ab 1990 Erstverkäufe 1400 1600 1800 2000 2200 2400 2600 2800 3000 2006 2007 Eu ro /m ² W oh nf lä ch e bis 1949 1950 - 1969 1970 - 1989 ab 1990 Erstverkäufe 138 ausgewertete Kauffälle mit Wohnflächenangabe im Jahr 2007 Grundstücksgrößen Kaufpreise pro m² WohnflächeKaufpreise 47 75 241010 1950 -1969 bis 1949 1970 -1989 ab 1990Erstverkäufe Kauffälle nach Baujahren Au sd ruc k n ich t a uto ris ier t KARLSRUHE – DER GRUNDSTÜCKSMARKTBERICHT 2007 ____________________________________________________ Seite 18 _______________________________________________________ GUTACHTERAUSSCHUSS IN KARLSRUHE 5.2.2 Reihenhäuser Von den 127 Kauffällen dieses Teilmarktes waren 114 Kauffälle für eine Auswertung geeignet. Typische Preise Auf Grundlage von Kaufpreisen - auch aus zurückliegenden Jahren - werden typische Preise bzw. Preisspannen für die verschiedenen Lagequalitäten in Karlsruhe dargestellt. Baujahr Mäßige Lage Euro Mittlere Lage - Gute Lage Euro Sehr gute Lage Euro 1950 - 1969 220 000 140 000 – 300 000 1970 - 1989 260 000 210 000 – 320 000 Erstverkäufe 280 000 210 000 – 390 000 Euro = typischer Kaufpreis 150000 175000 200000 225000 250000 275000 300000 325000 2006 2007 Eu ro bis 1949 1950 - 1969 1970 - 1989 ab 1990 Erstverkäufe 1800 1900 2000 2100 2200 2300 2400 2500 2006 2007 Eu ro /m ² W oh nf lä ch e bis 1949 1950 - 1969 1970 - 1989 ab 1990 Erstverkäufe 109 ausgewertete Kauffälle mit Wohnflächenangabe im Jahr 2007 150 200 250 300 350 400 2006 2007 m ² bis 1949 1950 - 1969 1970 - 1989 ab 1990 Erstverkäufe Kaufpreise Grundstücksgrößen Kaufpreise pro m² Wohnfläche 3 30 17 18 46 Kauffälle nach Baujahren 1950 -1969 bis 1949 1970 -1989 ab 1990 Erstverkäufe Au sd ruc k n ich t a uto ris ier t ____________________________________________________ KARLSRUHE – DER GRUNDSTÜCKSMARKTBERICHT 2007 GUTACHTERAUSSCHUSS IN KARLSRUHE ______________________________________________________ Seite 19 5.2.3 Mehrfamilienhäuser Von den 80 Kauffällen dieses Teilmarktes waren 48 Kauffälle für eine Auswertung geeignet. 28 17111 900 950 1000 1050 1100 1150 2006 2007 Eu ro /m ² W oh nf lä ch e bis 1949 1950 - 1969 1970 - 1989 ab 1990 Erstverkäufe 46 ausgewertete Kauffälle mit Wohnflächenangabe im Jahr 2007 1950 - 1969 Erstverkäufe 1970 - 1989 ab 1990 bis 1949 0 2 4 6 8 10 12 bis 150 000 150 001 - 200 000 200 001 - 250 000 250 001 - 300 000 300 001 - 350 000 350 001 - 400 000 400 001 - 450 000 450 001 - 500 000 500 001 - 750 000 750001-1000000 ab 1 000 001 Eu ro 2006 2007 Kaufpreise Kaufpreise pro m² Wohnfläche Kauffälle nach Kaufpreisen Kauffälle nach Baujahren 400000 500000 600000 700000 800000 900000 1000000 2006 2007 Eu ro bis 1949 1950 - 1969 1970 - 1989 ab 1990 Erstverkäufe Au sd ruc k n ich t a uto ris ier t KARLSRUHE – DER GRUNDSTÜCKSMARKTBERICHT 2007 ____________________________________________________ Seite 20 _______________________________________________________ GUTACHTERAUSSCHUSS IN KARLSRUHE 5.3 Wohnungs- und Teileigentum Wohnungseigentum ist das Sondereigentum an einer Wohnung in Verbindung mit dem Miteigentumsanteil an dem gemeinschaftlichen Eigentum, zu dem es gehört. Teileigentum ist das Sondereigentum an nicht zu Wohnzwecken dienenden Räumen eines Gebäudes in Verbindung mit dem Miteigentumsanteil an dem gemeinschaftlichen Eigentum, zu dem es gehört. Von den 1857 Kauffällen über Wohnungs- und Teileigentum waren 991 Kauffälle für eine Auswertung geeignet. Die dargestellten Kaufpreise beinhalten den Wert für das Wohnungseigentum/Teileigentum mit dem Miteigentumsanteil an dem gemeinschaftlichen Eigentum einschließlich Grund, Boden und Instandsetzungsrücklage. Nicht enthalten sind Wertanteile für Garagen oder Einstellplätze. Eine Normierung der Kaufpreise hinsichtlich Gebäudetyp, Geschosslage, Grundriss, Ausstattung, Modernisierung usw. ist nicht berücksichtigt, so dass erhebliche Abweichungen von den dargestellten Kaufpreismitteln bestehen können. Als Anhalt wird auf die „Typischen Preise“ verwiesen. Bei vermieteten Objekten werden vom Grundstücksmarkt üblicherweise Abschläge vorgenommen. In Einzelfällen sind sachverständige Wertermittlungen durchzuführen. Für die Wertermittlung von Eigentumswohnungen auf dem Karlsruher Grundstücksmarkt wird in der Regel das direkte Vergleichswertverfahren herangezogen. Auskünfte aus der Kaufpreissammlung können durch die Geschäftsstelle erteilt werden. 0 100 200 300 400 500 600 700 800 900 1000 1100 2003 2004 2005 2006 2007 Erstverkäufe Erstverkäufe von umgewandelten Mietwohnungen Weiterverkäufe Kauffälle von Wohnungseigentum Au sd ruc k n ich t a uto ris ier t ____________________________________________________ KARLSRUHE – DER GRUNDSTÜCKSMARKTBERICHT 2007 GUTACHTERAUSSCHUSS IN KARLSRUHE ______________________________________________________ Seite 21 5.3.1 Erstverkäufe von Wohnungseigentum Von den 334 Kauffällen dieses Teilmarktes waren 250 Kauffälle für eine Auswertung geeignet. Aus den angegebenen Kaufpreismitteln, die insbesondere keine Normierung der Lagewertverhältnisse beinhalten, kann keine Preisentwicklung abgeleitet werden. Hierzu wird auf die “Erforderlichen Daten für die Wertermittlung” (s. 6.1.2 Indexreihe für Wohnungseigentum) verwiesen. Typische Preise Auf Grundlage von Kaufpreisen - auch aus zurückliegenden Jahren - werden typische Preise bzw. Preisspannen für die verschiedenen Lagequalitäten in Karlsruhe dargestellt. Wohnung Mäßige Lage Euro/m² Mittlere Lage - Gute Lage Euro/m² Sehr gute Lage Euro/m² 50 m², 3.OG 2460 2000 – 2800 75 m², 1. OG 2300 1900 – 3000 100 m², 2. OG 2280 1900 – 3000 Euro/m² = typischer Kaufpreis in Euro/m² Wohnfläche Kaufpreise pro m² Wohnfläche Kauffälle nach Wohnungsgrößen 2000 2100 2200 2300 2400 2500 2600 2700 2003 2004 2005 2006 2007 Eu ro /m ² W oh nf lä ch e bis 25 m² 26-39 m² 40-59 m² 60-79 m² 80-99 m² ab 100 m² Gesamt 0 10 20 30 40 50 60 70 80 90 100 110 bis 25 m² 26 - 39 m² 40 - 59 m² 60 - 79 m² 80 - 99 m² ab 100 m² 2006 2007 Au sd ruc k n ich t a uto ris ier t KARLSRUHE – DER GRUNDSTÜCKSMARKTBERICHT 2007 ____________________________________________________ Seite 22 _______________________________________________________ GUTACHTERAUSSCHUSS IN KARLSRUHE 5.3.2 Weiterverkäufe von Wohnungseigentum Von den 1004 Kauffällen dieses Teilmarktes waren 507 Kauffälle für eine Auswertung geeignet. Aus den angegebenen Kaufpreismitteln, die insbesondere keine Normierung der Lagewertverhältnisse beinhalten, kann keine Preisentwicklung abgeleitet werden. Typische Preise Auf Grundlage von Kaufpreisen - auch aus zurückliegenden Jahren - werden typische Preise bzw. Preisspannen für die verschiedenen Lagequalitäten in Karlsruhe dargestellt. Baujahr Mäßige Lage Euro/m² Mittlere Lage Euro/m² Gute Lage Euro/m² Sehr gute Lage Euro/m² 1960 - 1969 1240 900 – 1600 1260 900 – 1600 1970 - 1979 1290 900 – 1700 1390 1000 – 1700 1980 - 1989 1410 1100 – 1800 1450 1100 – 1800 Euro/m² = typischer Kaufpreis in Euro/m² Wohnfläche Normiert auf Wohnanlage mit 60 Wohnungen 0 20 40 60 80 100 120 bis 1949 1950-1959 1960-1969 1970-1979 1980-1989 1990-1999 ab 2000 B au ja hr e 2006 2007 Kaufpreise pro m² Wohnfläche 1000 1100 1200 1300 1400 1500 1600 1700 1800 1900 2000 2100 2200 2300 2003 2004 2005 2006 2007 Eu ro /m ² W oh nf lä ch e bis 1949 1950 - 1959 1960 - 1969 1970 - 1979 1980 - 1989 1990 - 1999 ab 2000 Wohnungsgröße durchschnittlich berücksichtigt. In Säule 1990-1999 sind für die Jahre 2003–2005 alle Baujahre ab 1990 dargestellt Kauffälle nach Baujahren Au sd ruc k n ich t a uto ris ier t ____________________________________________________ KARLSRUHE – DER GRUNDSTÜCKSMARKTBERICHT 2007 GUTACHTERAUSSCHUSS IN KARLSRUHE ______________________________________________________ Seite 23 5.3.3 Erstverkäufe von umgewandelten Mietwohnungen Von den 208 Kauffällen dieses Teilmarktes waren 90 Kauffälle für eine Auswertung geeignet. Aus den angegebenen Kaufpreismitteln, die insbesondere keine Normierung der Lagewertverhältnisse beinhalten, kann keine Preisentwicklung abgeleitet werden. bis 1949 V Euro/m² 1950 - 1959 V Euro/m² Baujahre 1960 – 1969 1970 – 1979 V Euro/m² V Euro/m² 1980 - 1989 V Euro/m² 1990 - 1999 V Euro/m² ab 2000 V Euro/m² 16 1271 31 1235 33 1161 8 1161 2 ** 0 ** 0 ** V = Anzahl der ausgewerteten Kauffälle ** = bei weniger als 4 Kauffällen keine Angabe Euro/m² = mittlerer Kaufpreis auf volle Euro/m² Wohnfläche gerundet 1000 1100 1200 1300 1400 1500 1600 1700 2003 2004 2005 2006 2007 Eu ro /m ² W oh nf lä ch e bis 1949 1950 - 1959 1960 - 1969 1970 - 1979 1980 - 1989 1990-1999 ab 2000 0 10 20 30 40 bis 1949 1950-1959 1960-1969 1970-1979 1980-1989 1990-1999 ab 2000 B au ja hr e 2006 2007 Kauffälle nach Baujahren Kaufpreise pro m² Wohnfläche Wohnungsgröße durchschnittlich berücksichtigt Au sd ruc k n ich t a uto ris ier t KARLSRUHE – DER GRUNDSTÜCKSMARKTBERICHT 2007 ____________________________________________________ Seite 24 _______________________________________________________ GUTACHTERAUSSCHUSS IN KARLSRUHE 5.3.4 Teileigentum Von den 311 Kauffällen dieses Teilmarktes waren 144 Kauffälle für eine Auswertung geeignet. Gewerbe Von den 120 Kauffällen über Gewerbeteileigentum waren 20 Kauffälle für eine Auswertung geeignet. Aufgrund der geringen Anzahl und Verteilung der Kauffälle auf die einzelnen Baujahre, die Art des Gewerbes etc. ist ein aussagefähiger Preisspiegel nicht darstellbar. In Einzelfällen sind sachverständige Wertermittlungen durchzuführen. Garagen und Tiefgaragenstellplätze Von den 191 Kauffällen von Garagen, Tiefgaragenstellplätzen oder offenen Stellplätzen waren 147 Kauffälle für eine Auswertung geeignet. Bei Erstverkäufen konnte kein Preisunterschied zwischen Einzel-, Doppel- oder Mehrfachparkern festgestellt werden. Garagen V Euro Tiefgaragenstellplätze V Euro Offene Stellplätze V Euro Erstverkäufe ** ** 110 8 500 – 18 000 ** ** Weiterverkäufe 8 5 000 – 10 000 21 5 000 – 12 500 ** ** Erstverkäufe von umgewandelten Garagen und Tiefgaragenstellplätzen 4 5 000 – 15 000 *** *** ** ** ** = bei weniger als 4 Kauffällen keine Angabe V = Anzahl der ausgewerteten Kauffälle *** = Keine Angabe, da Kauffälle aus einem Objekt Au sd ruc k n ich t a uto ris ier t ____________________________________________________ KARLSRUHE – DER GRUNDSTÜCKSMARKTBERICHT 2007 GUTACHTERAUSSCHUSS IN KARLSRUHE ______________________________________________________ Seite 25 6. ERFORDERLICHE DATEN FÜR DIE WERTERMITTLUNG Die für die Wertermittlung erforderlichen Daten sind aus der Kaufpreissammlung (§ 193 Abs. 3 des Baugesetz- buches) unter Berücksichtigung der jeweiligen Lage auf dem Grundstücksmarkt abzuleiten. Hierzu gehören insbesondere Indexreihen (§ 9 Wertermittlungsverordnung), Umrechnungskoeffizienten (§ 10 Wertermittlungs- verordnung), Liegenschaftszinssätze (§ 11 Wertermittlungsverordnung) und Vergleichsfaktoren für bebaute Grundstücke (§ 12 Wertermittlungsverordnung). 6.1 Indexreihen Änderungen der allgemeinen Wertverhältnisse auf dem Grundstücksmarkt sollen mit Indexreihen erfasst werden. Die ermittelten Indexzahlen ermöglichen die Umrechnung von Kaufpreisen auf bestimmte Stichtage und sind damit von großer Bedeutung für die Wertermittlungspraxis. 6.1.1 Bodenpreisindexreihen Bodenpreisindexreihen bestehen aus Indexzahlen, die sich aus dem durchschnittlichen Verhältnis der Bodenpreise eines jährlichen Erhebungszeitraums zu den Bodenpreisen des Basiszeitraums 1994 mit der Indexzahl 100 ergeben. Für gewerblich genutzte Grundstücke konnte aus den vorhandenen Kaufpreisen keine Bodenpreisindexreihe abgeleitet werden. Baureifes Land Wohnen 95 100 105 110 115 120 125 130 135 140 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 In de xz ah l Ein- und Zweifamilienhäuser Reihenhäuser Mehrfamilienhausbau Au sd ruc k n ich t a uto ris ier t KARLSRUHE – DER GRUNDSTÜCKSMARKTBERICHT 2007 ____________________________________________________ Seite 26 _______________________________________________________ GUTACHTERAUSSCHUSS IN KARLSRUHE 6.1.1 Bodenpreisindexreihen Baureifes Land Wohnen Baureifes Land Wohnen Individueller Wohnungsbau Mehrfamilienhausbau Ein- und Zweifamilienhäuser Reihenhäuser 1994 100 100 100 1995 108 108 100 1996 108 112 100 1997 113 114 100 1998 112 114 102 1999 114 116 108 2000 117 116 113 2001 125 127 119 2002 119 121 116 2003 123 126 112 2004 127 139 116 2005 123 132 111 2006 121 123 105 2007 125* 129* 114* * = vorläufige Indexzahl Flächen der Land- und Forstwirtschaft Ohne begünstigte Grundstücke (z.B. Ortsnähe, besondere Lage u.a.) 100 100 102 108 108 110 110 113 113 108 113 114 120 117 95 100 105 110 115 120 125 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 In de xz ah l Flächen der Land- und ForstwirtschaftAu sd ruc k n ich t a uto ris ier t ____________________________________________________ KARLSRUHE – DER GRUNDSTÜCKSMARKTBERICHT 2007 GUTACHTERAUSSCHUSS IN KARLSRUHE ______________________________________________________ Seite 27 6.1.2 Indexreihe für Wohnungseigentum Wohnungseigentum Erstverkäufe 1994 100 1995 93 1996 91 1997 85 1998 82 1999 85 2000 86 2001 93 2002 92 2003 89 2004 91 2005 90 2006 91 2007 91* * = vorläufige Indexzahl Wohnungseigentum 100 93 91 85 82 85 86 93 92 89 91 90 91 91 80 85 90 95 100 105 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 In de xz ah l Erstverkäufe Au sd ruc k n ich t a uto ris ier t KARLSRUHE – DER GRUNDSTÜCKSMARKTBERICHT 2007 ____________________________________________________ Seite 28 _______________________________________________________ GUTACHTERAUSSCHUSS IN KARLSRUHE 6.2 GFZ-Umrechnungskoeffizienten Auf der Grundlage geeigneter Kauffälle von unbebauten Mehrfamilienhausgrundstücken wurden für die Um- rechnung der Wertverhältnisse bei unterschiedlicher baulicher Nutzung (GFZ : GFZ) Umrechnungskoeffizienten für Karlsruhe ermittelt. Die Umrechnungskoeffizienten sind durch aktuelle Analysen und laufende Wertermittlungen bestätigt. Diese Umrechnungskoeffizienten können auch für die Umrechnung der Wertverhältnisse von Grundstücken der Geschäfts-, Büro-, Verwaltungs-, Dienstleistungsnutzung und technologieorientierten Nutzung herangezogen werden. Im Einzelfall können abweichende Wertverhältnisse maßgebend sein. Für Grundstücke mit gewerblicher Nutzung (gebietstypisch) können die Umrechnungskoeffizienten im GFZ- Bereich von +/- 0,5 bezogen auf die GFZ der zum Vergleich herangezogenen Boden(richt)werte Anwendung finden. Im Einzelfall können abweichende Wertverhältnisse maßgebend sein. In Geschäftslagen (Innenstadtzentrum, Nebenzentren) kann die Abhängigkeit des Bodenwerts von den höherwertig genutzten Flächen (Erdgeschossladenmieten) erheblich größer sein als die Abhängigkeit von der GFZ (WertR 2006, Nr. 2.3.4.2). Beim individuellen Wohnungsbau (Ein- und Zweifamilienhäuser, Reihenhäuser) besteht keine Abhängigkeit vom Maß der baulichen Nutzung (GFZ). Die angegebenen Umrechnungskoeffizienten beziehen sich auf Grundstücke im erschließungsbeitragsfreien Zustand. GFZ Umrechnungskoeffizienten GFZ Umrechnungskoeffizienten WertR 2006 Karlsruhe WertR 2006 Karlsruhe 0,4 0,66 0,71 1,5 1,24 1,24 0,5 0,72 0,76 1,6 1,28 1,29 0,6 0,78 0,81 1,7 1,32 1,34 0,7 0,84 0,86 1,8 1,36 1,39 0,8 0,90 0,90 1,9 1,41 1,43 0,9 0,95 0,95 2,0 1,45 1,48 1,0 1,00 1,00 2,1 1,49 1,53 1,1 1,05 1,05 2,2 1,53 1,58 1,2 1,10 1,10 2,3 1,57 1,63 1,3 1,14 1,14 2,4 1,61 1,68 1,4 1,19 1,19 GFZ = Geschossflächenzahl (GFZ) im Sinne § 20 BauNVO. Zwischenwerte lassen sich durch interpolieren berechnen. In der GFZ sind auch die wertrelevanten Geschossflächen, die nach der BauNVO u.a. außer Betracht bleiben können, berücksichtigt. Dies bedeutet im Grundsatz: Die Geschossfläche ist nach den Außenmaßen der vorhandenen oder zulässigen Gebäude in allen Vollgeschossen zu ermitteln. Der Begriff Vollgeschosse ist in § 2 Abs. 6 der Landesbauordnung (LBO) für Baden-Württemberg im wesentlichen wie folgt definiert: „Vollgeschosse sind Geschosse, die mehr als 1,4 m über die im Mittel gemessene Geländeoberfläche hinausragen und über mindestens drei Viertel ihrer Grundfläche eine Höhe von mindestens 2,3 m haben.“ Bei der Grundstücksbewertung werden die Flächen von Aufenthaltsräumen in anderen Geschossen (die nicht als Vollgeschosse gelten), einschließlich der zu ihnen gehörenden Sanitär- und Treppenräume und einschließlich ihrer Umfassungswände – ggf. abweichend von den Festsetzungen der Bebauungspläne und den hierzu jeweils geltenden Bestimmungen der BauNVO – mitgerechnet. Au sd ruc k n ich t a uto ris ier t ____________________________________________________ KARLSRUHE – DER GRUNDSTÜCKSMARKTBERICHT 2007 GUTACHTERAUSSCHUSS IN KARLSRUHE ______________________________________________________ Seite 29 6.3 Wirtschaftliche Gesamtnutzungsdauer Durchschnittliche wirtschaftliche Gesamtnutzungsdauer in Karlsruhe bei ordnungsgemäßer Instandhaltung (ohne Modernisierung). Weitere Objektarten werden in WertR 2006, Anlage 4, ausgewiesen. Als Anhaltspunkt für die durchschnittliche wirtschaftliche Gesamtnutzungsdauer können die für die einzelnen Gebäudetypen angegebenen Werte gelten, wobei der Anwender dieser Tabelle gehalten ist, eigenverantwortlich die Gesamtnutzungsdauer des zu bewertenden Objekts, insbesondere unter Berücksichtigung der Lage des Objekts, seiner Eigenschaften, der Beschaffenheit und der wirtschaftlichen Verwertungsfähigkeit zu ermitteln. WertR 2006 Jahre Karlsruhe Jahre Einfamilienhäuser (entsprechend ihrer Qualität) einschließlich: -freistehende Einfamilienhäuser (auch mit Einliegerwohnung) -Zwei-/Dreifamilienhäuser Reihenhäuser (bei leichter Bauweise kürzer) Fertighaus in Massivbauweise Fertighaus in Fachwerk- und Tafelbauweise 60 - 100 60 - 100 60 - 80 60 - 80 80 – 100 80 - 100 50 - 80 50 - 70 Wohn- und Geschäftshäuser Mehrfamilienhaus (Mietwohngebäude) Gemischt genutzte Wohn- und Geschäftshäuser mit gewerblichem Mietertragsanteil bis 80 % 60 - 80 60 - 80 50 – 70 60 - 80 60 - 80 50 - 80 Gemeinde- und Veranstaltungsgebäude Kindergärten, Kindertagesstätten 50 - 70 50 - 70 Wohnheime, Krankenhäuser, Hotels Personal- und Schwesternwohnheime, Altenwohnheime Hotels 40 - 80 40 - 80 40 - 80 40 - 60 Einkaufsmärkte, Warenhäuser Einkaufsmärkte 30 - 80 30 - 50 Parkhäuser, Tiefgaragen 50 50 Industriegebäude, Werkstätte, Lagergebäude 40 - 60 30 - 60 60 Jahre lediglich bei flexibler und zukunftsgerechter Ausführung Im Einzelfall kann eine abweichende wirtschaftliche Gesamtnutzungsdauer zutreffend sein. Insbesondere bei gewerblich genutzten Objekten können sich je nach Objektart und Marktlage niedrigere Gesamtnutzungsdauern ergeben. Die Ermittlung der modifizierten Restnutzungsdauer bei modernisierten Gebäuden soll auf der Grundlage des AGVGA-NRW-Modells erfolgen. Au sd ruc k n ich t a uto ris ier t KARLSRUHE – DER GRUNDSTÜCKSMARKTBERICHT 2007 ____________________________________________________ Seite 30 _______________________________________________________ GUTACHTERAUSSCHUSS IN KARLSRUHE 6.3 Wirtschaftliche Gesamtnutzungsdauer Bestimmung der Restnutzungsdauer bei modernisierten Gebäuden Modell zur Ableitung von Liegenschaftszinssätzen der Arbeitsgemeinschaft der Vorsitzenden der Gutachterausschüsse in Nordrhein-Westfalen (AGVGA – NRW), Anlage 1 Quelle: www.gutachterausschuss.nrw.de/standardmodelle.html Modernisierungsgrad Das entscheidende Merkmal zur Ermittlung der Restnutzungsdauer ist das Alter und der Grad der im Gebäude durchgeführten Modernisierungen einschließlich durchgreifender Instandsetzungen. Zur Ermittlung des Modernisierungsgrades soll das nachfolgende Punktraster dienen. Aus der Summe der Punkte für die jeweils zum Bewertungsstichtag oder kurz zuvor durchgeführten Maßnahmen ergibt sich der Modernisierungsgrad. Liegen die Maßnahmen weiter, z.B. 20 Jahre zurück, ist ggf. zu prüfen, ob nicht ein geringerer als der maximale Tabellenwert anzusetzen ist. Modernisierungselemente mit Punktraster für typische Fälle Modernisierungselemente max. Punkte Dacherneuerung inkl. Verbesserung der Wärmedämmung 3 Verbesserung der Fenster 2 Verbesserung der Leitungssysteme (Strom, Gas, Wasser, Abwasser) 2 Verbesserung der Heizungsanlage 2 Wärmedämmung der Außenwände 2 Modernisierung von Bädern / WC´s etc. 2 Einbau von Bädern / WC´s etc 3 Modernisierung des Innenausbaus, z.B. Decken und Fußböden 3 Wesentliche Änderung und Verbesserung der Grundrissgestaltung 3 Aktualisiert durch Beschluss der AGVGA-NRW vom 13.06.2006 zur Berücksichtigung der Energieeinsparverordnung. Maximal können in der Summe 20 Punkte vergeben werden, da die Modernisierung und der Einbau von Bädern/WC´s nur alternativ angesetzt werden kann. Entsprechend der jeweils ermittelten Gesamtpunktzahl kann der Modernisierungsgrad wie folgt ermittelt werden: 0 - 1 Punkte = nicht modernisiert 2 - 5 Punkte = kleine Modernisierungen im Rahmen der Instandhaltung 6 - 10 Punkte = mittlerer Modernisierungsgrad 11 - 15 Punkte = überwiegend modernisiert 16 - 20 Punkte = umfassend modernisiert Tabellen für die modifizierte Restnutzungsdauer In den nachfolgenden Tabellen sind in Abhängigkeit von der üblichen Gesamtnutzungsdauer, dem Gebäudealter und dem ermittelten Modernisierungsgrad für Gesamtnutzungsdauern von 60 – 100 Jahren modifizierte Restnutzungsdauern angegeben. Um kontinuierliche Übergänge sowohl zwischen den Tabellen als auch innerhalb der Tabellen zu erreichen, sind die Tabellenwerte nicht gerundet worden. Die Rundung, die im Bewertungsfall nach sachverständigem Ermessen auf 5 Jahre erfolgen sollte, bleibt dem Anwender überlassen. Die Tabellenwerte entspringen, wie auch die Alterswertminderungstabellen von ROSS, einem theoretischen Modellansatz. Das Modell geht davon aus, dass die Restnutzungsdauer ab einem Gebäudealter von 30 Jahren, abgestuft nach dem Grad der Modernisierung, gegenüber dem Betrag Gesamtnutzungsdauer ./. Alter um maximal 50 Jahre erhöht wird. Au sd ruc k n ich t a uto ris ier t ____________________________________________________ KARLSRUHE – DER GRUNDSTÜCKSMARKTBERICHT 2007 GUTACHTERAUSSCHUSS IN KARLSRUHE ______________________________________________________ Seite 31 6.3 Wirtschaftliche Gesamtnutzungsdauer Übliche Gesamtnutzungsdauer von 100 Jahren *) Die Rundung muss im Einzelfall durch den Anwender erfolgen Übliche Gesamtnutzungsdauer von 80 Jahren *) Die Rundung muss im Einzelfall durch den Anwender erfolgen Übliche Gesamtnutzungsdauer von 60 Jahren *) Die Rundung muss im Einzelfall durch den Anwender erfolgen Au sd ruc k n ich t a uto ris ier t KARLSRUHE – DER GRUNDSTÜCKSMARKTBERICHT 2007 ____________________________________________________ Seite 32 _______________________________________________________ GUTACHTERAUSSCHUSS IN KARLSRUHE 6.4 Liegenschaftszinssätze und Ertragsfakoren Der Liegenschaftszinssatz ist der Zinssatz, mit dem der Verkehrswert von Liegenschaften im Durchschnitt ver- zinst wird (§ 11 Wertermittlungsverordnung). Auf der Grundlage geeigneter Kaufpreise und für gleichartig bebaute und genutzte Grundstücke wurden nach den Grundsätzen des Ertragswertverfahrens Liegenschaftszinssätze ermittelt. Wesentliche Merkmale des Wertermittlungsmodells Wirtschaftliche Rest- und Gesamtnutzungsdauer in Anlehnung an Anlage 4 der WertR 2006 (s. 6.3); Bewirtschaftungskosten für Wohngrundstücke nach Anlage 3 der WertR 2006 gemäß Zweite Berechnungsverordnung. Der Bodenwertansatz erfolgte üblicherweise mit dem Bodenrichtwert ohne Bebauungsabschlag. Sofern eine Abhängigkeit des Bodenwertes vom Maß der baulichen Nutzung (GFZ) besteht, erfolgt eine Umrechnung auf die tatsächliche GFZ mit Hilfe der für Karlsruhe ermittelten GFZ-Umrechnungskoeffizienten (s. 6.2.1). Eine Abhängigkeit von der Restnutzungsdauer der Gebäude konnte nicht festgestellt werden. Mit den Ertragsfaktoren (§ 12(2) WertV) d.h. dem Vielfachen des Jahresrohertrags (Nettokaltmiete) erhält man durch Multiplikation mit dem Jahresrohertrag einen grob überschlägigen Wert einer Immobilie. Bei der Anwendung dieser Faktoren muss bedacht werden, dass sie nur relativ unsichere Bewertungsergebnisse liefern, da wertrelevante individuelle Eigenschaften einer Immobilie, wie z.B. Alter, Zustand und Wirtschaftlichkeit der Gebäude sowie Lage, Grundstücksgröße und Bodenwert nicht in die Berechnung eingehen. Au sd ruc k n ich t a uto ris ier t ____________________________________________________ KARLSRUHE – DER GRUNDSTÜCKSMARKTBERICHT 2007 GUTACHTERAUSSCHUSS IN KARLSRUHE ______________________________________________________ Seite 33 6.4 Liegenschaftszinssätze und Ertragsfakoren Objekttyp / Objektart Merkmale der ausgewerteten Kauffälle Jahr Anz RND Zinsspanne der aus- gewerteten Kauffälle in % Beschluss des Gutachterausschusses Liegenschafts- zinssatz in % Ertrags- faktor Ein- und Zweifamilienhausgrundstücke 2,0 – 3,5 Dreifamilienhausgrundstücke Baujahrsklassen: bis 1949 1950 – 1969 1970 – 1989 ab 1990 2007 5 46 2007 10 49 2007 3 58 2007 0 2,3 – 3,9 3,2 – 4,8 4,0 – 4,5 3,5 – 4,5 19 - 22 Mietwohngrundstücke ab 4 Wohnungen, gewerblicher Mietertragsanteil < 20 % Baujahrsklassen: bis 1949 1950 – 1969 ab 1970 2007 18 48 2007 14 50 2007 2 58 3,6 – 5,5 3,7 – 6,1 3,6 – 4,0 4,0 – 5,0 16 - 18 Gemischt genutzte Grundstücke, gewerblicher Mietertragsanteil von 20 - 50 % Baujahrsklassen: bis 1949 1950 – 1969 ab 1970 2007 14 44 2007 0 2007 0 4,1 – 7,8 4,5 – 6,0 12 - 16 Büro-, Verwaltungs- und Dienstleistungsgrundstücke 2007 10 44 5,4 – 8,4 5,5 – 7,0 10 - 13 Geschäftsgrundstücke (Läden, Büros) 2007 11 48 4,3 – 7,5 5,0 – 7,0 10 - 14 Supermarkt 2007 3 35 4,4 – 4,8 4,0 – 6,0 11 - 14 Gewerbe- und Industriegrundstücke 2007 3 28 5,2 – 8,2 5,0 – 7,5 9 - 13 Wohnungseigentum nach WEG 2,5 – 3,5 Teileigentum nach WEG 4,5 – 6,5 Anz = Anzahl RND = Restnutzungsdauer In Einzelfällen können abweichende Liegenschaftszinssätze und Ertragsfaktoren zutreffend sein. Au sd ruc k n ich t a uto ris ier t KARLSRUHE – DER GRUNDSTÜCKSMARKTBERICHT 2007 ____________________________________________________ Seite 34 _______________________________________________________ GUTACHTERAUSSCHUSS IN KARLSRUHE 6.5 Marktanpassungsfaktoren beim Sachwertverfahren Kaufpreisanalysen zeigen, dass der ermittelte Sachwert von bebauten Grundstücken des individuellen Wohnungsbaus (Ein- und Zweifamilienhäuser, Reihenhäuser) und der auf dem Grundstücksmarkt erzielte Preis unterschiedlich sein können. Durch den Marktanpassungsfaktor, der sich aus der Division des Kaufpreises durch den Sachwert ergibt, erfolgt eine Anpassung des Sachwertes an die allgemeine Marktlage. Der Sachwert eines Grundstücks setzt sich aus dem Bodenwert, dem Gebäudewert, dem Wert der Außenanlagen und dem Wert der sonstigen Anlagen zusammen. Die Berechnung des Gebäudewerts erfolgt nach Herstellungswerten (Normalherstellungskosten 2000 - NHK 2000) über die Bruttogrundfläche (BGF). Dabei sind Alter, Baumängel und Bauschäden sowie sonstige wertbeeinflussende Umstände (z.B. wirtschaftliche Überalterung) zu berücksichtigen. Wesentliche Merkmale des Wertermittlungsmodells BGF nach DIN 277 (2005), nach Anlage 6 der WertR 2006; Baupreisindex des Stat. Landesamtes Baden- Württemberg; Alterswertminderung nach Ross (Anlage 8a der WertR 2006); Gesamtnutzungsdauer i.d.R. 80 bis 100 Jahre; Regionalfaktor 1,00 (Länderfaktor x Ortsgrößenfaktor) für Karlsruhe; Baunebenkosten pauschal mit 15%. Der Bodenwertansatz erfolgte üblicherweise mit dem Bodenrichtwert ohne Bebauungsabschlag und ggf. mit Zonung. Bei immissionsbelasteten Grundstücken sind die angegebenen Marktanpassungsfaktoren um bis zu 10% zu vermindern. In einzelnen Fällen, wo eine starke Immissionsbelastung etc. nicht durch eine gesonderte Bodenrichtwertzone berücksichtigt ist, kann der Bodenwert eine zusätzliche Wertminderung bis 20 % erfahren. Nachfolgend wurden Marktanpassungsfaktoren für Karlsruhe ermittelt. Au sd ruc k n ich t a uto ris ier t ____________________________________________________ KARLSRUHE – DER GRUNDSTÜCKSMARKTBERICHT 2007 GUTACHTERAUSSCHUSS IN KARLSRUHE ______________________________________________________ Seite 35 6.5.1 Marktanpassungsfaktoren für Ein- und Zweifamilienhäuser Bei der Wertermittlung ist in Abhängigkeit vom Bodenrichtwert und der Höhe des Sachwertes (Bodenwert und Wert der baulichen Anlagen wie Gebäude, Außenanlagen unter Berücksichtigung der Wertminderung wegen Alters) am fiktiv schadensfreien Objekt der ermittelte Marktanpassungsfaktor anzubringen. Die Berücksichtigung von Kosten für wertbeeinflussende Umstände wie Baumängel und Bauschäden erfolgt anschließend ohne Marktanpassung. Die Marktanpassungsfaktoren können auch bei Erbbaurechten zur Ermittlung des Werts des unbelasteten bebauten Grundstücks W (Volleigentum) herangezogen werden. Die unten aufgeführten Marktanpassungsfaktoren beziehen sich überwiegend auf freistehende Ein- und Zweifamilienhäuser mit Keller-, Erdgeschoss (und Obergeschoss) und voll / nicht ausgebautem Dachgeschoss einschl. Garage(n). Vereinzelt sind auch Gebäudetypen mit Flachdach, Kettenhäuser und Doppelhaushälften anzutreffen. In herausgehobenen Gesellschaftslagen (z.B. Durlach-Geigersberg, Rüppurr-Märchenviertel, Weststadt- Musikerviertel) können die für die gute bis sehr gute Lage ermittelten Marktanpassungsfaktoren im Einzelfall bis 20 % erhöht werden. Bei Zweifamilienhäusern mit teilweiser Vermietung zeigen sich, insbesondere in der mittleren Lage, erhöhte Marktanpassungsfaktoren. Für das Jahr 2007 sind für Kauffälle in der mittleren Bodenrichtwertklasse in Einzelfällen erhöhte Marktanpassungsfaktoren zu beobachten. Hierbei kann von einer Erhöhung von 5 % und darüber ausgegangen werden. Sachwert Euro Marktanpassungsfaktoren für mit Ein- und Zweifamilienhäusern bebaute Grundstücke Bodenrichtwert 240 - 330 Euro/m² 331 - 400 Euro/m² 401 - 530 Euro/m² 200 000 1,06 250 000 0,97 1,10 300 000 0,92 0,98 350 000 0,87 0,91 0,96 400 000 0,82 0,85 0,93 450 000 0,77 0,81 0,91 500 000 0,72 0,77 0,89 550 000 0,74 0,87 600 000 0,72 0,85 650 000 0,70 0,83 700 000 0,68 0,82 750 000 0,81 800 000 0,79 850 000 0,78 900 000 0,77 950 000 0,76 1 000 000 0,75 1 100 000 0,74 1 200 000 0,72 BG Au sd ruc k n ich t a uto ris ier t KARLSRUHE – DER GRUNDSTÜCKSMARKTBERICHT 2007 ____________________________________________________ Seite 36 _______________________________________________________ GUTACHTERAUSSCHUSS IN KARLSRUHE 6.5.1 Marktanpassungsfaktoren für Ein- und Zweifamilienhäuser Die ausgewerteten Kauffälle weisen für einzelne Merkmale folgende Ausprägungen auf, die gleichzeitig das Spektrum des Anwendungsbereichs für Wertermittlungen wiedergeben. Liegt das zu bewertende Objekt außerhalb der angegebenen Bereiche, so sind die Sachwertfaktoren gegebenenfalls anzupassen. Bodenricht- wert Euro/m² Merkmale der ausgewerteten Kauffälle Kauffälle Baujahr Bruttogrund- NHK 2000 Grundstücks- Sachwert fläche fläche Anzahl m² Euro/m² BGF m² Euro 240 - 330 23 1965 284 583 578 325 450 1919 - 2000 130 - 405 430 - 860 247 - 1592 140 000 - 538 000 331 - 400 39 1960 299 629 527 373 500 1831 - 2005 177 - 547 407 - 860 218 - 1902 148 000 – 1 097 000 401 - 530 20 1962 382 615 875 630 000 1900 - 1997 184 - 680 465 - 910 310 - 2120 307 000 – 1 318 000 von - bis = niedrigster und höchster Wert des jeweiligen Merkmals Anwendungsbeispiel Der Verkehrswert des Objekts ergibt sich aus dem Sachwert unter Berücksichtigung eines fiktiv schadensfreien Zustandes multipliziert mit dem Marktanpassungsfaktor. Wertbeeinflussende Umstände wie Baumängel und Bauschäden sind anschließend ohne Marktanpassung anzubringen. Der Marktanpassungsfaktor bezieht sich also auf das angenommen schadensfreie Objekt. Grundstück: Immissionsbelastet, Gebäude mit Wasserschaden Bodenrichtwert (unbebaut): 350 Euro/m² (hier keine zusätzliche Wertminderung am Bodenwert wegen Immissionen) Ermittelter Sachwert (über BGF): 400 000 Euro Marktanpassungsfaktor aus Tabelle: 0,85 Verringerter Marktanpassungsfaktor: 0,81 (ca. 5 % Abschlag wegen Immissionen) Verkehrswert des fiktiv schadensfreien Grundstücks: 324 000 Euro Wasserschaden: 24 000 Euro Verkehrswert des Grundstücks: 300 000 Euro Bemerkung: Es ist für die mittlere Bodenrichtwertklasse keine Erhöhung der Marktanpassungsfaktoren angehalten worden.Au sd ruc k n ich t a uto ris ier t ____________________________________________________ KARLSRUHE – DER GRUNDSTÜCKSMARKTBERICHT 2007 GUTACHTERAUSSCHUSS IN KARLSRUHE ______________________________________________________ Seite 37 6.5.2 Marktanpassungsfaktoren für Reihenhäuser Bei der Wertermittlung ist in Abhängigkeit von der Höhe des Sachwertes (Bodenwert und Wert der baulichen Anlagen wie Gebäude, Außenanlagen unter Berücksichtigung der Wertminderung wegen Alters) am fiktiv schadensfreien Objekt der ermittelte Marktanpassungsfaktor anzubringen. Die Berücksichtigung von Kosten für wertbeeinflussende Umstände wie Baumängel und Bauschäden erfolgt anschließend ohne Marktanpassung. Die Marktanpassungsfaktoren können auch bei Erbbaurechten zur Ermittlung des Werts des unbelasteten bebauten Grundstücks W (Volleigentum) herangezogen werden. Zwischen dem Sachwert und der Stellung der Reihenhäuser (Mittel- bzw. Endhaus) ergab sich eine hohe Abhängigkeit. Deshalb wurde nur der Sachwert als Einflussgröße beibehalten. Die Ergebnisse beziehen sich überwiegend auf Reihenhäuser mit Keller-, Erd-, Ober- und voll ausgebautem Dachgeschoss sowie zu geringeren Teilen mit nicht ausgebautem Dachgeschoss bzw. Keller-, Erd- und voll ausgebautem Dachgeschoss, jeweils einschl. Garage(n). Sachwert Euro Marktanpassungsfaktoren für mit Reihenhäusern bebaute Grundstücke Bodenrichtwert 270 - 330 Euro/m² 331 - 430 Euro/m² 125 000 1,34 1,40 150 000 1,27 1,32 175 000 1,20 1,25 200 000 1,14 1,19 225 000 1,09 1,13 250 000 1,04 1,08 275 000 0,99 1,02 300 000 0,94 0,98 325 000 0,90 0,93 350 000 0,86 0,89 Die ausgewerteten Kauffälle weisen für einzelne Merkmale folgende Ausprägungen auf, die gleichzeitig das Spektrum des Anwendungsbereichs für Wertermittlungen wiedergeben. Liegt das zu bewertende Objekt außerhalb der angegebenen Bereiche, so sind die Sachwertfaktoren gegebenenfalls anzupassen. Bodenricht- wert Euro/m² Merkmale der ausgewerteten Kauffälle Kauffälle Baujahr Bruttogrundfläche NHK 2000 Grundstücksfläche Sachwert Anzahl m² Euro/m² BGF m² Euro 270 - 330 46 1976 229 700 251 270 000 1924 - 1998 160 - 393 5 20 - 900 103 - 620 130 000 - 430 000 331 - 430 61 1972 235 680 260 270 000 1926 - 1997 130 - 361 545 - 900 149 - 567 130 000 - 425 000 von - bis = niedrigster und höchster Wert des jeweiligen Merkmals BG Au sd ruc k n ich t a uto ris ier t KARLSRUHE – DER GRUNDSTÜCKSMARKTBERICHT 2007 ____________________________________________________ Seite 38 _______________________________________________________ GUTACHTERAUSSCHUSS IN KARLSRUHE WER = WBG - WUG + WAE WAE = WF  (Za - Zt)  V WFM = WUG - (Za - Zt ) WEG = WUG - WF  (WUG - WFM) WAE = WUG - WEG = WF  (Za - Zt)  V 6.6 Wertfaktoren zur Ermittlung der Bodenwertanteile für Erbbaurechte Zur Ermittlung des Werts des Erbbaurechts WER ist zunächst vom Wert des unbelasteten bebauten Grund- stücks mit Marktanpassung WBG (Volleigentum) auszugehen. Von diesem Wert ist der Verkehrswert des un- belasteten unbebauten Grundstücks WUG in Abzug zu bringen. Soweit der Erbbauberechtigte die Erschließungskosten trägt, ist bei WUG nicht der erschließungsbeitragsfreie (ebf), sondern der erschließungsbeitragspflichtige (ebp) Zustand einzuführen. Der mit dem Wertfaktor WF marktangepasste Bodenwertanteil des Erbbaurechts WAE ist hinzuzuaddieren. Zur Ermittlung des Bodenwertanteils des Erbbaurechts WAE wird zunächst die Erbbauzinsersparnis als Differenz zwischen dem angemessenen Erbbauzins Za und dem tatsächlichen Erbbauzins Zt über die Restlaufzeit des Erbbaurechtsvertrages kapitalisiert und vom Bodenwert des unbelasteten unbebauten Grundstücks WUG abgezogen. Bezieht sich Zt auf ein ebp Bodenwertniveau, so ist bei der Ermittlung von Za entsprechend zu verfahren. Damit erhält man den sogenannten Wert nach dem finanzmathematischen Modell WFM. Zt : Vertraglich zulässiger tatsächlicher Erbbauzins [€/m2] Za : Dem Grundstückswert angemessener Erbbauzins [€/m2] n : Restlaufzeit des Erbbaurechts [Jahre] q : Zinsfaktor q = 1 + p / 100 mit p = Zinssatz in % V : Vervielfältiger V = Für die Ermittlung des angemessenen Erbbauzinses Za soll der Zinssatz, der sich zur Festlegung des Erbbauzinses bei Abschluss von Erbbaurechtsverträgen aus den marktüblichen Konditionen ergibt, herangezogen werden. Dieser Zinssatz wird auch als der zum Wertermittlungsstichtag marktübliche Liegenschaftszinssatz für Erbbaurechtsgrundstücke bezeichnet. Bei Auswertungen von Kauffällen hat sich gezeigt, dass die Kaufpreise von Erbbaurechtsgrundstücken in der Regel zwischen den aufgrund des finanzmathematischen Modells gerechneten Werten WFM und den Werten unbelasteter Grundstücke WUG liegen. Daraus ist zu schließen, das WFM als untere Grenze und WUG als obere Grenze für die Werte von Erbbaurechtsgrundstücken WEG anzusehen ist. Die Marktanpassung wird durch Einführung eines sogenannten Wertfaktors WF berücksichtigt, in dem die Differenz (WUG -WFM), die der Erb- bauzinsersparnis des Erbbauberechtigten entspricht, aufgeteilt wird. Somit ergibt sich der Bodenwertanteil des Erbbaurechts WAE zu Der Wert der Gebäude, die nach Ablauf der Restlaufzeit des Vertrages eventuell noch vorhanden sind, abzüglich der an den Erbbauberechtigten zu zahlenden Entschädigungen hat bei den üblichen Entschädigungsregelungen und bei Restlaufzeiten über 25 Jahre keinen nennenswerten Einfluss. q 1 q (q 1) n n    q 1 q (q 1) n n   Au sd ruc k n ich t a uto ris ier t ____________________________________________________ KARLSRUHE – DER GRUNDSTÜCKSMARKTBERICHT 2007 GUTACHTERAUSSCHUSS IN KARLSRUHE ______________________________________________________ Seite 39 Zt  100 WUG 6.6.1 Wertfaktoren für Erbbaurechte des individuellen Wohnungsbaus Wertfaktoren WF zur Ermittlung der Bodenwertanteile für Erbbaurechte hängen beim individuellen Wohnungsbau (Ein- und Zweifamilienhäuser, Reihenhäuser) insbesondere von der Rendite und der Höhe des Bodenwertniveaus ab. Die Art der Anpassung (mit oder ohne Klausel oder die Art der Klausel) ist für den Karlsruher Grundstücksmarkt nicht relevant, da der Einfluss der Anpassung während der Laufzeit bis zum Kaufzeitpunkt bereits in der Rendite enthalten ist. Es wird von einem erschließungsbeitragsfreien Grundstückszustand ausgegangen. Bodenwert Euro/m² ebf Wertfaktoren WF zur Ermittlung der Bodenwertanteile für Erbbaurechte des individuellen Wohnungsbaus Rendite 0,05% 0,10% 0,50% 1,00% 2,00% 50 0,6 0,5 0,4 0,3 0,3 100 0,8 0,7 0,6 0,5 0,5 200 0,9 0,8 0,7 0,6 0,6 300 - 500 0,9 – 0,95 0,8 – 0,9 0,7 – 0,8 0,6 – 0,7 0,6 – 0,7 Rendite in % = Normale, im üblichen Erbbaurechtsvertrag enthaltene Regelungen und Beschränkungen tragen nach den Untersuchungen, die sich auf Fälle mit längeren Restlaufzeiten beziehen, nichts zur Höhe des Wertfaktors bei. Für besonders wertrelevante Einschränkungen und bei Restlaufzeiten unter 25 Jahren sind angepasst an den Fall Abschläge vorzunehmen. Anwendungsbeispiel Bodenwertniveau (ebp): 200 Euro/m² Wert (ebp) des unbelasteten unbebauten Grundstücks WUG: 200 000 Euro Erbbauzinssatz: 4 % Angemessener Erbbauzins Za: 8 000 Euro Tatsächlicher Erbbauzins Zt: 1 000 Euro Rendite (1 000 Euro x 100 : 200 000 Euro) : 0,5% Differenz (Za – Zt) : 7 000 Euro x Vervielfältiger (Restlaufzeit 50 Jahre / 4 %) : 21,48 x Wertfaktor WF aus Tabelle 0,7 Bodenwertanteil WAE des Erbbaurechts: 105 252 Euro Au sd ruc k n ich t a uto ris ier t KARLSRUHE – DER GRUNDSTÜCKSMARKTBERICHT 2007 ____________________________________________________ Seite 40 _______________________________________________________ GUTACHTERAUSSCHUSS IN KARLSRUHE 7. SONSTIGE GRUNDSTÜCKSMARKTINFORMATIONEN 7.1 Karlsruhe und die Region Frankfurt Köln Hamburg Berlin München Karlsruhe Au sd ruc k n ich t a uto ris ier t ____________________________________________________ KARLSRUHE – DER GRUNDSTÜCKSMARKTBERICHT 2007 GUTACHTERAUSSCHUSS IN KARLSRUHE ______________________________________________________ Seite 41 7.1 Karlsruhe und die Region Karlsruhe liegt im Rheintal in einer geographisch sehr günstigen Position und ist als drittgrößte Stadt Baden- Württembergs Zentrum der Region Mittlerer Oberrhein. Die Kommunen am Oberrhein mit dem Oberzentrum Karlsruhe haben sich freiwillig zur TechnologieRegion Karlsruhe mit rund einer Million Einwohner zusammen- geschlossen. Die TechnologieRegion Karlsruhe ist einer der erfolgreichsten Wirtschaftsstandorte Europas, der im internationalen Vergleich seit Jahren regelmäßig auf den vorderen Plätzen zu finden ist. Durch die zentrale Lage im Südwesten Deutschlands sind Frankfurt, Stuttgart und München ebenso schnell erreichbar wie Strasbourg und Basel. Der Zuwachs innovativer Unternehmen in der TechnologieRegion Karlsruhe liegt weit über dem Bundesdurchschnitt. Das dichte Netz an Forschungseinrichtungen mit der Elite-Universität, dem Forschungszentrum Karlsruhe, dem Karlsruhe Institute of Technology (KIT) und vielen anderen Einrichtungen, die den Innovationsprozess von Unternehmen beschleunigen, verbunden mit einer verlässlichen Kommunalpolitik weisen Karlsruhe als Stadt mit hohen Zukunftschancen aus. Karlsruhe zählt zu den führenden Kongressstädten der Bundesrepublik. Mit der architektonisch und funktional herausragenden Messe Karlsruhe steht ein leistungsfähiger Messekomplex von 52.000 m² für Messen und Großveranstaltungen aller Art zur Verfügung. Das regionale und weit ausgebaute ÖPNV-Netz von Karlsruhe ist europaweit vorbildlich. Die Nähe zu Schwarzwald, Elsass und Pfalz und innerhalb der Stadt gelegene Erholungsgebiete sichern Lebensqualität, Kreativität und Wirtschaftsklima. Mit dem Zentrum für Kunst und Medientechnologie (ZKM) verfügt Karlsruhe über eine weltweit einzigartige Kulturinstitution, deren Betätigungsfeld sich an der Schnittstelle von Wissenschaft und Kunst bewegt. Hochkarätige und international bedeutende Sammlungen werden in den Museen der Stadt ausgestellt. Über 80 allgemeinbildende Schulen, 12 berufliche Schulen, sieben Hochschulen, eine Berufsakademie und diverse Forschungs- und Entwicklungseinrichtungen bis hin zu internationalen Schulen bilden den Karlsruher Nachwuchs fundiert aus. Überall in der Stadt finden sich grüne Oasen – Wohltat und Erholung für Geist und Seele. Mit mehr als 60 % grüner Fläche, mit ausgedehnten, teilweise bis an das Stadtgebiet heranreichenden Waldgebieten sowie zahlreichen Parks und Grünanlagen kann man Karlsruhe auf grünen Wegen durchqueren. Die Verbindung von Natur, Hightech, Kultur und badischer Lebensqualität ist hier einzigartig. Grundzahlen zu Karlsruhe Einwohner ca. 278.000 Einwohner im näheren Einzugsbereich ca. 1.300.000 Beschäftigte ca. 200.000 Flächen in km² davon 173,45 - Baufläche 26% - Verkehrsfläche 12% - Freifläche 62% Höhenlage über NN 100-323 m Quelle : Stadt Karlsruhe, Wirtschaftsförderung Au sd ruc k n ich t a uto ris ier t KARLSRUHE – DER GRUNDSTÜCKSMARKTBERICHT 2007 ____________________________________________________ Seite 42 _______________________________________________________ GUTACHTERAUSSCHUSS IN KARLSRUHE 7.2 Stadtteile 01 Innenstadt-Ost 10 Knielingen 19 Durlach 02 Innenstadt-West 11 Grünwinkel 20 Grötzingen 03 Südstadt 12 Oberreut 21 Stupferich 04 Südweststadt 13 Beiertheim-Bulach 22 Hohenwettersbach 05 Weststadt 14 Weiherfeld-Dammerstock 23 Wolfartsweier 06 Nordweststadt 15 Rüppurr 24 Grünwettersbach 07 Oststadt 16 Waldstadt 25 Palmbach 08 Mühlburg 17 Rintheim 26 Neureut 09 Daxlanden 18 Hagsfeld 27 Nordstadt Quelle: Stadt Karlsruhe, Amt für Stadtentwicklung KARLSRUHE Neureut Waldstadt Nordweststadt Nordstadt Knielingen Daxlanden Rintheim Grünwinkel Mühlburg Innenstadt-West Weiherfeld-DammerstockOberreut Südweststadt Rüppurr Beiertheim-Bulach Hagsfeld Weststadt Oststadt Südstadt Innenstadt- Ost Hohenwettersbach Wolfartsweier Durlach Grötzingen Stupferich Palmbach Grünwettersbach Au sd ruc k n ich t a uto ris ier t ____________________________________________________ KARLSRUHE – DER GRUNDSTÜCKSMARKTBERICHT 2007 GUTACHTERAUSSCHUSS IN KARLSRUHE ______________________________________________________ Seite 43 7.3 Bodenrichtwerte in Karlsruhe zum Jahresende 2006 Bodenrichtwerte sind durchschnittliche Lagewerte, bezogen auf den Quadratmeter Grundstücksfläche, die gemäß § 196 Baugesetzbuch vom Gutachterausschuss für Grundstückswerte für eine Mehrzahl von Grundstücken mit im wesentlichen gleichen Nutzungs- und Wertverhältnissen ermittelt werden. In bebauten Gebieten sind die Bodenrichtwerte mit dem Wert ermittelt, der sich ergeben würde, wenn der Boden unbebaut wäre. Sie sind nach dem Entwicklungszustand gegliedert und nach der jeweiligen Art und dem Maß der baulichen Nutzung, dem erschließungsbeitragsrechtlichen Zustand sowie bei den Grundstückstypen 10, 15 und 25 nach der Grundstückstiefe bestimmt (bei BEL und RBL nur Entwicklungszustand und Art der baulichen Nutzung). Sie beziehen sich auf ein Grundstück mit definiertem Grundstückszustand (Bodenrichtwertgrund- stück). Abweichungen des einzelnen Grundstücks in den wertbestimmenden Eigenschaften, wie Lage und Entwicklungszustand, Form, Größe, Tiefe, Bodenbeschaffenheit, Art und Maß der baulichen Nutzung, Immissionen, Erschließungszustand, Flächen oder Maßnahmen zum Ausgleich im Sinne § 1a, Abs. 3 Baugesetzbuch bewirken i.d.R. Abweichungen des Verkehrswerts vom Bodenrichtwert. Dies gilt auch für öffentliche Maßnahmen wie Straßen- und Bahnflächen, wo sich ortsüblich besondere Teilmärkte gebildet haben. Insofern sind die Bodenrichtwerte nicht identisch mit dem Verkehrswert oder dem Kaufpreis eines Grundstücks und können im Einzelfall eine sachverständige Wertermittlung nicht ersetzen. Bei der Ermittlung der Bodenrichtwerte sind sog. Altlasten (z. B. Verunreinigungen des Untergrundes), im Grundbuch eingetragene Lasten und Beschränkungen, Eintragungen im Baulastenverzeichnis, nachteilige Bodenbeschaffenheiten (z. B. Böschungen), der Wert vorhandener baulicher Anlagen, Anpflanzungen etc. nicht berücksichtigt. In Sanierungsgebieten verstehen sich die Bodenrichtwerte nach dem Zustand der Grundstücke ohne Aussicht auf eine Sanierung. Bodenrichtwerte haben keine bindende Wirkung. Rechtsansprüche hinsichtlich des Bauleitplanungs- oder Bauordnungsrechts (z. B. Bebaubarkeit eines Grundstücks) oder gegenüber den Landwirtschaftsbehörden können aus den Bodenrichtwertangaben nicht abgeleitet werden. Insbesondere für die Entwicklungszustände BEL und RBL wird darauf hingewiesen, dass keine parzellenscharfe bzw. verbindliche Aussage getroffen werden kann. Es empfiehlt sich, den Bodenrichtwert in jedem Einzelfalle bei der Geschäftsstelle des Gutachterausschusses zu erfragen. Die Verwaltungsgebühr hierfür beträgt pro Auskunft 15,00 Euro. Die Bodenrichtwerte 2006 und der Grundstücksmarkt- bericht 2007 sind in das WertermittlungsInformations- System des Gutachterausschusses im Internet eingestellt. Orts- und zeitunabhängig können aus dem umfangreichen Informationsangebot Bodenrichtwerte und sonstige Immobilienmarktinformationen einschließlich der für die Wertermittlung erforderlichen Daten für den Bereich der Stadt Karlsruhe abgerufen werden. Die Internetadresse lautet http://www.karlsruhe.de/gutachterausschuss .Au sd ruc k n ich t a uto ris ier t KARLSRUHE – DER GRUNDSTÜCKSMARKTBERICHT 2007 ____________________________________________________ Seite 44 _______________________________________________________ GUTACHTERAUSSCHUSS IN KARLSRUHE 290 7.4 Bodenrichtwerte in der Region Die hier dargestellten Bodenrichtwerte über unbebaute Grundstücke für Baureifes Land Wohnen sind durch Umfrage bei den jeweils zuständigen Gutachterausschüssen erhoben worden. Bodenrichtwerte aus Rheinland- Pfalz können im Internet unter http://www.gutachterausschuesse.rlp.de selektiert werden. Mittlerer Bodenrichtwert inkl. Erschließungskosten in Euro/m² Grundstücksfläche mit unterschiedlichen Wertermittlungsstichtagen (siehe S. 45) Bodenrichtwerte der Region über unbebaute Grundstücke für Baureifes Land Wohnen Landau-Stadt Rheinstetten Wörth Durmersheim Ötigheim Bietigheim Bad Herrenalb Marxzell Waldbronn Pfinztal Linkenheim- Hochstetten Eggenstein- Leopoldshafen Dettenheim Germersheim Bruchsal Bretten Kürnbach KARLSRUHE Karlsbad Stutensee Philippsburg Landau-Land Hagenbach Oberderdingen Walzbachtal Weingarten Kandel Ettlingen 190 145 155 165 145 210 190 175 275275 290 180285 235 190 100155 300 340 290 380345 220 235 200 215 135 Au sd ruc k n ich t a uto ris ier t ____________________________________________________ KARLSRUHE – DER GRUNDSTÜCKSMARKTBERICHT 2007 GUTACHTERAUSSCHUSS IN KARLSRUHE ______________________________________________________ Seite 45 7.4 Bodenrichtwerte in der Region Bodenrichtwerte über unbebaute Grundstücke für Baureifes Land Wohnen in ausgewählten Gemeinden Gemeinde Gemeindeteile von – bis Euro/m² Bad Herrenalb Bad Herrenalb, Bernbach, Neusatz, Rotensol 31.12.2002 95-230 135 Bietigheim Bietigheim 31.12.2006 180-220 200 Bretten Kernstadt Bretten, Bauerbach, Büchig, Diedelsheim, Dürrenbüchig, Gölshausen, Neibsheim, Rinklingen, Ruit, Sprantal 31.12.2006 150-245 180 Bruchsal Bruchsal, Untergrombach, Obergrombach, Büchenau, Helmsheim, Heidelsheim 31.12.2006 170-400 235 Dettenheim Liedolsheim, Rußheim 31.12.2006 150-270 210 Durmersheim Durmersheim, Würmersheim 31.12.2003 120-330 215 Eggenstein-Leopoldshafen Eggenstein, Leopoldshafen 31.12.2007 250-330 275 Ettlingen Kernstadt Ettlingen, Bruchhausen, Ettlingenweier, Oberweier, Schluttenbach, Schöllbronn, Spessart 31.12.2006 220-530 345 Germersheim Germersheim, Sonderheim 01.01.2008 110-235 175 Hagenbach Hagenbach, Berg, Neuburg, Scheibenhardt 01.01.2008 95-230 155 Kandel Kandel, Erlenbach, Freckenfeld, Minfeld, Steinweiler, Vollmersweiler, Winden 01.01.2008 90-250 145 Karlsbad Auerbach, Ittersbach, Langensteinbach, Mutschelbach, Spielberg 31.12.2006 200-400 290 Karlsruhe s. 7.2 Stadtteile 31.12.2006 180-530 340 Kürnbach Kürnbach 31.12.2007 75-135 100 Landau-Land Appenhofen, Billigheim, Birkweiler, Böchingen, Eschbach, Frankweiler, Göcklingen, Heuchelheim, Ilbesheim, Impflingen, Ingenheim, Klingen, Knöringen, Leinsweiler, Mühlhofen, Ranschbach, Siebeldingen, Walsheim 01.01.2008 100-205 145 Landau-Stadt Landau, Arzheim, Dammheim, Godramstein, Mörlheim, Mörzheim, Nußdorf, Queichheim, Wollmesheim 01.01.2008 115-270 190 Linkenheim-Hochstetten Linkenheim, Hochstetten 31.12.2007 250-330 290 Marxzell Burbach, Pfaffenrot, Schielberg 31.12.2006 180-260 220 Oberderdingen Oberderdingen, Großvillars, Flehingen 31.12.2006 120-190 155 Ötigheim Ötigheim 31.12.2006 220-240 235 Philippsburg Philippsburg, Huttenheim, Rheinsheim, Oberhausen, Rheinhausen 31.12.2006 170-210 190 Pfinztal Berghausen, Söllingen, Kleinsteinbach, Wöschbach 31.12.2006 260-360 290 Rheinstetten Mörsch, Forchheim, Neuburgweier 31.12.2006 235-350 300 Stutensee Blankenloch, Friedrichstal, Spöck, Staffort 31.12.2006 130-460 275 Waldbronn Reichenbach, Busenbach, Etzenrot 31.12.2006 290-490 380 Walzbachtal Jöhlingen, Wössingen 31.12.2004 125-250 190 Weingarten Weingarten 31.12.2006 210-355 285 Wörth Wörth, Büchelberg, Maximiliansau, Schaidt 01.01.2008 105-260 165 Euro/m² = mittlerer Bodenrichtwert inkl. Erschließungskosten auf 5 Euro/m² Grundstücksfläche gerundet von - bis = niedrigster und höchster Bodenrichtwert i.d.R inkl. Erschließungskosten in Euro/m² Alte Ortskerne und vor 1950 entstandene Baugebiete blieben - soweit möglich - unberücksichtigt Quelle Gutachterausschüsse Rheinland-Pfalz: http://www.gutachterausschuesse.rlp.de Au sd ruc k n ich t a uto ris ier t KARLSRUHE – DER GRUNDSTÜCKSMARKTBERICHT 2007 ____________________________________________________ Seite 46 _______________________________________________________ GUTACHTERAUSSCHUSS IN KARLSRUHE 7.5 Bevölkerungsentwicklung in den Stadtteilen Quelle : Stadt Karlsruhe, Amt für Stadtentwicklung Stadtteil 1950 1960 1970 1980 1990 2000 2007 01 Innenstadt-Ost 11.259 10.252 6.457 5.959 6.532 5.487 5.659 02 Innenstadt-West 11.441 12.735 11.354 9.672 9.134 7.964 8.654 03 Südstadt 19.484 19.896 17.061 15.279 14.817 13.307 15.028 04 Südweststadt 23.379 24.838 22.308 19.738 19.454 17.993 18.568 05 Weststadt 30.065 30.714 25.887 22.193 22.820 17.977 18.885 06 Nordweststadt 1) - - 13.865 11.666 11.346 10.721 10.767 07 Oststadt 18.956 20.422 20.500 19.294 17.800 16.379 17.633 08 Mühlburg 16.194 28.183 19.256 16.527 16.102 15.401 15.544 09 Daxlanden 7.125 9.623 10.811 12.838 12.489 11.873 11.833 10 Knielingen 6.204 7.896 9.961 9.050 8.763 8.865 8.878 11 Grünwinkel 4.727 6.976 11.704 10.669 11.213 10.234 10.125 12 Oberreut - - 6.210 5.660 6.430 9.937 9.965 13 Beiertheim-Bulach 6.850 7.629 7.155 6.660 6.295 6.265 6.485 14 Weiherfeld-Dammerstock 6.266 7.396 6.487 6.784 6.482 6.147 6.056 15 Rüppurr 9.223 10.094 11.718 11.060 10.292 10.132 10.205 16 Waldstadt - 5.612 13.705 12.094 12.883 12.340 12.224 17 Rintheim 1.968 6.555 6.345 6.329 6.111 5.805 5.558 18 Hagsfeld 3.039 4.165 4.752 4.500 4.210 6.976 7.006 19 Durlach 24.007 27.435 33.358 30.745 29.946 28.924 29.519 20 Grötzingen 5.269 5.490 6.718 7.941 9.137 9.181 9.323 21 Stupferich 1.373 1.546 1.893 2.415 2.742 2.759 2.711 22 Hohenwettersbach 889 998 1.392 1.328 1.664 2.178 2.812 23 Wolfartsweier 1.013 1.416 1.956 2.924 3.399 3.282 3.246 24 Grünwettersbach 1.805 2.142 3.349 3.730 3.977 4.019 3.987 25 Palmbach 539 554 1.127 1.397 1.331 1.788 1.705 26 Neureut 7.070 11.070 12.000 13.337 14.958 15.989 16.359 27 Nordstadt 2) - - - - - 6.728 9.312 Stadt Karlsruhe 218.145 263.637 287.329 269.789 3) 270.327 3) 268.6513) 278.047 3) ____ 1) 1975 aus Teilen der Weststadt und Mühlburgs gebildet. 2) 1996 aus Teilen der Weststadt gebildet. 3) Ab 1980 stadteigene Bevölkerungsstatistik (Bestandsauswertung der Einwohnerdatei); Bevölkerung am Ort der Hauptwohnung. Au sd ruc k n ich t a uto ris ier t ____________________________________________________ KARLSRUHE – DER GRUNDSTÜCKSMARKTBERICHT 2007 GUTACHTERAUSSCHUSS IN KARLSRUHE ______________________________________________________ Seite 47 7.6 Fertiggestellte Wohngebäude und Wohnungen Quelle : Stadt Karlsruhe, Amt für Stadtentwicklung Stadtteil Erstellte Umbauter Zugang an Wohnfläche Nutzfläche Veranschlagte Gebäude Raum in m3 Woh- in m² Baukosten nungen 1) in 1.000 Euro 01 Innenstadt-Ost 1 1.618 5 371 56 458 02 Innenstadt-West 1 - 2 83 - 75 03 Südstadt 7 35.019 113 11.090 2.902 11.587 04 Südweststadt - - -2 40 126 209 05 Weststadt 2 7.097 27 2.814 393 4.122 06 Nordweststadt - - - - - - 07 Oststadt 4 11.434 51 2.423 1.073 2.583 08 Mühlburg 1 602 1 149 15 169 09 Daxlanden - - 1 239 44 360 10 Knielingen 10 7.108 12 1.558 438 1.612 11 Grünwinkel 6 8.522 14 1.846 458 2.787 12 Oberreut 21 24.800 47 4.863 908 5.635 13 Beiertheim-Bulach 6 8.037 17 2.291 967 2.193 14 Weiherfeld-Dammerstock - - - 97 - 243 15 Rüppurr 3 5.001 10 1.571 323 2.379 16 Waldstadt - - - - - - 17 Rintheim 2 1.970 2 345 31 512 18 Hagsfeld - - - - - - 19 Durlach 13 25.542 43 6.156 1.894 10.091 20 Grötzingen 7 10.134 16 2.356 771 3.101 21 Stupferich 4 3.240 7 908 488 874 22 Hohenwettersbach 23 20.163 28 4.104 1.363 5.335 23 Wolfartsweier 1 511 2 314 14 380 24 Grünwettersbach 2 405 5 650 108 613 25 Palmbach 3 2.988 6 804 149 841 26 Neureut 30 20.330 39 4.457 1.603 5.688 27 Nordstadt - - - - - - Stadt Karlsruhe 2007 147 194.521 446 49.529 14.124 61.847 ____ 1) Einschl. Zugang/Abgang an Wohnungen in bestehenden Gebäuden. Au sd ruc k n ich t a uto ris ier t KARLSRUHE – DER GRUNDSTÜCKSMARKTBERICHT 2007 ____________________________________________________ Seite 48 _______________________________________________________ GUTACHTERAUSSCHUSS IN KARLSRUHE 7.7 Preisindex für Bauwerke in Baden-Württemberg Quelle: Statistisches Landesamt Baden-Württemberg Baupreisentwicklung – Bauleistungen am Bauwerk (Basis 2000 = 100) seit 1949 für Wohngebäude und Nichtwohngebäude in Baden-Württemberg Jahr 1) Wohngebäude 2) Bürogebäude 3) GewerblicheBetriebsgebäude 3) Jahr 1) Wohngebäude 2) Bürogebäude 3) GewerblicheBetriebsgebäude 3) 2000 = 100 2000 = 100 Febr. 2008 115,6 115,6 118,2 JD 1980 67,5 68,0 67,4 JD 2007 113,7 113,4 115,8 JD 1979 60,7 61,9 61,0 JD 2006 105,7 105,3 107,5 JD 1978 55,5 57,2 56,5 JD 2005 102,6 102,3 104,1 JD 1977 51,9 54,2 53,7 JD 2004 101,7 101,4 102,1 JD 1976 49,7 51,9 51,6 JD 2003 100,5 100,5 101,0 JD 1975 48,4 50,6 50,0 JD 2002 101,1 101,2 101,3 JD 1974 48,1 50,4 49,3 JD 2001 100,8 101,0 101,0 JD 1973 45,9 48,3 47,8 JD 2000 100,0 100,0 100,0 JD 1972 42,8 45,3 45,3 JD 1999 98,9 98,5 98,7 JD 1971 40,2 42,7 43,0 JD 1998 98,5 98,4 98,8 JD 1970 36,7 39,1 38,9 JD 1997 98,2 98,6 99,0 JD 1969 31,7 33,4 32,9 JD 1996 99,6 99,7 99,9 JD 1968 29,8 31,3 30,3 JD 1995 101,2 100,9 100,7 JD 1967 29,0 – – JD 1994 100,3 100,0 99,4 JD 1966 30,4 – – JD 1993 99,8 99,5 98,9 JD 1965 29,9 – – JD 1992 97,2 97,8 97,1 JD 1964 28,5 – – JD 1991 92,7 93,5 93,1 JD 1963 27,1 – – JD 1990 86,8 87,8 87,5 JD 1962 25,7 – – JD 1989 81,2 83,0 82,3 JD 1961 23,7 – – JD 1988 78,2 80,0 79,5 JD 1960 21,6 – – JD 1987 76,5 78,4 77,9 JD 1959 19,7 – – JD 1986 74,8 76,6 75,9 JD 1958 18,9 – – JD 1985 73,9 75,4 74,5 JD 1957 18,3 – – JD 1984 74,1 75,5 74,5 JD 1956 17,5 – – JD 1983 72,2 73,7 73,0 JD 1955 16,8 – – JD 1982 71,2 72,5 72,0 JD 1954 15,8 – – JD 1981 70,7 71,4 70,7 JD 1953 15,7 – – JD 1952 16,1 – – JD 1951 14,5 – – JD 1950 12,2 – – JD 1949 13 1) Ab Februar 2006 neues Programm; es können Abweichungen zum Vorquartal bzw. Jahresdurchschnitt 2005 auftreten. 2) einschließlich Mehrwertsteuer 3) Berechnung ab Basisjahr 2000 einschließlich MehrwertsteuerAu sd ruc k n ich t a uto ris ier t ____________________________________________________ KARLSRUHE – DER GRUNDSTÜCKSMARKTBERICHT 2007 GUTACHTERAUSSCHUSS IN KARLSRUHE ______________________________________________________ Seite 49 7.8 Entwicklung der Wohnungsmieten in Baden-Württemberg Verbraucherpreisindex für Baden-Württemberg (Basis 2000 = 100) Jahr Monat Verbraucher- preisindex für Baden- Württemberg Wohnungsmiete (einschließlich Nebenkosten) davon Nettomiete Wohnungsnebenkosten Index Index Veränderung zumVorjahr in % Index Veränderung zum Vorjahr in % Index Veränderung zum Vorjahr in % JD 2008 – – – – – – … Januar 105,3 … … … … … … Februar 105,8 … … … … … … JD 2007 104,0 111,4 +1,5 111,1 +1,6 113,3 +1,2 JD 2006 101,7 109,8 +1,5 109,4 +1,1 112,0 +3,0 JD 2005 100,0 108,2 +1,0 108,2 +1,1 108,7 +1,2 JD 2004 98,6 107,1 +1,5 107,0 +1,2 107,4 +2,9 JD 2003 96,8 105,5 +1,4 105,7 +1,5 104,4 +1,4 JD 2002 95,5 104,0 +2,2 104,1 +2,3 103,0 +1,1 JD 2001 93,9 101,8 +1,8 101,8 +1,8 101,9 +1,9 JD 2000 91,9 100,0 +1,6 100,0 +1,1 100,0 +4,2 JD 1999 90,3 98,4 +0,8 98,9 +0,8 96,0 +1,4 JD 1998 89,8 97,6 +1,1 98,1 +1,0 94,7 +1,6 JD 1997 88,9 96,5 +1,8 97,1 +1,6 93,2 +3,0 JD 1996 87,5 94,8 +2,3 95,6 +2,1 90,5 +3,3 JD 1995 86,5 92,7 +3,9 93,6 – 87,6 – JD 1994 85,1 89,2 +4,3 – – – – JD 1993 82,8 85,5 +5,7 – – – – JD 1992 79,9 80,9 +4,8 – – – – JD 1991 76,9 77,2 +4,5 – – – – JD 1990 74,2 73,9 +4,1 – – – – JD 1989 72,0 71,0 +3,2 – – – – JD 1988 69,9 68,8 +3,1 – – – – JD 1987 68,8 66,7 +1,8 – – – – JD 1986 68,5 65,5 +2,3 – – – – JD 1985 68,5 64,0 +3,2 – – – – JD 1984 67,0 62,0 +3,3 – – – – JD 1983 65,4 60,0 +4,5 – – – – JD 1982 63,4 57,4 +6,3 – – – – JD 1981 60,1 54,0 +4,0 – – – – JD 1980 56,5 51,9 +3,8 – – – – JD 1979 53,6 50,0 +2,7 – – – – JD 1978 51,6 48,7 +2,5 – – – – JD 1977 50,3 47,5 +3,5 – – – – JD 1976 48,4 45,9 +4,6 – – – – JD 1975 46,4 43,9 +4,8 – – – – JD 1974 44,0 41,9 +4,5 – – – – JD 1973 41,3 40,1 +5,5 – – – – JD 1972 38,7 38,0 +5,6 – – – – JD 1971 36,6 36,0 +5,3 – – – – JD 1970 34,8 34,2 +3,6 – – – – JD 1969 33,6 33,0 +5,1 – – – – JD 1968 33,0 31,4 – – Quelle : Statistisches Landesamt Baden-Württemberg Seit 1995 werden die Untergruppen Nettokaltmiete und Wohnungsnebenkosten separat berechnet, JD = Jahresdurchschnitt; arithmetisches Mittel aus den 12 Monatsergebnissen auf der jeweiligen Basis. Au sd ruc k n ich t a uto ris ier t KARLSRUHE – DER GRUNDSTÜCKSMARKTBERICHT 2007 ____________________________________________________ Seite 50 _______________________________________________________ GUTACHTERAUSSCHUSS IN KARLSRUHE Vorsitzender Dr.-Ing. Michael Mürle Stadtvermessungsdirektor, Tel. 0721 / 133-3070 Leiter der Grundstücksbewertungsstelle und der Geschäftsstelle des Gutachterausschusses bei der Stadt Karlsruhe Stellvertreter und ehrenamtliche Gutachter Dr. Hubert Fischer Abteilungs-Direktor i.R. Tel. 0721 / 468 717 Dipl.-Ing. (FH) Wolfgang Karcher Stadtobervermessungsrat Tel. 0721 / 133-3090 Dipl.-Verw.Wirt (FH) Siegfried Lenz Geschäftsführer in der Wohnungswirtschaft i.R. Tel. 0721 / 577 980 Dr. Gerhard Leute Dipl.-Ing., von der IHK öffentl. Tel. 0721 / 853 525 bestellter und vereidigter Sachverständiger Dipl.-Ing. (FH) Reinhard Linder Bauoberamtsrat a.D. , Architekt Tel. 0721 / 706 402 Dipl.-Ing. (FH) Rudolf Nowosad Stadtoberbaurat a.D. , Architekt Tel. 0721 / 491 681 Ehrenamtliche Gutachter Dipl.-Ing. (FH) Dieter Bodemer Freier Architekt, von der IHK öffentl. Tel. 0721 / 941 6550 bestellter und vereidigter Sachverständiger Dipl.-Ing. Michael Doldt Freier Architekt , Sachverständiger für Grund- Tel. 0721 / 959 7819 stücksbewertung, WertermittlungsForum (WF) Dipl.-Ing. (FH) Hans-Rudolf Foit Techn. Angestellter , Architekt Tel. 0721 / 133-3081 Dipl.-Ing. Reinbert Grund Architekt , Regierungsbaumeister, von der IHK Tel. 0721 / 31 258 öffentl. bestellter und vereidigter Sachverständiger Dipl.-Ing. (FH) Rüdiger Huck Stadtvermessungsamtsrat Tel. 0721 /133-3082 Dipl.-Ing. (FH) Sabine Kampermann Techn. Angestellte , Bauingenieurin Tel. 0721 / 133-3083 Dipl.-Volkswirt Achim Kellner Sachverständiger für Grundstücksbewertung, zertifizierter Sachverständiger CIS HypZert (F/M) Tel. 0711 / 127-73048 Dipl.-Ing. (FH) Kurt Lehmann Stadtvermessungsoberamtsrat Tel. 0721 / 133-3091 Dipl.-Fin.Wirt (FH) Eberhard Meier Sachverständiger (Diplom VWA Freiburg) Tel. 07141 / 182 611 Dipl.-Ing. (FH) Bianca Metzger MRICS, von der IHK öffentl. Tel. 0721 / 183 2848 bestellte und vereidigte Sachverständige Dipl.-Ing. (TH) Ingeborg Riefle Architektin, Dipl.-Sachverständige (DIA Freiburg) Tel. 0711 / 601 608 430 für die Bewertung von bebauten und unbebauten Grundstücken, Mieten und Pachten, Dipl.-Immobilienökonomin (ADI) Direktor Günter Scharfenberger Sparkassenbetriebswirt (dipl.) Tel. 0721 / 146-1234 Dipl.-Ing. (FH) Arne Uhl Von der IHK öffentl. bestellter und vereidigter Tel. 0721 / 3846 671 Sachverständiger, Dipl.-Sachverständiger (DIA Freiburg) für die Bewertung von bebauten und unbebauten Grundstücken, Mieten und Pachten Dipl.-Ing. (FH) Werner Wenzel Stadtvermessungsoberamtsrat Tel. 0721 / 133-3080 Vertreter der Finanzämter und ehrenamtliche Gutachter Dipl.-Ing.(FH) Michael Sawallisch Verwaltungsangestellter Tel. 0721 / 156-2230 Dipl. - Fin.Wirt (FH) Richard Fehrenbach Steueramtmann Tel. 0721 / 156-1209 Dipl. - Fin.Wirt (FH) Monika Spreitzer Steueramtfrau Tel. 0721 / 994-2190 Peter Brandstetter Amtsinspektor Tel. 0721 / 994-2220 GUTACHTERAUSSCHUSS für die Ermittlung von Grundstückswerten und sonstige Wertermittlungen in Karlsruhe Au sd ruc k n ich t a uto ris ier t ____________________________________________________ KARLSRUHE – DER GRUNDSTÜCKSMARKTBERICHT 2007 GUTACHTERAUSSCHUSS IN KARLSRUHE ______________________________________________________ Seite 51 IMPRESSUM Herausgeber: Gutachterausschuss für die Ermittlung von Grundstückswerten und sonstige Wertermittlungen in Karlsruhe Hebelstraße 21 76133 Karlsruhe Tel.: 0721/133-3092 Telefax: 0721/133-3093 E-Mail: gutachterausschuss@karlsruhe.de Internet: http://www.karlsruhe.de/gutachterausschuss UST-Idnr.: DE143589000 Vertretungsberechtigter im Sinne des § 5 TMG: Dr.-Ing. Michael Mürle Bestellung: Nach § 1 der Gutachterausschussverordnung Baden- Württemberg werden Gutachterausschüsse im Sinne von § 192 Abs. 1 BauGB bei den Gemeinden gebildet. Aufsichtsbehörde der Stadt Karlsruhe: Regierungspräsidium Karlsruhe Konzeption: Geschäftsstelle des Gutachterausschusses Gestaltung: Dipl.-Ing. (FH) Kurt Lehmann Stand: April 2008Au sd ruc k n ich t a uto ris ier t

40 Jahre Erfolgreiche grenzüberschreitende Zusammenarbeit am Oberrhein 1975 2015 Seite 2 Seite 3 Inhalt 3 Länder, 2 Sprachen, 1 Ziel: Projekte zum Nutzen der Menschen am Oberrhein ........................................................ 4 Martin Schulz: Die Bedeutung der grenzüberschreitenden Zusammenarbeit am Oberrhein für Europa .................. 5 40 Jahre – welch ein Unterschied! .................................................................................................................................... 6 Historische Entwicklung .................................................................................................................................................... 8 Daniel Hoeffel: Vor 40 Jahren .......................................................................................................................................... 11 Exkurs: Die Trinationale Metropolregion Oberrhein ..................................................................................................... 12 Das Gemeinsame Sekretariat .......................................................................................................................................... 13 Kurt Beck: Die D-F-CH Regierungskommission .............................................................................................................. 14 Erwin Vetter: Der Oberrhein ............................................................................................................................................ 14 Exkurs: Das INTERREG-Programm ................................................................................................................................. 15 Wirtschaft .......................................................................................................................................................................... 16 Verkehr ............................................................................................................................................................................... 18 Raumordnung ................................................................................................................................................................... 20 Eduard Belser: Zum Nutzen der Menschen des Oberrheins ......................................................................................... 23 Erziehung und Bildung ..................................................................................................................................................... 24 Jugend ............................................................................................................................................................................... 26 Umwelt .............................................................................................................................................................................. 28 Klima und Energie ............................................................................................................................................................ 30 Kultur ................................................................................................................................................................................. 32 Katastrophenhilfe ............................................................................................................................................................. 34 Gesundheit ........................................................................................................................................................................ 36 Landwirtschaft .................................................................................................................................................................. 38 Sport .................................................................................................................................................................................. 40 Der Autor Reinhard Reck ................................................................................................................................................. 42 Der Oberrhein in Zahlen .................................................................................................................................................. 44 Seite 4 3 Länder, 2 Sprachen, 1 Ziel: Projekte zum Nutzen der Menschen am Oberrhein Gemeinsames Vorwort der drei Delegationsleiter Man kann nur staunen, wenn man auf die nunmehr 40 Jahre institutionalisierte grenzüberschreitende Zusammenarbeit am Oberrhein zurückblickt: Was am 22. Oktober 1975 mit der Unterzeichnung des Bonner Abkommens und der Einsetzung der D-F-CH Regie- rungskommission samt zweier Regionalausschüsse auf hoher diplomatisch-politischer Ebene begann, ist heute gelebter Alltag unserer drei Teilgebiete. Insbesondere seit der Gründung der Oberrheinkonferenz 1991 haben sich der Rahmen und die Ausrichtung der Kooperation gewandelt: heute engagieren sich über 500 Expertinnen und Experten in verschiedenen Themenbereichen, deren Ziel es ist, konkrete grenz- überschreitende Projekte zu erarbeiten, die die Zu- kunftsfähigkeit unserer Region sicherstellen. Wir wollen, dass die Menschen den Nutzen der grenz- überschreitenden Zusammenarbeit spüren. Vor 40 Jahren hätte man Visionär sein müssen, um vorauszusagen, dass eines Tages gemeinsame Übungen deutscher, französischer und schweizerischer Feuer- wehrleute und Katastrophenschützer möglich sein werden und ein gemeinsames Löschboot die Sicherheit auf dem Rhein erheblich erhöht. Wer hätte noch bis vor wenigen Jahren gedacht, dass deutsche oder französische Auszubildende den theoretischen Teil ihrer Ausbildung bei sich absolvieren, den praktischen Teil hingegen im Nachbarland machen können und dass ihr Abschluss am Ende in beiden Ländern aner- kannt wird? Diese Beispiele zeigen, dass wir in unserer Grenzre- gion nur gemeinsam die richtigen Antworten auf die Herausforderungen von morgen finden. Damit der gemeinsame Lebens- und Wirtschaftsraum Oberrhein Realität wird, setzt sich die Oberrheinkonferenz unter anderem für bessere Verkehrsverbindungen, die För- derung der Mehrsprachigkeit und eine bessere Ver- sorgung der Patientinnen und Patienten ein, egal auf welcher Seite des Rheins sie sich behandeln lassen. Wir freuen uns, Ihnen mit dieser Broschüre einen Überblick über die historische Entwicklung der Zusammenarbeit am Oberrhein zu geben und Ihnen andererseits die Vielfalt und die Dynamik der heutigen Themen und Projekte zu zeigen. Sie werden sehen: Wie kaum eine andere Grenzregion ist der Oberrheinraum dazu geeignet, durch neue Kooperationsmodelle den Zusammenhalt in Europa zu stärken! Nicolette Kressl Regierungspräsidentin Karlsruhe, Vorsitzende der Oberrheinkonferenz 2015 Stéphane Fratacci Präfekt der Region Elsass, Leiter der französischen Delegation Urs Wüthrich-Pelloli Alt-Regierungsrat Kanton Basel-Landschaft, Leiter der schweizerischen Delegation Präsidium der Oberrheinkonferenz, 19. Juni 2015 auf der Landesgartenschau in Landau Die Bedeutung der grenzüberschreitenden Zusammenarbeit am Oberrhein für Europa In diesem Jahr feiern wir das 40-jährige Bestehen der Deutsch-Französisch- Schweizerischen Regierungs- kommission. Bereits in den Jahrzehnten zuvor gab es in der Grenzregion eine intensive informelle Zusammenarbeit der drei beteiligten Länder, so etwa beim Bau des binatio- nalen Flughafens Basel-Mulhouse und bei der Ein- setzung einer gemeinsamen Verwaltung des Kehler Hafens. Mit dem Bonner Abkommen vom 22. Okto- ber 1975 haben die deutschen, französischen und schweizerischen Regierungen die Zusammenarbeit in grenzüberschreitenden Fragen formell beschlossen. Die grenzüberschreitende Zusammenarbeit hat in dieser Region eine besondere Symbolkraft. Der Ober- rheingraben war in der europäischen Geschichte der Neuzeit eine häufig umkämpfte Front. Zwischen 1630 und 1945 gab es fast keinen Krieg in Europa, in dem nicht auch am Oberrhein gekämpft wurde. Vom Dreißigjährigen Krieg, bis hin zum Ersten und Zweiten Weltkrieg - in diesem Gebiet begegneten sich die Menschen jahrhundertelang nur mit Waffen. Umso beeindruckender ist es, dass die Region heute zu einem Vorbild an länderübergreifende Kooperation geworden ist. Die Oberrhein-Region ist beispielhaft für die Entwick- lung Europas nach dem Zweiten Weltkrieg. Nach den Verheerungen und Verwüstungen des Krieges reichten sich Erzfeinde zur Versöhnung die Hände und wurden Freunde; Nachbarn rissen trennende Mauern ein und öffneten Grenzen; Diktaturen wurden zu Demokratien und Europa zur Rechtsgemeinschaft. Die Versöhnung mit den deutschen Nachbarn erfor- derte Mut und Weitsicht. Die mutigen Männer und Frauen der Gründergenera- tion haben als Konsequenz unserer tragischen Ge- schichte entschieden, unsere Interessen so untrennbar miteinander zu verknüpfen, dass Krieg unmöglich wurde und wir gemeinsam Herausforderungen be- gegnen können. Dass wir Europäer das getan haben, ist, in meinen Augen, seit der Aufklärung die größte zivilisatorische Errungenschaft unseres Kontinents. Diese Entscheidung hat uns seit 70 Jahren Frieden und Demokratie geschenkt, und dies seit dem Fall der Berliner Mauer vor 25 Jahren auch endlich in ganz Europa. Ich selbst stamme aus einem kleinen Ort in der Nähe von Aachen und damit ebenfalls aus einer Grenzre- gion. Für uns alle, die wir nach dem Krieg in diesem deutsch-niederländisch-belgischen Dreiländereck aufgewachsen sind war die Erfahrung mit Grenzen prägend. An den Grenzen bildeten sich oft lange Schlangen, wenn man am Wochenende zum Einkaufen oder zum Verwandtenbesuch rüber fuhr. Kaum etwas verkörpert für mich so sehr die Errungenschaften der europäischen Einigung wie die offenen Grenzen. Die glänzend funktionierende Zusammenarbeit am Oberrhein ist Ausdruck der überwundenen Grenzen in Europa. Dass in dieser Region die einstigen Feinde Deutschland und Frankreich heute gemeinsam für das Wohl der Bürgerinnen und Bürger arbeiten, steht stellvertretend für die Aussöhnung Europas. Die Zusammenarbeit in dieser Region ist zudem außer- gewöhnlich, da mit der Schweiz ein nicht-EU-Land beteiligt ist. Das verleiht dem Projekt zusätzliche Strahlkraft. Ich gratuliere sehr herzlich zum 40-jährigen Jubiläum und wünsche für die Zukunft alles Gute. Martin Schulz, Präsident des Europäischen Parlaments Seite 5 Seite 6 40 Jahre – welch ein Unterschied! Der Oberrheingraben bildet eine naturräumliche Ein- heit – er ist im Osten vom Schwarzwald, im Westen von den Vogesen, im Süden durch den Schweizer Jura eingeschlossen und im Norden vom Pfälzer Wald flankiert. Seit Jahrhunderten, ja Jahrtausenden bestehen hier enge kulturelle, familiäre und wirt- schaftliche Beziehungen über den Rhein hinweg. Im Mittelalter gab es einen elsässischen Städtebund, zu dem auch Basel und Landau gehörten. Ja, man hatte hier sogar eine gemeinsame Währung. Das Aleman- nische als Dialekt war ebenso Bindeglied wie der Humanismus, der hier zu Beginn der Neuzeit Hoch- burgen hatte und zu Universitätsgründungen wie auch zur Blüte der Buchdruckerkunst als damals neuem und innovativem Wirtschaftszweig führte. Im 19. und 20. Jahrhundert war der Rhein aber vor allem eine umkämpfte Grenze. Deutsche und Franzosen beäugten sich misstrauisch, blickten entweder mit Verachtung oder mit Bangen auf das Land am ande- ren Ufer des Stroms. Auch nach Ende des Zweiten Weltkriegs dauerte es lange, bis sich das Verhältnis beider Völker und Staaten normalisierte. Kehl blieb bis in die 1950er-Jahre eine geteilte Stadt, Zollbeamte kontrollierten streng die Autos, die über den Rhein fuhren. Vielleicht noch größer war in dieser Zeit die Grenze in den Köpfen der Bürger, selten gab es Vorausschauende, die um Verständnis für die Kultur und die Traditionen des jeweiligen Nachbarlandes warben. Zu tief waren die Wunden der voraus- gegangenen Kriege. Welch ein Unterschied zur Situation heute! Entlang der Rheinschiene überqueren Züge, Straßen- bahnen und Busse mehrmals pro Stunde ganz selbst- verständlich die Grenzen. Das Straßburger National- theater, einst als Hort der rein französischen Kultur gedacht, pflegt enge Kontakte zu deutschen Ensembles, gemeinsam werden Natur- und Umweltschutzpro- jekte wie die Ausweisung des Ramsar-Schutzgebiets am Rhein verwirklicht. Der Blick über die Grenze ist in vielen Bereichen selbstverständlich geworden, gefördert auch durch enge persönliche Kontakte zwi- schen Entscheidungsträgern in Politik, Gesellschaft, Wirtschaft und Wissenschaft im Elsass, in Baden, der Südpfalz und der Nordwestschweiz. Es hat sich ge- zeigt: Das Drei-Länder-Gebiet am Oberrhein hat alle Möglichkeiten, eine europäische Vorzeigeregion zu werden, wenn die Beteiligten ihre Kräfte bündeln. Die enormen Fortschritte bei der grenzüberschreitenden Zusammenarbeit sind nicht vom Himmel gefallen. Sie sind das Verdienst von Leuten, die früh die Chancen der Kooperation am Rhein erkannt haben und sich auch von mancherlei Widerständen nicht entmutigen ließen. Vor diesem Hintergrund ist die vor 40 Jahren – am 22. Oktober 1975 – in Bonn unterzeichnete Regierungs- vereinbarung in ihrer Bedeutung kaum zu unterschätzen. Die Bildung einer Regierungskommission mit Vertretern der drei Staaten ist nach manchen Bemühungen zum Brückenschlag das erste Fundament, um eine Kon- sistenz und Systematik in den grenzüberschreitenden Strasbourg-Kehl: Zerstörte Brücken und Provisorium über den Rhein 1944 Seite 7 Kontakten zu fördern. Ohne dieses Dokument, das gleichzeitig die Unterstützung der nationalen Regie- rungen in Paris, Bern und (damals noch) Bonn für die aufstrebende Oberrheinregion dokumentierte, wären sehr viele länderübergreifende Initiativen zum Wohle der Bürger gar nicht möglich gewesen. Die Gründung der Deutsch-französisch-schweizerischen Oberrheinkonferenz im Jahr 1991 und der Aufbau des Gemeinsamen Sekretariats in der Kehler Villa Rehfus waren konsequente Folgen der von den Initiatoren beabsichtigten Entwicklung. Um die Kooperation auf möglichst vielen Ebenen zu stärken, brauchte man ein Forum für die Experten aus den Verwaltungen der beteiligten Gebietskörperschaften. Durch die Gründung von zwölf Arbeitsgruppen gelang es, die Effizienz zu steigern. Folgende Arbeitsgruppen sind bei der Oberrheinkonferenz aktiv: Erziehung und Bildung, Sport, Katastrophenhilfe, Jugend, Gesundheit, Umwelt, Kultur, Raumordnung, Landwirtschaft, Wirt- schaft, Klima und Energie, Verkehr. Das Gemeinsame Sekretariat mit den Vertretern aus den drei beteiligten Staaten hat dabei eine Scharnierfunktion und gewähr- leistet gleichzeitig einen direkten Draht zu den Behörden des jeweiligen Heimatlandes. So ist es im Laufe der vergangenen 40 Jahre gelun- gen, einen sehr großen Kreis von Fachleuten in die grenzüberschreitende Zusammenarbeit mit einzu- beziehen. Denn es hat sich gezeigt, die allermeisten Herausforderungen – vom Umweltschutz über die Infrastrukturförderung bis hin zur Arbeitsmarktpolitik – sind nur durch eine enge Kooperation zu lösen. Deutsch-französisch-schweizerische Regierungskommission Deutsch-französisch-schweizerische Oberrheinkonferenz Gemeinsames Sekretariat Arbeitsgruppen Ab 2017 rollt die Straßenbahn wieder über den Rhein Villa Rehfus, Sitz des Gemeinsamen Sekretariats der Oberrheinkonferenz Seite 8 Historische Entwicklung Die ersten Brückenschläge nach 1945 gab es am Ober- rhein zunächst zwischen der Schweiz und Frankreich – beispielsweise beim Bau des Flughafens Basel-Mul- house auf elsässischem Boden (1949). Auch die Vereine Regio Basiliensis (ab 1963) und die Regio du Haut Rhin (ab 1965) zeigten weitere Versuche zur Förderung der grenzüberschreitenden Zusammenarbeit. Doch im Laufe der 1950er- und 1960er-Jahre verbes- serte sich auch das Verhältnis zwischen Deutschen und Franzosen zusehends. Das zeigte schon die zunehmende Zahl der Städtepartnerschaften, die wiederum den Kontakt zwischen den Bürgern beider Länder stärkte – auch am Oberrhein: So zählt bei- spielsweise die seit 1958 bestehende Partnerschaft zwischen dem badischen Gengenbach und dem elsässischen Obernai zu den ältesten Verbindungen dieser Art. Eine erhebliche Dynamik erhielten die Beziehungen zwischen den ehemaligen „Erbfeinden“ durch den 1963 von Charles de Gaulle und Konrad Adenauer unterzeichneten Élysée-Vertrag und die anschließende Gründung des Deutsch-französischen Jugendwerkes. Danach mehrten sich die Versuche, eine Verständigung zwischen den Völkern zu stärken und gleichzeitig im Dreieckland auch den Kontakt zur Nordwestschweiz auszubauen. Allerdings gab es noch erhebliche Hindernisse zu überwinden, insbe- sondere fehlte ein politisch-administrativer Rahmen als festes Fundament für einen zielgerichteten Aus- bau der gemeinsamen Projekte und Initiativen. Genau dieser Schritt erfolgte vor 40 Jahren, am 22. Oktober 1975, mit der Unterzeichnung der Regierungsvereinbarung von Bonn durch Vertreter Deutschlands, Frankreichs und der Schweiz. Nach Jahrzehnten der eher zögerlichen Annäherungsver- suche wurde nun der feste Wille der Beteiligten zu einer fundierten und kontinuierlichen Kooperation manifestiert. Wichtigster Punkt dieses Abkommens ist die Bildung einer gemeinsamen Regierungskom- mission zur Behandlung von „nachbarschaftlichen Fragen“, wie es damals hieß. Die damals festgeleg- ten Themengebiete muten erstaunlich modern an: Raumordnung, regionale Wirtschaftspolitik, Energie, 1. Conférence Tripartite am 23. September 1975 in Basel Seite 9 Umwelt, Verkehrs- und Nachrichtenwesen sowie „Arbeits- und Sozialfragen“, besonders im Hinblick auf die Grenzgänger. Das alles sind Bereiche, die auch heute noch von enormer Bedeutung sind. Als Gebietskulisse wurde die Region Elsass mit den beiden Départements Haut-Rhin und Bas-Rhin, die Kantone Basel-Stadt und Basel-Landschaft, Baden mit den Regionen Mittlerer und Südlicher Oberrhein sowie dem Landkreis Lörrach und die Südpfalz festgelegt. Nur wenige Wochen nach Unterzeichnung des Bonner Abkommens, am 3. November 1975, traf sich die neue Regierungskommission zu ihrer ersten Sitzung. Es wurden dann zwei „Regionalausschüsse“ – ein trinationaler mit Vertretern aus Deutschland, Frankreich und der Schweiz für das südliche Mandats- gebiet und ein binationaler (deutsch-französisch) für den Norden – ins Leben gerufen. Um die grenzüber- schreitende Kooperation zu fördern, setzten die Betei- ligten eine erste Arbeitsgruppe ein, die sich schwer- punktmäßig um umweltpolitische Themen kümmern sollte. Bis heute ist diese Gruppe von enormer Bedeutung bei der Oberrheinkonferenz. Einen erheblichen Schub erhielt die Zusammenarbeit am Oberrhein durch das Gipfeltreffen des deutschen Bundeskanzlers Helmut Kohl mit dem französischen Staatspräsidenten François Mitterrand und dem schweizerischen Bundespräsidenten Jean-Pascal Delamuraz am 15. Dezember 1989 in Basel. Anlass war das 25-jährige Bestehen der Regio Basiliensis, aber in den folgenden Jahren und Jahrzehnten war vor allem die an diesem Tag unterzeichnete „Drei- seitige Erklärung“ (Déclaration tripartite rhénane de Bâle) von Bedeutung. Die drei Staats- und Regierungs- chefs appellierten an die Behörden und Institutionen im Dreiländereck, die Zusammenarbeit auf allen Gebieten zu vertiefen. Wichtige Aspekte waren insbe- sondere die geforderten Erleichterungen für Grenz- gänger, die Wirtschaftsförderung, die Kooperation in Wissenschaft, Hochschulen, Kultur und nicht zuletzt um die Entwicklung gemeinsamer Perspektiven beim Umweltschutz. Kohl, Mitterrand und Delamuraz wür- digten bei dieser Gelegenheit ausdrücklich die bereits erzielten Fortschritte bei der Zusammenarbeit in der Grenzregion. Eine zukunftsweisende Struktur erhielt die grenz- überschreitende Zusammenarbeit im Dreiländer- eck am 25. November 1991 mit der Gründung der Deutsch-französisch-schweizerischen Oberrheinkon- ferenz (ORK). In diesem Organ wurden die beiden seit 1975 bestehenden Regionalausschüsse für das südliche und das nördliche Mandatsgebiet zusam- mengefasst. Das Motiv für die Einrichtung der ORK war der Wille aller Beteiligten, die Kooperation auf regionaler Ebene auf möglichst vielen Gebieten zu vertiefen und ein Höchstmaß an Kontinuität zu schaffen. Die Konferenz mit Delegationen der drei beteiligten Länder stellt ein Forum insbesondere für viele Experten von öffentlichen Institutionen dar und hat sich zur wichtigsten Informations- und Koordina- tionsplattform für den Brückenschlag entwickelt. Gipfeltreffen in der Regio Basiliensis 1989 Seite 10 So zählen nach der Geschäftsordnung zu den wich- tigsten Aufgaben dieses Zusammenschlusses nicht nur die Beschäftigung mit Themen der grenzüber- schreitenden Zusammenarbeit, sondern auch das „Erarbeiten von gemeinsamen Empfehlungen an die zuständigen Behörden“ diesseits und jenseits des Rheins. Dieser enge Schulterschluss mit Einrich- tungen, die für die Verwirklichung konkreter Projekte zuständig sind, ermöglichte es, dass viele Ideen, die in trinationalen Gesprächsrunden entwickelt wurden, den Weg zu einer Realisierung fanden – vom Umwelt- schutz über die Berufsausbildung bis hin zur Verbes- serung des öffentlichen Nahverkehrs. Schließlich gibt es unter dem Dach der Oberrheinkonferenz mehr als 40 Arbeitsgruppen und Expertenausschüsse, die nicht selten INTERREG-Projekte vorbereiten. Das von der EU kofinanzierte INTERREG-Programm ist das finanzielle Rückgrat der grenzüberschreitenden Zusammenarbeit. Ohne die fest institutionalisierte Oberrheinkonferenz wäre es auch nicht möglich gewesen, 2010 mit der Gründung der Trinationalen Metropolregion Oberrhein, über die später noch zu sprechen sein wird, den Kreis der Beteiligten bei der grenzüberschreitenden Zusam- menarbeit noch zu erweitern. Durch regelmäßige Treffen des Präsidiums und des Plenums der ORK wird auch das „Bohren dicker Bretter“, das Verfolgen langfristiger Kooperationsprojekte erleichtert. Das ist gerade im grenzüberschreitenden Bereich von weit reichender Bedeutung, da nicht nur die Einrichtungen vor Ort an einem Strang ziehen müssen, sondern man oft genug auch nationale Instanzen mit ins Boot zu nehmen hat. Weiter gestärkt wurde die ORK durch die Basler Vereinbarung vom 21. September 2000. Wichtig war insbesondere die nun beschlossene Erweiterung des Mandatsgebietes: Neu kamen die bisher assoziierten Kantone Aargau, Jura und Solothurn und auf deut- scher Seite der Landkreis Waldshut hinzu. Vor 40 Jahren Vor 40 Jahren Vor 40 Jahren wurde der Weg der Versöhnung und der deutsch-französischen Freundschaft endlich offiziell geebnet. Der Elysée-Vertrag von 1963 war sicherlich ein starkes Symbol. Aber dieser Wille zur Zusammenarbeit musste noch in praktische Maß- nahmen in den Grenzgebieten umgesetzt werden und die Akteure am Oberrhein mussten ihren Elan zeigen und ein Beispiel geben. Mit großer Überzeugung habe ich als Verantwortlicher des CESA (Comité économique et social d‘Alsace), als Präsident des Generalrates, Senator, Minister und Mitglied der Oberrheinkonferenz meinen Beitrag dazu geleistet. Einige sehr persönliche Erinnerungen mar- kieren für mich den langen Weg zu einem grenzüber- schreitenden europäischen Raum am Oberrhein: die Einweihung der Palmrainbrücke mit dem Freiburger Regierungspräsidenten kurz nach meinem Eintritt in die französische Regierung 1978, die Gründung von Pamina – einer beispielhaften grenzüberschreitenden Struktur als Eurodistrikt – , der Abschluss des Über- einkommens von Karlsruhe zur Bildung von grenz- überschreitenden Zweckverbänden, mein Beitrag 1995 in der Hauptversammlung der „Regio“ in Weil am Rhein, in der ich den Standpunkt der Regierung bezüglich der grenzüberschreitenden Zusammenar- beit gerade rückte. Das Ziel, das wir erreichen wollen, muss ohne Unter- lass weiter verfolgt werden. Die Bildung von grenz- überschreitenden Strukturen – und am Oberrhein herrscht daran kein Mangel – ist notwendig. Aber sie müssen als Mittel und nicht als Selbstzweck angesehen werden. Die Akteure der Zusammenarbeit müssen vor allem an diese glauben. Sie müssen den Willen haben, dieser Kooperation einen konkreten Inhalt zu geben und ein Klima des gegenseitigen Vertrauens schaffen. Schließlich sollte man darauf achten, dass die Reformen der Gebietskörperschaften in den nebeneinander liegenden Regionen die Trümpfe und den Reichtum fördern, die den Oberrhein im Herzen Europas als gemeinsame Region mit einer wirtschaftlichen, ökologischen, sozialen und kultu- rellen Ausrichtung charakterisieren. Dr. Daniel Hoeffel Seite 11 Seite 12 Exkurs: Die Trinationale Metropolregion Oberrhein Helle Kinderstimmen erklangen an diesem 9. De- zember 2010 im obersten Stock des Offenburger Burda-Towers: Der Chor der deutsch-französischen Grundschule in Müllheim umrahmte die Gründungs- veranstaltung für die Trinationale Metropolregion Oberrhein (TMO) an diesem symbolträchtigen Ort mit einem herrlichen Blick auf den Schwarzwald auf der einen und auf die Vogesen auf der anderen Seite. Vertreten waren hochrangige Vertreter aus Politik, Wirtschaft, Wissenschaft und Bürger aller beteiligten Staaten des Dreiländerecks. Mit der Gründung der TMO gelang es den Akteuren am Oberrhein, der grenzüberschreitenden Zusammenarbeit am Ober- rhein eine neue Qualität zu geben. Wichtig war die Unterstützung dieser damals ersten mehrere Staaten umfassenden Metropolregion Europas durch die nationalen Regierungen in Paris, Berlin und Bern. Um die zahlreichen Initiativen in Sinne einer Multi-Level-Governance zu strukturieren, entstand ein „Vier-Säulen-Modell“ für die Metropolregion: „Politik“, „Wissenschaft“, „Wirtschaft“ und „Zivil- gesellschaft“. Das Ziel der Initiatoren war es, das Image des Zusam- menschlusses mit seinen sechs Millionen Einwohnern als europäische Modellregion zu stärken. Insbesondere der grenzüberschreitende Brückenschlag bei den Hochschulen und beim Technologietransfer war ein Schwerpunkt bei den Bemühungen in den Jahren nach der TMO-Gründung. Sehen die Verantwortlichen den Oberrhein mit seinen 167 Hochschulen und For- schungseinrichtungen sowie den rund 170.000 Studie- renden doch als „Exzellenzregion des Wissens und der Wissenschaft“. Allerdings musste man das Rad nicht neu erfinden. Bereits seit dem Jahr 1989 gibt es den oberrheinischen Hochschulverband „Eucor“, an welchem die Universitäten Basel, Freiburg, Karlsruhe (KIT), Strasbourg und die Université de Haut-Alsace (Mulhouse/Colmar) beteiligt sind. Im November 2014 schlossen sich auch die Technischen Hochschulen am Oberrhein, die nicht bei Eucor beteiligt sind, zum Verband „TriRhenaTech“ zusammen. Ein ideales Fördermittel für die Stärkung der Zusam- menarbeit in Wissenschaft und Hochschulen ist die 2011 gestartete „Wissenschaftsoffensive“, wobei neben den Bundesländern Baden-Württemberg und Rheinland Pfalz auch die Region Elsass beteiligt ist. Wichtige Ziele der TMO-Verantwortlichen für die kommenden Jahre sind die Ansiedlung einer Groß- forschungsanlage am Oberrhein und die Schaffung eines Clusters für erneuerbare Energien und Energie- effizienz. Dreiländerkongress 2012 in Landau Seite 13 Das Gemeinsame Sekretariat Das am 6. März 1996 eingeweihte Gemeinsame Sekretariat ist das Herzstück der Oberrheinkonferenz und zeigt den Willen der Beteiligten, die grenzüber- schreitende Arbeit auf eine solide Basis zu stellen und Kontinuität zu gewährleisten. Die drei Delega- tionssekretäre werden vom französischen Staat, über die Regio Basiliensis von den Nordwestschweizer Kantonen und für die deutsche Seite vom Regierungs- präsidium Freiburg in das Gemeinsame Sekretariat in der Kehler Villa Rehfus entsandt, wobei jedes Land dafür die Kosten trägt. Die Vertreter agieren also im Auftrag ihrer Verwaltungen. Sie pflegen enge Verbin- dungen zu den Experten und politisch Verantwortlichen in den Behörden ihres Heimatlandes. Diese Verbindungen bieten optimale Voraussetzungen für den grenzüberschreitenden Brückenschlag, den die Delegationssekretäre tagtäglich in Kehl praktizieren. Durch den trinationalen Austausch und den ständigen Kontakt unter den Kollegen im Sekretariat ist eine Verständigung auch in schwierigen Fragen möglich, bevor die Arbeitsgruppen, die Oberrheinkonferenz oder – bei Fragen, die nur auf nationaler Ebene geklärt werden können – die Regierungskommission abschließend über diese Fragen entscheiden. Die Koordinierung der Arbeit der ORK-Gremien, die Vorbereitung der Plenumssitzungen und die Kontaktpflege mit anderen Akteuren der grenzüber- schreitenden Zusammenarbeit werden so erheblich erleichtert. Das Gemeinsame Sekretariat berät die Gremien der Oberrheinkonferenz auch hinsichtlich der Nutzung des Kooperationsfonds, der bei der Umsetzung grenzüberschreitender Projekte und Vorhaben hilft, die den Oberrhein als grenzüber- schreitende Modellregion fördern. Da das Freiburger Regierungspräsidium als Projekt- träger von Anfang an die Verwaltung des Gemein- samen Sekretariats übernommen hat – auch die von den drei Partnerländern gemeinsam finanzierte Stelle der Assistentin ist dort angesiedelt–, können sich die Delegationssekretäre voll auf ihre inhaltli- chen Aufgaben konzentrieren. Mit den Bürgern des Oberrheins im Dialog. Regierungspräsidentin Freiburg Bärbel Schäfer Kontakt: Gemeinsames Sekretariat der D-F-CH Oberrheinkonferenz Rehfusplatz 11 D 77694 Kehl Tel: (+ 49) 07851 - 9349-0 www.oberrheinkonferenz.org info@oberrheinkonferenz.org Das Team des Gemeinsamen Sekretariats Der Oberrhein … ... ein Paradiesgarten der Menschheit, seit der Römerzeit vielfältig verflochten, eine der dynamischsten und innova- tivsten Regionen Europas, ist meine Heimat, meine Herzkammer. Die Trinationale Metropolregion und die grenzüberschreitenden kommunalen Partnerschaften der Eurodistrikte sind die Verwirklichung meines Traumes von Frieden und Überwindung von Trennung. Wer, wie ich, erlebt hat, wie aus „Erbfeinschaft“ und Hass friedliche Gemeinsamkeit an unseren nationalen Grenzen entstanden ist, der lässt sich auch durch Krisen nicht von der euro- päischen Idee abbringen. An den nationalen Grenzen am Oberrhein sieht man wie im Brenn- spiegel, worauf es ankommt: Das gemeinsame Handeln und Gestalten, die Stärkung intelligentem Wachs- tums. Der Oberrhein ist ein Labor für gute Kooperation und darf nie nachlassen im Bestreben, europäi- sche Musterregion zu bleiben. Europa erwartet etwas von uns. Die Strategie EU 2020 steht auf den Schultern jahrzehntelanger engagier- ter Arbeit von Staat und Kommunen. In meiner Zeit als Europaminister in Baden-Württemberg von 1992 bis 1998 entstanden u.a. die Regional- ausschüsse der Oberrheinkonferenz und der Begleitausschuss für INTER- REG, die INFOBEST‘en Palmrain, Kehl/Strasbourg und Vogelgrun/ Breisach, der kommunale Regiorat, das Gemeinsame Sekretariat der Oberrheinkonferenz in Kehl und als Höhepunkt das „Karlsruher Überein- kommen über die grenzüberschrei- tende Zusammenarbeit der Gebiets- körperschaften“ vom 23.1.1996. Erwin Vetter, Europaminister in Baden-Württemberg von 1992 bis 1998 Seite 14 Die D-F-CH Regierungskommission Mir ist, wenn ich über die Zusammenarbeit zwischen Elsass, der Region um Basel und der Pfalz rede, immer wieder die merkliche Reaktion des Publikums begegnet: „Der Beck weiß nicht, dass die Schweiz nicht EU- Mitgliedsland ist!“ Mir macht es dann immer Freude, auf die Besonderheiten unserer Zusammenarbeit hinzu- weisen. Dies erstaunt oftmals die Zuhörerinnen und Zuhörer. Ja, so meine Reaktionen, Regionen im Herzen Europas sind oft weiter, als es die „politische Landschaft“ sonst hergibt. Es ist dann schön von dem Miteinander zu berichten und die alltags taugliche Arbeit in der Regierungskommission zu betonen. So soll‘s weitergehen! Kurt Beck Ministerpräsident Rheinland-Pfalz von 1994 bis 2013 Seite 15 Exkurs: Das INTERREG-Programm Kehl ist so etwas wie das Zentrum der grenzüber- schreitenden Zusammenarbeit am Oberrhein geworden. Zahlreiche Einrichtungen wie der Eurodistrikt Stras- bourg-Ortenau, das Euro-Institut, die Beratungsein- richtung Infobest, das deutsch-französische Arbeits- amt, das deutsch-französische Polizeizentrum und das Zentrum für Europäischen Verbraucherschutz wurden in der Stadt am Rhein ansässig. Auch bei der Zusammenarbeit zwischen den Städten Kehl und Strasbourg wurden Maßstäbe gesetzt. Der Garten der zwei Ufer mit dem Bau der Passerelle des Deux Rives 2004 – bis heute ein überregional bekanntes Symbol für die rheinübergreifende Kooperation -, die Einrichtung einer deutsch-französischen Kinderkrippe, die Verlängerung einer Straßburger Tramlinie bis zum Kehler Rathaus: Die beiden Kommunen wachsen immer mehr zusammen. Dieser Brückenschlag wäre in vielen Fällen ohne die Unterstützung durch das INTERREG-Programm der Europäi- schen Union nicht denkbar gewesen. Die Stadt Kehl war in den vergange- nen Jahren an Projekten beteiligt, die mit neun Millionen Euro durch INTERREG gefördert wurden. Aber nicht nur in diesem Grenzraum, son- dern am ganzen Oberrhein hat sich dieses Unterstützungsprogramm als Rückgrat der Zusammenarbeit in zahlreichen Bereichen von Politik, Verwaltung, Kultur und Wissenschaft bewiesen. Von großer Bedeutung ist die Tatsache, dass auch die Schweiz als Nicht-EU-Land an der Finanzierung und Umsetzung von Interreg-Projekten beteiligt ist. In Zukunft dürfte die Bedeutung dieser Fördermaß- nahmen für die Region noch zunehmen. Wurde die Fördersumme in der von 2014 bis 2020 reichenden fünften Förderperiode (INTERREG-V) im Vergleich zu früher doch deutlich erhöht. Insgesamt 110 Millionen Euro stehen für diesen Zeitraum zur Verfügung. Allerdings haben die Verantwortlichen auf der Basis der in den vergangenen Jahren gesammelten Erfah- rungen gelernt und – in Absprache mit der EU-Kom- mission – beim sogenannten „Operationellen Pro- gramm“ Verbesserungen eingeführt, um die Gelder zielgerichteter einzusetzen. Im Sinne der neuen Gou- vernance der TMO wurden die Akteure aus Politik, Wissenschaft, Wirtschaft und Zivilgesellschaft von Anfang an und auf Augenhöhe in die Erarbeitung des „Operationellen Programms“ eingebunden (Strategie 2020). Projekte sind dann förderfähig, wenn sie die Region als Ganzes voranbringen. Zu den Änderungen gehören die Konzentration auf einige wenige Ziele in der Programmstrategie, eine klarere Orientierung hin auf die Ergebnisse der zu fördernden Projekte und – damit in Zusammenhang – eine stärkere Selektivität bei der Auswahl der Vorhaben durch den dafür zuständigen Begleitausschuss, dem mandatierte Vertreter der drei beteiligten Länder angehören. Unterstützt werden die Verantwortlichen dabei vom Technischen Sekretariat, das bei der Région Alsace in Strasbourg angesiedelt ist. So wurden für die kommenden Jahre vier Schwerpunkte festgelegt. Am meisten geför- dert werden mit insgesamt 42,6 Millionen Euro Projekte im Bereich „nachhaltiges Wachs- tum“ (Umwelt und Verkehr). 27,4 Millionen Euro sind für das „intelligente Wachstum“ in den Sparten Wissenschaft, Forschung und Technologietransfer veranschlagt. Knapp 22 Millionen stehen für das „integrierte Wachstum“ (grenzüber- schreitende Ausbildung und Arbeitsmarktpolitik) zur Verfügung und elf Millionen gibt es für den Bereich „territoriale Zusammenarbeit und Bürgerprojekte“. Es stimmt schon: Um in den Genuss der EU-Förder- gelder zu kommen, sind detaillierte Antragsunter- lagen auszufüllen und auch nach Vollendung der Projekte gibt es Kontrollen. Aber das muss eben so sein, wenn Steuergelder fließen. Allerdings können sich Behörden und andere Einrichtungen sowie Vereinigungen, die den Brückenschlag wagen wollen, in zahlreichen Institutionen beraten lassen. Seite 16 Wirtschaft 16 Jahre alt war die Elsässerin Aude Locquet, als sie im Herbst 2013 den Sprung über den Rhein wagte. Die Jugendliche aus Volgelsheim begann damals den praktischen Teil ihrer Ausbildung zur Gärtnerin im Breisacher Gartenbaubetrieb Güth. Die Sprachpro- bleme waren schnell behoben. Zwar wird in Audes Familie nur Französisch gesprochen, aber im Collège hatte sie schon einige Jahre lang die deutsche Sprache gelernt – Kenntnisse, auf denen sie nun aufbauen konnte. „Es war ein Traum“, erinnert sich Aude Locquet. Sie fand sich schnell in das Team der Firma in der südwestdeutschen Grenzstadt ein und konnte genau die Ausbildung beginnen, die ihr Spaß macht. Auch Firmenchefin Anita Güth war zufrieden, denn die Leistungen der neuen Mitarbeiterin überzeugten. So konnten beide Partner von dieser Lösung profitieren: Aude hätte wohl nach einem solchen Ausbildungs- platz angesichts der deutlich höheren Arbeitslosen- quote im Elsass länger suchen müssen, Anita Güth konnte trotz des leergefegten Ausbildungsmarktes in Deutschland eine wertvolle Stütze gewinnen. Diese grenzüberschreitende Ausbildung wurde durch die am 12. September 2013 im südelsässischen Saint-Louis von Vertretern aus Südbaden, Rheinland-Pfalz und dem Elsass unterzeichneten Rahmenvereinbarung er- möglicht. Nach diesem Vertrag, der maßgeblich von der Oberrheinkonferenz initiiert und geplant wurde, können junge Leute bei ihrer Berufsausbildung den theoretischen Teil in ihrer Heimatregion, den prakti- schen Teil jedoch im Nachbarland absolvieren. Die Arbeitsgruppe Wirtschaftspolitik der Oberrhein- konferenz macht sich dafür stark, das wirtschaftliche Zusammenwachsen der Teilregionen im Dreieckland zu fördern. So wollen die Verantwortlichen Barrieren abbauen sowie Unternehmen und Bürgern den Alltag erleichtern – wie beispielsweise der jungen Elsässerin Aude Locquet und dem Gartenbaubetrieb Güth. Neue Perspektiven haben sich durch die Zusammen- arbeit mit der Säule „Wirtschaft“ der Trinationalen Metropolregion Oberrhein eröffnet. Denn das Mandats- gebiet ist mit einem Bruttoinlandsprodukt von 240 Milliarden Euro, 600 Clustern und Firmennetzwerken sowie über 93.000 Grenzgängern (2012) ein wirt- schaftliches Schwergewicht. Environnement Umwelt Jeunesse Jugend Éducation et Formation Erziehung und Bildung Agriculture Landwirtschaft Santé Gesundheit Sport Sport Culture Kultur Transport Verkehr Climat et énergie Klima & Energie Économie Wirtschaft Entraide en cas de catastrophe Katastrophenhilfe Aménagement du teritoire Raumordnung Environnement Umwelt Jeunesse Jugend Éducation et Formation Erziehung und Bildung Agriculture Landwirtschaft Santé Gesundheit Sport Sport Culture Kultur Transport Verkehr Climat et énergie Klima & Energie Économie Wirtschaft Entraide en cas de catastrophe Katastrophenhilfe Aménagement du teritoire Raumordnung „Ich erlerne den Beruf der Gärtnerin in Brei- sach, den theoretischen Teil absolviere ich in der Berufsschule in Wintzenheim bei Colmar. Meine Lehrstelle gefällt mir sehr: das Mitarbeiterteam ist toll und der Austausch mit den Kunden läuft problemlos. Die Sprache ist kein Hindernis.“ Aude Locquet Theorie in Frankreich, Praxis in Deutschland: Auszubildende Aude Locquet Seite 17 Es gibt mittlerweile eine ganze Reihe von Initiativen zur Schaffung eines grenzüberschreitenden Arbeits- und Ausbildungsmarktes. Mehr als 150 junge Leute begannen bis Mitte 2015 eine Ausbildung nach der Vereinbarung von Saint-Louis. Ein großer Sprung nach vorne war im Februar 2013 die Eröffnung der deutsch-französischen Arbeitsvermittlung in Kehl. Hilfreich ist auch das schon seit vielen Jahren an- gebotene „Euregio-Zertifikat“: Jugendliche haben die Möglichkeit, ihre Chancen auf dem Arbeitsmarkt bereits während ihrer Ausbildung durch ein Praktikum im Nachbarland zu steigern. Eine wichtige Funktion bei der Beratung von Arbeitssuchenden und Grenz- gängern hat das grenzüberschreitende Netzwerk „EURES-T“ Oberrhein mit seinen zahlreichen Partnern. Neben dem Aspekt der Berufsbildung widmet sich die Arbeitsgruppe Wirtschaftspolitik folgenden Themen: • Grenzgänger: Erarbeitung von Lösungsvorschlägen bei akuten rechtlichen Problemen in Zusammenarbeit mit den Infobest-Beratungsstellen. • Wirtschaftsförderung: Erstellung von Hilfsmitteln für die Wirtschaftsförderung am Oberrhein. • Statistik: Veröffentlichung von Broschüren mit aktuellen Statistikdaten. • Wettbewerbshemmnisse: Suche nach Lösungen, wenn bestimmte nationale Bestimmungen ein Hin- dernis für die wirtschaftliche Betätigung darstellen. • Tourismus: Verstärkung der grenzüberschreitenden Zusammenarbeit in der Tourismusbranche, wobei durch das Projekt „Upper Rhine Valley“ ein weit reichender Impuls gesetzt wurde. Elsässische Auszubildende in den Badischen Stahl- werken Seite 18 Verkehr Der grenzüberschreitende Kontakt braucht den Brü- ckenschlag über den Rhein – im wahrsten Sinne des Wortes. Die Bürger können sich nur begegnen, wenn ein gut funktionierender öffentlicher Nahverkehr über Landesgrenzen hinweg besteht. Gerade die Bahnver- bindung zwischen Strasbourg und Offenburg ist ein Musterbeispiel für das, was machbar ist, wenn alle Partner an einem Strang ziehen. Mittlerweile fahren die französischen und deutschen Züge zwischen beiden Städten größtenteils im Halb-Stunden-Takt. Das erleichtert nicht nur den abendlichen Opernbesuch der Offenburger in Strasbourg, sondern verschafft Elsässern auch eine unkomplizierte Möglichkeit, aus dem Großraum Strasbourg dicht an den Schwarz- wald zu gelangen. Ferner stellt diese Bahnverbin- dung auch eine leistungsfähige Verbindung zwischen dem in Stras- bourg haltenden französischen Hochgeschwin- digkeitszug TGV-Est und dem deutschen ICE-Halt in Offenburg. Die Einführung des grenzüber- schreitenden binationalen Tarifsortiments „Europass“ im Jahr 1997 trug erheblich zur Attraktivität der Bahnverbindung zwischen Offenburg und Strasbourg bei. Im Laufe der folgenden Jahre wurde das „Europass“-Angebot immer wieder verbessert – etwa 2004 mit dem „Euro- pass-Family 24h“ für zwei Erwachsene mit Kindern oder 2011 mit den „Europass-Mini“ Sortiments mit Tages- und Monatskarten für den Stadtverkehr in der Eurométropole Strasbourg und der Tarifzone Kehl. Für grenzenlose Fahrten im Dreiländereck rund um Basel sorgt die Tarifkooperation TriRegio, ob mit ihrer Tageskarte für Ausflüge oder mit dem Abo für Berufspendler, die im Nachbarland arbeiten. Ein Schlüsselspieler für das Ziel eines integrierten Bahnangebotes samt günstiger grenzüberschreitender Tarifbedingungen im gesamten Oberrheingebiet ist Werner Schreiner. 2014 ernannte die Ministerpräsidentin von Rheinland-Pfalz den langjährigen Geschäftsführer des Verkehrsverbundes Rhein-Neckar GmbH (VRN) zum Beauftragten für die Zusammenarbeit mit den Nachbarländern. Er und seine Kollegen aus Frankreich und der Schweiz engagieren sich in der Arbeitsgruppe Verkehrspolitik der Oberrheinkonferenz für eine Ver- besserung der Verkehrsverbindungen. Denn die Mobili- tät darf am Oberrhein nicht an den nationalen Grenzen enden, wenn man das Zusammenwachsen der Regio- nen fördern will. Zudem ist der Oberrhein eine der „Die europäische Idee einer Zusammenarbeit wird im Schienenpersonennahverkehr und im öffentlichen Personennahverkehr gelebt.“ Johannes Müller, Vorstandssprecher der SWEG Environnement Umwelt Jeunesse Jugend Éducation et Formation Erziehung und Bildung Agriculture Landwirtschaft Santé Gesundheit Sport Sport Culture Kultur Transport Verkehr Climat et énergie Klima & Energie Économie Wirtschaft Entraide en cas de catastrophe Katastrophenhilfe Aménagement du teritoire Raumordnung Environnement Umwelt Jeunesse Jugend Éducation et Formation Erziehung und Bildung Agriculture Landwirtschaft Santé Gesundheit Sport Sport Culture Kultur Transport Verkehr Climat et énergie Klima & Energie Économie Wirtschaft Entraide en cas de catastrophe Katastrophenhilfe Aménagement du teritoire Raumordnung Seite 19 wichtigsten Transitregionen Europas. Die Arbeits- gruppe fungiert als Koordinations- und Lenkungs- gruppe verschiedener Expertenausschüsse, die sich insbesondere um die Themen „Öffentlicher Nahver- kehr“ und „Güterverkehr“ kümmern. Die Verantwortlichen der ORK streben insbesondere eine Verlagerung der Mobilität auf umweltfreundliche Verkehrsträger an, wie es in dem im November 2014 fortgeschriebenen „Verkehrspolitischen Leitbild für den Oberrhein“ aufgeführt ist. Der Förderung des grenzüberschreitenden Personennahverkehrs kommt dabei eine wesentliche Bedeutung zu, und man konnte im Laufe der Jahre vieles verbessern. So fährt seit Dezember 2014 die Linie 8 der Basler Tram bis zum Bahnhof der deutschen Stadt Weil am Rhein. Die Arbeiten für die Verlängerung der Tramlinie 3 nach St. Louis haben begonnen. Viel verspricht man sich auch von der Verlängerung der Straßburger Tram über den Rhein hinweg bis zum Kehler Rathaus ab dem Jahr 2017. Ein weiteres Vorhaben ist die Opti- mierung der Bahnverbindung zwischen Strasbourg und der Stadt Wörth auf deutscher Seite. Damit in Zusammenhang steht der angestrebte Ausbau der grenzüberschreitenden Fahrplanauskunft und die Einrichtung von auf den Zugverkehr abgestimmten Schnellbusverbindungen auf reservierten Busspuren – beispielsweise zwischen Breisach und Colmar. Auch die grenzüberschreitenden Radwegeverbindungen sollen eine größere Bedeutung bekommen, wobei man bei derartigen Projekten mit Mitteln aus dem INTERREG-Programm rechnen kann. Bis 2020 sollen sechs neue grenzüberschreitende Radweg- und Fuß- gängerpassagen über den Rhein hinweg realisiert werden. In den letzten 15 Jahren wurden insgesamt bereits 10 neue Brücken über den Rhein geschlagen. Ein wichtiges Handlungsfeld ist nicht zuletzt die wachsende Zusammenarbeit zwischen den neun Häfen am Oberrhein im Rahmen des Projekts „Upper Rhine Ports“, um eine gemeinsame Entwicklungs- strategie zu entwerfen. Haben diese Häfen am wirt- schaftlich wichtigsten Fluss Europas doch ein Güter- volumen aus der Binnenschifffahrt von 50 Millionen Tonnen pro Jahr. Raumordnung Wie war die Bevölkerungsentwicklung in den vergan- genen Jahren am Oberrhein? Wo gibt es grenzüber- schreitende Zugverbindungen? An welchen Orten stehen Windkraftanlagen? All das sind Fragen, die für die grenzüberschreitende Zusammenarbeit von großer Bedeutung sind. Geht es doch bei der Koope- ration am Oberrhein um eine möglichst kohärente Raumplanung und um die Bündelung und den Ausbau bereits bestehender Kapazitäten. Gebraucht wird also eine grenzüberschreitende Datensammlung als Basis für konkrete Verbesserungen im Alltag der Bürger. Genau diese wurde von den Verantwortlichen der Oberrhein- konferenz mit dem Projekt GISOR geschaffen – dem „geographischen Informationssystem für den Ober- rheinraum“. Der Beschluss dazu kam im Jahr 2000. Die gemeinsamen digitalen Geo-Datenbanken werden von den Experten der Oberrheinkonferenz und anderen Akteuren der grenzüberschreitenden Zusammenarbeit genutzt. Eine Kommunikationsplattform nebst eines geographischen Servers macht die Daten auch für Außenstehende via Internet zugänglich. Der Fundus reicht vom Naturschutz über die Gesundheitsversor- gung bis zur Entwicklung des Tourismus. Der Anstoß für die Einrichtung von GISOR kam von dem Expertenausschuss Kartographie der ORK-Arbeits- gruppe Raumordnung. Diese AG hat trotz ihres für manchen vielleicht etwas abstrakt klingenden Namens eine enorme Bedeutung. Denn die Erstellung von Kartenmaterial zu bestimmten Themen ist unabding- bar, um einen Brückenschlag in diesem Bereich zu ermöglichen. Der Oberrheinraum hat immerhin eine Fläche von mehr als 21.000 Quadratkilometern. Diese Aufgabe ist allerdings alles andere als leicht. Hat doch jedes Land seine eigenen Traditionen und teilweise höchst unterschiedliche Verwaltungs- strukturen und Bestimmungen. Die Arbeitsgruppe Raumordnung bemüht sich deswegen, die jeweiligen Rechtsgrundlagen und Verfahren aufeinander ab- zustimmen, wenn möglich in Einklang zu bringen. Dadurch werden viele Projekte, die eine Zusammen- Environnement Umwelt Jeunesse Jugend Éducation et Formation Erziehung und Bildung Agriculture Landwirtschaft Santé Gesundheit Sport Sport Culture Kultur Transport Verkehr Climat et énergie Klima & Energie Économie Wirtschaft Entraide en cas de catastrophe Katastrophenhilfe Aménagement du teritoire Raumordnung Environnement Umwelt Jeunesse Jugend Éducation et Formation Erziehung und Bildung Agriculture Landwirtschaft Santé Gesundheit Sport Sport Culture Kultur Transport Verkehr Climat et énergie Klima & Energie Économie Wirtschaft Entraide en cas de catastrophe Katastrophenhilfe Aménagement du teritoire Raumordnung Seite 20 www.sigrs-gisor.org Seite 21 arbeit erfordern, erst möglich. Gleichzeitig kann auf dieser Grundlage eine inhaltliche Harmonisierung der eigentlichen Ziele der Raumplanung erfolgen. Die Beteiligten werden dann beispielsweise darüber diskutieren, ob mehr Raum für Landschafts- und Naturschutz benötigt wird oder ob die Erzeugung erneuerbarer Energien – etwa durch Windkraft- anlagen – ein größeres Gewicht bekommt. „Gemeinsam über Grenzen planen“ – das ist das Grundgesetz der Raumordnung am Oberrhein. Das bedeutsamste Projekt für die Raumplanung im Dreiländereck war die Erstellung des 2002 von der Oberrheinkonferenz veröffentlichten „Grenzüber- schreitenden raumordnerischen Leitbilds für die Entwicklung des Oberrheinraumes“, eines von vielen Projekten, die vom 7. Dreiländerkongress 1999 initiiert wurden. Das Konzept trägt den beziehungsreichen Titel „Für eine gemeinsame Zukunft für den Ober- rheinraum“. Mit diesem mehr als 50 Seiten starken Dokument, Ergebnis der Zusammenarbeit der Mit- glieder der Arbeitsgruppe Raumordnung, wurde auch auf europäischer Ebene Pionierarbeit geleistet. Den Verantwortlichen der drei beteiligten Länder war schon damals klar, „dass die Raumordnungspolitik abgestimmt wird und man sich über gemeinsame Ziele verständigt“, wie der damalige Präsident der Oberrheinkonferenz, Hans Martin Tschudi, in seinem Grußwort schrieb. Erstmals wurden die Merkmale einer polyzentrischen Metropolregion Oberrhein erkannt und belegt. Einig war man sich auch in der Tatsache, dass man gemeinsam die Strategie „einer unter ökonomischen, ökologischen und sozialen Gesichtspunkten ausgewogenen Entwicklung“ und mithin die Einbindung neuer Akteure anstrebt. Diese Ziele haben nichts von ihrer Aktualität verloren. Als Basis für das Leitbild diente eine differenzierte Ana- lyse der Stärken und Schwächen des trinationalen Grenzgebiets. Ein dezentrales Städtenetz mit vitalen Kommunen, eine große Wirtschaftskraft mit einer Vielzahl von Hochschulen und Forschungseinrich- tungen, eine starke Attraktivität für Touristen und ein enormes kulturelles Potenzial, ein relativ gutes Netz von Verkehrsanbindungen, das aber insbesondere noch durch den Bau neuer Trassen in Ost-West-Richtung verbessert werden sollte, – das sind nur einige Merkmale dieser Region im Herzen Europas. Gleichzeitig war man sich bewusst, dass man mehr für den Umwelt- schutz, die Entwicklung der Verkehrsinfrastruktur und beispielsweise für die Förderung der Mehrsprachig- keit tun muss. Seite 22 So werden in dem Orientierungsrahmen drei zentrale Themenfelder mit konkreten Projektideen aufgeführt: Verkehr, Agglomeration und Umwelt. Es wird eine Vielzahl von Vorschlägen aufgelistet, die man aber oft nur in der grenzüberschreitenden Zusammenarbeit verwirklichen kann: Vom Bau einer Güter-Straßenbahn bis zur Ausweisung grenzüberschreitender Gewerbe- gebiete, vom Verkehrsmanagement in bi- oder trinatio- nalen Ballungsgebieten bis zur Entwicklung gemein- samer Kriterien zur Ansiedlung von Einkaufszentren auf der grünen Wiese – der Betrachter findet eine Vielzahl von Ideen, die es wert sind verfolgt zu werden. Ferner bietet das Konzept eine Hilfe, um den grenz- überschreitenden Lebens- und Wirtschaftsraum für die Zukunft zu rüsten. Denn in den vergangenen Jahren haben weitreichende politische, ökonomische und soziale Veränderungen stattgefunden, die Politik und Wirtschaft zum Handeln zwingen. Der Klimawandel, die rasant fortschreitende Digitalisierung, ein zuneh- mendes Bedürfnis nach Mobilität – all das sind Her- ausforderungen, die am besten grenzüberschreitend gemeistert werden können. Auch deswegen richten die Institutionen der Europäischen Union ihren Fokus immer stärker auf die Grenzregionen, denn sie wissen: Dort wird die europäische Einigung vor Ort realisiert. Gleichzeitig wird dadurch der Wettbewerb dieser Re- gionen um internationale Attraktivität und natürlich auch um EU-Fördergelder verstärkt. Mit dem Raum- ordnerischen Orientierungsrahmen kann der Ober- rhein seine Position stärken – und davon profitieren alle in der Region. Einen weiteren Impuls erhielten diese Bestrebungen mit der im November 2013 unterzeichneten „Willens- erklärung zur Förderung der gegenseitigen Information und der grenzüberschreitenden Zusammenarbeit in der Raumplanung am Oberrhein“. Aufgrund von Vor- gaben des internationalen und europäischen Rechts und ergänzend zum ORK-Umweltleitfaden waren bisher nur Pläne und Vorhaben mit Umweltauswirkungen auf das Gebiet eines Nachbarstaates Gegenstand grenz- überschreitender Informations- und Beteiligungs- verfahren. Die grenzüberschreitende Information erstreckt sich nun auch auf Pläne und Vorhaben mit relevanten territorialen Auswirkungen im Nachbar- land. So gelingt eine noch stärkere Vernetzung der Raumordnungsakteure dies- und jenseits der Grenze. Damit sollen eine Kohärenz in der Raumplanung und eine gemeinsame Vision entwickelt werden. Polder Erstein Zum Nutzen der Menschen des Oberrheins Austausch und Zusam- menarbeit am Oberrhein haben trotz wechselvoller Geschichte und politischer Zersplitterung eine jahr- hundertealte Geschichte. So schlossen sich beispiels- weise die Oberrheinstädte Basel, Colmar, Freiburg und Breisach schon 1403 zu einer Währungsunion zusammen. Die Kriege des 19. und 20. Jahrhunderts beeinträchtigten aber viele Beziehungen nachhaltig. Darunter litt auch der kleinste Oberrhein-Partner, die Schweiz. Auf Schweizerseite waren es weitsichtige Persön- lichkeiten vor allem aus Basel-Stadt, die den Verein „REGIO BASILIENSIS“ gründeten, der das Terrain für eine institutionelle Zusammenarbeit ebnete. Die fortschreitende Entspannung zwischen Frankreich und der Bundesrepublik Deutschland erleichterte den ersten Schritt. Einberufen von den Kantonen Basel-Stadt und Basel-Landschaft, dem Département du Haut- Rhin und dem Regierungsbezirk Südbaden traf man sich 1971 ein erstes Mal zur „Conférence Tripatite“, und zwar am binationalen Euroairport Basel-Mul- house (EAP). Der Notenaustausch zwischen Paris, Bonn und Bern schuf im Jahr 1975 dann erstmals eine bescheidene Rechtsgrundlage. Beraten durfte man sich nun, aber Entscheidungskompetenzen gab es nicht. Diese Zurückhaltung der Bundes- respektive der Zentral behörden prägt bis heute die Gremien der Oberrheinzusammenarbeit. Persönlich war ich von 1987 bis 1999 in verschiedenen Gremien der Oberrheinzusammenarbeit engagiert, später beschäftigte ich mich im Verwaltungsrat des EAP und in privaten Vereinen mit ganz praktischen Fragen der Zusammenarbeit. Die ersten Jahre waren geprägt von grossen Initiativen. Wir wollten die Zu- sammenarbeit für die Bevölkerung sichtbar machen, Nutzen schaffen für alle Beteiligten. Erwähnt seien nur die Zusammen arbeit der Univer- sitäten am Oberrhein „EUCOR“, das Treffen von Staatspräsident François Mitterrand, Bundeskanzler Kohl und Bundespräsident Delamuraz, das mit der „Déclaration tripartite rhénane“ eine Reihe von Zielen vorgab. Der Start der EU-INTERREG Programme mit Beteiligung des Nicht-EU-Landes Schweiz brachte viel Bewegung in die Verwirklichung kleinerer Projekte. Das Karlsruher Abkommen schliesslich schuf eine gute Basis für die grenzüberschreitende Zusammen- arbeit der Gemeinden. Im Rückblick sehe ich, dass vieles angestossen wurde. Es gibt wohl keinen Wander- oder Veloweg, der nicht eine Fortsetzung jenseits der Grenze hat. Die Fortschritte bei S-Bahn- und Tramlinien über die Grenzen hinweg oder der Museumspass und vieles mehr freuen mich. Doch vieles harrt auch der Verwirklichung oder war nicht tragend. Der Bahnanschluss des EAP wartet seit Jahrzehnten auf die Realisierung, trotz „Wall fahrten“ nach Stuttgart ist es nicht gelungen, den EAP zum trinationalen Flughafen zu erweitern. Bei meinen Enkeln habe ich nie ein Schulbuch über den Oberrhein gesehen, wie es einst geschaffen wurde. Dennoch bereue ich keine Stunde, die ich für diese Zusammenarbeit eingesetzt habe. Sie braucht Zeit, etwas Grosszügigkeit und den Willen zum Interessen- ausgleich. Unsere Mitbürger leben täglich zu Zehn- tausenden als Grenzgänger, Kunden, Feriengäste den grenzüberschreitenden Austausch. Ich hoffe, dass dieses Zusammenwirken der Menschen nicht durch administrative Überregulierungen oder zentralstaat- liches Unverständnis ausgetrocknet wird. Eduard Belser a.Ständerat und a.Regierungsrat des Kantons Basel-Landschaft Seite 23 Environnement Umwelt Jeunesse Jugend Éducation et Formation Erziehung und Bildung Agriculture Landwirtschaft Santé Gesundheit Sport Sport Culture Kultur Transport Verkehr Climat et énergie Klima & Energie Économie Wirtschaft Entraide en cas de catastrophe Katastrophenhilfe Aménagement du teritoire Raumordnung Environnement Umwelt Jeunesse Jugend Éducation et Formation Erziehung und Bildung Agriculture Landwirtschaft Santé Gesundheit Sport Sport Culture Kultur Transport Verkehr Climat et énergie Klima & Energie Économie Wirtschaft Entraide en cas de catastrophe Katastrophenhilfe Aménagement du teritoire Raumordnung Seite 24 Erziehung und Bildung Ohne Kenntnisse der Sprache des Nachbarlandes sind alle grenzüberschreitenden Projekte letztlich zum Scheitern verurteilt. Der elsässische Auszubil- dende, der ein Praktikum in Baden absolvieren will, die Schweizer Schulklasse, die eine Partnerschaft mit einer französischen Gruppe sucht, der Ortenauer Chorleiter, der mit einem Straßburger Orchester einen gemeinsamen Auftritt plant: Alle müssen sich mit den Partnern jenseits der Grenze verständigen können – und im Idealfall nicht nur auf Englisch. Mit der von der Arbeitsgruppe Erziehung und Bildung erarbeiteten und 2013 verabschiedeten „Oberrhein- Charta zur Förderung der Mehrsprachigkeit“ ist man ein großes Stück weitergekommen. Die Unterzeichner bekräftigen ihren Willen, das Erlernen der Sprache des jeweiligen Nachbarlands nach Kräften zu fördern. Stellt der Oberrhein doch einen gemeinsamen Lebens- und Wirtschaftsraum dar. Wichtig dabei: Nicht nur die Oberrhein- konferenz und der Oberrheinrat sind mit im Boot, sondern auch die vier Eurodistrikte an der Rhein- schiene sowie das grenzüberschreitende Städtenetz. So gelang es, eine breite Basis zu schaffen. Einig sind sich die Unterzeichner der Charta darin, alle Alters- gruppen in die Initiativen mit einzubeziehen: von den Vorschulen und Kindergärten über Grund- und Hauptschulen sowie die weiterführenden Schulen – bis hin zur beruflichen Ausbildung und den Lehrkräf- ten. Ein besonderes Augenmerk kommt dabei den grenzüberschreitenden Schul- und Klassenpartner- schaften zu. Die Arbeitsgruppe Erziehung und Bildung der Ober- rheinkonferenz engagiert sich auf vielen Ebenen für den grenzüberschreitenden Brückenschlag bei jungen Leuten. Das Gremium ist im grenzüberschreitenden Kontext das zentrale grenzüberschreitende Bildungs- gremium für den Oberrhein. Seine Aufgabe besteht unter anderem in der Koordinierung und Strukturierung von trinationalen Angeboten in Schulen und Hochschulen. Dabei geht es nicht nur um die Förderung der Mehrsprachigkeit allgemein, sondern beispielsweise auch um die Verstärkung des Unterrichts in der Sprache des Nachbarlandes in bestimmten Sachfächern – also um die sogenannte funktionale Mehrsprachig- keit. Der große Vorteil dabei: Da in der Arbeitsgruppe ohnehin Vertreterinnen und Vertreter der maßgebenden Bildungs- behörden und ähnlicher Einrichten sitzen, ist es leichter, den grenzüberschreitenden Kontakt bei der Entwicklung neuer Pro- gramme zu suchen. Seite 25 Gleichzeitig bemüht man sich, die Begegnung von Lehrern am Oberrhein zu intensivieren. Die Initiativen zur Organisation eines „Oberrheinischen Lehrertags“ sind dabei von großer Bedeutung. Auch mit weiteren Austauschprogrammen bemühen sich die Verantwort- lichen, die rheinübergreifende Verbindung zwischen den Pädagogen zu vertiefen. Die AG Erziehung und Bildung hat also eine Scharnierfunktion. Sie stellt eine Drehscheibe für die Verantwortlichen in der Bildung dar und fungiert als Ansprechpartnerin, falls Beteiligte konkrete Ideen für Kooperationsprojekte haben und Partner suchen. Hier besteht die Möglich- keit, Lehrkräfte, Experten und Vertreter von Bildungs- behörden aus Deutschland, der Schweiz und Frank- reich in Kontakt zu bringen. Dieser Brückenschlag ist auch deswegen wichtig, weil das Bildungswesen in Frankreich national, in der Schweiz und Deutschland von den Kantonen und Bundesländern regional aus- gestaltet wird. Auf diese Weise wurden bemerkenswerte Initiativen gestartet. Das betrifft den Studiengang „Europalehr- amt“, der auf Anregung der Arbeitsgruppe z.B. von den Pädagogischen Hochschulen Freiburg und Karls- ruhe angeboten wird. Die Grundidee: Seit mehreren Jahren kommen in Baden-Württemberg die Grund- schulkinder mit einer vierjährigen Lernerfahrung in Französisch oder Englisch an die weiterführenden Schulen. Es werden also Lehrkräfte mit einer bilingualen Kompetenz gebraucht, die bestimmte Schulfächer in einer Fremdsprache unterrichten können. Im Studien- gang „Europalehramt“ wird den Studierenden im Vergleich zum normalen Lehramtsstudium zusätzlich ein Europaprofil geboten. Ihnen werden soziale und kulturelle Kenntnisse der betreffenden Länder vermittelt. Auch müssen die Bewerberinnen und Bewerber sehr gute Sprachkenntnisse in Englisch oder Französisch nachweisen. Auf diese Weise wird der bilinguale Unterricht stark gefördert – ein unschätzbarer Vorteil im trinationalen Grenzgebiet. Auch das bereits in den 1980er-Jahren in Baden- Württemberg gestarteten Programm „Lerne die Sprache des Nachbarn“, für das der Impuls ebenfalls aus der Arbeitsgruppe Erziehung und Bildung kam, wurde in den Grundschulen ein großer Erfolg. Es stellt eine ideale Methode für einen verbindlichen Französischunterricht für die jüngsten Schüler dar. Zukunftsweisend war nicht zuletzt die Veröffentli- chung des Buches „Leben am Oberrhein. Lehrwerk für ein Europa ohne Grenzen“ (www.oberrheinkon- ferenz.org/oberrheinschulbuch). Die Autoren nehmen Rücksicht auf die Tatsache, dass die Grenzen in Europa immer mehr verschwinden. Gerade in der schulischen Erziehung kommt es darauf an, dieser Entwicklung Rechnung zu tragen, die Schüler auf den sich verstär- kenden Brückenschlag vorzubereiten. Jugendliche im Alter zwischen 8 und 15 Jahren sollen lernen, was sie von den Nachbarn am Oberrhein unterscheidet und was sie zusammenführen kann, wobei man einen en- gen Bezug zur Lebenswelt dieser Generation schafft. Für Lehrer werden auch Unterrichtsmaterialien zur Verfügung gestellt. Aber auch scheinbar einfache Projekte wie eine grenz- überschreitende Übersicht über die unterschiedlichen Schulferien in den drei beteiligten Ländern – ein Produkt der Infobest Palmrain – sind im Alltag von großer Bedeutung. Die Mitglieder der Arbeitsgruppe Bildung und Erziehung sind sich sicher: Mit all diesen Maßnahmen können die Grenzen in den Köpfen der jungen Leute allmählich beseitigt werden. Seite 26 Jugend Umfrageergebnisse zeigen es klar: Viele junge Leute können mit Europa nicht viel anfangen. Oft wird das Zusammenwachsen der Nationen innerhalb der EU von Mitgliedern dieser Altersgruppe nicht als Chance, sondern als Problem wahrgenommen. Hinzu kommt, dass gerade in den vergangenen Jahren – etwa bei den teils heftigen Auseinandersetzungen im Zuge der Schuldenkrise – die EU-Politik eher ein Aufeinander- prallen von nationalen Interessen und eben nicht ein Bemühen um die Gestaltung einer gemeinsamen Zukunft zu sein schien. Umso wichtiger ist es, die Jugend beim grenzüber- schreitenden Brückenschlag am Oberrhein mit ins Boot zu nehmen. Diesem Anliegen widmet sich die 1997 gegründete Arbeitsgruppe Jugend der Ober- rheinkonferenz. Dabei geht es nicht nur darum, die Vorteile dieser Kooperation darzustellen. Im Ober- rheinraum haben junge Leute auch die Chance, in direktem Kontakt mit Altersgenossen aus den Nach barländern Europa im Alltag zu erleben. So tagte 1995 das erste trinationale „Forum Junior“ im Zusammenhang mit dem gleichzeitig stattfindenden 5. Dreiländerkongress zum Thema „Jugend – Bildung – Beruf“. Im Laufe der Jahre wurden weitere Maßnahmen gestartet, um der jungen Generation Begegnungsmöglichkeiten zu bieten. Mit dem vom Regierungspräsidium Freiburg verwal- teten Jugendprojektfonds werden seit 1998 grenz- überschreitende Vorhaben gefördert – vom „Hiphop ohne Grenzen“ bis zum multinati- onalen Frauenbasketball-Turnier. Initiatoren derartiger Vorhaben haben die Möglichkeit, durch Stellung eines Antrages relativ schnell und unkompliziert eine Unterstützung in Höhe von bis zu 4.000 Euro für die Organisation und Durchführung von grenzüberschreitenden Veranstaltungen für junge Leute zu erhalten. Eines der wichtigsten Tätigkeitsfelder der Arbeitsgruppe Jugend ist die Schulung von Multiplikatoren, die sich für gemeinsame Jugendprojekte stark machen. Ziel ist es, die Multiplikatoren am Oberrhein für die grenz- überschreitende Zusammenarbeit zu sensi- bilisieren und sie für die Durchführung von gemeinsamen Projekten zu motivieren und zu befähigen. Die Verantwortlichen setzen dabei auf Vernetzung und Weiterbildung, wobei man hauptamtliche Fachkräfte und ehrenamtliche Mitarbeiter im Fokus hat. In regelmäßigen Abständen werden Diskussionsveranstaltungen und Weiterbildungen zu aktuellen politischen Themen angeboten. Ziel ist es, den Interessen der Multiplika- toren und Jugendlichen aus allen drei betroffenen Ländern gerecht zu werden. Auf diese Weise kann der Austausch intensiviert werden und das ist eine Basis für weitere gemeinsame Kinder- und Ju- gendprojekte. Dabei trägt die Zusammenarbeit des Ausschusses „Multiplikatorenvernetzung“ der AG Jugend mit anderen Partnern Früchte. Im Jahr 2014 Environnement Umwelt Jeunesse Jugend Éducation et Formation Erziehung und Bildung Agriculture Landwirtschaft Santé Gesundheit Sport Sport Culture Kultur Transport Verkehr Climat et énergie Klima & Energie Économie Wirtschaft Entraide en cas de catastrophe Katastrophenhilfe Aménagement du teritoire Raumordnung Environnement Umwelt Jeunesse Jugend Éducation et Formation Erziehung und Bildung Agriculture Landwirtschaft Santé Gesundheit Sport Sport Culture Kultur Transport Verkehr Climat et énergie Klima & Energie Économie Wirtschaft Entraide en cas de catastrophe Katastrophenhilfe Aménagement du teritoire Raumordnung Seite 27 wurde in Kooperation mit dem Pamina-Jugendnetz- werk eine Vielzahl von Seminaren für Jugendarbeiter angeboten – häufig unter Beteiligung von anderen Einrichtungen wie Kulturzentren oder Jugendämtern. Es gab beispielsweise ein „Grenzüberschreitendes Kontaktseminar“, eine Veranstaltung über „Die inter- kulturelle und sprachliche Kommunikation in der grenzüberschreitenden Jugendarbeit“ und eine Debatte über „Die neuen Rechten – ein europäisches Problem.“ Die gemeinsamen Diskussionen über ein Thema, das alle Teilnehmer gleichermaßen interes- siert, helfen bei der Überwindung von Hemmnissen und der Beseitigung von Vorurteilen. Ein entscheidender Fortschritt war die Gründung des „Jugendparlaments am Oberrhein“ (www.jpo-eu.org). Die Initiative wurde 1999 in Freiburg von Jugendli- chen aus Deutschland, Frankreich und der Schweiz gestartet, wobei es Unterstützung von dem ehemaligen Europaabgeordneten Dietrich Elchlepp und dem Freiburger Lehrer Detlev Hoffmann gab. „Es hatte sich gezeigt, dass die Wahlbeteiligung von jungen Leuten bei Europawahlen sehr gering war“, erinnert sich Dietrich Elchlepp: „Da haben wir uns gesagt: wir müssen etwas tun.“ Es war das Ziel, eine ständige Plattform für Debatten zu europäischen Themen mit Bezug zum Oberrhein zu schaffen, um die Europa- müdigkeit vieler Jugendlicher zu bekämpfen. Gleichzei- tig konnten die Teilnehmer Gäste aus anderen Nationen kennenlernen und so einen direkten Einblick in die Mentalität der Nachbarländer erhalten. Die Organisati- on und inhaltliche Vorbereitung der Treffen des Parla- ments übernehmen die jungen Leute selbst. Die erste Sitzung des Jugendparlaments am Oberrhein fand im November 2000 in Freiburg statt. Mittlerweile hat es zahlreiche weitere Treffen an anderen Orten im Oberrheingebiet gegeben, wobei man sich unter an- derem mit der Drogenpolitik, dem Klimawandel und der Terrorismusbekämpfung beschäftigte. All diese Maßnahmen dienen dazu, den grenzüber- schreitenden Kontakt bei den Jugendlichen am Oberrhein, die das Europa von morgen darstellen, zu stärken. „Wir haben im Laufe der Jahre erfahren, dass zahlreiche Schüler über diese Konferenzen zu einem länger andauernden politischen Engagement in späteren Jahren gefunden haben“, so Jugendpar- lament-Initiator Dietrich Elchlepp. Übrigens: Natürlich ist die AG Jugend auch auf Facebook erreichbar: http://www.facebook.de/ JugendAmOberrhein Jugendparlament am Oberrhein Der Jugendfonds ermöglicht Begegnungen Seite 28 Umwelt Die Umweltverschmutzung macht an Ländergrenzen nicht halt. Nur gemeinsam kann man – gerade in Grenzgebieten – für reine Luft und sauberes Wasser kämpfen und nicht zuletzt Initiativen gegen den Klima- wandel starten. Deswegen stand der grenzüber- schreitende Brückenschlag in der Umweltpolitik für die Vorkämpfer der trinationalen Zusammenarbeit am Oberrhein von Anfang an mit an vorderster Stelle. Ein Meilenstein bei der grenzüberschreitenden Koope- ration war der 2005 verabschiedete „Leitfaden für die grenzüberschreitende Behörden- und Öffentlich- keitsbeteiligung bei umweltrelevanten Vorhaben am Oberrhein“ der Deutsch-französisch-schweizerischen Oberrheinkonferenz. Er war zunächst nur für industri- elle Vorhaben bestimmt und wurde 2010 auf weitere Vorhaben - Pläne und Programme - erweitert. Es handelt sich um ein ausgeklügeltes Regelwerk, das festlegt, wer bei einem umweltrelevanten Vorhaben wann wen wie informiert und beteiligt und was der Nachbarstaat daraufhin zu erledigen hat. Er stellt allerdings weder ein Staatsvertrag noch eine zwingend verpflichtende Vereinbarung dar. Die Partner einigen sich vielmehr freiwillig, sich an diesen Ablauf- plan zu halten – und haben damit sehr gute Erfahrungen gemacht. Außerdem geht man mit diesem Leitfaden einen grundlegenden Schritt weiter, als dies etwa in der 1991 verabschiedeten und in die gleiche Richtung zielende Espoo-Konvention der UN-Wirtschaftskommission für Europa (ECE) festgelegt worden war: Man fragt den Nachbarstaat nicht erst, ob er beteiligt werden möchte, sondern die Information der Behörden eines Landes an den Nachbarstaat über ein grenznahes Projekt ist bereits die Beteiligung. Auf deutscher Seite beispielsweise müssen die Regierungspräsidien Freiburg und Karls- ruhe sowie die Struktur- und Genehmigungsdirektion in der Südpfalz bei Erhalt der Unterlagen bestimmte Entscheidungen treffen und Maßnahmen in die Wege leiten, auf französischer Seite die Präfekturen und in der Schweiz die Kantone. Was zuerst sehr abstrakt klingt, hat sehr konkrete und positive Auswirkungen für die Bürger am Oberrhein. Als Beispiel mag ein tatsächlich durchgeführtes Verfah- ren dienen, bei dem eine Firma in einem unmittelbar am Rhein gelegenen Industriegebiet eine Betriebs- erweiterung geplant und schließlich auch durchge- führt hat. Das Problem: Schon vorher hatten sich Bewohner der gegenüberliegenden Gemeinde über Geruchsbelästigungen beklagt. Wie es im interna- tionalen Recht vorgeschrieben ist, übersandte die zuständige Behörde die in der Offenlage ihres Landes ausgelegten Antragsunterlagen des Unternehmens an die zuständige Behörde auf der anderen Rheinseite. Nach dem Oberrhein-Leitfaden wurde dort sowohl eine Bürger- als auch eine Behördenbeteiligung durchgeführt. Was die Bürgerbeteiligung betrifft, so wurde in einer öffentlichen Bekanntmachung in den Medien nicht nur auf das Projekt im Nachbarland hingewiesen. Die Nachbargemeinde erhielt auch ein Exemplar der gesamten Unterlagen, welches die Environnement Umwelt Jeunesse Jugend Éducation et Formation Erziehung und Bildung Agriculture Landwirtschaft Santé Gesundheit Sport Sport Culture Kultur Transport Verkehr Climat et énergie Klima & Energie Économie Wirtschaft Entraide en cas de catastrophe Katastrophenhilfe Aménagement du teritoire Raumordnung Environnement Umwelt Jeunesse Jugend Éducation et Formation Erziehung und Bildung Agriculture Landwirtschaft Santé Gesundheit Sport Sport Culture Kultur Transport Verkehr Climat et énergie Klima & Energie Économie Wirtschaft Entraide en cas de catastrophe Katastrophenhilfe Aménagement du teritoire Raumordnung Seite 29 Bürger im Rathaus zeitgleich einsehen konnten. Am Ende wurden in dem Genehmigungsverfahren für die Betriebserweiterung die privaten Einwendungen und behördlichen Stellungnahmen von der linken und der rechten Rheinseite gleichwertig behandelt. Die Firma bekam schließlich einen Genehmigungsbescheid. Aber die grenzüberschreitende Beteiligung zeigte Wirkung. Die Firma berücksichtigte die in den Medien und im Verfahren geäußerte Kritik an der Geruchs- belästigung. Die Verantwortlichen suchten das Gespräch mit den betroffenen Bürgermeistern und Behörden zu beiden Seiten des Rheins, was erheblich zur Verbesserung der Atmosphäre beitrug. Man ver- einbarte dauerhafte „Schnüffelaktionen“ bei künftigen Geruchsbelästigungen. Ferner bemühte sich die Firma um weitere Maßnahmen, um den Gestank möglichst stark zu reduzieren. Mit dem Leitfaden zur grenzüberschreitenden Beteili- gung haben die Oberrheinkonferenz, und namentlich deren Arbeitsgruppen Umwelt und Raumordnung, einen wichtigen Beitrag zu transparenter grenzüber- schreitender Kooperation und damit auch zum Um- weltschutz geleistet. Entlang des Oberrheins befin- den sich zahlreiche Naturschutzgebiete ebenso wie Industriegebiete aufgereiht wie an einer Schnur. Die Rheinauen sind Lebensraum für zahlreiche seltene Tier- und Pflanzenarten, die teilweise nur an diesem Strom vorkommen. 22.400 Hektar auf französischer und 25.100 Hektar auf deutscher Seite sind Flora- Fauna-Habitat-Zonen (FFH). Große Teile davon sind als Ramsar-Gebiet ausgewiesen. Wesentliche Aufgaben der Arbeitsgruppe Umwelt sind deswegen die Erstellung von Grundsatzberichten zum Umwelt- und Naturschutz und das Sammeln von Daten zur Umweltbelastung. Außerdem schlagen die Fachleute aus den drei beteiligten Staaten auch viele Maßnahmen zur Förderung des Umweltschutzes vor. Verschiedene Expertenausschüsse werden von der Arbeitsgruppe koordiniert und beschäftigen sich neben dem Thema Bildung für nachhaltige Entwicklung mit: • Luftreinhaltung: Dabei geht es hauptsächlich um die Anwendung der europäischen Richtlinie über die Kontrolle der Luftqualität. • Wasserressourcen: Im Mittelpunkt steht die Ver- besserung der Kenntnisse über die Qualität des Grundwassers im Rheingraben. • Technologische Risiken bei Industrieprojekten und Erdbeben. Es werden gemeinsame Inspektionsbe- suche organisiert. • Ökologie und Naturschutz: In diesem Ausschuss beschäftigt man sich u.a. mit der Aktualisierung der Karte der Naturschutzgebiete am Oberrhein. Aber auch mit anderen Projekten will die Arbeitsgruppe Umwelt ihre Ziele erreichen. So erstellte man eine „Umweltforschungskarte“, in welcher die Forschungs- einrichtungen in Hochschulen und Behörden, die sich mit dem Umweltschutz befassen, aufgeführt werden. Das ist eine unabdingbare Basis, um die Vernetzung der Wissenschaftler zu fördern. Der Intensivierung des Grundwasserschutzes dient das Projekt „LOGAR“ (Länderübergreifende Organisation für Grundwasserschutz am Rhein). Ziel ist die Bildung eines grenzüberschreitenden Netzwerkes, um die Be- wirtschaftungsmaßnahmen für das Grundwasser im Oberrheingebiet zu koordinieren. Schließlich ist der Rhein die größte Grundwasserressource Europas. Klima und Energie Schon seit mehreren Jahren pflegt die SHK-Innung Kehl-Hanauerland/Lahr (Sanitär/Heizung/Klima) mit den Kollegen der Innung COPFI im Departement Bas-Rhin Kontakte. „Gerade bei der Anwendung von neuen Technologien beim Klimaschutz stehen wir beiderseits des Rheins vor ähnlichen Herausfor- derungen“, erklärt Michael Pfütze, Obermeister der Ortenauer Innung. So wollten die Verantwortlichen auf deutscher und französischer Seite weiter gehen, als nur gemeinsame Treffen zu organisieren und den Austausch von Auszubildenden zu fördern. Mit Unter- stützung des in Kehl ansässigen Vereins TRION-climate, der Ortenauer Energieagentur und der Straßburger Einrichtung Energivie.pro wurde im April 2015 erst- mals ein grenzüberschreitender Workshop für die Mitglieder beider Innungen zum Thema „Kontrollierte Wohnraumlüftung“ durchgeführt. Experten aus dem Elsass und Baden kamen zu Wort. Dabei ging es nicht nur um technische Fragen, sondern beispielsweise auch um die rechtlichen Grundlagen in Frankreich und Deutschland. Den in Strasbourg organisierten Informationstag hält Innungsobermeister Pfütze für ein gelungenes Beispiel grenzüberschreitender Weiterbildung: „Alle haben davon profitieren können, das ist bei einer derart zukunftsträchtigen Branche wie der Klimatechnologie von großer Bedeutung.“ Auch Generalsekretär Jean-Philippe Dolt vom Verband COPFI hält diesen Workshop für beispielhaft und weist darauf hin, dass in Zukunft weitere derartige Veranstaltungen geplant sind. Die Bereiche Klima und Energie rückten schon lange vor der Fukushima-Katastrophen in das Blickfeld der Verantwortlichen der Oberrheinkonferenz. Denn der Klimawandel kennt keine nationalen Grenzen und man war sich im Dreiländereck früh der Tatsache bewusst, dass die Erderwärmung in der Region nur mit gemeinsamen Initiativen gebremst werden kann. Auch bemüht man sich schon seit langem um einen Schulterschluss bei der Förderung von erneuerba- ren Energien. Die Akteure am Oberrhein haben das ambitionierte Ziel, bei der grenzüberschreitenden Klimaschutzpolitik für andere Regionen eine Vorbild- funktion einzunehmen. Seite 30 „Weil Luft und Wasser keine Grenzen kennen, kann auch der Umweltschutz nur grenzüberschreitend funktionie- ren.“ Michael Pfütze Environnement Umwelt Jeunesse Jugend Éducation et Formation Erziehung und Bildung Agriculture Landwirtschaft Santé Gesundheit Sport Sport Culture Kultur Transport Verkehr Climat et énergie Klima & Energie Économie Wirtschaft Entraide en cas de catastrophe Katastrophenhilfe Aménagement du teritoire Raumordnung Environnement Umwelt Jeunesse Jugend Éducation et Formation Erziehung und Bildung Agriculture Landwirtschaft Santé Gesundheit Sport Sport Culture Kultur Transport Verkehr Climat et énergie Klima & Energie Économie Wirtschaft Entraide en cas de catastrophe Katastrophenhilfe Aménagement du teritoire Raumordnung Gründung des Vereins TRION-climate e.V. im März 2015 Seite 31 Mit der Gründung des in Kehl ansässigen Klima- und Energienetzwerkes TRION im Jahr 2010, Projektträger war das Regierungspräsidium Freiburg, stellte die Ober- rheinkonferenz die Weichen für einen trinationalen Ansatz beim Klimaschutz und leistete dabei auf europäischer Ebene Pionierarbeit. TRION-climate, seit September 2015 als eingetragener Verein formal eine eigenständige Rechtspersönlichkeit und somit noch schlagkräftiger als zuvor, ist ein deutsch-franzö- sisch-schweizerisches Netzwerk für die Oberrhein- Akteure in der Energiebranche. Die mit drei Fach- kräften besetzte Geschäftsstelle in Kehl sorgt für den Informationsaustausch über die Grenzen hinweg, fördert das Zusammenwirken von Vertretern aus Wissenschaft, Wirtschaft und Politik bei konkreten Klimaschutzprojekten und ist nicht zuletzt für die Erhebung von Daten in dem Grenzgebiet verant- wortlich. Auch hilft TRION bei der Organisation von gemeinsamen Informationsveranstaltungen – beispiels- weise im Bereich Energieeffizienz, wie die eben erwähn- te Konferenz über „Kontrollierte Wohnraumlüftung“ für die entsprechenden Handwerkerinnungen. Die Kommission Klima & Energie und ihr Vorsitzender Alberto Isenburg sind bestrebt, derartige Probleme fachübergreifend zu behandeln. So gehören dem Gremium sowohl Klima-Experten als auch Fachleute aus den Bereichen Umwelt- und Verkehrspolitik sowie Vertreter aus Forst- und Landwirtschaft an. Bereits im Jahr 2006 wurde die erste Klimaschutz-Strategie vor- gelegt, die man im Juni 2013 aktualisierte. In diesem Dokument, unterschrieben von Vertretern der drei beteiligten Länder, wird klar die „Klimaschutz- und Energievorreiterrolle“ betont, die der Oberrheinraum übernehmen soll. Ziel ist nach dieser Strategie auch die Senkung des Ausstoßes von Treibhausgasen „um mindestens 80 Prozent“ bis zum Jahr 2050, wenn man die Werte aus dem Jahr 2000 als Basis nimmt. Ferner soll der Energiebedarf für Wärme und Strom am Oberrhein „weitestgehend aus erneuerbaren Energiequellen nachhaltig abgedeckt werden können“, wie es weiter heißt. Die Klimaschutz-Strategie ist eine Basis für die Entwicklung der zahlreichen Aktivitäten in diesem Bereich. www.trion-climate.net Seite 32 Kultur Zeitgenössische Kunst in der Kunsthalle Basel, Schwarz- wälder Traditionen im Gutacher Freilichtmuseum Vogtsbauernhof, mittelalterliches Flair im Château de Lichtenberg im Nordelsass – und das alles mit einer Eintrittskarte? Ja, das ist möglich. Seit mehr als 15 Jahren kann man hochkarätige Museen, roman- tische Schlösser und viele andere Einrichtungen in der Schweiz, in Frankreich und Deutschland mit einer preiswerten Jahreskarte besichtigen. Im Jahr 1999 als „Oberrheinischer Museumspass“ eingeführt, wurde er mittlerweile in „Museums-Pass-Musées“ umbenannt, da das Einzugsgebiet längst über die Oberrheinregion hinausreicht. Mehr als 300 Einrich- tungen im Dreiländereck stehen den Passinhabern of- fen. Dass sich das Angebot großen Zuspruchs erfreut zeigen die Zahlen: Rund 45.700 Interessierte haben im vergangenen Jahr den Pass erworben und knapp 452.000 Eintritte in Kultureinrichtungen generiert. Auch das Ehepaar Ulrike und Wolfgang Fischer gehört zu den treuen Kunden des „Museums-Pass-Musées“, der von einem gleichnamigen trinational besetzen Verein gesteuert wird. „Eigentlich wollten wir den Pass schon länger erwerben“, so die Fischers. „Die Initialzündung kam dann vor über 15 Jahren durch unsere Hausbank, die den Museumspass beworben und gesponsert hatte.“ Der Anstoß für die Entwicklung des Museumspasses kam in den 1990er-Jahren von der Arbeits- gruppe Kultur der Oberrhein- konferenz, die sich seit 2006 „Forum Kultur“ nennt. Denn eins war den Beteiligen von Anfang an klar: Der gegenseitige Kulturaustausch macht nationale Grenzen durchlässiger und hilft bei der Überwindung von Sprachbarrieren. Kultur ist wie kaum etwas anderes geeignet, Menschen aus verschiedenen Ländern einander näher zu bringen. Die Beschäftigung mit Literatur, Kunst, Musik, aber auch mit volkstümlichen Traditionen des jeweiligen Nachbarlandes eröffnet Chancen, um Land und Leute besser zu verstehen. Das Forum Kultur sieht sich daher als Koordinator und Berater für diejenigen, die grenz- überschreitende Kulturprojekte durchführen wollen. Es wurden schon zahlreiche Vorhaben unterstützt. Zudem werden durch dieses Gremium auch zwei sogenannte Expertenausschüsse, die genau definierte Aufgaben im kulturellen Bereich wahrnehmen, koor- diniert. Der Expertenausschuss öffentlicher Bibliotheken am Oberrhein (Biblio 3) fördert die Zusammenarbeit Environnement Umwelt Jeunesse Jugend Éducation et Formation Erziehung und Bildung Agriculture Landwirtschaft Santé Gesundheit Sport Sport Culture Kultur Transport Verkehr Climat et énergie Klima & Energie Économie Wirtschaft Entraide en cas de catastrophe Katastrophenhilfe Aménagement du teritoire Raumordnung Environnement Umwelt Jeunesse Jugend Éducation et Formation Erziehung und Bildung Agriculture Landwirtschaft Santé Gesundheit Sport Sport Culture Kultur Transport Verkehr Climat et énergie Klima & Energie Économie Wirtschaft Entraide en cas de catastrophe Katastrophenhilfe Aménagement du teritoire Raumordnung Zentrum Paul Klee in Bern Historisches Museum der Pfalz in Speyer Seite 33 der Häuser, namentlich den Austausch von Bücherei- beständen und die Einrichtung regionaler Informati- onsabteilungen. Auf diesem Wege können die in den Bibliotheken gesammelten Werke einem größeren Publikum auch jenseits der Grenze zugänglich ge- macht werden. Der Expertenausschuss Theateraustauschfonds hin- gegen dient der Bühnenkunst. Es gilt, den Austausch von Theater- und Tanzgruppen am Oberrhein bei Gastspielen und Festivals zu fördern. Seit 1993 können bestimmte Kosten, etwa was die Infrastruktur, Reise und Verpflegung der Akteure betrifft, gefördert wer- den, wobei für jedes Jahres insgesamt 10.000 Euro zur Verfügung stehen. Diese Mittel werden von den deutschen, französischen und Schweizer Partnern am Oberrhein getragen. Insbesondere auch für junge Leute liefert das zweisprachige Internetportal „Szenik“ zahlreiche Kulturinforma- tionen. Es handelt sich nicht nur um eine ausführliche Terminvorschau in der alle Formen der darstellenden Künste – vom Klassikkonzert über Elektrosound bis zum modernen Tanz – berücksichtigt werden. Bei „Szenik“, gegründet von dem Verein „Europe, Culture et Citoyenneté“, finden die Kulturfans auch Aufzeichnungen von Konzerten und anderen Veranstaltungen an Oberrhein. Den ganzen kulturellen Reichtum der Grenzregion wollen die Macher der innovativen Website darstellen. Aktuelle Infos gibt es in einem regelmäßig versandten Newsletter. Die Verantwortlichen pflegen die Kooperation mit vielen wichtigen Kultureinrichtungen in den drei beteiligten Ländern. Dazu gehören das Festspielhaus und die Festspiele Baden-Baden GmbH, das Théâtre National in Strasbourg und das Sinfonieorchester Basel. Mit „Szenik“ werden kulturelle Brücken ins Nachbarland gebaut. „Der Museumspass hat uns dazu gebracht, viele unterschiedliche Museen zu besuchen, die wir in diesem Umfang nie besucht hätten. Das werden wir auch weiterhin tun.“ Wolfgang und Ulrike Fischer www.museumspass.com www.szenik.eu Burg Fleckenstein im Elsass Seite 34 Katastrophenhilfe Am 1. Januar 2008 wurde ein lang gehegter Wunsch der Rettungskräfte in Baden und im Elsass erfüllt: Man konnte an diesem Tag das Feuerlöschboot „Europa I“ in Betrieb nehmen. „Das war dringend notwendig“, erinnert sich Oberstleutnant Alex Roth vom Brand- und Rettungsdienst (SDIS) des nordelsässischen Departements Bas-Rhin. Das Problem: Vorher hatte es derartige Löschboote nur in Mannheim und Basel gegeben. Nicht auszudenken, was passiert wäre, wenn es beispielsweise im Straßburger Hafen mit seinen Öllagern zu einem Großbrand gekommen wäre! Die Schiffe aus Mannheim oder Basel hätten Stunden ge- braucht, um vor Ort zu sein. Auf Initiative der Ober- rheinkonferenz übernahm das Regierungspräsidium mit Bezirksbrandmeister Jürgen Link die Projektträ- gerschaft. Das Land Baden-Württemberg und das Departement Bas-Rhin finanzierten die Entwicklung und den Umbau des Schiffes, dessen Anschaffung immerhin 2,5 Millionen Euro gekostet hat. Die Hälfte des Betrags wurde durch das INTERREG-Programm der EU getragen, so Alex Roth. „Mit dem Boot, das in Strasbourg stationiert ist, sind wir nun bestens ausgerüstet, um im Brandfall oder bei der Rettung von Personen auf dem Rhein eingreifen zu können“, erläutert Roth weiter. Der Betrieb des Bootes, das im Normalfall eine Besatzung von acht Personen hat, ist ein Muster- beispiel für die badisch-elsässische Zusammenarbeit. Tagsüber, von 7 bis 19 Uhr, sind die Feuerwehrleute in Strasbourg in Alarmbereitschaft, nachts und am Wochenende die Kollegen in Kehl. So wird eine ständige Einsatzbereitschaft gewährleistet. Auf gemeinsamen Schulungen wurden die Rettungs- kräfte von beiden Seiten des Rheins weitergebildet. „Wir haben mit Europa I durchschnittlich etwa zehn Einsätze im Jahr“, sagt Roth. Die Katastrophenhilfe ist ein besonders augenfälliges Beispiel für den Nutzen der grenzüberschreitenden Kooperation. Bei akuten Notfällen sind auf dem Rhein, aber auch in den Hafenarealen rasche Hilfs- maßnahmen notwendig. Man darf keine Zeit mit bi- oder trinationalen Verhandlungen verlieren, um Leben zu retten. Die Feuerwehrleute beider Länder müssen sich auch in Stresssituationen aufeinander verlassen können. Die Katastrophenhilfe ist gerade- zu ein Symbol für die internationale Solidarität mit Menschen in Not. Die seit 1999 bestehende Arbeitsgruppe Katastrophen- hilfe der Oberrheinkonferenz hat es sich deswegen zur Aufgabe gemacht, den Informationsaustausch zu fördern und die grenzüberschreitenden Hilfseinsätze zu erleichtern. Bereits im Jahr 1992 wurde eine gemein- same „Empfehlung zur gegenseitigen Unterrichtung über besondere Vorkommnisse“ unterzeichnet. Um die rechtlichen Voraussetzungen für einen intensiveren Austausch zu schaffen, verabschiedete man Koope- rationsvereinbarungen. Es gibt auch Initiativen, die entsprechenden Vereinbarungen zu vereinheitlichen, wobei man dazu natürlich oft die Unterstützung der nationalen Regierungen braucht. Diese Schreibtisch- arbeit ist nicht zu unterschätzen. Gelten doch für Rettungskräfte in den jeweiligen Ländern teils höchst unterschiedliche Regelungen – beispielsweise beim Feuerlöschboot Europa I Environnement Umwelt Jeunesse Jugend Éducation et Formation Erziehung und Bildung Agriculture Landwirtschaft Santé Gesundheit Sport Sport Culture Kultur Transport Verkehr Climat et énergie Klima & Energie Économie Wirtschaft Entraide en cas de catastrophe Katastrophenhilfe Aménagement du teritoire Raumordnung Environnement Umwelt Jeunesse Jugend Éducation et Formation Erziehung und Bildung Agriculture Landwirtschaft Santé Gesundheit Sport Sport Culture Kultur Transport Verkehr Climat et énergie Klima & Energie Économie Wirtschaft Entraide en cas de catastrophe Katastrophenhilfe Aménagement du teritoire Raumordnung Seite 35 Einsatz von Helfern aus dem Nachbarland. Um diese besser zu verstehen, wurde 2015 eine „Vereinbarung zum Austausch von Verbindungspersonen im Fall einer grenzüberschreitenden Katastrophe oder eines schweren grenzüberschreitenden Unfalls“ unter- zeichnet. Ein deutsch-französisch-schweizerisches Wörterbuch zur grenzüberschreitenden Katastrophenhilfe ist durch eine Initiative der Arbeitsgruppe entstanden. Auch die im Februar 2013 vorgelegte Broschüre „Lehren ziehen aus Störfällen – Meldewesen im trinationalen Oberrheingebiet im Vergleich“ bietet für Rettungskräfte einen umfassenden Überblick über die nationalen Regelungen. Es wird detailliert dargestellt, wer in welchem Land bei Störfällen zuständig ist und welche Instanz welche Aufgaben zu erfüllen hat. Angesichts der zunehmenden Gefahrguttransporte auf dem Rhein engagieren sich die Experten auch für die Durchführung von gemeinsamen Übungen und Schulungen. Ein Meilenstein diesbezüglich war Ende vergangenen Jahres die Inbetriebnahme dessen, was den etwas bürokratischen Namen „Mobile Übungs- anlage Binnengewässer“ trägt. Es handelt sich in der Tat um die Aufrüstung und Erneuerung des im Jahr 1972 gebauten Tankers „Altharen“, der nun den stolzen Namen „Regina Rheni“ - „Königin des Rheins“ trägt. 2,9 Millionen Euro wurden in Kauf und Umbau des Schiffes investiert. 1,3 Millionen Euro steuerte die EU aus dem INTERREG-Programm bei. Den Rest finanzier- ten zahlreiche französische und deutsche Einrich- tungen, wobei das Departement Bas-Rhin formell als Projektträger fungiert. „Regina Rheni“ wird nun an mehreren Stellen am Oberrhein eingesetzt, um Feuerwehrleute optimal auf mögliche Gefahren- einsätze vorzubereiten. Alle diese Aktivitäten dienen zum Ausbau des „Netz- werks Katastrophenschutz“. Die Verantwortlichen in den drei beteiligten Ländern suchen verstärkt den grenzüberschreitenden Brückenschlag, um im Ernst- fall schneller und effektiver eingreifen zu können. Durch Besuche von Rettungseinrichtungen in den Nachbarländern soll der Kontakt ebenfalls verbessert werden. Ferner werden die Kenntnisse durch die Teilnahme an Rettungsübungen der Kollegen im Nachbarland vertieft. Auf dieser Basis kann nicht zuletzt das Gefahren- potenzial im Oberrheingebiet systematisiert werden. Das ist eine optimale Basis für die weitere Verbes- serung bei den Einsätzen. Das Ziel ist die Erstellung einer Übersichtskarte über die Gefahren am Rhein unter Einbeziehung der Einsatzpläne, der internatio- nalen Übereinkommen und der zu benachrichtigen Partnerbehörden. Aber die Verantwortlichen haben noch weitere ehrgeizige Projekte. Warum sollte es nicht möglich sein, die ohnehin vorhandenen Rettungs- geräte und auch Fahrzeuge stärker gemeinsam zu nutzen? Die gemeinsame Anschaffung des Rettungs- bootes „Europa I“ war ein verheißungsvoller Auftakt, dem weitere ähnliche Initiativen folgen könnten. „Das allerwichtigste in der grenzüberschreitenden Zusammenarbeit ist, sich auf die Dinge zu konzentrieren, die uns verbinden können, anstatt sich lang und breit mit unseren Problemen zu beschäftigen.“ Colonel Alex Roth Sicherung eines Containers Seite 36 Gesundheit Es passierte kurz vor Mitternacht. Die ältere Dame, die bei Bad Bergzabern wohnt, spürte plötzlich ein starkes Unwohlsein und heftige Kopfschmerzen – ein akuter Notfall. Die Frau wählte per Telefon den Notruf „112“ und rasch kam der Notarzt. Aber es war kein deutscher Mediziner von der Klinik in Bad Bergzabern, sondern ein französischer Kollege aus dem Kranken- haus im elsässischen Wissembourg. Dieser versorgte die Patientin zuerst in ihrer Wohnung und brachte sie dann in der Klinik von Bad Bergzabern unter. Wieder einmal zeigte sich: Die grenzüberschreitende Zusam- menarbeit klappt hervorragend. Seit Juni 2002 gibt es diese Kooperation, durch die manchmal Leben gerettet werden können. Damals wurde nämlich ein Kooperationsvertrag zwischen drei Partnern aus zwei Ländern geschlossen. Beteiligt sind das Krankenhaus in Wissembourg, das zum Centre Hospitalier Intercommunal de la Lauter gehört, das Klinikum Landau-Südliche Weinstraße GmbH mit dem zu ihr gehörenden Krankenhaus in Bad Bergzabern sowie der DRK-Landesverband Rheinland Pfalz. „Die Zuständigkeiten sind klar geregelt“, so Guido Gehendges, Geschäftsführer Krankenhaus GmbH auf deutscher Seite. Von montags bis freitags zwischen 19 und 7 Uhr wird ein Notarzteinsatzfahrzeug des DRK bei der Wissembourger Klinik stationiert. Auch ein deutscher Rettungssanitäter und ein Fahrer sind in Einsatzbereitschaft. Der Notarzt hingegen ist ein französischer Kollege aus Wissembourg, der bei seinen Interventionen auch für den Bereich der Rettungswache Bad Bergzabern zuständig ist. Gleichzeitig wird gewährleistet, dass sich die jeweiligen Leitstellen auf beiden Seiten der Grenze gegenseitig bei Notfällen informieren. Wählt also jemand in Deutschland den Notruf, wird gleichzeitig der Notarzt in Wissembourg alarmiert und kann eingreifen. „Wir haben mit diesem System hervorragende Erfahrungen gemacht“, so Geschäftsführer Gehendges. Schließlich lägen Bad Bergzabern und Wissembourg nur elf Kilometer aus- einander: „Eine grenzüberschreitende Zusammenar- beit bei Notfällen macht wirklich Sinn.“ Von Bedeutung sei auch, dass zweisprachiges Personal zur Verfügung steht, so dass es keine Probleme bei der Verstän- digung gibt. „Wir können uns wirklich aufeinander verlassen“, erläutert Gehendges. Auch die Entbindungsstation im Wissembourger Krankenhaus arbeitet grenzüberschreitend, zumal es in Bad Bergzabern keine derartige Einrichtung gibt. Jedes Jahr entbinden in der elsässischen Grenzstadt neben rund 400 Französinnen auch 20 deutsche Frauen. Letzte fahren dorthin, weil es die Entbindungsstation ist, die für sie aufgrund der räumlichen Nähe am leichtesten zu erreichen ist. Allerdings übernehmen die meisten deutschen Krankenkassen die Kosten für eine Entbindung in Frankreich nicht. Die in Wissem- bourg geborenen Kinder deutscher Eltern bekommen nach der Anmeldung in Frankreich eine europäische Geburtsurkunde. Diese ermöglicht ihnen nach der Anmeldung in Rheinland-Pfalz neben der deutschen auch den Erhalt der französischen Staatsbürgerschaft. Gerade bei der Gesundheitsvorsorge bietet sich angesichts des rapide wachsenden Kostendrucks in dieser Branche eine grenzüberschreitende Zusam- menarbeit an. Patienten können sehr direkt vom Nachbarland profitieren – beispielsweise wenn teure Environnement Umwelt Jeunesse Jugend Éducation et Formation Erziehung und Bildung Agriculture Landwirtschaft Santé Gesundheit Sport Sport Culture Kultur Transport Verkehr Climat et énergie Klima & Energie Économie Wirtschaft Entraide en cas de catastrophe Katastrophenhilfe Aménagement du teritoire Raumordnung Environnement Umwelt Jeunesse Jugend Éducation et Formation Erziehung und Bildung Agriculture Landwirtschaft Santé Gesundheit Sport Sport Culture Kultur Transport Verkehr Climat et énergie Klima & Energie Économie Wirtschaft Entraide en cas de catastrophe Katastrophenhilfe Aménagement du teritoire Raumordnung medizinische Geräte für eine Operation oder renom- mierte Spezialisten jenseits der Grenze zur Verfügung stehen. Durch einen intensivierten Erfahrungsaus- tausch können Experten aus Deutschland, Frankreich und der Schweiz ihre Kenntnisse vertiefen. Das Ziel der bereits 1996 gegründeten Arbeitsgruppe Gesundheit der Oberrheinkonferenz ist es, langfristig einen „gemein- samen Gesundheitsraum Oberrhein“ zu schaffen. Schon 1999 organisierte die AG die erste oberrhein- weite Tagung für Vertreter von Krankenhäusern. Mit der Unterzeichnung eines „Rahmenabkommens über die grenzüberschreitende Zusammenarbeit im Gesund- heitsbereich“ zwischen Deutschland und Frankreich im Jahr 2005 konnte man eine juristische Basis für die zahlreichen Initiativen schaffen. Mittlerweile gibt es eine Reihe von erfolgreichen Krankenhaus-Kooperationen, die zeigen, dass trotz aller national geprägten Eigenheiten gemeinsame Aktionen zum Wohle der Patienten möglich sind – nicht nur im Grenzgebiet zwischen Rheinland-Pfalz und dem nördlichen Elsass. So wurde vor mehreren Jahren eine Zusammenarbeit zwischen dem zwischen dem Herz-Zentrum Bad Krozingen und dem Centre Hospitalier im südelsässischen Mulhouse initiiert, wobei therapeutische Bemühungen im Vordergrund stehen. Unter Umständen lebensrettende Wirkung kann ein Kooperationsvertrag zeitigen, der 2005 zwischen der Berufsgenossenschaftlichen Unfallklinik Ludwigshafen und Frankreich abgeschlossen wurde. Danach werden Personen aus dem Elsass, die bei Bränden schwer verletzt wurden, im Bedarfsfall auf deutscher Seite mitversorgt. Neue Wege gehen die Verantwortlichen des Epilepsiezentrums in Kehl-Kork und der Straßburger Universitätsklinik seit 2009 bei dem Projekt SEEK (Strasbourg Epileptologie Euro- district Kork) für epilepsiekranke Menschen. Gefördert wird der Austausch in Diagnostik, Therapie und For- schung. Und für das „Gesundheitsprojekt Basel- Lörrach“ wurden sogar nationale Gesetze geändert. All diese Vorhaben können nur realisiert werden, wenn die Akteure aus den drei beteiligten Ländern ein Netzwerk bilden. Dazu gehören nicht nur die Mediziner und die Verantwortlichen in den Kliniken, sondern auch die Vertreter von den Gesundheitsbe- hörden und den Krankenkassen. Auf der „Informa- tionsplattform Gesundheit“, zu finden auf der Inter- netseite der Oberrheinkonferenz, sind die wichtigsten Gesundheits- und Versorgungsangebote des Man- datsgebiets zusammen gestellt. Die AG Gesundheit fungiert als Koordinationsinstanz für vier Expertenausschüsse: • Expertenausschuss Gesundheitsversorgung: Im Mit- telpunkt steht die grenzüberschreitende Inanspruch- nahme von Gesundheitsdienstleistungen. • Expertenausschuss Prävention und Gesundheitsför- derung: Ziel ist die Förderung des Erfahrungsaus- tauschs und die Vernetzung der Akteure. • Expertenausschuss Gesundheitsbeobachtung: Es geht um das Erkennen von gemeinsamen medizini- schen Problemen in den drei Ländern. • Expertenausschuss „EPIRHIN“: Dieser befasst sich mit der Umsetzung der Vereinbarung zur schnel- len gegenseitigen Information bei übertragbaren Krankheiten (Ausbruchsmeldung) und unterhält das grenzüberschreitende Meldesystem. Seite 37 Die AG Gesundheit vor Ort Seite 38 Landwirtschaft Millionen Touristen kommen Jahr für Jahr ins Ober- rheingebiet, und viele von ihnen verbringen Ferien auf dem Bauernhof. Denn sie wissen: Trotz der dichten Besiedlung und der stark vertretenen Industrie ist das Dreiländereck ein landwirtschaftlich geprägter Raum. Aber nicht nur als Attraktion für Urlauber, sondern auch als Produzenten von Nahrungsmitteln stellen die Landwirte einen wichtigen Wirtschaftsbereich dar. Nicht zuletzt haben sie eine enorme Bedeutung bei der Pflege des Landschaftsbildes – man denke nur an die Hänge an den Schweizer Jura, am Pfälzer Wald, am Schwarzwald und an den Vogesen. So ist es kein Zufall, dass die Oberrheinkonferenz bei der Stärkung der trinationalen Kooperation bei der Landwirtschaft schon früh deutliche Akzente setzte. Die dafür zuständige Arbeitsgruppe Landwirtschaft hat dabei eine Scharnierfunktion und fungiert als Kontaktstelle für Vertreter von Verbänden, Behörden und Forschungseinrichtungen aus den drei beteiligten Ländern. Einen besonderen Schwerpunkt setzt die AG auf Projekte, die eine umweltgerechte und nachhaltige Landbewirtschaftung fördern. Dies geschieht in enger Zusammenarbeit mit dem ITADA, dem grenzüberschreitenden Institut zur rentablen umweltgerechten Landbewirtschaftung. Zahlreiche Impulse für Projekte kamen vom langjährigen AG-Vorsitzenden Dieter Blaeß, Präsident der Abteilung für Landwirtschaft, Ländlicher Raum, Veterinär- und Lebensmittelwesen beim Regierungspräsidium Freiburg. So zum Beispiel bei der Aus- und Weiterbildung von Fachkräften. Konkrete Erfolge konnte man mit dem von 2013 bis 2015 laufenden Projekt „Certi-Bio-Rhin“ verzeichnen, das mit INTERREG-Mitteln gefördert wurde. Das Ziel bei dem Vorhaben unter der Feder- führung des Freiburger Regierungspräsidiums war die Bildung eines grenzüberschreitenden Netzwerkes, um bei Bildungsmaßnahmen vom Nachbarland zu lernen und gemeinsam neue Initiativen zu starten. Im Blickfeld hatten die Verantwortlichen dabei die Bereiche Garten- und Weinbau sowie Landwirtschaft. Es gelang, eine umfassende Analyse der in den je- weiligen Ländern vorhandenen Aus- und Weiterbil- dungsgänge zu erstellen. Man bemühte sich gleich- Immer beliebter: Direktvermarktung Environnement Umwelt Jeunesse Jugend Éducation et Formation Erziehung und Bildung Agriculture Landwirtschaft Santé Gesundheit Sport Sport Culture Kultur Transport Verkehr Climat et énergie Klima & Energie Économie Wirtschaft Entraide en cas de catastrophe Katastrophenhilfe Aménagement du teritoire Raumordnung Environnement Umwelt Jeunesse Jugend Éducation et Formation Erziehung und Bildung Agriculture Landwirtschaft Santé Gesundheit Sport Sport Culture Kultur Transport Verkehr Climat et énergie Klima & Energie Économie Wirtschaft Entraide en cas de catastrophe Katastrophenhilfe Aménagement du teritoire Raumordnung zeitig um eine Harmonisierung der Ausbildungsinhalte auf der Basis von europäischen Standards. Nicht zuletzt ebnete man den Weg für den persönlichen Brücken- schlag über den Rhein hinweg – beispielsweise durch Hospitationen im Nachbarland. Aber auch die anderen Expertenausschüsse machen sich für grenzüberschreitende Maßnahmen stark. So ist es dem Expertenausschuss Fischerei gelungen, einen grenzüberschreitenden Fischereischein zu erstellen. Im Jahr 2013 haben in Frankreich die Fischereiverbände der Departements Bas-Rhin, Haut-Rhin und Moselle erstmals eine Fischereiprüfung organisiert, die auch in Baden-Württemberg, Rheinland-Pfalz und in der Schweiz Gültigkeit besitzt. Das ist besonders beim Fischen im Rhein von Bedeutung, da in den einzelnen Anrainerländern unterschiedliche Regelungen – beispielsweise Schonzeiten – gelten. Der Expertenausschuss Wein macht sich besonders für die Weiterentwicklung eines umweltschonenden Weinbaus am Oberrhein stark. Gleichzeitig ist das Gremium ein Austauschforum für die Debatte über die Ausgestaltung der Weinmarktordnung in der EU. Ambitionierte Ziele hat sich auch der Expertenausschuss Jagd gesetzt. Dabei geht es nicht nur um den Umgang mit bestimmten Tierarten, deren Verbreitung sowie Lebensweisen, sondern auch um den Austausch und die Angleichung von Hege- und Jagdstrategien. Die Mitglieder dieses Gremiums sehen ihre Aufgabe auch allgemein darin, die Zusammenarbeit der Akteure jenseits der jeweiligen Grenze bei der Jagd als Teil der Landnutzung auszuweiten. Nach einem erfolgreichen Seminar zu „Umweltgerechter und nachhaltiger Landwirtschaft“ im Lycée agricole de Rouffach im Herbst 2014 wird sich die Arbeitsgruppe Landwirtschaft noch intensiver mit diesem Thema beschäftigen. Konkret geht es auch um ein INTERREG- Projekt, das eine signifikante Reduzierung des Einsatzes von Pflanzenschutz- und Düngemitteln in der Land- wirtschaft zum Ziel hat. Es sollen insbesondere der Ausbau des biologischen Pflanzenschutzes und die Entwicklung des ökologischen Landbaus in der Boden- nutzung durch Forschung, Beratung und Weiterbildung vorangetrieben werden. Schüleraustausch zum Kennenlernen des Ökoland- baus in Deutschland, Frankreich und der Schweiz Seite 39 Seite 40 Sport Nicht nur die Olympischen Spiele und die Fußball-Welt- meisterschaften zeigen: Internationale Sportevents begeistern die Zuschauer in allen Ländern. Warum sollten nicht auch grenzüberschreitende Turniere im Oberrheingebiet beim Publikum auf Interesse stoßen? Können doch so gerade junge Leute für Begegnungen mit Bürgern des Nachbarlandes gewonnen werden. Die Voraussetzungen sind gut: Im Elsass, in der Pfalz, in Baden und in der Nordwest-Schweiz existiert ein dichtes Netz von hervorragend organisierten Sport- verbänden und -vereinen jeglicher Art. Die Menschen am Oberrhein sind besonders sportlich unterwegs: Jeder Dritte – insgesamt 2 Millio- nen Menschen – ist Mitglied in einem Sportverein. Viele von ihnen übernehmen Verabtwortung und engagieren sich ehrenamtlich für die Zivilgesellschaft. Die Arbeitsgruppe Sport in der Oberrheinkonferenz hat es sich zur Aufgabe gemacht, durch gemeinsame Projekte die grenzüberschreitenden Kontakte der sportlich Aktiven zu stärken. Die Experten der Arbeits- gruppe wissen: Derartige Veranstaltungen sind ein Aushängeschild für die Oberrheinkonferenz im Allgemeinen, sie machen die zahlreichen Initiativen der grenzüberschreitenden Zusammenarbeit noch sichtbarer. So wurde 2010 zum ersten Mal der „Sportpreis Ober- rhein“ überreicht. Er kann Vereinen, Projekten und Veranstaltungen, aber auch einzelnen Personen ver- liehen werden, die sich durch besonderes grenzüber- schreitendes Engagement im Sportbereich auszeichnen. Die glücklichen Gewinner freuen sich über 1.000 Euro und eine Auszeichnung durch den Präsidenten oder die Präsidentin der Oberrheinkonferenz. In den ver- gangenen Jahren zählten exemplarische Sportprojekte wie der 3-Länderlauf in Basel oder das Badisch-Elsäs- sisches Jugendcamp zu den Preisträgern. Environnement Umwelt Jeunesse Jugend Éducation et Formation Erziehung und Bildung Agriculture Landwirtschaft Santé Gesundheit Sport Sport Culture Kultur Transport Verkehr Climat et énergie Klima & Energie Économie Wirtschaft Entraide en cas de catastrophe Katastrophenhilfe Aménagement du teritoire Raumordnung Environnement Umwelt Jeunesse Jugend Éducation et Formation Erziehung und Bildung Agriculture Landwirtschaft Santé Gesundheit Sport Sport Culture Kultur Transport Verkehr Climat et énergie Klima & Energie Économie Wirtschaft Entraide en cas de catastrophe Katastrophenhilfe Aménagement du teritoire Raumordnung Seite 41 Die im Jahr 2015 erfolgte Einführung des „Sportpins Oberrhein“ ist ein weiterer Schritt, um die trinationale Sport-Zusammenarbeit zu stärken. Dabei geht es um den Erwerb eines nationalen Sportabzeichens, wobei mindestens eine der Disziplinen im Nachbarland absol- viert werden muss. Der Kehler Fußballverein praktiziert dieses Modell bereits erfolgreich, bei ihm legen auch viele Franzosen und Schweizer das Deutsche Sport- abzeichen ab. Maßstäbe setzte die Oberrheinkonferenz auch mit dem von der Sporthochschule Köln entwickelten Programm „Ticket2Nature“, bei dem auch die AG Erziehung & Bildung involviert ist. Damit wird es Jugendlichen aus mehreren Ländern ermöglicht, beim gemeinsamen Sport die Natur zu entdecken und die Sprache des Nachbarlandes kennenzuler- nen. Schüler und Schülerinnen im Alter von 11 bis 15 Jahren verbringen eine Woche im Schwarzwald und werden von Pädagogen betreut. Aktivitäten wie Mountainbiking oder Nordic Snowshoeing wechseln mit Rollenspielen und der Vermittlung ökologischer und sozialer Kenntnisse. Die jungen Leute treiben nicht nur Sport, sondern können auch ihr Umweltbe- wusstsein schärfen und das Zusammenleben in einer Gruppe üben. Seite 42 Der Autor Reinhard Reck Reinhard Reck (60) arbeitet als Redakteur bei der Mittelbadischen Presse in Offenburg. Da er aus familiären Gründen in Strasbourg lebt und jeden Tag für die Fahrt ins Büro den Rhein überquert, ist er mit den Tücken des grenzüberschreitenden Alltags im Dreieckland bestens vertraut. „Trotz immer noch bestehender Barrieren sind bei der trinationalen Ko- operation in den vergangenen Jahrzehnten enorme Fortschritte gemacht worden“, betont der Journalist: „Manches, was in den 1990er-Jahren noch unmöglich schien, ist heute ganz selbstverständlich.“ Die Tätigkeit der Oberrheinkonferenz verfolgt und kommentiert Reck seit vielen Jahren mit großem Interesse. Der Einfluss dieses trinationalen Zusam- menschlusses sei kaum zu überschätzen. Durch die kontinuierliche Arbeit und den in den einzelnen Arbeitsgruppen gebündelten Sachverstand aus drei Ländern sei langfristig sehr viel erreicht worden. „Allerdings muss man sehen, dass bei vielen die Grenzen in den Köpfen weiterhin bestehen“, so der Redakteur. Man müsse weiter für den Abbau von Vorurteilen kämpfen und den Brückenschlag zwi- schen den Bürgern am Oberrhein fördern. Impressum: Herausgeber: 2015 · Deutsch-französisch-schweizerische Oberrheinkonferenz, Gemeinsames Sekretariat, Rehfusplatz 11, D 77694 Kehl, www.oberrheinkonferenz.org Redaktion: Reinhard Reck Lektorat: Jürgen Oser, Marc Mackowiak, Manuel Friesecke, Erik Haase, Christine Reeb Übersetzung: Hélène Mauler, wen eurl, F Bourgheim Gestaltung: Norbert Schiek, Xdream, D Karlsruhe Seite 43 Bildnachweis © S. 4 Staatskanzlei Rheinland-Pfalz S. 5 Europäische Union 2014 – Europäisches Parlament S. 6 Archives de Strasbourg S. 7 oben: D-F-CH Oberrheinkonferenz; unten: J.-L. Stadler Conseil général du Bas-Rhin S. 8 Regio Basiliensis S. 9 Regio Basiliensis S. 11 Barbara Weber – www.biwipictures.fr S. 12 Staatskanzlei Rheinland-Pfalz S. 13 unten: Regierungspräsidium Freiburg, oben: D-F-CH Oberrheinkonferenz S. 14 oben: Staatskanzlei Rheinland-Pfalz, unten: Erwin Vetter S. 16 Kai Kricheldorff S. 17 D-F-CH Oberrheinkonferenz S. 18 oben: Werner Schreiner unten: Petair - fotolia S. 19 oben: Région Alsace (Hedoin) mitte: flyinger - fotolia unten: chalabala - fotolia S. 22 Rothan Airdiasol S. 23 Eduard Belser S. 24 LAEHcmyk S. 26 Syda Productions - fotolia S. 25 Jugendparlament am Oberrhein S. 27 oben: Jugendparlament am Oberrhein; unten: Kinder und Jugend im Kiosk e.V. S. 28 Région Alsace (Isenmann) S. 29 Gina Sanders - fotolia S. 30 oben: Michael Pfütze; unten: D-F-CH Oberrheinkonferenz S. 31 oben: smuki - fotolia unten: fotofrank - fotolia S. 32 unten: Dominique Uldry; oben: Historisches Museum der Pfalz S. 33 links: Fleckenstein; rechts: Fischer S. 34 Regierungspräsidium Freiburg S. 35: SDIS 67 S. 36 D-F-CH Oberrheinkonferenz S. 37 D-F-CH Oberrheinkonferenz S. 38 ITADA S. 39 oben: Christian Mueringer - fotolia unten: Peter Suter (LBZ Liebeck) S. 40 oben: Organisation Triathlon Großweier Wantzenau; unten: ATV Basel – Turn-Sportring Weil am Rhein – St-Louis Running Club S. 41 oben: ATV Basel – Turn-Sportring Weil am Rhein - St-Louis Running Club; unten: Organisation Triathlon Großweier Wantzenau S. 42 Ulrich Marx S. 1 unten: selensergen - Fotolia Seite 44 E in w oh ne r: P op ul at io n : F lä ch e: Su pe rfi ci e : 6 M io . 21 .5 00 k m ² FR A N CE D EU TS CH LA N D SU IS SE / SC H W EI Z RH EI N LA N D -P FA LZ BA D EN -W Ü RT TE M BE RG A LS AC E A A RG AU B A SE L- LA N D SC H A FT BA SE L- ST A D T SO LO TH U RN JU RAH au t- Rh in Ba s- Rh in Ge rm er sh ei m La nd au (P fa lz) Da hn W is se m bo ur g Ka rls ru he Ra st at t Ba de n- Ba de n Ha gu en au Sa ve rn e M ol sh ei m St ra sb ou rg Ke hl Of fe nb ur g Sé le st at Ri be au vi llé Em m en di ng en Fr ei bu rg Co lm ar Gu eb w ill er M ul ho us e Th an n Al tk irc h Lö rr ac h W al ds hu t-T ie ng en Aa ra u Li es ta l Ba se l De lé m on t So lo th ur n L e R hi n Su pé ri eu r en q ue lq ue s ch if fr es D er O be rr he in in Z ah le n Seite 45 G re nz gä ng er : T ra va ill eu rs fr on ta lie rs : 27 8 ha bi ta nt s/ km ² 93 .3 00 23 4, 5 M rd . 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Grundstücksmarktbericht 2002 GUTACHTERAUSSCHUSS für die Ermittlung von Grundstückswerten und sonstige Wertermittlungen in Karlsruhe Grundstücks- marktbericht 2002 Au sd ruc k n ich t a uto ris ier t KARLSRUHE – DER GRUNDSTÜCKSMARKTBERICHT 2002 ____________________________________________________ Seite 2 _______________________________________________________ GUTACHTERAUSSCHUSS IN KARLSRUHE Herausgeber GUTACHTERAUSSCHUSS für die Ermittlung von Grundstückswerten und sonstige Wertermittlungen in Karlsruhe Internet http://www.karlsruhe.de/Stadtraum/Gutachterausschuss/ Geschäftsstelle Gutachterausschuss in Karlsruhe Geschäftsstelle Zähringerstr. 61 76133 Karlsruhe Leiter der Geschäftsstelle Dipl.-Ing. (FH) Wolfgang Karcher Telefon 0721/133-3090 E-Mail wolfgang.karcher@gutachterausschuss.karlsruhe.de Sekretariat Bodenrichtwert-Auskunft, Gutachten, Grundstücksmarktbericht, Auskunft aus der Kaufpreissammlung Herr Herrmann, Telefon 0721/133-3092 Herr Dörr, Telefon 0721/133-3094 Anschrift Stadt Karlsruhe Grundstücksbewertungsstelle / Geschäftsstelle des Gutachterausschusses Zähringerstr. 61 76133 Karlsruhe Telefon 721/133-3092 Telefax 721/133-3093 E-Mail gutachterausschuss@karlsruhe.de Sprechzeiten Montag - Freitag 8.30-12.00 und 14.00-15.30 Uhr zu den üblichen Öffnungszeiten Gebundene Fertigungen des Grundstücksmarktberichtes können bei der Geschäftsstelle zu einem Preis von 30,00 Euro je Exemplar bestellt werden. Copyright Stadt Karlsruhe Alle Rechte vorbehalten Au sd ruc k n ich t a uto ris ier t ____________________________________________________ KARLSRUHE – DER GRUNDSTÜCKSMARKTBERICHT 2002 GUTACHTERAUSSCHUSS IN KARLSRUHE ______________________________________________________ Seite 3 INHALTSVERZEICHNIS Seite 1. VORBEMERKUNG 4 2. RAHMENBEDINGUNGEN 5 3. GRUNDSTÜCKSVERKEHR 3.1 Anzahl der Kauffälle 7 3.2 Flächenumsatz und Wertumsatz 8 4. PREISNIVEAU UND PREISENTWICKLUNG 10 4.1 Unbebaute Grundstücke 11 4.1.1 Baureifes Land Wohnen 11 4.1.2 Baureifes Land Gewerbe 14 4.1.3 Rohbauland 14 4.1.4 Bauerwartungsland 14 4.1.5 Flächen der Land- und Forstwirtschaft 15 4.2 Bebaute Grundstücke 4.2.1 Ein- und Zweifamilienhäuser 16 4.2.2 Reihenhäuser 17 4.2.3 Mehrfamilienhäuser 18 4.3 Wohnungs- und Teileigentum 19 4.3.1 Erstverkäufe von Wohnungseigentum 20 4.3.2 Weiterverkäufe von Wohnungseigentum 21 4.3.3 Erstverkäufe von umgewandelten Mietwohnungen 22 4.3.4 Teileigentum 23 5. ERFORDERLICHE DATEN FÜR DIE WERTERMITTLUNG 5.1 Indexreihen 24 5.1.1 Bodenpreise 24 5.1.2 Wohnungseigentum 25 5.2 Umrechnungskoeffizienten 5.2.1 GFZ 26 5.2.2 Wohnungseigentum 27 5.3 Liegenschaftszinssätze 29 5.4 Vergleichsfaktoren 5.4.1 Ertragsfaktoren 30 5.5 Marktanpassungsfaktoren 31 5.5.1 Ein- und Zweifamilienhäuser 32 5.5.2 Reihenhäuser 34 6. ANHANG 35 6.1 Karlsruhe und die Region 36 6.2 Stadtteile 37 6.3 Bodenrichtwerte in Karlsruhe 38 6.4 Bodenrichtwerte in der Region 41 6.5 Bevölkerungsentwicklung in den Stadtteilen 43 6.6 Fertiggestellte Wohngebäude und Wohnungen 44 6.7 Preisindex für Bauwerke 45 6.8 Wohnungsmieten in Baden-Württemberg 46 GUTACHTERAUSSCHUSS 47 Au sd ruc k n ich t a uto ris ier t KARLSRUHE – DER GRUNDSTÜCKSMARKTBERICHT 2002 ____________________________________________________ Seite 4 _______________________________________________________ GUTACHTERAUSSCHUSS IN KARLSRUHE 1. VORBEMERKUNG Zur Ermittlung von Grundstückswerten und für sonstige Wertermittlungen werden selbständige, unabhängige Gutachterausschüsse bei den Gemeinden gebildet. Die Gutachterausschüsse bestehen aus einem Vorsitzenden und ehrenamtlichen weiteren Gutachtern, die in der Ermittlung von Grundstückswerten oder sonstigen Wertermittlungen sachkundig und erfahren sein sollen. Wesentliche gesetzliche Grundlage hierfür sind das Baugesetzbuch (BauGB) und die Gutachterausschussverordnung für Baden-Württemberg. Aufgaben des Gutachterausschusses bzw. seiner Geschäftsstelle sind insbesondere - die Erstattung von Gutachten über den Verkehrswert von bebauten und unbebauten Grundstücken sowie Rechten an Grundstücken, - die Führung der Kaufpreissammlung, - die Ermittlung und Veröffentlichung von Bodenrichtwerten (durchschnittliche Lagewerte für den Boden) und - die Ermittlung von sonstigen zur Wertermittlung erforderlichen Daten (z.B. Indexreihen, Umrechnungskoeffizienten). Der Gutachterausschuss erstattet nach § 193 des Baugesetzbuches Gutachten auf Antrag von Behörden, Eigentümern, ihnen gleichstehenden Berechtigten, Inhabern anderer Rechte am Grundstück und Pflichtteilsberechtigten sowie Gerichten und Justizbehörden. Zur Führung der Kaufpreissammlung ist jeder Vertrag (z.B. Kauf, Tausch, Schenkung), durch den sich jemand verpflichtet, Eigentum an einem Grundstück zu übertragen, von den beurkundenden Stellen dem Gutachterausschuss in Abschrift zu übersenden. Als Kauffall wird jeder Eigentumswechsel eines Grundstücks (auch einer Teilfläche) erfasst. Die Geschäftsstelle des Gutachterausschusses wertet die Unterlagen aus und erteilt Auskünfte über Bodenrichtwerte und - im Rahmen des berechtigten Interesses - aus der Kaufpreissammlung. Damit soll der Grundstücksmarkt auch für den einzelnen Bürger transparent gemacht werden. Der Gutachterausschuss kann mündliche oder schriftliche Auskünfte von Sachverständigen und von Personen (z.B. Eigentümern, Mietern) einholen, die Angaben über das Grundstück und über ein Grundstück, das zum Vergleich herangezogen werden soll, machen können. Er kann verlangen, dass Eigentümer und sonstige Inhaber von Rechten an einem Grundstück die zur Führung der Kaufpreissammlung und zur Begutachtung notwendigen Unterlagen vorlegen. Bodenrichtwerte sowie sonstige Grundstücksmarktdaten können im Einzelfall die sachverständige Wertermittlung nicht ersetzen. Datengrundlage für den Grundstücksmarktbericht ist die Kaufpreissammlung des Gutachterausschusses. Angesichts der Vielgestaltigkeit des Grundstücksmarktes können dabei jedoch nur Teilaspekte angesprochen werden. Au sd ruc k n ich t a uto ris ier t ____________________________________________________ KARLSRUHE – DER GRUNDSTÜCKSMARKTBERICHT 2002 GUTACHTERAUSSCHUSS IN KARLSRUHE ______________________________________________________ Seite 5 2. RAHMENBEDINGUNGEN UND MARKTENTWICKLUNGEN In der gesamtwirtschaftlichen Entwicklung Deutschlands, die den Grundstücksmarkt einer Region entscheidend beeinflusst, war im Jahr 2002 für das reale Bruttoinlandsprodukt nur noch ein minimaler Anstieg auf +0,2 % (2001: +0,6 %) zu verzeichnen. Im vierten Quartal 2002 trat eine leichte Erholung ein und der vergleichbare Vorjahresstand wurde um +0,5 % (2001: -0,1 %) übertroffen. Die Lebenshaltungskosten haben sich im Jahr 2002 mit +1,4 % (2001: +2,0 %) wiederum spürbar erhöht. Der Anstieg des verfügbaren Einkommens der privaten Haushalte um +1,2 % (2001: +3,8 %) fiel deutlich geringer als in den Vorjahren aus. Die Hypothekenzinsen auf 5 Jahre für Wohngrundstücke sind nach starkem Rückgang im Vorjahr nochmals auf durchschnittlich 4,7 % gefallen (2001: 5,5 %). Bei einer durchschnittlichen Arbeitslosenquote von 9,8 % (Baden-Württemberg 6,1 %) trat eine Verschlechterung des Ergebnisses vom Vorjahr (2001: 9,4 %, B-W 5,5 %) ein, wobei bis auf weiteres keine Erholung des Arbeitsmarktes abzusehen ist. Im gesamtdeutschen Grundstücksmarkt waren im Jahr 2002 in Nord- und Süddeutschland in weiten Bereichen insgesamt gleichbleibende Umsätze anzutreffen, allerdings waren auch innerhalb engerer Regionen gegenläufige Tendenzen vorhanden. Bei Wohnungseigentum und Bauplätzen für Ein- und Zweifamilienhäuser gab es in vielen süddeutschen Städten steigende Umsätze. Grundsätzlich tendierten in der überwiegenden Zahl der Städte des Nordens die Grundstücke für Maßnahmen des Geschosswohnungsbaus inklusiv Wohnungseigentum hinsichtlich des Umsatzes schwächer. In Ostdeutschland herrschen Umsatzrückgänge vor, jedoch sind vereinzelt steigende Tendenzen anzutreffen. Das Preisniveau der Wohnimmobilien tendierte in Nord- und Süddeutschland weiterhin gleichbleibend. In den Städten des Nordens blieb bei Grundstücken für den Geschosswohnungsbau inklusiv Wohnungseigentum das Preisniveau des Vorjahrs überwiegend erhalten. In Ostdeutschland prägen Preisrückgänge den Markt, wobei in den ostdeutschen Großstädten die Preise nicht mehr so deutlich wie im Vorjahr zurückgingen. Die Prognose für das erste Halbjahr 2003 betreffend Umsatz und Preisentwicklung sieht bei den Grundstücken des Geschosswohnungsbaus (bebaut und unbebaut) und bei Wohnungseigentum weitere Umsatz- und zum Teil auch Preisrückgänge vor. Steigende Umsätze scheinen unrealistisch, und nur vereinzelt werden geringe Preissteigerungen erwartet. Der Anstieg der Wohnungsmieten einschließlich der Wohnnebenkosten (ohne Heizung und Warmwasser) war im Jahr 2002 mit +1,4 % geringfügig stärker wie im Vorjahr (2001: +1,2 %), wobei die Mieten der Neubauwohnungen 2002 mit +1,3 % wiederum geringer anstiegen wie die der Altbauwohnungen mit +1,8 % (Baujahrgänge 1948 und älter). Die Wohnnebenkosten (ohne Heizung und Warmwasser) unterlagen einer durchschnittlichen Teuerung von +1,4 % (2001: +1,8 %). In Baden-Württemberg waren im Jahr 2002 insgesamt gut 37 700 Wohnungen neu bezugsfertig, rund -11 % (2001: -22 %) weniger als im Vorjahr (2001: 42 400). Nachdem das Jahr 2001 das niedrigste Ergebnis im Wohnungsbau seit 1988 brachte, hat sich die Zahl der Fertigstellungen – wenn auch mit verlangsamter Talfahrt - in 2002 nochmals deutlich verringert. Der seit 1995 anhaltende Rückgang an Baugenehmigungen mit dem im Jahr 2001 niedrigsten Genehmigungsergebnis seit Bestehen des Landes Baden-Württemberg kam nahezu zum Stillstand. So errechnete sich bei der Gesamtzahl von 35 100 genehmigten Wohnungen 2002 nur noch ein Rückgang gegenüber 2001 von rund 1 Prozent. Mit rund 31 700 zum Neubau freigegebenen Wohnungen in Wohngebäuden wurden 2002 knapp 1 Prozent mehr Neubauwohnungen genehmigt als 2001. Es erscheint jedoch fraglich, ob damit der Nachfragerückgang im Wohnungsneubau insgesamt endgültig zum Stillstand gekommen ist. Vielmehr könnte eine außergewöhnliche Dezemberspitze Auswirkungen eines „Vorzieheffekts“ sein, ausgelöst von den ursprünglich zum 01.01.2003 vorgesehenen Einschnitten bei der Eigenheimzulage. Der Anstieg der Baukosten verlief mit ca. +0,3 % deutlich niedriger wie im Vorjahr (2001: ca. +0,8 %). Au sd ruc k n ich t a uto ris ier t KARLSRUHE – DER GRUNDSTÜCKSMARKTBERICHT 2002 ____________________________________________________ Seite 6 _______________________________________________________ GUTACHTERAUSSCHUSS IN KARLSRUHE 2. RAHMENBEDINGUNGEN UND MARKTENTWICKLUNGEN Nach dem Einbruch der Baukonjunktur in Karlsruhe im Jahr 1999 und dem vorübergehenden Anstieg der Zahl der Fertigstellungen von Wohnungen im Jahr 2000 durch den Abbau des Bauüberhangs vorhergehender Jahre hatte die Wohnungsbauentwicklung der Fächerstadt in 2001 ein neues Rekordtief erreicht und war auf den niedrigsten Stand seit Bestehen der Bundesrepublik gesunken. Im Jahr 2002 zeigte sich keine Trendwende in der Wohnungsbauentwicklung in Karlsruhe ab. Der Tiefstand des Jahres 2001 mit 526 fertiggestellten Wohnungen wurde im vergangenen Jahr mit 445 fertiggestellten Wohneinheiten nochmals um -15,4 % unterschritten. Bei dem Wenigen, was im Jahre 2002 gebaut wurde, handelt es sich überwiegend um Ein- und Zweifamilienhäuser (Reihenhäuser eingeschlossen). Bezogen auf die 216 neu errichteten Wohngebäude in Karlsruhe betrug der Anteil der Ein- und Zweifamilienhäuser 85,2 % und war damit gleich hoch wie in den Vorjahren (2001: 215 Wohngebäude, 86 %). Rund jede zweite fertiggestellte Wohnung lag in einem Ein- und Zweifamilienhaus. Die weiterhin rückläufige Bautätigkeit im Geschosswohnungsbau zeigt sich in der Fertigstellung von nur 218 Neubauwohnungen in 32 Wohngebäuden (2001: 282, 31). Räumliche Schwerpunkte der letztjährigen Bautätigkeit bildeten der Stadtteil Hohenwettersbach mit 86 zumeist in Einfamilienhäusern gelegenen Wohnungen, sowie Durlach und Neureut, wo 75 bzw. 50 Wohnungen bezugsfertig wurden. Bei den Baugenehmigungen, welche Aufschluss darüber geben, wie viele Bauvorhaben in den nächsten Jahren verwirklicht werden, lag die Anzahl der Genehmigungen mit 318 neuen Gebäuden mit 534 Wohnungen höher als im vorangegangenen Jahr (2001: 248 neue Gebäude, 463 Wohnungen). Der Trend zum Eigenheim wird dabei weiterhin anhalten, denn auch die Zahl der zur Genehmigung angemeldeten Ein- und Zweifamilienhäuser (Reihenhäuser eingeschlossen) hat sich gegenüber dem Jahr 2001 (123 Gebäude, 144 Wohnungen) um 83 % auf insgesamt 225 im Jahr 2002 (243 Wohnungen) erhöht. Keine Belebung zeichnet sich indessen beim Geschosswohnungsbau ab, denn die Zahl der Baugenehmigungen für Wohnungen in Gebäuden mit drei und mehr Wohnungen ging im Jahr 2002 nochmals zurück und lag zuletzt bei 284 Einheiten (2001: 310) . Die Wohnnebenkosten in Karlsruhe für Gas wurden am 01.04.2002 um –3,4 % und am 01.10.2002 nochmals um –1,6 % gesenkt. Die Stromkosten stiegen am 01.01.2002 um +6,6 %. Die Gebühren für Müll (einschließlich Biomüll) sanken laut einer Vergleichsberechnung am 01.04.2002 um ca. –17 %. Unverändert blieben im Betrachtungszeitraum die Preise für Wasser, Abwasser und Fernwärme. Zum 01.01.2003 haben die Stadtwerke Karlsruhe den Preis für Strom um ca. +6,7 % erhöht und der für Gas soll am 01.04.2003 leicht angehoben werden. Die Abwassergebühren wurden am 01.01.2003 ebenfalls um ca. +6,7 % erhöht. Im Karlsruher Grundstücksmarkt ist mit 3158 Kauffällen im Berichtsjahr 2002 (2001: 2722) eine deutliche Belebung zu verzeichnen und mit +16,0 % die größte Umsatzsteigerung seit 1993 zu beobachten. Der geringe Umsatz an Immobilien, der in den Jahren 2000 und 2001 auf dem niedrigsten Stand seit 1986 war, hat sich damit nicht fortgesetzt. Die Trendwende zeigte sich am stärksten bei den Kauffällen von bebauten Grundstücken mit einer Zuwachsrate von +25,7 % (2001: -8,2%) . Aber auch die Kauffallzahlen für Wohnungs- und Teileigentum mit +15 % (2001: +8,3%) stiegen auf die höchsten Zahlen seit Jahren. Durch einen Zuwachs von +7,3 % bei unbebauten Grundstücken bewegen sich deren Umsatzzahlen wieder auf üblichem Niveau. Dabei wurde auch der drastische Rückgang an Kauffällen mit unbebauten Grundstücken des individuellen Wohnungsbaus auf nur noch 114 im Jahr 2001 durch eine Zunahme auf 175 Kauffälle im Jahr 2002 gestoppt. Die Preisentwicklung für unbebaute Grundstücke war 2002 mit –5,6 % bei Ein- und Zweifamilien- hausgrundstücken (2001: +6,8) erstmals deutlich rückläufig, die Preise für Reihenhausgrundstücke gingen annähernd gleichartig um -5,5 % (2001: +9,5 %) zurück. Mehrfamilienhausgrundstücke haben nach der Steigerung im letzten Jahr (+5,3 %) um ca. –2,5 % nachgegeben. Bei Erstverkäufen von Wohnungseigentum war nach der deutlichen Preissteigerung im Jahr 2001 eine Stagnation der Preise in 2002 zu beobachten; Weiterverkäufe von Wohnungseigentum bewegten sich ebenfalls annähernd auf dem Niveau des Vorjahres. Eine Prognose für das erste Halbjahr 2003 ist nur eingeschränkt möglich und von Unsicherheiten behaftet. Es kann für die meisten Teilmärkte von einer stagnierenden Preisentwicklung ausgegangen werden. Quellen: Deutsche Bundesbank, Deutscher Städtetag, Statistisches Bundesamt, Statistisches Landesamt Baden-Württemberg Stadt Karlsruhe, Amt für Stadtentwicklung, Tiefbauamt, Amt für Abfallwirtschaft Stadtwerke Karlsruhe Au sd ruc k n ich t a uto ris ier t ____________________________________________________ KARLSRUHE – DER GRUNDSTÜCKSMARKTBERICHT 2002 GUTACHTERAUSSCHUSS IN KARLSRUHE ______________________________________________________ Seite 7 0 500 1000 1500 2000 2500 3000 3500 4000 4500 5000 80 81 82 83 84 85 86 87 88 89 90 91 92 93 94 95 96 97 98 99 2000 2001 2002 Unbebaute Grundstücke Bebaute Grundstücke Wohnungs- und Teileigentum Kauffälle insgesamt 3. GRUNDSTÜCKSVERKEHR 3.1 Anzahl der Kauffälle 1998 % Anz. 1999 % Anz. 2000 % Anz. 2001 % Anz. 2002 % Anz. Unbebaute Grundstücke +1,8 511 +21,3 620 -18,2 507 -11,0 451 +7,3 484 Bebaute Grundstücke +31,4 632 -4,1 606 +4,3 632 -8,2 580 +25,7 729 Wohnungs- und Teileigentum +2,0 1839 -0,3 1834 -14,9 1561 +8,3 1691 +15,0 1945 Kauffälle insgesamt +7,0 2982 +2,6 3060 -11,8 2700 +0,8 2722 +16,0 3158 % = Steigerung bezogen auf das Vorjahr Anz. = Anzahl Kauffälle 188 106 9817 320 175 3335 139 71 23 8 113 68 10913 277 114 23 45151 80 15 23 Baureifes Land Wohnen Individueller Wohnungsbau Baureifes Land Wohnen Mehrfamilienhausbau Baureifes Land Gewerbe Flächen der Land- und Forstwirtschaft Sonstige Bauerwartungsland Rohbauland Individueller Wohnungsbau Ein- und Zweifamilienhäuser Individueller Wohnungsbau Reihenhäuser Mehrfamilienhäuser Gewerbe Sonstige Baureifes Land Wohnen Individueller Wohnungsbau Baureifes Land Wohnen Mehrfamilienhausbau Flächen der Land- und Forstwirtschaft Bauerwartungsland Sonstige Rohbauland Individueller Wohnungsbau Ein- und Zweifamilienhäuser Mehrfamilienhäuser Gewerbe Sonstige Individueller Wohnungsbau Reihenhäuser Baureifes Land Gewerbe Unbebaute Grundstücke 451 Kauffälle im Jahr 2001 Unbebaute Grundstücke 484 Kauffälle im Jahr 2002 Bebaute Grundstücke 580 Kauffälle im Jahr 2001 Bebaute Grundstücke 729 Kauffälle im Jahr 2002 Au sd ruc k n ich t a uto ris ier t KARLSRUHE – DER GRUNDSTÜCKSMARKTBERICHT 2002 ____________________________________________________ Seite 8 _______________________________________________________ GUTACHTERAUSSCHUSS IN KARLSRUHE Bauerwartungsland 40,1 56,2 34,4 58 49,656,6 82,9 92,4 60,5 190,7 0 20 40 60 80 100 120 140 160 180 200 1998 1999 2000 2001 2002 in h a Bebaute Grundstücke Unbebaute Grundstücke 4,6 1,3 19,1 25,8 7,8 1,1 0,8 2,8 3,3 33,8 4,4 13,7 8,4 5,7 17,1 70,927,8 60,1 0,7 4,4 6,4 19,23,1 16,5 3.2 Flächenumsatz und Wertumsatz Baureifes Land Wohnen Individueller WohnungsbauRohbauland Sonstige Flächen der Land- und Forstwirtschaft Baureifes Land Gewerbe Baureifes Land Wohnen Mehrfamilienhausbau Individueller Wohnungsbau Reihenhäuser Individueller Wohnungsbau Ein- und Zweifamilienhäuser Mehrfamilienhäuser Gewerbe Sonstige Baureifes Land Wohnen Individueller Wohnungsbau Baureifes Land Wohnen Mehrfamilienhausbau Baureifes Land Gewerbe Flächen der Land- und Forstwirtschaft Sonstige Bauerwartungsland Individueller Wohnungsbau Reihenhäuser Mehrfamilienhäuser Gewerbe Sonstige Rohbauland Individueller Wohnungsbau Ein- und Zweifamilienhäuser Flächenumsatz Unbebaute Grundstücke 60,5 ha Flächenumsatz im Jahr 2001 Unbebaute Grundstücke 189,9 ha Flächenumsatz im Jahr 2002 Bebaute Grundstücke 58,0 ha Flächenumsatz im Jahr 2001 Bebaute Grundstücke 49,6 ha Flächenumsatz im Jahr 2002 Au sd ruc k n ich t a uto ris ier t ____________________________________________________ KARLSRUHE – DER GRUNDSTÜCKSMARKTBERICHT 2002 GUTACHTERAUSSCHUSS IN KARLSRUHE ______________________________________________________ Seite 9 28 34,6 404,7 2,582,5 14,5 5,6 71 1,4 0,80,5 1 27,3 24,3 70 23,650 0,8 48,4 59,3 172,2 4,1 93,7 3.2 Flächenumsatz und Wertumsatz 1998 Wert Fläche Mill.Euro ha 1999 Wert Fläche Mill.Euro ha 2000 Wert Fläche Mill.Euro ha 2001 Wert Fläche Mill.Euro ha 2002 Wert Fläche Mill.Euro ha Unbebaute Grundstücke 90,0 56,6 89,4 82,9 105,8 92,4 94,8 60,5 178,0 190,7 Bebaute Grundstücke 303,0 40,1 283,6 56,2 301,2 34,4 552,3 58,0 377,7 49,6 Wohnungs- und Teileigentum 211,0 203,9 189,7 197,6 222,5 Kauffälle insgesamt 604,0 576,9 596,7 844,7 778,2 204 190 198 222 303 281 301 552 378 90 89 106 95 178 211 0 100 200 300 400 500 600 1998 1999 2000 2001 2002 in M ill io ne n Eu ro Wohnungs- und Teileigentum Bebaute Grundstücke Unbebaute Grundstücke Baureifes Land Wohnen Individueller Wohnungsbau Baureifes Land Wohnen Mehrfamilienhausbau Baureifes Land Gewerbe Flächen der Land- und Forstwirtschaft Sonstige Bauerwartungsland Rohbauland Individueller Wohnungsbau Reihenhäuser Mehrfamilienhäuser Gewerbe Individueller Wohnungsbau Ein- und Zweifamilienhäuser Sonstige Baureifes Land Wohnen Individueller Wohnungsbau Sonstige Bauerwartungsland Baureifes Land Gewerbe Flächen der Land- und Forstwirtschaft Rohbauland Baureifes Land Wohnen Mehrfamilienhausbau Mehrfamilienhäuser Individueller Wohnungsbau Reihenhäuser Individueller Wohnungsbau Ein- und Zweifamilienhäuser Sonstige Gewerbe Unbebaute Grundstücke 94,8 Millionen Euro Wertumsatz im Jahr 2001 Unbebaute Grundstücke 178,0 Millionen Euro Wertumsatz im Jahr 2002 Bebaute Grundstücke 552,3 Millionen Euro Wertumsatz im Jahr 2001 Bebaute Grundstücke 377,7 Millionen Euro Wertumsatz im Jahr 2002 Wertumsatz Au sd ruc k n ich t a uto ris ier t KARLSRUHE – DER GRUNDSTÜCKSMARKTBERICHT 2002 ____________________________________________________ Seite 10 _______________________________________________________ GUTACHTERAUSSCHUSS IN KARLSRUHE 4. PREISNIVEAU UND PREISENTWICKLUNG Bei den dargestellten Preisspiegeln und Preisentwicklungen handelt es sich um Durchschnittswerte, die nur unter Einbeziehung weiterer Merkmale, wie Maß der baulichen Nutzung, Lage, Nutzungsart, Indexreihen usw. für eine exakte Wertermittlung Verwendung finden können. Berücksichtigt wurden nur Kauffälle, bei denen ungewöhnliche Verhältnisse oder persönliche Beziehungen zwischen den Vertragspartnern ausgeschlossen werden können. Kaufpreise und andere Daten können insbesondere durch ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse beeinflusst werden, wenn sie erheblich von den Kaufpreisen in vergleichbaren Fällen abweichen, ein außergewöhnliches Interesse des Verkäufers oder des Erwerbers an dem Verkauf oder dem Erwerb des Grundstücks bestanden hat, besondere Bindungen verwandtschaftlicher, wirtschaftlicher oder sonstiger Art zwischen den Vertragspartnern bestanden haben oder Erträge , Bewirtschaftungs- und Herstellungskosten erheblich von denen in vergleichbaren Fällen abweichen. Die in den Tabellen dargestellten "Preisentwicklungen bezogen auf das Vorjahr" sind aus den angegebenen Kaufpreismitteln berechnet und können insoweit die tatsächliche Preisentwicklung nur als groben Trend wiedergeben. Lagequalität Nachfolgend werden die Merkmale für Wohnlagen beschrieben wie sie für Karlsruher Verhältnisse als wertrele- vant beurteilt werden können. Die Einstufung erfolgt auf Grundlage der mit dem Gutachterausschuss abgestimmten Lagequalitäten unter sachverständiger Beurteilung der Lage des Einzelobjektes. Mäßige Lage Gekennzeichnet durch eine kompakte Bauweise mit wenig Freiflächen und/oder starken Immissionen in nicht bevorzugten Wohngebieten mit mäßigem Image. Hierzu gehört z.B. die Lage inmitten oder im Windschatten von Industrie und Gewerbe, bei verdichteter Bebauung, unzureichender Besonnung und Durchgrünung, die Lage an Hauptverkehrsstraßen, Bahnlinien etc. und Randlagen teilweise im Tiefgestade. Mittlere Lage Wohnlagen ohne besondere Vor- und Nachteile. Sie sind gekennzeichnet durch eine überwiegend verdichtete, z.T. auch aufgelockerte Bebauung mit noch geringen Freiflächen und durchschnittlicher Immissionsbelastung. Typisch dafür sind ältere Wohngebiete der Innenstadt und der Ortsteile ohne besondere Vor- und Nachteile, soweit sie nicht an Hauptverkehrsstraßen liegen oder die Grundstücke genügend Freiflächen, jedoch keine besonderen Frei- und Aussichtslagen haben. Gute Lage Ruhige Wohnlage mit aufgelockerter, zumeist offener Bebauung und Vorgärten in Höhen- und Halbhöhenlage oder auch nachgefragte innenstädtische Wohngebiete ohne Immissionsbelastung. Dazu gehören auch Gebiete mit größeren Wohnobjekten mit starker Durchgrünung und Aussichtslage, geringen Immissionen, guter Infrastruktur und günstiger Verkehrsanbindung zur Innenstadt. Sehr gute Lage Absolut ruhige Wohnlage mit aufgelockerter, überwiegend ein- bis zweigeschossiger Bauweise mit vielfach großen Grundstücken bei völliger Durchgrünung des Wohngebietes, hinreichender Infrastruktur und günstiger Lage zur Innenstadt und zu Freizeiteinrichtungen und/ oder überdurchschnittlichem Image, oft begleitet durch Höhen- und Aussichtslage. Au sd ruc k n ich t a uto ris ier t ____________________________________________________ KARLSRUHE – DER GRUNDSTÜCKSMARKTBERICHT 2002 GUTACHTERAUSSCHUSS IN KARLSRUHE ______________________________________________________ Seite 11 4.1 Unbebaute Grundstücke Die Zuordnung der im Jahre 2002 der Geschäftsstelle des Gutachterausschusses zugegangenen Verträge über unbebaute Grundstücke erfolgte unter Berücksichtigung der in § 4 der Wertermittlungsverordnung 1988 verwendeten Begriffsbestimmungen für Zustand und Entwicklung von Grund und Boden. Zusätzlich wird zur besseren Darstellung der Ergebnisse nach "Sonstige Flächen" unterschieden. Baureifes Land Hierzu zählen Flächen, die nach öffentlich rechtlichen Vorschriften baulich nutzbar sind. Rohbauland Hierzu zählen Flächen, die nach den §§ 30, 33 und 34 des BauGB für eine bauliche Nutzung bestimmt sind, deren Erschließung aber noch nicht gesichert ist oder die nach Lage, Form oder Größe für eine bauliche Nutzung unzureichend gestaltet sind. Bauerwartungsland Hierzu zählen Flächen, die nach ihrer Eigenschaft, ihrer sonstigen Beschaffenheit und ihrer Lage eine bauliche Nutzung in absehbarer Zeit tatsächlich erwarten lassen. Diese Erwartung kann sich insbesondere auf eine entsprechende Darstellung dieser Flächen im Flächennutzungsplan, auf ein entsprechendes Verhalten der Gemeinde oder auf die allgemeine städtebauliche Entwicklung des Gemeindegebietes gründen. Flächen der Land- und Forstwirtschaft Hierzu zählen entsprechend genutzte oder nutzbare Flächen, von denen anzunehmen ist, dass sie nach ihren Eigenschaften, der sonstigen Beschaffenheit und Lage, nach ihren Verwertungsmöglichkeiten oder den sonstigen Umständen in absehbarer Zeit nur land- und forstwirtschaftlichen Zwecken dienen werden. Sonstige Flächen Alle Grundstücke, die sich aufgrund abweichender Merkmale den in der Wertermittlungsverordnung genannten Entwicklungsstufen nicht eindeutig zuordnen ließen wie z. B. Kleingartengelände, Gartenhausgebiete, Verkehrs- flächen etc. 4.1.1 Baureifes Land Wohnen Typische Preise für unbebaute Grundstücke Auf Grundlage von Kaufpreisen - auch aus zurückliegenden Jahren - und Bodenpreisindexreihen werden typische Baulandpreise bzw. -spannen für die verschiedenen Lagequalitäten in Karlsruhe dargestellt. Grundstückstyp Mäßige Lage Euro/m² Mittlere Lage Euro/m² Gute Lage Euro/m² Sehr gute Lage Euro/m² Ein- und Zweifamilienhausgrundstücke (ebf) 270 255 - 305 330 295 - 390 390 340 - 460 460 410 -535 Reihenhausgrundstücke (ebf) 310 285 - 345 350 330 - 380 Mehrfamilienhausgrundstücke (ebf) GFZ 1,0 405 370 - 460 435 395 - 545 Euro/m² = typischer Kaufpreis auf volle Euro/m² gerundet ebf = erschließungsbeitragsfrei Au sd ruc k n ich t a uto ris ier t KARLSRUHE – DER GRUNDSTÜCKSMARKTBERICHT 2002 ____________________________________________________ Seite 12 _______________________________________________________ GUTACHTERAUSSCHUSS IN KARLSRUHE 0 5 10 15 20 25 30 bis 100 101 - 200 201 - 300 301 - 400 401 - 500 501 - 600 601 - 700 701 - 800 ab 801 m ² 2001 2002 0 10 20 30 40 bis 150 151 - 200 201 - 250 251 - 300 301 - 350 351 - 400 401 - 450 ab 451 Eu ro /m ² 2001 2002 4.1.1 Baureifes Land Wohnen Individueller Wohnungsbau Von den 175 Kauffällen dieses Teilmarktes waren 112 Kauffälle für eine Auswertung geeignet. Beim individuellen Wohnungsbau (Ein- und Zweifamilienhäuser, Reihenhäuser) besteht keine Abhängigkeit vom Maß der baulichen Nutzung (GFZ). Deshalb sind die dargestellten Kaufpreise nicht auf eine bestimmte GFZ bezogen. Aus den angegebenen Kaufpreismitteln, die insbesondere keine Normierung der Lagewertverhältnisse beinhalten, kann keine Preisentwicklung abgeleitet werden. Hierzu wird auf die “Erforderlichen Daten für die Wertermittlung” (s. 5.1.1) verwiesen. 1998 V Euro/m² 1999 V Euro/m² 2000 V Euro/m² 2001 V Euro/m² 2002 V Euro/m² Kauffälle mit Erschließungsbeitrag (ebf) 99 343 176 350 137 337 54 387 112 353 Euro/m² = mittlerer Kaufpreis auf volle Euro/m² gerundet ebf = erschließungsbeitragsfrei V = Anzahl der ausgewerteten Kauffälle 350 337 387 353 343 300 310 320 330 340 350 360 370 380 390 400 1998 1999 2000 2001 2002 Eu ro / m ² Kaufpreise Kauffälle nach Grundstücksgrößen Kauffälle nach Kaufpreisen/m² Au sd ruc k n ich t a uto ris ier t ____________________________________________________ KARLSRUHE – DER GRUNDSTÜCKSMARKTBERICHT 2002 GUTACHTERAUSSCHUSS IN KARLSRUHE ______________________________________________________ Seite 13 0 5 10 15 20 1998 1999 2000 2001 2002 4.1.1 Baureifes Land Wohnen Mehrfamilienhausbau Von den 33 Kauffällen dieses Teilmarktes waren 18 Kauffälle für eine Auswertung geeignet. Da eine Abhängigkeit vom Maß der baulichen Nutzung (GFZ) besteht, sind die dargestellten Kaufpreise auf eine GFZ von 1,0 bezogen. Hierzu wurden die für Karlsruhe ermittelten GFZ-Umrechnungskoeffizienten verwendet. In den Kaufpreisen sind die Erschließungsbeiträge (ebf) enthalten. Unter Berücksichtigung der geringen Anzahl geeigneter Kauffälle können die ermittelten Durchschnittswerte lediglich einen Anhalt für die Wertverhältnisse von Mehrfamilienhausgrundstücken darstellen. Hierzu wird auf die “Erforderlichen Daten für die Wertermittlung” (s. 5.1.1) verwiesen. 1998 V Euro/m² 1999 V Euro/m² 2000 V Euro/m² 2001 V Euro/m² 2002 V Euro/m² Kauffälle mit Erschließungsbeitrag (ebf), GFZ 1,0 18 386 16 396 14 406 8 424 18 431 Euro/m² = mittlerer Kaufpreis auf volle Euro/m² gerundet ebf = erschließungsbeitragsfrei V = Anzahl der ausgewerteten Kauffälle 396 406 424 431 386 360 370 380 390 400 410 420 430 440 450 1998 1999 2000 2001 2002 Eu ro / m ² Kaufpreise Anzahl der ausgewerteten Kauffälle Au sd ruc k n ich t a uto ris ier t KARLSRUHE – DER GRUNDSTÜCKSMARKTBERICHT 2002 ____________________________________________________ Seite 14 _______________________________________________________ GUTACHTERAUSSCHUSS IN KARLSRUHE 4.1.2 Baureifes Land Gewerbe Von den 35 Kauffällen dieses Teilmarktes waren 19 Kauffälle für eine Auswertung geeignet. Für Grundstücke, bei denen von einer durchschnittlichen industriellen und gewerblichen Nutzung auszugehen ist, ergab sich eine Kaufpreisspanne von rd. 55 bis rd. 190 Euro/m² und für Grundstücke mit hochwertiger Büro-, Verwaltungs- oder vergleichbarer Nutzung eine von rd. 200 bis rd. 520 Euro/m². Im unmittelbaren Innenstadtbereich wurden für einige wenige Grundstücke Kaufpreise von bis zu rd. 1400 Euro/m² vereinbart. Die Kaufpreise sind auf eine GFZ von 2,0 bezogen und es sind die Erschließungsbeiträge (ebf) enthalten. Aufgrund der Verteilung der Kauffälle nach Lage, Art und Maß der baulichen Nutzung etc. ist ein weiterer aussagefähiger Preisspiegel nicht darstellbar. In Einzelfällen sind sachverständige Wertermittlungen durch- zuführen. 4.1.3 Rohbauland Von den 8 Kauffällen dieses Teilmarktes waren 3 Kauffälle für eine Auswertung geeignet. Diese entfallen auf geplante Gewerbebauflächen und Sonderbauflächen. Da die Kaufpreise für Rohbauland im wesentlichen abhängig sind von der Art und dem Maß der geplanten Nutzung sowie der Wartezeit bis zur möglichen Bebauung, lässt sich ein aussagefähiger Preisspiegel nicht darstellen. In Einzelfällen sind sachverständige Wertermittlungen durchzuführen. 4.1.4 Bauerwartungsland Von den 23 Kauffällen dieses Teilmarktes waren 22 Kauffälle für eine Auswertung geeignet. Hiervon entfielen 14 Kauffälle auf Flächen mit zu erwartender gewerblicher Nutzung und jeweils 4 Kauffälle auf Flächen mit geplanter Mischgebiets- und Wohnnutzung. Da die Kaufpreise - insbesondere durch Unsicherheiten hinsichtlich der Realisierung - unterschiedlich beeinflusst sind, lässt sich ein aussagefähiger Preisspiegel nicht darstellen. In Einzelfällen sind sachverständige Wertermitt- lungen durchzuführen. Au sd ruc k n ich t a uto ris ier t ____________________________________________________ KARLSRUHE – DER GRUNDSTÜCKSMARKTBERICHT 2002 GUTACHTERAUSSCHUSS IN KARLSRUHE ______________________________________________________ Seite 15 0 10 20 30 40 50 bis 2,00 2,01 - 3,00 3,01 - 4,00 4,01 - 5,00 5,01 - 6,00 6,01 - 7,00 ab 7,01 Eu ro /m ² 2001 2002 800 900 1000 1100 1200 1300 1400 1500 1600 1998 1999 2000 2001 2002 m² 4.1.5 Flächen der Land- und Forstwirtschaft Von den 139 Kauffällen dieses Teilmarktes waren 87 Kauffälle für eine Auswertung geeignet. In diesen Kauffällen sind keine begünstigte Grundstücke (z.B. Ortsnähe, besondere Lage u.a.) der Land- und Forstwirtschaft enthalten. Aus den angegebenen Kaufpreismitteln, die insbesondere keine Normierung der Lagewertverhältnisse beinhalten, kann keine Preisentwicklung abgeleitet werden. Hierzu wird auf die “Erforderlichen Daten für die Wertermittlung” (s. 5.1.1) verwiesen. 3,60 3,20 3,80 3,70 3,80 2 2,5 3 3,5 4 1998 1999 2000 2001 2002 Eu ro / m ² Kaufpreise Kauffälle nach Kaufpreisen/m² Grundstücksgrößen Au sd ruc k n ich t a uto ris ier t KARLSRUHE – DER GRUNDSTÜCKSMARKTBERICHT 2002 ____________________________________________________ Seite 16 _______________________________________________________ GUTACHTERAUSSCHUSS IN KARLSRUHE 4.2 Bebaute Grundstücke Die Kaufpreise enthalten den Gebäude- und den Bodenwertanteil. 4.2.1 Ein- und Zweifamilienhäuser Von den 320 Kauffällen dieses Teilmarktes waren 213 Kauffälle für eine Auswertung geeignet. Typische Preise Auf Grundlage von Kaufpreisen - auch aus zurückliegenden Jahren - werden typische Preise bzw. -spannen für die verschiedenen Lagequalitäten in Karlsruhe dargestellt. Baujahr Mäßige Lage Euro Mittlere Lage Euro Gute Lage Euro Sehr gute Lage Euro 1950 - 1969 280 000 200 000 – 360 000 340 000 200 000 – 440 000 520 000 400 000 – 800 000 1970 - 1989 330 000 250 000 – 380 000 360 000 260 000 – 440 000 Erstverkäufe 320 000 230 000 – 360 000 370 000 280 000 – 450 000 Euro = typischer Kaufpreis 200 250 300 350 400 450 500 550 600 650 2001 2002 m ² bis 1949 1950 - 1969 1970 - 1989 ab 1990 Erstverkäufe 1500 1600 1700 1800 1900 2000 2100 2200 2300 2400 2500 2001 2002 Eu ro /m ² W oh nf lä ch e bis 1949 1950 - 1969 1970 - 1989 ab 1990 Erstverkäufe 178 ausgewertete Kauffälle mit Wohnflächenangabe im Jahr 2002 Grundstücksgrößen Kaufpreise pro m² Wohnfläche Kaufpreise 200000 250000 300000 350000 400000 450000 2001 2002 Eu ro bis 1949 1950 - 1969 1970 - 1989 ab 1990 Erstverkäufe 52 85 32 1133 1950 -1969 bis 1949 1970 -1989 ab 1990 Erstverkäufe Kauffälle nach Baujahren Au sd ruc k n ich t a uto ris ier t ____________________________________________________ KARLSRUHE – DER GRUNDSTÜCKSMARKTBERICHT 2002 GUTACHTERAUSSCHUSS IN KARLSRUHE ______________________________________________________ Seite 17 4.2.2 Reihenhäuser Von den 188 Kauffällen dieses Teilmarktes waren 159 Kauffälle für eine Auswertung geeignet. Typische Preise Auf Grundlage von Kaufpreisen - auch aus zurückliegenden Jahren - werden typische Preise bzw. -spannen für die verschiedenen Lagequalitäten in Karlsruhe dargestellt. Baujahr Mäßige Lage Euro Mittlere Lage - Gute Lage Euro Sehr gute Lage Euro 1950 - 1969 230 000 160 000 – 300 000 1970 - 1989 260 000 210 000 – 300 000 Erstverkäufe 280 000 220 000 – 330 000 Euro = typischer Kaufpreis 1800 1850 1900 1950 2000 2050 2100 2150 2200 2250 2001 2002 Eu ro /m ² W oh nf lä ch e bis 1949 1950 - 1969 1970 - 1989 ab 1990 Erstverkäufe 148 ausgewertete Kauffälle mit Wohnflächenangabe im Jahr 2002 100 150 200 250 300 350 2001 2002 m ² bis 1949 1950 - 1969 1970 - 1989 ab 1990 Erstverkäufe Kaufpreise Grundstücksgrößen Kaufpreise pro m² Wohnfläche 150000 175000 200000 225000 250000 275000 300000 325000 2001 2002 Eu ro bis 1949 1950 - 1969 1970 - 1989 ab 1990 Erstverkäufe 6 25 31 21 76 Kauffälle nach Baujahren 1950 -1969 bis 1949 1970 -1989 ab 1990 Erstverkäufe Au sd ruc k n ich t a uto ris ier t KARLSRUHE – DER GRUNDSTÜCKSMARKTBERICHT 2002 ____________________________________________________ Seite 18 _______________________________________________________ GUTACHTERAUSSCHUSS IN KARLSRUHE 4.2.3 Mehrfamilienhäuser Von den 106 Kauffällen dieses Teilmarktes waren 55 Kauffälle für eine Auswertung geeignet. 36 13510 850 900 950 1000 1050 1100 1150 1200 1250 2001 2002 Eu ro /m ² W oh nf lä ch e bis 1949 1950 - 1969 1970 - 1989 ab 1990 Erstverkäufe 47 ausgewertete Kauffälle mit Wohnflächenangabe im Jahr 2002 1950 - 1969 Erstverkäufe 1970 - 1989 ab 1990 bis 1949 0 5 10 15 bis 150 000 150 001 - 200 000 200 001 - 250 000 250 001 - 300 000 300 001 - 350 000 350 001 - 400 000 400 001 - 450 000 450 001 - 500 000 500 001 - 750 000 750001-1000000 ab 1 000 001 Eu ro 2001 2002 Kaufpreise Kaufpreise pro m² Wohnfläche Kauffälle nach Kaufpreisen/m² Kauffälle nach Baujahren 400000 450000 500000 550000 2001 2002 Eu ro bis 1949 1950 - 1969 1970 - 1989 ab 1990 Erstverkäufe Au sd ruc k n ich t a uto ris ier t ____________________________________________________ KARLSRUHE – DER GRUNDSTÜCKSMARKTBERICHT 2002 GUTACHTERAUSSCHUSS IN KARLSRUHE ______________________________________________________ Seite 19 4.3 Wohnungs- und Teileigentum Wohnungseigentum ist das Sondereigentum an einer Wohnung in Verbindung mit dem Miteigentumsanteil an dem gemeinschaftlichen Eigentum, zu dem es gehört. Teileigentum ist das Sondereigentum an nicht zu Wohnzwecken dienenden Räumen eines Gebäudes in Verbindung mit dem Miteigentumsanteil an dem gemeinschaftlichen Eigentum, zu dem es gehört. Von den 1945 Kauffällen über Wohnungs- und Teileigentum waren 934 Kauffälle für eine Auswertung geeignet. Die dargestellten Kaufpreise beinhalten den Wert für das Wohnungseigentum/Teileigentum mit dem Miteigentumsanteil an dem gemeinschaftlichen Eigentum einschließlich Grund, Boden und Instandsetzungsrücklage. Nicht enthalten sind Wertanteile für Garagen oder Einstellplätze. Gebäudetyp, Grundriss, Geschosslage, Ausstattung, Modernisierung etc. sind nicht berücksichtigt. Bei vermieteten Objekten werden vom Grundstücksmarkt üblicherweise Abschläge vorgenommen. Aufgrund verschiedener Merkmale (z.B. Lagequalität, Geschosslage, Wohnungszuschnitt, Ausstattung u.a.) können bei den ausgewerteten Kauffällen Abweichungen von mehr als 500 Euro/m² Wohnfläche von den dargestellten Kaufpreismitteln bestehen. Deshalb stellen die Kaufpreismittel nur einen Anhalt für die Wertverhältnisse des betreffenden Teilmarktes dar. In Einzelfällen sind sachverständige Wertermittlungen durchzuführen. 0 100 200 300 400 500 600 700 800 900 1000 1998 1999 2000 2001 2002 Erstverkäufe Erstverkäufe von umgewandelten Mietwohnungen Weiterverkäufe Kauffälle von Wohnungseigentum Au sd ruc k n ich t a uto ris ier t KARLSRUHE – DER GRUNDSTÜCKSMARKTBERICHT 2002 ____________________________________________________ Seite 20 _______________________________________________________ GUTACHTERAUSSCHUSS IN KARLSRUHE 4.3.1 Erstverkäufe von Wohnungseigentum Von den 262 Kauffällen dieses Teilmarktes waren 110 Kauffälle für eine Auswertung geeignet. Im Jahr 2001 haben bei den Wohnungsgrößen 100 m² und größer eine große Anzahl von Wohnungen in guter bis sehr guter Lage und gutem Ausbau ein hohes Preisniveau ergeben. Aus den angegebenen Kaufpreismitteln, die insbesondere keine Normierung der Lagewertverhältnisse beinhalten, kann keine Preisentwicklung abgeleitet werden. Hierzu wird auf die “Erforderlichen Daten für die Wertermittlung” (s. 5.1.2) verwiesen. Typische Preise Auf Grundlage von Kaufpreisen - auch aus zurückliegenden Jahren - werden typische Preise bzw. -spannen für die verschiedenen Lagequalitäten in Karlsruhe dargestellt. Wohnung Mäßige Lage Euro/m² Mittlere Lage Euro/m² Gute Lage Euro/m² Sehr gute Lage Euro/m² 50 m², 3.OG 2470 2100 – 3000 2680 2100 – 3300 75 m², 1. OG 2300 1900 – 2900 2500 1900 – 3300 100 m², 2. OG 2270 1900 – 2900 2470 1900 – 3300 Euro/m² = typischer Kaufpreis in Euro/m² Wohnfläche Kaufpreise pro m² Wohnfläche 0 5 10 15 20 25 30 35 40 bis 25 m² 26 - 39 m² 40 - 59 m² 60 - 79 m² 89 - 99 m² ab 100 m² 2001 2002 Kauffälle nach Wohnungsgrößen 2000 2100 2200 2300 2400 2500 1999 2000 2001 2002 Eu ro /m ² W oh nf lä ch e bis 25 m² 26-39 m² 40-59 m² 60-79 m² 80-99 m² ab 100 m² Gesamt Au sd ruc k n ich t a uto ris ier t ____________________________________________________ KARLSRUHE – DER GRUNDSTÜCKSMARKTBERICHT 2002 GUTACHTERAUSSCHUSS IN KARLSRUHE ______________________________________________________ Seite 21 4.3.2 Weiterverkäufe von Wohnungseigentum Von den 929 Kauffällen dieses Teilmarktes waren 391 Kauffälle für eine Auswertung geeignet. Aus den angegebenen Kaufpreismitteln, die insbesondere keine Normierung der Lagewertverhältnisse beinhalten, kann keine Preisentwicklung abgeleitet werden. Typische Preise Auf Grundlage von Kaufpreisen - auch aus zurückliegenden Jahren - werden typische Preise bzw. -spannen für die verschiedenen Lagequalitäten in Karlsruhe dargestellt. Baujahr Mäßige Lage Euro/m² Mittlere Lage Euro/m² Gute Lage Euro/m² Sehr gute Lage Euro/m² 1960 - 1969 1330 1100 – 1600 1330 1100 – 1600 1970 - 1979 1380 1200 – 1700 1460 1200 – 1700 1980 - 1989 1590 1300 – 2000 1620 1300 – 2000 Euro/m² = typischer Kaufpreis in Euro/m² Wohnfläche Normiert auf Wohnanlage mit 60 Wohnungen 0 20 40 60 80 100 120 140 bis 1949 1950-1959 1960-1969 1970-1979 1980-1989 ab 1990 B au ja hr e 2001 2002 Kaufpreise pro m² Wohnfläche 1200 1300 1400 1500 1600 1700 1800 1900 1999 2000 2001 2002 Eu ro /m ² W oh nf lä ch e bis 1949 1950 - 1959 1960 - 1969 1970 - 1979 1980 - 1989 ab 1990 Wohnungsgröße durchschnittlich berücksichtigt Kauffälle nach Baujahren Au sd ruc k n ich t a uto ris ier t KARLSRUHE – DER GRUNDSTÜCKSMARKTBERICHT 2002 ____________________________________________________ Seite 22 _______________________________________________________ GUTACHTERAUSSCHUSS IN KARLSRUHE 4.3.3 Erstverkäufe von umgewandelten Mietwohnungen Von den 449 Kauffällen dieses Teilmarktes waren 230 Kauffälle für eine Auswertung geeignet. Aus den angegebenen Kaufpreismitteln, die insbesondere keine Normierung der Lagewertverhältnisse beinhalten, kann keine Preisentwicklung abgeleitet werden. bis 1949 V Euro/m² 1950 - 1959 V Euro/m² Baujahre 1960 – 1969 1970 – 1979 V Euro/m² V Euro/m² 1980 - 1989 V Euro/m² ab 1990 V Euro/m² 44 1300 93 1378 49 1245 25 1370 11 1531 8 1597 V = Anzahl der ausgewerteten Kauffälle ** = bei weniger als 4 Kauffällen keine Angabe Euro/m² = mittlerer Kaufpreis auf volle Euro/m² Wohnfläche gerundet 1100 1200 1300 1400 1500 1600 1700 1999 2000 2001 2002 Eu ro /m ² W oh nf lä ch e bis 1949 1950 - 1959 1960 - 1969 1970 - 1979 1980 - 1989 ab 1990 0 20 40 60 80 100 bis 1949 1950-1959 1960-1969 1970-1979 1980-1989 ab 1990 B au ja hr e 2001 2002 Kauffälle nach Baujahren Kaufpreise pro m² Wohnfläche Wohnungsgröße durchschnittlich berücksichtigt Au sd ruc k n ich t a uto ris ier t ____________________________________________________ KARLSRUHE – DER GRUNDSTÜCKSMARKTBERICHT 2002 GUTACHTERAUSSCHUSS IN KARLSRUHE ______________________________________________________ Seite 23 4.3.4 Teileigentum Von den 305 Kauffällen dieses Teilmarktes waren 203 Kauffälle für eine Auswertung geeignet. Gewerbe Von den 60 Kauffällen über Gewerbeteileigentum waren 27 Kauffälle für eine Auswertung geeignet. Aufgrund der geringen Anzahl und Verteilung der Kauffälle auf die einzelnen Baujahre, die Art des Gewerbes etc. ist ein aussagefähiger Preisspiegel nicht darstellbar. In Einzelfällen sind sachverständige Wertermittlungen durchzuführen. Garagen und Tiefgaragenstellplätze Von den 245 Kauffällen von Garagen, Tiefgaragenstellplätzen oder offenen Stellplätzen waren 176 Kauffälle für eine Auswertung geeignet. Erstverkäufe Bei 30 Erstverkäufen von Tiefgaragenstellplätzen ergab sich eine Preisspanne von 7500 bis 14500 Euro. Es konnte kein Preisunterschied zwischen Einzel-, Doppel- oder Mehrfachparkern festgestellt werden. Offene Stellplätze wurden bei 95 Erstverkäufen mit einem Kaufpreismittel von ca. 3800 Euro/Stellplatz verkauft. Weiterverkäufe Bei 27 Weiterverkäufen von Tiefgaragenstellplätzen wurden Preise von 6700 bis 13500 Euro vereinbart, bei 6 Weiterverkäufen von Garagen Preise von 6800 bis 8700 Euro. Erstverkäufe von umgewandelten Garagen und Tiefgaragenstellplätzen Bei 9 Erstverkäufen nach Umwandlung von Tiefgaragenstellplätzen ergab sich eine Preisspanne von 6000 bis 12700 Euro/Stellplatz, bei 6 von Garagen Preise von 5200 bis 11000 Euro. Au sd ruc k n ich t a uto ris ier t KARLSRUHE – DER GRUNDSTÜCKSMARKTBERICHT 2002 ____________________________________________________ Seite 24 _______________________________________________________ GUTACHTERAUSSCHUSS IN KARLSRUHE 5. ERFORDERLICHE DATEN FÜR DIE WERTERMITTLUNG Die für die Wertermittlung erforderlichen Daten sind aus der Kaufpreissammlung (§ 193 Abs. 3 des Baugesetz- buches) unter Berücksichtigung der jeweiligen Lage auf dem Grundstücksmarkt abzuleiten. Hierzu gehören insbesondere Indexreihen (§ 9 Wertermittlungsverordnung), Umrechnungskoeffizienten (§ 10 Wertermittlungs- verordnung), Liegenschaftszinssätze (§ 11 Wertermittlungsverordnung) und Vergleichsfaktoren für bebaute Grundstücke (§ 12 Wertermittlungsverordnung). 5.1 Indexreihen Änderungen der allgemeinen Wertverhältnisse auf dem Grundstücksmarkt sollen mit Indexreihen erfasst werden. Die ermittelten Indexzahlen ermöglichen die Umrechnung von Kaufpreisen auf bestimmte Stichtage und sind damit von großer Bedeutung für die Wertermittlungspraxis. 5.1.1 Bodenpreisindexreihen Bodenpreisindexreihen bestehen aus Indexzahlen, die sich aus dem durchschnittlichen Verhältnis der Bodenpreise eines jährlichen Erhebungszeitraums zu den Bodenpreisen des Basiszeitraums 1994 mit der Indexzahl 100 ergeben. Baureifes Land Wohnen Baureifes Land Wohnen Individueller Wohnungsbau Mehrfamilienhausbau Ein- und Zweifamilienhäuser Reihenhäuser 1994 100 100 100 1995 108 108 100 1996 108 112 100 1997 113 114 100 1998 112 114 102 1999 114 116 108 2000 117 116 113 2001 125 127 119 2002 118* 120* 116* * = vorläufige Indexzahl Baureifes Land Wohnen 95 100 105 110 115 120 125 130 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 In de xz ah l Ein- und Zweifamilienhäuser Reihenhäuser Mehrfamilienhausbau Au sd ruc k n ich t a uto ris ier t ____________________________________________________ KARLSRUHE – DER GRUNDSTÜCKSMARKTBERICHT 2002 GUTACHTERAUSSCHUSS IN KARLSRUHE ______________________________________________________ Seite 25 5.1.2 Indexreihe für Wohnungseigentum Wohnungseigentum Erstverkäufe 1994 100 1995 93 1996 91 1997 85 1998 82 1999 85 2000 86 2001 93 2002 93* * = vorläufige Indexzahl Flächen der Land- und Forstwirtschaft Wohnungseigentum 100 100 102 108 108 110 110 113 113 95 100 105 110 115 120 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 In de xz ah l Flächen der Land- und Forstwirtschaft 100 93 91 85 82 85 86 93 93 80 85 90 95 100 105 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 In de xz ah l Erstverkäufe Ohne begünstigte Grundstücke (z.B. Ortsnähe, besondere Lage u.a.) Au sd ruc k n ich t a uto ris ier t KARLSRUHE – DER GRUNDSTÜCKSMARKTBERICHT 2002 ____________________________________________________ Seite 26 _______________________________________________________ GUTACHTERAUSSCHUSS IN KARLSRUHE 5.2 Umrechnungskoeffizienten 5.2.1 GFZ-Umrechnungskoeffizienten Auf der Grundlage geeigneter Kauffälle von unbebauten Mehrfamilienhausgrundstücken wurden für die Um- rechnung der Wertverhältnisse bei unterschiedlicher baulicher Nutzung (GFZ : GFZ) Umrechnungskoeffizienten für Karlsruhe ermittelt. Diese Umrechnungskoeffizienten können auch für die Umrechnung der Wertverhältnisse von Grundstücken im Innenstadtzentrum (Geschäftsnutzung), Nebenzentren (Geschäftsnutzung), gewerblicher Nutzung (gebietstypisch), der Geschäfts-, Büro-, Verwaltungs-, Dienstleistungsnutzung und technologieorientierter Nutzung herangezogen werden. Beim individuellen Wohnungsbau (Ein- und Zweifamilienhäuser, Reihenhäuser) besteht keine Abhängigkeit vom Maß der baulichen Nutzung (GFZ). Die angegebenen Umrechnungskoeffizienten beziehen sich auf Grundstücke im erschließungsbeitragsfreien Zustand. GFZ Umrechnungskoeffizienten GFZ Umrechnungskoeffizienten WertR 91 Karlsruhe WertR 91 Karlsruhe 0,4 0,66 0,71 1,5 1,24 1,24 0,5 0,72 0,76 1,6 1,28 1,29 0,6 0,78 0,81 1,7 1,32 1,34 0,7 0,84 0,86 1,8 1,36 1,39 0,8 0,90 0,90 1,9 1,41 1,43 0,9 0,95 0,95 2,0 1,45 1,48 1,0 1,00 1,00 2,1 1,49 1,53 1,1 1,05 1,05 2,2 1,53 1,58 1,2 1,10 1,10 2,3 1,57 1,63 1,3 1,14 1,14 2,4 1,61 1,68 1,4 1,19 1,19 GFZ = Geschossflächenzahl (GFZ) im Sinne § 20 BauNVO. In dieser GFZ sind auch die wertrelevanten Geschossflächen, die nach der BauNVO u.a. außer Betracht bleiben können, berücksichtigt. Zwischenwerte lassen sich durch Interpolieren berechnen. Au sd ruc k n ich t a uto ris ier t ____________________________________________________ KARLSRUHE – DER GRUNDSTÜCKSMARKTBERICHT 2002 GUTACHTERAUSSCHUSS IN KARLSRUHE ______________________________________________________ Seite 27 5.2.2 Umrechnungskoeffizienten für Wohnungseigentum Auf der Grundlage geeigneter Kauffälle wurden Umrechnungskoeffizienten für die Wertverhältnisse von Woh- nungseigentum für Karlsruhe ermittelt. Die Analyse des Datenmaterials erfolgte mit Hilfe eines speziellen Auswerteverfahrens (multiple Regression). Dabei wird die Auswirkung der wesentlichen wertbeeinflussenden Merkmale wie Kaufpreisdatum, Alter, Woh- nungsgröße, Wohnlage, Geschosslage und die Größe der Wohnanlage (Zahl der Eigentumswohnungen) auf den Kaufpreis (Vergleichsfaktor) analysiert. Bei der Ermittlung der Umrechnungskoeffizienten wurden die sonstigen wertbeeinflussenden Merkmale mit ihren Mittelwerten bzw. Basiswerten angehalten. Bei Erstverkäufen konnte keine Abhängigkeit des Kaufpreises von der Wohnungsqualität ermittelt werden. Für die Abhängigkeit zwischen Baujahr und Wohnungsqualität bei Weiterverkäufen ergab sich ein sehr hoher Wert. Deshalb wurde nur das Baujahr als Einflussgröße beibehalten. Für die Wertermittlung ist demgemäss jeweils von einer dem Baujahr entsprechenden Wohnungsqualität auszugehen. 4 3 2 1 0 -1 -2 -3 -4 -6 -8 -6 -4 -2 0 2 4 6 8 40 m² 50 m² 60 m² 70 m² 75 m² 80 m² 90 m² 100m² 110m² 120m² % Erstverkauf -2 0 3 10 -2 0 2 4 6 8 10 mäßig mittel gut sehr gut % Erstverkauf Weiterverkauf -2 0 2 6 4 -2 -1 0 1 2 3 4 5 6 EG 1.OG 2.OG 3.OG 4.OG % Erstverkauf Umrechnungskoeffizienten für die Wohnfläche Wohnfläche Umrechnungskoeffizienten für die Wohnlage Umrechnungskoeffizienten für die Geschosslage Bei den Weiterverkäufen ergab sich kein signifikantes Ergebnis Bei den Weiterverkäufen zeigte sich keine Abhängigkeit von der Geschosslage Au sd ruc k n ich t a uto ris ier t KARLSRUHE – DER GRUNDSTÜCKSMARKTBERICHT 2002 ____________________________________________________ Seite 28 _______________________________________________________ GUTACHTERAUSSCHUSS IN KARLSRUHE 5.2.2 Umrechnungskoeffizienten für Wohnungseigentum Bei vermieteten Objekten werden vom Grundstücksmarkt üblicherweise Abschläge von bis zu 15 % vorgenommen. Umrechnungskoeffizienten hierzu konnten nicht ermittelt werden. Die ausgewerteten Kauffälle weisen für einzelne Merkmale folgende Ausprägungen (inkl. Fahrstuhl) auf, die gleichzeitig das Spektrum des Anwendungsbereichs für Wertermittlungen wiedergeben. Merkmale der ausgewerteten Kauffälle Kauffälle Baujahr Wohnungs- Wohnfläche Wohnlage Geschoss- Zahl der Vermietung Anzahl qualität m² lage Wohneinheiten Erstverkauf 133 Mittel 75 Mittel 1. OG 20 Nicht vermietet 2001-2002 mittel - stark gehoben 25 - 119 mäßig - gut EG - 4. OG 4 - 30 Weiterverkauf 154 1985 Mittel 75 Mittel 1. OG 60 Nicht vermietet 2001-2002 1960-1995 mittel – gehoben 40 -126 mäßig - gut EG - 11. OG 4 - 184 von - bis = niedrigster und höchster Wert des jeweiligen Merkmals Umrechnungskoeffizienten für das Baujahr Baujahr 5 3 2 1 1 0 -1 -1 -2 -2 -3 -3 -4-4 -3 -2 -1 0 1 2 3 4 5 10 20 30 40 50 60 70 100 110 120 130 170 180 % Weiterverkauf Zahl der Wohnungen Bei den Erstverkäufen zeigte sich keine Abhängigkeit von der Größe der Wohnanlage Umrechnungskoeffizienten für die Größe der Wohnanlage -18 -14 -9 -5 0 5 9 -23 -25 -20 -15 -10 -5 0 5 10 1960 1965 1970 1975 1980 1985 1990 1995 % Weiterverkauf Au sd ruc k n ich t a uto ris ier t ____________________________________________________ KARLSRUHE – DER GRUNDSTÜCKSMARKTBERICHT 2002 GUTACHTERAUSSCHUSS IN KARLSRUHE ______________________________________________________ Seite 29 5.3 Liegenschaftszinssätze Der Liegenschaftszinssatz ist der Zinssatz, mit dem der Verkehrswert von Liegenschaften im Durchschnitt ver- zinst wird (§ 11 Wertermittlungsverordnung). Auf der Grundlage geeigneter Kaufpreise und für gleichartig bebaute und genutzte Grundstücke wurden nach den Grundsätzen des Ertragswertverfahrens Liegenschaftszinssätze ermittelt. Wesentliche Merkmale des Wertermittlungsmodells Wirtschaftliche Rest- und Gesamtnutzungsdauer in Anlehnung an Anlage 4 der WertR 2002; Bewirtschaftungs- kosten für Wohngrundstücke nach Anlage 3 der WertR 2002 gemäß Zweite Berechnungsverordnung. Eine Abhängigkeit von der Restnutzungsdauer der Gebäude konnte nicht festgestellt werden. Nutzungsart Monatsmiete Untere Grenze in % Obere Grenze in % Liegenschaftszinssatz in % Ein- bis Dreifamilienhausgrund- stücke 2,00 3,50 2,50 - 3,00 Wohnungseigentum nach WEG 2,50 3,50 3,00 Mietwohngrundstücke ab 4 Wohnungen, gewerblicher Mietertragsanteil < 10 % 3,50 4,50 5,50 6,50 8,00 3,00 3,50 4,00 4,50 5,00 Gemischt genutzte Grundstücke, gewerblicher Mietertragsanteil im Mittel ca. 30 % (von 10 - 50 %) 4,25 5,00 6,00 7,00 4,00 4,50 5,00 5,50 Büro-, Verwaltungs- und Dienstleistungsgrundstücke 5,00 6,00 5,50 Gewerbe- und Industriegrundstücke 5,00 8,00 6,00 Geschäftsgrundstücke 6,00 8,00 6,50 Teileigentum nach WEG 4,50 6,00 5,00 Monatsmiete = Durchschnittliche Nettokaltmiete in Euro/m² Wohn- bzw. Nutzfläche, bezogen auf die Jahresmitte In Einzelfällen können abweichende Liegenschaftszinssätze zutreffend sein. Au sd ruc k n ich t a uto ris ier t KARLSRUHE – DER GRUNDSTÜCKSMARKTBERICHT 2002 ____________________________________________________ Seite 30 _______________________________________________________ GUTACHTERAUSSCHUSS IN KARLSRUHE 5.4 Vergleichsfaktoren Zur Ermittlung von Vergleichsfaktoren für bebaute Grundstücke sind die Kaufpreise gleichartiger Grundstücke heranzuziehen. Gleichartige Grundstücke sind solche, die insbesondere nach Lage und Art und Maß der baulichen Nutzung sowie Größe und Alter der baulichen Anlagen vergleichbar sind. 5.4.1 Ertragsfaktoren Der Ertragsfaktor eines Grundstücks ergibt sich aus der Division des Kaufpreises durch den Jahresmietertrag ohne Nebenkosten inkl. Bewirtschaftungskosten (Nettokaltmiete). 2001 2002 Mehrfamilienhäuser, Baujahre bis 1949 17,00 16,00 14,0 – 19,0 15,0 – 17,0 Mehrfamilienhäuser, Baujahre 1950 - 1969 -- 16,00 14,0 – 18,0 Mehrfamilienhäuser, Baujahre ab 1970 -- -- von - bis = Vertrauensbereich (Konfidenzintervall) mit 90 % Au sd ruc k n ich t a uto ris ier t ____________________________________________________ KARLSRUHE – DER GRUNDSTÜCKSMARKTBERICHT 2002 GUTACHTERAUSSCHUSS IN KARLSRUHE ______________________________________________________ Seite 31 5.5 Marktanpassungsfaktoren beim Sachwertverfahren Kaufpreisanalysen zeigen, dass der ermittelte Sachwert von bebauten Grundstücken des individuellen Wohnungsbaus (Ein- und Zweifamilienhäuser, Reihenhäuser) und der auf dem Grundstücksmarkt erzielte Preis unterschiedlich sein können. Durch den Marktanpassungsfaktor, der sich aus der Division des Kaufpreises durch den Sachwert ergibt, erfolgt eine Anpassung des Sachwertes an die allgemeine Marktlage. Der Sachwert eines Grundstücks setzt sich aus dem Bodenwert, dem Gebäudewert, dem Wert der Außenanlagen und dem Wert der sonstigen Anlagen zusammen. Die Berechnung des Gebäudewerts erfolgt nach Herstellungswerten (Normalherstellungskosten 1995/2000 - NHK 95/2000) über die Bruttogrundfläche (BGF), dabei sind Alter, Baumängel und Bauschäden sowie sonstige wertbeeinflussende Umstände (z.B. wirtschaftliche Überalterung) zu berücksichtigen. Wesentliche Merkmale des Wertermittlungsmodells BGF nach DIN 277 (1987), insbesondere einschließlich der nicht ausgebauten Dachflächen mit Raumhöhen unter 1,5 m; Baupreisindex des Stat. Landesamtes Baden-Württemberg; Alterswertminderung nach Ross (Anlage 8a der WertR 2002); Gesamtnutzungsdauer i.d.R. 80 bis 100 Jahre; Regionalfaktor 1,00 für Karlsruhe; Baunebenkosten pauschal mit 15%. Der Bodenwertansatz erfolgte üblicherweise mit dem Bodenrichtwert ohne Bebauungsabschlag und ggf. mit Zonung. Bei immissionsbelasteten Grundstücken sind die angegebenen Marktanpassungsfaktoren um bis zu 10% zu vermindern. In einzelnen Fällen, wo eine starke Immissionsbelastung etc. nicht durch eine gesonderte Bodenrichtwertzone berücksichtigt ist, kann der Bodenwert eine zusätzliche Wertminderung bis 20 % erfahren. Nachfolgend wurden Marktanpassungsfaktoren für Karlsruhe ermittelt. Au sd ruc k n ich t a uto ris ier t KARLSRUHE – DER GRUNDSTÜCKSMARKTBERICHT 2002 ____________________________________________________ Seite 32 _______________________________________________________ GUTACHTERAUSSCHUSS IN KARLSRUHE 5.5.1 Marktanpassungsfaktoren für Ein- und Zweifamilienhäuser Bei der Wertermittlung ist in Abhängigkeit vom Bodenrichtwert und der Höhe des Sachwertes (Bodenwert und Wert der baulichen Anlagen wie Gebäude, Außenanlagen unter Berücksichtigung der Wertminderung wegen Alters) am fiktiv schadensfreien Objekt der ermittelte Marktanpassungsfaktor anzubringen. Die Berücksichtigung von Kosten für wertbeeinflussende Umstände wie Baumängel und Bauschäden erfolgt anschließend ohne Marktanpassung. Die Marktanpassungsfaktoren sind nicht für Erbbaurechtsgrundstücke gültig. Die Ergebnisse beziehen sich überwiegend auf freistehende Ein- und Zweifamilienhäuser mit Keller-, Erdgeschoss (und Obergeschoss) und voll / nicht ausgebautem Dachgeschoss einschl. Garage(n). Vereinzelt sind auch Gebäudetypen mit Flachdach anzutreffen. Sachwert Euro Marktanpassungsfaktoren für mit Ein- und Zweifamilienhäusern bebaute Grundstücke Bodenrichtwert 230 - 310 Euro/m² 311 - 390 Euro/m² 391 - 450 Euro/m² 150 000 1,17 200 000 1,11 250 000 1,05 1,20 300 000 1,00 1,09 350 000 0,95 1,01 1,15 400 000 0,91 0,96 1,08 450 000 0,88 0,92 1,03 500 000 0,84 0,88 0,98 550 000 0,81 0,85 0,93 600 000 0,83 0,89 650 000 0,81 0,86 700 000 0,79 0,83 750 000 0,80 800 000 0,78 850 000 0,76 900 000 0,74 950 000 0,72 1 000 000 0,70 Au sd ruc k n ich t a uto ris ier t ____________________________________________________ KARLSRUHE – DER GRUNDSTÜCKSMARKTBERICHT 2002 GUTACHTERAUSSCHUSS IN KARLSRUHE ______________________________________________________ Seite 33 5.5.1 Marktanpassungsfaktoren für Ein- und Zweifamilienhäuser Die ausgewerteten Kauffälle weisen für einzelne Merkmale folgende Ausprägungen auf, die gleichzeitig das Spektrum des Anwendungsbereichs für Wertermittlungen wiedergeben. Liegt das zu bewertende Objekt außerhalb der angegebenen Bereiche, so sind die Sachwertfaktoren gegebenenfalls anzupassen. Bodenricht- wert Euro/m² Merkmale der ausgewerteten Kauffälle Kauffälle Baujahr Bruttogrund- Ausstattungs- NHK 95 Grundstücks- Sachwert fläche standard fläche Anzahl m² Euro/m² BGF m² Euro 59 1965 295 mittel/gehoben 635 475 330 000 230 - 310 1900 - 1998 160 - 500 einfach - gehoben /stark gehoben 455 - 865 162 - 889 140 000 - 620 000 37 1965 320 mittel/gehoben 605 620 405 000 311 - 390 1936 - 1998 215 - 545 einfach/mittel - geh./stark geh. 445 - 830 222 - 1472 210 000 – 750 000 19 1955 375 mittel/gehoben 640 755 530 000 391 - 450 1922 - 1978 210 - 610 einfach/mittel - stark gehoben 505 - 895 393 - 1285 315 000 - 990 000 von - bis = niedrigster und höchster Wert des jeweiligen Merkmals Anwendungsbeispiel Der Verkehrswert des Objekts ergibt sich aus dem Sachwert unter Berücksichtigung eines fiktiv schadensfreien Zustandes multipliziert mit dem Marktanpassungsfaktor. Wertbeeinflussende Umstände wie Baumängel und Bauschäden sind anschließend ohne Marktanpassung anzubringen. Der Marktanpassungsfaktor bezieht sich also auf das angenommen schadensfreie Objekt. Grundstück: Immissionsbelastet, Gebäude mit Wasserschaden Bodenrichtwert (unbebaut): 350 Euro/m² ( hier keine zusätzliche Wertminderung am Bodenwert wegen Immissionen) Ermittelter Sachwert (über BGF): 400 000 Euro Marktanpassungsfaktor aus Tabelle: 0,96 Verringerter Marktanpassungsfaktor: 0,91 (ca. 5 % Abschlag wegen Immissionen) Verkehrswert des fiktiv schadensfreien Grundstücks: 364 000 Euro Wasserschaden: 34 000 Euro Verkehrswert des Grundstücks: 330 000 Euro Au sd ruc k n ich t a uto ris ier t KARLSRUHE – DER GRUNDSTÜCKSMARKTBERICHT 2002 ____________________________________________________ Seite 34 _______________________________________________________ GUTACHTERAUSSCHUSS IN KARLSRUHE 5.5.2 Marktanpassungsfaktoren für Reihenhäuser Bei der Wertermittlung ist in Abhängigkeit von der Höhe des Sachwertes (Bodenwert und Wert der baulichen Anlagen wie Gebäude, Außenanlagen unter Berücksichtigung der Wertminderung wegen Alters) am fiktiv schadensfreien Objekt der ermittelte Marktanpassungsfaktor anzubringen. Die Berücksichtigung von Kosten für wertbeeinflussende Umstände wie Baumängel und Bauschäden erfolgt anschließend ohne Marktanpassung. Die Marktanpassungsfaktoren sind nicht für Erbbaurechtsgrundstücke gültig. Die Ergebnisse beziehen sich auf Reihenhäuser mit Keller-, Erd-, Ober- und voll ausgebautem Dachgeschoss einschl. Garage(n). Sachwert Euro Marktanpassungsfaktoren für mit Reihenhäusern bebaute Grundstücke Endhäuser Mittelhäuser 100 000 1,27 1,39 125 000 1,23 1,34 150 000 1,20 1,29 175 000 1,17 1,23 200 000 1,13 1,17 225 000 1,10 1,11 250 000 1,06 1,05 275 000 1,02 0,99 300 000 0,99 0,94 325 000 0,95 0,88 350 000 0,91 0,83 375 000 0,88 0,77 400 000 0,85 0,72 Die ausgewerteten Kauffälle weisen für einzelne Merkmale folgende Ausprägungen auf, die gleichzeitig das Spektrum des Anwendungsbereichs für Wertermittlungen wiedergeben. Liegt das zu bewertende Objekt außerhalb der angegebenen Bereiche, so sind die Sachwertfaktoren gegebenenfalls anzupassen. Merkmale der ausgewerteten Kauffälle Kauffälle Baujahr Wohnfläche NHK 95 Grundstücksfläche Sachwert Anzahl m² Euro/m² BGF m² Euro Endhäuser 34 1980 127 260 255 000 1950 - 1997 74 - 197 560 - 920 180 - 385 135 000 - 385 000 Mittelhäuser 98 1980 127 203 235 000 1950 - 1997 73 - 207 560 - 920 114 - 286 110 000 - 355 000 von - bis = niedrigster und höchster Wert des jeweiligen Merkmals Au sd ruc k n ich t a uto ris ier t ____________________________________________________ KARLSRUHE – DER GRUNDSTÜCKSMARKTBERICHT 2002 GUTACHTERAUSSCHUSS IN KARLSRUHE ______________________________________________________ Seite 35 6. ANHANG 6.1 Karlsruhe und die Region Karlsruhe Karlsruhe Frankfurt Köln Hamburg Berlin München Au sd ruc k n ich t a uto ris ier t KARLSRUHE – DER GRUNDSTÜCKSMARKTBERICHT 2002 ____________________________________________________ Seite 36 _______________________________________________________ GUTACHTERAUSSCHUSS IN KARLSRUHE 6.1 Karlsruhe und die Region Karlsruhe liegt im Rheintal in einer geographisch sehr günstigen Position und ist als drittgrößte Stadt Baden- Württembergs Zentrum der Region Mittlerer Oberrhein. Die Kommunen am Oberrhein mit dem Oberzentrum Karlsruhe haben sich freiwillig zur Technologieregion Karlsruhe mit rund einer Million Einwohner zusammen- geschlossen. Karlsruhe mit der ältesten deutschen technischen Universität (über 20.000 Studenten) beherbergt zahlreiche Forschungseinrichtungen. Die Technologieregion Karlsruhe hat die größte Forscherdichte Europas. Auf 1.000 Industriebeschäftigte kommen 94 Beschäftigte im Forschungs- und Entwicklungsbereich bei Unternehmen und in öffentlichen Forschungseinrichtungen. Die ausgeglichene Wirtschaftsstruktur sichert eine hohe Produktivität der Unternehmen und entsprechend die Kaufkraft der Einwohner in der Technologieregion Karlsruhe. Sie liegt 12 % über dem Bundesdurchschnitt. Durch die immer weiter voranschreitende Integration des EU-Binnenmarktes gewinnt die zentrale Lage in Europa, an der Grenze zu Frankreich zunehmend an Bedeutung. Karlsruhe zählt zu den führenden Kongressstädten der Bundesrepublik. Derzeit ist die neue Messe im Bau mit einer Nutzfläche von ca. 50.000 m². Das regionale und weit ausgebaute ÖPNV-Netz von Karlsruhe ist europaweit vorbildlich. Die Nähe zu Schwarzwald, Elsaß und Pfalz und innerhalb der Stadt gelegene Erholungsgebiete sichern Lebensqualität, Kreativität und Wirtschaftsklima. Das international renommierte Zentrum für Kunst- und Medientechnologie (ZKM) stellt gemeinsam mit der Hochschule für Gestaltung in interdisziplinären Projekten Verbindungen zur Kunst, Wissenschaft, Technik und Wirtschaft her. Aus der Weiterentwicklung und Anwendung von technologiebezogenem Wissen auf die Kunst resultieren innovative Produkte für die Wirtschaft. Grundzahlen zu Karlsruhe Einwohner 269.959 Einwohner im näheren Einzugsbereich ca. 1.300.000 Beschäftigte ca. 180.000 Flächen in km² davon 173,45 - Baufläche 26% - Verkehrsfläche 12% - Freifläche 62% Höhenlage über NN 100-323 m Quelle : Stadt Karlsruhe, Wirtschaftsförderung Au sd ruc k n ich t a uto ris ier t ____________________________________________________ KARLSRUHE – DER GRUNDSTÜCKSMARKTBERICHT 2002 GUTACHTERAUSSCHUSS IN KARLSRUHE ______________________________________________________ Seite 37 6.2 Stadtteile 01 Innenstadt-Ost 10 Knielingen 19 Durlach 02 Innenstadt-West 11 Grünwinkel 20 Grötzingen 03 Südstadt 12 Oberreut 21 Stupferich 04 Südweststadt 13 Beiertheim-Bulach 22 Hohenwettersbach 05 Weststadt 14 Weiherfeld-Dammerstock 23 Wolfartsweier 06 Nordweststadt 15 Rüppurr 24 Grünwettersbach 07 Oststadt 16 Waldstadt 25 Palmbach 08 Mühlburg 17 Rintheim 26 Neureut 09 Daxlanden 18 Hagsfeld 27 Nordstadt Quelle: Stadt Karlsruhe, Amt für Stadtentwicklung KARLSRUHE Neureut Waldstadt Nordweststadt Nordstadt Knielingen Daxlanden Rintheim Grünwinkel Mühlburg Innenstadt- West Weiherfeld-DammerstockOberreut Südweststadt Rüppurr Beiertheim-Bulach Hagsfeld Weststadt Oststadt Südstadt Innenstadt- Ost Hohenwettersbach Wolfartsweier Durlach Grötzingen Stupferich Palmbach Grünwettersbach Au sd ruc k n ich t a uto ris ier t KARLSRUHE – DER GRUNDSTÜCKSMARKTBERICHT 2002 ____________________________________________________ Seite 38 _______________________________________________________ GUTACHTERAUSSCHUSS IN KARLSRUHE 6.3 Bodenrichtwerte in Karlsruhe zum Jahresende 2002 Bodenrichtwerte sind durchschnittliche Lagewerte, bezogen auf den Quadratmeter Grundstücksfläche, die gemäß § 196 Baugesetzbuch vom Gutachterausschuss für Grundstückswerte für eine Mehrzahl von Grundstücken mit im wesentlichen gleichen Nutzungs- und Wertverhältnissen ermittelt werden. In bebauten Gebieten sind die Bodenrichtwerte mit dem Wert ermittelt, der sich ergeben würde, wenn der Boden unbebaut wäre. Sie sind nach dem Entwicklungszustand gegliedert und nach der jeweiligen Art und dem Maß der baulichen Nutzung sowie dem erschließungsbeitragsrechtlichen Zustand (Grundstückstyp, bei BEL und RBL nur Entwicklungszustand und Art der baulichen Nutzung) bestimmt. Sie beziehen sich auf ein Grundstück mit definiertem Grundstückszustand (Bodenrichtwertgrundstück). Abweichungen des einzelnen Grundstücks in den wertbestimmenden Eigenschaften, wie Lage und Entwicklungszustand, Form, Größe, Tiefe, Bodenbeschaffenheit, Art und Maß der baulichen Nutzung, Immissionen, Erschließungszustand, Flächen oder Maßnahmen zum Ausgleich im Sinne § 1a, Abs. 3 Baugesetzbuch bewirken i.d.R. Abweichungen des Verkehrswerts vom Bodenrichtwert. Dies gilt auch für öffentliche Maßnahmen wie Straßen- und Bahnflächen, wo sich ortsüblich besondere Teilmärkte gebildet haben. Insofern sind die Bodenrichtwerte nicht identisch mit dem Verkehrswert oder dem Kaufpreis eines Grundstücks und können im Einzelfall eine sachverständige Wertermittlung nicht ersetzen. Bei der Ermittlung der Bodenrichtwerte sind sog. Altlasten (z. B. Verunreinigungen des Untergrundes), im Grundbuch eingetragene Lasten und Beschränkungen, Eintragungen im Baulastenverzeichnis, nachteilige Bodenbeschaffenheiten (z. B. Böschungen), der Wert vorhandener baulicher Anlagen, Anpflanzungen etc. nicht berücksichtigt. In Sanierungsgebieten verstehen sich die Bodenrichtwerte nach dem Zustand der Grundstücke ohne Aussicht auf eine Sanierung. Bodenrichtwerte haben keine bindende Wirkung. Rechtsansprüche hinsichtlich des Bauleitplanungs- oder Bauordnungsrechts (z. B. Bebaubarkeit eines Grundstücks) oder gegenüber den Landwirtschaftsbehörden können aus den Bodenrichtwertangaben nicht abgeleitet werden. Insbesondere für die Entwicklungszustände BEL und RBL wird darauf hingewiesen, dass keine parzellenscharfe bzw. verbindliche Aussage getroffen werden kann. Die hier veröffentlichten Bodenrichtwerte wurden nach Stadtteilen zusammengefasst, wobei lediglich die niedrigsten und die höchsten Werte einzelner Grundstückstypen angegeben sind. Innerhalb der einzelnen Stadtteile bestehen jedoch vielfältige Richtwertzonen mit deutlichen Preisunterschieden, die aus den Bodenrichtwertkarten zu entnehmen sind. Es empfiehlt sich, den Bodenrichtwert in jedem Einzelfalle bei der Geschäftsstelle des Gutachterausschusses zu erfragen. Die Verwaltungsgebühr hierfür beträgt pro Auskunft 15,00 Euro. Im Laufe des Mai 2003 werden die Bodenrichtwerte 2002 und der Grundstücksmarktbericht 2002 in das Wertermittlungsinformationssystem des Gutachterausschusses im Internet eingestellt. Orts- und zeitunabhängig können aus dem umfangreichen Informationsangebot Bodenrichtwerte und sonstige Immobilienmarkt- informationen einschließlich der für die Wertermittlung erforderlichen Daten für den Bereich der Stadt Karlsruhe abgerufen werden. Die Internetadresse lautet http://www.karlsruhe.de/Stadtraum/Gutachterausschuss/index.htm . Au sd ruc k n ich t a uto ris ier t ____________________________________________________ KARLSRUHE – DER GRUNDSTÜCKSMARKTBERICHT 2002 GUTACHTERAUSSCHUSS IN KARLSRUHE ______________________________________________________ Seite 39 6.3 Bodenrichtwerte in Karlsruhe zum Jahresende 2002 Bodenrichtwerte über unbebaute Grundstücke für das Stadtgebiet Karlsruhe zum Jahresende 2002 in Euro/m² nach Grundstückstypen Stadtteil 10 15 20 25 30 - 35 40 45 + 46 Innenstadt-Ost 290 - 750 590 - 3210 860 - 950 Innenstadt-West 340 - 460 510 - 4290 Südstadt 260 - 790 440 - 640 90 - 110 440 - 860 Südweststadt 420 290 - 460 590 330 - 440 Weststadt 470 340 - 470 370 Nordweststadt 310 - 340 330 - 340 300 - 310 90 - 160 Oststadt 310 - 380 260 - 410 100 - 260 270 - 700 Mühlburg 300 - 450 240 - 460 1180 80 - 165 215 Daxlanden 175 - 320 280 - 330 155 - 300 320 80 Knielingen 235 - 310 300 26 - 205 Grünwinkel 220 - 310 310 270 - 310 270 100 - 170 215 - 350 Oberreut 310 - 340 290 - 390 170 245 Beiertheim-Bulach 330 340 - 410 280 130 - 180 Weiherfeld-Dammerstock 350 330 - 410 Rüppurr 280 - 430 340 - 360 320 - 340 280 - 320 Waldstadt 350 - 380 380 350 - 380 460 Rintheim 175 - 330 310 290 100 240 Hagsfeld 235 - 350 270 - 360 290 - 350 290 100 - 130 135 Durlach 190 - 510 310 200 - 430 320 360 - 940 77 - 205 210 - 250 Grötzingen 245 - 430 340 310 - 430 290 - 320 85 - 110 Stupferich 280 - 330 270 90 - 130 Hohenwettersbach 300 - 370 310 - 350 270 Wolfartsweier 290 - 340 330 270 90 Grünwettersbach 290 - 350 330 280 140 Palmbach 300 - 320 330 270 130 Neureut 250 - 400 310 - 320 290 - 380 270 - 310 85 - 180 210 Nordstadt 260 - 330 310 250 - 350 160 230 Grundstückstypen: 30 = Innenstadtzentrum (Geschäftsnutzung) 10 = Ein- und Zweifamilienhaus 35 = Nebenzentrum (Geschäftsnutzung) 15 = Reihenhaus 40 = Gewerbliche Nutzung (gebietstypisch) 20 = Mehrfamilienhaus 45 = Geschäfts-, Büro-, Verwaltungs-, Dienstleistungsnutzung 25 = Alte Ortsteile (überwiegend Wohnen) 46 = Technologieorientierte Nutzung Au sd ruc k n ich t a uto ris ier t KARLSRUHE – DER GRUNDSTÜCKSMARKTBERICHT 2002 ____________________________________________________ Seite 40 _______________________________________________________ GUTACHTERAUSSCHUSS IN KARLSRUHE 6.3 Bodenrichtwerte in Karlsruhe zum Jahresende 2002 Bodenrichtwerte über land- und forstwirtschaftliche Grundstücke für das Stadtgebiet Karlsruhe zum Jahresende 2002 in Euro/m² nach Grundstückstypen Stadtteil 80 81 82 83 Innenstadt-Ost Innenstadt-West Südstadt Südweststadt Weststadt Nordweststadt 5,20 Oststadt Mühlburg Daxlanden 3,10 – 4,10 3,10 Knielingen 3,10 – 5,20 3,10 – 5,20 3,10 – 5,20 3,10 Grünwinkel 4,10 Oberreut Beiertheim-Bulach 4,10 7,70 – 12,00 Weiherfeld-Dammerstock Rüppurr 3,10 5,20 3,20 – 6,20 7,70 Waldstadt Rintheim 7,90 Hagsfeld 4,10 – 5,20 3,70 – 4,00 7,40 – 13,00 Durlach 3,10 – 3,60 3,10 – 5,20 3,10 – 5,00 4,10 – 18,00 Grötzingen 2,50 – 3,60 3,10 – 5,20 2,70 – 5,10 3,10 – 13,00 Stupferich 2,60 – 5,20 2,50 – 3,00 Hohenwettersbach 3,10 2,50 – 3,10 3,10 7,70 Wolfartsweier 3,50 3,50 4,20 7,70 Grünwettersbach 3,10 – 4,10 2,50 – 5,20 Palmbach 2,70 – 3,10 Neureut 2,00 – 3,10 2,00 – 5,20 3,10 – 5,20 6,20 – 9,40 Nordstadt Grundstückstypen: 80 = Ackerland 81 = Grünland 82 = Acker- und Grünland 83 = Sonstige land- und forstwirtschaftlichen Flächen Au sd ruc k n ich t a uto ris ier t ____________________________________________________ KARLSRUHE – DER GRUNDSTÜCKSMARKTBERICHT 2002 GUTACHTERAUSSCHUSS IN KARLSRUHE ______________________________________________________ Seite 41 265 6.4 Bodenrichtwerte in der Region Die hier dargestellten Bodenrichtwerte über unbebaute Grundstücke für Baureifes Land Wohnen sind durch Umfrage bei den jeweils zuständigen Gutachterausschüssen erhoben worden. Mittlerer Bodenrichtwert inkl. Erschließungskosten in Euro/m² Grundstücksfläche Bodenrichtwerte der Region über unbebaute Grundstücke für Baureifes Land WohnenLandau-Stadt Rheinstetten Wörth Durmersheim Ötigheim Bietigheim Bad Herrenalb Marxzell Waldbronn Pfinztal Linkenheim- Hochstetten Eggenstein- Leopoldshafen Dettenheim Germersheim Bruchsal Bretten Kürnbach KARLSRUHE Karlsbad Stutensee Philippsburg Landau-Land Hagenbach Oberderdingen Walzbachtal Weingarten Kandel Ettlingen 180 140 145 175 150 190 185145 295250 225 175 280 200 195 75 135 290 325 275 330305 205 190 195 210 140 Au sd ruc k n ich t a uto ris ier t KARLSRUHE – DER GRUNDSTÜCKSMARKTBERICHT 2002 ____________________________________________________ Seite 42 _______________________________________________________ GUTACHTERAUSSCHUSS IN KARLSRUHE 6.4 Bodenrichtwerte in der Region Bodenrichtwerte über unbebaute Grundstücke für Baureifes Land Wohnen in ausgewählten Gemeinden Gemeinde Gemeindeteile von – bis Euro/m² Bad Herrenalb Bad Herrenalb, Bernbach, Neusatz, Rotensol 31.12.2000 95-230 140 Bietigheim Bietigheim 31.12.2001 180-220 195 Bretten Kernstadt Bretten, Bauerbach, Büchig, Diedelsheim, Dürrenbüchig, Gölshausen, Neibsheim, Rinklingen, Ruit, Sprantal 31.12.2002 80-295 175 Bruchsal Bruchsal, Untergrombach, Obergrombach, Büchenau, Helmsheim, Heidelsheim 31.12.2000 155-335 200 Dettenheim Liedolsheim, Rußheim 31.12.2000 150-225 190 Durmersheim Durmersheim, Würmersheim 31.12.2001 130-330 210 Eggenstein-Leopoldshafen Eggenstein, Leopoldshafen 31.12.2002 185-300 250 Ettlingen Kernstadt Ettlingen, Bruchhausen, Ettlingenweier, Oberweier, Schluttenbach, Schöllbronn, Spessart 31.12.2000 205-470 305 Germersheim Germersheim, Sonderheim 31.12.2001 105-190 145 Hagenbach Hagenbach, Berg, Neuburg, Scheibenhardt 31.12.2001 100-225 145 Kandel Kandel, Erlenbach, Freckenfeld, Minfeld, Steinweiler, Vollmersweiler, Winden 31.12.2001 110-260 150 Karlsbad Auerbach, Ittersbach, Langensteinbach, Mutschelbach, Spielberg 31.12.2002 150-400 265 Karlsruhe s. 6.3 31.12.2002 175-510 325 Kürnbach Kürnbach 31.12.2000 50-110 75 Landau-Land Appenhofen, Billigheim, Birkweiler, Böchingen, Eschbach, Frankweiler, Göcklingen, Heuchelheim, Ilbesheim, Impflingen, Ingenheim, Klingen, Knöringen, Leinsweiler, Mühlhofen, Ranschbach, Siebeldingen, Walsheim 31.12.2001 100-205 140 Landau-Stadt Landau, Arzheim, Dammheim, Godramstein, Mörlheim, Mörzheim, Nußdorf, Queichheim, Wollmesheim 31.12.2001 105-240 180 Linkenheim-Hochstetten Linkenheim, Hochstetten 31.12.2002 150-300 225 Marxzell Burbach, Pfaffenrot, Schielberg 31.12.2002 180-230 205 Oberderdingen Oberderdingen, Großvillars, Flehingen 31.12.2000 80-185 135 Ötigheim Ötigheim 31.12.2001 125-300 190 Philippsburg Philippsburg, Huttenheim, Rheinsheim, Oberhausen, Rheinhausen 31.12.2000 150-220 185 Pfinztal Berghausen, Söllingen, Kleinsteinbach, Wöschbach 31.12.2002 230-360 275 Rheinstetten Mörsch, Forchheim, Neuburgweier 31.12.2000 235-330 290 Stutensee Blankenloch, Friedrichstal, Spöck, Staffort 31.12.2000 130-460 295 Waldbronn Reichenbach, Busenbach, Etzenrot 31.12.2000 295-360 330 Walzbachtal Jöhlingen, Wössingen 31.12.2000 175-275 195 Weingarten Weingarten 31.12.2001 180-350 280 Wörth Wörth, Büchelberg, Maximiliansau, Schaidt 31.12.2001 115-245 175 Euro/m² = mittlerer Bodenrichtwert inkl. Erschließungskosten auf 5 Euro/m² Grundstücksfläche gerundet von - bis = niedrigster und höchster Bodenrichtwert i.d.R inkl. Erschließungskosten in Euro/m² Alte Ortskerne und vor 1950 entstandene Baugebiete blieben - soweit möglich - unberücksichtigt Au sd ruc k n ich t a uto ris ier t ____________________________________________________ KARLSRUHE – DER GRUNDSTÜCKSMARKTBERICHT 2002 GUTACHTERAUSSCHUSS IN KARLSRUHE ______________________________________________________ Seite 43 6.5 Bevölkerungsentwicklung in den Stadtteilen Quelle : Stadt Karlsruhe, Amt für Stadtentwicklung Stadtteil 1950 1960 1970 1980 1990 2002 01 Innenstadt-Ost 11.259 10.252 6.457 5.810 6.532 5.540 02 Innenstadt-West 11.441 12.735 11.354 9.512 9.134 8.271 03 Südstadt 19.484 19.896 17.061 15.080 14.817 13.584 04 Südweststadt 23.379 24.838 22.308 19.840 19.454 17.968 05 Weststadt 30.065 30.714 25.887 22.700 22.820 18.238 06 Nordweststadt 1) . . 13.865 11.866 11.346 10.780 07 Oststadt 18.956 20.422 20.500 19.618 17.800 16.653 08 Mühlburg 16.194 28.183 19.256 16.363 16.102 15.521 09 Daxlanden 7.125 9.623 10.811 12.656 12.489 11.904 10 Knielingen 6.204 7.896 9.961 8.874 8.763 8.854 11 Grünwinkel 4.727 6.976 11.704 10.562 11.213 10.133 12 Oberreut - - 6.210 5.521 6.430 10.150 13 Beiertheim-Bulach 6.850 7.629 7.155 6.693 6.295 6.261 14 Weiherfeld-Dammerstock 6.266 7.396 6.487 6.725 6.482 6.121 15 Rüppurr 9.223 10.094 11.718 11.048 10.292 10.178 16 Waldstadt - 5.612 13.705 12.349 12.883 12.415 17 Rintheim 1.968 6.555 6.345 6.283 6.111 5.565 18 Hagsfeld 3.039 4.165 4.752 4.603 4.210 7.099 19 Durlach 24.007 27.435 33.358 30.866 29.946 29.140 20 Grötzingen 5.269 5.490 6.718 7.873 9.137 9.275 21 Stupferich 1.373 1.546 1.893 2.356 2.742 2.736 22 Hohenwettersbach 889 998 1.392 1.348 1.664 2.310 23 Wolfartsweier 1.013 1.416 1.956 2.959 3.399 3.275 24 Grünwettersbach 1.805 2.142 3.349 3.700 3.977 4.058 25 Palmbach 539 554 1.127 1.407 1.331 1.731 26 Neureut 7.070 11.070 12.000 14.361 14.958 16.174 27 Nordstadt 2) - - - - - 7.273 Stadt Karlsruhe 218.145 263.637 287.329 270.973 270.327 3) 271.207 3) _____ 1) 1975 aus Teilen der Weststadt und Mühlburgs gebildet. 2) 1996 aus Teilen der Weststadt gebildet. 3) Ab 1990 stadteigene Bevölkerungsstatistik (Bestandsauswertung der Einwohnerdatei); Bevölkerung am Ort der Hauptwohnung Au sd ruc k n ich t a uto ris ier t KARLSRUHE – DER GRUNDSTÜCKSMARKTBERICHT 2002 ____________________________________________________ Seite 44 _______________________________________________________ GUTACHTERAUSSCHUSS IN KARLSRUHE 6.6 Fertiggestellte Wohngebäude und Wohnungen Quelle : Stadt Karlsruhe, Amt für Stadtentwicklung 1) Einschl. Zugang/Abgang an Wohnungen in bestehenden Gebäuden. Stadtteil Erstellte Gebäude Umbauter Raum in m3 Zugang an Woh- nungen 1) Wohnfläche Nutzfläche in m² Veranschlagte Baukosten in 1.000 Euro 01 Innenstadt-Ost 1 8.741 22 1.145 553 1.350 02 Innenstadt-West 2 12.600 19 2.169 136 3.747 03 Südstadt 4 6.301 36 2.375 477 4.111 04 Südweststadt - - 3 453 - 1.037 05 Weststadt 1 2.295 5 763 542 1.845 06 Nordweststadt - - 1 453 - 310 07 Oststadt - - -3 76 - 61 08 Mühlburg 1 2.200 5 582 180 977 09 Daxlanden - - - 46 - 90 10 Knielingen 2 2.779 8 935 198 1.083 11 Grünwinkel 7 8.315 9 1.710 686 2.171 12 Oberreut 9 7.987 10 1.469 287 2.202 13 Beiertheim-Bulach 6 9.598 20 2.104 244 2.464 14 Weiherfeld-Dammerstock 1 2.279 8 874 172 881 15 Rüppurr 5 3.785 4 885 261 1.314 16 Waldstadt 1 1.108 1 306 87 681 17 Rintheim 6 6.300 11 1.255 196 1.609 18 Hagsfeld 4 4.472 7 900 338 1.271 19 Durlach 19 38.391 73 8.402 1.570 12.881 20 Grötzingen 15 10.474 19 3.306 760 4.554 21 Stupferich 6 11.074 24 2.281 754 2.067 22 Hohenwettersbach 83 59.171 86 12.034 2.364 16.055 23 Wolfartsweier 1 796 1 438 101 742 24 Grünwettersbach 10 9.166 15 2.170 725 2.773 25 Palmbach 5 6.173 7 1.145 431 1.480 26 Neureut 24 28.907 50 6.120 1.682 8.028 27 Nordstadt 3 2.816 4 502 330 650 Stadt Karlsruhe 2002 216 245.728 445 54.898 13.074 76.434Au sd ruc k n ich t a uto ris ier t ____________________________________________________ KARLSRUHE – DER GRUNDSTÜCKSMARKTBERICHT 2002 GUTACHTERAUSSCHUSS IN KARLSRUHE ______________________________________________________ Seite 45 6.7 Preisindex für Bauwerke in Baden-Württemberg Baupreisentwicklung für Wohngebäude - Bauleistungen am Bauwerk - (einschließlich Mehrwertsteuer) in Baden- Württemberg seit 1949 nach verschiedenen Basisjahre Quelle : Stadt Karlsruhe, Amt für Stadtentwicklung Basisjahr 1913 1950 1970 1980 1991 1995 Jahr = 100 1949 249,9 106,0 35,7 19,4 14,1 13,1 1950 235,9 100,0 33,7 18,3 13,3 12,1 1951 280,6 118,9 40,1 21,8 15,9 14,3 1952 307,2 130,1 43,8 23,8 17,4 15,9 1953 299,0 126,6 42,6 23,2 16,9 15,5 1954 301,1 127,6 43,0 23,4 17,1 15,6 1955 320,4 135,8 45,7 24,9 18,2 16,6 1956 334,5 141,8 47,8 26,0 19,0 17,3 1957 348,7 147,8 49,8 27,1 19,8 18,1 1958 360,4 152,7 51,4 28,0 20,4 18,7 1959 377,3 159,0 53,9 29,3 21,4 19,5 1960 411,2 174,2 58,7 31,9 23,3 21,3 1961 452,4 191,7 64,6 35,1 25,6 23,4 1962 491,3 208,2 70,1 38,1 27,7 25,4 1963 517,5 219,3 73,9 40,2 29,3 26,8 1964 543,7 230,3 77,6 42,2 30,8 28,2 1965 569,4 241,2 81,3 44,2 32,2 29,5 1966 578,2 244,9 82,6 44,9 32,7 30,0 1967 552,9 234,2 78,9 42,9 31,2 28,6 1968 567,5 240,4 81,0 44,0 32,0 29,4 1969 604,8 256,2 86,3 46,9 34,2 31,3 1970 700,6 296,8 100,0 54,3 39,5 36,3 1971 767,0 324,9 109,5 59,5 43,4 39,7 1972 816,6 345,9 116,6 63,4 46,1 42,3 1973 875,5 370,8 125,0 67,9 49,5 45,3 1974 918,0 388,8 131,0 71,2 51,9 47,5 1975 923,6 391,2 131,8 71,7 52,2 47,8 1976 948,5 401,8 135,4 73,6 53,6 49,1 1977 991,2 419,8 141,5 76,9 56,0 51,3 1978 1.059,0 448,6 151,1 82,2 59,9 54,8 1979 1.159,3 491,0 165,5 89,9 65,5 60,0 1980 1.288,7 545,9 183,9 100,0 72,8 66,7 1981 1.348,9 571,4 192,5 104,7 76,3 69,8 1982 1.357,6 575,1 193,8 105,3 76,8 70,3 1983 1.377,9 583,7 196,7 106,9 77,9 71,3 1984 1.414,3 599,1 201,9 109,7 79,9 73,2 1985 1.409,7 597,2 201,3 109,4 79,7 73,0 1986 1.427,3 604,6 203,8 110,7 80,7 73,9 1987 1.459,7 618,4 208,4 113,3 82,5 75,6 1988 1.492,5 632,2 213,1 115,8 84,4 77,3 1989 1.548,9 656,1 221,1 120,2 87,6 80,2 1990 1.656,4 701,7 236,5 128,5 93,6 85,7 1991 1.769,1 749,4 252,6 137,2 100,0 91,6 1992 1.854,0 785,4 264,7 143,8 104,8 96,0 1993 1.903,5 806,3 271,8 147,6 107,6 98,6 1994 1.914,1 810,8 273,3 148,5 108,2 99,1 1995 1.932,2 818,5 275,9 149,9 109,2 100,0 1996 1.900,3 804,9 271,3 147,5 107,4 98,4 1997 1.873,7 793,7 267,5 145,4 105,9 97,0 1998 1.880,5 796,6 268,5 145,9 106,3 97,3 1999 1.886,8 799,2 269,4 146,4 106,7 97,7 2000 1.909,5 808,8 272,6 148,2 108,0 98,8 2001 1.924,9 815,4 274,8 149,4 108,8 99,6 2002 1.930,7 817,8 275,7 149,8 109,1 99,9 Basisjahr 1913 1950 1970 1980 1991 1995 Jahr Quartal/ Monat = 100 Februar 1.521,4 644,5 217,2 118,0 86,0 78,7 Mai 1.545,3 654,6 220,6 119,9 87,4 80,0 August 1.558,0 660,0 222,4 120,9 88,1 80,7 1989 November 1.570,7 665,4 224,2 121,9 88,8 81,3 Februar 1.606,0 680,3 229,3 124,6 90,8 83,1 Mai 1.656,7 701,8 236,5 128,5 93,6 85,7 August 1.675,1 709,6 239,1 130,0 94,7 86,7 1990 November 1.687,8 715,0 241,0 130,9 95,4 87,3 Februar 1.716,0 726,9 245,0 133,1 97,0 88,8 Mai 1.770,8 750,1 252,8 137,4 100,1 91,7 August 1.790,3 758,4 255,6 138,9 101,2 92,7 1991 November 1.799,1 762,1 256,9 139,6 101,7 93,1 Februar 1.823,9 772,6 260,4 141,5 103,1 94,4 Mai 1.852,2 784,6 264,5 143,7 104,7 95,9 August 1.869,9 792,1 267,0 145,0 105,7 96,8 1992 November 1.869,9 792,1 267,0 145,0 105,7 96,8 Februar 1.889,4 800,3 269,8 146,6 106,8 97,8 Mai 1.907,1 807,8 272,3 147,9 107,8 98,7 August 1.912,4 810,1 273,0 148,3 108,1 99,0 1993 November 1.907,1 807,8 272,3 147,9 107,8 98,7 Februar 1.903,5 806,3 271,8 147,6 107,6 98,5 Mai 1.912,4 810,1 273,0 148,3 108,1 99,0 August 1.919,4 813,1 274,0 148,9 108,5 99,3 1994 November 1.921,2 813,8 274,3 149,0 108,6 99,4 Februar 1.928,3 816,8 275,3 149,6 109,0 99,8 Mai 1.938,0 820,9 276,7 150,3 109,5 100,3 August 1.936,0 820,1 276,4 150,2 109,4 100,2 1995 November 1.926,4 816,0 275,0 149,5 108,9 99,7 Februar 1.910,9 809,4 272,8 148,3 108,0 98,9 Mai 1.905,1 807,0 272,0 147,8 107,7 98,6 August 1.899,3 804,5 271,2 147,4 107,4 98,3 1996 November 1.885,8 798,8 269,2 146,3 106,6 97,6 Februar 1.876,1 794,7 267,9 145,6 106,1 97,1 Mai 1.872,3 793,1 267,3 145,3 105,8 96,9 August 1.874,3 793,9 267,6 145,4 105,9 97,0 1997 November 1.872,3 793,1 267,3 145,3 105,8 96,9 Februar 1.868,4 791,4 266,7 145,0 105,6 96,7 Mai 1.883,9 798,0 269,0 146,2 106,5 97,5 August 1.885,8 798,8 269,2 146,3 106,6 97,6 1998 November 1.883,9 798,0 269,0 146,2 106,5 97,5 Februar 1.878,1 795,5 268,1 145,7 106,2 97,2 Mai 1.883,9 798,0 269,0 146,2 106,5 97,5 August 1.891,6 801,3 270,1 146,8 106,9 97,9 1999 November 1.893,5 802,1 270,3 146,9 107,0 98,0 Februar 1.897,4 803,7 270,9 147,2 107,3 98,2 Mai 1.907,0 807,8 272,3 148,0 107,8 98,7 August 1.914,8 811,1 273,4 148,6 108,2 99,1 2000 November 1.918,6 812,7 273,9 148,9 108,5 99,3 Februar 1.920,6 813,5 274,2 149,0 108,6 99,4 Mai 1.924,4 815,2 274,7 149,3 108,8 99,6 August 1.928,3 816,8 275,3 149,6 109,0 99,8 2001 November 1.926,4 816,0 275,0 149,5 108,9 99,7 Februar 1.932,2 818,4 275,9 149,9 109,2 100,0 Mai 1.930,2 817,6 275,6 149,8 109,1 99,9 August 1.932,2 818,4 275,9 149,9 109,2 100,0 2002 November 1.928,3 816,8 275,3 149,6 109,0 99,8 Au sd ruc k n ich t a uto ris ier t KARLSRUHE – DER GRUNDSTÜCKSMARKTBERICHT 2002 ____________________________________________________ Seite 46 _______________________________________________________ GUTACHTERAUSSCHUSS IN KARLSRUHE 6.8 Entwicklung der Wohnungsmieten in Baden-Württemberg Preisindex für die Lebenshaltung in Baden-Württemberg (alle privaten Haushalte, 2000=100) Quelle : Stadt Karlsruhe, Amt für Stadtentwicklung davon Verbraucher- preisindex für Baden- Württemberg Wohnungsmiete (einschließlich Nebenkosten) Nettomiete Wohnnebenkosten Jahr Index Index Veränderung zum Vorjahr in % Index Veränderung zum Vorjahr in % Index Veränderung zum Vorjahr in % 1968 35,9 31,4 - - - - - 1969 36,6 33,0 5,1 - - - - 1970 37,9 34,2 3,6 - - - - 1971 39,9 36,0 5,3 - - - - 1972 42,1 38,0 5,6 - - - - 1973 45,0 40,1 5,5 - - - - 1974 47,9 41,9 4,5 - - - - 1975 50,5 43,9 4,8 - - - - 1976 52,7 45,9 4,6 - - - - 1977 54,7 47,5 3,5 - - - - 1978 56,2 48,7 2,5 - - - - 1979 56,4 50,0 2,7 - - - - 1980 61,5 51,9 3,8 - - - - 1981 65,4 54,0 4,0 - - - - 1982 69,0 57,4 6,3 - - - - 1983 71,2 60,0 4,5 - - - - 1984 73,0 62,0 3,3 - - - - 1985 74,5 64,0 3,2 - - - - 1986 74,6 65,5 2,3 - - - - 1987 74,9 66,7 1,8 - - - - 1988 76,1 68,8 3,1 - - - - 1989 78,3 71,0 3,2 - - - - 1990 80,7 73,9 4,1 - - - - 1991 83,7 77,2 4,5 - - - - 1992 86,9 80,9 4,8 - - - - 1993 90,2 85,5 5,7 - - - - 1994 92,6 89,2 4,3 - - - - 1995 94,1 92,7 3,9 93,7 - 87,6 - 1996 95,2 94,8 2,3 95,6 2,0 90,5 3,3 1997 96,8 96,5 1,8 97,1 1,6 93,2 3,0 1998 97,7 97,6 1,1 98,1 1,0 94,7 1,6 1999 98,3 98,4 0,8 98,9 0,8 96,0 1,4 2000 100,0 100,0 1,6 100,0 1,1 100,0 4,2 2001 102,2 101,8 1,8 101,8 1,8 101,9 1,9 2002 103,9 104,0 2,2 104,1 2,3 103,0 1,1 Au sd ruc k n ich t a uto ris ier t ____________________________________________________ KARLSRUHE – DER GRUNDSTÜCKSMARKTBERICHT 2002 GUTACHTERAUSSCHUSS IN KARLSRUHE ______________________________________________________ Seite 47 GUTACHTERAUSSCHUSS für die Ermittlung von Grundstückswerten und sonstige Wertermittlungen in Karlsruhe Vorsitzender Dipl.-Ing. Michael Mürle Stadtvermessungsdirektor Tel. 0721 / 133-3070 Leiter der Grundstücksbewertungsstelle und der Geschäftsstelle des Gutachterausschusses bei der Stadt Karlsruhe Stellvertreter und ehrenamtliche Gutachter Prof. Dr. Ing. Werner Böser Hochschullehrer a.D. Tel. 0721 / 73722 Dr. Hubert Fischer Abteilungs-Direktor Tel. 0721 / 926-2720 Dipl.-Verw.Wirt (FH) Siegfried Lenz Geschäftsführer in der Wohnungswirtschaft Tel. 0721 / 5700110 Dr. Gerhard Leute Dipl.-Ing., von der IHK öffentl. Tel. 0721 / 853525 bestellter und vereidigter Sachverständiger Dipl.-Ing. (FH) Reinhard Linder Bauoberamtsrat a.D. / Architekt Tel. 0721 / 706402 Dipl.-Ing. (FH) Rudolf Nowosad Stadtoberbaurat / Architekt Tel. 0721 / 133-3080 Ehrenamtliche Gutachter Dipl.-Ing. (FH) Erwin Bertsche Freier Architekt Tel. 0721 / 681580 Dipl.-Ing. (FH) Dieter Bodemer Freier Architekt, von der IHK öffentl. Tel. 0721 / 9416550 bestellter und vereidigter Sachverständiger Dipl.-Ing. (FH) Hans-Rudolf Foit Techn. Angestellter / Architekt Tel. 0721 / 133-3081 Dipl.-Ing. Reinbert Grund Architekt / Regierungsbaumeister, von der IHK Tel. 0721 / 31258 öffentl. bestellter und vereidigter Sachverständiger Dipl.-Ing. (FH) Rüdiger Huck Stadtvermessungsamtmann Tel. 0721 /133-3085 Dipl.-Ing. (FH) Sabine Kampermann Techn. Angestellte / Bauingenieurin Tel. 07247 / 946938 Dipl.-Ing. (FH) Wolfgang Karcher Stadtvermessungsrat Tel. 0721 / 133-3090 Dipl.-Volkswirt Achim Kellner CIS HypZert Tel. 0711 / 127-3048 Dipl.-Ing. Gerd Köhler Freier Architekt, von der IHK öffentl. Tel. 0721 / 681817 bestellter und vereidigter Sachverständiger Dipl.-Ing. (FH) Kurt Lehmann Stadtvermessungsoberamtsrat Tel. 0721 / 133-3091 Dipl.-Fin.Wirt (FH) Eberhard Meier Sachverständiger (Diplom VWA Freiburg) Tel. 0721 / 9266046 Dipl.-Ing. (FH) Bianca Metzger Freie Architektin, von der IHK öffentl. Tel. 0721 / 1832848 bestellte und vereidigte Sachverständige Günter Scharfenberger Sparkassenbetriebswirt (dipl.) / Direktor Tel. 0721 / 146-1234 Dipl.-Ing. (FH) Sepp Wenzel Freier Architekt Tel. 0721 / 5984027 Dipl.-Ing. (FH) Werner Wenzel Stadtvermessungsamtsrat Tel. 0721 / 133-3083 Vertreter der Finanzämter und ehrenamtliche Gutachter Dipl.-Ing.(FH) Michael Sawallisch Verwaltungsangestellter Tel. 0721 / 156-2254 Dipl. - Fin.Wirt (FH) Richard Fehrenbach Steueramtmann Tel. 0721 / 156-1220 Dipl. - Fin.Wirt (FH) Monika Spreitzer Steueramtfrau Tel. 0721 / 994-2190 Alois Heger Steueramtsrat Tel. 0721 / 994-2170 Au sd ruc k n ich t a uto ris ier t KARLSRUHE – DER GRUNDSTÜCKSMARKTBERICHT 2002 ____________________________________________________ Seite 48 _______________________________________________________ GUTACHTERAUSSCHUSS IN KARLSRUHE IMPRESSUM Herausgeber: Gutachterausschuss für die Ermittlung von Grundstückswerten und sonstige Wertermittlungen in Karlsruhe Konzeption: Geschäftsstelle des Gutachterausschusses Gestaltung: Dipl.-Ing. (FH) Kurt Lehmann Stand: April 2003 Au sd ruc k n ich t a uto ris ier t

Grundstücksmarktbericht 2003 GUTACHTERAUSSCHUSS für die Ermittlung von Grundstückswerten und sonstige Wertermittlungen in Karlsruhe Grundstücks- marktbericht 2003 Au sd ruc k n ich t a uto ris ier t KARLSRUHE – DER GRUNDSTÜCKSMARKTBERICHT 2003 ____________________________________________________ Seite 2 _______________________________________________________ GUTACHTERAUSSCHUSS IN KARLSRUHE Herausgeber GUTACHTERAUSSCHUSS für die Ermittlung von Grundstückswerten und sonstige Wertermittlungen in Karlsruhe Internet http://www.karlsruhe.de/Stadtraum/Gutachterausschuss/ Geschäftsstelle Gutachterausschuss in Karlsruhe Geschäftsstelle Zähringerstr. 61 76133 Karlsruhe Leiter der Geschäftsstelle Dipl.-Ing. (FH) Wolfgang Karcher Telefon 0721/133-3090 E-Mail wolfgang.karcher@gutachterausschuss.karlsruhe.de Sekretariat Bodenrichtwert-Auskunft, Gutachten, Grundstücksmarktbericht, Auskunft aus der Kaufpreissammlung Herr Herrmann, Telefon 0721/133-3092 Herr Dörr, Telefon 0721/133-3094 Anschrift Stadt Karlsruhe Grundstücksbewertungsstelle / Geschäftsstelle des Gutachterausschusses Zähringerstr. 61 76133 Karlsruhe Telefon 721/133-3092 Telefax 721/133-3093 E-Mail gutachterausschuss@karlsruhe.de Sprechzeiten Montag - Freitag 8.30-12.00 und 14.00-15.30 Uhr zu den üblichen Öffnungszeiten Gebundene Fertigungen des Grundstücksmarktberichtes können bei der Geschäftsstelle zu einem Preis von 40,00 Euro je Exemplar bestellt werden. Copyright Stadt Karlsruhe Alle Rechte vorbehalten Au sd ruc k n ich t a uto ris ier t ____________________________________________________ KARLSRUHE – DER GRUNDSTÜCKSMARKTBERICHT 2003 GUTACHTERAUSSCHUSS IN KARLSRUHE ______________________________________________________ Seite 3 INHALTSVERZEICHNIS Seite 1. VORBEMERKUNG 4 2. ÜBERBLICK 5 3. RAHMENBEDINGUNGEN 6 4. GRUNDSTÜCKSVERKEHR 4.1 Anzahl der Kauffälle 8 4.2 Flächenumsatz und Wertumsatz 9 5. PREISNIVEAU UND PREISENTWICKLUNG 11 5.1 Unbebaute Grundstücke 12 5.1.1 Baureifes Land Wohnen 12 5.1.2 Baureifes Land Gewerbe 15 5.1.3 Rohbauland 15 5.1.4 Bauerwartungsland 15 5.1.5 Flächen der Land- und Forstwirtschaft 16 5.2 Bebaute Grundstücke 5.2.1 Ein- und Zweifamilienhäuser 17 5.2.2 Reihenhäuser 18 5.2.3 Mehrfamilienhäuser 19 5.3 Wohnungs- und Teileigentum 20 5.3.1 Erstverkäufe von Wohnungseigentum 21 5.3.2 Weiterverkäufe von Wohnungseigentum 22 5.3.3 Erstverkäufe von umgewandelten Mietwohnungen 23 5.3.4 Teileigentum 24 6. ERFORDERLICHE DATEN FÜR DIE WERTERMITTLUNG 6.1 Indexreihen 25 6.1.1 Bodenpreise 25 6.1.2 Wohnungseigentum 26 6.2 Umrechnungskoeffizienten 6.2.1 GFZ 27 6.2.2 Wohnungseigentum 28 6.3 Liegenschaftszinssätze 30 6.4 Vergleichsfaktoren 6.4.1 Ertragsfaktoren 31 6.5 Marktanpassungsfaktoren 32 6.5.1 Ein- und Zweifamilienhäuser 33 6.5.2 Reihenhäuser 35 6.6 Wertfaktoren für Erbbaurechte 36 6.6.1 Individueller Wohnungsbau 37 7. SONSTIGE GRUNDSTÜCKSMARKTINFORMATIONEN 7.1 Karlsruhe und die Region 38 7.2 Stadtteile 40 7.3 Bodenrichtwerte in Karlsruhe 41 7.4 Bodenrichtwerte in der Region 44 7.5 Einzelhandelsmieten in der Innenstadt Karlsruhes 46 7.6 Bevölkerungsentwicklung in den Stadtteilen 47 7.7 Fertiggestellte Wohngebäude und Wohnungen 48 7.8 Preisindex für Bauwerke 49 7.9 Wohnungsmieten in Baden-Württemberg 50 GUTACHTERAUSSCHUSS 51 Au sd ruc k n ich t a uto ris ier t KARLSRUHE – DER GRUNDSTÜCKSMARKTBERICHT 2003 ____________________________________________________ Seite 4 _______________________________________________________ GUTACHTERAUSSCHUSS IN KARLSRUHE 1. VORBEMERKUNG Zur Ermittlung von Grundstückswerten und für sonstige Wertermittlungen werden selbständige, unabhängige Gutachterausschüsse bei den Gemeinden gebildet. Die Gutachterausschüsse bestehen aus einem Vorsitzenden und ehrenamtlichen weiteren Gutachtern, die in der Ermittlung von Grundstückswerten oder sonstigen Wertermittlungen sachkundig und erfahren sein sollen. Wesentliche gesetzliche Grundlage hierfür sind das Baugesetzbuch (BauGB) und die Gutachterausschussverordnung für Baden-Württemberg. Aufgaben des Gutachterausschusses bzw. seiner Geschäftsstelle sind insbesondere - die Erstattung von Gutachten über den Verkehrswert von bebauten und unbebauten Grundstücken sowie Rechten an Grundstücken, - die Führung der Kaufpreissammlung, - die Ermittlung und Veröffentlichung von Bodenrichtwerten (durchschnittliche Lagewerte für den Boden) und - die Ermittlung von sonstigen zur Wertermittlung erforderlichen Daten (z.B. Indexreihen, Umrechnungskoeffizienten). Der Gutachterausschuss erstattet nach § 193 des Baugesetzbuches Gutachten auf Antrag von Behörden, Eigentümern, ihnen gleichstehenden Berechtigten, Inhabern anderer Rechte am Grundstück und Pflichtteilsberechtigten sowie Gerichten und Justizbehörden. Zur Führung der Kaufpreissammlung ist jeder Vertrag (z.B. Kauf, Tausch, Schenkung), durch den sich jemand verpflichtet, Eigentum an einem Grundstück zu übertragen, von den beurkundenden Stellen dem Gutachterausschuss in Abschrift zu übersenden. Als Kauffall wird jeder Eigentumswechsel eines Grundstücks (auch einer Teilfläche) erfasst. Die Geschäftsstelle des Gutachterausschusses wertet die Unterlagen aus und erteilt Auskünfte über Bodenrichtwerte und - im Rahmen des berechtigten Interesses - aus der Kaufpreissammlung. Damit soll der Grundstücksmarkt auch für den einzelnen Bürger transparent gemacht werden. Der Gutachterausschuss kann mündliche oder schriftliche Auskünfte von Sachverständigen und von Personen (z.B. Eigentümern, Mietern) einholen, die Angaben über das Grundstück und über ein Grundstück, das zum Vergleich herangezogen werden soll, machen können. Er kann verlangen, dass Eigentümer und sonstige Inhaber von Rechten an einem Grundstück die zur Führung der Kaufpreissammlung und zur Begutachtung notwendigen Unterlagen vorlegen. Bodenrichtwerte sowie sonstige Grundstücksmarktdaten können im Einzelfall die sachverständige Wertermittlung nicht ersetzen. Datengrundlage für den Grundstücksmarktbericht ist die Kaufpreissammlung des Gutachterausschusses. Angesichts der Vielgestaltigkeit des Grundstücksmarktes können dabei jedoch nur Teilaspekte angesprochen werden. Au sd ruc k n ich t a uto ris ier t ____________________________________________________ KARLSRUHE – DER GRUNDSTÜCKSMARKTBERICHT 2003 GUTACHTERAUSSCHUSS IN KARLSRUHE ______________________________________________________ Seite 5 0 500 1000 1500 2000 2500 3000 3500 2000 2001 2002 2003 2. DER GRUNDSTÜCKSMARKTBERICHT IM ÜBERBLICK Unbebaute Grundstücke In guter Lage mussten 2003 für Ein- und Zweifamilienhausgrundstücke im Mittel 400 Euro/m² bezahlt werden. Das sind 3,4 % mehr als im Vorjahr. siehe Seite 12 und Seite 25 Eigentumswohnungen Eine neue, 75 m² große Wohnung im 1. OG kostete 2003 in mittlerer Lage 2200 Euro/m². Dabei waren die Preise wiederum rückläufig, diesmal um –3,3 % im Schnitt. siehe Seite 21 und Seite 26 Reihenhäuser Ein neues Reihenhaus wurde 2003 im Schnitt auf einem Grundstück von 215 m² Größe gebaut und kostete 280 000 Euro. Damit setzt sich der Trend zu kleinen Grundstücken fort. siehe Seite 18 Leichter Umsatzrückgang 3054 Grundstücke, Häuser oder Eigentumswohnungen haben in Karlsruhe den Eigentümer gewechselt. Das waren 3,3 % weniger als im Vorjahr. Dabei gab es gleichzeitig ein Plus von 16,5 % bei unbebauten Grundstücken. siehe Seite 7 und Seite 8 Bodenrichtwerte der Region Die Bodenrichtwerte haben sich in den letzten Jahren überwiegend nach oben bewegt. Jedoch gab es auch lokal rückläufige Entwicklungen. siehe Seite 44 Einzelhandelsmieten In der Kaiserstraße werden für 100 m² große Läden im Erdgeschoss mit stufenfreiem Zuschnitt bis zu 130 Euro/m² netto bezahlt. siehe Seite 46 Für den Sachverständigen Neu: Wertfaktoren für Erbbaurechte Marktanpassungsfaktoren für Reihenhäuser siehe Seite 36 und Seite 35 Au sd ruc k n ich t a uto ris ier t KARLSRUHE – DER GRUNDSTÜCKSMARKTBERICHT 2003 ____________________________________________________ Seite 6 _______________________________________________________ GUTACHTERAUSSCHUSS IN KARLSRUHE 3. RAHMENBEDINGUNGEN UND MARKTENTWICKLUNGEN In der gesamtwirtschaftlichen Entwicklung Deutschlands, die den Grundstücksmarkt einer Region entscheidend beeinflusst, war im Jahr 2003 für das reale Bruttoinlandsprodukt erstmals ein minimaler Rückgang um -0,1 % (2002: +0,2 %) zu verzeichnen. Dieser wurde vor allem durch die Rückgänge im 2. und 3. Quartal (-0,7 % bzw. –0,2 %) geprägt. Im vierten Quartal 2003 trat eine leichte Erholung ein und die vergleichbare Vorjahresentwicklung wurde um +0,2 % (2002: +0,3 %) übertroffen. Die Lebenshaltungskosten haben sich im Jahr 2003 mit +1,1 % (2002: +1,4 %) wiederum erhöht. Der Anstieg des verfügbaren Einkommens der privaten Haushalte um +1,1 % (2002: +0,7 %) fiel nochmals deutlich geringer als in den Jahren vor 2002 aus. Wohnungsbaukredite mit anfänglicher Zinsbindung von über 1 Jahr bis 5 Jahre sind im Januar 2004 mit 4,65 % ähnlich günstig wie im Januar 2003 mit 4,94 % zu erhalten. Bei einer durchschnittlichen Arbeitslosenquote von 10,5 % (Baden-Württemberg 6,5 %) wurde das Ergebnis des Vorjahres (2002: 9,8 %, B-W 6,1 %) zum wiederholten Mal überboten, wobei keine Erholung des Arbeitsmarktes abzusehen ist. Die Arbeitslosenquote verläuft somit weiterhin auf sehr ungünstigem Niveau. Für den gesamtdeutschen Grundstücksmarkt liegen die Ergebnisse der Umfrage zum Immobilienmarkt 2003 des Deutschen Städtetags noch nicht vor. Deshalb verweisen wir auf die Veröffentlichungen unter www.staedtetag.de (Homepage » Veröffentlichungen » der städtetag). Der Anstieg der Wohnungsmieten einschließlich der Wohnnebenkosten (ohne Heizung und Warmwasser) war im Jahr 2003 mit +1,2 % geringfügig schwächer wie im Vorjahr (2002: +1,4 %), wobei die Mieten der Neubauwohnungen 2003 mit +1,1 % nahezu gleich anstiegen wie die der Altbauwohnungen mit +1,2 % (Baujahrgänge 1948 und älter). Die Wohnnebenkosten (ohne Heizung und Warmwasser) unterlagen einer durchschnittlichen Teuerung von +1,6 % (2002: +1,4 %). In Baden-Württemberg waren im Jahr 2003 insgesamt gut 35 400 Wohnungen neu bezugsfertig, rund -6 % weniger als 2002 (37 700, -11 %). Damit hat sich die seit 1994 anhaltende Talfahrt bei der Zahl der Fertigstellungen verlangsamt. Mit 40 250 genehmigten Wohnungen wurden 2003 (2002: 35100) nahezu +15 % mehr Wohnungen zum Bau freigegeben als im Vorjahr. Hiervon wurden mit rund 35 600 zum Neubau freigegebenen Wohnungen im Jahr 2003 annähernd +13 % mehr Neubauwohnungen in Wohngebäuden genehmigt als 2002. Dieses Genehmigungsplus ist eindeutig das Ergebnis von Sondereinflüssen wie z.B. die Reaktion auf geplante drastische Einschnitte bei der Eigenheimzulage. Bei den Baukosten war erstmals seit 1997 mit ca. -0,6 % gegenüber dem Vorjahr (2002: ca. +0,3 %) wieder ein Rückgang zu verzeichnen. Nach dem Einbruch der Baukonjunktur in Karlsruhe im Jahr 1999 und dem vorübergehenden Anstieg der Zahl der Fertigstellungen von Wohnungen im Jahr 2000 durch den Abbau des Bauüberhangs vorhergehender Jahre hat die Wohnungsbauentwicklung der Fächerstadt in den vergangenen Jahren neue Tiefstände erreicht. Im Jahr 2003 zeigte sich wiederum keine Trendwende in der Wohnungsbauentwicklung in Karlsruhe ab. Das Jahr 2002 mit 446 fertiggestellten Wohnungen wurde im vergangenen Jahr mit nur noch 269 fertiggestellten Wohneinheiten nochmals um -39,7 % unterschritten. Dabei ist jedoch zu berücksichtigen, dass eine große Anzahl von Wohnungen in der Nordstadt noch in der Statistik des Bauüberhangs verzeichnet ist. Bei dem Wenigen, was im Jahre 2003 gebaut wurde, handelt es sich überwiegend um Ein- und Zweifamilienhäuser (Reihenhäuser eingeschlossen). Bezogen auf die 108 neu errichteten Wohngebäude in Karlsruhe betrug der Anteil der Ein- und Zweifamilienhäuser 87,0 % und war damit noch etwas höher wie in den Vorjahren (2002: 216 Wohngebäude, 85,2 %). Rund jede zweite fertiggestellte Wohnung lag in einem Ein- und Zweifamilienhaus. Die auf niedriges Niveau zurückgehende Bautätigkeit im Geschosswohnungsbau zeigt sich in der Fertigstellung von nur 128 Neubauwohnungen in 14 Wohngebäuden (2002: 218 Neubauwohnungen, 32). Räumliche Schwerpunkte der Bautätigkeit bildeten die Stadtteile Hohenwettersbach und Neureut mit jeweils 36 zumeist in Einfamilienhäusern gelegenen Wohnungen. Au sd ruc k n ich t a uto ris ier t ____________________________________________________ KARLSRUHE – DER GRUNDSTÜCKSMARKTBERICHT 2003 GUTACHTERAUSSCHUSS IN KARLSRUHE ______________________________________________________ Seite 7 3. RAHMENBEDINGUNGEN UND MARKTENTWICKLUNGEN Bei den Baugenehmigungen, welche Aufschluss darüber geben, wie viele Bauvorhaben in den nächsten Jahren verwirklicht werden, lag die Anzahl der Genehmigungen mit 569 neuen Gebäuden mit 579 Wohnungen höher als im vorangegangenen Jahr (2002: 318 neue Gebäude, 534 Wohnungen). Der Trend zum Eigenheim wird dabei weiterhin anhalten, denn auch die Zahl der zur Genehmigung angemeldeten Ein- und Zweifamilienhäuser (Reihenhäuser eingeschlossen) hat sich gegenüber dem Jahr 2002 (225 Gebäude, 243 Wohnungen) nochmals um rund 17 % auf insgesamt 263 im Jahr 2003 (284 Wohnungen) erhöht. Keine Belebung zeichnet sich indessen beim Geschosswohnungsbau ab, denn die Zahl der Baugenehmigungen für Wohnungen in Gebäuden mit drei und mehr Wohnungen ging im Jahr 2003 weiter zurück und lag zuletzt bei 219 Einheiten (2002: 284) . Der insgesamt leichte Anstieg der Baugenehmigungen, welcher im vergangenen Jahr spürbar wurde, geht ausschließlich auf eine verstärkte Bautätigkeit bei Ein- und Zweifamilienhäusern zurück. Die Wohnnebenkosten in Karlsruhe für Gas stiegen am 01.04.2003 um +3,9 % und die für Strom am 01.01.2003 um +6,7 %. Die Abwassergebühren wurden am 01.01.2003 um +6,7 % erhöht. Unverändert blieben im Betrachtungszeitraum die Preise für Wasser, Müll (einschließlich Biomüll) und Fernwärme. Zum 01.01.2004 haben die Stadtwerke Karlsruhe den Preis für Strom um ca. +5 % erhöht. Die Gebühren für Müll (einschließlich Biomüll) stiegen am 01.01.2004 um ca. 17 % auf das Niveau von 2001. Im Karlsruher Grundstücksmarkt ist mit 3054 Kauffällen im Berichtsjahr 2003 (2002: 3158) mit –3,3 % ein leichter Umsatzrückgang zu verzeichnen. Die Anzahl der Kauffälle hat sich wieder annähernd auf dem Niveau von 1999 eingependelt und damit den geringen Umsatz an Immobilien der Jahre 2000 und 2001 vergessen lassen. Nach einem wiederum starken Aufschwung von +16,5 % (2002: +7,3 %) bei unbebauten Grundstücken bewegen sich deren Umsatzzahlen wieder auf normalem Niveau. Getragen wurde dieser von einem nochmaligen Anstieg von Kauffällen mit unbebauten Grundstücken des individuellen Wohnungsbaus auf 210 von 175 im Jahr 2002. Dagegen sind die Umsätze von Kauffällen bebauter Grundstücken durch einen Rückgang von –12,5 % wieder auf annähernd die Zahlen vor 2002 zurückgegangen. Nach dem Anstieg in den letzten beiden Jahren gab es für Wohnungs- und Teileigentum einen Rückgang der Kauffälle um –4,8 %. Bei den Preisen für unbebaute Grundstücke hat sich 2003 mit +3,4 % bei Ein- und Zweifamilienhausgrundstücken (2002: -4,8 %) die rückläufige Entwicklung von 2002 wieder gedreht, ebenso bei den Preisen für Reihenhausgrundstücke durch eine Steigerung um +2,5 % (2002: -4,7 %). Mehrfamilienhausgrundstücke haben nach dem Preisrückgang im vorletzten Jahr nochmals um ca. –4,3 % nachgegeben (2002: -2,5 %). Bei Erstverkäufen des Wohnungs- und Teileigentumsmarktes war nach der deutlichen Preissteigerung im Jahr 2001 ein leichter Rückgang der Preise in 2002 zu beobachten, der sich 2003 mit –3,3 % verstärkt fortsetzte. Die Preise für Weiterverkäufe bewegen sich annähernd auf dem Niveau des Vorjahres. Eine Prognose für das erste Halbjahr 2004 ist nur eingeschränkt möglich und von Unsicherheiten behaftet. Es kann für die meisten Teilmärkte von einer stagnierenden Preisentwicklung ausgegangen werden. Quellen: Deutsche Bundesbank, Deutscher Städtetag, Statistisches Bundesamt, Statistisches Landesamt Baden-Württemberg Stadt Karlsruhe, Amt für Stadtentwicklung, Tiefbauamt, Amt für Abfallwirtschaft Stadtwerke Karlsruhe Au sd ruc k n ich t a uto ris ier t KARLSRUHE – DER GRUNDSTÜCKSMARKTBERICHT 2003 ____________________________________________________ Seite 8 _______________________________________________________ GUTACHTERAUSSCHUSS IN KARLSRUHE 0 500 1000 1500 2000 2500 3000 3500 4000 4500 5000 80 81 82 83 84 85 86 87 88 89 90 91 92 93 94 95 96 97 98 99 2000 2001 2002 2003 Unbebaute Grundstücke Bebaute Grundstücke Wohnungs- und Teileigentum Kauffälle insgesamt 4. GRUNDSTÜCKSVERKEHR 4.1 Anzahl der Kauffälle 1999 % Anz. 2000 % Anz. 2001 % Anz. 2002 % Anz. 2003 % Anz. Unbebaute Grundstücke +21,3 620 -18,2 507 -11,0 451 +7,3 484 +16,5 564 Bebaute Grundstücke -4,1 606 +4,3 632 -8,2 580 +25,7 729 -12,5 638 Wohnungs- und Teileigentum -0,3 1834 -14,9 1561 +8,3 1691 +15,0 1945 -4,8 1852 Kauffälle insgesamt +2,6 3060 -11,8 2700 +0,8 2722 +16,0 3158 -3,3 3054 % = Steigerung bezogen auf das Vorjahr Anz. = Anzahl Kauffälle 188 106 9817 320 175 3335 139 71 23 8 202 608415 277 210 3036 132 79 62 15 Baureifes Land Wohnen Individueller Wohnungsbau Baureifes Land Wohnen Mehrfamilienhausbau Baureifes Land Gewerbe Flächen der Land- und Forstwirtschaft Sonstige Bauerwartungsland Rohbauland Individueller Wohnungsbau Ein- und Zweifamilienhäuser Individueller Wohnungsbau Reihenhäuser Mehrfamilienhäuser Gewerbe Sonstige Baureifes Land Wohnen Individueller Wohnungsbau Baureifes Land Wohnen Mehrfamilienhausbau Flächen der Land- und Forstwirtschaft Bauerwartungsland Sonstige Rohbauland Individueller Wohnungsbau Ein- und Zweifamilienhäuser Mehrfamilienhäuser Gewerbe Sonstige Individueller Wohnungsbau Reihenhäuser Baureifes Land Gewerbe Unbebaute Grundstücke 484 Kauffälle im Jahr 2002 Unbebaute Grundstücke 564 Kauffälle im Jahr 2003 Bebaute Grundstücke 729 Kauffälle im Jahr 2002 Bebaute Grundstücke 638 Kauffälle im Jahr 2003 Au sd ruc k n ich t a uto ris ier t ____________________________________________________ KARLSRUHE – DER GRUNDSTÜCKSMARKTBERICHT 2003 GUTACHTERAUSSCHUSS IN KARLSRUHE ______________________________________________________ Seite 9 4,4 6,4 19,23,1 16,5 56,2 34,4 58 49,6 55,9 82,9 92,4 60,5 190,7 94,9 0 20 40 60 80 100 120 140 160 180 200 1999 2000 2001 2002 2003 in h a Bebaute Grundstücke Unbebaute Grundstücke 4,8 3,3 26,9 6,4 14,5 8,9 2,8 15,1 13,7 15,1 13,5 25,8 8,4 5,7 17,1 70,927,8 60,1 0,7 4.2 Flächenumsatz und Wertumsatz Individueller Wohnungsbau Reihenhäuser Individueller Wohnungsbau Ein- und Zweifamilienhäuser Mehrfamilienhäuser Gewerbe Sonstige Baureifes Land Wohnen Mehrfamilienhausbau Baureifes Land Gewerbe Flächen der Land- und ForstwirtschaftSonstige Bauerwartungsland Individueller Wohnungsbau Reihenhäuser Mehrfamilienhäuser Gewerbe Sonstige Rohbauland Individueller Wohnungsbau Ein- und Zweifamilienhäuser Flächenumsatz Unbebaute Grundstücke 94,9 ha Flächenumsatz im Jahr 2003 Bebaute Grundstücke 49,6 ha Flächenumsatz im Jahr 2002 Bebaute Grundstücke 55,9 ha Flächenumsatz im Jahr 2003 Unbebaute Grundstücke 189,9 ha Flächenumsatz im Jahr 2002 Baureifes Land Wohnen Individueller Wohnungsbau Baureifes Land Wohnen Individueller Wohnungsbau Rohbauland Bauerwartungsland Sonstige Flächen der Land- und Forstwirtschaft Baureifes Land Gewerbe Baureifes Land Wohnen Mehrfamilienhausbau Au sd ruc k n ich t a uto ris ier t KARLSRUHE – DER GRUNDSTÜCKSMARKTBERICHT 2003 ____________________________________________________ Seite 10 _______________________________________________________ GUTACHTERAUSSCHUSS IN KARLSRUHE 52,2 29,2 114,3 14 78,6 48,4 59,3 172,2 4,1 93,7 25,1 16,8 16,9 0,81,48 17,8 27,3 24,3 70 23,650 0,8 4.2 Flächenumsatz und Wertumsatz 1999 Wert Fläche Mill.Euro ha 2000 Wert Fläche Mill.Euro ha 2001 Wert Fläche Mill.Euro ha 2002 Wert Fläche Mill.Euro ha 2003 Wert Fläche Mill.Euro ha Unbebaute Grundstücke 89,4 82,9 105,8 92,4 94,8 60,5 178,0 190,7 86,8 94,9 Bebaute Grundstücke 283,6 56,2 301,2 34,4 552,3 58,0 377,7 49,6 288,3 55,9 Wohnungs- und Teileigentum 203,9 189,7 197,6 222,5 213,6 Kauffälle insgesamt 576,9 596,7 844,7 778,2 588,7 190 198 222 214 281 301 552 378 288 89 106 95 178 87 204 0 100 200 300 400 500 600 1999 2000 2001 2002 2003 in M ill io ne n Eu ro Wohnungs- und Teileigentum Bebaute Grundstücke Unbebaute Grundstücke Baureifes Land Wohnen Individueller Wohnungsbau Baureifes Land Wohnen Mehrfamilienhausbau Baureifes Land Gewerbe Flächen der Land- und Forstwirtschaft Sonstige Bauerwartungsland Rohbauland Individueller Wohnungsbau Reihenhäuser Mehrfamilienhäuser Gewerbe Individueller Wohnungsbau Ein- und Zweifamilienhäuser Sonstige Baureifes Land Wohnen Individueller Wohnungsbau Sonstige Bauerwartungsland Baureifes Land Gewerbe Flächen der Land- und Forstwirtschaft Rohbauland Baureifes Land Wohnen Mehrfamilienhausbau Mehrfamilienhäuser Individueller Wohnungsbau Reihenhäuser Individueller Wohnungsbau Ein- und Zweifamilienhäuser Sonstige Gewerbe Unbebaute Grundstücke 178,0 Millionen Euro Wertumsatz im Jahr 2002 Unbebaute Grundstücke 86,8 Millionen Euro Wertumsatz im Jahr 2003 Bebaute Grundstücke 377,7 Millionen Euro Wertumsatz im Jahr 2002 Bebaute Grundstücke 288,3 Millionen Euro Wertumsatz im Jahr 2003 Wertumsatz Au sd ruc k n ich t a uto ris ier t ____________________________________________________ KARLSRUHE – DER GRUNDSTÜCKSMARKTBERICHT 2003 GUTACHTERAUSSCHUSS IN KARLSRUHE ______________________________________________________ Seite 11 5. PREISNIVEAU UND PREISENTWICKLUNG Bei den dargestellten Preisspiegeln und Preisentwicklungen handelt es sich um Durchschnittswerte, die nur unter Einbeziehung weiterer Merkmale, wie Maß der baulichen Nutzung, Lage, Nutzungsart, Indexreihen usw. für eine exakte Wertermittlung Verwendung finden können. Berücksichtigt wurden nur Kauffälle, bei denen ungewöhnliche Verhältnisse oder persönliche Beziehungen zwischen den Vertragspartnern ausgeschlossen werden können. Kaufpreise und andere Daten können insbesondere durch ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse beeinflusst werden, wenn sie erheblich von den Kaufpreisen in vergleichbaren Fällen abweichen, ein außergewöhnliches Interesse des Verkäufers oder des Erwerbers an dem Verkauf oder dem Erwerb des Grundstücks bestanden hat, besondere Bindungen verwandtschaftlicher, wirtschaftlicher oder sonstiger Art zwischen den Vertragspartnern bestanden haben oder Erträge , Bewirtschaftungs- und Herstellungskosten erheblich von denen in vergleichbaren Fällen abweichen. Die in den Tabellen dargestellten "Preisentwicklungen bezogen auf das Vorjahr" sind aus den angegebenen Kaufpreismitteln berechnet und können insoweit die tatsächliche Preisentwicklung nur als groben Trend wiedergeben. Lagequalität Nachfolgend werden die Merkmale für Wohnlagen beschrieben wie sie für Karlsruher Verhältnisse als wertrele- vant beurteilt werden können. Die Einstufung erfolgt auf Grundlage der mit dem Gutachterausschuss abgestimmten Lagequalitäten unter sachverständiger Beurteilung der Lage des Einzelobjektes. Mäßige Lage Gekennzeichnet durch eine kompakte Bauweise mit wenig Freiflächen und/oder starken Immissionen in nicht bevorzugten Wohngebieten mit mäßigem Image. Hierzu gehört z.B. die Lage inmitten oder im Windschatten von Industrie und Gewerbe, bei verdichteter Bebauung, unzureichender Besonnung und Durchgrünung, die Lage an Hauptverkehrsstraßen, Bahnlinien etc. und Randlagen teilweise im Tiefgestade. Mittlere Lage Wohnlagen ohne besondere Vor- und Nachteile. Sie sind gekennzeichnet durch eine überwiegend verdichtete, z.T. auch aufgelockerte Bebauung mit noch geringen Freiflächen und durchschnittlicher Immissionsbelastung. Typisch dafür sind ältere Wohngebiete der Innenstadt und der Ortsteile ohne besondere Vor- und Nachteile, soweit sie nicht an Hauptverkehrsstraßen liegen oder die Grundstücke genügend Freiflächen, jedoch keine besonderen Frei- und Aussichtslagen haben. Gute Lage Ruhige Wohnlage mit aufgelockerter, zumeist offener Bebauung und Vorgärten in Höhen- und Halbhöhenlage oder auch nachgefragte innenstädtische Wohngebiete ohne Immissionsbelastung. Dazu gehören auch Gebiete mit größeren Wohnobjekten mit starker Durchgrünung und Aussichtslage, geringen Immissionen, guter Infrastruktur und günstiger Verkehrsanbindung zur Innenstadt. Sehr gute Lage Absolut ruhige Wohnlage mit aufgelockerter, überwiegend ein- bis zweigeschossiger Bauweise mit vielfach großen Grundstücken bei völliger Durchgrünung des Wohngebietes, hinreichender Infrastruktur und günstiger Lage zur Innenstadt und zu Freizeiteinrichtungen und/ oder überdurchschnittlichem Image, oft begleitet durch Höhen- und Aussichtslage. Au sd ruc k n ich t a uto ris ier t KARLSRUHE – DER GRUNDSTÜCKSMARKTBERICHT 2003 ____________________________________________________ Seite 12 _______________________________________________________ GUTACHTERAUSSCHUSS IN KARLSRUHE 5.1 Unbebaute Grundstücke Die Zuordnung der im Jahre 2003 der Geschäftsstelle des Gutachterausschusses zugegangenen Verträge über unbebaute Grundstücke erfolgte unter Berücksichtigung der in § 4 der Wertermittlungsverordnung 1988 verwendeten Begriffsbestimmungen für Zustand und Entwicklung von Grund und Boden. Zusätzlich wird zur besseren Darstellung der Ergebnisse nach "Sonstige Flächen" unterschieden. Baureifes Land Hierzu zählen Flächen, die nach öffentlich rechtlichen Vorschriften baulich nutzbar sind. Rohbauland Hierzu zählen Flächen, die nach den §§ 30, 33 und 34 des BauGB für eine bauliche Nutzung bestimmt sind, deren Erschließung aber noch nicht gesichert ist oder die nach Lage, Form oder Größe für eine bauliche Nutzung unzureichend gestaltet sind. Bauerwartungsland Hierzu zählen Flächen, die nach ihrer Eigenschaft, ihrer sonstigen Beschaffenheit und ihrer Lage eine bauliche Nutzung in absehbarer Zeit tatsächlich erwarten lassen. Diese Erwartung kann sich insbesondere auf eine entsprechende Darstellung dieser Flächen im Flächennutzungsplan, auf ein entsprechendes Verhalten der Gemeinde oder auf die allgemeine städtebauliche Entwicklung des Gemeindegebietes gründen. Flächen der Land- und Forstwirtschaft Hierzu zählen entsprechend genutzte oder nutzbare Flächen, von denen anzunehmen ist, dass sie nach ihren Eigenschaften, der sonstigen Beschaffenheit und Lage, nach ihren Verwertungsmöglichkeiten oder den sonstigen Umständen in absehbarer Zeit nur land- und forstwirtschaftlichen Zwecken dienen werden. Sonstige Flächen Alle Grundstücke, die sich aufgrund abweichender Merkmale den in der Wertermittlungsverordnung genannten Entwicklungsstufen nicht eindeutig zuordnen ließen wie z. B. Kleingartengelände, Gartenhausgebiete, Verkehrs- flächen etc. 5.1.1 Baureifes Land Wohnen Typische Preise für unbebaute Grundstücke Auf Grundlage von Kaufpreisen - auch aus zurückliegenden Jahren - und Bodenpreisindexreihen werden typische Baulandpreise bzw. -spannen für die verschiedenen Lagequalitäten in Karlsruhe dargestellt. Grundstückstyp Mäßige Lage Euro/m² Mittlere Lage Euro/m² Gute Lage Euro/m² Sehr gute Lage Euro/m² Ein- und Zweifamilienhausgrundstücke (ebf) 290 270 - 320 340 300 - 400 400 350 - 470 480 420 -540 Reihenhausgrundstücke (ebf) 320 290 - 350 360 340 - 390 Mehrfamilienhausgrundstücke (ebf) GFZ 1,0 390 360 - 450 410 380 - 530 Euro/m² = typischer Kaufpreis auf volle Euro/m² gerundet ebf = erschließungsbeitragsfrei Au sd ruc k n ich t a uto ris ier t ____________________________________________________ KARLSRUHE – DER GRUNDSTÜCKSMARKTBERICHT 2003 GUTACHTERAUSSCHUSS IN KARLSRUHE ______________________________________________________ Seite 13 0 10 20 30 40 bis 100 101 - 200 201 - 300 301 - 400 401 - 500 501 - 600 601 - 700 701 - 800 ab 801 m ² 2002 2003 0 10 20 30 40 50 bis 150 151 - 200 201 - 250 251 - 300 301 - 350 351 - 400 401 - 450 ab 451 Eu ro /m ² 2002 2003 5.1.1 Baureifes Land Wohnen Individueller Wohnungsbau Von den 210 Kauffällen dieses Teilmarktes waren 110 Kauffälle für eine Auswertung geeignet. Beim individuellen Wohnungsbau (Ein- und Zweifamilienhäuser, Reihenhäuser) besteht keine Abhängigkeit vom Maß der baulichen Nutzung (GFZ). Deshalb sind die dargestellten Kaufpreise nicht auf eine bestimmte GFZ bezogen. Aus den angegebenen Kaufpreismitteln, die insbesondere keine Normierung der Lagewertverhältnisse beinhalten, kann keine Preisentwicklung abgeleitet werden. Hierzu wird auf die “Erforderlichen Daten für die Wertermittlung” (s. 6.1.1) verwiesen. 1999 V Euro/m² 2000 V Euro/m² 2001 V Euro/m² 2002 V Euro/m² 2003 V Euro/m² Kauffälle mit Erschließungsbeitrag (ebf) 176 350 137 337 54 387 112 353 110 360 Euro/m² = mittlerer Kaufpreis auf volle Euro/m² gerundet ebf = erschließungsbeitragsfrei V = Anzahl der ausgewerteten Kauffälle 337 387 353 360 350 300 310 320 330 340 350 360 370 380 390 400 1999 2000 2001 2002 2003 Eu ro / m ² Kaufpreise Kauffälle nach Grundstücksgrößen Kauffälle nach Kaufpreisen/m² Au sd ruc k n ich t a uto ris ier t KARLSRUHE – DER GRUNDSTÜCKSMARKTBERICHT 2003 ____________________________________________________ Seite 14 _______________________________________________________ GUTACHTERAUSSCHUSS IN KARLSRUHE 0 5 10 15 20 1999 2000 2001 2002 2003 5.1.1 Baureifes Land Wohnen Mehrfamilienhausbau Von den 30 Kauffällen dieses Teilmarktes waren 18 Kauffälle für eine Auswertung geeignet. Da eine Abhängigkeit vom Maß der baulichen Nutzung (GFZ) besteht, sind die dargestellten Kaufpreise auf eine GFZ von 1,0 bezogen. Hierzu wurden die für Karlsruhe ermittelten GFZ-Umrechnungskoeffizienten verwendet. In den Kaufpreisen sind die Erschließungsbeiträge (ebf) enthalten. Unter Berücksichtigung der geringen Anzahl geeigneter Kauffälle können die ermittelten Durchschnittswerte lediglich einen Anhalt für die Wertverhältnisse von Mehrfamilienhausgrundstücken darstellen. Hierzu wird auf die “Erforderlichen Daten für die Wertermittlung” (s. 6.1.1) verwiesen. 1999 V Euro/m² 2000 V Euro/m² 2001 V Euro/m² 2002 V Euro/m² 2003 V Euro/m² Kauffälle mit Erschließungsbeitrag (ebf), GFZ 1,0 16 396 14 406 8 424 18 431 18 390 Euro/m² = mittlerer Kaufpreis auf volle Euro/m² gerundet ebf = erschließungsbeitragsfrei V = Anzahl der ausgewerteten Kauffälle 406 424 431 390 396 360 370 380 390 400 410 420 430 440 450 1999 2000 2001 2002 2003 Eu ro / m ² Kaufpreise Anzahl der ausgewerteten Kauffälle Au sd ruc k n ich t a uto ris ier t ____________________________________________________ KARLSRUHE – DER GRUNDSTÜCKSMARKTBERICHT 2003 GUTACHTERAUSSCHUSS IN KARLSRUHE ______________________________________________________ Seite 15 5.1.2 Baureifes Land Gewerbe Von den 36 Kauffällen dieses Teilmarktes waren 6 Kauffälle für eine Auswertung geeignet. Bei der großen Anzahl ungeeigneter Kauffälle sind überwiegend ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse vorhanden wie z.B. besondere wirtschaftliche Bindungen zwischen den Vertragsparteien. Aufgrund der geringen Anzahl und Verteilung der Kauffälle nach Lage, Art und Maß der baulichen Nutzung etc. ist ein aussagefähiger Preisspiegel nicht darstellbar. In Einzelfällen sind sachverständige Wertermittlungen durchzuführen. 5.1.3 Rohbauland Von den 15 Kauffällen dieses Teilmarktes waren 5 Kauffälle für eine Auswertung geeignet. Da die Kaufpreise für Rohbauland im wesentlichen abhängig sind von der Art und dem Maß der geplanten Nutzung sowie der Wartezeit bis zur möglichen Bebauung, lässt sich ein aussagefähiger Preisspiegel nicht darstellen. In Einzelfällen sind sachverständige Wertermittlungen durchzuführen. 5.1.4 Bauerwartungsland Von den 62 Kauffällen dieses Teilmarktes waren 46 Kauffälle für eine Auswertung geeignet. Hiervon entfielen 36 Kauffälle auf Flächen mit zu erwartender gewerblicher Nutzung und 10 Kauffälle auf Flächen mit geplanter Mischgebiets- bzw. Wohnnutzung. Da die Kaufpreise - insbesondere durch Unsicherheiten hinsichtlich der Realisierung - unterschiedlich beeinflusst sind, lässt sich ein aussagefähiger Preisspiegel nicht darstellen. In Einzelfällen sind sachverständige Wertermitt- lungen durchzuführen. Au sd ruc k n ich t a uto ris ier t KARLSRUHE – DER GRUNDSTÜCKSMARKTBERICHT 2003 ____________________________________________________ Seite 16 _______________________________________________________ GUTACHTERAUSSCHUSS IN KARLSRUHE 0 10 20 30 40 bis 2,00 2,01 - 3,00 3,01 - 4,00 4,01 - 5,00 5,01 - 6,00 6,01 - 7,00 ab 7,01 Eu ro /m ² 2002 2003 800 900 1000 1100 1200 1300 1400 1500 1600 1999 2000 2001 2002 2003 m² 5.1.5 Flächen der Land- und Forstwirtschaft Von den 132 Kauffällen dieses Teilmarktes waren 83 Kauffälle für eine Auswertung geeignet. In diesen Kauffällen sind keine begünstigte Grundstücke (z.B. Ortsnähe, besondere Lage u.a.) der Land- und Forstwirtschaft enthalten. Aus den angegebenen Kaufpreismitteln, die insbesondere keine Normierung der Lagewertverhältnisse beinhalten, kann keine Preisentwicklung abgeleitet werden. Hierzu wird auf die “Erforderlichen Daten für die Wertermittlung” (s. 6.1.1) verwiesen. 3,20 3,80 3,70 3,603,60 2 2,5 3 3,5 4 1999 2000 2001 2002 2003 Eu ro / m ² Kaufpreise Kauffälle nach Kaufpreisen/m² Grundstücksgrößen Au sd ruc k n ich t a uto ris ier t ____________________________________________________ KARLSRUHE – DER GRUNDSTÜCKSMARKTBERICHT 2003 GUTACHTERAUSSCHUSS IN KARLSRUHE ______________________________________________________ Seite 17 5.2 Bebaute Grundstücke Die Kaufpreise enthalten den Gebäude- und den Bodenwertanteil. 5.2.1 Ein- und Zweifamilienhäuser Von den 277 Kauffällen dieses Teilmarktes waren 196 Kauffälle für eine Auswertung geeignet. Typische Preise Auf Grundlage von Kaufpreisen - auch aus zurückliegenden Jahren - werden typische Preise bzw. -spannen für die verschiedenen Lagequalitäten in Karlsruhe dargestellt. Baujahr Mäßige Lage Euro Mittlere Lage Euro Gute Lage Euro Sehr gute Lage Euro 1950 - 1969 270 000 200 000 – 360 000 320 000 200 000 – 440 000 520 000 400 000 – 650 000 1970 - 1989 320 000 240 000 – 400 000 360 000 260 000 – 440 000 Erstverkäufe 330 000 310 000 – 370 000 370 000 290 000 – 460 000 Euro = typischer Kaufpreis 200000 250000 300000 350000 400000 450000 500000 550000 2002 2003 Eu ro bis 1949 1950 - 1969 1970 - 1989 ab 1990 Erstverkäufe 200 250 300 350 400 450 500 550 600 650 700 2002 2003 m ² bis 1949 1950 - 1969 1970 - 1989 ab 1990 Erstverkäufe 1500 1600 1700 1800 1900 2000 2100 2200 2300 2400 2500 2600 2700 2800 2900 3000 2002 2003 Eu ro /m ² W oh nf lä ch e bis 1949 1950 - 1969 1970 - 1989 ab 1990 Erstverkäufe 164 ausgewertete Kauffälle mit Wohnflächenangabe im Jahr 2003 Grundstücksgrößen Kaufpreise pro m² Wohnfläche Kaufpreise 54 80 41 516 1950 -1969 bis 1949 1970 -1989 ab 1990 Erstverkäufe Kauffälle nach Baujahren Au sd ruc k n ich t a uto ris ier t KARLSRUHE – DER GRUNDSTÜCKSMARKTBERICHT 2003 ____________________________________________________ Seite 18 _______________________________________________________ GUTACHTERAUSSCHUSS IN KARLSRUHE 5.2.2 Reihenhäuser Von den 202 Kauffällen dieses Teilmarktes waren 172 Kauffälle für eine Auswertung geeignet. Typische Preise Auf Grundlage von Kaufpreisen - auch aus zurückliegenden Jahren - werden typische Preise bzw. -spannen für die verschiedenen Lagequalitäten in Karlsruhe dargestellt. Baujahr Mäßige Lage Euro Mittlere Lage - Gute Lage Euro Sehr gute Lage Euro 1950 - 1969 240 000 160 000 – 300 000 1970 - 1989 270 000 200 000 – 320 000 Erstverkäufe 280 000 220 000 – 350 000 Euro = typischer Kaufpreis 150000 175000 200000 225000 250000 275000 300000 2002 2003 Eu ro bis 1949 1950 - 1969 1970 - 1989 ab 1990 Erstverkäufe 1850 1900 1950 2000 2050 2100 2150 2200 2250 2300 2002 2003 Eu ro /m ² W oh nf lä ch e bis 1949 1950 - 1969 1970 - 1989 ab 1990 Erstverkäufe 167 ausgewertete Kauffälle mit Wohnflächenangabe im Jahr 2003 100 150 200 250 300 350 2002 2003 m ² bis 1949 1950 - 1969 1970 - 1989 ab 1990 Erstverkäufe Kaufpreise Grundstücksgrößen Kaufpreise pro m² Wohnfläche 6 42 32 22 70 Kauffälle nach Baujahren 1950 -1969 bis 1949 1970 -1989 ab 1990 Erstverkäufe Au sd ruc k n ich t a uto ris ier t ____________________________________________________ KARLSRUHE – DER GRUNDSTÜCKSMARKTBERICHT 2003 GUTACHTERAUSSCHUSS IN KARLSRUHE ______________________________________________________ Seite 19 5.2.3 Mehrfamilienhäuser Von den 60 Kauffällen dieses Teilmarktes waren 31 Kauffälle für eine Auswertung geeignet. 20 10 100 850 900 950 1000 1050 1100 1150 1200 1250 2002 2003 Eu ro /m ² W oh nf lä ch e bis 1949 1950 - 1969 1970 - 1989 ab 1990 Erstverkäufe 26 ausgewertete Kauffälle mit Wohnflächenangabe im Jahr 2003 1950 - 1969 Erstverkäufe 1970 - 1989 ab 1990 bis 1949 0 5 10 15 bis 150 000 150 001 - 200 000 200 001 - 250 000 250 001 - 300 000 300 001 - 350 000 350 001 - 400 000 400 001 - 450 000 450 001 - 500 000 500 001 - 750 000 750001-1000000 ab 1 000 001 Eu ro 2002 2003 Kaufpreise Kaufpreise pro m² Wohnfläche Kauffälle nach Kaufpreisen Kauffälle nach Baujahren 450000 500000 550000 600000 2002 2003 Eu ro bis 1949 1950 - 1969 1970 - 1989 ab 1990 Erstverkäufe Au sd ruc k n ich t a uto ris ier t KARLSRUHE – DER GRUNDSTÜCKSMARKTBERICHT 2003 ____________________________________________________ Seite 20 _______________________________________________________ GUTACHTERAUSSCHUSS IN KARLSRUHE 5.3 Wohnungs- und Teileigentum Wohnungseigentum ist das Sondereigentum an einer Wohnung in Verbindung mit dem Miteigentumsanteil an dem gemeinschaftlichen Eigentum, zu dem es gehört. Teileigentum ist das Sondereigentum an nicht zu Wohnzwecken dienenden Räumen eines Gebäudes in Verbindung mit dem Miteigentumsanteil an dem gemeinschaftlichen Eigentum, zu dem es gehört. Von den 1852 Kauffällen über Wohnungs- und Teileigentum waren 953 Kauffälle für eine Auswertung geeignet. Die dargestellten Kaufpreise beinhalten den Wert für das Wohnungseigentum/Teileigentum mit dem Miteigentumsanteil an dem gemeinschaftlichen Eigentum einschließlich Grund, Boden und Instandsetzungsrücklage. Nicht enthalten sind Wertanteile für Garagen oder Einstellplätze. Gebäudetyp, Grundriss, Geschosslage, Ausstattung, Modernisierung etc. sind nicht berücksichtigt. Bei vermieteten Objekten werden vom Grundstücksmarkt üblicherweise Abschläge vorgenommen. Aufgrund verschiedener Merkmale (z.B. Lagequalität, Geschosslage, Wohnungszuschnitt, Ausstattung u.a.) können bei den ausgewerteten Kauffällen Abweichungen von mehr als 500 Euro/m² Wohnfläche von den dargestellten Kaufpreismitteln bestehen. Deshalb stellen die Kaufpreismittel nur einen Anhalt für die Wertverhältnisse des betreffenden Teilmarktes dar. In Einzelfällen sind sachverständige Wertermittlungen durchzuführen. 0 100 200 300 400 500 600 700 800 900 1000 1999 2000 2001 2002 2003 Erstverkäufe Erstverkäufe von umgewandelten Mietwohnungen Weiterverkäufe Kauffälle von Wohnungseigentum Au sd ruc k n ich t a uto ris ier t ____________________________________________________ KARLSRUHE – DER GRUNDSTÜCKSMARKTBERICHT 2003 GUTACHTERAUSSCHUSS IN KARLSRUHE ______________________________________________________ Seite 21 5.3.1 Erstverkäufe von Wohnungseigentum Von den 264 Kauffällen dieses Teilmarktes waren 129 Kauffälle für eine Auswertung geeignet. Im Jahr 2001 haben bei den Wohnungsgrößen 100 m² und größer eine große Anzahl von Wohnungen in guter bis sehr guter Lage und gutem Ausbau ein hohes Preisniveau ergeben. Aus den angegebenen Kaufpreismitteln, die insbesondere keine Normierung der Lagewertverhältnisse beinhalten, kann keine Preisentwicklung abgeleitet werden. Hierzu wird auf die “Erforderlichen Daten für die Wertermittlung” (s. 6.1.2) verwiesen. Typische Preise Auf Grundlage von Kaufpreisen - auch aus zurückliegenden Jahren - werden typische Preise bzw. -spannen für die verschiedenen Lagequalitäten in Karlsruhe dargestellt. Wohnung Mäßige Lage Euro/m² Mittlere Lage Euro/m² Gute Lage Euro/m² Sehr gute Lage Euro/m² 50 m², 3.OG 2360 1900 – 3000 2590 2000 – 3400 75 m², 1. OG 2200 1800 – 2800 2420 1900 – 3200 100 m², 2. OG 2180 1800 – 2800 2390 1900 – 3200 Euro/m² = typischer Kaufpreis in Euro/m² Wohnfläche Kaufpreise pro m² Wohnfläche 0 5 10 15 20 25 30 35 40 45 50 bis 25 m² 26 - 39 m² 40 - 59 m² 60 - 79 m² 80 - 99 m² ab 100 m² 2002 2003 Kauffälle nach Wohnungsgrößen 2000 2100 2200 2300 2400 2500 2000 2001 2002 2003 Eu ro /m ² W oh nf lä ch e bis 25 m² 26-39 m² 40-59 m² 60-79 m² 80-99 m² ab 100 m² Gesamt Au sd ruc k n ich t a uto ris ier t KARLSRUHE – DER GRUNDSTÜCKSMARKTBERICHT 2003 ____________________________________________________ Seite 22 _______________________________________________________ GUTACHTERAUSSCHUSS IN KARLSRUHE 5.3.2 Weiterverkäufe von Wohnungseigentum Von den 891 Kauffällen dieses Teilmarktes waren 421 Kauffälle für eine Auswertung geeignet. Aus den angegebenen Kaufpreismitteln, die insbesondere keine Normierung der Lagewertverhältnisse beinhalten, kann keine Preisentwicklung abgeleitet werden. Typische Preise Auf Grundlage von Kaufpreisen - auch aus zurückliegenden Jahren - werden typische Preise bzw. -spannen für die verschiedenen Lagequalitäten in Karlsruhe dargestellt. Baujahr Mäßige Lage Euro/m² Mittlere Lage Euro/m² Gute Lage Euro/m² Sehr gute Lage Euro/m² 1960 - 1969 1340 1100 – 1600 1420 1200 – 1700 1970 - 1979 1410 1200 – 1700 1460 1200 – 1700 1980 - 1989 1560 1300 – 2000 1580 1300 – 2000 Euro/m² = typischer Kaufpreis in Euro/m² Wohnfläche Normiert auf Wohnanlage mit 60 Wohnungen 0 20 40 60 80 100 120 140 bis 1949 1950-1959 1960-1969 1970-1979 1980-1989 ab 1990 B au ja hr e 2002 2003 Kaufpreise pro m² Wohnfläche 1200 1300 1400 1500 1600 1700 1800 1900 2000 2001 2002 2003 Eu ro /m ² W oh nf lä ch e bis 1949 1950 - 1959 1960 - 1969 1970 - 1979 1980 - 1989 ab 1990 Wohnungsgröße durchschnittlich berücksichtigt Kauffälle nach Baujahren Au sd ruc k n ich t a uto ris ier t ____________________________________________________ KARLSRUHE – DER GRUNDSTÜCKSMARKTBERICHT 2003 GUTACHTERAUSSCHUSS IN KARLSRUHE ______________________________________________________ Seite 23 5.3.3 Erstverkäufe von umgewandelten Mietwohnungen Von den 407 Kauffällen dieses Teilmarktes waren 196 Kauffälle für eine Auswertung geeignet. Aus den angegebenen Kaufpreismitteln, die insbesondere keine Normierung der Lagewertverhältnisse beinhalten, kann keine Preisentwicklung abgeleitet werden. bis 1949 V Euro/m² 1950 - 1959 V Euro/m² Baujahre 1960 – 1969 1970 – 1979 V Euro/m² V Euro/m² 1980 - 1989 V Euro/m² ab 1990 V Euro/m² 38 1253 90 1350 40 1181 18 1435 9 1573 1 ** V = Anzahl der ausgewerteten Kauffälle ** = bei weniger als 4 Kauffällen keine Angabe Euro/m² = mittlerer Kaufpreis auf volle Euro/m² Wohnfläche gerundet 1100 1200 1300 1400 1500 1600 1700 2000 2001 2002 2003 Eu ro /m ² W oh nf lä ch e bis 1949 1950 - 1959 1960 - 1969 1970 - 1979 1980 - 1989 ab 1990 0 20 40 60 80 100 bis 1949 1950-1959 1960-1969 1970-1979 1980-1989 ab 1990 B au ja hr e 2002 2003 Kauffälle nach Baujahren Kaufpreise pro m² Wohnfläche Wohnungsgröße durchschnittlich berücksichtigt Au sd ruc k n ich t a uto ris ier t KARLSRUHE – DER GRUNDSTÜCKSMARKTBERICHT 2003 ____________________________________________________ Seite 24 _______________________________________________________ GUTACHTERAUSSCHUSS IN KARLSRUHE 5.3.4 Teileigentum Von den 290 Kauffällen dieses Teilmarktes waren 207 Kauffälle für eine Auswertung geeignet. Gewerbe Von den 63 Kauffällen über Gewerbeteileigentum waren 26 Kauffälle für eine Auswertung geeignet. Aufgrund der geringen Anzahl und Verteilung der Kauffälle auf die einzelnen Baujahre, die Art des Gewerbes etc. ist ein aussagefähiger Preisspiegel nicht darstellbar. In Einzelfällen sind sachverständige Wertermittlungen durchzuführen. Garagen und Tiefgaragenstellplätze Von den 227 Kauffällen von Garagen, Tiefgaragenstellplätzen oder offenen Stellplätzen waren 181 Kauffälle für eine Auswertung geeignet. Erstverkäufe Bei 71 Erstverkäufen von Tiefgaragenstellplätzen ergab sich eine Preisspanne von 8000 bis 16800 Euro. Es konnte kein Preisunterschied zwischen Einzel-, Doppel- oder Mehrfachparkern festgestellt werden. Offene Stellplätze wurden bei 83 Erstverkäufen mit einem Kaufpreismittel von ca. 3800 Euro/Stellplatz verkauft. Weiterverkäufe Bei 28 Weiterverkäufen von Tiefgaragenstellplätzen wurden Preise von 7000 bis 16000 Euro vereinbart. Erstverkäufe von umgewandelten Garagen und Tiefgaragenstellplätzen Aufgrund der geringen Anzahl von 4 Kauffällen ist ein Preisspiegel nicht darstellbar. Au sd ruc k n ich t a uto ris ier t ____________________________________________________ KARLSRUHE – DER GRUNDSTÜCKSMARKTBERICHT 2003 GUTACHTERAUSSCHUSS IN KARLSRUHE ______________________________________________________ Seite 25 6. ERFORDERLICHE DATEN FÜR DIE WERTERMITTLUNG Die für die Wertermittlung erforderlichen Daten sind aus der Kaufpreissammlung (§ 193 Abs. 3 des Baugesetz- buches) unter Berücksichtigung der jeweiligen Lage auf dem Grundstücksmarkt abzuleiten. Hierzu gehören insbesondere Indexreihen (§ 9 Wertermittlungsverordnung), Umrechnungskoeffizienten (§ 10 Wertermittlungs- verordnung), Liegenschaftszinssätze (§ 11 Wertermittlungsverordnung) und Vergleichsfaktoren für bebaute Grundstücke (§ 12 Wertermittlungsverordnung). 6.1 Indexreihen Änderungen der allgemeinen Wertverhältnisse auf dem Grundstücksmarkt sollen mit Indexreihen erfasst werden. Die ermittelten Indexzahlen ermöglichen die Umrechnung von Kaufpreisen auf bestimmte Stichtage und sind damit von großer Bedeutung für die Wertermittlungspraxis. 6.1.1 Bodenpreisindexreihen Bodenpreisindexreihen bestehen aus Indexzahlen, die sich aus dem durchschnittlichen Verhältnis der Bodenpreise eines jährlichen Erhebungszeitraums zu den Bodenpreisen des Basiszeitraums 1994 mit der Indexzahl 100 ergeben. Baureifes Land Wohnen Baureifes Land Wohnen Individueller Wohnungsbau Mehrfamilienhausbau Ein- und Zweifamilienhäuser Reihenhäuser 1994 100 100 100 1995 108 108 100 1996 108 112 100 1997 113 114 100 1998 112 114 102 1999 114 116 108 2000 117 116 113 2001 125 127 119 2002 119 121 116 2003 123* 124* 111* * = vorläufige Indexzahl Baureifes Land Wohnen 95 100 105 110 115 120 125 130 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 In de xz ah l Ein- und Zweifamilienhäuser Reihenhäuser Mehrfamilienhausbau Au sd ruc k n ich t a uto ris ier t KARLSRUHE – DER GRUNDSTÜCKSMARKTBERICHT 2003 ____________________________________________________ Seite 26 _______________________________________________________ GUTACHTERAUSSCHUSS IN KARLSRUHE 6.1.2 Indexreihe für Wohnungseigentum Wohnungseigentum Erstverkäufe 1994 100 1995 93 1996 91 1997 85 1998 82 1999 85 2000 86 2001 93 2002 92 2003 89* * = vorläufige Indexzahl Flächen der Land- und Forstwirtschaft Wohnungseigentum 100 100 102 108 108 110 110 113 113 108 95 100 105 110 115 120 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 In de xz ah l Flächen der Land- und Forstwirtschaft 100 93 91 85 82 85 86 93 92 89 80 85 90 95 100 105 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 In de xz ah l Erstverkäufe Ohne begünstigte Grundstücke (z.B. Ortsnähe, besondere Lage u.a.) Au sd ruc k n ich t a uto ris ier t ____________________________________________________ KARLSRUHE – DER GRUNDSTÜCKSMARKTBERICHT 2003 GUTACHTERAUSSCHUSS IN KARLSRUHE ______________________________________________________ Seite 27 6.2 Umrechnungskoeffizienten 6.2.1 GFZ-Umrechnungskoeffizienten Auf der Grundlage geeigneter Kauffälle von unbebauten Mehrfamilienhausgrundstücken wurden für die Um- rechnung der Wertverhältnisse bei unterschiedlicher baulicher Nutzung (GFZ : GFZ) Umrechnungskoeffizienten für Karlsruhe ermittelt. Diese Umrechnungskoeffizienten können auch für die Umrechnung der Wertverhältnisse von Grundstücken im Innenstadtzentrum (Geschäftsnutzung), Nebenzentren (Geschäftsnutzung), gewerblicher Nutzung (gebietstypisch), der Geschäfts-, Büro-, Verwaltungs-, Dienstleistungsnutzung und technologieorientierter Nutzung herangezogen werden. Beim individuellen Wohnungsbau (Ein- und Zweifamilienhäuser, Reihenhäuser) besteht keine Abhängigkeit vom Maß der baulichen Nutzung (GFZ). Die angegebenen Umrechnungskoeffizienten beziehen sich auf Grundstücke im erschließungsbeitragsfreien Zustand. GFZ Umrechnungskoeffizienten GFZ Umrechnungskoeffizienten WertR 91 Karlsruhe WertR 91 Karlsruhe 0,4 0,66 0,71 1,5 1,24 1,24 0,5 0,72 0,76 1,6 1,28 1,29 0,6 0,78 0,81 1,7 1,32 1,34 0,7 0,84 0,86 1,8 1,36 1,39 0,8 0,90 0,90 1,9 1,41 1,43 0,9 0,95 0,95 2,0 1,45 1,48 1,0 1,00 1,00 2,1 1,49 1,53 1,1 1,05 1,05 2,2 1,53 1,58 1,2 1,10 1,10 2,3 1,57 1,63 1,3 1,14 1,14 2,4 1,61 1,68 1,4 1,19 1,19 GFZ = Geschossflächenzahl (GFZ) im Sinne § 20 BauNVO. In dieser GFZ sind auch die wertrelevanten Geschossflächen, die nach der BauNVO u.a. außer Betracht bleiben können, berücksichtigt. Zwischenwerte lassen sich durch Interpolieren berechnen. Au sd ruc k n ich t a uto ris ier t KARLSRUHE – DER GRUNDSTÜCKSMARKTBERICHT 2003 ____________________________________________________ Seite 28 _______________________________________________________ GUTACHTERAUSSCHUSS IN KARLSRUHE 6.2.2 Umrechnungskoeffizienten für Wohnungseigentum Auf der Grundlage geeigneter Kauffälle wurden Umrechnungskoeffizienten für die Wertverhältnisse von Woh- nungseigentum für Karlsruhe ermittelt. Die Analyse des Datenmaterials erfolgte mit Hilfe eines speziellen Auswerteverfahrens (multiple Regression). Dabei wird die Auswirkung der wesentlichen wertbeeinflussenden Merkmale wie Kaufpreisdatum, Alter, Woh- nungsgröße, Wohnlage, Geschosslage und die Größe der Wohnanlage (Zahl der Eigentumswohnungen) auf den Kaufpreis (Vergleichsfaktor) analysiert. Bei der Ermittlung der Umrechnungskoeffizienten wurden die sonstigen wertbeeinflussenden Merkmale mit ihren Mittelwerten bzw. Basiswerten angehalten. Bei Erstverkäufen konnte keine Abhängigkeit des Kaufpreises von der Wohnungsqualität ermittelt werden. Für die Abhängigkeit zwischen Baujahr und Wohnungsqualität bei Weiterverkäufen ergab sich ein sehr hoher Wert. Deshalb wurde nur das Baujahr als Einflussgröße beibehalten. Für die Wertermittlung ist demgemäss jeweils von einer dem Baujahr entsprechenden Wohnungsqualität auszugehen. 4 3 2 1 0 -1 -2 -3 -4 -6 -8 -6 -4 -2 0 2 4 6 8 40 m² 50 m² 60 m² 70 m² 75 m² 80 m² 90 m² 100m² 110m² 120m² % Erstverkauf -2 0 3 10 -2 0 2 4 6 8 10 mäßig mittel gut sehr gut % Erstverkauf Weiterverkauf -2 0 2 6 4 -2 -1 0 1 2 3 4 5 6 EG 1.OG 2.OG 3.OG 4.OG % Erstverkauf Umrechnungskoeffizienten für die Wohnfläche Wohnfläche Umrechnungskoeffizienten für die Wohnlage Umrechnungskoeffizienten für die Geschosslage Bei den Weiterverkäufen ergab sich kein signifikantes Ergebnis Bei den Weiterverkäufen zeigte sich keine Abhängigkeit von der Geschosslage Au sd ruc k n ich t a uto ris ier t ____________________________________________________ KARLSRUHE – DER GRUNDSTÜCKSMARKTBERICHT 2003 GUTACHTERAUSSCHUSS IN KARLSRUHE ______________________________________________________ Seite 29 6.2.2 Umrechnungskoeffizienten für Wohnungseigentum Bei vermieteten Objekten werden vom Grundstücksmarkt üblicherweise Abschläge von bis zu 15 % vorgenommen. Umrechnungskoeffizienten hierzu konnten nicht ermittelt werden. Die ausgewerteten Kauffälle weisen für einzelne Merkmale folgende Ausprägungen (inkl. Fahrstuhl) auf, die gleichzeitig das Spektrum des Anwendungsbereichs für Wertermittlungen wiedergeben. Merkmale der ausgewerteten Kauffälle Kauffälle Baujahr Wohnungs- Wohnfläche Wohnlage Geschoss- Zahl der Vermietung Anzahl qualität m² lage Wohneinheiten Erstverkauf 133 Mittel 75 Mittel 1. OG 20 Nicht vermietet 2001-2002 mittel - stark gehoben 25 - 119 mäßig - gut EG - 4. OG 4 - 30 Weiterverkauf 154 1985 Mittel 75 Mittel 1. OG 60 Nicht vermietet 2001-2002 1960-1995 mittel – gehoben 40 -126 mäßig - gut EG - 11. OG 4 - 184 von - bis = niedrigster und höchster Wert des jeweiligen Merkmals Umrechnungskoeffizienten für das Baujahr Baujahr 5 3 2 1 1 0 -1 -1 -2 -2 -3 -3 -4-4 -3 -2 -1 0 1 2 3 4 5 10 20 30 40 50 60 70 100 110 120 130 170 180 % Weiterverkauf Zahl der Wohnungen Bei den Erstverkäufen zeigte sich keine Abhängigkeit von der Größe der Wohnanlage Umrechnungskoeffizienten für die Größe der Wohnanlage -18 -14 -9 -5 0 5 9 -23 -25 -20 -15 -10 -5 0 5 10 1960 1965 1970 1975 1980 1985 1990 1995 % Weiterverkauf Au sd ruc k n ich t a uto ris ier t KARLSRUHE – DER GRUNDSTÜCKSMARKTBERICHT 2003 ____________________________________________________ Seite 30 _______________________________________________________ GUTACHTERAUSSCHUSS IN KARLSRUHE 6.3 Liegenschaftszinssätze Der Liegenschaftszinssatz ist der Zinssatz, mit dem der Verkehrswert von Liegenschaften im Durchschnitt ver- zinst wird (§ 11 Wertermittlungsverordnung). Auf der Grundlage geeigneter Kaufpreise und für gleichartig bebaute und genutzte Grundstücke wurden nach den Grundsätzen des Ertragswertverfahrens Liegenschaftszinssätze ermittelt. Wesentliche Merkmale des Wertermittlungsmodells Wirtschaftliche Rest- und Gesamtnutzungsdauer in Anlehnung an Anlage 4 der WertR 2002; Bewirtschaftungs- kosten für Wohngrundstücke nach Anlage 3 der WertR 2002 gemäß Zweite Berechnungsverordnung. Eine Abhängigkeit von der Restnutzungsdauer der Gebäude konnte nicht festgestellt werden. Nutzungsart Monatsmiete Untere Grenze in % Obere Grenze in % Liegenschaftszinssatz in % Ein- bis Dreifamilienhausgrund- stücke 2,00 3,50 2,50 - 3,00 Wohnungseigentum nach WEG 2,50 3,50 3,00 Mietwohngrundstücke ab 4 Wohnungen, gewerblicher Mietertragsanteil < 10 % 3,50 4,50 5,50 6,50 8,00 3,00 3,50 4,00 4,50 5,00 Gemischt genutzte Grundstücke, gewerblicher Mietertragsanteil im Mittel ca. 30 % (von 10 - 50 %) 4,25 5,00 6,00 7,00 4,00 4,50 5,00 5,50 Büro-, Verwaltungs- und Dienstleistungsgrundstücke 5,00 6,00 5,50 Gewerbe- und Industriegrundstücke 5,00 8,00 6,00 Geschäftsgrundstücke 6,00 8,00 6,50 Teileigentum nach WEG 4,50 6,00 5,00 Monatsmiete = Durchschnittliche Nettokaltmiete in Euro/m² Wohn- bzw. Nutzfläche, bezogen auf die Jahresmitte In Einzelfällen können abweichende Liegenschaftszinssätze zutreffend sein. Au sd ruc k n ich t a uto ris ier t ____________________________________________________ KARLSRUHE – DER GRUNDSTÜCKSMARKTBERICHT 2003 GUTACHTERAUSSCHUSS IN KARLSRUHE ______________________________________________________ Seite 31 6.4 Vergleichsfaktoren Zur Ermittlung von Vergleichsfaktoren für bebaute Grundstücke sind die Kaufpreise gleichartiger Grundstücke heranzuziehen. Gleichartige Grundstücke sind solche, die insbesondere nach Lage und Art und Maß der baulichen Nutzung sowie Größe und Alter der baulichen Anlagen vergleichbar sind. 6.4.1 Ertragsfaktoren Der Ertragsfaktor eines Grundstücks ergibt sich aus der Division des Kaufpreises durch den Jahresmietertrag ohne Nebenkosten inkl. Bewirtschaftungskosten (Nettokaltmiete). 2002 2003 Mehrfamilienhäuser, Baujahre bis 1949 16,00 16,00 15,0 – 17,0 14,0 – 18,0 Mehrfamilienhäuser, Baujahre 1950 - 1969 16,00 16,00 14,0 – 18,0 15,0 – 17,0 Mehrfamilienhäuser, Baujahre ab 1970 -- -- von - bis = Vertrauensbereich (Konfidenzintervall) mit 90 % Au sd ruc k n ich t a uto ris ier t KARLSRUHE – DER GRUNDSTÜCKSMARKTBERICHT 2003 ____________________________________________________ Seite 32 _______________________________________________________ GUTACHTERAUSSCHUSS IN KARLSRUHE 6.5 Marktanpassungsfaktoren beim Sachwertverfahren Kaufpreisanalysen zeigen, dass der ermittelte Sachwert von bebauten Grundstücken des individuellen Wohnungsbaus (Ein- und Zweifamilienhäuser, Reihenhäuser) und der auf dem Grundstücksmarkt erzielte Preis unterschiedlich sein können. Durch den Marktanpassungsfaktor, der sich aus der Division des Kaufpreises durch den Sachwert ergibt, erfolgt eine Anpassung des Sachwertes an die allgemeine Marktlage. Der Sachwert eines Grundstücks setzt sich aus dem Bodenwert, dem Gebäudewert, dem Wert der Außenanlagen und dem Wert der sonstigen Anlagen zusammen. Die Berechnung des Gebäudewerts erfolgt nach Herstellungswerten (Normalherstellungskosten 1995/2000 - NHK 95/2000) über die Bruttogrundfläche (BGF), dabei sind Alter, Baumängel und Bauschäden sowie sonstige wertbeeinflussende Umstände (z.B. wirtschaftliche Überalterung) zu berücksichtigen. Wesentliche Merkmale des Wertermittlungsmodells BGF nach DIN 277 (1987), insbesondere einschließlich der nicht ausgebauten Dachflächen mit Raumhöhen unter 1,5 m; Baupreisindex des Stat. Landesamtes Baden-Württemberg; Alterswertminderung nach Ross (Anlage 8a der WertR 2002); Gesamtnutzungsdauer i.d.R. 80 bis 100 Jahre; Regionalfaktor 1,00 für Karlsruhe; Baunebenkosten pauschal mit 15%. Der Bodenwertansatz erfolgte üblicherweise mit dem Bodenrichtwert ohne Bebauungsabschlag und ggf. mit Zonung. Bei immissionsbelasteten Grundstücken sind die angegebenen Marktanpassungsfaktoren um bis zu 10% zu vermindern. In einzelnen Fällen, wo eine starke Immissionsbelastung etc. nicht durch eine gesonderte Bodenrichtwertzone berücksichtigt ist, kann der Bodenwert eine zusätzliche Wertminderung bis 20 % erfahren. Nachfolgend wurden Marktanpassungsfaktoren für Karlsruhe ermittelt. Au sd ruc k n ich t a uto ris ier t ____________________________________________________ KARLSRUHE – DER GRUNDSTÜCKSMARKTBERICHT 2003 GUTACHTERAUSSCHUSS IN KARLSRUHE ______________________________________________________ Seite 33 6.5.1 Marktanpassungsfaktoren für Ein- und Zweifamilienhäuser Bei der Wertermittlung ist in Abhängigkeit vom Bodenrichtwert und der Höhe des Sachwertes (Bodenwert und Wert der baulichen Anlagen wie Gebäude, Außenanlagen unter Berücksichtigung der Wertminderung wegen Alters) am fiktiv schadensfreien Objekt der ermittelte Marktanpassungsfaktor anzubringen. Die Berücksichtigung von Kosten für wertbeeinflussende Umstände wie Baumängel und Bauschäden erfolgt anschließend ohne Marktanpassung. Die Marktanpassungsfaktoren können auch bei Erbbaurechten zur Ermittlung des Werts des unbelasteten bebauten Grundstücks W (Volleigentum) herangezogen werden. Die Ergebnisse beziehen sich überwiegend auf freistehende Ein- und Zweifamilienhäuser mit Keller-, Erdgeschoss (und Obergeschoss) und voll / nicht ausgebautem Dachgeschoss einschl. Garage(n). Vereinzelt sind auch Gebäudetypen mit Flachdach anzutreffen. Sachwert Euro Marktanpassungsfaktoren für mit Ein- und Zweifamilienhäusern bebaute Grundstücke Bodenrichtwert 230 - 310 Euro/m² 311 - 390 Euro/m² 391 - 450 Euro/m² 150 000 1,17 200 000 1,11 250 000 1,05 1,20 300 000 1,00 1,09 350 000 0,95 1,01 1,15 400 000 0,91 0,96 1,08 450 000 0,88 0,92 1,03 500 000 0,84 0,88 0,98 550 000 0,81 0,85 0,93 600 000 0,83 0,89 650 000 0,81 0,86 700 000 0,79 0,83 750 000 0,80 800 000 0,78 850 000 0,76 900 000 0,74 950 000 0,72 1 000 000 0,70 BG Au sd ruc k n ich t a uto ris ier t KARLSRUHE – DER GRUNDSTÜCKSMARKTBERICHT 2003 ____________________________________________________ Seite 34 _______________________________________________________ GUTACHTERAUSSCHUSS IN KARLSRUHE 6.5.1 Marktanpassungsfaktoren für Ein- und Zweifamilienhäuser Die ausgewerteten Kauffälle weisen für einzelne Merkmale folgende Ausprägungen auf, die gleichzeitig das Spektrum des Anwendungsbereichs für Wertermittlungen wiedergeben. Liegt das zu bewertende Objekt außerhalb der angegebenen Bereiche, so sind die Sachwertfaktoren gegebenenfalls anzupassen. Bodenricht- wert Euro/m² Merkmale der ausgewerteten Kauffälle Kauffälle Baujahr Bruttogrund- Ausstattungs- NHK 95 Grundstücks- Sachwert fläche standard fläche Anzahl m² Euro/m² BGF m² Euro 59 1965 295 mittel/gehoben 635 475 330 000 230 - 310 1900 - 1998 160 - 500 einfach - gehoben /stark gehoben 455 - 865 162 - 889 140 000 - 620 000 37 1965 320 mittel/gehoben 605 620 405 000 311 - 390 1936 - 1998 215 - 545 einfach/mittel - geh./stark geh. 445 - 830 222 - 1472 210 000 – 750 000 19 1955 375 mittel/gehoben 640 755 530 000 391 - 450 1922 - 1978 210 - 610 einfach/mittel - stark gehoben 505 - 895 393 - 1285 315 000 - 990 000 von - bis = niedrigster und höchster Wert des jeweiligen Merkmals Anwendungsbeispiel Der Verkehrswert des Objekts ergibt sich aus dem Sachwert unter Berücksichtigung eines fiktiv schadensfreien Zustandes multipliziert mit dem Marktanpassungsfaktor. Wertbeeinflussende Umstände wie Baumängel und Bauschäden sind anschließend ohne Marktanpassung anzubringen. Der Marktanpassungsfaktor bezieht sich also auf das angenommen schadensfreie Objekt. Grundstück: Immissionsbelastet, Gebäude mit Wasserschaden Bodenrichtwert (unbebaut): 350 Euro/m² ( hier keine zusätzliche Wertminderung am Bodenwert wegen Immissionen) Ermittelter Sachwert (über BGF): 400 000 Euro Marktanpassungsfaktor aus Tabelle: 0,96 Verringerter Marktanpassungsfaktor: 0,91 (ca. 5 % Abschlag wegen Immissionen) Verkehrswert des fiktiv schadensfreien Grundstücks: 364 000 Euro Wasserschaden: 34 000 Euro Verkehrswert des Grundstücks: 330 000 Euro Au sd ruc k n ich t a uto ris ier t ____________________________________________________ KARLSRUHE – DER GRUNDSTÜCKSMARKTBERICHT 2003 GUTACHTERAUSSCHUSS IN KARLSRUHE ______________________________________________________ Seite 35 6.5.2 Marktanpassungsfaktoren für Reihenhäuser Bei der Wertermittlung ist in Abhängigkeit von der Höhe des Sachwertes (Bodenwert und Wert der baulichen Anlagen wie Gebäude, Außenanlagen unter Berücksichtigung der Wertminderung wegen Alters) am fiktiv schadensfreien Objekt der ermittelte Marktanpassungsfaktor anzubringen. Die Berücksichtigung von Kosten für wertbeeinflussende Umstände wie Baumängel und Bauschäden erfolgt anschließend ohne Marktanpassung. Die Marktanpassungsfaktoren können auch bei Erbbaurechten zur Ermittlung des Werts des unbelasteten bebauten Grundstücks W (Volleigentum) herangezogen werden. Zwischen dem Sachwert und der Stellung der Reihenhäuser (Mittel- bzw. Endhaus) ergab sich eine hohe Abhängigkeit. Deshalb wurde nur der Sachwert als Einflussgröße beibehalten. Die Ergebnisse beziehen sich überwiegend auf Reihenhäuser mit Keller-, Erd-, Ober- und voll ausgebautem Dachgeschoss sowie zu geringeren Teilen mit nicht ausgebautem Dachgeschoss bzw. Keller-, Erd- und voll ausgebautem Dachgeschoss, jeweils einschl. Garage(n). Sachwert Euro Marktanpassungsfaktoren für mit Reihenhäusern bebaute Grundstücke Bodenrichtwert 270 - 330 Euro/m² 331 - 430 Euro/m² 125 000 1,34 1,40 150 000 1,27 1,32 175 000 1,20 1,25 200 000 1,14 1,19 225 000 1,09 1,13 250 000 1,04 1,08 275 000 0,99 1,02 300 000 0,94 0,98 325 000 0,90 0,93 350 000 0,86 0,89 Die ausgewerteten Kauffälle weisen für einzelne Merkmale folgende Ausprägungen auf, die gleichzeitig das Spektrum des Anwendungsbereichs für Wertermittlungen wiedergeben. Liegt das zu bewertende Objekt außerhalb der angegebenen Bereiche, so sind die Sachwertfaktoren gegebenenfalls anzupassen. Bodenricht- wert Euro/m² Merkmale der ausgewerteten Kauffälle Kauffälle Baujahr Bruttogrundfläche NHK 2000 Grundstücksfläche Sachwert Anzahl m² Euro/m² BGF m² Euro 270 - 330 46 1976 229 700 251 270 000 1924 - 1998 160 - 393 5 20 - 900 103 - 620 130 000 - 430 000 331 - 430 61 1972 235 680 260 270 000 1926 - 1997 130 - 361 545 - 900 149 - 567 130 000 - 425 000 von - bis = niedrigster und höchster Wert des jeweiligen Merkmals BG Au sd ruc k n ich t a uto ris ier t KARLSRUHE – DER GRUNDSTÜCKSMARKTBERICHT 2003 ____________________________________________________ Seite 36 _______________________________________________________ GUTACHTERAUSSCHUSS IN KARLSRUHE WER = WBG - WUG + WAE WER = WBG - WEG WFM = WUG - (Za - Zt ) WEG = WUG - WF ∗ (WUG - WFM) WAE = WUG - WEG = WF ∗ (Za - Zt) ∗ V 6.6 Wertfaktoren zur Ermittlung der Bodenwertanteile für Erbbaurechte Zur Ermittlung des Werts des Erbbaurechts WER ist zunächst vom Wert des unbelasteten bebauten Grundstücks mit Marktanpassung WBG (Volleigentum) auszugehen. Von diesem Wert ist der Verkehrswert des unbelasteten unbebauten Grundstücks WUG in Abzug zu bringen. Der mit dem Wertfaktor WF marktangepasste Bodenwertanteil des Erbbaurechts WAE ist hinzu zu addieren. Alternativ kann vom Wert des unbelasteten bebauten Grundstücks mit Marktanpassung WBG der Wert des Erbbaurechtsgrundstücks WEG abgezogen werden. Zur Ermittlung des Bodenwertanteils des Erbbaurechts WAE wird zunächst die Erbbauzinsersparnis als Differenz zwischen dem angemessenen Erbbauzins Za und dem tatsächlichen Erbbauzins Zt über die Restlaufzeit des Erbbaurechtsvertrages kapitalisiert und vom Bodenwert des unbelasteten unbebauten Grundstücks WUG abgezogen. Damit erhält man den sogenannten Wert nach dem finanzmathematischen Modell WFM. Zt : Vertraglich zulässiger tatsächlicher Erbbauzins [€/m2] Za : Dem Grundstückswert angemessener Erbbauzins [€/m2] n : Restlaufzeit des Erbbaurechts [Jahre] q : Zinsfaktor q = 1 + p / 100 mit p = Zinssatz in % V : Vervielfältiger V = Bei Auswertungen von Kauffällen hat sich gezeigt, dass die Kaufpreise von Erbbaurechtsgrundstücken in der Regel zwischen den aufgrund des finanzmathematischen Modells gerechneten Werten WFM und den Werten unbelasteter Grundstücke WUG liegen. Daraus ist zu schließen, das WFM als untere Grenze und WUG als obere Grenze für die Werte von Erbbaurechtsgrundstücken WEG anzusehen ist. Die Marktanpassung wird durch Einführung eines sogenannten Wertfaktors WF berücksichtigt, in dem die Differenz (WUG -WFM), die der Erb- bauzinsersparnis des Erbbauberechtigten entspricht, aufgeteilt wird. Somit ergibt sich der Bodenwertanteil des Erbbaurechts WAE zu Der Wert der Gebäude, die nach Ablauf der Restlaufzeit des Vertrages eventuell noch vorhanden sind, abzüglich der an den Erbbauberechtigten zu zahlenden Entschädigungen hat bei den üblichen Entschädigungsregelungen und bei Restlaufzeiten über 25 Jahre keinen nennenswerten Einfluss. q 1 q (q 1 ) n n ∗ − − q 1 q (q 1) n n − − Au sd ruc k n ich t a uto ris ier t ____________________________________________________ KARLSRUHE – DER GRUNDSTÜCKSMARKTBERICHT 2003 GUTACHTERAUSSCHUSS IN KARLSRUHE ______________________________________________________ Seite 37 Zt ∗ 100 WUG 6.6.1 Wertfaktoren für Erbbaurechte des individuellen Wohnungsbaus Wertfaktoren WF zur Ermittlung der Bodenwertanteile für Erbbaurechte hängen beim individuellen Wohnungsbau (Ein- und Zweifamilienhäuser, Reihenhäuser) insbesondere von der Rendite und der Höhe des Bodenwertniveaus ab. Die Art der Anpassung (mit oder ohne Klausel oder die Art der Klausel) ist für den Karlsruher Grundstücksmarkt nicht relevant, da der Einfluss der Anpassung während der Laufzeit bis zum Kaufzeitpunkt bereits in der Rendite enthalten ist. Es wird von einem erschließungsbeitragsfreien Grundstückszustand ausgegangen. Bodenwert Euro/m² ebf Wertfaktoren WF zur Ermittlung der Bodenwertanteile für Erbbaurechte des individuellen Wohnungsbaus Rendite 0,05% 0,10% 0,50% 1,00% 2,00% 50 0,6 0,5 0,4 0,3 0,3 100 0,8 0,7 0,6 0,5 0,5 200 0,9 0,8 0,7 0,6 0,6 300 - 500 0,9 – 0,95 0,8 – 0,9 0,7 – 0,8 0,6 – 0,7 0,6 – 0,7 Rendite in % = Normale, im üblichen Erbbaurechtsvertrag enthaltene Regelungen und Beschränkungen tragen nach den Untersuchungen, die sich auf Fälle mit längeren Restlaufzeiten beziehen, nichts zur Höhe des Wertfaktors bei. Für besonders wertrelevante Einschränkungen und bei Restlaufzeiten unter 25 Jahren sind angepasst an den Fall Abschläge vorzunehmen. Anwendungsbeispiel Bodenwertniveau : 200 Euro/m² Wert des unbelasteten unbebauten Grundstücks WUG: 200 000 Euro Erbbauzinssatz: 4 % Angemessener Erbbauzins Za: 8 000 Euro Tatsächlicher Erbbauzins Zt: 1 000 Euro Rendite (1 000 Euro x 100 : 200 000 Euro) : 0,5% Differenz (Za – Zt) : 7 000 Euro x Vervielfältiger (Restlaufzeit 50 Jahre / 4 %) : 21,48 x Wertfaktor WF aus Tabelle 0,7 Bodenwertanteil WAE des Erbbaurechts: 105 252 Euro Au sd ruc k n ich t a uto ris ier t KARLSRUHE – DER GRUNDSTÜCKSMARKTBERICHT 2003 ____________________________________________________ Seite 38 _______________________________________________________ GUTACHTERAUSSCHUSS IN KARLSRUHE 7. SONSTIGE GRUNDSTÜCKSMARKTINFORMATIONEN 7.1 Karlsruhe und die Region Karlsruhe Karlsruhe Frankfurt Köln Hamburg Berlin München Au sd ruc k n ich t a uto ris ier t ____________________________________________________ KARLSRUHE – DER GRUNDSTÜCKSMARKTBERICHT 2003 GUTACHTERAUSSCHUSS IN KARLSRUHE ______________________________________________________ Seite 39 7.1 Karlsruhe und die Region Karlsruhe liegt im Rheintal in einer geographisch sehr günstigen Position und ist als drittgrößte Stadt Baden- Württembergs Zentrum der Region Mittlerer Oberrhein. Die Kommunen am Oberrhein mit dem Oberzentrum Karlsruhe haben sich freiwillig zur Technologieregion Karlsruhe mit rund einer Million Einwohner zusammen- geschlossen. Karlsruhe mit der ältesten deutschen technischen Universität (über 20.000 Studenten) beherbergt zahlreiche Forschungseinrichtungen. Die Technologieregion Karlsruhe hat die größte Forscherdichte Europas. Auf 1.000 Industriebeschäftigte kommen 94 Beschäftigte im Forschungs- und Entwicklungsbereich bei Unternehmen und in öffentlichen Forschungseinrichtungen. Die ausgeglichene Wirtschaftsstruktur sichert eine hohe Produktivität der Unternehmen und entsprechend die Kaufkraft der Einwohner in der Technologieregion Karlsruhe. Sie liegt 12 % über dem Bundesdurchschnitt. Durch die immer weiter voranschreitende Integration des EU-Binnenmarktes gewinnt die zentrale Lage in Europa, an der Grenze zu Frankreich zunehmend an Bedeutung. Karlsruhe zählt zu den führenden Kongressstädten der Bundesrepublik. Mit der Neuen Messe Karlsruhe in Forchheim steht ein leistungsfähiger Messekomplex mit über 50.000 m² für Messen und Großveranstaltungen aller Art zur Verfügung. Das regionale und weit ausgebaute ÖPNV-Netz von Karlsruhe ist europaweit vorbildlich. Die Nähe zu Schwarzwald, Elsaß und Pfalz und innerhalb der Stadt gelegene Erholungsgebiete sichern Lebensqualität, Kreativität und Wirtschaftsklima. Das international renommierte Zentrum für Kunst- und Medientechnologie (ZKM) stellt gemeinsam mit der Hochschule für Gestaltung in interdisziplinären Projekten Verbindungen zur Kunst, Wissenschaft, Technik und Wirtschaft her. Aus der Weiterentwicklung und Anwendung von technologiebezogenem Wissen auf die Kunst resultieren innovative Produkte für die Wirtschaft. Grundzahlen zu Karlsruhe Einwohner 268.651 Einwohner im näheren Einzugsbereich ca. 1.300.000 Beschäftigte ca. 180.000 Flächen in km² davon 173,45 - Baufläche 26% - Verkehrsfläche 12% - Freifläche 62% Höhenlage über NN 100-323 m Quelle : Stadt Karlsruhe, Wirtschaftsförderung Au sd ruc k n ich t a uto ris ier t KARLSRUHE – DER GRUNDSTÜCKSMARKTBERICHT 2003 ____________________________________________________ Seite 40 _______________________________________________________ GUTACHTERAUSSCHUSS IN KARLSRUHE 7.2 Stadtteile 01 Innenstadt-Ost 10 Knielingen 19 Durlach 02 Innenstadt-West 11 Grünwinkel 20 Grötzingen 03 Südstadt 12 Oberreut 21 Stupferich 04 Südweststadt 13 Beiertheim-Bulach 22 Hohenwettersbach 05 Weststadt 14 Weiherfeld-Dammerstock 23 Wolfartsweier 06 Nordweststadt 15 Rüppurr 24 Grünwettersbach 07 Oststadt 16 Waldstadt 25 Palmbach 08 Mühlburg 17 Rintheim 26 Neureut 09 Daxlanden 18 Hagsfeld 27 Nordstadt Quelle: Stadt Karlsruhe, Amt für Stadtentwicklung KARLSRUHE Neureut Waldstadt Nordweststadt Nordstadt Knielingen Daxlanden Rintheim Grünwinkel Mühlburg Innenstadt- West Weiherfeld-DammerstockOberreut Südweststadt Rüppurr Beiertheim-Bulach Hagsfeld Weststadt Oststadt Südstadt Innenstadt- Ost Hohenwettersbach Wolfartsweier Durlach Grötzingen Stupferich Palmbach Grünwettersbach Au sd ruc k n ich t a uto ris ier t ____________________________________________________ KARLSRUHE – DER GRUNDSTÜCKSMARKTBERICHT 2003 GUTACHTERAUSSCHUSS IN KARLSRUHE ______________________________________________________ Seite 41 7.3 Bodenrichtwerte in Karlsruhe zum Jahresende 2002 Bodenrichtwerte sind durchschnittliche Lagewerte, bezogen auf den Quadratmeter Grundstücksfläche, die gemäß § 196 Baugesetzbuch vom Gutachterausschuss für Grundstückswerte für eine Mehrzahl von Grundstücken mit im wesentlichen gleichen Nutzungs- und Wertverhältnissen ermittelt werden. In bebauten Gebieten sind die Bodenrichtwerte mit dem Wert ermittelt, der sich ergeben würde, wenn der Boden unbebaut wäre. Sie sind nach dem Entwicklungszustand gegliedert und nach der jeweiligen Art und dem Maß der baulichen Nutzung sowie dem erschließungsbeitragsrechtlichen Zustand (Grundstückstyp, bei BEL und RBL nur Entwicklungszustand und Art der baulichen Nutzung) bestimmt. Sie beziehen sich auf ein Grundstück mit definiertem Grundstückszustand (Bodenrichtwertgrundstück). Abweichungen des einzelnen Grundstücks in den wertbestimmenden Eigenschaften, wie Lage und Entwicklungszustand, Form, Größe, Tiefe, Bodenbeschaffenheit, Art und Maß der baulichen Nutzung, Immissionen, Erschließungszustand, Flächen oder Maßnahmen zum Ausgleich im Sinne § 1a, Abs. 3 Baugesetzbuch bewirken i.d.R. Abweichungen des Verkehrswerts vom Bodenrichtwert. Dies gilt auch für öffentliche Maßnahmen wie Straßen- und Bahnflächen, wo sich ortsüblich besondere Teilmärkte gebildet haben. Insofern sind die Bodenrichtwerte nicht identisch mit dem Verkehrswert oder dem Kaufpreis eines Grundstücks und können im Einzelfall eine sachverständige Wertermittlung nicht ersetzen. Bei der Ermittlung der Bodenrichtwerte sind sog. Altlasten (z. B. Verunreinigungen des Untergrundes), im Grundbuch eingetragene Lasten und Beschränkungen, Eintragungen im Baulastenverzeichnis, nachteilige Bodenbeschaffenheiten (z. B. Böschungen), der Wert vorhandener baulicher Anlagen, Anpflanzungen etc. nicht berücksichtigt. In Sanierungsgebieten verstehen sich die Bodenrichtwerte nach dem Zustand der Grundstücke ohne Aussicht auf eine Sanierung. Bodenrichtwerte haben keine bindende Wirkung. Rechtsansprüche hinsichtlich des Bauleitplanungs- oder Bauordnungsrechts (z. B. Bebaubarkeit eines Grundstücks) oder gegenüber den Landwirtschaftsbehörden können aus den Bodenrichtwertangaben nicht abgeleitet werden. Insbesondere für die Entwicklungszustände BEL und RBL wird darauf hingewiesen, dass keine parzellenscharfe bzw. verbindliche Aussage getroffen werden kann. Die hier veröffentlichten Bodenrichtwerte wurden nach Stadtteilen zusammengefasst, wobei lediglich die niedrigsten und die höchsten Werte einzelner Grundstückstypen angegeben sind. Innerhalb der einzelnen Stadtteile bestehen jedoch vielfältige Richtwertzonen mit deutlichen Preisunterschieden, die aus den Bodenrichtwertkarten zu entnehmen sind. Es empfiehlt sich, den Bodenrichtwert in jedem Einzelfalle bei der Geschäftsstelle des Gutachterausschusses zu erfragen. Die Verwaltungsgebühr hierfür beträgt pro Auskunft 15,00 Euro. Die Bodenrichtwerte 2002 und der Grundstücksmarktbericht 2003 sind in das Wertermittlungs- informationssystem des Gutachterausschusses im Internet eingestellt. Orts- und zeitunabhängig können aus dem umfangreichen Informationsangebot Bodenrichtwerte und sonstige Immobilienmarktinformationen einschließlich der für die Wertermittlung erforderlichen Daten für den Bereich der Stadt Karlsruhe abgerufen werden. Die Internetadresse lautet http://www.karlsruhe.de/Stadtraum/Gutachterausschuss/index.htm . Au sd ruc k n ich t a uto ris ier t KARLSRUHE – DER GRUNDSTÜCKSMARKTBERICHT 2003 ____________________________________________________ Seite 42 _______________________________________________________ GUTACHTERAUSSCHUSS IN KARLSRUHE 7.3 Bodenrichtwerte in Karlsruhe zum Jahresende 2002 Bodenrichtwerte über unbebaute Grundstücke für das Stadtgebiet Karlsruhe zum Jahresende 2002 in Euro/m² nach Grundstückstypen Stadtteil 10 15 20 25 30 - 35 40 45 + 46 Innenstadt-Ost 290 - 750 590 - 3210 860 - 950 Innenstadt-West 340 - 460 510 - 4290 Südstadt 260 - 790 440 - 640 90 - 110 440 - 860 Südweststadt 420 290 - 460 590 330 - 440 Weststadt 470 340 - 470 370 Nordweststadt 310 - 340 330 - 340 300 - 310 90 - 160 Oststadt 310 - 380 260 - 410 100 - 260 270 - 700 Mühlburg 300 - 450 240 - 460 1180 80 - 165 215 Daxlanden 175 - 320 280 - 330 155 - 300 320 80 Knielingen 235 - 310 300 26 - 205 Grünwinkel 220 - 310 310 270 - 310 270 100 - 170 215 - 350 Oberreut 310 - 340 290 - 390 170 245 Beiertheim-Bulach 330 340 - 410 280 130 - 180 Weiherfeld-Dammerstock 350 330 - 410 Rüppurr 280 - 430 340 - 360 320 - 340 280 - 320 Waldstadt 350 - 380 380 350 - 380 460 Rintheim 175 - 330 310 290 100 240 Hagsfeld 235 - 350 270 - 360 290 - 350 290 100 - 130 135 Durlach 190 - 510 310 200 - 430 320 360 - 940 77 - 205 210 - 250 Grötzingen 245 - 430 340 310 - 430 290 - 320 85 - 110 Stupferich 280 - 330 270 90 - 130 Hohenwettersbach 300 - 370 310 - 350 270 Wolfartsweier 290 - 340 330 270 90 Grünwettersbach 290 - 350 330 280 140 Palmbach 300 - 320 330 270 130 Neureut 250 - 400 310 - 320 290 - 380 270 - 310 85 - 180 210 Nordstadt 260 - 330 310 250 - 350 160 230 Grundstückstypen: 30 = Innenstadtzentrum (Geschäftsnutzung) 10 = Ein- und Zweifamilienhaus 35 = Nebenzentrum (Geschäftsnutzung) 15 = Reihenhaus 40 = Gewerbliche Nutzung (gebietstypisch) 20 = Mehrfamilienhaus 45 = Geschäfts-, Büro-, Verwaltungs-, Dienstleistungsnutzung 25 = Alte Ortsteile (überwiegend Wohnen) 46 = Technologieorientierte Nutzung Au sd ruc k n ich t a uto ris ier t ____________________________________________________ KARLSRUHE – DER GRUNDSTÜCKSMARKTBERICHT 2003 GUTACHTERAUSSCHUSS IN KARLSRUHE ______________________________________________________ Seite 43 7.3 Bodenrichtwerte in Karlsruhe zum Jahresende 2002 Bodenrichtwerte über land- und forstwirtschaftliche Grundstücke für das Stadtgebiet Karlsruhe zum Jahresende 2002 in Euro/m² nach Grundstückstypen Stadtteil 80 81 82 83 Innenstadt-Ost Innenstadt-West Südstadt Südweststadt Weststadt Nordweststadt 5,20 Oststadt Mühlburg Daxlanden 3,10 – 4,10 3,10 Knielingen 3,10 – 5,20 3,10 – 5,20 3,10 – 5,20 3,10 Grünwinkel 4,10 Oberreut Beiertheim-Bulach 4,10 7,70 – 12,00 Weiherfeld-Dammerstock Rüppurr 3,10 5,20 3,20 – 6,20 7,70 Waldstadt Rintheim 7,90 Hagsfeld 4,10 – 5,20 3,70 – 4,00 7,40 – 13,00 Durlach 3,10 – 3,60 3,10 – 5,20 3,10 – 5,00 4,10 – 18,00 Grötzingen 2,50 – 3,60 3,10 – 5,20 2,70 – 5,10 3,10 – 13,00 Stupferich 2,60 – 5,20 2,50 – 3,00 Hohenwettersbach 3,10 2,50 – 3,10 3,10 7,70 Wolfartsweier 3,50 3,50 4,20 7,70 Grünwettersbach 3,10 – 4,10 2,50 – 5,20 Palmbach 2,70 – 3,10 Neureut 2,00 – 3,10 2,00 – 5,20 3,10 – 5,20 6,20 – 9,40 Nordstadt Grundstückstypen: 80 = Ackerland 81 = Grünland 82 = Acker- und Grünland 83 = Sonstige land- und forstwirtschaftlichen Flächen Au sd ruc k n ich t a uto ris ier t KARLSRUHE – DER GRUNDSTÜCKSMARKTBERICHT 2003 ____________________________________________________ Seite 44 _______________________________________________________ GUTACHTERAUSSCHUSS IN KARLSRUHE 265 7.4 Bodenrichtwerte in der Region Die hier dargestellten Bodenrichtwerte über unbebaute Grundstücke für Baureifes Land Wohnen sind durch Umfrage bei den jeweils zuständigen Gutachterausschüssen erhoben worden. Mittlerer Bodenrichtwert inkl. Erschließungskosten in Euro/m² Grundstücksfläche Bodenrichtwerte der Region über unbebaute Grundstücke für Baureifes Land WohnenLandau-Stadt Rheinstetten Wörth Durmersheim Ötigheim Bietigheim Bad Herrenalb Marxzell Waldbronn Pfinztal Linkenheim- Hochstetten Eggenstein- Leopoldshafen Dettenheim Germersheim Bruchsal Bretten Kürnbach KARLSRUHE Karlsbad Stutensee Philippsburg Landau-Land Hagenbach Oberderdingen Walzbachtal Weingarten Kandel Ettlingen 180 145 150 170 140 190 195160 300250 225 175 285 215 205 80 140 295 325 275 330315 205 205 195 215 135 Au sd ruc k n ich t a uto ris ier t ____________________________________________________ KARLSRUHE – DER GRUNDSTÜCKSMARKTBERICHT 2003 GUTACHTERAUSSCHUSS IN KARLSRUHE ______________________________________________________ Seite 45 7.4 Bodenrichtwerte in der Region Bodenrichtwerte über unbebaute Grundstücke für Baureifes Land Wohnen in ausgewählten Gemeinden Gemeinde Gemeindeteile von – bis Euro/m² Bad Herrenalb Bad Herrenalb, Bernbach, Neusatz, Rotensol 31.12.2002 95-230 135 Bietigheim Bietigheim 31.12.2001 180-220 195 Bretten Kernstadt Bretten, Bauerbach, Büchig, Diedelsheim, Dürrenbüchig, Gölshausen, Neibsheim, Rinklingen, Ruit, Sprantal 31.12.2002 80-295 175 Bruchsal Bruchsal, Untergrombach, Obergrombach, Büchenau, Helmsheim, Heidelsheim 31.12.2002 160-380 215 Dettenheim Liedolsheim, Rußheim 31.12.2000 150-225 190 Durmersheim Durmersheim, Würmersheim 31.12.2003 120-330 215 Eggenstein-Leopoldshafen Eggenstein, Leopoldshafen 31.12.2003 235-300 250 Ettlingen Kernstadt Ettlingen, Bruchhausen, Ettlingenweier, Oberweier, Schluttenbach, Schöllbronn, Spessart 31.12.2002 210-475 315 Germersheim Germersheim, Sonderheim 31.12.2003 105-205 160 Hagenbach Hagenbach, Berg, Neuburg, Scheibenhardt 31.12.2003 95-225 150 Kandel Kandel, Erlenbach, Freckenfeld, Minfeld, Steinweiler, Vollmersweiler, Winden 31.12.2003 85-260 140 Karlsbad Auerbach, Ittersbach, Langensteinbach, Mutschelbach, Spielberg 31.12.2002 150-400 265 Karlsruhe s. 6.3 31.12.2002 175-510 325 Kürnbach Kürnbach 31.12.2002 50-135 80 Landau-Land Appenhofen, Billigheim, Birkweiler, Böchingen, Eschbach, Frankweiler, Göcklingen, Heuchelheim, Ilbesheim, Impflingen, Ingenheim, Klingen, Knöringen, Leinsweiler, Mühlhofen, Ranschbach, Siebeldingen, Walsheim 31.12.2003 100-205 145 Landau-Stadt Landau, Arzheim, Dammheim, Godramstein, Mörlheim, Mörzheim, Nußdorf, Queichheim, Wollmesheim 31.12.2003 110-240 180 Linkenheim-Hochstetten Linkenheim, Hochstetten 31.12.2002 150-300 225 Marxzell Burbach, Pfaffenrot, Schielberg 31.12.2002 180-230 205 Oberderdingen Oberderdingen, Großvillars, Flehingen 31.12.2002 100-185 140 Ötigheim Ötigheim 31.12.2002 125-300 205 Philippsburg Philippsburg, Huttenheim, Rheinsheim, Oberhausen, Rheinhausen 31.12.2002 160-230 195 Pfinztal Berghausen, Söllingen, Kleinsteinbach, Wöschbach 31.12.2002 230-360 275 Rheinstetten Mörsch, Forchheim, Neuburgweier 31.12.2002 235-340 295 Stutensee Blankenloch, Friedrichstal, Spöck, Staffort 31.12.2002 130-470 300 Waldbronn Reichenbach, Busenbach, Etzenrot 31.12.2000 295-360 330 Walzbachtal Jöhlingen, Wössingen 31.12.2002 125-270 205 Weingarten Weingarten 31.12.2002 180-350 285 Wörth Wörth, Büchelberg, Maximiliansau, Schaidt 31.12.2003 100-260 170 Euro/m² = mittlerer Bodenrichtwert inkl. Erschließungskosten auf 5 Euro/m² Grundstücksfläche gerundet von - bis = niedrigster und höchster Bodenrichtwert i.d.R inkl. Erschließungskosten in Euro/m² Alte Ortskerne und vor 1950 entstandene Baugebiete blieben - soweit möglich - unberücksichtigt Au sd ruc k n ich t a uto ris ier t KARLSRUHE – DER GRUNDSTÜCKSMARKTBERICHT 2003 ____________________________________________________ Seite 46 _______________________________________________________ GUTACHTERAUSSCHUSS IN KARLSRUHE 7.5 Einzelhandelsmieten in der Innenstadt Karlsruhes Erdgeschossmieten (Euro/m² netto) für Läden mit stufenfreiem Zuschnitt. Dabei beziehen sich die Angaben auf eine Ladengröße von 100 m² mit einer mittleren Schaufensterfrontlänge von ca. 8 m. Der Untersuchungszeitraum stellt kein vollständiges Abbild aller Geschäftslagen in der Innenstadt Karlsruhe dar. Erhebungszeitraum war Mitte 2003. Je kleiner die Fläche, desto höher ist der Mietpreis anzusetzen. Je größer die Fläche, desto niedriger ist der Mietpreis anzusetzen. Zur Orientierung kann von folgenden Umrechnungskoeffizienten bzw. Mietansätzen ausgegangen werden: Umrechnungskoeffizienten für die Ladengröße Ladengröße in m² Umrechnungskoeffizienten Mietansätze für Geschosslagen Geschoss Mietansatz in % 50 1,15 – 1,25 1. Untergeschoss 30 - 50 100 1,00 Erdgeschoss 100 150 0,90 – 0,85 1. Obergeschoss 30 - 50 200 0,85 – 0,75 Erdgeschossmiete in Euro/m² netto für Läden Einzelhandelsmieten in der Innenstadt Au sd ruc k n ich t a uto ris ier t ____________________________________________________ KARLSRUHE – DER GRUNDSTÜCKSMARKTBERICHT 2003 GUTACHTERAUSSCHUSS IN KARLSRUHE ______________________________________________________ Seite 47 7.6 Bevölkerungsentwicklung in den Stadtteilen Quelle : Stadt Karlsruhe, Amt für Stadtentwicklung Stadtteil 1950 1960 1970 1980 1990 2003 01 Innenstadt-Ost 11.259 10.252 6.457 5.959 6.532 5.487 02 Innenstadt-West 11.441 12.735 11.354 9.672 9.134 7.964 03 Südstadt 19.484 19.896 17.061 15.279 14.817 13.307 04 Südweststadt 23.379 24.838 22.308 19.738 19.454 17.993 05 Weststadt 30.065 30.714 25.887 22.193 22.820 17.977 06 Nordweststadt 1) . . 13.865 11.666 11.346 10.721 07 Oststadt 18.956 20.422 20.500 19.294 17.800 16.379 08 Mühlburg 16.194 28.183 19.256 16.527 16.102 15.401 09 Daxlanden 7.125 9.623 10.811 12.838 12.489 11.873 10 Knielingen 6.204 7.896 9.961 9.050 8.763 8.865 11 Grünwinkel 4.727 6.976 11.704 10.669 11.213 10.234 12 Oberreut - - 6.210 5.660 6.430 9.937 13 Beiertheim-Bulach 6.850 7.629 7.155 6.660 6.295 6.265 14 Weiherfeld-Dammerstock 6.266 7.396 6.487 6.784 6.482 6.147 15 Rüppurr 9.223 10.094 11.718 11.060 10.292 10.132 16 Waldstadt - 5.612 13.705 12.094 12.883 12.340 17 Rintheim 1.968 6.555 6.345 6.329 6.111 5.805 18 Hagsfeld 3.039 4.165 4.752 4.500 4.210 6.976 19 Durlach 24.007 27.435 33.358 30.745 29.946 28.924 20 Grötzingen 5.269 5.490 6.718 7.941 9.137 9.181 21 Stupferich 1.373 1.546 1.893 2.415 2.742 2.759 22 Hohenwettersbach 889 998 1.392 1.328 1.664 2.178 23 Wolfartsweier 1.013 1.416 1.956 2.924 3.399 3.282 24 Grünwettersbach 1.805 2.142 3.349 3.730 3.977 4.019 25 Palmbach 539 554 1.127 1.397 1.331 1.788 26 Neureut 7.070 11.070 12.000 13.337 14.958 15.989 27 Nordstadt 2) - - - - - 6.728 Stadt Karlsruhe 218.145 263.637 287.329 269.789 270.327 3) 268.651 3) _____ 1) 1975 aus Teilen der Weststadt und Mühlburgs gebildet. 2) 1996 aus Teilen der Weststadt gebildet. 3) Ab 1990 stadteigene Bevölkerungsstatistik (Bestandsauswertung der Einwohnerdatei); Bevölkerung am Ort der Hauptwohnung Au sd ruc k n ich t a uto ris ier t KARLSRUHE – DER GRUNDSTÜCKSMARKTBERICHT 2003 ____________________________________________________ Seite 48 _______________________________________________________ GUTACHTERAUSSCHUSS IN KARLSRUHE 7.7 Fertiggestellte Wohngebäude und Wohnungen Quelle : Stadt Karlsruhe, Amt für Stadtentwicklung 1) Einschl. Zugang/Abgang an Wohnungen in bestehenden Gebäuden. Stadtteil Erstellte Gebäude Umbauter Raum in m3 Zugang an Woh- nungen 1) Wohnfläche Nutzfläche in m² Veranschlagte Baukosten in 1.000 Euro 01 Innenstadt-Ost 1 7.919 24 1.378 - 3.680 02 Innenstadt-West 1 3.129 9 1.040 170 981 03 Südstadt 2 6.402 24 3.150 327 2.397 04 Südweststadt 1 1.610 4 626 60 663 05 Weststadt 1 7.037 16 1.287 276 2.946 06 Nordweststadt - - 5 609 40 535 07 Oststadt 1 712 3 284 67 424 08 Mühlburg 2 773 2 605 149 659 09 Daxlanden 5 3.792 6 932 194 2.177 10 Knielingen 2 1.719 2 378 127 543 11 Grünwinkel 5 6.583 9 1.377 472 1.881 12 Oberreut 3 2.121 3 448 159 375 13 Beiertheim-Bulach 4 6.021 12 1.335 145 1.582 14 Weiherfeld-Dammerstock - - - 34 - 72 15 Rüppurr 6 17.244 23 2.963 762 4.368 16 Waldstadt 1 312 1 375 21 353 17 Rintheim 1 233 - 102 46 126 18 Hagsfeld 6 2.752 8 1.210 294 1.639 19 Durlach 11 13.704 27 4.216 826 5.472 20 Grötzingen 5 5.647 9 1.674 226 1.983 21 Stupferich 2 2.122 4 462 225 571 22 Hohenwettersbach 24 20.454 35 5.008 1.017 5.309 23 Wolfartsweier 4 3.084 4 688 21 735 24 Grünwettersbach 1 650 1 130 50 260 25 Palmbach - - 1 94 36 149 26 Neureut 19 20.188 36 4.054 1.547 4.844 27 Nordstadt - - - - - - Stadt Karlsruhe 2003 108 134.208 268 34.459 7.257 44.724Au sd ruc k n ich t a uto ris ier t ____________________________________________________ KARLSRUHE – DER GRUNDSTÜCKSMARKTBERICHT 2003 GUTACHTERAUSSCHUSS IN KARLSRUHE ______________________________________________________ Seite 49 7.8 Preisindex für Bauwerke in Baden-Württemberg Baupreisentwicklung – Bauleistungen am Bauwerk – für Wohngebäude (einschl. Mehrwertsteuer) und Nichtwohngebäude (ohne Mehrwertsteuer) in Baden-Württemberg (2000=100) Quelle : Statistisches Landesamt Baden-Württemberg Wohngebäude Bürogebäude Gewerbliche BetriebsgebäudeJahr 2000 = 100 JD 1949 13,3 - - JD 1950 12,2 - - JD 1951 14,5 - - JD 1952 16,1 - - JD 1953 15,7 - - JD 1954 15,8 - - JD 1955 16,8 - - JD 1956 17,5 - - JD 1957 18,3 - - JD 1958 18,9 - - JD 1959 19,7 - - JD 1960 21,6 - - JD 1961 23,7 - - JD 1962 25,7 - - JD 1963 27,1 - - JD 1964 28,5 - - JD 1965 29,9 - - JD 1966 30,4 - - JD 1967 29,0 - - JD 1968 29,8 31,3 30,3 JD 1969 31,7 33,4 32,9 JD 1970 36,7 39,1 38,9 JD 1971 40,2 42,7 43,0 JD 1972 42,8 45,3 45,3 JD 1973 45,9 48,3 47,8 JD 1974 48,1 50,4 49,3 JD 1975 48,4 50,6 50,0 JD 1976 49,7 51,9 51,6 JD 1977 51,9 54,2 53,7 JD 1978 55,5 57,2 56,5 JD 1979 60,7 61,9 61,0 JD 1980 67,5 68,0 67,4 JD 1981 70,7 71,4 70,7 JD 1982 71,2 72,5 72,0 JD 1983 72,2 73,7 73,0 JD 1984 74,1 75,5 74,5 JD 1985 73,9 75,4 74,5 JD 1986 74,8 76,6 75,9 JD 1987 76,5 78,4 77,9 JD 1988 78,2 80,0 79,5 JD 1989 81,2 83,0 82,3 JD 1990 86,8 87,8 87,5 JD 1991 92,7 93,5 93,1 JD 1992 97,2 97,8 97,1 JD 1993 99,8 99,5 98,9 JD 1994 100,3 100,0 99,4 JD 1995 101,2 100,9 100,7 JD 1996 99,6 99,7 99,9 JD 1997 98,2 98,6 99,0 JD 1998 98,5 98,4 98,8 JD 1999 98,9 98,5 98,7 JD 2000 100,0 100,0 100,0 JD 2001 100,8 101,0 101,0 JD 2002 101,1 101,2 101,3 JD 2003 100,5 100,5 101,0 Wohngebäude Bürogebäude Gewerbliche BetriebsgebäudeJahr Quartal/ Monat 2000 = 100 Februar 84,1 85,5 85,1 Mai 86,7 87,6 87,2 August 87,8 88,6 88,4 1990 November 88,4 89,4 89,2 Februar 89,9 90,8 90,5 Mai 92,8 93,6 93,0 August 93,8 94,6 94,2 1991 November 94,2 95,1 94,7 Februar 95,6 96,2 95,7 Mai 97,1 97,8 97,0 August 98,0 98,5 97,9 1992 November 98,0 98,6 97,9 Februar 99,0 98,7 98,1 Mai 99,9 99,5 98,9 August 100,2 99,9 99,3 1993 November 99,9 99,7 99,1 Februar 99,7 99,6 99,0 Mai 100,2 99,9 99,3 August 100,5 100,1 99,6 1994 November 100,6 100,3 99,8 Februar 101,0 100,6 100,3 Mai 101,5 101,2 100,9 August 101,4 101,1 100,9 1995 November 100,9 100,7 100,7 Februar 100,1 100,1 100,2 Mai 99,8 99,9 100,1 August 99,5 99,6 99,9 1996 November 98,8 99,1 99,4 Februar 98,3 98,7 99,0 Mai 98,1 98,5 99,0 August 98,2 98,5 99,0 1997 November 98,1 98,5 99,0 Februar 97,9 98,4 98,8 Mai 98,7 98,3 98,8 August 98,8 98,4 98,9 1998 November 98,7 98,3 98,8 Februar 98,4 98,1 98,3 Mai 98,7 98,3 98,5 August 99,1 98,7 98,9 1999 November 99,2 98,8 99,1 Februar 99,4 99,2 99,3 Mai 99,9 99,9 99,8 August 100,3 100,3 100,2 2000 November 100,5 100,6 100,6 Februar 100,6 100,8 100,8 Mai 100,8 101,0 101,0 August 101,0 101,2 101,2 2001 November 100,9 101,1 101,1 Februar 101,2 101,4 101,4 Mai 101,1 101,3 101,2 August 101,2 101,2 101,3 2002 November 101,0 101,0 101,4 Februar 100,7 100,8 101,2 Mai 100,6 100,6 101,2 August 100,5 100,4 100,9 2003 November 100,3 100,3 100,7 Au sd ruc k n ich t a uto ris ier t KARLSRUHE – DER GRUNDSTÜCKSMARKTBERICHT 2003 ____________________________________________________ Seite 50 _______________________________________________________ GUTACHTERAUSSCHUSS IN KARLSRUHE 7.9 Entwicklung der Wohnungsmieten in Baden-Württemberg Verbraucherpreisindex für Baden-Württemberg (Ausgabenstruktur, 2000=100) Quelle : Stadt Karlsruhe, Amt für Stadtentwicklung, Statistisches Landesamt Baden-Württemberg davon Verbraucher- preisindex für Baden- Württemberg Wohnungsmiete (einschließlich Nebenkosten) Nettomiete Wohnnebenkosten Jahres- durchschnitt Index Index Veränderung zum Vorjahr in % Index Veränderung zum Vorjahr in % Index Veränderung zum Vorjahr in % 1968 35,9 31,4 - - - - - 1969 36,6 33,0 5,1 - - - - 1970 37,9 34,2 3,6 - - - - 1971 39,9 36,0 5,3 - - - - 1972 42,1 38,0 5,6 - - - - 1973 45,0 40,1 5,5 - - - - 1974 47,9 41,9 4,5 - - - - 1975 50,5 43,9 4,8 - - - - 1976 52,7 45,9 4,6 - - - - 1977 54,7 47,5 3,5 - - - - 1978 56,2 48,7 2,5 - - - - 1979 56,4 50,0 2,7 - - - - 1980 61,5 51,9 3,8 - - - - 1981 65,4 54,0 4,0 - - - - 1982 69,0 57,4 6,3 - - - - 1983 71,2 60,0 4,5 - - - - 1984 73,0 62,0 3,3 - - - - 1985 74,5 64,0 3,2 - - - - 1986 74,6 65,5 2,3 - - - - 1987 74,9 66,7 1,8 - - - - 1988 76,1 68,8 3,1 - - - - 1989 78,3 71,0 3,2 - - - - 1990 80,7 73,9 4,1 - - - - 1991 83,7 77,2 4,5 - - - - 1992 86,9 80,9 4,8 - - - - 1993 90,2 85,5 5,7 - - - - 1994 92,6 89,2 4,3 - - - - 1995 94,1 92,7 3,9 93,7 - 87,6 - 1996 95,2 94,8 2,3 95,6 2,0 90,5 3,3 1997 96,8 96,5 1,8 97,1 1,6 93,2 3,0 1998 97,7 97,6 1,1 98,1 1,0 94,7 1,6 1999 98,3 98,4 0,8 98,9 0,8 96,0 1,4 2000 100,0 100,0 1,6 100,0 1,1 100,0 4,2 2001 102,2 101,8 1,8 101,8 1,8 101,9 1,9 2002 103,9 104,0 2,2 104,1 2,3 103,0 1,1 2003 105,3 105,5 1,4 105,7 1,5 104,4 1,4 Au sd ruc k n ich t a uto ris ier t ____________________________________________________ KARLSRUHE – DER GRUNDSTÜCKSMARKTBERICHT 2003 GUTACHTERAUSSCHUSS IN KARLSRUHE ______________________________________________________ Seite 51 GUTACHTERAUSSCHUSS für die Ermittlung von Grundstückswerten und sonstige Wertermittlungen in Karlsruhe Vorsitzender Dipl.-Ing. Michael Mürle Stadtvermessungsdirektor Tel. 0721 / 133-3070 Leiter der Grundstücksbewertungsstelle und der Geschäftsstelle des Gutachterausschusses bei der Stadt Karlsruhe Stellvertreter und ehrenamtliche Gutachter Prof. Dr. Ing. Werner Böser Hochschullehrer a.D. Tel. 0721 / 73722 Dr. Hubert Fischer Abteilungs-Direktor Tel. 0721 / 926-2720 Dipl.-Verw.Wirt (FH) Siegfried Lenz Geschäftsführer in der Wohnungswirtschaft Tel. 0721 / 5700110 Dr. Gerhard Leute Dipl.-Ing., von der IHK öffentl. Tel. 0721 / 853525 bestellter und vereidigter Sachverständiger Dipl.-Ing. (FH) Reinhard Linder Bauoberamtsrat a.D. / Architekt Tel. 0721 / 706402 Dipl.-Ing. (FH) Rudolf Nowosad Stadtoberbaurat a.D./ Architekt Tel. 0721 / 491681 Ehrenamtliche Gutachter Dipl.-Ing. (FH) Erwin Bertsche Freier Architekt Tel. 0721 / 681580 Dipl.-Ing. (FH) Dieter Bodemer Freier Architekt, von der IHK öffentl. Tel. 0721 / 9416550 bestellter und vereidigter Sachverständiger Dipl.-Ing. (FH) Hans-Rudolf Foit Techn. Angestellter / Architekt Tel. 0721 / 133-3081 Dipl.-Ing. Reinbert Grund Architekt / Regierungsbaumeister, von der IHK Tel. 0721 / 31258 öffentl. bestellter und vereidigter Sachverständiger Dipl.-Ing. (FH) Rüdiger Huck Stadtvermessungsamtmann Tel. 0721 /133-3085 Dipl.-Ing. (FH) Sabine Kampermann Techn. Angestellte / Bauingenieurin Tel. 0721 / 133-3083 Dipl.-Ing. (FH) Wolfgang Karcher Stadtvermessungsrat Tel. 0721 / 133-3090 Dipl.-Volkswirt Achim Kellner CIS HypZert Tel. 0711 / 127-3048 Dipl.-Ing. Gerd Köhler Freier Architekt, von der IHK öffentl. Tel. 0721 / 681817 bestellter und vereidigter Sachverständiger Dipl.-Ing. (FH) Kurt Lehmann Stadtvermessungsoberamtsrat Tel. 0721 / 133-3091 Dipl.-Fin.Wirt (FH) Eberhard Meier Sachverständiger (Diplom VWA Freiburg) Tel. 07141 / 182611 Dipl.-Ing. (FH) Bianca Metzger Freie Architektin, von der IHK öffentl. Tel. 0721 / 1832848 bestellte und vereidigte Sachverständige Günter Scharfenberger Sparkassenbetriebswirt (dipl.) / Direktor Tel. 0721 / 146-1234 Dipl.-Ing. (FH) Sepp Wenzel Freier Architekt Tel. 0721 / 5984027 Dipl.-Ing. (FH) Werner Wenzel Stadtvermessungsoberamtsrat Tel. 0721 / 133-3080 Vertreter der Finanzämter und ehrenamtliche Gutachter Dipl.-Ing.(FH) Michael Sawallisch Verwaltungsangestellter Tel. 0721 / 156-2254 Dipl. - Fin.Wirt (FH) Richard Fehrenbach Steueramtmann Tel. 0721 / 156-1220 Dipl. - Fin.Wirt (FH) Monika Spreitzer Steueramtfrau Tel. 0721 / 994-2190 Alois Heger Steueramtsrat Tel. 0721 / 994-2170 Au sd ruc k n ich t a uto ris ier t KARLSRUHE – DER GRUNDSTÜCKSMARKTBERICHT 2003 ____________________________________________________ Seite 52 _______________________________________________________ GUTACHTERAUSSCHUSS IN KARLSRUHE IMPRESSUM Herausgeber: Gutachterausschuss für die Ermittlung von Grundstückswerten und sonstige Wertermittlungen in Karlsruhe Konzeption: Geschäftsstelle des Gutachterausschusses Gestaltung: Dipl.-Ing. (FH) Kurt Lehmann Stand: April 2004 Au sd ruc k n ich t a uto ris ier t

Immobilienmarktbericht Karlsruhe 2013 Au sd ruc k n ich t a uto ris ier t 2 | IMMOBILIENMARKTBERICHT 2013 Herausgeber GUTACHTERAUSSCHUSS für die Ermittlung von Grundstückswerten und sonstige Wertermittlungen in Karlsruhe Anschrift Stadt Karlsruhe Grundstücksbewertungsstelle / Geschäftsstelle des Gutachterausschusses Hebelstraße 21 76133 Karlsruhe Kundenservice Bodenrichtwert-Auskünfte, Immobilienmarktberichte, Anträge auf Verkehrswertgutachten, Auskünfte aus der Kaufpreissammlung Telefon + 49 (0) 721 / 133-3092 Telefax + 49 (0) 721 / 133-3093 E-Mail gutachterausschuss@karlsruhe.de Sprechzeiten Montag - Freitag 8.30-12.00 und 14.00-15.30 Uhr Internet http://www.karlsruhe.de/b3/bauen/gutachterausschuss Fertigungen des Immobilienmarktberichtes können bei der Geschäftsstelle zu einem Preis von 40,00 Euro (gebunden) und für 20,00 Euro (pdf-Datei) je Exemplar bestellt werden. Titelbild: Karlsruhe Ludwig-Erhard-Allee, Foto: Grundstücksbewertungsstelle / Geschäftsstelle des Gutachterausschusses Copyright Stadt Karlsruhe Alle Rechte vorbehalten Au sd ruc k n ich t a uto ris ier t GUTACHTERAUSSCHUSS IN KARLSRUHE | 3 INHALTSVERZEICHNIS Seite 1. KARLSRUHE und die Region 4 2. GUTACHTERAUSSCHUSS 6 3. IMMOBILIENMARKT 9 3.1 Immobilienmarkt Karlsruhe -Umsätze- 9 3.2 Immobilienmarkt Karlsruhe Stadtteile -Umsätze- 10 4. PREISNIVEAU UND PREISENTWICKLUNG 11 4.1 Unbebaute Flächen 12 4.1.1 Bauflächen 12 4.1.1.1 Ein- / Zweifamilienhausgrundstücke 13 4.1.1.2 Reihenhausgrundstücke 14 4.1.1.3 Mehrfamilienhausgrundstücke 15 4.1.1.4 Gewerbegrundstücke 16 4.1.1.5 Geschäfts-/Büro-/Verwaltungs-/ 16 Dienstleistungsgrundstücke 4.1.1.6 Rohbauland / Bauerwartungsland 17 4.1.1.7 Sonstige Bauflächen 17 4.1.2 Flächen der Land- oder Forstwirtschaft 18 4.1.3 Sonstige Flächen 18 4.2 Bebaute Grundstücke 19 4.2.1 Ein- / Zweifamilienhäuser 20 4.2.2 Reihenhäuser 24 4.2.3 Mehrfamilienhäuser 28 4.2.4 Gewerbeobjekte 29 4.2.5 Wohn- u. Geschäfts-/Büro-/Verwaltungs- 30 /Dienstleistungsgebäude 4.2.6 Sonstige bebaute Grundstücke 31 4.3 Wohnungs- und Teileigentum 32 4.3.1 Erstverkäufe von Wohnungseigentum 34 4.3.2 Weiterverkäufe von Wohnungseigentum 35 4.3.3 Erstverkäufe umgewandelten Mietwohnungen 38 4.3.4 Teileigentum 39 5. ERFORDERLICHE DATEN FÜR DIE WERTERMITTLUNG 40 5.1 Indexreihen 40 5.1.1 Bodenpreise 40 5.2 Umrechnungskoeffizienten (URK) 42 5.2.1 URK-Wertrelevante Geschossflächenzahl 42 5.2.2 URK-Grundstücksgrößen 43 5.2.3 URK-Lage 43 5.3 Orientierungswerte Gesamtnutzungsdauer 44 5.4 Modell wirtschaftliche Restnutzungsdauer 45 5.5 Liegenschaftszinssätze und Ertragsfaktoren 47 5.6 Sachwertfaktoren 49 5.6.1 Ein- / Zweifamilienhäuser 50 5.6.2 Reihenhäuser 51 5.7 Wertfaktoren für Erbbaurechte 52 5.7.1 Individueller Wohnungsbau 53 6 WEITERE GRUNDSTÜCKSMARKT- INFORMATIONEN 54 6.1 Immobilienmarkt in großen deutschen Städten 54 6.2 Mietdaten 55 6.2.1 Mietspiegel für die Stadt Karlsruhe 55 6.2.2 Mietpreisspektrum Büromieten 56 Impressum 57 Au sd ruc k n ich t a uto ris ier t 4 | IMMOBILIENMARKTBERICHT 2013 4. Platz für Karlsruhe im Städteranking 2013 Das DekaBank Städteranking wurde entwickelt, um deutsche Großstädte (ab 200.000 Einwohner) hinsichtlich ihrer Attraktivität als Immobilienstandort zu bewerten. Die Untersuchung erfolgte in den Themengebiete Wohlstand, Arbeitsmarkt, Lebens- qualität, Erreichbarkeit, Wirtschaftliche Stabilität, Demografie und Bildung. Karlsruhe nimmt zwar in keinem Themengebiet einen Top-Rang ein, glänzt aber durch Vielseitigkeit. In allen sieben Bereichen erreicht die Stadt eine Platzierung zwischen sieben und 15. 1. KARLSRUHE und die Region Karlsruhe liegt im Rheintal in einer geographisch sehr günstigen Position und ist als zweitgrößte Stadt Baden- Württembergs Zentrum der Region Mittlerer Oberrhein. Die Kommunen am Oberrhein mit dem Oberzentrum Karlsruhe haben sich freiwillig zur TechnologieRegion Karlsruhe zusammengeschlossen. Die TechnologieRegion Karlsruhe ist einer der erfolg- reichsten Wirtschaftsstandorte Europas, der im inter- nationalen Vergleich seit Jahren regelmäßig auf den vorderen Plätzen zu finden ist. Durch die zentrale Lage im Südwesten Deutschlands sind Frankfurt, Stuttgart und München ebenso schnell erreichbar wie Straßburg und Basel. Der Zuwachs innovativer Unternehmen in der TechnologieRegion Karlsruhe liegt weit über dem Bundesdurchschnitt. Das dichte Netz an Forschungseinrichtungen mit dem Karlsruhe Institute of Technology (KIT) und vielen anderen Einrichtungen, die den Innovationsprozess von Unternehmen beschleunigen, verbunden mit einer verlässlichen Kommunalpolitik weisen Karlsruhe als Stadt mit hohen Zukunftschancen aus. Die Bertelsmann Stiftung ordnet in ihrem „Wegweiser Kommune“ Karlsruhe den prosperierenden Wirtschafts- zentren Deutschlands zu. Hier zeichnet sich Karlsruhe insbesondere wegen bedeutender Bildungs- und Ver- waltungseinrichtungen aus. Charakteristisch für diese Zentren sind vor allem das starke Arbeitsplatzwachstum, die große Zahl an hochwertigen Arbeitsplätzen und ein hohes Steueraufkommen. Karlsruhe zählt zu den führenden Kongressstädten der Bundesrepublik. Mit der architektonisch und funktional herausragenden Messe Karlsruhe steht ein leistungsfähiger Messekomplex von 52.000 m² für Messen und Großveranstaltungen aller Art zur Verfügung. Das regionale und weit ausgebaute ÖPNV-Netz von Karlsruhe ist europaweit vorbildlich. Die Nähe zu Schwarzwald, Elsass und Pfalz und innerhalb der Stadt gelegene Erholungsgebiete sichern Lebensqualität, Kreativität und Wirtschaftsklima. Mit dem Zentrum für Kunst und Medientechnologie (ZKM) verfügt Karlsruhe über eine weltweit einzigartige Kulturinstitution, deren Betätigungsfeld sich an der Schnittstelle von Wissenschaft und Kunst bewegt. Hochkarätige und international bedeutende Samm- lungen werden in den Museen der Stadt ausgestellt. Über 90 öffentliche und private allgemeinbildende Schulen, 12 öffentliche und zahlreiche private berufliche Schulen, neun Hochschulen und diverse Forschungs- und Entwicklungseinrichtungen bis hin zu internationalen Schulen bilden den Karlsruher Nachwuchs fundiert aus. Überall in der Stadt finden sich grüne Oasen – Wohltat und Erholung für Geist und Seele. Mit ausgedehnten, teilweise bis an das Stadtgebiet heranreichenden Waldgebieten sowie zahlreichen Parks und Grünanlagen kann man Karlsruhe auf grünen Wegen durchqueren. Die Verbindung von Natur, Hightech, Kultur und badischer Lebensqualität ist hier einzigartig. Quelle : Stadt Karlsruhe, Amt für Stadtentwicklung, Wirtschaftsförderung Kennzahlen zu Karlsruhe Wohnberechtigte Bevölkerung in Karlsruhe ca. 310.000 Einwohner der Region Karlsruhe / Raum PAMINA ca. 1,6 Mio. Sozialversicherungspflichtige Arbeitnehmer in Karlsruhe ca. 165.100 Flächen in km² davon 173,46 - Bebaute Fläche 27% - Verkehrsfläche 13% - Gewässer, Landwirtschafts-, Grün- und Waldflächen etc. 60% Höhenlage über NHN 100 - 323 m Au sd ruc k n ich t a uto ris ier t GUTACHTERAUSSCHUSS IN KARLSRUHE | 5 Frankfurt Hamburg Berlin Karlsruhe München Au sd ruc k n ich t a uto ris ier t 6 | IMMOBILIENMARKTBERICHT 2013 2. GUTACHTERAUSSCHUSS Zur Ermittlung von Grundstückswerten und für sonstige Wertermittlungen werden selbstständige, unabhängige Gutachterausschüsse bei den Gemeinden gebildet. Die Gutachterausschüsse bestehen aus einem Vorsitzenden und ehrenamtlichen weiteren Gutachtern, die in der Ermittlung von Grundstückswerten oder sonstigen Wertermittlungen sachkundig und erfahren sein sollen. Wesentliche gesetzliche Grundlage hierfür sind das Baugesetzbuch (BauGB) und die Gutachterausschuss- verordnung für Baden-Württemberg. Aufgaben des Gutachterausschusses bzw. seiner Geschäftsstelle sind insbesondere - die Erstattung von Gutachten über den Verkehrswert (Marktwert) von bebauten und unbebauten Grundstücken sowie Rechten an Grundstücken, - die Führung und Auswertung der Kaufpreis- sammlung, - die Ermittlung und Veröffentlichung von Bodenrichtwerten (durchschnittliche Lagewerte für den Boden) und - die Ermittlung von sonstigen zur Wertermittlung erforderlichen Daten: 1. Kapitalisierungszinssätze, mit denen die Verkehrswerte von Grundstücken im Durchschnitt marktüblich verzinst werden (Liegenschafts- zinssätze), für die verschiedenen Grundstücks- arten, insbesondere, Mietwohngrundstücke, Geschäftsgrundstücke und gemischt genutzte Grundstücke, 2. Faktoren zur Anpassung der Sachwerte an die jeweilige Lage auf dem Grundstücksmarkt (Sach- wertfaktoren), insbesondere für die Grundstücks- arten Ein- / Zweifamilienhäuser, 3. Umrechnungskoeffizienten für das Wertverhält- nis von sonst gleichartigen Grundstücken, z. B. bei unterschiedlichem Maß der baulichen Nutzung und 4. Vergleichsfaktoren für bebaute Grundstücke, insbesondere bezogen auf eine Raum- oder Flächeneinheit der baulichen Anlage (Gebäude- faktor) oder auf den nachhaltig erzielbaren jährlichen Ertrag (Ertragsfaktor). Der Gutachterausschuss erstattet nach § 193 des Baugesetzbuches Gutachten auf Antrag von Behörden, Eigentümern, ihnen gleichstehenden Berechtigten, In- habern anderer Rechte am Grundstück und Pflichtteils- berechtigten sowie Gerichten und den Justizbehörden. Zur Führung der Kaufpreissammlung ist jeder Vertrag (z.B. Kauf, Tausch, Schenkung), durch den sich jemand verpflichtet, Eigentum an einem Grundstück zu übertragen, von den beurkundenden Stellen dem Gutachterausschuss in Abschrift zu übersenden. Als Kauffall wird i.d.R. jeder Eigentumswechsel eines Grundstücks (einer Teilfläche) oder die erstmalige oder die erneute Bestellung eines Erbbaurechts erfasst. Die Geschäftsstelle des Gutachterausschusses wertet die Unterlagen aus und erteilt Auskünfte über Bodenrichtwerte und - im Rahmen des berechtigten Interesses - aus der Kaufpreissammlung. Hierbei werden Vergleichsfälle, die mit dem vom Antragsteller beschriebenen Bewertungsobjekt möglichst vergleichbar sind, unter Beachtung datenschutzrechtlicher Zulässigkeit mitgeteilt. Damit soll der Immobilienmarkt auch für den einzelnen Bürger transparent gemacht werden. Der Gutachterausschuss kann mündliche oder schriftliche Auskünfte von Sachverständigen und von Personen (z.B. Eigentümern, Verkäufer, Käufer, Mieterinnen) einholen, die Angaben über das Grundstück und über ein Grundstück, das zum Vergleich herangezogen werden soll, machen können. Er kann verlangen, dass Eigentümer und sonstige Inhaber von Rechten an einem Grundstück die zur Führung der Kaufpreissammlung und zur Begutachtung notwendigen Unterlagen vorlegen. Der Eigentümer und der Besitzer des Grundstücks haben zu dulden, dass Grundstücke zur Auswertung von Kaufpreisen und zur Vorbereitung von Gutachten betreten werden. Wohnungen dürfen nur mit Zustimmung der Wohnungsinhaber betreten werden. Bodenrichtwerte sowie sonstige Grundstücksmarktdaten können im Einzelfall die sachverständige Wertermittlung nicht ersetzen. Die Bodenrichtwerte und die Immobilienmarkt- berichte sind in das WertermittlungsInformations- System des Gutachterausschusses im Internet eingestellt. Orts- und zeitunabhängig können aus dem umfangreichen Informationsangebot Bodenrichtwerte und sonstige Immobilienmarktinformationen einschließlich der für die Wertermittlung erforderlichen Daten für den Bereich der Stadt Karlsruhe abgerufen werden. Au sd ruc k n ich t a uto ris ier t GUTACHTERAUSSCHUSS IN KARLSRUHE | 7 Mitglieder des Gutachterausschusses für die Zeit vom 20.12.2013 bis 19.12.2017 Vorsitzender Dr.-Ing. Michael Mürle Stadtvermessungsdirektor, Leiter der Grundstücksbewertungsstelle und der Geschäftsstelle des Gutachterausschusses bei der Stadt Karlsruhe Stellvertreter und ehrenamtliche Gutachter Dipl.-Ing. (FH) Wolfgang Karcher Stadtobervermessungsrat Dipl.-Volkswirt Achim Kellner Sachverständiger für Grundstücks- und Gebäudebewertungen Dipl.-Verw.Wirt (FH) Siegfried Lenz Geschäftsführer in der Wohnungswirtschaft i.R. Dr. Gerhard Leute Dipl.-Ing., von der IHK Karlsruhe öffentlich bestellter und vereidigter Sach- verständiger für die Bewertung von Grundstücken und Gebäuden sowie Mieten und Pachten Dipl.-Ing. (FH) Reinhard Linder Bauoberamtsrat a.D. , Architekt Dipl.-Fin.Wirt (FH) Eberhard Meier Sachverständiger (Diplom VWA Freiburg) Dipl.-Ing. (FH) Werner Wenzel Stadtvermessungsrat Ehrenamtliche Gutachterinnen und Gutachter Dipl.-Ing. Michael Doldt Architekt , von der Architekten- und Stadtplankammer Hessen öffentlich bestellter und vereidigter Sachverständiger für die Bewertung von bebauten und unbebauten Grundstücken, zertifizierter Sachverständiger für Immobilienbewertung (nach DIN EN ISO / IEC 17024) Dipl.-Ing. (Architektur) Sabine Fiedler Dipl.-Sachverständige (DIA) für die Bewertung von bebauten und unbe-bauten Grundstücken, für Mieten und Pachten Dipl.-Ing. Sandra Focic´Lips Architektin, von der IHK Karlsruhe öffentlich bestellte und vereidigte Sach- verständige für die Bewertung von bebauten und unbebauten Grundstück- en, Dipl.-Sachverständige (DIA) für die Bewertung von bebauten und unbebauten Grundstücken, für Mieten und Pachten Dipl.-Ing. (FH) Thomas Gaitzsch Architekt,von der IHK Karlsruhe öffentlich bestellter und vereidigter Sach- verständiger für die Bewertung von bebauten und unbebauten Grundstücken, zertifizierter Sachverständiger für Immobilienbewertungung (Sprengnetter Zert), Schwerpunkt Verkehrs-/ Marktwertermittlung ein- schließlich Bewertungen für finanzwirtschaftliche Zwecke Dipl.-Ing. (FH) Rüdiger Huck Stadtvermessungsoberamtsrat Dipl.-Ing. Christine Hug Architektin, von der IHK Karlsruhe öffentlich bestellte und vereidigte Sach- verständige für die Bewertung von bebauten und unbebauten Grundstück- en Dipl.-Ing. (FH) Sabine Kampermann Bauingenieurin Prof. Dr. David Lorenz FRICS (Fellow of the Royal Institution of Chartered Surveyors) Professor für Immobilienwertermittlung und Nachhaltigkeit, Fakultät für Wirtschaftswissenschaften, Karlsruher Institut für Technologie (KIT) Dipl.-Sparkassenbetriebswirt Werner Loser Abteilungsdirektor Veit-Christian Lutz Von der IHK Nordschwarzwald öffentlich bestellter und vereidigter Sach- verständiger für Bewertung von bebauten und unbebauten Grundstücken, Dipl.-Sachverständiger (DIA) für die Bewertung von bebauten und unbe- bauten Grundstücken, für Mieten und Pachten, Immobilienwirt (Diplom VWA) Dipl.-Ing. Andreas Nasedy Freier Architekt, von der IHK Karlsruhe öffentlich bestellter und vereidigter Sachverständiger für die Bewertung von bebauten und unbebauten Grund- stücken Dipl.-Ing. Ingeborg Riefle Architektin, MRICS (Member of the Royal Institution of Chartered Surveyors), Dipl.-Sachverständige (DIA) für die Bewertung von bebauten und unbebauten Grundstücken, Mieten und Pachten, Dipl.-Immobilienökonomin (ADI) Dipl.-Ing. (FH) Arne Uhl Von der IHK Karlsruhe öffentlich bestellter und vereidigter Sachverständ- iger für die Bewertung von bebauten und unbebauten Grundstücken, Dipl.- Sachverständiger (DIA) für die Bewertung von bebauten und unbebauten Grundstücken, für Mieten und Pachten und für Schäden an Gebäuden sowie für Beleihungswertermittlung Au sd ruc k n ich t a uto ris ier t 8 | IMMOBILIENMARKTBERICHT 2013 Für die Besetzung des Gutachterausschusses im Einzelfall gilt § 5 Gutachterausschussverordnung: (1) Bei der Erstattung von Gutachten und bei der Ermittlung der sonstigen zur Wertermittlung erforderlichen Daten im Sinne des § 193 Abs. 5 BauGB wird der Gutachterausschuss in der Besetzung mit dem Vorsitzenden und mindestens zwei weiteren Gutachtern tätig. Besondere Sachverständige kann der Vorsitzende nach Anhörung des Antragstellers zuziehen. (2) Bei der Ermittlung von Bodenrichtwerten wird der Gutachterausschuss in der Besetzung mit dem Vorsitzenden und mindestens drei weiteren Gutachtern tätig; hierbei muss einer der Gutachter ein Bediensteter der für die Einheitsbewertung örtlich zuständigen Finanzbehörde sein. (3) Der Vorsitzende bestimmt die Gutachter, die im Einzelfall tätig werden. Hierbei ist die besondere Sachkunde der Gutachter zu berücksichtigen. Der Gutachterausschuss wird vom Gemeinderat der Stadt Karlsruhe auf die Dauer von vier Jahren bestellt. Vertretung der Finanzämter und ehrenamtliche Gutachterinnen/Gutachter bei Bodenrichtwertermittlungen Dipl.-Ing.(FH) Michael Sawallisch Technischer Angestellter, Bauingenieur, Bausachverständiger für Bewert-ungsfragen Gerhard Fritzsche Steueramtsinspektor Dipl. - Fin.Wirt (FH) Susanne Schwechheimer Steueroberinspektorin Daniela Zimmermann Amtsinspektorin Au sd ruc k n ich t a uto ris ier t GUTACHTERAUSSCHUSS IN KARLSRUHE | 9 Flächenumsatz 58 5454 69 4755 88 50 70 6080 240 57 58 52 47 47 82 47 58 0 50 100 150 200 250 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 in h a Anzahl der Kauffälle 507 451 484 564 509 488 1944 2198 1532 3157 369420391 620 534 558504 331 377 624580 682756729632 559638 566606 619 578712 679 738 2194 22822457 1852 1561 1834 1857 19281691 1661 2214 2479 31873384 3604 3054 3398 27003060 3010 2722 2736 2595 3064 3224 3594 0 1000 2000 3000 4000 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 Unbebaute Grundstücke Bebaute Grundstücke Wohnungs- und Teileigentum Kauffälle insgesamt Wertumsatz 414 765 748 6984826564 8892 56 93133 538 569 477 585 417 477 484 337 233 329 315332293251244 183 237 193 259 936 968 891 861 943 732 482 667 0 200 400 600 800 1000 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 in M ill io ne n Eu ro 3. IMMOBILIENMARKT 3.1 Immobilienmarkt Karlsruhe - Umsätze - Im zweiten Jahr in Folge weist der Karlsruher Immobilienmarkt weniger Verkäufe (- 5,8 %) als im Vorjahr auf. Diese Entwicklung ist in allen Teilmärkten zu beobachten. Nach dem Zuwachs (+8,8 %) im Jahr 2012 fiel der Wertumsatz um 3,3 %. Der absolute Betrag ist aber immer noch der dritthöchste seit Beginn der Aus- wertungen. Anzahl Kauffälle und Wertumsatz rückläufig Die Anzahl der Kauffälle ist gegenüber dem Vorjahr um 5, 8 % gesunken. Der Wertumsatz ging um 32 Mio. Euro auf insgesamt 936 Mio. Euro zurück. Au sd ruc k n ich t a uto ris ier t 10 | IMMOBILIENMARKTBERICHT 2013 3.2 Immobilienmarkt Karlsruhe Stadtteile -Umsätze- Stadtteile Bauflächen Anzahl Kauffälle Wertumsatz Millionen Euro Bebaute Grundstücke Anzahl Kauffälle Wertumsatz Millionen Euro Wohnungs-/Teileigentum Anzahl Kauffälle Wertumsatz Millionen Euro Innenstadt-Ost 1 * 8 19,98 42 4,29 Innenstadt-West 4 2,43 19 47,46 70 9,00 Südstadt 9 5,47 12 52,35 357 57,82 Südweststadt 1 * 13 47,09 150 28,88 Weststadt 3 * 17 23,58 254 44,84 Nordweststadt 13 2,24 30 10,77 30 4,78 Oststadt 6 2,87 18 20,98 103 14,40 Mühlburg 5 0,85 23 14,4 108 15,24 Daxlanden 4 0,80 24 7,03 17 3,12 Knielingen 34 9,87 36 11,19 71 15,04 Grünwinkel 15 4,04 41 51,42 29 4,05 Oberreut 3 * 5 1,4 79 9,78 Beiertheim-Bulach 4 0,75 19 12,01 63 14,55 Weiherfeld-Dammerstock 2 * 12 6,20 17 2,37 Rüppurr 4 0,84 42 19,68 39 6,25 Waldstadt 6 2,82 27 10,58 68 7,34 Rintheim 3 * 15 10,24 12 2,30 Hagsfeld 8 1,13 20 10,03 99 7,84 Alt Durlach mit Dornwald-Untermühl 6 1,13 15 5,95 152 21,12 Durlach Hanggebiet mit Bergwald 6 1,92 34 24,16 55 7,37 Durlach-Aue mit Lohn-Lissen 9 2,04 9 2,75 137 17,84 Durlach-Killisfeld 7 11,76 4 7,85 5 0,73 Grötzingen 2 * 30 17,48 34 4,84 Stupferich 13 2,06 11 3,15 2 * Hohenwettersbach 18 2,71 23 10,39 11 2,03 Wolfartsweier 1 * 5 1,91 12 1,28 Grünwettersbach 3 * 20 6,03 4 0,35 Palmbach 12 1,51 12 4,57 2 * Neureut 28 4,62 71 24,08 109 13,43 Nordstadt 3 * 9 53,75 63 8,20 * Keine Angaben möglich Au sd ruc k n ich t a uto ris ier t GUTACHTERAUSSCHUSS IN KARLSRUHE | 11 4. PREISNIVEAU UND PREISENTWICKLUNG Datengrundlage für den Immobilienmarktbericht ist die Kaufpreissammlung des Gutachterausschusses für den Bereich des Stadtgebietes Karlsruhe. Berücksichtigt wurden nur Kauffälle, bei denen angenommen werden kann, dass sie nicht durch ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse beeinflusst worden sind. Eine Beeinflussung durch ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse kann angenommen werden, wenn Kaufpreise oder andere Daten erheblich von Kaufpreisen und anderen Daten in vergleichbaren Fällen abweichen. Folgende Teilmärkte konnten aufgrund einer ausreichenden Anzahl geeigneter Kauffälle detailliert untersucht und Vergleichsfaktoren ermittelt werden: • Ein- / Zweifamilienhäuser • Reihenhäuser • Erstverkäufe von Wohnungseigentum • Weiterverkäufe von Wohnungseigentum. Vergleichsfaktoren gem. § 193, Abs. 5, Ziffer 4 BauGB sollen der Ermittlung von Vergleichswerten für bebaute Grundstücke dienen. Sie werden mit Hilfe statistischer Auswerteverfahren bzw. nach Grundsätzen des Ver- gleichswertverfahrens ermittelt und als Durchschnitts- wert in Euro je Quadratmeter Wohnfläche angegeben. Für folgende Teilmärkte konnten unter Berücksichtigung des Datenmaterials durchschnittliche Bodenrichtwert- niveau / Wohnflächenpreise ermittelt werden: • Unbebaute Ein- / Zweifamilienhaus- grundstücke • Unbebaute Reihenhausgrundstücke • Unbebaute Mehrfamilienhausgrundstücke • Mehrfamilienhäuser. Durchschnittliche Bodenrichtwertniveau / Wohnflächen- preise liefern einen generalisiert charakteristischen Anhalt für die Wertverhältnisse der jeweiligen Teilmärkte. Zur Verbesserung der Ergebnisse wurden auch Kaufpreise aus den Vorjahren herangezogen. Vergleichbar detaillierte Auswertungen über z.B. • Unbebaute Gewerbe- und Geschäftsgrundstücke • Teileigentum • Geschäftshäuser, Bürogebäude • Lager-, Produktionsgebäude sowie sonstige gewerblichen Gebäude sind aufgrund des geringen und sehr inhomogenen Kaufpreismaterials nicht möglich. . Lagequalität Nachfolgend werden die Merkmale für Wohnlagen beschrieben, wie sie für Karlsruher Verhältnisse als wertrelevant beurteilt werden können. Beim Einzelobjekt können sich in Abhängigkeit der kleinräumigen Lagemerkmale Abweichungen in der Wohnlage ergeben. Mäßige Lage Gekennzeichnet durch eine kompakte Bauweise mit wenig Freiflächen und/oder starken Immissionen in nicht bevorzugten Wohngebieten mit mäßigem Image. Hierzu zählt z.B. die Lage inmitten oder im Windschatten von Industrie und Gewerbe, bei verdichteter Bebauung unzureichende Besonnung und Durchgrünung, die Lage an Hauptverkehrsstraßen, Bahnlinien etc. und Randlagen teilweise im Tiefgestade. Mittlere Lage Wohnlagen ohne besondere Vor- und Nachteile. Sie sind gekennzeichnet durch eine überwiegend verdichtete, z.T. auch aufgelockerte Bebauung mit noch geringen Freiflächen und durchschnittlicher Immis- sionsbelastung. Typisch dafür sind ältere Wohngebiete der Innenstadt und der Ortsteile ohne besondere Vor- und Nachteile, soweit sie nicht an Hauptverkehrsstraßen liegen oder die Grundstücke genügend Freiflächen, jedoch keine besonderen Frei- und Aussichtslagen haben. Gute Lage Ruhige Wohnlage mit aufgelockerter, zumeist offener Bebauung und Vorgärten in Höhen- und Halbhöhenlage oder auch nachgefragte innerstädtische Wohngebiete ohne Immissionsbelastung. Dazu gehören auch Gebiete mit größeren Wohnobjekten mit starker Durchgrünung und Aussichtslage, geringen Immissionen, guter Infrastruktur und günstiger Verkehrsanbindung zur Innenstadt. Sehr gute Lage Absolut ruhige Wohnlage mit aufgelockerter, überwiegend ein- bis zweigeschossiger Bauweise mit vielfach großen Grundstücken bei völliger Durchgrünung des Wohngebietes, hinreichender Infrastruktur und günstiger Lage zur Innenstadt und zu Freizeiteinrichtungen und/oder überdurchschnittlichem Image, oft begleitet durch Höhen- und Aussichtslage. Au sd ruc k n ich t a uto ris ier t 12 | IMMOBILIENMARKTBERICHT 2013 Kauffälle baureifes Land Wohnen 118 188 123127 107 150 168 110 338 150 22 2750 22 27 7263 2252 96 26 1624 26 25 4631 2817 210 50 100 150 200 250 300 350 20 04 20 05 20 06 20 07 20 08 20 09 20 10 20 11 21 12 *20 13 Ein- / Zweifamilienhausgrundstücke Reihenhausgrundstücke Mehrfamilienhausgrundstücke 4.1 Unbebaute Flächen 4.1.1 Bauflächen Die Zuordnung der im Berichtsjahr der Geschäftsstelle des Gutachterausschusses zugegangenen Verträge über unbebaute Grundstücke erfolgte unter Berücksichtigung der in § 5 der Immobilienwertermitt- lungsverordnung verwendeten Begriffsbestimmungen für den Grundstückszustand. Bei den einzelnen Teilmärkten Ein- / Zweifamilienhaus, Reihenhaus- und Mehrfamilienhausgrundstücke kennzeichnen die dargestellten Kaufpreise der ausgewerteten Kauffälle (s. Merkmale), das Marktverhalten im Berichtszeitraum. Die dargestellten Preise sind nicht zur Wertermittlung geeignet, da sie sich auf Grundstücke mit unterschiedlichen Zustandsmerkmalen beziehen. Sie stellen lediglich die Gruppe marktgängiger Immobilien dar, die dem gewöhnlichen Geschäftsverkehr zuzuordnen sind. Sie geben einen Überblick der Spannen der gezahlten Preise. Zur Wertermittlung dienen insbesondere die vom Gutachterausschuss ermittelten Bodenrichtwerte sowie sonstige zur Wertermittlung erforderliche Daten (Kapitel 5). Teilmarkt im Überblick Anzahl Wertumsatz Millionen Euro Flächenumsatz ha 4.1.1 Bauflächen 232 65,861 27,501 4.1.2 Flächen der Land- / Forstwirtschaft 92 0,869 16,200 4.1.3 Sonstige Flächen 45 2,633 13,884 Summe 369 69,363 57,585 Teilmarkt im Überblick Anzahl Wertumsatz Millionen Euro Flächenumsatz ha 4.1.1.1 Ein-/Zweifamilienhausgrundstücke 118 22,727 5,850 4.1.1.2 Reihenhausgrundstücke 22 2,062 0,637 4.1.1.3 Mehrfamilienhausgrundstücke 26 9,236 1,855 4.1.1.4 Gewerbegrundstücke 19 17,405 11,692 4.1.1.5 Geschäfts-/Büro-/Verwaltungs-/ Dienstleistungsgrundstücke 13 9,840 3,429 4.1.1.6 Rohbau-/Bauerwartungsland 19 2,501 2,716 4.1.1.7 Sonstige Bauflächen 15 2,090 1,323 Summe 232 65,861 27,501 Au sd ruc k n ich t a uto ris ier t GUTACHTERAUSSCHUSS IN KARLSRUHE | 13 4.1.1.1 Ein- / Zweifamilienhausgrundstücke Beim individuellen Wohnungsbau (Ein- /Zweifamilien- häuser, Reihenhäuser) besteht keine Abhängigkeit vom Maß der baulichen Nutzung (GFZ). Deshalb sind die dargestellten Kaufpreise nicht auf eine bestimmte GFZ bezogen. Teilmarkt im Überblick Anzahl Verkaufte Grundstücke im gewöhnlichen Geschäftsverkehr Begründung von Erbbaurechten Verkauf von Erbbaugrundstücken an die Erbbauberechtigten Sonstige beeinflusste Kauffälle (z.B. Verwandtschaftsverhältnisse, Liebhaberkäufe, Notverkäufe, selbständig nicht bebaubare Teilflächen, Zukaufsflächen) Kauffälle insgesamt Wertumsatz insgesamt 22,727 Mio Euro Flächenumsatz insgesamt 5,850 ha Ausgewertete Kauffälle 77 0 21 19 118 67 Merkmale der ausgewerteten Kauffälle des Jahres 2013 Merkmal Mäßige Lage Mittlere Lage Gute Lage Sehr gute Lage Euro/m² ebf Preis in Euro Anzahl Fläche in m² * * 2 * 250 - 560 85.000 - 320.000 43 280 - 760 320 - 750 95.000 - 825.000 21 280 - 1.450 * * 1 * Die dargestellten Merkmale sind nicht normiert; alle Werte - mit Ausnahme der Anzahl - gerundet; * = keine Angabe möglich Durchschnittliches Bodenrichtwertniveau zum Stichtag 31.12.2013 Grundstückstyp Mäßige Lage Euro/m² Mittlere Lage Euro/m² Gute Lage Euro/m² Sehr gute Lage Euro/m² Ein- / Zweifamilienhausgrundstücke (ebf) 300 290 - 310 370 250 - 460 440 380 - 540 595 540 - 630 Euro/m² auf 5 Euro/m² Grundstücksfläche gerundet; ebf = erschließungs- und kostenerstattungsbeitragsfrei Deutlich weniger Vertragsabschlüsse bei Ein- / Zweifamilienhausgrundstücken Im Jahr 2013 sind mit 118 Kauffällen rd. 37 % weniger Vertragsabschlüsse als im Vorjahr mit 188 Kauffällen festzustellen. Au sd ruc k n ich t a uto ris ier t 14 | IMMOBILIENMARKTBERICHT 2013 4.1.1.2 Reihenhausgrundstücke Beim individuellen Wohnungsbau (Ein- / Zweifamilien- häuser, Reihenhäuser) besteht keine Abhängigkeit vom Maß der baulichen Nutzung (GFZ). Deshalb sind die dargestellten Kaufpreise nicht auf eine bestimmte GFZ bezogen. Teilmarkt im Überblick Anzahl Verkaufte Grundstücke im gewöhnlichen Geschäftsverkehr Begründung von Erbbaurechten Verkauf von Erbbaugrundstücken an die Erbbauberechtigten Sonstige beeinflusste Kauffälle (z.B. Verwandtschaftsverhältnisse, Liebhaberkäufe, Notverkäufe, selbständig nicht bebaubare Teilflächen, Zukaufsflächen) Kauffälle insgesamt Wertumsatz insgesamt 2,062 Mio Euro Flächenumsatz insgesamt 0,637 ha Ausgewertete Kauffälle 16 0 5 1 22 14 Merkmale der ausgewerteten Kauffälle des Jahres 2013 Merkmal Mittlere Lage Gute Lage Euro/m² ebf Preis in Euro Anzahl Fläche in m² -- 340 - 400 40.000 - 125.000 14 120 - 360 Die dargestellten Merkmale sind nicht normiert; alle Werte - mit Ausnahme der Anzahl - gerundet; * = keine Angabe möglich . Durchschnittliches Bodenrichtwertniveau zum Stichtag 31.12.2013 Grundstückstyp Mittlere Lage Euro/m² Gute Lage Euro/m² Reihenhausgrundstück (ebf) 390 340 - 420 440 380 - 490 Euro/m² auf 5 Euro/m² Grundstücksfläche gerundet; ebf = erschließungs- und kostenerstattungsbeitragsfrei 270 m² großes Grundstück kostet 103.000 Euro Im Jahr 2013 wurden Reihenhausgrundstücke mit einer Fläche von rd. 270 m² zu einem durch- schnittlichen Kaufpreis von rd. 380 Euro/m² veräußert. Au sd ruc k n ich t a uto ris ier t GUTACHTERAUSSCHUSS IN KARLSRUHE | 15 4.1.1.3 Mehrfamilienhausgrundstücke Da eine Abhängigkeit vom Maß der baulichen Nutzung (WGFZ) besteht, sind die dargestellten durchschnittlich Bodenrichtwerte auf eine WGFZ von 1,0 bezogen. Hierzu wurden die für Karlsruhe ermittelten WGFZ- Umrechnungskoeffizienten verwendet. Der Teilmarkt der Mehrfamilienhausgrundstücke wurde in der Vergangenheit immer deutlicher durch eine Nutzung mit Wohn- bzw. Teileigentum als durch eine Mietwohn- nutzung bestimmt. Deshalb sind hier die Bodenrichtwerte, ab dem Stichtag 31.12.2013, an einer ETW-Nutzung orientiert. Für bebaute Mietwohngrundstücke kann üblicherweise von einem Abschlag auf den durchschnittlichen Boden- richtwert von bis zu 30 % ausgegangen werden. In Einzelfällen können auch höhere Abschläge erforderlich sein. Teilmarkt im Überblick Anzahl Verkaufte Grundstücke im gewöhnlichen Geschäftsverkehr Begründung von Erbbaurechten Verkauf von Erbbaugrundstücken an die Erbbauberechtigten Sonstige beeinflusste Kauffälle (z.B. Verwandtschaftsverhältnisse, Liebhaberkäufe, Notverkäufe, selbständig nicht bebaubare Teilflächen, Zukaufsflächen) Kauffälle insgesamt Wertumsatz insgesamt 9,236 Mio Euro Flächenumsatz insgesamt 1,855 ha Ausgewertete Kauffälle 14 1 4 7 26 12 Merkmale der ausgewerteten Kauffälle des Jahres 2013 Merkmal Mäßige Lage Mittlere Lage Gute Lage Sehr gute Lage Euro/m² ebf Preis in Euro Anzahl Fläche in m² GFZ 340 - 1.090 310.000 - 530.00 6 490 - 1.270 0,95 - 2,20 310 - 940 210.000 - 1.020.000 5 680 - 1.290 1,00 - 2,40 * * 1 * * -- Die dargestellten Merkmale sind nicht normiert; alle Werte - mit Ausnahme der Anzahl - gerundet; * = keine Angabe möglich Durchschnittliches Bodenrichtwertniveau zum Stichtag 31.12.2013 Grundstückstyp Mäßige Lage Euro/m² Mittlere Lage Euro/m² Gute Lage Euro/m² Sehr gute Lage Euro/m² Mehrfamilienhausgrundstücke (ebf), GFZ 1,0 320 290 - 345 430 350 - 470 480 470 - 510 530 520 - 540 Euro/m² auf 5 Euro/m² Grundstücksfläche gerundet; ebf = erschließungs- und kostenerstattungsbeitragsfrei Zuwachs bei den Kauffällen, Rückgang bei Wert- und Flächenumsatz Mit 26 Kauffällen sind die Vertragsabschlüsse, nach dem Tiefststand von 2012 (16), wieder auf dem Niveau der Vorvorjahre 2011 (24), 2010 (26), und 2009 (25). Wert- und Flächenumsatz sind gegenüber dem Vorjahr auf nahezu die Hälfte gefallen. Au sd ruc k n ich t a uto ris ier t 16 | IMMOBILIENMARKTBERICHT 2013 4.1.1.4 Gewerbegrundstücke Teilmarkt im Überblick Anzahl Verkaufte Grundstücke im gewöhnlichen Geschäftsverkehr Begründung von Erbbaurechten Verkauf von Erbbaugrundstücken an die Erbbauberechtigten Sonstige beeinflusste Kauffälle (z.B. Verwandtschaftsverhältnisse, Liebhaberkäufe, Notverkäufe, selbständig nicht bebaubare Teilflächen, Zukaufsflächen) Kauffälle insgesamt Wertumsatz insgesamt 17,405 Mio Euro Flächenumsatz insgesamt 11,692 ha Ausgewertete Kauffälle 14 0 0 5 19 10 Merkmale der ausgewerteten Kauffälle des Jahres 2013 Merkmal Euro/m² ebf Preis in Euro Anzahl Fläche in m² GFZ 110 - 780 160.000 - 3.470.000 10 1.040 - 21.000 0,80 - 2,50 Die dargestellten Merkmale sind nicht normiert; alle Werte - mit Ausnahme der Anzahl - gerundet; * = keine Angabe möglich 4.1.1.5 Geschäfts-/Büro-/Verwaltungs-/Dienstleistungsgrundstücke Teilmarkt im Überblick Anzahl Verkaufte Grundstücke im gewöhnlichen Geschäftsverkehr Begründung von Erbbaurechten Verkauf von Erbbaugrundstücken an die Erbbauberechtigten Sonstige beeinflusste Kauffälle (z.B. Verwandtschaftsverhältnisse, Liebhaberkäufe, Notverkäufe, selbständig nicht bebaubare Teilflächen, Zukaufsflächen) Kauffälle insgesamt Wertumsatz insgesamt 9,840 Mio Euro Flächenumsatz insgesamt 3,429 ha Ausgewertete Kauffälle 9 2 0 2 13 9 Merkmale der ausgewerteten Kauffälle des Jahres 2013 Merkmal Euro/m² ebf Preis in Euro Anzahl Fläche in m² GFZ 140 - 420 130.000 - 2.050.000 9 800 - 5.680 0,80 - 2,50 Die dargestellten Merkmale sind nicht normiert; alle Werte - mit Ausnahme der Anzahl - gerundet; * = keine Angabe möglich Au sd ruc k n ich t a uto ris ier t GUTACHTERAUSSCHUSS IN KARLSRUHE | 17 4.1.1.6 Rohbauland / Bauerwartungsland Hierbei handelt es sich sowohl um geplante Wohnbauflächen als auch um geplante gewerbliche Bauflächen. Teilmarkt im Überblick Anzahl Verkaufte Grundstücke im gewöhnlichen Geschäftsverkehr Begründung von Erbbaurechten Verkauf von Erbbaugrundstücken an die Erbbauberechtigten Sonstige beeinflusste Kauffälle (z.B. Verwandtschaftsverhältnisse, Liebhaberkäufe, Notverkäufe, selbständig nicht bebaubare Teilflächen, Zukaufsflächen) Kauffälle insgesamt Wertumsatz insgesamt 2,501 Mio Euro Flächenumsatz insgesamt 2,716 ha Ausgewertete Kauffälle 17 -- -- 2 19 13 Merkmale der ausgewerteten Kauffälle des Jahres 2013 Merkmal Euro/m² ebf Preis in Euro Anzahl Fläche in m² GFZ 20 - 230 10.200 - 520.000 13 360 - 7.910 -- Die dargestellten Merkmale sind nicht normiert; alle Werte - mit Ausnahme der Anzahl - gerundet; * = keine Angabe möglich 4.1.1.7 Sonstige Bauflächen Sonstige Bauflächen sind u.a. Flächen für Wochenend-/ Gartenhausgebiete, Garagen-/ Stellplatznutzung und Sondergebiete für soziale Einrichtungen. Teilmarkt im Überblick Anzahl Verkaufte Grundstücke im gewöhnlichen Geschäftsverkehr Begründung von Erbbaurechten Verkauf von Erbbaugrundstücken an die Erbbauberechtigten Sonstige beeinflusste Kauffälle (z.B. Verwandtschaftsverhältnisse, Liebhaberkäufe, Notverkäufe, selbständig nicht bebaubare Teilflächen, Zukaufsflächen) Kauffälle insgesamt Wertumsatz insgesamt 2,090 Mio Euro Flächenumsatz insgesamt 1,323 ha 6 1 0 8 15 Au sd ruc k n ich t a uto ris ier t 18 | IMMOBILIENMARKTBERICHT 2013 4.1.2 Flächen der Land- oder Forstwirtschaft Flächen der Land- oder Forstwirtschaft sind Flächen, die, ohne Bauerwartungsland, Rohbauland oder baureifes Land zu sein, land- oder forstwirtschaftlich nutzbar sind. In diesen Kauffällen sind keine begünstigten Grundstücke (z.B. Ortsnähe, besondere Lage) der Land- und Forstwirtschaft enthalten. Diese wurden überwiegend in einer Spanne von 5 bis 13 Euro/m² gehandelt. Teilmarkt im Überblick Anzahl Verkaufte Grundstücke im gewöhnlichen Geschäftsverkehr Beeinflusste Kauffälle (z.B. Verwandtschaftsverhältnisse, Liebhaberkäufe, Notverkäufe, selbständig nicht bebaubare Teilflächen, Zukaufsflächen) Kauffälle insgesamt Wertumsatz insgesamt 0,869 Mio Euro Flächenumsatz insgesamt 16,200 ha Ausgewertete Kauffälle 83 9 92 55 Merkmale der ausgewerteten Kauffälle des Jahres 2013 Merkmal alle Lagen Mittel Euro/m² Spanne Euro/m² Preis in Euro Anzahl Fläche in m² 4,00 1,10 - 8,40 530 - 30.000 55 170 - 7.610 Die dargestellten Merkmale sind nicht normiert; alle Werte - mit Ausnahme der Anzahl - gerundet; * = keine Angabe möglich 4.1.3 Sonstige Flächen Sonstige Flächen sind u.a. Flächen für Verkehrseinrichtungen, Ver-/ Entsorgungseinrichtungen, Dauerkleingärten und Sportanlagen. Teilmarkt im Überblick Anzahl Verkaufte Grundstücke im gewöhnlichen Geschäftsverkehr Sonstige beeinflusste Kauffälle (z.B. Verwandtschaftsverhältnisse, Liebhaberkäufe, Notverkäufe, selbständig nicht bebaubare Teilflächen, Zukaufsflächen) Kauffälle insgesamt Wertumsatz insgesamt 2,633 Mio Euro Flächenumsatz insgesamt 13,884 ha 38 7 45 Preise wieder gestiegen Im Jahr 2013 lag der durchschnittliche Kaufpreis bei den ausgewerteten Kauffällen (55) bei rd. 4,00 Euro/m². Der vergleichbare Wert für 2012 lag bei rd. 3,50 Euro/m². Au sd ruc k n ich t a uto ris ier t GUTACHTERAUSSCHUSS IN KARLSRUHE | 19 Kauffälle von bebauten Grundstücken 316316348365298310 263259 281260 136170200190161 127128 134 167 219 56707663 95 80677658 590 100 200 300 400 20 04 20 05 20 06 20 07 20 08 20 09 20 10 20 11 20 12 *20 13 Ein- / Zweifamilienhäuser Reihenhäuser Mehrfamilienhäuser 4.2 Bebaute Grundstücke Die Kaufpreise enthalten den Gebäude- und den Bodenwertanteil. In den Baujahrsklassen sind auch Objekte älterer Ursprungsbaujahre enthalten, deren Merkmale aufgrund von Instandsetzungen und Modernisierungen der je- weiligen Baujahrsklasse entsprechen. Teilmarkt im Überblick Anzahl Wertumsatz Millionen Euro Flächenumsatz ha 4.2.1 Ein- / Zweifamilienhäuser 316 127,109 21,013 4.2.2 Reihenhäuser 136 43,938 3,559 4.2.3 Mehrfamilienhäuser 56 102,867 4,483 4.2.4 Gewerbeobjekte 21 23,905 7,672 4.2.5 Wohn- u. Geschäfts-, Büro-/ Verwaltungs-/Dienstleistungsobjekte 78 183,274 17,680 4.2.6 Sonstige bebaute Grundstücke 17 57,397 3,688 Summe 624 538,490 58,095 Au sd ruc k n ich t a uto ris ier t 20 | IMMOBILIENMARKTBERICHT 2013 440.000 Euro für ein gebrauchtes Ein- / Zwei- familienhaus Für ein Ein- / Zweifamilienhaus des Baujahres 1955 und einer Lage mit der Bodenrichtwerthöhe von 420 €/m² müssen typischer Weise ca. 440.000 Euro bezahlt werden. Dafür erhält man im Schnitt 180 m² Wohnfläche auf einem 575 m² großen Grundstück. 4.2.1 Ein- / Zweifamilienhäuser um +- 0 % um + 5 % um - 5 % um + 10 % um - 10 % * = Keine Preisentwicklung darstellbar Teilmarkt im Überblick Anzahl Verkaufte Grundstücke im gewöhnlichen Geschäftsverkehr Beeinflusste Kauffälle (z.B. Verwandtschaftsverhältnisse, Liebhaberkäufe, Notverkäufe, selbständig nicht bebaubare Teilflächen, Zukaufsflächen) Kauffälle insgesamt Wertumsatz insgesamt 127,109 Mio Euro Flächenumsatz insgesamt 21,013 ha Ausgewertete Kauffälle 248 68 316 160 Die Verteilung der Kaufpreise der ausgewerteten Kauffälle ist in der nachfolgenden Grafik dargestellt. Der Schwerpunkt der Kaufpreisklassen liegt im Bereich von 250.000 – 650.000 Euro. Preisentwicklung im Jahr 2013 Weiterverkäufe Au sd ruc k n ich t a uto ris ier t GUTACHTERAUSSCHUSS IN KARLSRUHE | 21 Vergleichsfaktoren für Ein- / Zweifamilienhäuser Die Vergleichsfaktoren wurden aus Kaufpreisen von typischen Ein- / Zweifamilienhäusern als wahrschein- lichste Schätzwerte ermittelt. Bei Ein- / Zweifamilien- häusern werden neben dem Bodenrichtwert als Lage- wert und der Wohnfläche die Auswirkungen von Baujahr und Grundstücksfläche auf den Wohnflächenpreis dargestellt. Darüber hinaus werden Angaben zur Gebäudekonstruktion, Unterkellerung und vorhandenen Garagen gemacht. Der Ausstattungsstandard orientiert sich an den Normal- herstellungskosten 2000 (NHK 2000). . Alle Wohnflächenpreise in der Tabelle beziehen sich auf ein Ein-/Zweifamilienhaus mit folgenden Eigenschaften: Baujahr Ausstattungsstandard Grundstücksfläche Gebäudekonstruktion Anzahl der Vollgeschosse Unterkellerung Stellung Anzahl der Wohnungen Anzahl der Garagen 1970 mittel 500 m² massiv ein- bis zweigeschossig vollständig überwiegend freistehend oder als Doppelhaus 1 (überwiegend) bis 2 1 Anwendungshinweise Die ermittelten Vergleichsfaktoren sollen insbesondere als Grundlage für die steuerliche Bewertung gem. § 183 Bewertungsgesetz (BewG) Anwendung finden. Des Weiteren sind die Vergleichsfaktoren im Sinne der §§ 13 und 15 der ImmoWertV geeignet. Zur Ermittlung des Verkehrswertes sind sachver- ständige Wertermittlungen durchzuführen. Die angegebenen Vergleichsfaktoren beziehen sich auf einen fiktiven Zustand ohne besondere objektspezi- fische Grundstücksmerkmale. Besondere objektspezi- fische Grundstücksmerkmale wie Baumängel und Bauschäden sind im Anschluss an eine ggf. noch erforderliche Marktanpassung zur Ermittlung des (endgültigen) Vergleichswertes anzubringen. Bei einem Vergleich mit den Faktoren des Vorjahres ist zu beobachten, dass der Bodenwert einer allgemeinen Preisentwicklung unterliegt. In Einzelfällen können die anzusetzenden Vergleichs- faktoren nach oben und unten variieren. So ist für die Beurteilung eines untypischen Objektes, z.B. eines Grundstücks mit großer Fläche und eines Gebäudes mit kleiner Wohnfläche, das vorgestellte Berechnungs- modell nur eingeschränkt geeignet. Liegt das zu bewertende Objekt außerhalb der an- gegebenen Bereiche, so wird von der Anwendung der Vergleichsfaktoren abgeraten. Der Bodenwertansatz erfolgt üblicherweise mit dem Bodenrichtwert ohne Bebauungsabschlag. Für zu zonierende Grundstücke können die Vergleichsfaktoren keine Anwendung finden. In einzelnen Fällen, wo sich ein abweichender Bodenwert als marktüblich erweist, ist vom ermittelten Bodenwert auszugehen. Zwischenwerte können interpoliert werden. Au sd ruc k n ich t a uto ris ier t 22 | IMMOBILIENMARKTBERICHT 2013 Vergleichsfaktoren Euro/m² Wohnfläche: Bodenrichtwert Euro/m² ebf Wohnfläche m² 300 350 400 450 500 120 2.520 2.780 3.040 3.300 3.560 130 2.430 2.690 2.950 3.210 3.470 140 2.340 2.600 2.860 3.120 3.380 150 2.250 2.510 2.770 3.030 3.290 160 2.160 2.420 2.680 2.930 3.190 170 2.060 2.320 2.580 2.840 3.100 180 1.970 2.230 2.490 2.750 3.010 190 1.880 2.140 2.400 2.660 2.920 200 1.790 2.050 2.310 2.570 2.830 Ab- und Zuschläge bei Abweichungen folgender Merkmale: Baujahr 1960 1970 1980 1990 2000 Ab- und Zuschläge Euro/m² Wfl - 210 0 200 400 610 Ausstattungsstandard mittel Ab- und Zuschläge Euro/m² Wfl Es lagen nicht genügend Kauffälle mit einer geeigneten Verteilung des Ausstattungsstandards vor, um den Einfluss detailliert untersuchen zu können. Grundstücksfläche m² 300 400 500 600 700 Ab- und Zuschläge Euro/m² Wfl - 410 - 210 0 200 400 Kennzahlen der ausgewerteten Stichprobe (Umfang der Stichprobe 95 Kauffälle): Merkmal Minimum Maximum Mittelwert Bodenrichtwert (ebf) 250 Euro/m² 550 Euro/m² 380 Euro/m² Wohnfläche 96 m² 250 m² 160 m² Baujahr 1948 2010 1971 Ausstattungsstandard einfach gehoben mittel Grundstücksfläche 209 m² 945 m² 507 m² Gebäudekonstruktion (überwiegend) massiv Anzahl der Vollgeschosse ein- bis zweigeschossig Unterkellerung vollständig Stellung überwiegend freistehend oder als Doppelhaus Anzahl der Wohnungen 1 (überwiegend) bis 2 Anzahl der Garagen 1 Die Stichprobe umfasst die Jahre 2012 bis 2013. Preiszuwächse sind in allen Lagen zu verzeichnen. Aus einem Vergleich der Tabellenwerte vorheriger oder nachfolgender Immobilienmarktberichte kann keine Preisentwicklung abgeleitet werden. . . Au sd ruc k n ich t a uto ris ier t GUTACHTERAUSSCHUSS IN KARLSRUHE | 23 Anwendungsbeispiel: Ein- / Zweifamilienhaus Tabellenwerte vorläufiger Vergleichswert Bodenrichtwert (ebf) 400 Euro/m² Wohnfläche 160 m² 2.680 Euro/m² Wfl Baujahr 1975 + 100 Euro/m² Wfl Ausstattungsstandard mittel Grundstücksfläche 525 m² + 50 Euro/m² Wfl Gebäudekonstruktion massiv Anzahl der Vollgeschosse 1 Unterkellerung vollständig Stellung freistehend Anzahl der Wohnungen 1 Anzahl der Garagen 1 Berechnung vorläufiger Vergleichswert 160 m² x 2.830 Euro/m² Wfl = 452.800 Euro Für die Ermittlung des vorläufigen Vergleichswerts steht der unter Berücksichtigung der vier Merkmale Bodenrichtwerte, Wohnfläche, Baujahr und Grundstücksfläche abgeleitete Vergleichsfaktor im Vordergrund. Geringere Bedeutung kommt den einzelnen Werteinflüssen selbst zu. Zur Ermittlung des (endgültigen) Vergleichswertes ist ggfs. noch eine erforderliche Marktanpassung vorzunehmen sowie besondere objektspezifische Grundstücksmerkmale wie Baumängel und Bauschäden zu berücksichtigen. Au sd ruc k n ich t a uto ris ier t 24 | IMMOBILIENMARKTBERICHT 2013 320.000 Euro für ein gebrauchtes Reihenhaus Für ein gebrauchtes Reihenhaus des Baujahres 1981 in mittlerer Lage mussten ca. 320.000 Euro bezahlt werden. Dafür erhielt man im Schnitt 134 m² Wohnfläche auf einem 252 m² großen Grundstück. 4.2.2 Reihenhäuser um +- 0 % um + 5 % um - 5 % um + 10 % um - 10 % * = Keine Preisentwicklung darstellbar Teilmarkt im Überblick Anzahl Verkaufte Grundstücke im gewöhnlichen Geschäftsverkehr Beeinflusste Kauffälle (z.B. Verwandtschaftsverhältnisse, Liebhaberkäufe, Notverkäufe, selbständig nicht bebaubare Teilflächen, Zukaufsflächen) Kauffälle insgesamt Wertumsatz insgesamt 43,938 Mio Euro Flächenumsatz insgesamt 3,559 ha Ausgewertete Kauffälle 120 16 136 112 Die Verteilung der Kaufpreise der ausgewerteten Kauffälle ist in der nachfolgenden Grafik dargestellt. Der Schwerpunkt der Kaufpreisklassen liegt im Bereich von 225.000 – 425.000 Euro. Preisentwicklung im Jahr 2012 Weiterverkäufe Au sd ruc k n ich t a uto ris ier t GUTACHTERAUSSCHUSS IN KARLSRUHE | 25 Vergleichsfaktoren für Reihenhäuser Die Vergleichsfaktoren wurden aus Kaufpreisen von typischen Reihenmittel- und -endhäusern als wahrscheinlichste Schätzwerte ermittelt. Bei Reihen- häusern werden neben dem Bodenrichtwert als Lagewert und der Wohnfläche die Auswirkungen von Baujahr und Grundstücksfläche auf den Wohn- flächenpreis dargestellt. Darüber hinaus werden Angaben zur Gebäudekonstruktion, Unterkellerung und vorhandenen Garagen gemacht. Der Ausstattungsstandard orientiert sich an den Normal- herstellungskosten 2000 (NHK 2000). . Alle Wohnflächenpreise in der Tabelle beziehen sich auf ein Reihenhaus mit folgenden Eigenschaften: Baujahr Ausstattungsstandard Grundstücksfläche Gebäudekonstruktion Unterkellerung Stellung Anzahl der Wohnungen Anzahl der Garagen 1980 mittel 250 m² massiv vollständig Reihenmittel-/-endhäuser 1 1 Anwendungshinweise Die ermittelten Vergleichsfaktoren sollen insbesondere als Grundlage für die steuerliche Bewertung gem. § 183 Bewertungsgesetz (BewG) Anwendung finden. Des Weiteren sind die Vergleichsfaktoren im Sinne der §§ 13 und 15 der ImmoWertV geeignet. Zur Ermittlung des Verkehrswertes sind sachver- ständige Wertermittlungen durchzuführen. Die angegebenen Vergleichsfaktoren beziehen sich auf einen fiktiven Zustand ohne besondere objektspezi- fische Grundstücksmerkmale. Besondere objektspezi- fische Grundstücksmerkmale wie Baumängel und Bauschäden sind im Anschluss an eine ggf. noch erforderliche Marktanpassung zur Ermittlung des (end- gültigen) Vergleichswertes anzubringen. In Einzelfällen können die anzusetzenden Vergleichs- faktoren nach oben und unten variieren. Für die Beur- teilung eines untypischen Objekts, z. B. eines Gebäudes jüngeren Baujahrs mit kleiner Wohnfläche, ist das vorgestellte Berechnungsmodell nur einge- schränkt geeignet. Liegt das zu bewertende Objekt außerhalb der an- gegebenen Bereiche, so wird von der Anwendung der Vergleichsfaktoren abgeraten. Der Bodenwertansatz erfolgt üblicherweise mit dem Bodenrichtwert ohne Bebauungsabschlag. Für zu zonierende Grundstücke können die Vergleichsfaktoren keine Anwendung finden. In einzelnen Fällen, wo sich ein abweichender Bodenwert als marktüblich erweist, ist vom ermittelten Bodenwert auszugehen. Zwischenwerte können interpoliert werden. Au sd ruc k n ich t a uto ris ier t 26 | IMMOBILIENMARKTBERICHT 2013 Vergleichsfaktoren Euro/m² Wohnfläche: Bodenrichtwert Euro/m² ebf Wohnfläche m² 300 350 400 450 90 2.670 2.760 2.850 2.940 100 2.570 2.660 2.750 2.840 110 2.470 2.560 2.650 2.740 120 2.370 2.460 2.550 2.640 130 2.270 2.360 2.450 2.540 140 2.170 2.260 2.350 2.440 150 2.070 2.160 2.250 2.340 160 1970 2.060 2.150 2.240 170 1.870 1.960 2.050 2.140 Ab- und Zuschläge bei Abweichungen folgender Merkmale: Baujahr 1960 1970 1980 1990 2000 Ab- und Zuschläge Euro/m² Wfl - 180 - 90 0 90 180 Ausstattungstandard Ab- und Zuschläge Der Ausstattungsstandard wird tendenziell über das Baujahr berücksichtigt. Grundstücksfläche m² 150 200 250 300 350 Ab- und Zuschläge Euro/m² Wfl - 140 - 70 0 70 140 Kennzahlen der ausgewerteten Stichprobe (Umfang der Stichprobe 118 Kauffälle): Merkmal Minimum Maximum Mittelwert Bodenrichtwert (ebf) 280 Euro/m² 480 Euro/m² 381 Euro/m² Wohnfläche 80 m² 191 m² 134 m² Baujahr 1948 2010 1981 Ausstattungsstandard einfach gehoben mittel Grundstücksfläche 144 m² 445 m² 252 m² Gebäudekonstruktion massiv Unterkellerung vollständig Stellung Reihenmittel-/-endhäuser Anzahl der Wohnungen 1 Anzahl der Garagen 1 Die Stichprobe umfasst die Jahre 2012 bis 2013. Preiszuwächse sind in allen Lagen zu verzeichnen. Aus einem Vergleich der Tabellenwerte vorheriger oder nachfolgender Immobilienmarktberichte kann keine Preisentwicklung abgeleitet werden. . Au sd ruc k n ich t a uto ris ier t GUTACHTERAUSSCHUSS IN KARLSRUHE | 27 Anwendungsbeispiel: Reihenmittelhaus Tabellenwerte vorläufiger Vergleichswert Bodenrichtwert (ebf) 375 Euro/m² Wohnfläche 120 m² 2.505 Euro/m² Wfl Baujahr 1975 - 45 Euro/m² Wfl Ausstattungsstandard mittel Grundstücksfläche 325 m² + 105 Euro/m² Wfl Gebäudekonstruktion massiv Unterkellerung vollständig Stellung Endhaus Anzahl der Wohnungen 1 Anzahl der Garagen 1 Berechnung vorläufiger Vergleichswert 120 m² x 2.565 Euro/m² Wfl = 307.800 Euro Für die Ermittlung des vorläufigen Vergleichswerts steht der unter Berücksichtigung der vier Merkmale Bodenrichtwerte, Wohnfläche, Baujahr und Grundstücksfläche abgeleitete Vergleichsfaktor im Vordergrund. Geringere Bedeutung kommt den einzelnen Werteinflüssen selbst zu. Zur Ermittlung des (endgültigen) Vergleichswertes ist ggfs. noch eine erforderliche Marktanpassung vorzunehmen sowie besondere objektspezifische Grundstücksmerkmale wie Baumängel und Bauschäden zu berücksichtigen. Au sd ruc k n ich t a uto ris ier t 28 | IMMOBILIENMARKTBERICHT 2013 Niedrigster Stand bei der Anzahl von Kauffällen in den letzten fünf Jahren Die Anzahl der Kauffälle fiel zum Vorjahr um 20 %. Im Vergleich der letzten fünf Jahre 2009 (95), 2010 (63), 2011 (76), 2012 (70) wechselten im Jahr 2013 nur 56 Mehrfamilienhäuser den Eigentümer. 4.2.3 Mehrfamilienhäuser um +- 0 % um + 5 % um - 5 % um + 10 % um - 10 % * = Keine Preisentwicklung darstellbar Teilmarkt im Überblick Anzahl Verkaufte Grundstücke im gewöhnlichen Geschäftsverkehr Beeinflusste Kauffälle (z.B. Verwandtschaftsverhältnisse, Liebhaberkäufe, Notverkäufe, selbständig nicht bebaubare Teilflächen, Zukaufsflächen) Kauffälle insgesamt Wertumsatz insgesamt 102,867 Mio Euro Flächenumsatz insgesamt 4,483 ha Ausgewertete Kauffälle 44 12 56 33 Durchschnittlich Wohnflächenpreis des Jahres 2013 Mittlere Lage Euro/m² Wfl Weiterverkauf 1.350 Euro/m² Wfl (inkl. Grundstück) auf Euro/m² Wohnfläche gerundet Merkmale der ausgewerteten Kauffälle des Jahres 2013 Merkmal Mäßige Lage Mittlere Lage Gute Lage Sehr gute Lage Baujahr bis 1949 Euro/m² Wohnfläche Preis in Euro Anzahl Wohn-/Nutzfläche in m² Wohnungen * * 2 * * 830 - 1.920 360.000 - 1.000.000 15 270 - 680 4 - 10 1.400 - 1.990 820.000 - 27.700.000 4 600 - 13.890 4 - 146 -- Grundstücksfläche in m² * 150 - 570 350 - 12.730 Baujahre 1950 - 1974 Euro/m² Wohnfläche Preis in Euro Anzahl Wohn-/Nutzfläche in m² Wohnungen * * 2 * * * * 3 * * * * 3 * * -- Grundstücksfläche in m² * * * Baujahre 1975 - 1989 Euro/m² Wohnfläche * Preisentwicklung im Jahr 2012 Weiterverkauf Au sd ruc k n ich t a uto ris ier t GUTACHTERAUSSCHUSS IN KARLSRUHE | 29 Merkmal Mäßige Lage Mittlere Lage Gute Lage Sehr gute Lage Preis in Euro Anzahl Wohn-/Nutzfläche in m² Wohnungen -- * 1 * * -- -- Grundstücksfläche in m² * Baujahre 1990 - 2004 Euro/m² Wohnfläche Preis in Euro Anzahl Wohn-/Nutzfläche in m² Wohnungen -- * * 1 * * -- -- Grundstücksfläche in m² * Baujahre 2005 - 2010 Euro/m² Wohnfläche Preis in Euro Anzahl Wohn-/Nutzfläche in m² Wohnungen -- -- -- -- Grundstücksfläche in m² Erstverkäufe Euro/m² Wohnfläche Preis in Euro Anzahl Wohn-/Nutzfläche in m² Wohnungen -- * * 1 * * * * 1 * * -- Grundstücksfläche in m² * * Die dargestellten Merkmale sind nicht normiert. Die wertbeein- flussenden Grundstücksmerkmale der Kauffälle stimmen hierbei nicht hinreichend überein, d.h. die Angaben dienen vorrangig dem Überblick über den Immobilienmarkt bzw. die Merkmale der ausgewerteten Kauffälle.; alle Werte - mit Ausnahme der Anzahl - gerundet; * = keine Angabe möglich . 4.2.4 Gewerbeobjekte Teilmarkt im Überblick Anzahl Verkaufte Grundstücke im gewöhnlichen Geschäftsverkehr Beeinflusste Kauffälle (z.B. Verwandtschaftsverhältnisse, Liebhaberkäufe, Notverkäufe, selbständig nicht bebaubare Teilflächen, Zukaufsflächen) Kauffälle insgesamt Wertumsatz insgesamt 23,905 Euro Flächenumsatz insgesamt 7,672 ha davon ausgewertete Kauffälle 10 11 21 5 Merkmale der ausgewerteten Kauffälle des Jahres 2013 Merkmal Euro/m² (Nfl + Wfl) Preis in Euro Anzahl Nutz-/Wohnfläche in m² Grundstücksfläche in m² 390 - 820 570.000 - 4.980.000 5 690 - 12.850 1.500 - 12.260 Die dargestellten Merkmale sind nicht normiert. Die wertbeein- flussenden Grundstücksmerkmale der Kauffälle stimmen hierbei nicht hinreichend überein, d.h. die Angaben dienen vorrangig dem Überblick über den Immobilienmarkt bzw. die Merkmale der ausgewerteten Kauffälle.; alle Werte - mit Ausnahme der Anzahl - gerundet; * = keine Angabe möglich Au sd ruc k n ich t a uto ris ier t 30 | IMMOBILIENMARKTBERICHT 2013 4.2.5 Wohn- u. Geschäfts-/Büro-/Verwaltung-/Dienstleistungsgebäude Teilmarkt im Überblick Anzahl Verkaufte Grundstücke im gewöhnlichen Geschäftsverkehr Beeinflusste Kauffälle (z.B. Verwandtschaftsverhältnisse, Liebhaberkäufe, Notverkäufe, selbständig nicht bebaubare Teilflächen, Zukaufsflächen) Kauffälle insgesamt Wertumsatz insgesamt 183,274 Mio Euro Flächenumsatz insgesamt 17,680 ha Ausgewertete Kauffälle 59 19 78 41 Merkmale der ausgewerteten Kauffälle des Jahres 2013 Merkmal Euro/m² (Nfl + Wfl) Preis in Euro Anzahl Nutz-/Wohnfläche in m² Grundstücksfläche in m² 270 - 2.530 190.000 - 17.000.000 41 40 - 11.910 120 - 18.470 Die dargestellten Merkmale sind nicht normiert. Die wertbeein- flussenden Grundstücksmerkmale der Kauffälle stimmen hierbei nicht hinreichend überein, d.h. die Angaben dienen vorrangig dem Überblick über den Immobilienmarkt bzw. die Merkmale der ausgewerteten Kauffälle.; alle Werte - mit Ausnahme der Anzahl - gerundet; * = keine Angabe möglich . Bei den ausgewerteten Kauffällen wird für die Gruppe der Wohn- und Geschäftgebäude (39 Kauffälle) nachfolgend die Verteilung der normierten Kaufpreise / (Wohn- + Nutzfläche) mit einer Grafik dargestellt. Die Wohn- und Geschäftsgebäude sind gemischt genutzte Gebäude mit einem gewerblichen Mietertragsanteil von 20 - 50 %. Die Mehrzahl der normierten Kaufpreise / (Wohn- + Nutzfläche) wurde in einem Bereich von 1.050 – 1.650 Euro/m² vereinbart. . Au sd ruc k n ich t a uto ris ier t GUTACHTERAUSSCHUSS IN KARLSRUHE | 31 4.2.6 Sonstige bebaute Grundstücke Sonstige bebaute Grundstücke sind u.a. Grundstücke mit Garagen- /Stellplatznutzung, Hotels, Gaststätten und Gebäude für soziale Einrichtungen. . Teilmarkt im Überblick Anzahl Verkaufte Grundstücke im gewöhnlichen Geschäftsverkehr Beeinflusste Kauffälle (z.B. Verwandtschaftsverhältnisse, Liebhaberkäufe, Notverkäufe, selbständig nicht bebaubare Teilflächen, Zukaufsflächen) Kauffälle insgesamt Wertumsatz insgesamt 57,397 Euro Flächenumsatz insgesamt 3,688 ha 13 4 17 Au sd ruc k n ich t a uto ris ier t 32 | IMMOBILIENMARKTBERICHT 2013 Kauffälle von Wohnungseigentum 419 476499519 408 410 334273 338 250 1246 1322 1215 11881167 1004836 1121 826 1029 122163171222224208190 457323 187 0 200 400 600 800 1000 1200 1400 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 Erstverkäufe Weiterverkäufe Erstverkäufe von umgewandelten Mietwohnungen Erstverkauf von Wohnungseigentum mit 12 % weniger Vertragsabschlüssen Der Markt für Wohnungs- und Teileigentum zeigt wiederum rückläufige Zahlen bei den Vertrags- abschlüsse. Allein der Teilmarkt beim Weiterverkauf von Wohnungseigentum behauptet sich und ver- zeichnet einen kleinen Zuwachs von 2,5 %. 4.3 Wohnungs- und Teileigentum Wohnungseigentum ist das Sondereigentum an einer Wohnung in Verbindung mit dem Miteigentumsanteil an dem gemeinschaftlichen Eigentum, zu dem es gehört. Teileigentum ist das Sondereigentum an nicht zu Wohnzwecken dienenden Räumen eines Gebäudes in Verbindung mit dem Miteigentumsanteil an dem gemeinschaftlichen Eigentum, zu dem es gehört. Die dargestellten Kaufpreise beinhalten den Wert für das Wohnungseigentum/Teileigentum mit dem Miteigentum- santeil an dem gemeinschaftlichen Eigentum einschließ- lich Grund, Boden und Instandsetzungsrücklage. Nicht enthalten sind Wertanteile für Garagen oder Einstell- plätze. Unabhängig davon ist zu beachten, dass die Objekte der einzelnen Baujahresklassen auch typischerweise modernisiert bzw. saniert wurden. Bei vermieteten Objekten werden vom Grundstücksmarkt üblicherweise Abschläge vorgenommen. In Einzelfällen sind sachverständige Wertermittlungen durchzuführen. Für die Wertermittlung von Eigentums- wohnungen auf dem Karlsruher Grundstücksmarkt wird in der Regel das direkte Vergleichswertverfahren heran- gezogen. Auskünfte aus der Kaufpreissammlung können durch die Geschäftsstelle erteilt werden. Teilmarkt im Überblick Anzahl WertumsatzMillionen Euro 4.3.1 Erstverkauf 419 114,433 4.3.2 Weiterverkauf 1246 167,273 4.3.3 Umwandlungen von Mietwohnungen 122 20,654 4.3.4 Teileigentum 407 27,091 Summe 2194 329,451 Au sd ruc k n ich t a uto ris ier t GUTACHTERAUSSCHUSS IN KARLSRUHE | 33 Vergleichsfaktoren für Erst- und Weiterverkäufe von Wohnungseigentum Die Ermittlung der Vergleichsfaktoren für Wohnungsei- gentum wurde an Grundsätzen des Vergleichswert- verfahrens orientiert und erfolgte auf Grundlage von Kaufpreisen des Jahres 2013. . Anwendungshinweise Die ermittelten Vergleichsfaktoren sollen insbesondere als Grundlage für die steuerliche Bewertung gem. § 183 Bewertungsgesetz (BewG) Anwendung finden. Hinsichtlich der Eignung als Vergleichsfaktoren im Sinne der §§ 13 und 15 der ImmoWertV sollen zunächst weitere Erfahrungen und Erkenntnisse gewonnen werden. Zur Ermittlung des Verkehrswertes sind sachver- ständige Wertermittlungen durchzuführen. Die angegebenen Vergleichsfaktoren beziehen sich auf einen fiktiven Zustand ohne besondere objekt- spezifische Grundstücksmerkmale. Besondere objektspezifische Grundstücksmerkmale wie Bau- mängel und Bauschäden sind im Anschluss an eine ggf. noch erforderliche Marktanpassung zur Ermittlung des (endgültigen) Vergleichswertes anzubringen. Werte von Tiefgaragenstellplätzen, Einzelgaragen, Offenen Stellplätzen etc. sind in den angegebenen Vergleichsfaktoren nicht enthalten. Hierzu wird auf Ziff. 4.3.4 verwiesen. In Einzelfällen können die anzusetzenden Vergleichs- faktoren nach oben und unten variieren. So sind für die Beurteilung untypischer Objekte die angegebenen Vergleichsfaktoren nur eingeschränkt geeignet. Zwischenwerte können interpoliert werden. Der Gutachterausschuss hat zur verbesserten Markttransparenz erstmalig die Boxplotdarstellung für die Vergleichsfaktoren „Weiterverkauf von Wohnungseigentum (61 -80 m²)“ gewählt. Au sd ruc k n ich t a uto ris ier t 34 | IMMOBILIENMARKTBERICHT 2013 Preisentwicklung durch Verkäufe in Karlsruhe- Südost stark beeinflusst Für das Jahr 2013 wird auf die die Darstellung einer Indexreihe „Erstverkauf Wohnungseigentum“ verzichtet. Kauffälle aus Karlsruhe-Südost beein- flussen in Kaufpreishöhe und Anzahl über- proportional die Indexreihe. Die Indexreihe wäre somit für das Stadtgebiet nicht repräsentativ. 4.3.1 Erstverkäufe von Wohnungseigentum Teilmarkt im Überblick Anzahl Erstverkäufe von Wohnungseigentum im gewöhnlichen Geschäftsverkehr Beeinflusste Kauffälle (z.B. Erbbaurecht, Verwandtschaftsverhältnisse, Liebhaberkäufe, Notverkäufe, betreutes Wohnen) Kauffälle insgesamt Wertumsatz insgesamt 114,433 Mio Euro Ausgewertete Kauffälle 333 86 419 319 Vergleichsfaktoren (Kauffälle des Jahres 2013) Wohnfläche Lage Baujahrsklasse Neubau* Euro /m² Wfl (Anzahl) bis 35 m² Mittel / Gut 3.380 (53) 36 - 60 m² Mittel /Gut 3.070 (77) 61 - 80 m² Mittel / Gut 2.930 (23) 81 - 100 m² Mittel / Gut 3.110 (60) über 100 m² Mittel / Gut 2.990 (106) * Dieser Baujahrsklasse wurden Neubauten mit Fertigstellung in den Jahren 2012 bis 2015 zugeordnet. Merkmale der ausgewerteten Kauffälle des Jahres 2013 Merkmal Mittlere / Gute Lage Erstverkäufe Euro/m² Wohnfläche Preis in Euro Anzahl Wohnfläche in m² 2.320 - 4.270 87.000 - 936.000 319 30 - 220 Die dargestellten Merkmale sind nicht normiert; alle Werte - mit Ausnahme der Anzahl - gerundet; * = keine Angabe möglich Au sd ruc k n ich t a uto ris ier t GUTACHTERAUSSCHUSS IN KARLSRUHE | 35 Vergleichswert für eine 80 m² Wohnung bei rd. 145.000 Euro Auf Basis der Vergleichsfaktoren wird der Wert für eine 80 m² Wohnung in der Baujahrsklasse 1975 - 1989 auf 1.800 Euro/m², ohne PKW-Stellplatz, ermittelt. 4.3.2 Weiterverkäufe von Wohnungseigentum um +- 0 % um + 5 % um - 5 % um + 10 % um - 10 % * = Keine Preisentwicklung darstellbar Teilmarkt im Überblick Anzahl Weiterverkäufe von Wohnungseigentum im gewöhnlichen Geschäftsverkehr Beeinflusste Kauffälle (z.B. Erbbaurecht, Verwandtschaftsverhältnisse, Liebhaberkäufe, Notverkäufe) Kauffälle insgesamt Wertumsatz insgesamt 167,273 Mio Euro Ausgewertete Kauffälle 1.000 246 1.246 804 Vergleichsfaktoren (Kauffälle der Jahre 2013) Wohnfläche Baujahrsklassen Bis 1949 1950 - 1974 1975 - 1989 1990 - 2004 2005 - 2011 Euro /m² WFL (Anzahl), alle Lagen bis 35 m² * (3) 1.620 (12) 1.860 (26) 1.790 (46) * (1) 36 - 60 m² 1.800 (26) 1.650 (78) 1.640 (40) 1.970 (77) * (3) 61 - 80 m² 2.020 (24) 1.680 (123) 1.800 (35) 2.080 (35) * (3) 81 - 100 m² 2.110 (26) 1.780 (72) 1.880 (29) 2.160 (24) 2.500 (6) über 100 m² 2.340 (33) 1.810 (18) 1.910 (38) 2.200 (17) 2.710 (9) Bei den abgebildeten Vergleichsfaktoren handelt es sich um ein Kaufpreismittel, wie sie als Kaufpreise auf dem Immobilienmarkt vereinbart wurden. Unterscheidungen bzgl. des Sanierungszustandes der Wohnungen, des Gebäudes waren nicht möglich. Eine baujahrstypische Modernisierung muss unterstellt werden. Wertunterschiede aufgrund unterschiedlicher Lagen konnte nicht festgestellt werden. Alle Werte - mit Ausnahme der Anzahl - gerundet, * = Keine Angabe möglich . Preisentwicklung im Jahr 2013 Weiterverkauf Au sd ruc k n ich t a uto ris ier t 36 | IMMOBILIENMARKTBERICHT 2013 Boxplotdarstellung der Vergleichsfaktoren Der Gutachterausschuss hat zur verbesserten Markt- transparenz erstmalig die Boxplotdarstellung für die Vergleichsfaktoren gewählt. Ein Boxplotdiagramm soll schnell einen Eindruck darüber vermitteln in welchem Bereich die Daten liegen und wie sie sich über diesen Bereich verteilen. Die Box entspricht dem Bereich, in dem die mittleren 50 % der Daten liegen. Die Länge der Box stellt ein Maß für die Streuung der Daten dar. Des Weiteren wird der Median (mittlerer Wert) als kurze blaue Linie in der Box einge- zeichnet. Diese Linie teilt das gesamte Diagramm in zwei Hälften, in denen jeweils 50 % der Daten liegen. Durch die Antennen (Whisker) wird aufgezeigt in welchen Bereich 90 % der Daten liegen. Die Länge der Whisker wird also durch die Datenwerte bestimmt. Dies ist auch der Grund, warum die Whisker nicht auf beiden Seiten gleich lang sein müssen. Die restlichen 10 % der Werte, welche durch Minimum- und Maximumwert begrenzt sind, können als ausreißerverdächtig behandelt werden. . Boxplotdarstellung der Vergleichsfaktoren für die Gruppe: Weiterverkauf von Wohnungseigentum, Wohnfläche 61 - 80 m² Baujahr bis 1949 1950 - 1974 1975 - 1989 1990 - 2004 2005 - 2011 - Median 2020 1670 1790 2100 2640 + Maximum 3060 2890 2550 2960 2800 + Minimum 1380 1000 1120 1550 2290 Anzahl Kauffälle 24 123 35 35 3 Wohnfläche auf 10 Euro/m² gerundet. - Maximum - Antennenende - Median (blaue Linie) - Antennenende - Minimum I B ox I Au sd ruc k n ich t a uto ris ier t GUTACHTERAUSSCHUSS IN KARLSRUHE | 37 Merkmale der ausgewerteten Kauffälle des Jahres 2013 Merkmal alle Lagen Baujahr bis 1949 Euro/m² Wohnfläche Preis in Euro Anzahl Wohnfläche in m² 1.130 - 3.550 35.000 - 725.000 112 30 - 210 1950 - 1974 Euro/m² Wohnfläche Preis in Euro Anzahl Wohnfläche in m² 1.000 - 2.890 25.000 - 330.000 303 20 - 210 1975 - 1989 Euro/m² Wohnfläche Preis in Euro Anzahl Wohnfläche in m² 1.050 - 2.850 25.000 - 410.000 168 15 - 190 1990 - 2004 Euro/m² Wohnfläche Preis in Euro Anzahl Wohnfläche in m² 1.160 - 3.410 20.000 - 365.000 199 20 - 150 2005 - 2011 Euro/m² Wohnfläche Preis in Euro Anzahl Wohnfläche in m² 2.120 - 3.240 95.000 - 410.000 22 30 - 140 Die dargestellten Vergleichspreise sind nicht in allen Merkmalen z.B. Ausstattungsstandard, Geschosslage normiert und weisen erhebliche Unterschiede auf. Für eine Wertermittlung wird empfohlen, eine Auskunft aus der Kaufpreissammlung einzuholen. Alle Werte - mit Ausnahme der Anzahl - gerundet, * = Keine Angabe möglich. Au sd ruc k n ich t a uto ris ier t 38 | IMMOBILIENMARKTBERICHT 2013 Marktanteil nochmals geringer, Preise leicht gestiegen Im Vergleich zum Vorjahr wurden ein Viertel weniger Kauffälle registriert. Die Preise für umgewandelte Mietwohnungen sind, dem allgemeinen Trend folgend, um ca. 5 % gestiegen. 4.3.3 Erstverkäufe von umgewandelten Mietwohnungen um +- 0 % um + 5 % um - 5 % um + 10 % um - 10 % * = Keine Preisentwicklung darstellbar Teilmarkt im Überblick Anzahl Erstverkäufe von umgewandelten Mietwohnungen im gewöhnlichen Geschäftsverkehr Beeinflusste Kauffälle (z.B. Erbbaurecht, Verwandtschaftsverhältnisse, Liebhaberkäufe, Notverkäufe) Kauffälle insgesamt Wertumsatz insgesamt 20,654 Euro Ausgewertete Kauffälle 109 13 122 68 Merkmale der ausgewerteten Kauffälle des Jahres 2013 Merkmal alle Lage Baujahr bis 1949 Euro/m² Wohnfläche Preis in Euro Anzahl Wohnfläche in m² 1.380 - 3.200 55.000 - 410.000 13 25 - 160 1950 - 1974 Euro/m² Wohnfläche Preis in Euro Anzahl Wohnfläche in m² 1.210 - 2.760 70.000 - 300.000 50 50 - 160 1975 - 1989 Euro/m² Wohnfläche Preis in Euro Anzahl Wohnfläche in m² * * 1 * 1990 - 2004 Euro/m² Wohnfläche Preis in Euro Anzahl Wohnfläche in m² * * 3 * 2005 - 2011 Euro/m² Wohnfläche Preis in Euro Anzahl Wohnfläche in m² * * 1 * Die dargestellten Merkmale sind nicht normiert; alle Werte - mit Ausnahme der Anzahl - gerundet; * = Keine Angabe möglich Preisentwicklung im Jahr 2013 Weiterverkauf Au sd ruc k n ich t a uto ris ier t GUTACHTERAUSSCHUSS IN KARLSRUHE | 39 4.3.4 Teileigentum Teilmarkt im Überblick Anzahl Verkäufe im gewöhnlichen Geschäftsverkehr Beeinflusste Kauffälle (z.B. Erbbaurecht, Verwandtschaftsverhältnisse, Liebhaberkäufe, Notverkäufe) Kauffälle insgesamt Bestehend aus 326 Kaufälle Tiefgaragenstellplätze, Einzelgaragen, offene Stellplätze sowie 81 Kauffälle sonstiges Teileigentum. Wertumsatz insgesamt 27,091 Mio Euro 346 61 407 Vergleichsfaktoren für Tiefgaragenstellplätze, Einzelgaragen, offene Stellplätze (Kauffälle der Jahre 2012 und 2013) Merkmal Tiefgaragenstellplätze Einzelgaragen offene Stellplätze Euro (Anzahl) Erstverkäufe 17.500 (428) 10.000 - 34.000 -- -- -- -- Weiterverkäufe 9.000 (93) 4.000 - 18.000 9.800 (23) 5.000 - 20.000 4.400 (7) Au sd ruc k n ich t a uto ris ier t 40 | IMMOBILIENMARKTBERICHT 2013 5. ERFORDERLICHE DATEN FÜR DIE WERTERMITTLUNG Die für die Wertermittlung erforderlichen Daten sind aus der Kaufpreissammlung (§ 193 Abs. 5 des Baugesetz- buches) unter Berücksichtigung der jeweiligen Lage auf dem Grundstücksmarkt abzuleiten. Hierzu gehören insbesondere Indexreihen, Liegenschaftszinssätze, Sachwertfaktoren, Umrechnungskoeffizienten, Ver- gleichsfaktoren (Gebäude- /Ertragsfaktoren) für bebaute Grundstücke. Bei der Führung der Kaufpreissammlung werden zur Ergänzung der Daten aus den Kaufverträgen noch zusätzlich Fragebogen, i.d.R. an die Erwerber, versandt. 5.1 Indexreihen Änderungen der allgemeinen Wertverhältnisse auf dem Grundstücksmarkt sollen mit Indexreihen erfasst werden. Die ermittelten Indexzahlen ermöglichen die Umrechnung von Kaufpreisen auf bestimmte Stichtage und sind damit von großer Bedeutung für die Wertermittlungspraxis. 5.1.1 Bodenpreisindexreihen Bodenpreisindexreihen bestehen aus Indexzahlen, die sich aus dem durchschnittlichen Verhältnis der Bodenpreise eines jährlichen Erhebungszeitraums zu den Bodenpreisen des Basiszeitraums. Hierbei kommt das Verfahren des gleitenden Mittelwerts zur Anwen- dung. Erstmals wurde die Preisentwicklung für Grund- stücke des individuellen Wohnungsbaues (Ein- / Zwei- familien- und Reihenhausgrundstücke) in einer gemein- samen Indexreihe berechnet. Bei der Indexreihe für Mehrfamilienhausgrundstücke handelt es sich um eine grobe Trendbeobachtung für die Änderungen der allgemeinen Wertverhältnisse auf dem Grundstücksmarkt, da in dieser Kategorie nicht genügend Transaktionen vorliegen. Für gewerblich genutzte Grundstücke wird gleichfalls eine grobe Trendbeobachtung dargestellt. Die angegebenen Indexreihen beziehen sich auf die jeweilige Jahresmitte. . Baureifes Land Wohnen 112 116 105 120 122 114 120 125 107 125 107 126 123 122 122 123 132 137 135 90 100 110 120 130 140 150 19 94 19 95 19 96 19 97 19 98 19 99 20 00 20 01 20 02 20 03 20 04 20 05 20 06 20 07 20 08 20 09 20 10 20 11 20 12 20 13 * In de xz ah l Ein- / Zweifamilien-/ Reihenhausgrundstücke Mehrfamilienhausgrdtst. (Trend) Anforderungen Baugesetzbuch Der Pflichtenkatalog zur Ermittlung der sonstigen erforderlichen Daten wird konkretisiert, u.a.: - Liegenschaftszinssätze, - Sachwertfaktoren, - Umrechnungskoeffizienten, - Vergleichsfaktoren (Gebäude-/ Ertragsfaktoren). *Indexzahl / Trend des Jahres 2013 ist nur vorläufig Au sd ruc k n ich t a uto ris ier t GUTACHTERAUSSCHUSS IN KARLSRUHE | 41 Anwendungsbeispiel Indexreihe z.B. für Baureifes Land Wohnen Vorhanden: Vergleichspreis (Bodenrichtwert) für ein unbebautes Ein- / Zweifamilienhausgrundstück zum 30.06.2008 beträgt 300,- Euro/m² ebf Gesucht: Berücksichtigung der Änderung der allgemeinen Wertverhältnisse für dieses Grundstück zum Stichtag 31.12.2010 (sonstige Grundstücksmerkmale bleiben außer Betracht). Berechnung: 1. Aus Kurve „Bodenpreisindexreihe Baureifes Land Wohnen, Ein- / Zweifamilienhausgrundst.“ Bodenpreisindex zum 30.06.2010 125 entnehmen, Bodenpreisindex zum 30.06.2011 132 entnehmen. 2. Bodenpreisindex zum 31.12.2010 (125 + 132) / 2 = 128,5 3. aus Kurve Wert zum 30.06.2008 entnehmen 122 4. Umrechnung: 300 Euro/m² x 128,5 / 122 = rd. 315 Euro/m² ebf. Baureifes Land Gewerbe 80 85 90 95 100 105 110 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013* In de xz ah l Gewerbegrundstücke (Trend) *Trend des Jahres 2013 ist nur vorläufig Flächen der Land- und Forstwirtschaft 100 105 106 110 113 116 118 120 119 124 118 117120 111 106 110111 102 108 100 90 100 110 120 130 19 94 19 95 19 96 19 97 19 98 19 99 20 00 20 01 20 02 20 03 20 04 20 05 20 06 20 07 20 08 20 09 20 10 20 11 20 12 *20 13 In de xz ah l Flächen der Land- und Forstwirtschaft *Indexzahl des Jahres 2013 ist nur vorläufig Au sd ruc k n ich t a uto ris ier t 42 | IMMOBILIENMARKTBERICHT 2013 5.2 Umrechnungskoeffizienten (URK) 5.2.1 URK - Wertrelevante Geschossflächenzahl Zur Berücksichtigung von Abweichungen des Maßes der baulichen Nutzung der Vergleichsgrundstücke gege- nüber dem Wertermittlungsobjekt sind in der Regel Umrechnungskoeffizienten auf der Grundlage der wertrelevanten Geschossflächenzahl (WGFZ) zu ver- wenden. Dies bedeutet, dass die Flächen von Aufenthaltsräumen auch in anderen als Vollgeschossen einschließlich der zu ihnen gehörenden Treppenräume und ihrer Umfassungswände mitzurechnen sind (vgl. Nummer 6 Absatz 6 BRW-RL). Insbesondere in Geschäftslagen kann die Abhängigkeit des Bodenwerts von den höherwertig genutzten Flächen (z. B. ebenerdige Läden) erheblich größer sein, als die Abhängigkeit von der WGFZ. In diesen Lagen ist zu prüfen, ob eine sachgerechte Anpassung der Kaufpreise unter Verwendung der Mieten erfolgen kann. Der Begriff Vollgeschosse ist in § 2 Abs. 6 der Landesbauordnung (LBO) für Baden-Württemberg im Wesentlichen wie folgt definiert: „Vollgeschosse sind Geschosse, die mehr als 1,4 m über die im Mittel gemessene Geländeoberfläche hinausragen und über mindestens drei Viertel ihrer Grundfläche eine Höhe von mindestens 2,3 m haben.“ Bei der Grundstücksbewertung werden die Flächen von Aufenthaltsräumen in anderen Geschossen (die nicht als Vollgeschosse gelten), einschließlich der zu ihnen gehörenden Sanitär- und Treppenräume und ein- schließlich ihrer Umfassungswände - ggf. abweichend von den Festsetzungen der Bebauungspläne und den hierzu jeweils geltenden Bestimmungen der BauNVO mitgerechnet. Für Karlsruhe wurden auf der Grundlage geeigneter Kauffälle von unbebauten Mehrfamilienhausgrund- stücken folgende Umrechnungskoeffizienten für Karlsruhe ermittelt. Die Umrechnungskoeffizienten sind durch aktuelle Analysen und laufende Wertermittlungen bestätigt. Diese Umrechnungskoeffizienten können auch für die Umrechnung der Wertverhältnisse von Grundstücken der Geschäfts-, Büro-, Verwaltungs-, Dienstleistungs- nutzung und technologieorientierten Nutzung heran- gezogen werden. Im Einzelfall können abweichende Wertverhältnisse maßgebend sein. Für Grundstücke mit gewerblicher Nutzung (gebietstypisch) können die Umrechnungskoeffizienten im WGFZ-Bereich von +/- 0,5 bezogen auf die WGFZ der zum Vergleich herangezogenen Boden(richt)werte Anwendung finden. Im Einzelfall können abweichende Wertverhältnisse maßgebend sein. Beim individuellen Wohnungsbau (Ein- / Zweifamilien- häuser, Reihenhäuser) besteht keine Abhängigkeit vom Maß der baulichen Nutzung. Die angegebenen Umrechnungskoeffizienten beziehen sich auf Grundstücke im erschließungsbeitragsfreien Zustand. WGFZ = wertrelevante Geschossflächenzahl (GFZ) im Sinne § 20 BauNVO; Zwischenwerte lassen sich durch interpolieren berechnen. WGFZ Umrechnungskoeffizienten WGFZ Umrechnungskoeffizienten Karlsruhe Karlsruhe 0,4 0,71 1,5 1,24 0,5 0,76 1,6 1,29 0,6 0,81 1,7 1,34 0,7 0,86 1,8 1,39 0,8 0,90 1,9 1,43 0,9 0,95 2,0 1,48 1,0 1,00 2,1 1,53 1,1 1,05 2,2 1,58 1,2 1,10 2,3 1,63 1,3 1,14 2,4 1,68 1,4 1,19 Au sd ruc k n ich t a uto ris ier t GUTACHTERAUSSCHUSS IN KARLSRUHE | 43 Anwendungsbeispiel Vorhanden: Vergleichspreis (Bodenrichtwert) bei einer zulässigen WGFZ von 0,8 beträgt 300 Euro/m² ebf Gesucht: Bodenwert für ein gleichartiges Grundstück mit einer zulässigen GFZ von 1,6 Berechnung: 1. Aus Tabelle „WGFZ Umrechnungskoeffizienten“ entnehmen: Umrechnungskoeffizient für WGFZ von 1,6 (Karlsruhe) 1,29 Umrechnungskoeffizient für WGFZ von 0,8 (Karlsruhe) 0,90 2. Umrechnung: 300 Euro/m² x 1,29 / 0,90 = rd. 430 Euro/m² ebf 5.2.2 URK - Berücksichtigung abweichender Grundstücksgrößen beim Bodenwert von Ein- / Zweifamilienhausgrundstücken Zur Berücksichtigung von Abweichungen der Grundstücksgröße der Vergleichsgrundstücke von Ein- / Zweifamilienhausgrundstücken gegenüber dem Werter- mittlungsobjekt sind in der Regel Umrechnungs- koeffizienten zu verwenden. Umrechnungskoeffizienten für den Karlsruher Grundstücksmarkt liegen nicht vor. Hilfsweise ist nach sachverständiger Würdigung eine Anpassung mittels der in Anlage 2 der Vergleichswert- RL enthaltenen Umrechnungskoeffizienten vorzu- nehmen. Bleiben die Ergebnisse danach unplausibel, können die Umrechnungskoeffizienten nicht verwendet werden. Diese Umrechnungskoeffizienten können nur innerhalb einer Bodenrichtwertspanne von 30 bis 300 €/m² verwendet werden. In Karlsruhe liegt das Preisniveau für Ein - und Zweifamilienhausgrundstücke im gewöhnlichen Geschäftsverkehr außerhalb dieses Anwendungsbereichs. In Karlsruhe hat der Gutachterausschuss zur Berücksichtigung abweichender Grundstückstiefen bzw. Grundstücksgrößen beim Bodenrichtwert von Ein - und Zweifamilienhäusern folgenden Grundsätze beschlos- sen: Bei Angabe der Grundstückstiefe (t) ist der Bodenrichtwert nur bis zur definierten Grundstückstiefe anzusetzen. Für die darüber hinausgehende Fläche (Hinterland) ist, unter Berücksichtigung der Tiefe der Hinterlandfläche, von 25 bis 50 % des Bodenrichtwertes auszugehen; bei außergewöhnlichen Grundstückstiefen können geringere Wertansätze erforderlich sein. Ist die Bebauung einer Hinterlandfläche rechtlich sichergestellt, ist auch hier vom vollen Bodenrichtwert auszugehen. Bei Angabe der Grundstücksfläche (f) ist der Bodenrichtwert nur bis zur definierten Grundstücksfläche anzusetzen. Für die darüber hinausgehende Fläche (Mehrfläche/ Hinterland) ist, unter Berücksichtigung der Größe der Mehrfläche/ Hinterlandfläche, von 25 bis 50 % des Bodenrichtwertes auszugehen; bei außergewöhnlichen Grundstücksflächen können geringere Wertansätze erforderlich sein. Ist die Bebauung einer Mehrfläche/ Hinterlandfläche rechtlich sichergestellt, kann auch hier der volle Bodenrichtwert in Ansatz kommen. 5.2.3.URK - Berücksichtigung abweichender Lage Hilfsweise kann nach sachverständiger Würdigung eine Anpassung im Verhältnis der durch den Gutachter- ausschuss für den jeweiligen Teilmarkt ermittelten ggfs. normierten Bodenrichtwerte vorgenommen werden. Bleiben die Ergebnisse danach unplausibel kann die Umrechnung nach dem Verhältnis der Bodenrichtwerte nicht verwendet werden. . Au sd ruc k n ich t a uto ris ier t 44 | IMMOBILIENMARKTBERICHT 2013 5.3 Orientierungswerte Gesamtnutzungsdauer Auszug Sachwertrichtlinie Anlage 3 Orientierungswerte für die übliche Gesamtnutzungsdauer bei ordnungsgemäßer Instandhaltung Je nach Situation auf dem Grundstücksmarkt ist die anzusetzende Gesamtnutzungsdauer sachverständig zu bestimmen und zu begründen. Au sd ruc k n ich t a uto ris ier t GUTACHTERAUSSCHUSS IN KARLSRUHE | 45 5.4 Modell wirtschaftliche Restnutzungsdauer Auszug Sachwertrichtlinie Anlage 4 Modell zur Ableitung der wirtschaftlichen Rest- nutzungsdauer für Wohngebäude* unter Berück- sichtigung von Modernisierungen Das Modell dient der Orientierung zur Berücksichtigung von Modernisierungsmaßnahmen. Es ersetzt nicht die erforderliche sachverständige Würdigung des Einzelfalls. * Das Modell kann analog auch bei der Bewertung von Verwaltungs-, Büro- und Geschäftsgebäuden Anwen- dung finden. . 1 Punktetabelle zur Ermittlung des Modernisierungs- grades Aus der Summe der Punkte für die jeweils zum Bewertungsstichtag oder kurz zuvor durchgeführten Maßnahmen ergibt sich der Modernisierungsgrad. Liegen die Maßnahmen weiter zurück, ist zu prüfen, ob nicht ein geringerer als der maximale Tabellenwert anzusetzen ist. Sofern nicht modernisierte Bauelemente noch zeit- gemäßen Ansprüchen genügen, sind entsprechende Punkte zu vergeben. 2 Tabellen zur Ermittlung der modifizierten Restnutzungsdauer In den nachfolgenden Tabellen sind in Abhängigkeit von der üblichen Gesamtnutzungsdauer, dem Gebäudealter und dem ermittelten Modernisierungsgrad für Gesamtnutzungsdauern von 30 bis 80 Jahren modifizierte Restnutzungsdauern angegeben. Die Tabellenwerte sind auf die volle Jahreszahl gerundet worden. Den Tabellenwerten liegt ein theoretischer Modellansatz zu Grunde. Das Modell geht davon aus, dass die Restnutzungsdauer auf maximal 70 % der jeweiligen Gesamtnutzungsdauer gestreckt und nach der Formel a x 100/GND x Alter² – b x Alter + c x GND/100 mit den nachfolgenden Werten für a, b und c berechnet wird. Au sd ruc k n ich t a uto ris ier t 46 | IMMOBILIENMARKTBERICHT 2013 * Die Spalte gibt das Alter an, von dem an die Formeln anwendbar sind. Das relative Alter berechnet sich aus Alter/GND x 100. Bei kernsanierten Objekten kann die Restnutzungsdauer bis zu 90 % der jeweiligen Gesamtnutzungsdauer betragen. 2.3 Modifizierte Restnutzungsdauer bei einer üblichen Gesamtnutzungsdauer von 70 Jahren 2.5 Modifizierte Restnutzungsdauer bei einer üblichen Gesamtnutzungsdauer von 60 Jahren Au sd ruc k n ich t a uto ris ier t GUTACHTERAUSSCHUSS IN KARLSRUHE | 47 5.5 Liegenschaftszinssätze und Ertragsfaktoren Kapitalisierungszinssätze sind Zinssätze, mit denen die Verkehrswerte von Grundstücken im Durchschnitt marktüblich verzinst werden ( Liegenschaftszinssätze ). Auf der Grundlage geeigneter Kaufpreise und für gleichartig bebaute und genutzte Grundstücke werden nach den Grundsätzen des Ertragswertverfahrens Liegenschaftszinssätze jährlich ermittelt. Vergleichsfaktoren (§ 193 Abs. 5 Satz Nr. 4 BauGB) sollen der Ermittlung von Vergleichswerten für bebaute Grundstücke dienen. Sie sind auf den marktüblich erzielbaren jährlichen Ertrag (Ertragsfaktor) oder auf eine sonst geeignete Bezugseinheit, insbesondere auf eine Flächen- oder Raumeinheit der baulichen Anlage (Gebäudefaktor) zu beziehen. . Wesentliche Merkmale des Wertermittlungsmodells Wirtschaftliche Gesamt- und Restnutzungsdauer in Anlehnung an Anlage 3 und 4 der SW-RL; Bewirtschaftungskosten für Wohngrundstücke auf Grundlage Zweite Berechnungsverordnung (II. BV). Der Bodenwertansatz erfolgte üblicherweise mit dem Bodenrichtwert ohne Bebauungsabschlag. Sofern eine Abhängigkeit des Bodenwertes vom Maß der baulichen Nutzung (WGFZ) besteht, erfolgt eine Umrechnung auf die tatsächliche GFZ mit Hilfe der für Karlsruhe ermittelten GFZ-Umrechnungskoeffizienten (s. 5.2). Sowohl bei der Ermittlung der Liegenschaftszinssätze und der Ertragswertfaktoren wird auf einen Grund- stückszustand ohne die besonderen objektspezifischen Grundstücksmerkmale (z.B. Baumängel und Bau- schäden) abgestellt. Anwendungshinweise Eine Abhängigkeit von der Restnutzungsdauer der Gebäude konnte nicht festgestellt werden. Bei den ausgewerteten Kauffällen der 1 - 2 Familien- häuser bezieht sich der untere Wert der Zinsspanne auf Objekte in guter bis sehr guter Lage. Im Falle der Mietwohnhäuser konnten keine eindeutigen Größen für die Abhängigkeiten des Liegenschafts- zinssatzes festgestellt werden. Im Berichtsjahr konnte bei den gemischt genutzten Gebäuden keine signifikante Abhängigkeit zwischen Liegenschaftszinssatz und gewerblichem Mietanteil festgestellt werden; erfahrungsgemäß orientiert sich der untere Wert der Zinsspanne, auf Objekte mit geringerem und der obere Wert der Zinsspanne auf Objekte mit höherem gewerblichem Mietanteil. Weitergehende Abhängigkeiten des Liegenschafts- zinssatzes von sonstigen Faktoren konnten nicht festgestellt werden. Mit den Ertragsfaktoren d.h. dem Vielfachen des Jahresrohertrags (Nettokaltmiete) erhält man durch Multiplikation mit dem Jahresrohertrag einen grob überschlägigen Wert einer Immobilie. Bei der Anwendung dieser Faktoren muss bedacht werden, dass sie nur relativ unsichere Bewer- tungsergebnisse liefern, da wertrelevante individuelle Eigenschaften einer Immobilie, wie z.B. Alter, Zustand und Wirtschaftlichkeit der Gebäude sowie Lage, Grundstücksgröße und Bodenwert nicht in die Berechnung eingehen. In Einzelfällen können abweichende Liegenschafts- zinssätze und Ertragsfaktoren sowie Abhängigkeiten von Marktfaktoren zutreffend sein. Als Grundlage für marktübliche erzielbare Erträge (örtsübliche Vergleichsmiete) wurde im Sinne § 17 ImmoWert V der qualifizierte und einfache Karlsruher Mietspiegel für Wohnobjekte (s. 6.2.1) herangezogen. Die Bewirtschaftungskosten wurden in Abhängigkeit von den marktüblich erzielbaren Erträgen und Baujahr mit folgenden pauschalierten Prozentsätzen von der Jahresnettokaltmiete zur Ermittlung des Reinertrages in Abzug gebracht. Bewirtschaftungskosten: Mehrfamilienhäuser (ab 3 Wohneinheiten): von 13 bis 25 % 13 % z.B. für jüngere Gebäude mit ortsüblichen Vergleichsmieten von 9 bis 10 EUR/m², Baujahr jünger als 1990; 25 % z.B. für ältere Gebäude mit ortsüblichen Vergleichsmieten von 6 EUR/m², Baujahr vor 1980 Au sd ruc k n ich t a uto ris ier t 48 | IMMOBILIENMARKTBERICHT 2013 Merkmale der ausgewerteten Kauffälle Beschluss des Gutachterausschusses Objektart Anz. Ø Wohn-/ Nutzfläche (m²) Ø normierter Kaufpreis / Wohn-/ Nutzfläche (Euro/m²) Ø Monatsmiete- pro m² Wohn-/ Nutzfläche (Euro/m²) Ø RND (Jahre) Liegen- schafts- zinssatz Mittelwerte Zinsspanne (%) Liegen- schafts- zinssatz (%) Ertrags- faktor Ein- / Zweifamilienhäuser, Reihenhäuser 20 162 2.395 7,97 41 2,5 1,7 - 3,3 2,0 - 3,0 22 - 29 Mietwohnhäuser mit 3 Wohnungen 29 239 1.775 6,99 30 2,7 1,3- 4,3 2,5 - 4,0 17 - 27 Mietwohnhäuser ab 4 Wohnungen, gewerblicher Mietertragsanteil < 20 % 19 618 1.438 7,00 34 3,4 2,6 - 5,0 3,0 - 4,5 15 - 21 Gemischt genutzte Gebäu- de, gewerblicher Mieter- tragsanteil von 20-50 % 12 663 1.358 7,67 28 3,9 3,1 - 4,9 3,5 -5,5 12 - 19 Büro-, Verwaltungs- und Dienstleistungsgebäude 5 3.735 1.220 8,34 37 6,5 5,4 - 7,8 4,5 - 7,0 10 - 16 Geschäftsgebäude (Läden, Büros) 5 1.198 1.835 11,07 30 5,4 4,4 - 6,4 4,5 - 7,0 10 - 16 Verbrauchermärkte - 5,0 - 7,0 10 - 13 Gewerbe- und Industriegebäude 5 5.529 577 3,70 24 5,7 4,9 - 6,9 5,0 - 7,5 9 - 13 Wohnungseigentum nach WEG (vermietete Objekte) 118 62 1.752 7,62 40 3,1 1,1 - 5,7 2,0 - 4,5 15 - 25 Teileigentum nach WEG 4,5 - 6,5 - Anz = Anzahl; RND = Restnutzungsdauer Einfamilienhäuser: von 13 bis 20 % 13 - 14 % z.B. für jüngere Gebäude mit ortsüblichen Vergleichsmieten von 7 bis 8 EUR/m² in mittlerer bis guter Wohnlage und durchschnittlicher Ausstattung, Baujahr jünger als 1990; 18 - 20 % z.B. für ältere Gebäude mit ortsüblichen Vergleichsmieten von 7 bis 8 EUR/m² in mittlerer bis guter Wohnlage und durchschnittlicher Ausstattung, Baujahr vor 1980 Bürogebäude (ab 3 Einheiten): von 10 bis 18 % Nur die Instandhaltung für Dach und Fach liegt üblicherweise beim Eigentümer. 10 % z.B. für jüngere Gebäude mit marktüblich erzielbaren Erträgen von 11 bis 12 EUR/m², Baujahr jünger als 2000 (neuwertig); 18 % z.B. für ältere Gebäude mit marktüblich erzielbaren Erträgen von 7 bis 8 EUR/m², Baujahr vor 1980 Au sd ruc k n ich t a uto ris ier t GUTACHTERAUSSCHUSS IN KARLSRUHE | 49 5.6 Sachwertfaktoren Kaufpreisanalysen zeigen, dass der ermittelte Sachwert von bebauten Grundstücken des individuellen Wohnungsbaus (Ein- / Zweifamilienhäuser, Reihen- häuser) und der auf dem Grundstücksmarkt erzielte Preis unterschiedlich sein können. Durch den Sachwertfaktor, der sich aus der Division des Kauf- preises durch den Sachwert ergibt, erfolgt eine Anpassung des Sachwertes an die allgemeine Marktlage. Der Sachwert eines Grundstücks setzt sich aus dem Bodenwert, dem Wert der baulichen Anlagen und baulichen Außenanlagen und dem Wert der sonstigen Anlagen zusammen. Die Berechnung des Gebäude- werts erfolgt nach Herstellungswerten (Normal- herstellungskosten 2010 - NHK 2010) über die Bruttogrundfläche (BGF). Dabei sind Alter und besondere objektspezifische Grundstücksmerkmale (z.B. wirtschaftliche Überalterung, Baumängel und Bauschäden) zu berücksichtigen. Mit der Veröffentlichung des Immobilienmarktberichtes Karlsruhe 2013 sind diese Sachwertfaktoren auf Basis NHK 2010 gültig. Für zurückliegende Wertermittlungs- stichtage wird auf bisherige Veröffentlichungen zu den Sachwertfaktoren verwiesen. . Wesentliche Merkmale des Wertermittlungsmodells Bauliche Außenanlagen und sonstige Anlagen: Als Wertansatz für bauliche Außenanlagen wird das Modell nach Erfahrungssätzen (pauschaler Ansatz) eingeführt. Dabei werden für einfache Standards 4 bis 8 % und für aufwendige Standards 8 bis 12 % angenommen. Im Einzelfall können die angegeben unteren bzw. oberen Werte auch unter-/überschritten werden. Sonstige Anlagen werden üblicherweise als nicht gesondert wertrelevant betrachtet. Nutzbarkeit von Dachgeschossen: Zur Berücksichtigung der Nutzbarkeit von Dachge- schossen wird auf Ziffer 4.1.1.6 in Verbindung mit Anlage 3 des Entwurfs der Sachwertrichtlinie vom 11.06.2012 verwiesen, wobei für die Ermittlung der Zu- /Abschläge auf Grundlage der Orientierungswerte nach Anlage 3 pauschalierte Prozentsätze mit gleichmäßiger Einteilung verwendet werden. Bei der BGF-Berechnung nicht erfasste Bauteile: Werthaltige, bei der BGF-Berechnung nicht erfasste Bauteile, wie z.B. Dachgauben, Balkone und Vordächer, werden mit gesonderten, pauschalen Werten in Ansatz gebracht. Besondere objektspezifische Grundstücksmerkmale (boG): Es werden normierte Kaufpreise bezogen auf einen fiktiven Zustand ohne besondere objektspezifische Grundstücksmerkmale (boG) eingeführt, d.h. die boG sind bei den Kaufpreisen berücksichtigt. Bodenwert: Bei der Ermittlung des Bodenwerts wird der Boden- richtwert herangezogen. Die Bodenrichtwerte werden, wenn die Grundstücks- merkmale der zugrunde gelegten Bodenrichtwert- grundstücke mit den Grundstücksmerkmalen des Kauffalls sowie die allgemeinen Wertverhältnisse am Stichtag der Bodenrichtwerte und am Wertermittlung- sstichtag nicht hinreichend übereinstimmen, angepasst. Des Weiteren wird auf die Vergleichswertrichtlinie vom 20.März 2014, BAnz AT 11.04.2014 B3 verwiesen. Die sonstigen Modellparameter bestimmen sich nach der Beschreibung in Anlage 5 der Sachwertrichtlinie. Anwendungshinweise Bei der Wertermittlung ist in Abhängigkeit vom Bodenrichtwert und der Höhe des Sachwertes (Bodenwert, Werte der baulichen Anlagen, baulichen Außenanlagen und sonstigen Anlagen unter Berücksichtigung der Wertminderung wegen Alters) am Objekt fiktiv ohne besondere objektspezifische Grundstücksmerkmale der ermittelte Sachwertfaktor anzubringen. Die Berücksichtigung von Kosten für besondere objektspezifische Grundstücksmerkmale wie Baumängel und Bauschäden erfolgt an- schließend ohne Marktanpassung. Bei den ermittelten und beschlossenen Sachwertfak- toren handelt es sich um wahrscheinlichste Schätz- werte in Abhängigkeit von den Einflussgrößen Bo- denrichtwert und Sachwert. Die Sachwertfaktoren werden durch aktuelle Analysen und laufende Wertermittlungen bestätigt. Je nach Art und Lage des Objektes können die anzu- setzenden Sachwertfaktoren nach oben und unten variieren. Sie sind als Basis- bzw. Ausgangspunkte bei der Erstellung von Gutachten zu betrachten und geben gleichzeitig das Spektrum des Anwendungs- bereiches wieder. Zwischenwerte können interpoliert werden. Liegt das zu bewertende Objekt außerhalb der ange- gebenen Bereiche, so sind die Sachwertfaktoren gegebenenfalls anzupassen. Die Sachwertfaktoren können auch bei Erbbau- rechten zur Ermittlung des Werts des unbelasteten bebauten Grundstücks WBG (Volleigentum) heran- gezogen werden. . Au sd ruc k n ich t a uto ris ier t 50 | IMMOBILIENMARKTBERICHT 2013 5.6.1 Sachwertfaktoren für Ein- / Zweifamilienhäuser Die nachfolgend aufgeführten Sachwertfaktoren bezieh- en sich überwiegend auf freistehende Einfamilienhäuser bzw. Doppelhäuser mit Satteldach. Die Gebäude sind mit Keller-, Erd- und Obergeschoss bzw. ausgebautem Dachgeschoss einschl. Garage(n) errichtet. Die Gebäudequalität ist mittel. . Die ausgewerteten 75 Kauffälle weisen für einzelne Merkmale folgende Ausprägungen auf: Merkmale der ausgewerteten Kauffälle Baujahr Bruttogrund- fläche m² Wohnfläche m² Standard- stufe Euro NHK 2010 Euro/m² BGF Grund- stücksfläche Euro/m² Sachwert Euro 1972 1948 - 2005 373 170 - 779 172 84 - 277 2,59 1,50 - 4,50 769 636 - 1.134 545 194 - 1.199 420.000 138.000 - 818.000 von - bis = niedrigster und höchster Wert des jeweiligen Merkmals Anwendungsbeispiel Der Verkehrswert des Objekts ergibt sich aus dem Sachwert unter Berücksichtigung eines fiktiven Zustandes ohne besondere objektspezifische Grundstücksmerkmale multipliziert mit dem Sachwertfaktor. Besondere objektspezifische Grundstücksmerkmale wie Baumängel und Bauschäden sind anschließend ohne Marktan- passung anzubringen. Der Sachwertfaktor bezieht sich also angenommen auf das Objekt ohne besondere objektspezifische Grundstücksmerkmale. Grundstück bebaut mit Einfamilienhaus Bodenrichtwert (unbebaut): 450 Euro/m² Ermittelter Sachwert (über BGF): 500.000 Euro Sachwertfaktor aus : 1,05 (aus Grafik durch Interpolation entnommen) Verkehrswert des fiktiven Grund- stücks ohne objektspezifische Grundstücksmerkmale (boG): 525.000 Euro boG (Sauna): 30.000 Euro Verkehrswert des Grundstücks: 495.000 Euro Sachwertfaktoren für mit Ein- und Zweifamilienhäusern bebaute Grundstücke 0,8 0,9 1 1,1 1,2 1,3 200000 250000 300000 350000 400000 450000 500000 550000 600000 650000 700000 750000 800000 850000 Sachwert in Euro Fa kt or Bodenrichtwert 350 Euro/m² Bodenrichtwert 450 Euro/m² Bodenrichtwert 550 Euro/m² Anwendungshinweise Für die Beurteilung eines untypischen Objekts, z. B. eines Grundstücks mit großer Fläche und eines Ge- bäudes mit kleiner Wohnfläche, ist das vorgestellte Berechnungsmodell nur eingeschränkt geeignet. Au sd ruc k n ich t a uto ris ier t GUTACHTERAUSSCHUSS IN KARLSRUHE | 51 5.6.2 Sachwertfaktoren für Reihenhäuser Die nachfolgend aufgeführten Sachwertfaktoren wurden überwiegend aus Kaufpreisen für Reihenmittelhäuser mit Satteldach abgeleitet. Die Gebäude sind mit Keller-, Erd- und Obergeschoss einschl. Garagen errichtet. Die Gebäudequalität ist mittel bis gehoben. Die Stellung der Reihenhäuser (Mittel- bzw. Endhaus) wird über den Sachwert als Einflussgröße berücksichtigt. Soweit Doppelhaushälften dem Erscheinungsbild von Reihenendhäusern entsprechen, sind die Sachwert- faktoren für Reihenhäuser anzuwenden. . Die ausgewerteten 75 Kauffälle weisen für einzelne Merkmale folgende Ausprägungen auf: Merkmale der ausgewerteten Kauffälle Baujahr Bruttogrund- fläche m² Wohnfläche m² Standard- stufe Euro NHK 2010 Euro/m² BGF Grund- stücksfläche Euro/m² Sachwert Euro 1981 1948 - 2007 253 140 - 400 132 80 - 199 2,69 1,50 - 3,50 769 636 - 1.134 253 144 - 493 242.000 104.000 - 432.000 von - bis = niedrigster und höchster Wert des jeweiligen Merkmals ----------------- Sachwertfaktoren für mit Reihenhäusern bebaute Grundstücke 0,8 0,9 1 1,1 1,2 1,3 1,4 1,5 1,6 125000 150000 175000 200000 225000 250000 275000 300000 325000 350000 375000 Sachwert in Euro Fa kt or Bodenrichtwert 350 Euro/m² Bodenrichtwert 450 Euro/m² Anwendungshinweise Für die Beurteilung eines untypischen Objekts, z. B. eines Gebäudes jüngeren Baujahrs mit kleiner Wohnfläche, ist das vorgestellte Berechnungsmodell nur eingeschränkt geeignet. Ungünstige Anwendungsvoraussetzungen liegen auch bei kleiner Wohnfläche und großer Grund- stücksfläche vor. Au sd ruc k n ich t a uto ris ier t 52 | IMMOBILIENMARKTBERICHT 2013 WFM = WUG - (Za - Zt ) WEG = WUG - WF ∗ (WUG - WFM) WAE = WUG - WEG = WF ∗ (Za - Zt) ∗ V WER = WBG - WUG + WAE WAE = WF ∗ (Za - Zt) ∗ V 5.7 Wertfaktoren zur Ermittlung der Bodenwertanteile für Erbbaurechte Zur Ermittlung des Werts des Erbbaurechts WER ist zunächst vom Wert des unbelasteten bebauten Grund- stücks mit Marktanpassung WBG (Volleigentum) auszugehen. Von diesem Wert ist der Verkehrswert des unbelasteten unbebauten Grundstücks WUG in Abzug zu bringen. Soweit der Erbbauberechtigte die Erschließ- ungskosten trägt, ist bei WUG nicht der erschließ- ungsbeitragsfreie (ebf), sondern der erschließ- ungsbeitragspflichtige (ebp) Zustand einzuführen. Der mit dem Wertfaktor WF marktangepasste Boden- wertanteil des Erbbaurechts WAE ist hinzuzuaddieren. Zur Ermittlung des Bodenwertanteils des Erbbaurechts WAE wird zunächst die Erbbauzinsersparnis als Differenz zwischen dem angemessenen Erbbauzins Za und dem tatsächlichen Erbbauzins Zt über die Restlaufzeit des Erbbaurechtsvertrages kapitalisiert und vom Bodenwert des unbelasteten unbebauten Grundstücks WUG abgezogen. Bezieht sich Zt auf ein ebp Boden- wertniveau, so ist bei der Ermittlung von Za entsprech- end zu verfahren. Damit erhält man den sogenannten Wert nach dem finanzmathematischen Modell WFM. Zt : Vertraglich zulässiger tatsächlicher Erbbauzins [€/m2] Za : Dem Grundstückswert angemessener Erbbauzins [€/m2] n : Restlaufzeit des Erbbaurechts [Jahre] q : Zinsfaktor q = 1 + p / 100 mit p = Zinssatz in % V : Vervielfältiger V = Für die Ermittlung des angemessenen Erbbauzinses Za soll der Zinssatz, der sich zur Festlegung des Erbbauzinses bei Abschluss von Erbbaurechtsverträgen aus den marktüblichen Konditionen ergibt, herangezogen werden. Dieser Zinssatz wird auch als der zum Wertermittlungsstichtag marktübliche Liegenschaftszinssatz für Erbbaurecht- sgrundstücke bezeichnet. Bei Auswertungen von Kauffällen hat sich gezeigt, dass die Kaufpreise von Erbbaurechtsgrundstücken in der Regel zwischen den aufgrund des finanzmathematischen Modells gerechneten Werten WFM und den Werten unbelasteter Grundstücke WUG liegen. Daraus ist zu schließen, dass WFM als untere Grenze und WUG als obere Grenze für die Werte von Erbbaurechtsgrundstücken WEG anzusehen ist. Die Marktanpassung wird durch Einführung eines sogenannten Wertfaktors WF berücksichtigt, in dem die Differenz (WUG -WFM), die der Erbbauzinsersparnis des Erbbauberechtigten entspricht, aufgeteilt wird. Somit ergibt sich der Bodenwertanteil des Erbbaurechts WAE zu Der Wert der Gebäude, die nach Ablauf der Restlaufzeit des Vertrages eventuell noch vorhanden sind, abzüglich der an den Erbbauberechtigten zu zahlenden Ent- schädigungen hat bei den üblichen Entschä- digungsregelungen und bei Restlaufzeiten über 25 Jahre keinen nennenswerten Einfluss. q 1 q (q 1 ) n n ∗ − − q 1 q (q 1) n n − − Au sd ruc k n ich t a uto ris ier t GUTACHTERAUSSCHUSS IN KARLSRUHE | 53 Zt ∗ 100 WUG 5.7.1 Wertfaktoren für Erbbaurechte des individuellen Wohnungsbaus Wertfaktoren WF zur Ermittlung der Bodenwertanteile für Erbbaurechte hängen beim individuellen Wohnungsbau (Ein- / Zweifamilienhäuser, Reihenhäuser) insbesondere von der Rendite und der Höhe des Bodenwertniveaus ab. Die Art der Anpassung (mit oder ohne Klausel oder die Art der Klausel) ist für den Karlsruher Grundstücks- markt nicht relevant, da der Einfluss der Anpassung während der Laufzeit bis zum Kaufzeitpunkt bereits in der Rendite enthalten ist. Es wird von einem erschließungsbeitragsfreien Grund-stückszustand ausgegangen. Bodenwert Euro/m² ebf Wertfaktoren WF zur Ermittlung der Bodenwertanteile für Erbbaurechte des individuellen Wohnungsbaus Rendite 0,05% 0,10% 0,50% 1,00% 2,00% 50 0,6 0,5 0,4 0,3 0,3 100 0,8 0,7 0,6 0,5 0,5 200 0,9 0,8 0,7 0,6 0,6 300 - 500 0,9 - 0,95 0,8 - 0,9 0,7 - 0,8 0,6 - 0,7 0,6 - 0,7 Rendite in % = Normale, im üblichen Erbbaurechtsvertrag enthaltene Regelungen und Beschränkungen tragen nach den Untersuchungen, die sich auf Fälle mit längeren Restlaufzeiten beziehen, nichts zur Höhe des Wertfaktors bei. Für besonders wertrelevante Einschränkungen und bei Restlaufzeiten unter 25 Jahren sind angepasst an den Fall Abschläge vorzunehmen. Anwendungsbeispiel Bodenwertniveau (ebp): 200 Euro/m² Wert (ebp) des unbelasteten unbebauten Grundstücks WUG: 200.000 Euro Erbbauzinssatz: 4 % Angemessener Erbbauzins Za: 8.000 Euro Tatsächlicher Erbbauzins Zt: 1.000 Euro Rendite (1 000 Euro x 100 : 200 000 Euro) : 0,5% Differenz (Za – Zt) : 7.000 Euro x Vervielfältiger (Restlaufzeit 50 Jahre / 4 %) : 21,48 x Wertfaktor WF aus Tabelle, Bodenwert ca. 230 Euro/m² ebf 0,7 Bodenwertanteil WAE des Erbbaurechts: 105.252 Euro Au sd ruc k n ich t a uto ris ier t 54 | IMMOBILIENMARKTBERICHT 2013 6 WEITERE GRUNDSTÜCKSMARKTINFORMATIONEN 6.1 Immobilienmarkt in großen deutschen Städten Preise steigen, Umsätze nach Kaufverträgen vielfach konstant - Blitzumfrage des Deutschen Städtetages mit Prognose für 2014 In einer Blitzumfrage ermittelte der Deutsche Städtetag zu Jahresbeginn in 67 großen Städten die Entwicklungs- tendenzen des Marktes für Wohnimmobilien im ver- gangenen Jahr. Das Ergebnis: Die Umsätze (Kaufver- tragszahlen) sind in mehr als 40 Prozent aller Städte rückläufig, in einem Drittel etwa auf Vorjahresniveau. Preissteigerungen wurden in 65 Prozent aller Städte beobachtet. In rd. 60 bis 70 Prozent aller Städte wurden sogar Steigerungen in allen Teilmärkten ermittelt. Lokal liegen jedoch zum Teil deutliche Abweichungen vor. Datenquelle für die vorliegende Untersuchung sind die Kaufpreissammlungen der Gutachterausschüsse für Grundstückswerte in den beteiligten Städten. Diese erhalten aufgrund gesetzlicher Verpflichtung u.a. alle von den Notaren beurkundeten Immobilienkaufverträge. Die vorliegenden Analyseergebnisse sind eine erste, auf tatsächlichen Immobilientransaktionen und den dabei gezahlten Kaufpreisen beruhende, fundierte Aussage über das Marktgeschehen des vergangenen Jahres. Zusätzlich werden Erwartungen für das erste Halbjahr 2014 prognostiziert. Die untersuchten Städte sind geografisch den Analyseregionen Nord, Süd und Ost zugeordnet. Entwicklung 2013 Die Abbildung stellt dar, in wie vielen Städten prozentual jeweils steigende, konstante oder sinkende Umsatz- oder Preisentwicklungen in den jeweiligen Teilmärkten vorhanden sind. Die Entwicklungstendenzen sind durch die bekannten Pfeile symbolisiert. Tabelle 1 zeigt die Entwicklungen in den einzelnen Städten und zusammen gefasst in den Analyseregionen. Hier wird deutlich, dass einheitliche Entwicklungen schwer auszumachen sind. Auffällig sind die starken Preissteigerungen in vielen süd- und ostdeutschen Städten. Die Ergebnisse der umfassenden Untersuchung dürfen wiederum mit Spannung erwartet werden. Prognose 1. Halbjahr 2014 Aus nahezu allen Städten liegt eine Einschätzung der erwarteten Entwicklung für das erste Halbjahr 2014 vor. Danach werden in allen Analyseregionen im Mittel weiterhin konstante bzw. bei Baugrundstücken und Wohnungseigentum auch weiter steigende Umsatz- und Preisverhältnisse erwartet. Nur vereinzelt sind lokal Umsatz- oder Preisrückgänge prognostiziert. Die Blitzumfrage mit den dazugehörigen Tabellen steht unter www.staedtetag.de als PDF-Datei zum Download zur Verfügung in der Rubrik „Stadtentwicklung, Bauen, Wohnen und Verkehr“. Hans-Wolfgang Schaar Amt für Stadterneuerung und Bodenmanagement der Stadt Essen. Quelle: Deutscher Städtetag, Blitzumfrage für 2012, 10.02.2013 Au sd ruc k n ich t a uto ris ier t GUTACHTERAUSSCHUSS IN KARLSRUHE | 55 6.2 Mietdaten 6.2.1 Mietspiegel für die Stadt Karlsruhe Bürgerinnen und Bürger können sich erstmals über offizielle Vergleichsmieten informieren Der Gemeinderat hat in seiner Sitzung am Mittwochnachmittag, 20. März 2013, den ersten Karlsruher Mietspiegel 2013 beschlossen. Der Mietspiegel soll Aufschluss über die ortsübliche Vergleichsmiete geben und damit Mietern und Vermietern eine gute und verlässliche Orientierungshilfe für nicht preisgebundenen Wohnraum bieten. Er steht ab sofort allen interessierten Bürgerinnen und Bürger gegen eine Schutzgebühr von sechs Euro zur Verfügung. Gemeinsam mit den Interessenverbänden Haus & Grund Karlsruhe, dem Mieterverein Karlsruhe, dem Verband baden-württembergischer Wohnungs- und Immobilienunternehmen (vbw) sowie den Karlsruher Wohnungsunternehmen und -genossenschaften hat die Stadt Karlsruhe (Amt für Stadtentwicklung, Liegenschaftsamt, Geschäftsstelle des Gutachter- ausschusses) während des vergangenen Jahres den Mietspiegel erstellt. Er wurde von allen Beteiligten als qualifizierter Mietspiegel anerkannt. Hierdurch erhält er ein hohes Maß an Verbindlichkeit und Rechtssicherheit. Besonders hilfreich war die Mitarbeit der Bürgerinnen und Bürgern: Denn eine im Frühsommer 2012 durchgeführte freiwillige Erhebung bei rund 24.500 repräsentativ ausgewählten Karlsruher Haushalten zu deren Mietverhältnissen diente als Datengrundlage für den Mietspiegel. Hieraus konnten knapp 4.900 mietspiegelrelevante Wohnungen in die Erhebung einfließen, deutlich mehr als bei den meisten anderen Großstädten. Die Auswertung erfolgte - wie für alle qualifizierten Mietspiegel vorgeschrieben - streng nach wissenschaftlich anerkannten Methoden. Der Mietspiegel ist derzeit ausschließlich als gebundene Broschüre erhältlich. Ein kostenpflichtiger Download auf der Internetseite der Stadt Karlsruhe (www.karlsruhe.de) steht noch nicht zur Verfügung. Die Schutzgebühr beträgt sechs Euro pro Exemplar. Den Mietspiegel gibt es gegen Barzahlung bei folgenden Verkaufsstellen: Amt für Stadtentwicklung - Statistikstelle, Zähringerstraße 61, 76133 Karlsruhe (EG, rechter Flügel, Zimmer 28), montags bis freitags von 8.30 bis 12 Uhr und von 14 bis 15.30 Uhr. Liegenschaftsamt, Lammstraße 7a, 76133 Karlsruhe (4. OG, Zimmer E427), montags bis freitags von 8.30 bis 12 Uhr und von 14 bis 15 Uhr. Während den Öffnungszeiten ist der Mietspiegel außerdem beim Stadtamt Durlach und bei den Ortsverwaltungen erhältlich. Bei schriftlichen Bestellungen werden zusätzlich 1,60 Euro Versandkosten berechnet. Mitglieder erhalten den Mietspiegel auch bei den Interessenverbänden Haus & Grund Karlsruhe und Mieterverein Karlsruhe. Für Fragen und Auskünfte stehen die Mitarbeiterinnen und Mitarbeiter der Statistikstelle montags bis freitags von 8.30 bis 12 Uhr und von 14 bis 15.30 Uhr unter der Telefonnummer 0721/133-1232 oder per E-Mail an statistik@karlsruhe.de zur Verfügung. Quelle: Stadt Karlsruhe, Presseportal Au sd ruc k n ich t a uto ris ier t 56 | IMMOBILIENMARKTBERICHT 2013 6.2.2 Mietpreisspektrum Büromieten Die Wirtschaftsförderung Karlsruhe führt seit über 22 Jahren eine private Vermittlungsdatei, die ca. 85 % der leer stehenden Gewerbeflächen in Karlsruhe beinhaltet. Dabei erfolgt die Erfassung der Gewerbeobjekte und Pflege der Datei in enger Zusammenarbeit mit Karlsruher Immobilienmaklern und -eigentümern. Mit diesem umfassenden Überblick über das Angebots- und Nachfragepotential für Gewerbeobjekte und Büroflächen bietet die Wirtschaftsförderung einen optimalen Service für die Versorgung von ansiedlungs-, erweiterungs- oder verlagerungswilligen Unternehmen. Der im 2-Jahresrythmus erscheinende Bericht fußt auf dem Datenbestand der privaten Vermittlungsdatei der Wirtschaftsförderung. Die Mietpreisspanne der derzeit am Markt befindlichen Objekte bewegt sich in einem Rahmen von 2,70 €/m² bis 13,50 €/m². Die Gründe für diese großen Preisunterschiede müssen bei den unterschiedlichen Qualitätsstandards der am Markt befindlichen Objekte gesucht werden. Auch die Lage der Objekte spielt eine nicht zu vernachlässigende Rolle. Das flächenmäßige Angebot im den Preissegmenten von 7 - 8 €/m² sowie von 10 - 13 €/m² ist fast gleich (s. Abb.). Dies erklärt sich durch Neubauflächen, die in den letzten beiden Jahren auf den Markt gekommen sind. Diese führen jedoch nicht zu mehr Leerstand im mittleren Preissegment. Dies ist ein weiterer Hinweis darauf, dass die meisten Objekte bedarfsorientiert errichtet wurden. Auf dem Karlsruher Büromarkt findet sich nach wie vor ein Angebot für alle Preiskategorien. Auffällig ist auch, dass die Anzahl der Gebäude (22) im Preissegment 7 - 8 €/m² deutlich höher ist als im Segment 10 - 13 €/m² (14), was auf eher großflächige Neubauten schließen lässt. Mietpreisspektrum (Stand Februar 2013) 2.552 6.519 7.585 16.744 6.942 8.819 15.716 54.448 7 8 16 22 12 9 33 14 0 10.000 20.000 30.000 40.000 50.000 60.000 2,50 - 5 €/m² 5 - 6 €/m² 6 - 7 €/m² 7 - 8 €/m² 8 - 9 €/m² 9 - 10 €/m² 10 - 13 €/m² keine Preisangabe m² 0 5 10 15 20 25 30 35 Anzahl Objekte Fläche in m² Anzahl Objekte Quelle: Stadt Karlsruhe, Wirtschaftsförderung, Büromarktreport Karlsruhe 2013 Au sd ruc k n ich t a uto ris ier t GUTACHTERAUSSCHUSS IN KARLSRUHE | 57 IMPRESSUM Herausgeber: Gutachterausschuss für die Ermittlung von Grundstückswerten und sonstige Wertermittlungen in Karlsruhe Hebelstraße 21 76133 Karlsruhe Tel.: +49 (0) 721 / 133-3092 Telefax: +49 (0) 721 / 133-3093 E-Mail: gutachterausschuss@karlsruhe.de Internet: http://www.karlsruhe.de/b3/bauen/gutachterausschuss UST-Idnr.: DE143589000 Vertretungsberechtigter im Sinne des § 5 TMG: Dr.-Ing. Michael Mürle Bestellung: Nach § 1 der Gutachterausschussverordnung Baden- Württemberg werden Gutachterausschüsse im Sinne von § 192 Abs. 1 BauGB bei den Gemeinden gebildet. Aufsichtsbehörde der Stadt Karlsruhe: Regierungspräsidium Karlsruhe Stand: August 2014 Au sd ruc k n ich t a uto ris ier t 58 | IMMOBILIENMARKTBERICHT 2013 Au sd ruc k n ich t a uto ris ier t

Beteiligungsbericht der Stadt Karlsruhe für das Geschäftsjahr 2011 Impressum Herausgegeben von Dezernat 4 und Stadtkämmerei - Abteilung Vermögen und Schulden, Beteiligungsmanagement - der Stadt Karlsruhe Ansprechpartner: Torsten Dollinger Telefon 133-2000 Dr. rer. pol. Roland Vogel Telefon 133-2020 Udo Bäuerlein Telefon 133-2021 Carola Reich Telefon 133-2024 Juliane Güldner Telefon 133-2025 Karlsruhe, 30.06.2012 Beteiligungsbericht der Stadt Karlsruhe für das Jahr 2011 Einführung 1 Inhaltsverzeichnis Seite I. Einführung 1. Vorwort 5 2. Wesentliche Entwicklungen in Kürze 6 II. Überblick 1. Beteiligungsübersicht 11 2. Graphische Darstellung der Beteiligungen über 25 Prozent 14 3. Wesentliche Verträge innerhalb des Konzerns Stadt Karlsruhe 16 4. Personalentwicklung Stadt – Beteiligungsgesellschaften 18 5. Entwicklung der Investitionen und Zahlungsströme Stadt – Beteiligungsgesellschaften 20 6. Entwicklung der Darlehensverbindlichkeiten 24 7. Übersicht der Abschlussprüfer 26 8. Erläuterung der wichtigsten Bilanzkennzahlen 27 III. Kapital- und Personengesellschaften Ver- und Entsorgung, Verkehr und Bäder 1. KVVH - Karlsruher Versorgungs-, Verkehrs- und Hafen GmbH (KVVH) 31 2. KBG - Karlsruher Bädergesellschaft mbH 38 3. Fächerbad Karlsruhe GmbH 42 4. KASIG - Karlsruher Schieneninfrastruktur-Gesellschaft mbH 46 5. Stadtwerke Karlsruhe GmbH (SWK) 50 6. Stadtwerke Karlsruhe Netze GmbH (SWK Netze) 56 7. SWK - Regenerativ-Verwaltungs-GmbH 60 8. SWK - Regenerativ-GmbH & Co. KG – Solarpark I 63 9. SWK-NOVATEC GmbH 66 10. KEK - Karlsruher Energie- und Klimaschutzagentur gGmbH 69 11. PS Project Systems GmbH & Co. KG Projekt Karlsruhe-West 72 12. TelemaxX Telekommunikation GmbH 75 13. VBK - Verkehrsbetriebe Karlsruhe GmbH (VBK) 80 14. Albtal-Verkehrs-Gesellschaft mbH (AVG) 86 15. TTK Transport-Technologie-Consult Karlsruhe GmbH 91 16. Karlsruher Verkehrsverbund GmbH (KVV) 95 17. Baden Airpark Beteiligungsgesellschaft mbH 100 18. Gesellschaft für Wertstoffrecycling Karlsruhe mbH i. L. (GWK) 105 Wohnungswesen und Stadtentwicklung 19. VOLKSWOHNUNG GmbH 109 20. VOLKSWOHNUNG Bauträger- und Verwaltungs – GmbH 115 21. Konversionsgesellschaft Karlsruhe mbH (KGK) 119 22. Kommunale Wohnungsbaugesellschaft mbH Hügelsheim (KOWO) 122 23. Wohnbau Wörth a. Rh. GmbH 125 24. Entwicklungsgesellschaft Cité mbH 129 25. KES - Karlsruher Energieservice GmbH 133 2 Seite III. Kapital- bzw. Personengesellschaften (Fortsetzung von Seite 1) Wohnungswesen und Stadtentwicklung 26. Karlsruher Fächer GmbH (KFG) 137 27. Karlsruher Fächer GmbH & Co. Stadtentwicklungs-KG (KFE) 142 Gesundheit und Soziales 28. Städtisches Klinikum Karlsruhe gGmbH 147 29. Karlsruher Versorgungsdienste im Sozial- und Gesundheitswesen GmbH (KVD) 153 30. MVZ - Medizinisches Versorgungszentrum am Städtischen Klinikum Karlsruhe GmbH 157 31. AFB - Arbeitsförderungsbetriebe gGmbH 161 Messe, Touristik, Wirtschaftsförderung und Sportstätten 32. Karlsruher Messe- und Kongress GmbH (KMK) 167 33. Das Fest GmbH (Fest) 173 34. Neue Messe Karlsruhe GmbH & Co. KG (NMK) 177 35. Messe Karlsruhe GmbH 180 36. Stadtmarketing Karlsruhe GmbH 183 37. Karlsruher Sportstätten-Betriebs-GmbH (KSBG) 187 IV. Rechtlich selbständige Stiftungen 1. Zentrum für Kunst und Medientechnologie (ZKM) 193 2. Heimstiftung Karlsruhe 199 3. Wirtschaftsstiftung Südwest (KKFB) 205 4. Stiftung Centre Culturel Franco - Allemand de Karlsruhe 208 5. Majolika - Stiftung für Kunst- und Kulturförderung Karlsruhe 211 I. Einführung Beteiligungsbericht der Stadt Karlsruhe für das Jahr 2011 Einführung 5 1. Vorwort Die Stadt Karlsruhe hat eine Vielzahl ihrer Aufgaben auf eigenständige Unternehmen, Stiftungen und Zweckverbände übertragen, an denen sie entweder als Gesellschafterin beteiligt ist oder die ihr als Alleingesellschafterin zu 100 Prozent gehören. Bereits zum einundzwanzigsten Mal erscheint der von der Stadtkämmerei erarbeitete Beteiligungsbericht, der alle wesentlichen Unternehmensdaten der städtischen Beteiligungsgesellschaften enthält und der die stetig wachsende wirtschaftliche und finanzielle Bedeutung der kommunalen Beteiligungen und Stiftungen für die Stadt Karlsruhe dokumentiert. Ziel des Beteiligungsberichtes ist es, durch die komprimierte und übersichtliche Darstellung eine Informationsbasis für die Entscheidungsträger Oberbürgermeister und Gemeinderat, aber auch für die interessierte Öffentlichkeit zu schaffen. Es handelt sich hierbei um „druckfrische“ Informationen aus den Geschäftsberichten der einzelnen Gesellschaften und Stiftungen zum abgelaufenen Geschäftsjahr 2011 verbunden mit einem Ausblick auf das laufende Geschäftsjahr 2012: Mit Blick auf die frühzeitige Vorlage des Berichtes an den Gemeinderat bereits im Juli 2012 ist die Stadt Karlsruhe landesweit führend. Der Beteiligungsbericht 2011 kann auch über das Internetportal der Stadt Karlsruhe unter www.karlsruhe.de abgerufen werden. Karlsruhe, im Juli 2012 Margret Mergen Erste Bürgermeisterin Beteiligungsbericht der Stadt Karlsruhe für das Jahr 2011 Einführung 6 2. Wesentliche Entwicklungen in Kürze Neu hinzugekommen im Vergleich zum letzten Beteiligungsbericht ist die Majolika - Stiftung für Kunst- und Kulturförderung Karlsruhe (die Stiftung wurde vom Regierungspräsidium Karlsruhe mit Urkunde vom 15.08.2011 als rechtsfähige Stiftung des bürgerlichen Rechts anerkannt). Auf die Abbildung der kurzfristigen Beteiligung an der Staatlichen Majolika Manufaktur Karlsruhe GmbH vom 28.07.2011 bis 15.09.2011 wurde verzichtet. Weggefallen im gleichen Zeitraum sind keine Gesellschaften bzw. Stiftungen. Im Geschäftsjahr 2011 weist die Holdinggesellschaft KVVH GmbH (S. 31 ff) einen Jahresüberschuss von 2,4 Mio. € aus, was einen Ergebnisrückgang gegenüber dem Vorjahr um 0,2 Mio. € darstellt. Der Ergebnisbeitrag der Stadtwerke Karlsruhe GmbH (S. 50 ff) reduzierte sich deutlich um 4,5 Mio. € auf 24,2 Mio. € und ist damit geringer als der angefallene Verlust der VBK GmbH (S. 80 ff). Hingegen hat sich der Fehlbetrag der Tochtergesellschaft KBG – Karlsruher Bädergesellschaft mbH (S. 38 ff) deutlich von 3,3 Mio. € auf 2,8 Mio. € reduziert Im aktuellen Wirtschaftsplan rechnet die KVVH GmbH für 2012 mit einem Verlust in Höhe von 3,3 Mio. €. Bei Planerstellung wurde von einer Reduzierung der Dividende aus dem EnBW- Aktienpaket von 1,53 € auf 0,60 €/Aktie ausgegangen. Tatsächlich hat die Hauptversammlung der EnBW am 26.04.2012 jedoch eine Ausschüttung je Aktie von 0,85 € beschlossen. Dies lässt eine Verringerung des Verlustes um 1,5 Mio. € auf 1,8 Mio. € erwarten. Die geplante Inbetriebnahme des Stadtbahntunnels (1. Bauabschnitt der Kombilösung) wird sich aufgrund eingetretener Verzögerungen in das Jahr 2017 verschieben. Die KASIG – Karlsruher Schieneninfrastruktur-Gesellschaft mbH (S. 46 ff) ist jedoch weiterhin bestrebt, das Gesamtprojekt Kombilösung bis zum Jahr 2019 fertig zu stellen. Die TelemaxX Telekommunikation GmbH (S. 75 ff) hat auch in 2011 die erfolgreiche Entwicklung fortsetzen können und die gute Marktposition weiter gefestigt. Für 2012 strebt die Gesellschaft ein vergleichbares Umsatzniveau an. Positiv ist der weitere Anstieg der Fahrgastzahlen 2011 bei der VBK GmbH (S. 80 ff) und bei der KVV GmbH (S. 95 ff). Die weitere positive Entwicklung der Baden Airpark Beteiligungsgesellschaft mbH (S. 100 ff) ist eng mit der Entwicklung des Baden Airparks verbunden. Aufgrund des erwarteten Anstiegs des Verkehrsvolumens rechnet die Geschäftsführung im Jahr 2012 mit einem gegenüber dem Vorjahr verbesserten positiven Ergebnis vor Steuern und Abschreibungen. Die Entwicklung der VOLKSWOHNUNG GmbH (S. 109 ff) für die Jahre 2012 und 2013 wird von der Geschäftsführung positiv beurteilt. Die kontinuierliche Beteiligungsbericht der Stadt Karlsruhe für das Jahr 2011 Einführung 7 Modernisierung des Wohnungsbestandes führt zu einer nachhaltigen Aufwertung und Attraktivität des Immobilienportfolios sowie stabilen Mietumsätzen. Die Karlsruher Fächer GmbH & Co. Stadtentw icklungs-KG (S. 142 ff) geht davon aus, dass die Konversion „Alter Schlachthof“ aus heutiger Sicht wie geplant bis zum Stadtgeburtstag 2015 abgeschlossen werden kann. Mehr noch als in den vergangenen Jahren war das Jahr 2011 für die Städtisches Klinikum Karlsruhe gGmbH (S. 147 ff) vom allgemein zunehmenden Kostendruck der Krankenhäuser geprägt. Vor dem Hintergrund der sich verschlechternden Rahmenbedingungen erzielte die Gesellschaft dennoch (nochmals) einen Jahresüberschuss von rd. 0,2 Mio. € (Vorjahr: 2,0 Mio. €). Falls die Lücken zwischen den steigenden Kosten und der Erlössituation nicht durch gesetzliche Regelungen geschlossen werden können, ist in 2012 und den Folgejahren mit Defiziten und Maßnahmen zur Konsolidierung zu rechnen. Die Karlsruher Messe- und Kongress GmbH (S. 167 ff) weist für das Geschäftsjahr 2011 einen gegenüber dem Vorjahr nahezu unveränderten Jahresfehlbetrag aus. Die hohen Mietzahlungen, der Gebäudeunterhalt sowie Investitions- und Verwaltungskosten belasten das Ergebnis weiterhin. Die direkt zuordenbaren Erlöse und Kosten der Tätigkeitsbereiche Messe, Kongress, Event und Tourismus sind positiv. Durch einen leichten Anstieg der Grundfinanzierung von Stadt und Land in 2012 können beim Zentrum für Kunst und Medientechnologie (S. 193 ff) die Mittel für das Programm auf einem stabilen Niveau gehalten werden. Dennoch hat die Stiftung nach wie vor mit einer strukturellen Unterfinanzierung zu kämpfen. Zudem werden in den kommenden Jahren erhebliche Re-Investitionen in die Gebäudeinfrastruktur anfallen. Die Heimstiftung Karlsruhe (S. 199 ff) erwartet gemäß dem aktuellen Wirtschaftsplan für 2012 einen Fehlbetrag von 124 T€. Das Ergebnis liegt damit in der Linie des beschlossenen Konsolidierungsprozesses: In der 10-Jahresplanung war für 2012 noch ein Defizit von 154 T€ kalkuliert worden; bei den Sachkosten wirken sich die Einsparungen nach den Vergaben der hauswirtschaftlichen Dienstleistungen positiv aus. II. Überblick Beteiligungsbericht der Stadt Karlsruhe für das Jahr 2011 Überblick 11 1. Beteiligungsübersicht Durch die Gemeindeordnung Baden-Württemberg (GemO) ist die Stadt Karlsruhe aufgefordert, eine aktive Beteiligungssteuerung und -überwachung zu implementieren. Hierzu gehört auch die Verpflichtung jährlich einen Beteiligungsbericht zu erstellen (§ 105 Abs. 2 GemO), der zudem öffentlich bekanntgegeben und ausgelegt werden muss (§ 105 Abs. 3 GemO). In Tabelle 1 sind die jeweiligen Anteile der Stadt Karlsruhe an den dort aufgeführten Unternehmen, unabhängig von der Beteiligungsquote, dargestellt. Eigenbetriebe hatte die Stadt Karlsruhe im Berichtszeitraum keine. Nachfolgend wird in Kurzform über die Unternehmen berichtet, an denen die Stadt Karlsruhe unmittelbar oder mittelbar mit i.d.R. mehr al s 25 % beteiligt ist. Über Stiftungen wird nur dann berichtet, wenn die Stadt Karlsruhe aus eigenen Mitteln zum Stiftungskapital beigetragen hat. Die Mehrzahl der vorgelegten Jahresabschlüsse 2011 wurde bis zum 30.06.2012 von den beauftragten Abschlussprüfern geprüft. Die Feststellung durch die Beschlussgremien steht zum Teil noch aus. Nachfolgend werden nur die zum Stichtag 30.06.2012 noch nicht abschließend geprüften Jahresabschlüsse 2011 mit dem Vermerk „vorläufig“ versehen. Beteiligungsbericht der Stadt Karlsruhe für das Jahr 2011 Überblick 12 Tabelle 1: Übersicht über sämtliche direkte städtische Beteiligungen unabhängig von der jeweiligen Beteiligungsquote Beteiligungen Stand der Geschäftsanteile bzw. Stammeinlagen am 31.12.2011 Stammkapitalanteil Beteiligungswert 1) - € - - € - 1 Abwasserverband "Mittleres Pfinz- und Bocksbachtal" 857.519,33 857.519,33 2 AFB - Arbeitsförderungsbetriebe gGmbH 52.000,00 52.000,00 3 Albtal-Verkehrs-Gesellschaft mbH 7.000.000,00 7.000.000,00 4 Baden Airpark Beteiligungsgesellschaft mbH 14.400,00 15.320.979,00 5 Badischer Gemeinde-Versicherungs-Verband 19.150,00 19.150,00 6 Gesellschaft für Wertstoffrecycling Karlsruhe mbH i. L. 13.000,00 13.000,00 7 KEK - Karlsruher Energie- und Klimaschutzagentur gGmbH 12.500,00 12.500,00 8 Karlsruher Fächer GmbH 270.000,00 8.590.151,72 9 Karlsruher Fächer GmbH & Co. Stadtentwicklungs-KG 4.000.000,00 11.320.000,00 10 Karlsruher Messe- und Kongress GmbH 3.100.000,00 23.572.126,93 11 Karlsruher Sportstätten-Betriebs-GmbH 14.400,00 11.100,01 12 Karlsruher Verkehrsverbund GmbH 33.233,97 33.233,97 13 Konversionsgesellschaft Karlsruhe mbH 50.000,00 50.000,00 14 Kunststiftung Baden-Württemberg gGmbH 511,29 511,29 15 KVVH - Karlsruher Versorgungs-, Verkehrs- u. Hafen GmbH 107.371.300,00 223.331.817,24 16 LBBW Immobilien Landsiedlung GmbH 3.120,00 3.067,75 17 Neue Messe K´he GmbH & Co.KG 58.277.048,62 43.820.756,74 18 Stadtmarketing Karlsruhe GmbH 300.500,00 1.303.000,00 19 Städtisches Klinikum Karlsruhe gGmbH 26.000.000,00 43.176.922,89 20 SWK - Regenerativ-GmbH & Co. KG - Solarpark I 500.000,00 347.500,00 21 VOLKSWOHNUNG GmbH 37.000.000,00 36.817.159,69 Zusammen 244.888.683,21 415.652.496,56 1) Entsprechend den "Anschaffungs- und Herstellungskosten", d.h. entsprechend den tatsächlichen Buchungen und Zugangsanordnungen. Aufgrund der Prüfungsfeststellungen der Gemeindeprüfungsanstalt Baden-Württemberg zur Eröffnungsbilanz werden Stiftungen und Genossenschaften nicht mehr als Beteiligungen, sondern als verlorene Zuschüsse bzw. als Ausleihungen dargestellt. Beteiligungsbericht der Stadt Karlsruhe für das Jahr 2011 Überblick 13 Tabelle 2: Übersicht über Unternehmen, an denen die Stadt Karlsruhe direkt 1) mit mindestens 25 % beteiligt ist Lfd.Nr. Unternehmen Beteiligungs- Bilanz- Ergebnis 2011 Plan 2011 2) quote summe + Gewinn + Gewinn Stadt - Verlust - Verlust % -T€- -T€- -T€- 1. KVVH - Karlsruher Versorgungs-, Verkehrs- 100,00 310.940 + 2.375 + 2.754 und Hafen GmbH 2. SWK - Regenerativ-GmbH & Co. KG – Solarpark I 26,15 2.532 + 85 + 67 3. KEK – Karlsruher Energie- und Klimaschutzagentur gGmbH 50,00 232 + 41 + 5 4. Albtal - Verkehrs-Gesellschaft mbH 100,00 174.386 + 153 + 572 5. Karlsruher Verkehrsverbund GmbH 52,00 9.227 + 0 + 0 6. Baden Airpark Beteiligungsgesellschaft mbH 43,90 35.071 + 0 + 0 7. Gesellschaft für Wertstoffrecycling Karlsruhe GmbH i.L. 50,00 142 - 35 3) 4) 8. VOLKSWOHNUNG GmbH 100,00 602.199 + 4.230 + 3.000 9. Karlsruher Fächer GmbH 71,81 19.543 - 247 + 314 10. Karlsruher Fächer GmbH & Co. Stadtentwicklungs-KG 100,00 10.569 - 721 - 2.094 11. Städtisches Klinikum Karlsruhe gGmbH 100,00 302.213 + 186 + 48 12. AFB - Arbeitsförderungsbetriebe gGmbH 100,00 962 - 136 - 340 13. Karlsruher Messe- und Kongress GmbH 100,00 26.123 - 12.732 - 13.996 14. Neue Messe Karlsruhe GmbH & Co.KG 69,91 109.619 - 2.393 - 2.187 15. Stadtmarketing Karlsruhe GmbH 100,00 5) 1.805 -13 - 93 16. Karlsruher Sportstätten-Betriebs-GmbH 48,00 744 +60 3) + 13 1) Über deren Tochterunternehmen, an denen die Stadt Karlsruhe mit mindestens 25% beteiligt ist (z.B. VBK GmbH und Stadtwerke Karlsruhe GmbH), wird nachfolgend in Kapitel III berichtet. 2) I.d.R. der vom Beschlussgremium genehmigte Urplan; eine förmliche Fortschreibung des Wirtschaftsplanes erfolgte nicht. 3) Vorläufige Zahlen 4) Planzahlen liegen nicht vor 5) Hiervon hält die Gesellschaft eigene Anteile in Höhe von 59,6 % am Stammkapital. Beteiligungsbericht der Stadt Karlsruhe für das Jahr 2011 Überblick 14 Unmittelbare und mittelbare Beteiligungen der Stadt Karlsruhe * ) KVVH-Karlsruher Albtal-Verkehrs- Versorgungs-, Gesellschaft Verkehrs- und mbH Hafen GmbH Stammkapital: Stammkapital: 107.371,3 T€ 7.000 T€ Ver- und Entsorgung, Verkehr und Bäder Stadtwerke KBG - Karlsruher Fächerbad VBK-Verkehrs- KASIG-Karlsruher Transport Tech- Karlsruhe Bädergesellschaft Karlsruhe GmbH betriebe Karlsruhe Schienen- nologie- Consult GmbH mbH GmbH infrastruktur- Karlsruhe GmbH gesellschaft mbH Stammkapital: Stammkapital: Stammkapital: Stammkapital: Stammkapital: Stammkapital: 116.785,5 T€ 3.200 T€ 62,5 T€ 100.000 T€ 5.500 T€ 76,7 T€ Bet. Quote: Bet. Quote: Bet. Quote: Bet. Quote: Bet. Quote: Bet. Quote: KVVH 80,0 % KVVH 100,0 % KVVH 60,0 % KVVH 100,0 % KVVH 100,0 % AVG 44,0 % Stadtwerke SWK-NOVATEC TelemaxX PS Project SWK-Regenerativ- SWK-Reg.- Karlsruhe GmbH Telekommunika- Systems GmbH Verwaltungs- GmbH & Co. KG - Netze GmbH tion GmbH & Co. KG GmbH Solarpark I Kommanditeinl.: Stammkapital: Stammkapital: Stammkapital: Kommanditeinl.: Stammkapital: 1.912 T€ 100,0 T€ 25,0 T€ 2.000,0 T€ 68,8 T€ 25,6 T€ Bet. Quote: Bet. Quote: Bet. Quote: Bet. Quote: Bet. Quote: Bet. Quote: SWK 14,3 % SWK 100,0 % SWK 50,0 % SWK 42,0 % SWK 40,0 % SWK 100,0 % Stadt KA 26,2 % Karlsruher Verkehrsverbund GmbH Stammkapital: 63,9 T€ Bet. Quote: 52,0% KEK - Karlsruher Baden Airpark Gesellschaft für Energie- und Beteiligungsge- Wertstoffrecycling Klimaschutz- sellschaft mbH Karlsruhe GmbH agentur gGmbH i.L. Stammkapital Stammkapital: Stammkapital: 25,0 T€ 32,8 T€ 26,0 T€ Bet.Quote: Bet. Quote: Bet. Quote: Stadt, SWK je 50% 43,9% 50,0% * ) ohne Beteiligungen unter 25% A lle in ge se lls ch af te r St ad t St ad t M itg es el ls ch af te r To ch te r- ge se lls ch af te n M eh rh ei ts ge se lls ch af te r St ad t Beteiligungsbericht der Stadt Karlsruhe für das Jahr 2011 Überblick 15 Stand 31.12.2011 Karlsruher VOLKSWOHNUNG AFB - Städtisches Stadtmarketing Fächer GmbH GmbH Arbeitsförderungs- Klinikum Karlsruhe GmbH & Co. Stadtent- betriebe gGmbH Karlsruhe gGmbH wicklungs-KG Kommanditeinl: Stammkapital: Stammkapital: Stammkapital: Stammkapital: 4.000 T€ 37.000 T€ 52 T€ 26.000 T€ 300,5 T€ Karlsruher Messe- und Kongress GmbH Stammkapital: 3.100 T€ VoWo Bauträger- Entwicklungs- Wohnbau Wörth K'her Versorgungs- Messe Karlsruhe und Verwaltungs- gesellschaft a. Rh. GmbH dienste im Sozial- GmbH GmbH Cité mbH und Gesundheits- wesen GmbH Stammkapital: Stammkapital: Stammkapital: Stammkapital: Stammkapital: 1.100 T€ 5.150 T€ 5.200 T€ 25 T€ 130 T€ Bet. Quote: Bet. Quote: Bet. Quote: Bet. Quote: Bet. Quote: VoWo 100,0 % VoWo 38,8 % VoWo 50,0 % Kli 100,0 % KMK 100,0 % KES - Karlsruher Kommunale Konversionsge- Medizinisches Ver- DAS FEST GmbH Energieservice Wohnungsbau- sellschaft Karls- sorgungszentrum GmbH gesellschaft mbH ruhe mbH (KGK) am Städt. Klinikum Stammkapital: Hügelsheim Stammkapital: Karlsruhe GmbH 100 T€ Stammkapital: 500 T€ Kommanditeinl.: Stammkapital: Bet. Quote: 1.000 T€ Bet. Quote: 25,6 T€ 100 T€ SWK 50,0 % Bet. Quote: VoWo 60,0 % Bet. Quote: Bet.Quote: VoWo 50,0 % VoWo 100,0 % Stadt KA 10,0 % Kli 100,0 % KMK 26,0 % Karlsruher Neue Messe Fächer Karlsruhe GmbH GmbH & Co. KG Wohnungswesen Gesundheit Stammkapital: und und Kommanditeinl.: 376 T€ Stadtentwicklung Soziales 83.361 T€ Bet. Quote: Bet. Quote: 71,8% 69,9% Karlsruher Messe, Sportstätten- Wirtschaftsförderung Betriebs- GmbH Sportstätten Stammkapital: 30 T€ Bet. Quote: 48,0% Beteiligungsbericht der Stadt Karlsruhe für das Jahr 2011 Überblick 16 3. Wesentliche Verträge innerhalb des Konzerns Stadt Karlsruhe Beteiligungsbericht der Stadt Karlsruhe für das Jahr 2011 Überblick 17 3. Wesentliche Verträge innerhalb des Konzerns Stadt Karlsruhe (Fortsetzung) Beteiligungsbericht der Stadt Karlsruhe für das Jahr 2011 Überblick 18 4. Personalentwicklung Stadt Karlsruhe - Beteiligungsgesell- schaften Bei den Personalzahlen handelt es sich i.d.R. um umgerechnete Vollkraftstellen. Die Stadt Karlsruhe arbeitet mit Stichtagszahlen (Dezember), während die Beteiligungsgesellschaften (hier sind auch die von der Stadt Karlsruhe abgeordneten Beschäftigten erfasst) i.d.R. Durchschnittszahlen verwenden. Nicht berücksichtigt sind die rechtlich selbständigen Stiftungen ZKM, Heimstiftung, Karlsruher Kompetenzzentrum für Finanzierung und Beratung, Centre Culturel Franco-Allemand de Karlsruhe sowie Majolika - Stiftung für Kunst- und Kulturförderung Karlsruhe. Diagramm 1: Personalentwicklung 1995 – 2011 0 2.000 4.000 6.000 8.000 10.000 12.000 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 Jahr M ita rb ei te r Stadt Karlsruhe Eigenbetrieb Stadtwerke Beteiligungsgesellschaften 10.234 10.69410.060 4.278 (42%) 4.094 (38%) 4.466 (45%) 2.034 (20%) 3.560 (35%) 5.956 (58%) 6.600 (62%) 6.740 (62%) 4.094 (38%) 10.834 Von der Gesamtzahl der Beschäftigten beim Konzern Stadt Karlsruhe arbeitet ein kontinuierlich steigender Anteil bei den Beteiligungsgesellschaften . Im Jahre 2011 betrug dieser Anteil 62,2 Prozent, vor 10 Jahren lag er noch bei 58,2 Prozent. Beteiligungsbericht der Stadt Karlsruhe für das Jahr 2011 Überblick 19 Tabelle 3: Personalaufwand bei Stadt und Gesellschaften 2007 – 2011 Lfd. Nr. Unternehmen 2007 2008 2009 2010 2011 - in T€ - - in T€ - - in T€ - - in T€ - - in T€ - 1. KVVH GmbH (nur Personal Rheinhäfen) 2.241 1.768 2.097 1.582 1.708 2. KBG - Karlsruher Bädergesellschaft mbH 1) 560 1.011 1.180 1.216 3. Fächerbad Karlsruhe GmbH 2) 2) 823 843 902 4. KASIG 6 6 6 1 0 5. Stadtwerke Karlsruhe GmbH 63.552 67.946 67.700 67.446 68.238 6. Stadtwerke Karlsruhe Netze GmbH 405 393 1.170 1.428 1.553 7. SWK - Regenerativ-Verwaltungs-GmbH 4) 4) 4) 4) 4) 8. SWK - Regenerativ GmbH & Co. KG-Solarpark I 4) 4) 4) 4) 4) 9. SWK-NOVATEC GmbH 2) 2) 4) 4) 4) 10. KEK 2) 2) 127 301 323 11. PS Project Systems GmbH & Co. KG 4) 4) 4) 4) 4) 12. TelemaxX Telekommunikation GmbH 2.635 3.243 3.220 3.368 3.451 13. VBK - Verkehrsbetriebe Karlsruhe GmbH 51.188 52.970 54.529 54.911 57.209 14. Albtal-Verkehrs-Gesellschaft mbH (AVG) 26.219 35.158 37.414 29.971 31.806 15. TTK Transport-Technologie-Consult K´he GmbH 1.446 1.582 1.621 1.730 1.850 16. Karlsruher Verkehrsverbund GmbH (KVV) 1.576 1.592 1.674 1.741 1.766 17. Baden Airpark Beteiligungsgesellschaft mbH 10 12 11 11 11 18. Gesellschaft f. Wertstoffrecycling K´he GmbH i. L. 2 2 2 2 2 19. VOLKSWOHNUNG GmbH 9.396 9.493 11.029 10.780 12.448 20. VOLKSWOHNUNG Bauträger- und Verw.-GmbH 1.524 1.367 1.643 1.659 2.732 21. Konversionsgesellschaft Karlsruhe mbH (KGK) 74 0 0 0 0 22. KOWO Hügelsheim 4) 4) 4) 4) 4) 23. Wohnbau Wörth a. Rh. GmbH 2) 2) 720 671 713 24. Entwicklungsgesellschaft Cité mbH 264 262 283 304 285 25. KES - Karlsruher Energieservice GmbH 4) 4) 4) 4) 4) 26. Karlsruher Fächer GmbH 562 424 297 332 359 27. Karlsruher Fächer GmbH & Co. Stadtentw.-KG 359 489 546 559 648 28. Städtisches Klinikum Karlsruhe gGmbH 157.297 163.169 175.821 180.516 189.074 KAPEG 920 769 5) 5) 5) 29. Karlsruher Versorgungsdienste 1.581 1.898 2.039 2.236 2.384 30. MVZ 95 100 310 476 560 31. AFB - Arbeitsförderungsbetriebe gGmbH 2.060 2.184 2.231 2.171 2.102 32. Karlsruher Messe- und Kongress GmbH 7.634 7.752 7.721 7.950 7.967 33. Das Fest GmbH 6) 6) 6) 147 91 34. Neue Messe Karlsruhe GmbH & Co. KG 4) 4) 4) 4) 4) 35. Messe Karlsruhe GmbH 4) 4) 4) 4) 4) 36. Stadtmarketing Karlsruhe GmbH 688 513 655 786 956 37. Karlsruher Sportstätten-Betriebs-GmbH 152 162 171 176 183 Personalaufwand Gesellschaften 331.886 353.814 374.871 373.278 390.537 Personalaufwand Stadt 7) 8) 228.699 238.761 248.984 254.638 259.446 1) Mit der Eröffnung des Europabades im März 2008 hat die KBG ihre operative Tätigkeit aufgenommen. 2) Gesellschaft wurde in 2009 gegründet bzw. die Beteiligung an der Gesellschaft erfolgte in 2009. 3) Gesellschaft hat zum 01.01.2007 ihre operative Tätigkeit aufgenommen. 4) Die Gesellschaft beschäftigt kein eigenes Personal. 5) Wegfall durch Verschmelzung mit der Muttergesellschaft Städtisches Klinikum Karlsruhe gGmbH. 6) Im April 2010 ist die KMK der Ende 2009 gegründeten Gesellschaft beigetreten. 7) Um eine Vergleichbarkeit zur Zahl des Jahres 2006 herzustellen wurden die Beihilferückstellungen sowie die Pensionsrückstellungen herausgerechnet. 8) In 2011 vorläufiges Rechnungsergebnis (Stand: 05.06.2012) Beteiligungsbericht der Stadt Karlsruhe für das Jahr 2011 Überblick 20 5. Entwicklung der Investitionen und Zahlungsströme Stadt Karlsruhe – Beteiligungsgesellschaften (Diagramme 2 und 3, Tabelle) Nicht berücksichtigt sind die rechtlich selbständigen Stiftungen ZKM, Heimstiftung, Karlsruher Kompetenzzentrum für Finanzierung und Beratung, Centre Culturel Franco-Allemand de Karlsruhe sowie Majolika - Stiftung für Kunst- und Kulturförderung Karlsruhe. Diagramm 2: Investitionsentwicklung 1995 – 2011 0 100.000 200.000 300.000 400.000 500.000 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 Jahr In ve st iti on en - in T EU R - Stadt Karlsruhe Eigenbetrieb Stadtwerke Beteiligungsgesellschaften 412.729 332.429 197.886 284.556 244.572 (74%) 318.374 (77%) 152.337 (54%) 87.857 (26%) 134.924 (68%) 70.832 (25%) 61.387 (21%) 94.355 (23%)62.962 (32%) Der größte Teil der Investitionen innerhalb des Konzerns Stadt Karlsruhe entfällt auf die Beteiligungsgesellschaften. Ihr Anteil schwankt zwischen 59,2 Prozent (2004) und 77,1 Prozent (2003 / Bau der Neuen Messe). Beteiligungsbericht der Stadt Karlsruhe für das Jahr 2011 Überblick 21 Diagramm 3: Entwicklung der Zahlungsströme 1999 - 2011 Bei den Ausschüttungen handelt es sich im Wesentlichen um Konzessionsabgaben Versorgung und Verkehr. Unter die sonstigen Zuwendungen der Stadt fallen u.a. (Ertrags-) Zuschüsse, Stammkapitalerhöhungen und zinslose Darlehen. Minuszahlen beim Saldo bedeuten eine Belastung des städtischen Haushalts. 7.365 -19 -2.910 -1.925-5.426-1.119 6.030 -3.933 3.733 -13.305 -1.005 13.682 -5.514 -60.000 -40.000 -20.000 0 20.000 40.000 60.000 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 Jahr - Z ah lu ng ss tr öm e in T E UR - Ausschüttungen an die Stadt Verlustausgleiche und sonstige Zuwendungen Saldo Die deutliche Verbesserung im Geschäftsjahr 2009 im Vergleich zu 2008 hängt im Wesentlichen damit zusammen, dass im Zuge der Kapitalrestrukturierungsmaßnahmen bei der KMK (s. u.) in 2008 abschließend die Kapitalrücklage um weitere 6 Mio. € aufgestockt wurde. Die Verbesserung im Geschäftsjahr 2008 im Vergleich zu 2007 ist im Wesentlichen auf die erste Tilgungszahlung der KMK von 7,5 Mio. € aus dem eigenkapitalersetzenden Darlehen der Stadt Karlsruhe zurückzuführen. Diese Rückzahlung wurde ermöglicht durch die in 2007 begonnene Kapitalrestrukturierungsmaßnahme bei der KMK (s. u.). Der Anstieg im Geschäftsjahr 2007 im Vergleich zu 2006 und insbesondere zu 2005 ist im Wesentlichen begründet in einem deutlich höheren finanziellen Engagement der Stadt Karlsruhe bei der Karlsruher Messe- und Kongress GmbH aufgrund der vom Gemeinderat am 15.05.2007 beschlossenen Kapitalrestrukturierungsmaßnahme. Die große Abweichung von 2002 nach 2003 hängt damit zusammen, dass die Abschlagszahlungen auf die Konzessionsabgabe ab dem Haushaltsjahr 2003 im laufenden Haushaltsjahr veranschlagt werden (zuvor im Folgejahr). Dadurch wurden im Haushaltsjahr 2003 die Konzessionsabgaben für 2002 und 2003 vereinnahmt. Die große Abweichung von 1999 nach 2000 hat ihre Ursache darin, dass die Stadt Karlsruhe zum 30.09.2000 die erste Rate ihrer Kapitaleinlage an der Neue Messe Karlsruhe GmbH & Co. KG geleistet hat. Nähere Details können der folgenden Tabelle „Entwicklung der Zahlungsströme 2009 - 2011“ entnommen werden. Beteiligungsbericht der Stadt Karlsruhe für das Jahr 2011 Überblick 22 Tabelle 4: Entwicklung der Zahlungsströme 2009 – 2011 Beteiligungsbericht der Stadt Karlsruhe für das Jahr 2011 Überblick 23 Tabelle 5: Ergebnisübersicht 2007 – 2011 über Unternehmen, an denen die Stadt Karlsruhe direkt 1) mit mindestens 25% beteiligt ist. Lfd. Unternehmen 2007 2008 2009 2010 2011 Nr. - in T€ - - in T€ - - in T€ - - in T€ - - in T€ - Kapital- bzw. Personengesellschaften: 1. KVVH - Karlsruher Versorgungs-, Verkehrs- und Hafen GmbH + 1.310 + 4.900 + 5.495 + 2.577 + 2.375 2. SWK - Regenerativ-GmbH & Co. KG - Solarpark I -68 -9 + 16 + 1 + 85 3. KEK 2) 2) + 84 + 18 + 41 4. Albtal - Verkehrs - Gesellschaft mbH + 909 + 750 + 703 + 108 + 153 5. Karlsruher Verkehrsverbund GmbH + 0 + 0 + 0 + 0 + 0 6. Baden Airpark Beteiligungsgesellschaft mbH + 0 + 4 + 0 + 0 + 0 7. GWK GmbH i. L. + 57 + 50 + 8 + 42 -35 8. VOLKSWOHNUNG GmbH + 2.355 + 3.354 + 3.876 + 3.725 + 4.230 9. Karlsruher Fächer GmbH + 101 + 515 + 325 + 731 -247 10. Karlsruher Fächer GmbH & Co. KG -1.076 -972 -2.533 + 815 -721 11. Städtisches Klinikum Karlsruhe gGmbH + 67 + 104 + 2.005 + 2.038 + 186 12. AFB - Arbeitsförderungsbetriebe gGmbH + 59 + 40 + 180 + 140 -136 13. Karlsruher Messe- und Kongress GmbH 3) -6.939 -11.948 -12.910 -12.741 -12.732 14. Neue Messe Karlsruhe GmbH & Co. KG -2.524 -2.764 -2.705 -2.208 -2.393 15. Stadtmarketing Karlsruhe GmbH -3 + 10 + 5 -1.059 -13 16. Karlsruher Sportstätten-Betriebs-GmbH + 27 + 78 + 62 + 74 + 60 Stadt Karlsruhe: 4) Ergebnishaushalt (ab 2007): + 38.957 + 1.447 -11.137 + 19.696 + 22.328 Geleistete Verlustausgleiche und sonstige Zuwendungen an GmbH´s (ab 2007) -28.170 -30.475 -24.292 -23.369 -26.702 1) Über deren Tochterunternehmen, an denen die Stadt Karlsruhe mit mindestens 25% beteiligt ist (z. B. VBK GmbH und Stadtwerke Karlsruhe GmbH), wird nachfolgend in Kapitel III berichtet. 2) Gesellschaft wurde in 2009 gegründet (Eintragung in das Handelsregister erfolgte am 03.06.2009). 3) Berücksichtigung der außerordentlichen Erträge durch Forderungsverzicht der Stadt über 6 Mio. €. 4) Vorläufiges Rechnungsergebnis (Stand: 05.06.2012) Beteiligungsbericht der Stadt Karlsruhe für das Jahr 2011 Überblick 24 6. Darlehensverbindlichkeiten 2007 bis 2011 Beteiligungsbericht der Stadt Karlsruhe für das Jahr 2011 Überblick 25 Tabelle 6: Zins- und Tilgungsleistungen 2007 – 2011 Beteiligungsbericht der Stadt Karlsruhe für das Jahr 2011 Überblick 26 7. Übersicht Abschlussprüfer 2011 Gesellschaft Abschlussprüfer Beauftragt seit 1) 1 KVVH GmbH KPMG AG 2010 2 KBG - Karlsruher Bädergesellschaft mbH KPMG AG 2010 3 Fächerbad Karlsruhe GmbH KPMG AG 2010 4 KASIG–Karlsruher Schieneninfrastruktur-Gesellschaft mbH KPMG AG 2010 5 Stadtwerke Karlsruhe GmbH KPMG AG 2010 6 Stadtwerke Karlsruhe Netze GmbH KPMG AG 2010 7 SWK-Regenerativ-Verwaltungs-GmbH KPMG AG 2010 8 SWK-NOVATEC GmbH KPMG AG 2010 9 KEK – Karlsruher Energie- u. Klimaschutzagentur gGmbH KPMG AG 2010 10 PS Project Systems GmbH & Co. KG Projekt K´he-West DanRevision GmbH 2008 11 TelemaxX Telekommunikation GmbH Walter Bischoff 2008 12 VBK - Verkehrsbetriebe Karlsruhe GmbH KPMG AG 2010 13 AVG mbH Deloitte & Touche 2011 14 Karlsruher Verkehrsverbund GmbH PwC AG 2007 15 VOLKSWOHNUNG GmbH Bavaria Treu AG 2009 16 VOLKSWOHNUNG Bauträger- und Verwaltungs-GmbH Bavaria Treu AG 2009 17 Konversionsgesellschaft Karlsruhe GmbH Bavaria Treu AG 2009 18 Kommunale Wohnungsbaugesellschaft mbH Hügelsheim Bavaria Treu AG 2009 19 Wohnbau Wörth a. Rh. GmbH Bavaria Treu AG 2009 20 Entwicklungsgesellschaft Cité Bavaria Treu AG 2009 22 KES - Karlsruher Energieservice GmbH Bavaria Treu AG 2009 18 Karlsruher Fächer GmbH Rechnungsprüfungsamt 2006 23 Karlsruher Fächer GmbH & Co. Stadtentwicklungs-KG Rechnungsprüfungsamt 2006 24 Städtisches Klinikum Karlsruhe gGmbH WIKOM AG 2011 25 KVD WIKOM AG 2011 26 MVZ WIKOM AG 2011 27 KMK GmbH Ernst & Young AG 2008 28 Das Fest GmbH Ernst & Young AG 2010/2011 29 Neue Messe K´he GmbH & Co. KG Ernst & Young AG 2008 30 Messe Karlsruhe GmbH Ernst & Young AG 2008 31 Stadtmarketing Karlsruhe GmbH Integral Treuhand AG 2007 32 AFB – Arbeitsförderungsbetriebe gGmbH Rechnungsprüfungsamt 1988 33 GWK GmbH i. L. Treuhand Südwest GmbH 1993 34 Karlsruher Sportstätten-Betriebs-GmbH Rechnungsprüfungsamt 1975 35 Baden Airpark Beteiligungsgesellschaft mbH Wissler, Protzen & Partner 2008 1) Geschäftsjahr Beteiligungsbericht der Stadt Karlsruhe für das Jahr 2011 Überblick 27 8. Erläuterung der wichtigsten Bilanzkennzahlen Kennzahl Erläuterung Anlagenintensität Formel: Anlagevermögen x 100 Bilanzsumme Die Kennzahl ermöglicht Aussagen zum Vermögensaufbau. Eine hohe Anlagenintensität ist ein Indiz für einen kostenintensiven (Fixkosten) Betrieb des Unternehmens. Umlaufintensität Formel: Umlaufvermögen x 100 Bilanzsumme Sie gibt Auskunft darüber, wie lange das Umlaufvermögen im Unternehmen verweilt. Eine hohe Umlaufintensität ermöglicht es, sich in stärkerem Umfang mit kurzfristigem Fremdkapital zu finanzieren. Eigenkapitalquote Formel: Eigenkapital x 100 Bilanzsumme Eine hohe Eigenkapitalquote gilt als wichtiger Indikator für die Bonität eines Unternehmens und verschafft Sicherheit und Handlungsfähigkeit. Anlagendeckungsgrad I Formel: Eigenkapital x 100 Anlagevermögen Es gilt als grundlegende Finanzierungsregel, dass langfristig gebundene Vermögenswerte auch durch langfristige Mittel finanziert werden; die Fristigkeit der Finanzierungsmittel soll der Nutzungsdauer der damit finanzierten Objekte entsprechen. Hieraus wird die Regel abgeleitet, dass zumindest das Anlagevermögen eines Unter nehmens langfristig, also durch Eigenkapital zu finanzier en sei. Die Kennzahl Anlagendeckung sagt aus, in welchem prozentualen Umfang diese Regel tatsächlich eingehalten wurde. Umsatzrentabilität Formel: Jahresüberschuss nach Steuern x 100 Umsatzerlöse Der Betriebserfolg wird hier am Geschäftsumfang, nämlich der Umsatztätigkeit, gemessen. Die Umsatzrentabilität (auch Gewinnspanne) gehört damit zu den wichtigsten Kennzahlen für die Beurteilung der Ertragskraft. Eigenkapitalrentabilität Formel: Jahresüberschuss nach Steuern x 100 Eigenkapital Die Kennzahl gibt an, in welcher Höhe sich das eingesetzte Eigenkapital im Geschäftsjahr verzinst hat. Gesamtkapitalrentabilität Formel: (Jahresüberschuss nach Steuern + Zinsaufwand) x 100 Gesamtkapital Sie zeigt an, welche Rendite das im Unternehmen gebundene Kapital erbracht hat. Mit der Berücksichtigung des Zinsaufwandes wird die unterschiedliche Ausstattung der Unternehmen mit Eigen- und Fremdkapital bzw. die daraus resultierende unterschiedliche Zinsbelastung neutralisiert. Die Kennzahl bietet so vor allem im Branchenvergleich eine gute Grundlage zu einer von der Kapitalstruktur unabhängigen Beurteilung der Ertragskraft. Kostendeckung Formel: Umsatzerlöse x 100 Gesamtaufwand Die Kennzahl gibt an, in welchem Maße ein Unternehmen seine Aufwendungen am Markt über Umsatzerlöse decken kann. Cash-flow Formel: Jahresüberschuss + Abschreibungen + / - Änderung der lang- fristigen Rückstellungen Der Cash-flow beschreibt den Mittelzufluss (Einzahlungen) des Geschäftsjahres, dem kein unmittelbarer Mittelabfluss (Auszahlungen) gegenübersteht. Er zeigt, in welchem Umfang Finanzmittel für Investitionen, zur Schuldentilgung oder für Gewinnausschüttungen für das Folgejahr zur Verfügung stehen. Personalkostenintensität Formel: Personalkosten x 100 Gesamtaufwand Die Kennzahl gibt an, wie personalintensiv ein Unternehmen arbeitet. Anmerkungen: 1. Jahresüberschuss vor Abführung oder Verlustübernahme 2. Gesamtkapital = Bilanzsumme 3. Gesamtaufwand gemäß § 275 Abs. 2 Nrn. 5-8, 12, 13, 16 und 19 HGB. 4. Mitarbeiterzahl entsprechend Tabelle „Personalentwicklung“. III. Kapital- bzw. Personengesellschaften Ver- und Entsorgung, Verkehr und Bäder Beteiligungsbericht der Stadt Karlsruhe für das Jahr 2011 KVVH 31 1. KVVH – Karlsruher Versorgungs-, Verkehrs- und Hafen GmbH Anschrift: Telefon/Fax: Daxlander Str. 72 Telefon: 0721 / 599-0 76127 Karlsruhe Telefax: 0721 / 599-1009 Gründung: Unternehmensgegenstand: 01.01.1997 (vorm. Eigenbetrieb Stadtwerke) Geschäftsführung Gesellschafter: Anteile am Stammkapital: Dipl.rer.pol. Harald Rosemann Stadt Karlsruhe 100% = 107.371.300 € (Sprecher) Dr. Walter Casazza Ass. jur. Patricia Erb-Korn Aufsichtsrat: EB Margret Mergen (Vorsitz) Leonard Bauer Gerhard Sambas (stellv. Vorsitz) Andreas Claus (ltd. Angest.) StR Doris Baitinger Margarethe Fromm (bis 31.10.2011) StR Thorsten Ehlgötz Günter Lenz (ab 01.11.2011) StR Dr. Eberhard Fischer Reinhold Heß (verdi ) StR Thomas Hock Thomas Hoffmann StR Detlef Hofmann Sabine Hofmann-Stadtländer (verdi) StR Bettina Lisbach Peter Holstein StR Dr. Thomas Müller Rüdiger Steinke (verdi) StR Hans Pfalzgraf Hugo Unser StR Manfred Schubnell Beteiligungen (mind. 20%): Anteile am Stammkapital: Stadtwerke Karlsruhe GmbH 80% = 93.428.400,00 € VBK - Verkehrsbetriebe Karlsruhe GmbH 100% = 100.000.000,00 € KBG - Karlsruher Bädergesellschaft mbH 100% = 3.200.000,00 € KASIG - Karlsruher Schieneninfrastruktur-Gesellschaft mbH 100% = 5.500.000,00 € Fächerbad Karlsruhe GmbH 60% = 37.500,00 € Wichtige Verträge: Beherrschungs- und Ergebnisabführungsvertrag (Organschaftsvertrag) mit der VBK GmbH Ergebnisabführungsvertrag (Organschaftsvertrag) mit der Stadtwerke Karlsruhe GmbH Beherrschungs- und Ergebnisabführungsvertrag mit der KBG-Karlsruher Bädergesellschaft mbH Beherrschungs- und Ergebnisabführungsvertrag mit der KASIG - Karlsruher Schieneninfrastruktur- Gesellschaft GmbH 20 Mitglieder, davon 10 Vertreter der Anteilseigner und 10 Vertreter der Arbeitnehmer E-Mail/Internet: kvvh@stadtwerke-karlsruhe.de Versorgung der Bevölkerung und der Wirtschaft mit Elektrizität, Gas, Fernwärme, Wasser, das Anbieten von Telekommunikationsdienstleistungen und die Durchführung der Straßenbeleuchtung sowie die Verkehrsbedienung und das Betreiben der Rheinhäfen (GV vom 25.06.2002). www.kvvh.de Beteiligungsbericht der Stadt Karlsruhe für das Jahr 2011 KVVH 32 Gesamtbezüge der Mitglieder der Gesc häftsführung und d es Aufsichtsrates (KVVH Gruppe) 2008 2009 2010 2011 - in T€ - - in T€ - - in T€ - - in T€ - 1. Gesamtbezüge der Mitglieder der Geschäftsführung 1) 576 579 499 546 2. Gesamtbezüge des Aufsichtsrates 2) 37 34 41 44 1) Mit der Veröffentlichung der individualisierten Geschäftsführerbezüge nicht einverstanden. 2) Aufwandsentschädigungen. Abschlussprüfer Der Jahresabschluss 2011 wurde von der KPMG AG Wirtschafts- prüfungsgesellschaft geprüft (Abschlussprüfer im gesamten Konzern seit der Abschlussprüfung 2010). Personalentwicklung (durchschnittlich beschäftigte Arbeitnehmer) 1) 2) 3) 2008 2009 2010 2011 Beschäftigte 4) 28 28 27 28 Beamte 4) 2 1 1 1 Gesamtbelegschaft 30 29 28 29 Auszubildende - - - - 1) umgerechnete Vollkraftstellen 2) ohne Beurlaubte und ohne im Erziehungsurlaub bzw. Mutterschutz befindliche Mitarbeiter 3) ohne Auszubildende, Praktikanten und Aushilfskräfte 4) einschließlich der von der Stadt abgeordneten Beschäftigten und Beamten Leistungszahlen KVVH - Geschäftsbereich Rheinhäfen 2008- 2011: 2008 2009 2010 2011 1. Schiffsgüterumschlag (in Mio to) - Mineralölprodukte 3,9 4,1 3,7 3,6 - andere Güter 2,5 2,2 2,3 2,4 Zusammen 6,4 6,3 6,0 6,0 2. Einnahmen aus Umschlag - Gesamt (in Mio €) 2,5 2,8 2,7 2,8 - je Tonnen (in €) 0,39 0,44 0,45 0,47 3. Fahrgastschifffahrt - Anzahl der Teilnehmer 19.018 21.055 34.074 37.435 Beteiligungsbericht der Stadt Karlsruhe für das Jahr 2011 KVVH 33 Wichtigste Zahlungsströme zwischen Stadt Karlsruhe und KVVH-Konzern in den Jahren 2008- 2011 aus Sicht der Stadt Karlsruhe: 2008 2009 2010 2011 - in T€ - - in T€ - - in T€ - - in T€ - 1. Konzessionsabgabe Versorgung 1) 3) + 19.739 + 23.177 + 21.164 + 21.635 2. Konzessionsabgabe Verkehr (lfd. Jahr) 2) + 539 + 539 + 539 + 539 3. Liquiditätszuschuss an KVVH GmbH 4) -2.550 -2.888 -628 -1.022 4. Zuschüsse an Fächerbad Karlsruhe GmbH: a) Betriebskostenzuschuss - -757 -757 -827 b) Sportfördermittel - -186 -186 -186 c) Investitionszuschüsse (X2-Maßnahmen) - -326 -3 -157 -1.269 -946 -1.170 Saldo + 17.728 + 19.559 + 20.129 + 19.982 1) Über Stadtwerke Karlsruhe GmbH an Stadt Karlsruhe. 2) Über VBK GmbH an Stadt Karlsruhe. 3) Anteil Stadt Karlsruhe (d. h. ohne Anteil Rheinstetten/Gasversorgung Hardt). 4) Als Beitrag der KVVH GmbH zur städtischen Haushaltskonsolidierung wurde der für 2010 vorgesehene Liquiditätszuschuss um 2 Mio. € reduziert. Geschäftsverlauf und Aufgabenerfüllung 2011 Die KVVH GmbH weist für das abgelaufene Geschäftsjahr 2011 einen Jahresgewinn in Höhe von 2,4 Mio. € aus. Gegenüber dem Vorjahr mit einem positiven Ergebnis in Höhe von 2,6 Mio. € bedeutet dies einen leichten Rückgang um 0,2 Mio. €. Dieses Ergebnis berücksichtigt bereits die angefallenen Fehlbeträge der Tochtergesellschaften, die in der Holding entsprechend den Ergebnisabführungs- verträgen mit dem Gewinn der ertragsstarken Tochtergesellschaft Stadtwerke Karlsruhe GmbH aufgerechnet werden. Das Gesamtergebnis der KVVH GmbH setzt sich aus den Einzelergebnissen des Finanzbereichs sowie des eigenständigen Geschäftsbereichs Rheinhäfen zusammen. Der Finanzbereich der KVVH GmbH, welcher insbesondere den Querverbund im Rahmen der körperschafts- und gewerbesteuerlichen Organschaft beinhaltet, entwickelte sich rückläufig, wobei der Gesamtbeitrag zum KVVH-Ergebnis gegenüber dem Vorjahr um 1,4 Mio. € auf 1,6 Mio. € zurückging. Diese Entwicklung wurde vor allem durch einen geringeren Ergebnisbeitrag der Stadtwerke Karlsruhe GmbH verursacht. Dieser beläuft sich im Berichtsjahr auf insgesamt 24,2 Mio. €. Er liegt damit um 4,5 Mio. € unter dem Ergebnisbeitrag des Vorjahres mit 28,7 Mio. €. Der Ergebnisbeitrag setzt sich aus der Gewinnabführung in Höhe von 21,9 Mio. € (Vorjahr 24,5 Mio. €) sowie aus der sogenannten Organumlage in Höhe von 6,7 Mio. € (Vorjahr 9,1 Mio. €) zusammen. Abzüglich der dem Gesellschafter EnBW Kommunale Beteiligungen GmbH zustehenden Beteiligungsbericht der Stadt Karlsruhe für das Jahr 2011 KVVH 34 Gewinnbeteiligung in Höhe von 4,4 Mio. € (Vorjahr 4,9 Mio. €) verbleibt damit ein Ergebnisbeitrag der Stadtwerke Karlsruhe GmbH in Höhe von 24,2 Mio. €. Der Fehlbetrag der VBK – Verkehrsbetriebe Karlsruhe GmbH verschlechterte sich gegenüber dem Vorjahr leicht um 0,1 Mio. € auf nun 24,3 Mio. €. Ursache hierfür sind im Wesentlichen Kostensteigerungen im Personalbereich durch eine lineare Steigerung des Tarifentgeltes von 0,6 Prozent sowie einer weiteren Steigerung zum 1. August 2011 von 0,5 Prozent. Auch der Bezug von Fremdmaterial und Fremdleistungen stieg leicht an. Das Defizit der KASIG - Karlsruher Sch ieneninfrastruktur-Gesellschaft mbH beläuft sich im Berichtsjahr auf 0,7 Mio. € und liegt damit auf dem Niveau des Vorjahres. Die KBG - Karlsruher Bädergesellschaft mbH weist im Wirtschaftsjahr 2011 für das Europabad einen Verlust in Höhe von 2,8 Mio. € aus. Gegenüber einem Vorjahresverlust in Höhe von 3,3 Mio. € konnte die KBG damit eine Verbesserung um 0,5 Mio. € erzielen. Zur Liquiditätsverbesserung wurde der KVVH GmbH im Berichtsjahr ein städtischer Zuschuss in Höhe von 1,0 Mio. € (Vorjahr 0,6 Mio. €) gewährt. Aus dem Aktienpaket der EnBW belaufen sich die Dividendenzahlungen im Jahr 2011 auf 8,9 Mio. €. Das sind 0,2 Mio. € mehr als im Vorjahr, obwohl die Dividende mit 1,53 €/Aktie stabil blieb. Dies ist auf einen dividendenberechtigten Aktienzukauf durch die KVVH im Jahr 2011 zurück zu führen. Der eigenständige Geschäftsbereich Rheinhäfen schloss das Geschäftsjahr 2011 mit einem positiven Ergebnis von 0,8 Mio. € ab. Dies bedeutet eine deutliche Ergebnisverbesserung um 1,2 Mio. € gegenüber dem im Vorjahr verbuchten Verlust in Höhe von 0,4 Mio. €. Neben einer allgemein sehr positiven Geschäftsentwicklung wurde das Ergebnis des Berichtsjahrs durch den Verkauf des alten Fahrgastschiffes „Karlsruhe“ beeinflusst, der Erträge in Höhe von 0,3 Mio. € erbrachte. Erfreulich ist nach wie vor die Entwicklung der Einnahmen aus der Fahrgastschifffahrt. Gesamtumschlag Rheinhäfen 1994 - 2011 0,0 2,0 4,0 6,0 8,0 10,0 12,0 19 94 19 96 19 98 20 00 20 02 20 04 20 06 20 08 20 10 Jahr - i n M io . t - 11,4 5,9 6,8 7,0 Die Investitionen der KVVH GmbH beliefen sich im Berichtsjahr auf insgesamt 42,5 Mio. € (Vorjahr: 1,5 Mio. €). Darin enthalten ist der Kaufpreis für den Rückkauf des zehnprozentigen Anteils an der Stadtwerke Karlsruhe GmbH von der E.ON Ruhrgas International GmbH. Darüber hinaus wurde das Aktienpaket der Energie Baden-Württemberg AG aufgestockt und das Gebäudeensemble im Ahaweg erworben, in dem die Staatliche Majolika Manufaktur Karlsruhe GmbH ihren Betrieb hat. Der eigenständige Geschäftsbereich Rheinhäfen tätigte hiervon Investitionen in Höhe von 2,0 Mio. € und damit 0,6 Mio. € mehr als im Vorjahr (1,4 Mio. €). Beteiligungsbericht der Stadt Karlsruhe für das Jahr 2011 KVVH 35 Ausblick Im aktuellen Wirtschaftsplan rechnet die KVVH GmbH für 2012 mit einem Verlust in Höhe von 3,3 Mio. €. Bei Planerstellung wurde von einer deutlichen Reduzierung der Dividende aus dem EnBW- Aktienpaket von 1,53 € auf 0,60 €./Aktie ausgegangen. Tatsächlich hat die Hauptversammlung der EnBW am 26.04.2012 jedoch eine Ausschüttung je Aktie von 0,85 € beschlossen. Dies lässt eine Verringerung des Verlustes um 1,5 Mio. € auf 1,8 Mio. € erwarten. Starken Einfluss auf die Ergebniserwartung der KVVH GmbH für 2012 haben die wirtschaftlichen Entwicklungen der einzelnen Tochtergesellschaften. Maßgeblich hierfür ist insbesondere, dass die Stadtwerke Karlsruhe GmbH ihr Ergebnisziel für das Jahr 2012 erreichen und damit den geplanten Beitrag zum KVVH-Ergebnis beisteuern. Nach Prognosen des Wirtschaftsplans 2012 der Stadtwerke soll der Ergebnisbeitrag nach 24,2 Mio. € in 2011 um 2,2 Mio. € auf 26,4 Mio. € in 2012 ansteigen. Für das Jahr 2012 liegt die geplante Verlustübernahme für die VBK – Verkehrsbetriebe Karlsruhe GmbH durch die KVVH GmbH um 1,4 Mio. € über dem Wert des Wirtschaftjahres 2011 und damit bei 25,7 Mio. €. Begründet wird dieser Anstieg mit etwas stärker als die Einnahmen steigenden Kosten für Dieselkraftstoff, Energie, Fahrzeug- und Streckenausrüstungsgegenstände. Für 2012 rechnet der eigenständige Geschäftsbereich Rheinhäfen mit einem leicht positiven Ergebnis in Höhe von rund 0,1 Mio. €. Der Rückgang ist zum einen mit einer leichten Abkühlung der Konjunktur und dem damit einhergehenden Rückgang der Umschlagstätigkeit im Hafen zu begründen, zum anderen mit dem Wegfall des positiven Einmaleffekts aus dem Jahr 2011 in Höhe von rund 0,3 Mio. € aus dem Verkauf des „alten“ Fahrgastschiffs „Karlsruhe“. Bei der KASIG - Karlsruher Schieneninfrastruktur-Gesellschaft mbH hingegen wird sich der Fehlbetrag in 2012 mit rund 0,8 Mio. € leicht über dem Niveau des Jahres 2011 bewegen. Auch bei der KBG - Karlsruher Bäde rgesellschaft mbH rechnet die KVVH GmbH in 2012 mit einer Verlustübernahme über dem Niveau des Jahres 2011; der auszugleichende Verlust wird voraussichtlich insgesamt 3,2 Mio. € betragen. Kurzbilanz 2011 Aktiva Passiva Anlagevermögen Umlaufvermögen Vorräte Forderungen und sonstige Vermögensgegenstände Schecks, Kassenbestand, Guthaben bei der Stadt Karlsruhe Rechnungsabgrenzungsposten 272.391.170 € 37.869 € 38.420.971 € 10.210 € 79.791 € 310.940.010 € A. B. C. D. Eigenkapital Gezeichnetes Kapital Kapitalrücklage Gewinnvortrag Jahresgewinn Rückstellungen Verbindlichkeiten Rechnungsabgrenzungsposten 107.371.300 € 18.414.492 € 17.613.714 € 2.374.690 € 145.774.196 € 4.506.999 € 160.658.815 € 0 € 310.940.010 € Beteiligungsbericht der Stadt Karlsruhe für das Jahr 2011 KVVH 36 Gewinn- und Verlustrechnungen der Jahre 2008 bis 2012 1) Vom Beschlussgremium genehmigter „Urplan“, eine förmliche Fortschreibung des Wirtschaftsplanes erfolgte nicht. Bilanz- und sonstige Kennzahlen 2008 2009 2010 2011 I. Vermögenslage 1. Anlagenintensität (in %) 84,5 84,8 83,5 87,6 2. Umlaufintensität (in %) 15,5 15,2 16,5 12,4 3. Investitionen (in Mio. €) 4,8 3,8 1,4 42,5 II. Finanzlage 1. Eigenkapitalquote (in %) 48,9 50,7 51,1 46,9 2. Anlagendeckungsgrad I (in %) 57,9 59,8 61,2 53,5 III. Ertragslage 1. Umsatzrentabilität (in %) + 68,3 + 73,8 + 33,2 + 28,3 2. Eigenkapitalrentabilität (in %) + 3,6 + 3,9 + 1,8 + 1,6 3. Gesamtkapitalrentabilität (in %) + 3,5 + 3,1 + 1,8 + 2,2 4. Kostendeckung (in %) 85,2 84,4 78,1 72,6 5. Cash Flow (in Mio. €) a) vor Ertragsteuern + 7,8 + 9,8 + 6,9 + 7.876 b) nach Ertragsteuern + 6,0 + 7,9 + 5,2 + 6.721 IV. Personal 1. Personalkostenintensität (in %) 4,6 5,5 3,8 4,1 2. Personalaufwand je Mitarbeiter (in €) 58.944 72.323 56.498 58.908 Anmerkung: Die wichtigsten Bilanzkennzahlen werden auf Seite 27 erläutert. 2008 2009 2010 2011 Plan 20111) Plan 20121) - in T€ - - in T€ - - in T€ - - in T€ - - in T€ - - in T€ - 1. Umsatzerlöse +7.169 +7.447 +7.756 +8.391 +7.592 +8.039 2. Sonstige betriebliche Erträge +2.631 +3.808 +648 +3.741 +2.991 +1.012 3. Personalaufwand -1.768 -2.097 -1.582 -1.708 -1.850 -1.700 4. Materialaufwand -2.029 -2.070 -2.970 -2.471 -2.322 -2.590 5. Abschreibungen -2.048 -2.222 -2.465 -4.357 -4.580 -2.051 6. Sonstige betriebliche Aufwendungen -1.012 -980 -3.333 -869 -762 -891 7. Erträge aus Beteiligungen +0 +0 +0 +0 +0 +0 8. Erträge aus anderen Wertpapieren u. a. +8.588 +11.431 +8.701 +8.853 +8.701 +3.472 9. Sonstige Zinsen und ähnliche Erträge +2 +1.214 +40 +27 +3 +3 10. Erträge aus Gewinnabführung +17.775 +17.422 +19.603 +17.487 +18.603 +17.931 11. Aufwendungen aus Verlustübernahme -26.557 -27.584 -28.213 -27.801 -28.642 -29.656 12. Sonstige Zinsen und ähnl. Aufwendungen -4.681 -3.095 -2.581 -4.314 -3.884 -4.492 13. Ergebnis d. gewöhnl. Geschäftstätigkeit -1.930 +3.274 -4.396 -3.021 -4.150 -10.923 14. Außerordentliche Aufwendungen +0 +0 -204 -40 -40 -40 15. Steuern vom Einkommen und vom Ertrag +6.972 +2.507 +7.336 +5.579 +7.101 +7.838 16. Sonstige Steuern -142 -286 -159 -143 -157 -147 17. Jahresüberschuss / -fehlbetrag +4.900 +5.495 +2.577 +2.375 +2.754 -3.272 Beteiligungsbericht der Stadt Karlsruhe für das Jahr 2011 KVVH 37 Nachrichtlich: KVVH - Konzernabschluss 2011 Kurzbilanz 2011 Aktiva Passiva A. B. C. Anlagevermögen Umlaufvermögen Vorräte Forderungen und sonstige Vermögensgegenstände Sonstige Wertpapiere Schecks, Kassenbestand, Guthaben bei der Stadt Karlsruhe Rechnungsabgrenzungsposten 749.046.801 € 27.157.474 € 102.796.223 € 15.338.700 € 24.764.250 € 1.072.499 € ____________ 920.175.947 € A. B. C. D. E. F. Eigenkapital Gezeichnetes Kapital Kapitalrücklage Konzernbilanzgewinn Ausgleichsposten f. Anteile anderer Gesellschafter Sonderposten Zuschüsse von Dritten Empfangene Ertragszuschüsse Rückstellungen Verbindlichkeiten Rechnungsabgrenz.Posten 107.371.300 € 158.211.293 € 28.512.195 € 32.856.055 € 326.950.843 € 123.124 € 22.728.467 € 109.132.151 € 457.895.140 € 3.346.222 € 920.175.947 € Gewinn- und Verlustrechnungen der Jahre 2008 bis 2011 2008 2009 2010 2011 - in T€ - - in T€ - - in T€ - - in T€ - 1. Umsatzerlöse +1.129.915 +1.061.319 +1.047.504 +832.089 2. Bestandsveränderungen an fertigen und unfertigen Erzeugnissen +333 +419 +195 +303 3. Andere aktivierte Eigenleistungen +6.867 +10.409 +10.223 +9.974 4. Sonstige betriebliche Erträge +31.314 +36.201 +27.792 +27.946 5. Personalaufwand -123.643 -127.335 -127.393 -130.826 6. Materialaufwand -935.180 -878.079 -845.810 -628.470 7. Abschreibungen -42.630 -42.895 -43.203 -45.465 8. Sonstige betriebliche Aufwendungen -50.971 -49.767 -54.213 -53.288 9. Erträge aus Beteiligungen +909 +1.181 +1.353 +1.257 10. Erträge aus anderen Wertpapieren u.a. +8.599 +11.441 +8.711 +8.861 11. Sonstige Zinsen und ähnliche Erträge +1.646 +3.690 +545 +1.955 12. Aufwendungen aus Beteiligungen +0 +0 +0 -13 13. Sonstige Zinsen u. ähnl. Aufwendungen -9.965 -8.251 -11.064 -13.791 14. Ergebnis der gewöhnl. Geschäftstätigkeit +17.194 +18.333 +14.640 +10.532 15. Außerordentliches Ergebnis +0 +0 -2.707 -409 16. Steuern vom Einkommen und vom Ertrag -3.240 -3.322 -2.651 -1.969 17. Sonstige Steuern -517 -725 -719 -874 18. Konzernergebnis +13.437 +14.286 +8.563 +7.280 19. Anteile anderer Gesellschafter -7.616 -7.513 -4.941 -4.436 20. Konzernüberschuss / -fehlbetrag (+/-) +5.821 +6.773 +3.622 +2.844 21. Konzerngewinnvortrag / -verlustvortrag +9.452 +15.273 +22.046 +25.668 22. Entnahme aus Kapitalrücklage +0 +0 +0 +0 23. Ausschüttung der KVVH +0 +0 +0 +0 24. Konzerngewinn / -verlust (+ / -) +15.273 +22.046 +25.668 +28.512 Beteiligungsbericht der Stadt Karlsruhe für das Jahr 2011 KBG 38 2. KBG – Karlsruher Bädergesellschaft mbH Anschrift: Telefon/Fax: E-Mail/Internet: Hermann-Veit-Str. 7 Telefon: 0721 / 133-5200 info@baeder.karlsruhe.de 76135 Karlsruhe Telefax: 0721 / 133-5248 Gründung: Unternehmensgegenstand: 17.04.2002 Geschäftsführung Gesellschafter: Anteile am Stammkapital: Oliver Sternagel KVVH GmbH 100% = 3,2 Mio. € Aufsichtsrat: BM Martin Lenz (Vorsitz) AStR Barbara Kofler 13 Mitglieder GF Harald Rosemann StR Sven Maier (ab 01.03.2011) (stellv. Vorsitz) StR Eduardo Mossuto StR Michael Borner StR Ute Müllerschön StR Elke Ernemann StR Dr. Dorothea Polle-Holl StR Detlef Hofmann StR Christiane Staab (bis 28.02.2011) StR Friedemann Kalmbach StR Reiner Weinbrecht StR Tanja Kluth Beteiligungen (mind. 25%): Die Gesellschaft hält keine entsprechenden Beteiligungen. Wichtige Verträge: Beherrschungs- und Ergebnisabführungsvertrag mit der KVVH GmbH. Gegenstand der Gesellschaft ist die Planung, die Errichtung und der Betrieb von Hallen- und Freibädern, insbesondere in Karlsruhe (GV vom 25.07.2005). Abschlussprüfer Der Jahresabschluss 2011 wurde von der KPMG AG Wirtschafts- prüfungsgesellschaft geprüft. Gesamtbezüge der Mitglieder der Geschäftsführung und des Aufsichtsrates 2008 2009 2010 2011 - in T€ - - in T€ - - in T€ - - in T€ - 1. Gesamtbezüge der Mitglieder der Geschäftsführung - 1) 1) 1) 2. Gesamtbezüge des Aufsichtsrates 2) 11 9 4 3 1) Mit der Veröffentlichung der individualisierten Geschäftsführerbezüge nicht einverstanden. 2) Aufwandsentschädigungen Beteiligungsbericht der Stadt Karlsruhe für das Jahr 2011 KBG 39 Personalentwicklung (durchschnittlich beschäftigte Arbeitnehmer) 1)2)3) 2008 2009 2010 2011 Beschäftigte 4) 19 31 31 33 Beamte 4) - - - - Gesamtbelegschaft 19 31 31 33 Auszubildende - - - - 1) umgerechnete Vollkraftstellen 2) ohne Beurlaubte und ohne im Erziehungsurlaub bzw. Mutterschutz befindliche Mitarbeiter 3) ohne Auszubildende, Praktikanten und Aushilfskräfte 4) einschließlich der von der Stadt abgeordneten Beschäftigten und Beamten Leistungszahlen 2008 - 2011 Europabad 2008 2009 2010 2011 1. Besucherzahlen - nur öffentlicher Badebetrieb - 303.000 1) 384.981 400.661 401.658 2. Durchschnittl. Eintrittserlös pro Besucher (in €) 7,20 6,75 6,97 7,57 1) Hochgerechnet auf volles Betriebsjahr (Besucherzahl 15.03. - 31.12.2008 = 238.539). Geschäftsverlauf und Aufgabenerfüllung 2011 Die Gesellschaft weist einen Fehlbetrag von 2,8 Mio. € aus und liegt damit um 0,5 Mio. € unter dem bei der Planerstellung für das Geschäftsjahr 2011 erwarteten Verlust. Betrachtet man nur das rein operative Ergebnis konnte der Fehlbetrag von 0,7 Mio. € (2010) auf 0,1 Mio. € (2011) reduziert werden. Im Rahmen des bestehenden Beherrschungs- und Ergebnisabführungsvertrages wird der gesamte Fehlbetrag durch die Muttergesellschaft KVVH GmbH ausgeglichen. Der Besucherdurchschnitt pro Tag wurde erneut auf nunmehr 1.209 Besucher (2008: 950 Besucher, 2009: 1.131 Besucher, 2010: 1.192 Besucher) gesteigert werden. Im Zusammenhang mit einer im Herbst durchgeführten Preismaßnahme konnten damit die in der Planung vorgesehenen Umsatzerlöse um rd. 0,2 Mio. € überschritten werden. Ausblick Durch ständige Verbesserungen in der Angebotspalette und in Verbindung mit einem attraktiven Tarifkonzept sollen die Besucherzahlen und damit auch die Beteiligungsbericht der Stadt Karlsruhe für das Jahr 2011 KBG 40 Umsatzerlöse weiter gesteigert werden. Eine hohe Kundenzufriedenheit ist hierfür absolute Voraussetzung. Ein Bad wie das Europabad lebt auch davon, dass sich sein Angebot an der weiteren Entwicklung auf dem Freizeitbadsektor und im Saunabereich orientiert. Nur durch ständig neue Attraktionen kann einem möglichen Abflachen des Besucherinteresses entgegengewirkt werden. Dieser Tatsache soll im Jahr 2012 durch den Bau einer besonders attraktiven und im hiesigen Raum noch nicht vorhandenen Erlebnis-Außensauna (Alleinstellungsmerkmal) sowie dem Bau einer Raketenstart-Turborutsche Rechnung getragen werden. Unter diesen Aspekten wird es der Geschäftsführung gelingen, die Fehlbeträge in den nächsten Jahren kontinuierlich zu verringern. Kurzbilanz 2011 Aktiva Passiva A. B. C. Anlagevermögen Umlaufvermögen Vorräte Forderungen und sonstige Vermögensgegenstände Schecks, Kassenbestand, Guthaben bei Kreditinstituten Rechnungsabgrenzungsposten 30.044.617 € 34.300 € 2.990.846 € 128.541 € 27.164 € 33.225.468 € A. B. C. D. Eigenkapital Gezeichnetes Kapital Kapitalrücklagen Jahresüberschuss /-fehlbetrag Rückstellungen Verbindlichkeiten Rechnungsabgrenzungsposten 3.200.000 € 250.000 € 0 € 3.450.000 € 354.342 € 29.214.607 € 206.519 € 33.225.468 € Beteiligungsbericht der Stadt Karlsruhe für das Jahr 2011 KBG 41 Gewinn- und Verlustrechnungen der Jahre 2008 bis 2012 Bilanz- und sonstige Kennzahlen 2008 2009 2010 2011 Plan 20111) Plan 20121) - in T€ - - in T€ - - in T€ - - in T€ - - in T€ - - in T€ - 1. Umsatzerlöse +1.772 +2.800 +2.913 +3.203 +3.010 +3.155 2. Sonstige betriebliche Erträge +156 +221 +365 +387 +290 +410 3. Materialaufwand -1.674 -2.081 -1.982 -1.888 -2.130 -2.170 4. Personalaufwand -560 -1.011 -1.180 -1.216 -1.160 -1.290 5. Abschreibungen -1.264 -1.583 -1.650 -1.656 -1.640 -1.680 6. Sonstige betriebliche Aufwendungen -891 -969 -784 -622 -634 -615 7. Erträge aus Beteiligungen +1 +3 +4 +2 +2 8. Sonstige Zinsen und ähnliche Erträge +4 +23 +9 +19 +10 +10 9. Zinsen u. ähnliche Aufwendungen -1.024 -971 -907 -951 -1.000 -950 10. Ergebnis der gewöhnl. Geschäftstätigkeit -3.481 -3.570 -3.213 -2.720 -3.252 -3.128 11. Außerordentliche Aufwendungen +0 +0 -1 +0 +0 +0 12. Erträge aus Verlustübernahme 3) +3.481 +3.626 +3.283 +2.789 +3.322 +3.198 13. Steuern vom Einkommen und vom Ertrag +0 +0 +0 +0 +0 +0 14. Sonstige Steuern +0 -56 -69 -69 -70 -70 15. Jahresüberschuss / -fehlbetrag +0 +0 +0 +0 +0 +0 1) vom Beschlussgremium genehmigter "Urplan"; eine förmliche Fortschreibung des Wirtschaftsplanes erfolgte nicht. 2) aktueller, vom Beschlussgremium genehmigter fortgeschriebener Wirtschaftsplan. 3) Verlustausgleich erfolgt durch KVVH GmbH 2008 2009 2010 2011 I. Vermögenslage 1. Anlagenintensität (in %) 89,5 89,0 89,7 90,4 2. Umlaufintensität (in %) 10,4 10,7 10,2 9,5 3. Investitionen (in T€) 9.381 103 574 176 II. Finanzlage 1. Eigenkapitalquote (in %) 9,0 9,4 9,8 10,4 2. Anlagendeckungsgrad I (in %) 10,1 10,6 10,9 11,5 III. Ertragslage 1. Umsatzrentabilität (in %) - 196,5 -129,5 - 112,7 - 87,1 2. Eigenkapitalrentabilität (in %) - 100,9 -105,1 - 95,2 - 80,8 3. Gesamtkapitalrentabilität (in %) - 6,4 - 7,2 - 6,8 - 5,5 4. Kostendeckung (in %) 32,7 42,0 44,3 50,0 5. Cash Flow (in T€) - 2.217 - 2.043 - 1.633 - 1.132 IV. Personal 1. Personalkostenintensität (in %) 15,5 22,1 24,6 25,0 2. Personalaufwand je Mitarbeiter (in €) 44.017 47.649 52.249 48.406 Anmerkung: Die wichtigsten Bilanzkennzahlen werden auf Seite 27 erläutert. Beteiligungsbericht der Stadt Karlsruhe für das Jahr 2011 Fächerbad 42 3. Fächerbad Karlsruhe GmbH Anschrift: Telefon/Fax: Am Fächerbad 4 Telefon: 0721 / 96701-0 76131 Karlsruhe Telefax: 0721 / 96701-70 Gründung: Unternehmensgegenstand: 20.01.2009 Neufassung Gesell- schaftsvertrag mit Namens- änderung, zuvor Sportpark Karlsruhe-Nordost GmbH Geschäftsführung Gesellschafter: Anteile am Stammkapital: Joachim Hornuff KVVH GmbH 60,0 % = 37.500 € SSC Karlsruhe e.V. 22,0 % = 13.750 € Bürgerverein Waldstadt e.V. 10,4 % = 6.500 € Polizeisportverein K´he e.V. 4,0 % = 2.500 € KSV Rintheim-Waldstadt e.V. 3,6 % = 2.250 € 100,0 % = 62.500 € Aufsichtsrat: BM Martin Lenz (Vorsitz) StR Rainer Weinbrecht StR Dr. Eberhard Fischer GF Harald Rosemann (stellv. Vorsitz) Heinz Christ StR Detlef Hofmann Robert Gebhard AStR Barbara Kofler Dieter Marschall StR Ute Müllerschön Tom Siebert StR Dr. Dorothea Polle-Holl Beteiligungen (mind. 25%): Die Gesellschaft hält keine entsprechenden Beteiligungen. Wichtige Verträge: Erbbaurechtsvertrag vom 18.09.1980 mit der Stadt Karlsruhe. Zuschussvereinbarung vom 17.09.2008 zwischen der Stadt Karlsruhe und der KVVH GmbH. Geschäftsbesorgungsvertrag vom 13.11.2008 mit der Stadtwerke Karlsruhe GmbH. 12 Mitglieder E-Mail/Internet: info@faecherbad.de Betrieb des Fächerbades in Karlsruhe (GV vom 30.07.2008). www.faecherbad.de Gesamtbezüge der Mitglieder der Geschäftsführung und des Aufsichtsrates 2008 1) 2009 2010 2011 - in T€ - - in T€ - - in T€ - - in T€ - 1. Gesamtbezüge der Mitglieder der Geschäftsführung - 2) 2) 2) 2. Gesamtbezüge des Aufsichtsrates 3) - 5 3 3 1) Die Beteiligung der KVVH GmbH an der Gesellschaft (60%) erfolgte zum 01.01.2009. 2) Aus Gründen der Gleichbehandlung wird auf eine Veröffentlichung verzichtet, da die überwiegende Mehrzahl der übrigen Geschäftsführer städtischer Gesellschaften mit der Veröffentlichung ihrer Bezüge nicht einverstanden ist. 3) Aufwandsentschädigungen. Beteiligungsbericht der Stadt Karlsruhe für das Jahr 2011 Fächerbad 43 Abschlussprüfer Der Jahresabschluss 2011 wurde von der KPMG AG Wirtschaftsprüfungsgesellschaft geprüft. Personalentwicklung (durchschnittlich beschäftigte Arbeitnehmer) 1)2)3) 2008 4) 2009 2010 2011 Arbeiter - 6 6 6 Angestellte - 11 9 10 Gesamtbelegschaft - 17 15 16 Auszubildende - - 2 2 1) umgerechnete Vollkraftstellen 2) ohne Beurlaubte und ohne im Erziehungsurlaub bzw. Mutterschutz befindliche Mitarbeiter 3) ohne Auszubildende, Praktikanten und Aushilfskräfte 4) Die Beteiligung der KVVH GmbH an der Gesellschaft (60%) erfolgte zum 01.01.2009 Leistungszahlen 2008 - 2011 2008 1) 2009 2010 2011 1. Besucherzahlen: 1.1 Badbesuche (Einzel-, Mehrfach- und Zeitkarten) 176.471 160.570 170.107 167.441 1.2 Sport (Schule, Verein, Gruppen) 110.412 107.849 108.860 120.044 1.3 Badbesuche mit Sauna 53.636 51.404 61.185 49.193 1.4 Freier Eintritt (Kinder unter 4 Jahre) 8.717 7.629 8.195 8.233 Zusammen 349.236 327.452 348.347 344.911 2. Durchschnittl. Eintrittserlös pro Besucher (in €) 3,54 3,64 3,98 4,19 1) Die Beteiligung der KVVH GmbH an der Gesellschaft (60%) erfolgte zum 01.01.2009 Geschäftsverlauf und Aufgabenerfüllung 2011 Im Geschäftsjahr 2011 erfolgten verschiedene Sanierungs- und Erneuerungsmaßnahmen. Diese betrafen insbesondere die Erneuerung des Sanitäts- und des Saunafönraumes, die Sanierung von Betonaußenflächen, die Anpassung der Startblöcke des Wettkampfbeckens an die Verbandsrichtlinien sowie die Steuerungskabel des Hubbodens. Darüber hinaus wurde in enger Abstimmung mit dem städtischen Amt für Hochbau und Gebäudewirtschaft die Durchführung eines Architektenwettbewerbs zur Weiterentwicklung des Fächerbades eingeleitet. Der Wettbewerb enthält als wesentliche Schwerpunkte die Erweiterung des Schwimmbereichs um ein Kombibad, die Sanierung und den Umbau der bestehenden Funktionsbereiche sowie die Überplanung der Saunalandschaft. In 2010 wurde durch eine Marketingmaßnahme die Besucherzahl auf 348.347 gesteigert, hiervon profitierte insbesondere der Saunabereich. In 2011 zeigt sich Beteiligungsbericht der Stadt Karlsruhe für das Jahr 2011 Fächerbad 44 eine gegenläufige Entwicklung in den einzelnen Besuchsgruppen. Während die Badbesuche mit Tages- und Mehrfachkarten wie auch die Saunabesuche auf den niedrigsten Stand gesunken sind, haben die Badbesuche mit Zeitkarten sowie die Besuchszahlen im Vereinssport, im Schulsport und durch Gruppen einen Höchstwert erreicht. Entwicklung der Besucherzahlen 2000 - 2011 0 100.000 200.000 300.000 400.000 500.000 20 00 20 01 20 02 20 03 20 04 20 05 20 06 20 07 20 08 20 09 20 10 20 11 Jahr 420.527 383.807 344.911 Die Gesellschaft weist einen Jahresüberschuss in Höhe von 69 T€ (Vorjahr: 154 T€) und liegt damit um 66 T€ über dem Planansatz für das Geschäftsjahr 2011 (135 T€). Der Anstieg der Umsatzerlöse um 58 T€ ist im Wesentlichen auf die erstmals ganzjährig wirkende Preismaßnahme zum 01.09.2010 zurückzuführen. Dem standen auf der Aufwandsseite Kostensteigerungen bei den Mitarbeiterbezügen und beim Strom (EEG-Umlage) gegenüber. Ausblick Die Fächerbad Karlsruhe GmbH wird weiterhin durch ein entsprechendes Angebot an ihre Kunden ihre Position als Schwerpunktbad für Sport und Familien in Karlsruhe stärken. Für das Geschäftsjahr 2012 erwartet die Gesellschaft nach der aktuellen Ergebnisvorausschau einen Jahresüberschuss in Höhe von 75 T€. Kurzbilanz 2011 Aktiva Passiva A. B. C. D. Anlagevermögen Umlaufvermögen Vorräte Forderungen und sonstige Vermögensgegenstände Schecks, Kassenbestand, Guthaben bei Kreditinstituten Rechnungsabgrenzungsposten Nicht durch Eigenkapital gedeckter Fehlbetrag 690.659 € 14.910 € 410.979 € 25.706 € 10.940 € 1.303.843 € 2.457.037 € A. B. C. D. Eigenkapital Gezeichnetes Kapital Verlustvortrag Jahresüberschuss Nicht d. EK gedeckter Fehlbetrag Buchmäßiges Eigenkapital Rückstellungen Verbindlichkeiten Rechnungsabgrenzungsposten 62.500 € -1.435.188 € 68.845 € 1.303.843 € 0 € 56.076 € 2.158.524 € 242.437 € 2.457.037 € Beteiligungsbericht der Stadt Karlsruhe für das Jahr 2011 Fächerbad 45 Gewinn- und Verlustrechnungen der Jahre 2008 bis 2012 Bilanz- und sonstige Kennzahlen 2008 2009 2010 2011 I. Vermögenslage 1. Anlagenintensität (in %) - 18,6 23,6 28,1 2. Umlaufintensität (in %) - 13,2 14,8 18,4 3. Investitionen (in T€) - 111 176 248 II. Finanzlage 1. Eigenkapitalquote (in %) - - 66,7 - 61,0 - 53,1 2. Anlagendeckungsgrad I (in %) - - 359,3 - 258,2 - 188,8 III. Ertragslage 1. Umsatzrentabilität (in %) - + 14,2 + 12,6 + 5,4 2. Eigenkapitalrentabilität (in %) - - 11,1 - 11,2 - 5,3 3. Gesamtkapitalrentabilität (in %) - + 10,4 + 9,3 + 4,9 4. Kostendeckung (in %) - 44,8 53,6 53,7 5. Cash Flow (in T€) - + 406 + 104 + 159 IV. Personal 1. Personalkostenintensität (in %) - 30,9 37,0 37,9 2. Personalaufwand je Mitarbeiter (in €) - 48.414 56.176 56.348 Anmerkung: Die wichtigsten Bilanzkennzahlen werden auf Seite 27 erläutert. 20081) 2009 2010 2011 Plan 20112) Plan 20122) - in T€ - - in T€ - - in T€ - - in T€ - - in T€ - - in T€ - 1. Umsatzerlöse - +1.193 +1.222 +1.280 +1.332 +1.337 2. Sonstige betriebliche Erträge - +1.640 +1.110 +1.174 +1.175 +1.058 3. Materialaufwand - -1.366 -1.049 -1.077 -1.109 -1.018 4. Personalaufwand - -823 -843 -902 -855 -899 5. Abschreibungen - -64 -69 -89 -117 -96 6. Sonstige betriebliche Aufwendungen - -340 -255 -258 -237 -274 7. Sonstige Zinsen und ähnliche Erträge - +0 +0 +0 +0 +0 8. Zinsen u. ähnliche Aufwendungen - -68 -55 -51 -47 -36 9. Ergebnis der gewöhnl. Geschäftstätigkeit - +172 +61 +77 +142 +72 10. Außerordentliche Erträge - +0 +100 +0 +0 +0 11. Steuern vom Einkommen und vom Ertrag - +0 +0 +0 +0 +0 12. Sonstige Steuern - -2 -7 -8 -7 -7 13. Jahresüberschuss / -fehlbetrag - +170 +154 +69 +135 +65 1) Die Beteiligung der KVVH GmbH an der Gesellschaft (60%) erfolgte zum 01.01.2009. 2) vom Beschlussgremium genehmigter "Urplan"; eine förmliche Fortschreibung des Wirtschaftsplanes Beteiligungsbericht der Stadt Karlsruhe für das Jahr 2011 KASIG 46 4. KASIG – Karlsruher Schieneninfrastruktur-Gesellschaft mbH Anschrift: Telefon/Fax: E-Mail/Internet: Kriegsstr. 100 Telefon: 0721 / 133-5591 kasig.com@kasig.karlsruhe.de 76133 Karlsruhe Telefax: 0721 / 133-5599 www.kasig.info Gründung: Unternehmensgegenstand: 25.07.2003 Geschäftsführung Gesellschafter: Anteile am Stammkapital: Dr. Walter Casazza KVVH GmbH 100% = 5,5 Mio. € Aufsichtsrat: 16 Mitglieder EB Margret Mergen (Vorsitz) StR Dr. Albert Käuflein GF Harald Rosemann (stellv. Vors.) StR Bettina Lisbach StR Doris Baitinger StR Gabriele Luczak-Schwarz Bernd Breidohr StR Sven Maier StR Lüppo Cramer Gerhard Sambas StR Rita Fromm StR Rainer Weinbrecht StR Angela Geiger Tim Wirth StR Johannes Honné StR Michael Zeh Beteiligungen (mind. 25%): Die Gesellschaft hält keine entsprechenden Beteiligungen. Wichtige Verträge: Beherrschungs- und Ergebnisabführungsvertrag mit der KVVH. Planung, Errichtung und Betrieb der insbesondere für die Entlastung der Kaiserstraße notwendigen Verkehrs-infrastruktureinrichtungen (GV vom 02.06.2005). Gesamtbezüge der Mitglieder der Geschäftsführung und des Aufsichtsrates 2008 2009 2010 2011 - in T€ - - in T€ - - in T€ - - in T€ - 1. Gesamtbezüge der Mitglieder der Geschäftsführung 1) 1) 1) 1) 2. Gesamtbezüge des Aufsichtsrates 2) 12 13 13 13 1) Mit der Veröffentlichung der individualisierten Geschäftsführerbezüge nicht einverstanden. 2) Aufwandsentschädigungen. Abschlussprüfer Der Jahresabschluss 2011 wurde von der KPMG AG Wirtschaftsprüfungsgesellschaft geprüft. Beteiligungsbericht der Stadt Karlsruhe für das Jahr 2011 KASIG 47 Personalentwicklung (durchschnittlich beschäftigte Arbeitnehmer) 1) 2) 3) 2008 2009 2010 2011 Arbeiter 4) - - - - Angestellte 4) 2,0 7,0 7,5 11,5 Beamte 4) 1,0 1,0 1,0 3,0 Gesamtbelegschaft 3,0 8,0 8,5 14,5 1) umgerechnete Vollkraftstellen 2) ohne Beurlaubte und ohne im Erziehungsurlaub bzw. Mutterschutz befindliche Mitarbeiter 3) ohne Auszubildende, Praktikanten und Aushilfskräfte 4) einschließlich der von der Stadt Karlsruhe und AVG abgeordneten Beschäftigten Geschäftsverlauf und Aufgabenerfüllung 2011 Im zweiten Baujahr wurden durch die ARGE Stadtbahntunnel die Arbeiten an den unterirdischen Haltestellen Europaplatz, Lammstraße und Kronenplatz fortgesetzt. Der Süddeckel der Haltestelle Europaplatz ist größtenteils betoniert, sodass die Fertigstellung der Oberfläche auf der Südseite im Frühjahr 2012 vorgesehen ist. Bei der Haltestelle Lammstraße sind für die Südhälfte die Bohrpfähle eingebracht. Mit der Herstellung der Düsenstrahlsohle wurde begonnen. Nach Fertigstellung des Süddeckels ist der Wechsel auf die Nordhälfte im Herbst 2012 geplant. Am Kronenplatz sind auf der Nordseite die Schlitzwände und die Düsenstrahlsohle hergestellt. Die Betonage des Halbdeckels mit Wiederherstellung der Oberfläche ist im Sommer 2012 vorgesehen. Mit vorbereitenden Arbeiten für die unterirdische Haltestelle Durlacher Tor sowie dem Bau des Betriebsgebäudes wurde im Februar 2011 die vierte Großbaustelle eröffnet. Derzeit sind die Arbeiten sowohl für die Schlitzwandherstellung als auch für die Düsenstrahlsohle im Gange. Nach teilweiser Fertigstellung des Rohbaus in 2014 dient die Haltestelle als Startgrube für die Tunnelvortriebsmaschine, mit der die Tunnelröhre in der Kaiserstraße hergestellt wird. Des Weiteren wurde die Haltestelle Gottesauer Platz/BGV für die notwendige Rampe des neuen Stadtbahntunnels in Richtung Durlach nach Osten verlegt. Im November 2011 ist die neue Haltestelle in Betrieb genommen worden. Im Mai 2011 wurden die Arbeiten am Baufeld Ettlinger Tor begonnen. Die Fertigstellung des Nordkopfs der unterirdischen Haltestelle Ettlinger Tor soll bis Mitte 2012 erfolgen und anschließend der komplette Rohbau der Haltestelle bis 2014 abgeschlossen sein. Der bisher erreichte Baufortschritt entspricht derzeit nicht dem vorgesehenen Bauablaufplan. Neben nicht zu erwartenden Erschwernissen aus dem Untergrund haben insbesondere bei der Bauausführung zutage getretene Defizite in der Qualitätssicherung und Baulogistik sowie bislang nicht erreichte Leistungsansätze zu bauzeitlichen Verzögerungen geführt. Der Rückstand auf den Soll-Zustand beträgt gegenwärtig etwa drei Monate an der Haltestelle Durlacher Tor, 16 Monate an den Beteiligungsbericht der Stadt Karlsruhe für das Jahr 2011 KASIG Haltestellen Kronenplatz und Europaplatz sowie etwa 17 Monate an der Haltestelle Lammstraße. Die Bauarbeiten an der künftigen Haltstelle Ettlinger Tor liegen dagegen im Plan. Um weitere Verzögerungen zu verhindern, hat die KASIG zwischenzeitlich Schritte eingeleitet, die mittels eines verstärkten Mängel- und Verzugsmanagements zukünftig eine vertragsgerechte Bauausführung gewährleisten sollen. Aufgrund der eingetretenen Verzögerungen wird sich die ursprünglich geplante Inbetriebnahme des Stadtbahntunnels im Jahr 2016 in das Jahr 2017 verschieben. Ausblick Angesichts des Investitionsvolumens von derzeit geschätzten 645,3 Mio. € ist zur Realisierung eine finanzielle Förderung (über GVFG und allgemeine Haushaltsmittel) durch Bund und Land unerlässlich. Die Mittel müssen in voller Höhe und zeitnah gewährt werden. Bei einer verzögerten Auszahlung der Mittel müsste die KASIG Kosten für eine Vorfinanzierung tragen. Bisher sind die notwendigen Zuschüsse jedoch termingerecht zur Verfügung gestellt worden. Die Tatsache, dass mit Auslaufen des GVFG-Bundesprogramms zum 31.12.2019 die bisherige Förderpraxis so nicht mehr Bestand haben wird, nimmt die KASIG sehr ernst. Sie wird daher weiterhin alle Anstrengungen unternehmen, um den gewissenhaft veranschlagten Kostenrahmen einzuhalten und die Kombilösung bis 2019 fertig zu stellen. Sie geht auch davon aus, dass das Land an der Zusage in der Finanzierungsvereinbarung festhält, sich an der Förderung von unabdingbaren Mehrkosten zu beteiligen. Kurzbilanz 2011 Aktiva Passiva A. B. C. Anlagevermögen Umlaufvermögen Vorräte Forderungen und sonstige Vermögensgegenstände Schecks, Kassenbestand, Guthaben bei Kreditinstituten Rechnungsabgrenzungsposten 50.391.565 € 0 € 2.295.620 € 12.571.219 € 224.688 € 65.483.092 € A. B. C. D. Eigenkapital Gezeichnetes Kapital Jahresüberschuss Rückstellungen Verbindlichkeiten Rechnungsabgrenzungsposten 5.500.000 € 0 € 5.500.000 € 1.369.560 € 58.613.532 € 0 € 65.483.092 € 48 Beteiligungsbericht der Stadt Karlsruhe für das Jahr 2011 KASIG 49 Gewinn- und Verlustrechnungen der Jahre 2008 bis 2012 Bilanz- und sonstige Kennzahlen 2008 2009 2010 2011 Plan 20111) Plan 20121) - in T€ - - in T€ - - in T€ - - in T€ - - in T€ - - in T€ - 1. Umsatzerlöse +0 +0 +0 +0 +0 +0 2. Andere aktivierte Eigenleistungen +3 +3 +1 +0 +0 +0 3. Sonstige betriebliche Erträge +11 +10 +51 +16 +26 +7 4. Materialaufwand -254 -274 -308 -306 -248 -243 5. Personalaufwand -6 -6 -1 +0 +0 +0 6. Abschreibungen -17 -35 -131 -142 -160 -160 7. Sonstige betriebliche Aufwendungen -523 -175 -303 -249 -330 -355 8. Sonstige Zinsen und ähnliche Erträge +6 +6 +7 +4 +6 +7 9. Zinsen u. ähnliche Aufwendungen -98 -56 -24 -11 -12 -12 10. Ergebnis der gewöhnl. Geschäftstätigkeit -878 -527 -708 -688 -718 -756 11. Erträge aus Verlustübernahme 2) +878 +527 +708 +690 +720 +758 12. Steuern vom Einkommen und vom Ertrag +0 +0 +0 +0 +0 +0 13. Sonstige Steuern +0 +0 +0 -2 -2 -2 14. Jahresüberschuss / -fehlbetrag +0 +0 +0 +0 +0 +0 1) vom Beschlussgremium genehmigter "Urplan" (d.h. nicht fortgeschrieben) 2) Verlustausgleich erfolgt durch KVVH GmbH 2008 2009 2010 2011 I. Vermögenslage 1. Anlagenintensität (in %) 90,3 95,0 74,3 77,0 2. Umlaufintensität (in %) 9,7 5,0 25,3 22,7 3. Investitionen (in T€) 3.275 3.751 49.216 35.953 II. Finanzlage 1. Eigenkapitalquote (in %) 50,4 29,9 11,5 8,4 2. Anlagendeckungsgrad I (in %) 55,8 31,5 15,4 10,9 III. Ertragslage 1. Umsatzrentabilität (in %) - - - - 2. Eigenkapitalrentabilität (in %) - 16,0 - 9,6 - 12,9 - 12,5 3. Gesamtkapitalrentabilität (in %) - 7,2 - 2,6 - 1,4 - 1,0 4. Kostendeckung (in %) - - - - 5. Cash Flow (in T€) - 861 - 491 - 578 - 548 IV. Personal 1. Personalkostenintensität (in %) - - - - 2. Personalaufwand je Mitarbeiter (in €) - - - - Anmerkung: Die wichtigsten Bilanzkennzahlen werden auf Seite 27 erläutert. Beteiligungsbericht der Stadt Karlsruhe für das Jahr 2011 SWK 50 5. Stadtwerke Karlsruhe GmbH (SWK) Anschrift: Telefon/Fax: E-Mail/Internet: Daxlander Str. 72 Telefon: 0721 / 599-0 Postbox@stadtwerke-karlsruhe 76185 Karlsruhe Telefax: 0721 / 590-896 www.stadtwerke-karlsruhe.de Gründung: Unternehmensgegenstand: 01.07.1997 Sichere, wirtschaftliche und umweltschonende Versorgung der Bevölkerung und der Wirtschaft mit Energie, Trinkwasser, Tele- kommunikationsdienstleistungen und die Durchführung der Straßen- beleuchtung - letztere nach Maßgabe eines Beleuchtungsvertrages mit der Stadt Karlsruhe - im Versorgungsgebiet, insbesondere dem der Stadt Karlsruhe (GV vom 25.11.10). Geschäftsführung Gesellschafter: Anteile am Stammkapital: Dipl. rer. pol. Harald Rosemann KVVH GmbH 80% = 93.428.400 € (Sprecher) EnBW Kommunale Dr. Ing. Karl Roth Beteiligungen GmbH 20% = 23.357.100 € 100% = 116.785.500 € Aufsichtsrat: EB Margret Mergen (Vorsitz) StR Dr. Thomas Müller Dr. Wolfgang Bruder (stellv. Vors.) Dr. Anke Weidlich StR Dr. Eberhard Fischer Leonhard Bauer StR Alexander Geiger Dirk Gümpel Ralf Klöpfer Peter Holstein StR Gabriele Luczak-Schwarz Gerhard Sambas StR Jürgen Marin Hugo Unser Beteiligungen (mind. 25%): Anteile am Stammkapital: Stadtwerke Karlsruhe Netze GmbH 100% = 100.000,00 € SWK - Regenerativ-Verwaltungs- GmbH 100% = 25.600,00 € KEK - Karlsruher Energie- und Klimaschutzagentur gGmbH 50% = 12.500,00 € KES - Karlsruher Energieservice GmbH 50% = 50.000,00 € SWK-NOVATEC GmbH 50% = 12.500,00 € TelemaxX Telekommunikation GmbH 42% = 840.900,00 € PS Project Systems GmbH & Co. KG Projekt Karlsruhe-West 40% = 27.507,50 € Wichtige Verträge: Erdgasbezugsvertrag mit der E.ON Ruhrgas AG vom 17.09.2009. Gasllieferungsvertrag mit E.ON Ruhrgas AG vom 22.07.2011 mit einer Laufzeit vom 01.10.2011 bis zum 30.09.2013 einschließlich Konkretisierungsvereinbarungen. Fernwärmelieferungsvertrag mit Badenwerk AG (jetzt: EnBW Kraftwerke AG) vom 11.10.1990. Miteigentumsvertrag RDK 4S mit Badenwerk AG (jetzt: EnBW Kraftwerke AG) und der KMS Kraftwerke Grundbesitzmanagement- u. Service GmbH vom 16.07.1997 u. Betriebsführungsvertrag RDK 4S mit Badenwerk AG (jetzt: EnBW Kraftwerke AG) vom 16.06.1997. Konzessionsvertrag mit der Stadt Karlsruhe vom 30.10.1997 einschließl. Nachtrag vom 06.09.1999. Organschaftsvertrag mit der KVVH GmbH als Organträgerin vom 14.12.2000. Mit Vertrag vom 15.12.2006 wurde das gesamte Strom- und Gasverteilnetz an die Stadtwerke Karlsruhe Netze verpachtet. 15 Mitglieder, davon 10 Vertreter der Anteilseigner und 5 Vertreter der Arbeitnehmer Beteiligungsbericht der Stadt Karlsruhe für das Jahr 2011 SWK 51 Gesamtbezüge der Mitglieder der Geschäftsführung und des Aufsichtsrates 2008 2009 2010 2011 - in T€ - - in T€ - - in T€ - - in T€ - 1. Gesamtbezüge der Mitglieder der Geschäftsführung 1) 608 607 516 404 2. Gesamtbezüge des Aufsichtsrates 2) 22 22 23 21 1) Mit der Veröffentlichung der individualisierten Geschäftsführerbezüge nicht einverstanden. 2) Aufwandsentschädigungen. Abschlussprüfer Der Jahresabschluss 2011 wurde von der KPMG AG Wirtschaftsprüfungs- gesellschaft geprüft. Leistungszahlen SWK 2008 - 2011 2008 2009 2010 2011 1. Stromversorgung (Verkauf in MWh) - Tarifkunden 605.448 582.204 575.793 531.163 - Sondervertragskunden 883.348 836.039 888.392 884.760 Zusammen (nutzbare Abgabe) 1.488.796 1.418.243 1.464.185 1.415.923 2. Regenerative Energien (Verkauf in MWh) 14.584 16.707 16.556 18.187 3. Erdgasversorgung (Verkauf in MWh) - Tarifkunden 476.474 444.069 468.282 370.510 - Sondervertragskunden 4.658.923 3.439.408 3.374.530 1.463.253 Zusammen (nutzbare Abgabe) 5.135.397 3.883.477 3.842.812 1.833.763 4. Wasserversorgung (Verkauf in Mio m3) 22,3 21,9 22,7 22,2 5. Fernwärmeversorgung (Verkauf in MWh) 618.994 639.331 705.973 602.736 6. Erwirtschaftete Konzessionsabgabe(in T€) - Strom 12.320 11.698 11.766 11.658 - Erdgas 2.183 2.125 2.029 2.002 - Wasser 4.219 4.162 4.263 4.407 - Fernwärme 3.085 3.434 3.697 3.299 Zusammen 21.807 21.419 21.755 21.366 Beteiligungsbericht der Stadt Karlsruhe für das Jahr 2011 SWK 52 Personalentwicklung (durchschnittlich beschäftigte Arbeitnehmer) 1) 2) 3) 2008 2009 2010 2011 Arbeiter 4) 471 471 461 461 Angestellte 4) 661 660 645 645 Beamte 4) 4 4 4 3 Gesamtbelegschaft 1.136 1.135 1.110 1.109 Auszubildende 99 100 103 103 1) umgerechnete Vollkraftstellen 2) ohne Beurlaubte und ohne im Erziehungsurlaub bzw. Mutterschutz befindliche Mitarbeiter 3) ohne Auszubildende, Praktikanten und Aushilfskräfte 4) einschließlich der von der Stadt abgeordneten Beschäftigten Geschäftsverlauf und Aufgabenerfüllung 2011 Mit einem Gewinn vor Steuern in Höhe von 29,4 Mio. € weist die Stadtwerke Karlsruhe GmbH einen Ergebnisrückgang gegenüber dem Vorjahr um insgesamt 5,1 Mio. € aus. Für den Ergebnisrückgang war insbesondere die extrem milde Witterung im Frühjahr und im Herbst/Winter verantwortlich. Sie belastete allein über dramatische Margenausfälle und Gewinnrückgänge bei den Heizenergien das Rechnungsergebnis 2011 in einer Größenordnung von insgesamt 6 Mio. €. Der ausgewiesene Jahresgewinn beläuft sich nach Abzug der Ertragsteuer auf 21,9 Mio. € , er liegt damit um 2,6 Mio. € unter dem Vorjahresergebnis von 24,5 Mio. €. In diesem Ergebnis ist bereits die Verlustübernahme im Rahmen des Gewinnabführungsvertrages mit der Stadtwerke Karlsruhe Netze GmbH in Höhe von 3,4 Mio. € enthalten. Das Jahresergebnis der Sparte Stromversorgung entwickelte sich im Vergleich zum Vorjahr leicht rückläufig. Das Ergebnis wurde aufgrund des um einen Monat verzögerten Inkrafttretens der Strom-Tarifpreismaßnahme belastet, die infolge der bereits zum 1. Januar 2011 gestiegenen EEG-Umlage erforderlich wurde. Der deutliche Ergebnisrückgang gegenüber dem Vorjahr in der Sparte Erdgasversorgung ist vor allem auf die äußerst milde Witterung und dem damit verbundenen erheblichen Absatzmengenrückgang zurückzuführen. Bei der Trinkwasserversorgung konnten die Stadtwerke das Ergebnis verbessern. Ausschlaggebend für diese Entwicklung war eine nach drei Jahren Preisstabilität zum 1. Januar 2011 vorgenommene Wasserpreisanpassung um 10 ct/m3. Dadurch konnten die seit der letzten Preisanpassung sukzessive weiter gestiegenen Aufwandsbelastungen aus den tariflichen Personalkostenerhöhungen und den inflationsbedingt gestiegenen Betriebs- und Unterhaltungsaufwendungen aufgefangen werden. Beteiligungsbericht der Stadt Karlsruhe für das Jahr 2011 SWK 53 Auch bei der Sparte Fernwärmeversorgung belasteten die bereits erwähnten milden Witterungsverhältnisse 2011 das Ergebnis stark. Abgemildert wurde dieser Temperatureffekt durch die weitere erfolgreiche Erschließung der Südoststadt und der Konversionsgebiete Knielingen und Neureut-Kirchfeld. außerdem führten die Stadtwerke Verdichtungsaktionen entlang bestehender Fernwärmetrassen durch, die in Summe eine nicht unerhebliche Anzahl neu akquirierter Kunden und damit eine zusätzliche Nachfrage nach der Wunschenergie Fernwärme brachten. Die Gesamtinvestitionen beliefen sich im Geschäftsjahr 2011 unter Zurechnung erhaltener Zuschüsse des Bundesumweltministeriums für das Projekt „Wärmeauskopplung MiRO“ auf 44,1 Mio. € . Davon betrafen 43,3 Mio. € die Sachanlagen und 0,8 Mio. € immaterielle Vermögensgegenstände. Die Konzessionsabgabe ist das wichtigste finanzielle Bindeglied zwischen der Stadt Karlsruhe und der Stadtwerke Karlsruhe GmbH. Die Entwicklung der Jahre 1994 bis 2011 ergibt sich aus der nachfolgenden Abbildung: Entwicklung Konzessionsabgabe 1994 - 2011 0,0 5,0 10,0 15,0 20,0 25,0 30,0 19 94 19 96 19 98 20 00 20 02 20 04 20 06 20 08 20 10 Jahr - i n M io . € Strom Erdgas Wasser Wärme 28,5 20,6 21,9 18,4 Ausblick Die Stadtwerke erwarten gemäß dem aktuellen Wirtschaftsplan bei leicht sinkenden Umsatzerlösen im Geschäftsjahr 2012 einen Jahresgewinn vor Steuern in Höhe von 31,8 Mio. €; dieser liegt damit um 2,4 Mio. € über dem Vorjahresergebnis. Die an die Stadt Karlsruhe abzuführende Konzessionsabgabe liegt gemäß Wirtschaftsplan bei 22,5 Mio. € (Vorjahr: 21,9 Mio. €). Der Ergebnistrend geht auf Basis des aktuellen Wirtschaftsplanes 2012 von einem stabilen Ergebnis auch im Wirtschaftsjahr 2013 aus. In der Stromsparte rechnen die Stadtwerke auch in den Jahren 2012 und 2013 mit einem erheblichen Wettbewerb in Karlsruhe. Im Tarifbereich erwarten die Stadtwerke einen weiteren tendenziellen Mengenrückgang für die Jahre 2012 und 2013 um jeweils 1,0 %. Seit einigen Jahren haben die Stadtwerke den Stromvertrieb außerhalb von Karlsruhe forciert und konnten in dieser Zeit erhebliche Kundenzugewinne erzielen. So wird auch in den kommenden zwei Jahren damit gerechnet, deutschlandweit Kunden akquirieren zu können und so die Mengenverluste im Versorgungsgebiet mindestens zu kompensieren. Beteiligungsbericht der Stadt Karlsruhe für das Jahr 2011 SWK 54 Die Wettbewerbssituation auf dem Erdgasmarkt bleibt weiterhin sehr angespannt. Beim Erdgasabsatz erwarten die Stadtwerke im Wirtschaftsjahr 2012 wieder einen Anstieg bei den Heizgasmengen, die im Geschäftsjahr 2011 infolge der außergewöhnlich milden Witterung in den Heizmonaten um über 20 % zurückgegangen sind. Die Stadtwerke erwarten im Jahr 2012 wieder eine Verbesserung des Fernwärmeergebnisses. Ergebnisrisiken bei der Fernwärme bestehen insbesondere durch die zurzeit stark steigenden Erdgaspreise, die bei einem anhaltend hohen Niveau die Kosten für die Fernwärmeerzeugung erhöhen können. Außerdem haben die Verfügbarkeit der MiRO-Abwärmelieferungen sowie des Kraft-Wärme- Koppelbetriebes im RDK7 einen erheblichen Einfluss auf die Fernwärmebereitstellungskosten und damit letztendlich auf das Ergebnis der Sparte. Bei der Sparte Trinkwasser wird für 2012 ein leichter Ergebnisrückgang prognostiziert. Ergebnis belastend wirkt sich ein nach wie vor festzustellender tendenzieller Rückgang beim Wasserabsatz an die Tarifkunden aus. Dieser schon seit Jahren festzustellende Trend schlägt sich über die rückläufigen Umsatzerlöse bei dieser sehr durch Fixkosten geprägten Sparte direkt im Ergebnis nieder. Der Investitionsplan der Stadtwerke sieht für 2012 ein Investitionsvolumen in Sachanlagen und immaterielle Vermögensgegenstände in Höhe von 53,5 Mio. € vor. Erhebliche Finanzmittel sind für den im Herbst 2011 begonnenen Neubau einer 3. Fernwärme-Hauptleitung eingeplant. Hierbei handelt es sich um ein weiteres Fernwärme-Großprojekt in Karlsruhe, in das bis zum Jahr 2020 rund 30 Mio. € investiert werden sollen. Durch die geplante Erschließung der entlang der Trasse liegenden Wärmegebiete wollen die Stadtwerke rund 6.000 Wohneinheiten neu an die umweltfreundliche Fernwärme anschließen. Kurzbilanz 2011 Aktiva Passiva A. B. C. Anlagevermögen Umlaufvermögen Vorräte Forderungen und sonstige Vermögensgegenstände Wertpapiere Schecks, Kassenbestand, Guthaben bei der Stadt Rechnungsabgrenzungsposten 322.674.502 € 4.334.720 € 83.400.385 € 15.338.700 € 11.299.516 € 729.916 € 437.777.739 € A. B. C. D. E. F. Eigenkapital Gezeichnetes Kapital Kapitalrücklage Gewinnvortrag Jahresüberschuss Sonderposten Empfangene Ertragszuschüsse Rückstellungen Verbindlichkeiten Rechnungsabgrenz.Posten 116.785.500 € 48.923.996 € 624 € 0 € 165.710.120 € 123.124 € 14.826.894 € 38.526.885 € 218.505.681 € 85.035 € 437.777.739 € Beteiligungsbericht der Stadt Karlsruhe für das Jahr 2011 SWK 55 Gewinn- und Verlustrechnungen der Jahre 2008 bis 2012 1) Vom Beschlussgremium genehmigter „Urplan“, eine förmliche Fortschreibung des Wirtschaftsplanes erfolgte nicht. Bilanz- und sonstige Kennzahlen 2008 2009 2010 2011 Plan 20111) Plan 20121) - in T€ - - in T€ - - in T€ - - in T€ - - in T€ - - in T€ - 1. Umsatzerlöse +1.092.760 +1.009.929 +999.167 +762.007 +1.149.789 +725.248 2. Bestandsveränderungen an fertigen und unfertigen Erzeugnissen -33 +232 +327 -10 +0 +0 3. Andere aktivierte Eigenleistungen +5.343 +8.010 +8.312 +8.031 +7.751 +8.130 4. Sonstige betriebliche Erträge +33.470 +32.107 +28.191 +25.425 +18.597 +3.683 5. Personalaufwand -67.946 -67.700 -67.446 -68.238 -68.387 -70.041 6. Materialaufwand -960.420 -889.178 -870.026 -629.028 -1.009.919 -565.987 7. Abschreibungen -25.802 -24.614 -23.832 -25.405 -25.398 -25.184 8. Sonstige betriebliche Aufwendungen -37.694 -36.313 -38.031 -36.635 -37.462 -37.301 9. Erträge aus Beteiligungen +186 +173 +567 +573 +709 +563 10. Sonstige Zinsen und ähnliche Erträge +1.682 +2.636 +590 +2.107 +390 +355 11. Sonstige Zinsen und ähnl. Aufwendungen -1.405 -1.787 -4.117 -5.534 -4.023 -6.227 12. Ergebnis d. gewöhnl. Geschäftstätigkeit +40.141 +33.495 +33.702 +33.293 +32.047 +33.239 13. Ergebnis aus Verlustübern. Netzgesellschaft -4.234 -2.482 +2.219 -3.441 +1.766 -1.029 14. Außerordentliches Ergebnis -1.103 -123 -123 -124 15. Steuern vom Einkommen und vom Ertrag -10.213 -5.829 -9.987 -7.548 -10.110 -9.345 16. Sonstige Steuern -302 -295 -327 -323 -326 -327 17. Ergebnis vor Gewinnabführung +25.392 +24.889 +24.504 +21.858 +23.254 +22.414 18. Abgeführte Gewinne aufgrund Gewinnabführungsvertrag -25.392 -24.889 -24.504 -21.858 -23.254 -22.414 19. Jahresüberschuss / -fehlbetrag +0 +0 +0 +0 +0 +0 2008 2009 2010 2011 I. Vermögenslage 1. Anlagenintensität (in %) 61,8 70,9 71,1 72,8 2. Umlaufintensität (in %) 38,2 29,1 28,8 27,0 3. Investitionen (in Mio. €) 40,7 50,8 51,4 44,1 II. Finanzlage 1. Eigenkapitalquote (in %) 42,1 43,8 40,2 39,2 2. Anlagendeckungsgrad I (in %) 68,1 61,7 56,5 53,8 III. Ertragslage 1. Umsatzrentabilität (in %) + 2,3 + 2,5 + 2,5 + 2,9 2. Eigenkapitalrentabilität (in %) + 15,3 + 15,0 + 14,8 + 13,2 3. Gesamtkapitalrentabilität (in %) + 6,5 + 6,7 + 6,7 + 6,3 4. Kostendeckung (in %) 99,9 99,0 99,5 99,6 5. Cash Flow (in Mio. €) a) vor Ertragsteuern + 73,8 + 52,5 + 60,2 + 53.517 b) nach Ertragsteuern + 63,6 + 46,6 + 50,2 + 45.969 IV. Personal 1. Personalkostenintensität (in %) 6,2 6,6 6,7 8,9 2. Personalaufwand je Mitarbeiter (in €) 59.812 59.647 60.763 61.531 Anmerkung: Die wichtigsten Bilanzkennzahlen werden auf Seite 27 erläutert. Beteiligungsbericht der Stadt Karlsruhe für das Jahr 2011 SWK Netze 56 6. Stadtwerke Karlsruhe Netze GmbH Anschrift: Telefon/Fax: E-Mail/Internet: Stadtwerke Karlsruhe Netze Telefon: 0721 / 599-0 netze@stadtwerke-karlsruhe.de GmbH, Daxlander Str. 72, Telefax: 0721 / 599-4109 76185 Karlsruhe Gründung: Unternehmensgegenstand: 30.01.2007 Geschäftsführung Gesellschafter: Anteile am Stammkapital: Dipl.-Ing. Michael Worch Stadtwerke Karlsruhe GmbH 100% = 100.000,00 € (bis 30.09.2011) Dr. Ing. Michael Becker (ab 01.10.2011) Aufsichtsrat: In der Gesellschaft ist kein Aufsichtsrat vorgesehen. Beteiligungen (mind. 25%): Die Gesellschaft hält keine entsprechenden Beteiligungen. Wichtige Verträge: Gewinnabführungsvertrag mit der Stadtwerke Karlsruhe GmbH vom 15.12.2006 Durch Vertrag vom 15.12.2006 mit der Stadtwerke Karlsruhe GmbH wurde das gesamte Strom- und Gasverteilnetz einschließlich Messstellen gepachtet. Netzbetreiber gemäß dem Gesetz über die Elektrizitäts- und Gasversorgung (Energiewirtschaftsgesetz - EnWG), insbesondere der Betrieb, die Unterhaltung und der Ausbau des Elektrizitäts- und des Gasversorgungsnetzes der Stadtwerke Karlsruhe GmbH sowie die Erfüllung von Verteilungsaufgaben. Eingeschlossen ist die Wahrnehmung aller dazugehörigen Aufgaben und Dienstleistungen (GV vom 15.12.2006). Gesamtbezüge der Mitglieder der Geschäftsführung und des Aufsichtsrates oder der entsprechenden Organe des Unternehmens 2008 2009 2010 2011 - in T€ - - in T€ - - in T€ - - in T€ - 1. Gesamtbezüge der Mitglieder der Geschäftsführung 1) 1) 1) 1) 2. Gesamtbezüge der Gesellschafterversammlung 2) - - - - 1) Mit der Veröffentlichung der individualisierten Geschäftsführerbezüge nicht einverstanden. 2) Aufwandsentschädigungen Abschlussprüfer Der Jahresabschluss 2011 wurde von der KPMG AG Wirtschaftsprüfungs- gesellschaft geprüft. Beteiligungsbericht der Stadt Karlsruhe für das Jahr 2011 SWK Netze 57 Personalentwicklung (durchschnittlich beschäftigte Arbeitnehmer) 1) 2) 3) Leistungszahlen SWK 2008 - 2011 Geschäftsverlauf und Aufgabenerfüllung 2011 Mit einem Verlust in Höhe von rd. 3,4 Mio. € ging das Ergebnis der SWK Netze um 5,6 Mio. € gegenüber dem Vorjahr (Gewinn in Höhe von 2,2 Mio. €) zurück. Der ausgewiesene Verlust in der Netzgesellschaft wird im Rahmen des Ergebnisabführungsvertrages in voller Höhe von der Stadtwerke Karlsruhe GmbH ausgeglichen. Zu begründen ist dieser Rückgang mit der milden Witterung in der Heizperiode des Jahres 2011. Dadurch wurden geringere Energiemengen an die Kunden weitergeleitet als ursprünglich bei der Netzentgeltkalkulation vorgesehen. Die Summe der im Berichtsjahr eingenommenen Netzentgelte ist geringer als die von den Behörden genehmigten Erlösobergrenzen. Die Mindererlöse werden dem Regulierungskonto für die Zukunft gutgeschrieben. Die SWK Netze ist in den Vorjahren gegen mehrere Entscheidungen der Regulierungsbehörden gerichtlich vorgegangen. Im Nachgang zur Rechtsprechung des BGH vom 28. Juni 2011 zu Beschwerden gegen die Festsetz ung der Erlösobergrenzen Strom hat die Bundesnetzagentur (BNetzA) Ende 2011 der SWK Netze einen öffentlich-rechtlichen Vertrag als Vergleichsangebot zur teilweisen Beilegung der Auseinandersetzung unterbreitet. Mit der Annahme des Vergleichsangebots seitens der SWK Netze am 15. Dezember 2011 ist eine Erhöhung der Erlösobergrenze für die Sparte Strom um rund 7,5 Mio. € verbunden. Die Gesamterhöhung wird über die Jahre 2012 bis 2018 verteilt. Mit Abschluss des 2008 2009 2010 2011 Arbeiter 4) - - - - Angestellte 4) 6 14 22 22 Beamte 4) - - - - Gesamtbelegschaft 6 14 22 22 Auszubildende - - - 1) umgerechnete Vollkraftstellen 2) ohne Beurlaubte und ohne im Erziehungsurlaub bzw. Mutterschutz befindliche MA´s 3) ohne Auszubildende, Praktikanten und Aushilfskräfte 4) einschließlich der von der Stadt bzw. Muttergesellschaft abgeordneten Beschäftigten 2008 2009 2010 2011 1. Netznutzung durch SWK-Vertrieb (in MWh) 1.447.870 1.369.432 1.385.143 1.326.142 2. Netznutzung durch Dritte (in MWh) 758.477 571.693 534.281 408.686 Beteiligungsbericht der Stadt Karlsruhe für das Jahr 2011 SWK Netze 58 öffentlich-rechtlichen Vertrags verpflichtete sich die SWK Netze, einige Beschwerdepunkte zurückzuziehen. Noch im November jedoch hat die Bundesregierung im Zuge eines Eilgesetzgebungsverfahrens auf die Entscheidung des BGH reagiert. Zusammen mit dem Bundesrat hat sie rückwirkend bis 2009 eine neue Rechtsgrundlage für den generellen sektoralen Produktivitätsfaktor geschaffen. Die Rechtmäßigkeit dieser Gesetzesänderung wurde zwischenzeitlich vom BGH bestätigt. Mögliche Auswirkungen auf den geschlossenen Vergleich zwischen BNetzA und SWK Netze bleiben abzuwarten. Ausblick Die Erlösobergrenze wird sich auch in den nächsten Jahren aufgrund der Vorgaben aus der Anreizregulierungsverordnung effektiv weiter rückläufig entwickeln. Der bereits berücksichtigte Erweiterungsfaktor Strom sowie die anerkannten Effekte aus dem öffentlich-rechtlichen Vertrag mit der Bundesnetzagentur schlagen sich dabei kompensierend nieder. Mit der den Stromnetzbetreibern von der Bundesnetzagentur (BNetzA) auferlegten so genannten Selbstverpflichtungserklärung zur Beschaffung von Verlustenergie können seit 2010 weitgehend sachgerechte Verlustenergiekosten in der Netzentgeltkalkulation angesetzt werden. Maßgeblich für die anerkennungsfähige Höhe ist ein Referenzpreis, den die BNetzA aus dem Durchschnitt der Börsenpreise der betreffenden Zeitspanne bildet. Die Ereignisse in Japan und im Mittleren Osten führten im März 2011 zu einem deutlichen Anstieg der Energiepreise. Dies hat sich nachteilig auf die Beschaffung der elektrischen Verlustenergie für das Wirtschaftsjahr 2012 ausgewirkt. Der für die Ermittlung der Erlösobergrenzen 2012 geltende Referenzpreis der BNetzA basiert auf Marktpreisen des Zeitraums Juli 2010 bis Juni 2011. Die Verlustenergie wurde aber erst in der zweiten Hälfte des Jahres 2011 beschafft. Die Beschaffungskosten im Ausschreibungsverfahren für 2012 lagen daher rund 240.000 € über dem Referenzpreis und werden somit das Ergebnis belasten. Für das Wirtschaftsjahr 2012 geht die Gesellschaft von etwas höheren Transportmengen als 2011 aus und rechnet mit einer Reduzierung des Verlusts auf 1,0 Mio. €. Kurzbilanz 2011 Aktiva Passiva A. B. C. Anlagevermögen Umlaufvermögen Forderungen und sonstige Vermögensgegenstände Guthaben bei Kreditinstituten Rechnungsabgrenzungsposten 0 € 25.604.260 € 0 € 0 € 25.604.260 € A. B. C. D. Eigenkapital Gezeichnetes Kapital Kapitalrücklage Jahresüberschuss Rückstellungen Verbindlichkeiten Rechnungsabgrenz.Posten 100.000 € 0 € 0 € 100.000 € 7.498.520 € 9.646.257 € 8.359.483 € 25.604.260 € Beteiligungsbericht der Stadt Karlsruhe für das Jahr 2011 SWK Netze 59 Gewinn- und Verlustrechnungen der Jahre 2008 bis 2012 Bilanz- und sonstige Kennzahlen 2008 2009 2010 2011 I. Vermögenslage 1. Anlagenintensität (in %) 0,0 0,0 0,0 0,0 2. Umlaufintensität (in %) 99,9 99,9 100,0 100,0 3. Investitionen (in T€) 0 0 0 0 II. Finanzlage 1. Eigenkapitalquote (in %) 0,4 0,4 0,4 0,4 2. Anlagendeckungsgrad I (in %) - - - - III. Ertragslage 1. Umsatzrentabilität (in %) - 4,8 - 2,6 + 2,2 - 3,4 2. Eigenkapitalrentabilität (in %) - 4.234 - 2.482 + 2.220 - 3.441 3. Gesamtkapitalrentabilität (in %) - 16,5 - 16,5 + 9,4 - 12,2 4. Kostendeckung (in %) 95,2 97,0 101,4 96,1 5. Cash Flow (in T€) + 3.373 - 1.818 + 2.131 - 4.735 IV. Personal 1. Personalkostenintensität (in %) 0,4 1,2 1,4 1,5 2. Personalaufwand je Mitarbeiter (in €) 65.481 83.528 64.911 70.604 Anmerkung: Die wichtigsten Bilanzkennzahlen werden auf Seite 27 erläutert. 2008 2009 2010 2011 Plan 2011 2) Plan 2012 2) - in T€ - - in T€ - - in T€ - - in T€ - - in T€ - - in T€ - 1. Umsatzerlöse +88.326 +95.542 +101.598 +100.398 +98.466 +97.059 2. Sonstige betriebliche Erträge +140 +355 +507 +393 +200 +200 3. Personalaufwand -393 -1.170 -1.428 -1.553 -1.552 -1.474 4. Materialaufwand -75.867 -80.925 -83.011 -87.943 -80.463 -82.070 5. Abschreibungen +0 +0 +0 +0 +0 +0 6. Sonstige betriebliche Aufwendungen -16.424 -16.348 -15.470 -14.649 -14.788 -14.776 7. Sonstige Zinsen und ähnliche Erträge +82 +104 +314 +233 +0 +73 8. Sonstige Zinsen u. ähnl. Aufwendungen -98 -40 -263 -320 -97 -40 9. Ergebnis d. gewöhnl. Geschäftstätigkeit -4.234 -2.482 +2.247 -3.441 +1.766 -1.028 10. Erträge aus Verlustübernahme +4.234 +2.482 +0 +3.441 +0 +1.029 11. Aufwendungen aus Gewinnabf.vertrag +0 +0 -2.219 +0 -1.766 +0 12. Steuern vom Einkommen und vom Ertrag +0 +0 +0 +0 +0 +0 13. Sonstige Steuern +0 +0 -28 +0 +0 -1 14. Jahresüberschuss / -fehlbetrag +0 +0 +0 +0 +0 +0 1) Gesellschaft hat zum 01.01.2007 ihre operative Tätigkeit aufgenommen. 2) vom Beschlussgremium genehmigter "Urplan"; eine förmliche Fortschreibung des Wirtschaftsplanes erfolgte nicht. Beteiligungsbericht der Stadt Karlsruhe für das Jahr 2011 Regenerativ-GmbH 60 7. SWK – Regenerativ-Verwaltungs-GmbH Anschrift: Telefon/Fax: E-Mail/Internet: c/o Stadtwerke Karlsruhe GmbH Telefon: 0721/599-0 postbox@stadtwerke-karlsruhe.de Daxlander Str. 72 Telefax: 0721/599-896 www.stadtwerke-karlsruhe.de 76185 Karlsruhe Gründung: Unternehmensgegenstand: 24.08.2005 Geschäftsführung Gesellschafter: Anteile am Stammkapital: Jürgen Schmidt Stadtwerke Karlsruhe GmbH 100% = 25.600 € Dr. Thomas Schnepf Aufsichtsrat: In der Gesellschaft ist kein Aufsichtsrat vorgesehen. Beteiligungen (mind. 25%): Die Gesellschaft hält keine entsprechenden Beteiligungen. Beteiligung an und die Verwaltung von anderen Unternehmen als deren persönlich haftende geschäftsführende Gesellschafterin, insbesondere von Projektgesellschaften, deren Gegenstand das Erstellen und Betreiben von Kraftanlagen im Bereich regenerativer Energien ist. Gesamtbezüge der Mitglieder der Geschäftsführung und des Aufsichtsrates oder der entsprechenden Organe des Unternehmens 2008 2009 2010 2011 - in T€ - - in T€ - - in T€ - - in T€ - 1. Gesamtbezüge der Mitglieder der Geschäftsführung - - - - 2. Gesamtbezüge der Gesellschafterversammlung 1) - - - - 1) Aufwandsentschädigungen Abschlussprüfer Der Jahresabschluss 2011 wurde von der KPMG AG Wirtschaftsprüfungsgesellschaft geprüft. Personalentwicklung (durchschnittlich beschäftigte Arbeitnehmer) Die Gesellschaft beschäftigt kein eigenes Personal. Beteiligungsbericht der Stadt Karlsruhe für das Jahr 2011 Regenerativ-GmbH 61 Geschäftsverlauf und Aufgabenerfüllung 2011 Die Gesellschaft hat für das Geschäftsjahr 2011 die in ihrem Gesellschaftsvertrag vorgesehene wirtschaftliche Betätigung durchgeführt und wiederum ein positives Jahresergebnis nach Steuern von 5 T€ erwirtschaftet. Die Gesellschaft ist unbeschränkt haftende Gesellschafterin – ohne Kapitaleinlage – der SWK-Regenerativ-GmbH & Co. KG-Solarpark I, der SWK-Regenerativ-GmbH & Co. KG-Solarpark Zwei und der SWK-Regenerativ-GmbH & Co. KG-Solarpark III (die letztgenannte Gesellschaft wurde durch notarielle Beurkundung des Gesellschaftsvertrags vom 19. Januar 2010 und Eintragung ins Handelsregister am 9. Februar 2010 errichtet). Als Komplementärin übernimmt sie deren Geschäftsführung, die Vertretung und die Verwaltung. Hierbei bedient sie sich zur Sicherstellung effizienter und qualifizierter Abläufe der Mitarbeiterinnen und Mitarbeiter der Stadtwerke Karlsruhe GmbH. Ausblick Die Gesellschaft wird die Geschäftsführungstätigkeiten für die drei beschriebenen Kommanditgesellschaften in den kommenden beiden Geschäftsjahren weiter durchführen und strebt daher für die Jahre 2012 und 2013 wiederum positive Jahresergebnisse an. Kurzbilanz 2011 Aktiva Passiva A. B. Anlagevermögen Umlaufvermögen Vorräte Forderungen und sonstige Vermögensgegenstände Schecks, Kassenbestand, Guthaben bei Kreditinstituten 0 € 0 € 10.556 € 29.361 € 39.917 € A. B. C. Eigenkapital Gezeichnetes Kapital Kapitalrücklagen Gewinnvortrag Jahresüberschuss Rückstellungen Verbindlichkeiten 25.600 € 0 € 5.569 € 4.570 € 35.739 € 1.962 € 2.216 € 39.917 € Beteiligungsbericht der Stadt Karlsruhe für das Jahr 2011 Regenerativ-GmbH 62 Gewinn- und Verlustrechnungen der Jahre 2008 bis 2012 Bilanz- und sonstige Kennzahlen 2008 2009 2010 2011 I. Vermögenslage 1. Anlagenintensität (in %) 0,0 0,0 0,0 0,0 2. Umlaufintensität (in %) 100,0 100,0 100,0 100,0 3. Investitionen (in T€) 0 0 0 0 II. Finanzlage 1. Eigenkapitalquote (in %) 87,9 89,3 87,7 89,5 2. Anlagendeckungsgrad I (in %) - - - - III. Ertragslage 1. Umsatzrentabilität (in %) 27,0 30,6 24,9 16,4 2. Eigenkapitalrentabilität (in %) + 17,2 + 17,0 + 15,0 + 12,8 3. Gesamtkapitalrentabilität (in %) + 15,1 + 15,2 + 13,2 + 11,4 4. Kostendeckung (in %) 131,8 139,0 140,3 123,0 5. Cash Flow nach Ertragsteuern (in T€) + 4 + 4 + 5 + 5 IV. Personal 1. Personalkostenintensität (in %) - - - - 2. Personalaufwand je Mitarbeiter (in €) - - - - Anmerkung: Die wichtigsten Bilanzkennzahlen werden auf Seite 27 erläutert. 2008 2009 2010 2011 Plan 20111) Plan 20121) - in T€ - - in T€ - - in T€ - - in T€ - - in T€ - - in T€ - 1. Umsatzerlöse +14,0 +14,7 +18,8 +27,9 +19,5 +25,0 2. Sonstige betriebliche Erträge +0,0 +0,0 +0,0 +0,0 +0,0 +0,0 3. Personalaufwand +0,0 +0,0 +0,0 +0,0 +0,0 +0,0 4. Materialaufwand +0,0 +0,0 +0,0 +0,0 +0,0 +0,0 5. Abschreibungen +0,0 +0,0 +0,0 +0,0 +0,0 +0,0 6. Sonstige betriebliche Aufwendungen -10,6 -10,6 -13,4 -22,6 -13,8 -16,5 7. Sonstige Zinsen und ähnliche Erträge +0,4 +0,5 +0,1 +0,1 +0,2 +0,2 8. Sonstige Zinsen und ähnl. Aufwendungen +0,0 +0,0 +0,0 +0,0 +0,0 +0,0 9. Ergebnis der gewöhnl. Geschäftstätigkeit +3,8 +4,6 +5,5 +5,4 +5,9 +8,7 10. Steuern vom Einkommen und vom Ertrag +0,0 -0,1 -0,8 -0,8 -1,1 -1,8 11. Sonstige Steuern +0,0 +0,0 +0,0 +0,0 +0,0 +0,0 12. Jahresüberschuss / -fehlbetrag +3,8 +4,5 +4,7 +4,6 +4,8 +6,9 1) vom Beschlussgremium genehmigter "Urplan"; eine förmliche Fortschreibung des Wirtschaftsplanes erfolgte nicht. Beteiligungsbericht der Stadt Karlsruhe für das Jahr 2011 Regenerativ-KG 63 8. SWK – Regenerativ GmbH & Co. KG - Solarpark I Anschrift: Telefon/Fax: E-Mail/Internet: c/o Stadtwerke Karlsruhe GmbH Telefon: 0721/599-0 postbox@stadtwerke-karlsruhe.de Daxlander Str. 72 Telefax: 0721/599-896 www.stadtwerke-karlsruhe.de 76185 Karlsruhe Gründung: Unternehmensgegenstand: 02.12.2005 Geschäftsführung Gesellschafter: Anteile am Haftkapital: Die Geschäftsführung liegt bei der Stadt Karlsruhe 26,15% = 500.000 € SWK-Regenerativ-Verwaltungs- Stadtwerke Karlsruhe 14,33% = 274.000 € GmbH als persönlich haftende Weitere Kommanditisten 59,52% = 1.138.000 € Gesellschafterin (Komplementärin). 100,00% = 1.912.000 € Diese ist am Kapital der SWK-Re- Hiervon wurden im Jahr 2011 weitere 7,0% an die Kommanditisten zurück- generativ-GmbH & Co.KG - Solar- gewährt. Der Beteiligungswert der Stadt Karlsruhe beträgt somit 347.500 €, park I nicht beteiligt und handelt das Haftkapital wird dadurch jedoch nicht reduziert. durch ihre Geschäftsführer Jürgen Schmidt und Dr. Thomas Schnepf Aufsichtsrat: In der Gesellschaft ist kein Aufsichtsrat vorgesehen. Beteiligungen (mind. 25%): Die Gesellschafterin hält keine entsprechenden Beteiligungen. Wichtige Verträge: Errichtung und Betrieb von Gemeinschaftsanlagen zur Nutzung regenerativer Energieträger, insbesondere Photovoltaikanlagen. (GV in der Fassung vom 03.11.2005) Geschäftsbesorgungsvertrag zwischen der SWK-Regenerativ-Verwaltungs-GmbH und der SWK-Regenerativ GmbH & Co. KG - Solarpark I Gesamtbezüge der Mitglieder der Geschäftsführung und des Aufsichtsrates oder der entsprechenden Organe des Unternehmens 2008 2009 2010 2011 - in T€ - - in T€ - - in T€ - - in T€ - 1. Gesamtbezüge der Mitglieder der Geschäftsführung 1) - - - - 2. Gesamtbezüge der Gesellschafterversammlung 2) - - - - 1) Die Gesellschaft beschäftigt kein eigenes Personal. 2) Aufwandsentschädigungen Beteiligungsbericht der Stadt Karlsruhe für das Jahr 2011 Regenerativ-KG 64 Abschlussprüfer Der Jahresabschluss wird nicht geprüft. Eine Prüfungspflicht besteht weder aus handelsrechtlicher noch aus kommunalrechtlicher Sicht. Personalentwicklung (durchschnittlich beschäftigte Arbeitnehmer) Die Gesellschaft beschäftigt kein eigenes Personal. Wichtigste Zahlungsströme zwischen dem Kommanditisten Stadt Karlsruhe und der Gesellschaft aus Sicht des Kommanditisten Stadt Karlsruhe: Geschäftsverlauf und Aufgabenerfüllung 2011 sowie Ausblick Der Solarpark I erwirtschaftete im Geschäftsjahr 2011 Einspeisevergütungen in Höhe von 422 T€ (Vorjahr: 365 T€). Die gesamte Stromerzeugung des Solarparks in 2011 lag bei 888.105 kWh (Vorjahr: 783.465 kWh). Die Gesellschaft konnte im abgelaufenen Geschäftsjahr 2011 einen Jahresüberschuss von rd. 85 T€ (Vorjahr: + 1 T€) ausweisen. Für das Geschäftsjahr 2012 wird ein Jahresüberschuss von 82 T€ erwartet. Kurzbilanz 2011 Aktiva Passiva A. B. Anlagevermögen Umlaufvermögen Forderungen und sonstige Vermögensgegenstände Schecks, Kassenbestand, Guthaben bei Kreditinstituten 2.235.574 € 36.770 € 260.075 € 2.532.419 € A. B. C. Eigenkapital Kommanditkapital Variables Kapital Buchmäßiges Eigenkapital Rückstellungen Verbindlichkeiten 1.912.000 € -692.441 € 1.219.559 € 17.233 € 1.295.627 € 2.532.419 € 2008 2009 2010 2011 - in T€ - - in T€ - - in T€ - - in T€ - 1. Kommanditanteil - - - - 2. Rückfluss Kommanditanteil + 25 + 30 + 38 + 35 Beteiligungsbericht der Stadt Karlsruhe für das Jahr 2011 Regenerativ-KG 65 Gewinn- und Verlustrechnungen der Jahre 2008 bis 2012 Bilanz- und sonstige Kennzahlen 2008 2009 2010 2011 I. Vermögenslage 1. Anlagenintensität (in %) 87,7 84,3 91,4 88,3 2. Umlaufintensität (in %) 12,3 15,7 8,6 11,7 3. Investitionen (in T€) 0 0 0 0 II. Finanzlage 1. Eigenkapitalquote (in %) 43,1 43,0 46,6 48,2 2. Anlagendeckungsgrad I (in %) 49,1 51,0 51,0 54,6 III. Ertragslage 1. Umsatzrentabilität (in %) - 2,0 + 3,9 + 0,2 + 20,3 2. Eigenkapitalrentabilität (in %) - 0,6 + 1,2 + 0,0 + 7,0 3. Gesamtkapitalrentabilität (in %) + 1,5 + 2,3 + 2,0 + 5,1 4. Kostendeckung (in %) 96,7 101,7 98,6 122,1 5. Cash Flow (in T€) a) vor Ertragsteuern + 336 + 327 + 279 + 337 b) nach Ertragsteuern + 333 + 324 + 278 + 336 IV. Personal 1. Personalkostenintensität (in %) - - - - 2. Personalaufwand je Mitarbeiter (in €) - - - - Anmerkung: Die wichtigsten Bilanzkennzahlen werden auf Seite 27 erläutert. 2008 2009 2010 2011 Plan 20111) Plan 20121) - in T€ - - in T€ - - in T€ - - in T€ - - in T€ - - in T€ - 1. Umsatzerlöse / Erlöse aus Einspeisung +431 +418 +365 +421 +370 +400 2. Sonstige betriebliche Erträge +1 +1 +3 +8 +0 +0 3. Materialaufwand -5 -1 -5 -14 +0 +0 4. Personalaufwand +0 +0 +0 +0 +0 +0 5. Abschreibungen -342 -308 -278 -251 -223 -226 6. Sonstige betriebliche Aufwendungen -38 -42 -34 -37 -47 -52 7. Sonstige Zinsen und ähnliche Erträge +9 +11 +4 +2 +9 +1 8. Zinsen u. ähnliche Aufwendungen -62 -60 -53 -43 -42 -40 9. Ergebnis der gewöhnl. Geschäftstätigkeit -6 +19 +2 +86 +67 +83 10. Steuern vom Einkommen und vom Ertrag -3 -3 -1 -1 +0 -1 11. Sonstige Steuern +0 +0 +0 +0 +0 +0 12. Jahresüberschuss / -fehlbetrag -9 +16 +1 +85 +67 +82 1) Vom Beschlussgremium genehmigter "Urplan"; eine förmliche Fortschreibung des Wirtschaftsplanes erfolgte nicht. Beteiligungsbericht der Stadt Karlsruhe für das Jahr 2011 SWK-NOVATEC 66 9. SWK-NOVATEC GmbH Anschrift: Telefon/Fax: Daxlander Str. 72 Telefon: 0721 / 599-0 76185 Karlsruhe Gründung: Unternehmensgegenstand: 22.06.2009 Geschäftsführung Gesellschafter: Anteile am Stammkapital: Ralf Kneipp Stadtwerke Karlsruhe GmbH 50% = 12.500 € Martin Selig NOVATEC-Verwaltungs-GmbH 50% = 12.500 € 100% = 25.000 € Aufsichtsrat: In der Gesellschaft ist kein Aufsichtsrat vorgesehen. Beteiligungen (mind. 25%): Die Gesellschaft hält keine entsprechenden Beteiligungen. Wichtige Verträge: Geschäftsbesorgungsvertrag mit der Stadtwerke GmbH. Contracting und Wärmelieferungsvertrag mit der Baugenossenschaft Familienheim. Contracting und Wärmelieferungsvertrag mit der WEG Neues Gritzner Zentrum. E-Mail/Internet: Planung, Realisierung und Betrieb von Wärmeerzeugungs- und Wärmeversorgungsanlagen auf Basis innovativer Versorgungskonzepte im Bereich regenerativer Energien und die Erbringung der damit zusammenhängenden Dienstleistungen (GV vom 15.05.2009). Gesamtbezüge der Mitglieder der Geschäftsführung und des Aufsichtsrates oder der entsprechenden Organe des Unternehmens 2008 1) 2009 2010 2011 - in T€ - - in T€ - - in T€ - - in T€ - 1. Gesamtbezüge der Mitglieder der Geschäftsführung - - - - 2. Gesamtbezüge der Gesellschafterversammlung 2) - - - - 1) Gesellschaft wurde in 2009 gegründet (Eintrag ins Handelsregister erfolgte am 22.06.2009). 2) Aufwandsentschädigungen Abschlussprüfer Der Jahresabschluss 2011 wurde von der KPMG AG Wirtschaftsprüfungsgesellschaft geprüft. Beteiligungsbericht der Stadt Karlsruhe für das Jahr 2011 SWK-NOVATEC 67 Personalentwicklung (durchschnittlich beschäftigte Arbeitnehmer) 1)2)3) Die Gesellschaft beschäftigt kein eigenes Personal. Leistungszahlen 2008 - 2011 Geschäftsverlauf und Aufgabenerfüllung 2011 Die Gesellschaft erzielte im Geschäftsjahr 2011 entgegen der Planung (Jahresüberschuss von 55 T€) einen Jahresfehlbetrag in Höhe von 5 T€ (Vorjahr: Jahresfehlbetrag von 1 T€). Der Ergebnisrückgang beruht im Wesentlichen auf den witterungsbedingt gegenüber dem Vorjahr um 10 T€ gesunkenen Umsatzerlösen, denen bezugsseitig aufgrund der bestehenden Preisvereinbarungen im Berichtjahr um 2 T€ gesunkene Bezugsaufwendungen gegenüberstanden. Ausblick Im Geschäftsjahr 2012 ist die endgültige Fertigstellung der Holzhackschnitzelanlage mit Brennwertnutzung vorgesehen. Der Übergang der Biomasseanlage in die Gesellschaft soll sich im Rahmen einer Sacheinlage der beiden Gesellschafter durch Einstellung in die Kapitalrücklage vollziehen. Die Gesellschaft strebt in den kommenden beiden Geschäftsjahren wieder positive Jahresergebnisse an. Kurzbilanz 2011 Aktiva Passiva A. B. C. Anlagevermögen Umlaufvermögen Vorräte Forderungen und sonstige Vermögensgegenstände Schecks, Kassenbestand, Guthaben bei Kreditinstituten Rechnungsabgrenzungsposten 0 € 0 € 37.765 € 67.185 € 0 € 104.950 € A. B. C. D. Eigenkapital Gezeichnetes Kapital Kapitalrücklagen Jahresfehlbetrag Rückstellungen Verbindlichkeiten Rechnungsabgrenzungsposten 25.000 € 22.735 € -4.533 € 43.202 € 1.962 € 59.786 € 0 € 104.950 € 20081) 2009 2010 2011 1. Wärmeverkäufe (in T€) - 124 208 184 2. Wärmeverkäufe (in kWh) - 1.640.985 3.069.234 2.516.459 1) Gesellschaft wurde in 2009 gegründet (Eintrag ins Handelsregister erfolgte am 22.06.2009) Beteiligungsbericht der Stadt Karlsruhe für das Jahr 2011 SWK-NOVATEC 68 Gewinn- und Verlustrechnungen der Jahre 2008 bis 2012 Bilanz- und sonstige Kennzahlen 2008 2009 2010 2011 I. Vermögenslage 1. Anlagenintensität (in %) - 0,0 0,0 0,0 2. Umlaufintensität (in %) - 100,0 100,0 100,0 3. Investitionen (in T€) - 0 0 0 II. Finanzlage 1. Eigenkapitalquote (in %) - 52,4 40,7 41,2 2. Anlagendeckungsgrad I (in %) - - - - III. Ertragslage 1. Umsatzrentabilität (in %) - + 18,8 - 0,3 - 2,2 2. Eigenkapitalrentabilität (in %) - + 48,3 - 1,3 - 10,5 3. Gesamtkapitalrentabilität (in %) - + 25,3 - 0,5 - 4,3 4. Kostendeckung (in %) - 136,8 97,8 94,0 5. Cash Flow (in T€) a) vor Ertragsteuern - + 33 - 1 - 5 b) nach Ertragsteuern - + 23 - 1 - 5 IV. Personal 1. Personalkostenintensität (in %) - - - - 2. Personalaufwand je Mitarbeiter (in €) - - - - Anmerkung: Die wichtigsten Bilanzkennzahlen werden auf Seite 27 erläutert. 20081) 2009 2010 2011 Plan 20112) Plan 20123) - in T€ - - in T€ - - in T€ - - in T€ - - in T€ - - in T€ - 1. Umsatzerlöse / Erlöse aus Einspeisung - +124 +213 +202 +223 2. Sonstige betriebliche Erträge - +0 +4 +8 +0 3. Materialaufwand - -77 -188 -185 -116 4. Personalaufwand - +0 +0 +0 +0 5. Abschreibungen - +0 +0 +0 -10 6. Sonstige betriebliche Aufwendungen - -14 -30 -30 -35 7. Sonstige Zinsen und ähnliche Erträge - +0 +0 +0 +4 8. Zinsen u. ähnliche Aufwendungen - +0 +0 +0 +0 9. Ergebnis der gewöhnl. Geschäftstätigkeit - +33 -1 -5 +66 10. Steuern vom Einkommen und vom Ertrag - -10 +0 +0 -11 11. Sonstige Steuern - +0 +0 +0 +0 12. Jahresüberschuss / -fehlbetrag - +23 -1 -5 +55 1) Gesellschaft wurde in 2009 gegründet (Eintrag ins Handelsregister erfolgte am 22.06.2009). 2) vom Beschlussgremium genehmigter "Urplan"; eine förmliche Fortschreibung erfolgte nicht. 3) Planzahlen liegen nicht vor. Beteiligungsbericht der Stadt Karlsruhe für das Jahr 2011 KEK 69 10. KEK - Karlsruher Energie- und Klimaschutzagentur gGmbH Anschrift: Telefon/Fax: Hebelstraße 15 Telefon: 0721 / 48088-0 76133 Karlsruhe Telefax: 0721 / 48088-19 Gründung: Unternehmensgegenstand: 03.06.2009 Geschäftsführung Gesellschafter: Anteile am Stammkapital: Dirk Vogeley Stadt Karlsruhe 50% = 12.500 € Stadtwerke Karlsruhe GmbH 50% = 12.500 € 100% = 25.000 € Aufsichtsrat: In der Gesellschaft ist kein Aufsichtsrat vorgesehen. Beteiligungen (mind. 25%): Die Gesellschaft hält keine entsprechenden Beteiligungen. Wichtige Verträge: E-Mail/Internet: www.kek-karlsruhe.de info@kek-karlsruhe.de Förderung von Umwelt- und Klimaschutzmaßnahmen (GV vom 12.05.2009). Geschäftsbesorgungsvertrag mit der Stadtwerke Karlsruhe GmbH vom 01.06.2009 Gesamtbezüge der Mitglieder der Geschäftsführung und des Aufsichtsrates oder der entsprechenden Organe des Unternehmens 2008 1) 2009 2010 2011 - in T€ - - in T€ - - in T€ - - in T€ - 1. Gesamtbezüge der Mitglieder der Geschäftsführung - 2) 2) 2) 2. Gesamtbezüge der Gesellschafterversammlung 3) - - - - 1) Gesellschaft wurde in 2009 gegründet (Eintrag ins Handelsregister erfolgte am 03.06.2009). 2) Aus Gründen der Gleichbehandlung wird auf eine Veröffentlichung verzichtet, da die überwiegende Mehrzahl der übrigen Geschäftsführer städtischer Gesellschaften mit der Veröffentlichung ihrer Bezüge nicht einverstanden ist. 3) Aufwandsentschädigungen. Finanzielles Engagement des Mitgesellschafters Stadt Karlsruhe 2008 – 2011 2008 1) 2009 2010 2011 - in T€ - - in T€ - - in T€ - - in T€ - 1. Stammkapitaleinzahlung Stadt Karlsruhe - 13 0 0 2. Zuschuss Stadt Karlsruhe - 159 250 250 Zusammen - 172 250 250 1) Gesellschaft wurde in 2009 gegründet (Eintrag ins Handelsregister erfolgte am 03.06.2009). Beteiligungsbericht der Stadt Karlsruhe für das Jahr 2011 KEK 70 Abschlussprüfer Der Jahresabschluss 2011 wurde von der KPMG AG Wirtschafts- prüfungsgesellschaft geprüft. Personalentwicklung (durchschnittlich beschäftigte Arbeitnehmer) 1)2)3) 2008 5) 2009 2010 2011 Angestellte 4) - 4,47 4,55 4,88 Beamte 4) - - - - Gesamtbelegschaft - 4,47 4,55 4,88 Auszubildende - - - - 1) umgerechnete Vollkraftstellen 2) ohne Beurlaubte und ohne im Erziehungsurlaub bzw. Mutterschutz befindliche Mitarbeiter 3) ohne Auszubildende, Praktikanten und Aushilfskräfte 4) einschließlich der von der Stadt Karlsruhe und den Stadtwerken abgeordneten Beschäftigten 5) Gesellschaft wurde in 2009 gegründet (Eintrag ins Handelsregister erfolgte am 03.06.2009). Geschäftsverlauf und Aufgabenerfüllung 2011 sowie Ausblick Die Gesellschaft hat im Geschäftsjahr 2011 wiederum ein positives Jahresergebnis von 41 T€ erzielt (Vorjahr: 18 T€). Chancen können sich aus zunehmenden Beratungs- und Kooperationsprojekten ergeben. Zusätzlich startete am 19. Dezember 2011 der von der Gesellschaft initiierte Karlsruher Klimaschutzfonds. Der Fonds bietet in erster Linie Unternehmen und Organisationen in Karlsruhe, aber auch Bürgerinnen und Bürgern die Möglichkeit, über die eigenen Emissionsreduktionspotentiale hinaus einen freiwilligen Beitrag zum Klimaschutz zu leisten. Die Gesellschaft führt mit den hierfür erhaltenen finanziellen Mitteln ausgewählte Projekte in Karlsruhe sowie von Partnerorganisationen in entwicklungs- und Schwellenländern durch, um damit zur Minderung von Treibhausgasemissionen beizutragen. Kurzbilanz 2011 Aktiva Passiva A. B. C. Anlagevermögen Umlaufvermögen Vorräte Forderungen und sonstige Vermögensgegenstände Schecks, Kassenbestand, Guthaben bei Kreditinstituten Rechnungsabgrenzungsposten 58.180 € 4.614 € 64.331 € 98.690 € 6.744 € 232.559 € A. B. C. D. Eigenkapital Gezeichnetes Kapital Kapitalrücklagen Jahresüberschuss /-fehlbetrag Rückstellungen Verbindlichkeiten Rechnungsabgrenzungsposten 25.000 € 102.223 € 41.123 € 168.346 € 12.452 € 51.761 € 0 € 232.559 € Beteiligungsbericht der Stadt Karlsruhe für das Jahr 2011 KEK 71 Gewinn- und Verlustrechnungen der Jahre 2008 bis 2012 Bilanz- und sonstige Kennzahlen 2008 2009 2010 2011 I. Vermögenslage 1. Anlagenintensität (in %) - 50,1 40,1 25,0 2. Umlaufintensität (in %) - 45,9 55,9 72,1 3. Investitionen (in T€) - 87 3 20 II. Finanzlage 1. Eigenkapitalquote (in %) - 71,8 86,3 72,4 2. Anlagendeckungsgrad I (in %) - 143,3 215,3 289,4 III. Ertragslage 1. Umsatzrentabilität (in %) - + 1.401 + 1.199 + 27,3 2. Eigenkapitalrentabilität (in %) - + 77,1 + 14,3 + 24,4 3. Gesamtkapitalrentabilität (in %) - + 55,4 + 12,5 + 17,8 4. Kostendeckung (in %) - 2,6 0,3 25,1 5. Cash Flow (in T€) - + 95 + 39 + 62 IV. Personal 1. Personalkostenintensität (in %) - 55,2 58,0 53,9 2. Personalaufwand je Mitarbeiter (in €) - 28.308 66.206 66.235 Anmerkung: Die wichtigsten Bilanzkennzahlen werden auf Seite 27 erläutert. 20081) 20092) 2010 2011 Plan 20113) Plan 20123) - in T€ - - in T€ - - in T€ - - in T€ - - in T€ - - in T€ - 1. Umsatzerlöse - +6 +2 +150 +157 +45 2. Sonstige betriebliche Erträge - +307 +536 +488 +486 +487 3. Materialaufwand - +0 -36 -152 -127 -10 4. Personalaufwand - -127 -301 -323 -313 -328 5. Abschreibungen - -11 -20 -21 -22 -19 6. Sonstige betriebliche Aufwendungen - -91 -162 -103 -176 -179 7. Sonstige Zinsen und ähnliche Erträge - +0 +1 +2 +0 +0 8. Zinsen u. ähnliche Aufwendungen - +0 +0 +0 +0 +0 9. Ergebnis der gewöhnl. Geschäftstätigkeit - +84 +20 +41 +5 -4 10. Außerordentliche Aufwendungen - +0 -2 +0 +0 +0 11. Steuern vom Einkommen und vom Ertrag - +0 +0 +0 +0 +0 12. Sonstige Steuern - +0 +0 +0 +0 +0 13. Jahresüberschuss / -fehlbetrag - +84 +18 +41 +5 -4 1) Gesellschaft wurde in 2009 gegründet (Eintrag ins Handelsregister erfolgte am 03.06.2009). 2) Rumpfgeschäftsjahr 3) Vom Beschlussgremium genehmigter "Urplan"; eine förmliche Fortschreibung des Wirtschaftsplanes erfolgte nicht. Beteiligungsbericht der Stadt Karlsruhe für das Jahr 2011 PS Project Systems 72 11. PS Project Systems GmbH & Co. KG Projekt Karlsruhe-West Anschrift: Telefon/Fax: E-Mail/Internet: Gadelander Str. 172 Telefon: 04321 / 878-0 24539 Neumünster Telefax: 04321 / 878-228 Gründung: Unternehmensgegenstand: 23.07.2001 Geschäftsführung Gesellschafter: Anteile am Haftkapital: PS Project Systems GmbH Stadtwerke Karlsruhe GmbH 40% = 27.507,50 € mit dem Geschäftsführer Harry Haase, Großenaspe 25% = 17.192,19 € Jürgen Martens Jürgen Martens, Flintbek 25% = 17.192,19 € Matthias Hahm, Kiel 10% = 6.876,88 € 100% = 68.768,76 € Aufsichtsrat: In der Gesellschaft ist kein Aufsichtsrat vorgesehen. Beteiligungen (mind. 25%): Die Gesellschaft hält keine entsprechenden Beteiligungen. Errichtung und Betrieb von anlagentechnischen Einrichtungen zur energetischen Deponiegasverwertung auf der Deponie Karlsruhe-West der Stadt Karlsruhe und an anderen Standorten. Gesamtbezüge der Mitglieder der Gesc häftsführung und d es Aufsichtsrates oder der entsprechenden Organe des Unternehmens 1) Aufwandsentschädigungen. Abschlussprüfer Der Jahresabschluss 2011 wurde von der DanRevision GmbH, Flensburg- Handewitt, geprüft. Leistungszahlen 2008 - 2011 2008 2009 2010 2011 - in T€ - - in T€ - - in T€ - - in T€ - 1. Gesamtbezüge der Mitglieder der Geschäftsführung - - - - 2. Gesamtbezüge der Gesellschafterversammlung 1) - - - - 2008 2009 2010 2011 Energieeinspeisung (in kWh) 4.479.760 5.746.040 916.420 4.797.600 Beteiligungsbericht der Stadt Karlsruhe für das Jahr 2011 PS Projekt Systems 73 Personalentwicklung (durchschnittlich beschäftigte Arbeitnehmer) Die Gesellschaft beschäftigt kein eigenes Personal. Geschäftsverlauf und Aufgabenerfüllung 2011 Die Gesellschaft betrieb seit ihrer Gründung bis zum 31.10.2009 Anlagen zur Deponiegasverwertung auf der Mülldeponie Karlsruhe-West. Bei den Anlagen handelt es sich um zwei mobile Blockheizkraftwerke, die im Eigentum der Gesellschaft stehen. Zwischen der Gesellschaft und der Stadt Karlsruhe - Amt für Abfallwirtschaft - besteht ein Betreibervertrag über die Verwertung von Deponiegas zur Gewinnung von elektrischer und thermischer Energie. Die von der Gesellschaft erzeugte elektrische Energie wurde bis zum 31.10.2009 in das Netz der Stadtwerke Karlsruhe GmbH eingespeist. Seit dem 31.10.2009 werden die beiden Anlagen zur Deponiegasverwertung an die Haase Energietechnik AG & Co. KG vermietet, die diese seitdem auf eigene Rechnung betreibt. Die monatliche Miete beträgt 3 T€. Somit ergeben sich in 2011 Umsatzerlöse von 36 T€. Insgesamt ergibt sich ein Jahresgewinn von 15 T€ (Vorjahr: Jahresfehlbetrag von 7 T€). Für 2012 wird ein Überschuss von 38 T€ prognostiziert. Energieeinspeisung 2001 - 2011 (in kWh) 0 1.000.000 2.000.000 3.000.000 4.000.000 5.000.000 6.000.000 7.000.000 20 01 20 02 20 03 20 04 20 05 20 06 20 07 20 08 20 09 20 10 20 11 Jahr 1,38 Mio. 5,75 Mio.5,84 Mio. 3,85 Mio. 0,92 Mio. 4,80 Mio. Kurzbilanz 2011 Aktiva Passiva A. B. Anlagevermögen Umlaufvermögen Forderungen und sonstige Vermögensgegenstände Schecks, Kassenbestand, Guthaben bei Kreditinstituten 3 € 1.812 € 61.122 € _____ ___ 62.937 € A. B. C. Eigenkapital Kommanditkapital Variables Kapital Buchmäßiges Eigenkapital Rückstellungen Verbindlichkeiten 68.769 € -32.937 € 35.832 € 23.620 € 3.485 € ________ 62.937 € Beteiligungsbericht der Stadt Karlsruhe für das Jahr 2011 PS Project Systems 74 Gewinn- und Verlustrechnungen der Jahre 2008 bis 2012 Bilanz- und sonstige Kennzahlen 2008 2009 2010 2011 Plan 20111) Plan 2012 - in T€ - - in T€ - - in T€ - - in T€ - - in T€ - - in T€ - 1. Umsatzerlöse +343 +365 +36 +36 +36 +36 2. Sonstige betriebliche Erträge +5 +7 +11 +9 +15 +11 3. Materialaufwand -229 -286 -3 +0 +0 +0 4. Abschreibungen -45 -45 -45 -22 -23 +0 5. Sonstige betriebliche Aufwendungen -11 -16 -6 -9 -11 -6 6. Sonstige Zinsen und ähnliche Erträge +3 +0 +0 +1 +0 +0 7. Sonstige Zinsen u. ähnliche Aufwendungen +0 +2 +0 +0 +0 +0 8. Ergebnis der gewöhnl. Geschäftstätigkeit +66 +27 -7 +15 +17 +41 9. Steuern vom Einkommen und vom Ertrag -2 -1 +0 +0 +0 -3 10. Sonstige Steuern +0 +0 +0 +0 +0 +0 11. Jahresüberschuss / -fehlbetrag +64 +26 -7 +15 +17 +38 1) Vom Beschlussgremium genehmigter "Urplan"; eine förmliche Fortschreibung des Wirtschafts- planes erfolgte nicht. 2008 2009 2010 2011 I. Vermögenslage 1. Anlagenintensität (in %) 38,8 45,1 22,1 0,0 2. Umlaufintensität (in %) 61,2 54,9 77,9 100,0 3. Investitionen (in T€) 0 0 0 0 II. Finanzlage 1. Eigenkapitalquote (in %) 70,6 83,1 75,5 56,9 2. Anlagendeckungsgrad I (in %) 182,0 184,2 341,2 - III. Ertragslage 1. Umsatzrentabilität (in %) + 18,6 + 7,3 - 20,4 + 40,3 2. Eigenkapitalrentabilität (in %) + 31,2 + 21,4 - 9,6 + 40,5 3. Gesamtkapitalrentabilität (in %) + 22,0 + 17,8 - 7,2 + 23,1 4. Kostendeckung (in %) 120,3 105,1 66,8 114,5 5. Cash Flow (in T€) a) vor Ertragsteuern + 110 + 72 + 38 + 37 b) nach Ertragsteuern + 108 + 71 + 37 + 37 IV. Personal 1. Personalkostenintensität (in %) - - - - 2. Personalaufwand je Mitarbeiter (in €) - - - - Anmerkung: Die wichtigsten Bilanzkennzahlen werden auf Seite 27 erläutert. Beteiligungsbericht der Stadt Karlsruhe für das Jahr 2011 TelemaxX 75 12. TelemaxX Telekommunikation GmbH Anschrift: Telefon/Fax: E-Mail/Internet: Amalienbadstr. 41 (Bau 61) Telefon: 0721 / 13088-0 Info@telemaxx.de 76227 Karlsruhe Telefax. 0721 / 13088-77 wwww.telemaxx.de Gründung: Unternehmensgegenstand: 02.03.1999 Geschäftsführung Gesellschafter: Anteile am Stammkapital: Dieter Kettermann Stadt/Stadtwerke Baden-Baden 9,1% = 181.800 € Stadtwerke Bretten GmbH 6,8% = 136.350 € Energie- u. Wasserversorgung Bruchsal GmbH 8,0% = 159.100 € Stadtwerke Bühl GmbH 5,7% = 113.700 € Stadtwerke Ettlingen GmbH 8,0% = 159.100 € Stadt/Stadtwerke Gaggenau 6,8% = 136.350 € Stadtwerke Karlsruhe GmbH 42,0% = 840.900 € star.ENERGIEWERKE GmbH&Co. 9,1% = 181.800 € Stadt Stutensee 4,5% = 90.900 € 100% = 2.000.000 € Aufsichtsrat: In der Gesellschaft ist kein Aufsichtsrat vorgesehen. Beteiligungen (mind. 25%): Die Gesellschaft hält keine entsprechenden Beteiligungen. Wichtige Verträge: Rahmenverträge über Vermietung, Neubau und Instandhaltung von Telekommunikationsdienstleistungen zwischen der Gesellschaft und den Gesellschaftern. Planen, Errichten, Betreiben und Vermarkten eines vor allem in der TechnologieRegion Karlsruhe gelegenen Übertragungsnetzes sowie Angebot und Vermarktung von Telekommunikationsdienstleistungen. Abschlussprüfer Der Jahresabschluss 2011 wurde von Dipl.-Betriebswirt (FH) Walter Bischoff geprüft. Beteiligungsbericht der Stadt Karlsruhe für das Jahr 2011 TelemaxX 76 Gesamtbezüge der Mitglieder der Geschäftsführung und des Aufsichtsrates oder der entsprechenden Organe des Unternehmens 2008 2009 2010 2011 - in T€ - - in T€ - - in T€ - - in T€ - 1. Gesamtbezüge der Mitglieder der Geschäftsführung 1) 1) 1) 1) 2. Gesamtbezüge der Gesellschafterversammlung 2) 2 2 2 2 1) Mit der Veröffentlichung der individualisierten Geschäftsführerbezüge nicht einverstanden. 2) Aufwandsentschädigungen Personalentwicklung (durchschnittlich beschäftigte Arbeitnehmer) 1)2)3) Leistungszahlen 2008 - 2011 Geschäftsverlauf und Aufgabenerfüllung 2011 Die Gesellschaft kann für das Geschäftsjahr 2011 einen Jahresüberschuss in Höhe von 3,6 Mio. € ausweisen (Vorjahr: 2,9 Mio. €). Der Umsatz konnte mit 22,4 Mio. € (Vorjahr: 21,1 Mio. €) um über 6 % gesteigert werden. 2008 2009 2010 2011 1. Erlöse aus Telekommunikation (in T€) 10.486 11.329 12.018 13.586 2. Erlöse aus Vermietung von Datenleitungen (in T€) 9.954 9.537 9.090 8.851 3. Anzahl der Kunden 942 1.058 1.084 1.190 2008 2009 2010 2011 Arbeiter 4) 0 0 0 0 Angestellte 4) 50 52 51 53 Beamte 4) 0 0 0 0 Gesamtbelegschaft 50 52 51 53 Auszubildende 20 23 27 27 1) umgerechnete Vollkraftstellen 2) ohne Beurlaubte und ohne im Erziehungsurlaub bzw. Mutterschutz befindliche MA´s 3) ohne Auszubildende, Praktikanten und Aushilfskräfte 4) einschließlich der von der Stadt abgeordneten Beschäftigten Beteiligungsbericht der Stadt Karlsruhe für das Jahr 2011 TelemaxX 77 Die TelemaxX hat durch eine solide Unternehmenspolitik auch in 2011 die erfolgreiche Entwicklung fortsetzen können und die gute Marktposition weiter gefestigt. Auch das abgelaufene Geschäftsjahr war durch den anhaltenden Preisdruck in der Telekommunikationsbranche und einer anhaltenden Investitionszurückhaltung geprägt. Der Auftragseingang hat sich deutlich verbessert. Erlöse aus Telekommunikation 1999 - 2011 (in T€) 0 5.000 10.000 15.000 19 99 20 00 20 01 20 02 20 03 20 04 20 05 20 06 20 07 20 08 20 09 20 10 20 11 Jahr 5 12.018 13.586 3.619 Die Investitionen in Höhe von rd. 4,9 Mio. € beinhalten u. a. den im 4. Quartal 2011 begonnenen Neubau eines weiteren Rechenzentrums, das Ende 2012 in Betrieb gehen soll. Die Investitionen in 2011 wurden aus dem laufenden Cashflow finanziert. Entwickung der Kundenzahlen 1999 - 2011 0 200 400 600 800 1.000 1.200 1.400 19 99 20 00 20 01 20 02 20 03 20 04 20 06 20 06 20 07 20 08 20 09 20 10 20 11 Jahr 10 170 1.084 1.190 Ausblick Die Erwartungen an die konjunkturelle Entwicklung in der IT-Branche werden von der Gesellschaft verhalten positiv eingeschätzt. Demnach wird auch im Jahr 2012 mit einem positiven Auftragseingang gerechnet, der aber den Erwartungen nach deutlich unter dem Vorjahresniveau liegen dürfte. Diese Annahme beruht darauf, dass Unternehmen in Deutschland infolge der unsicheren konjunkturellen Entwicklung im europäischen Raum zurückhaltender in IT-Projekte investieren werden. Darüber Beteiligungsbericht der Stadt Karlsruhe für das Jahr 2011 TelemaxX 78 hinaus werden die Märkte der Telekommunikationsbranche weiterhin von einem sich fortsetzenden Preisverfall geprägt sein. Unter Beachtung dieser Gegebenheiten hat die Gesellschaft in den Jahren 2012 und 2013 das Ziel, das Umsatzniveau des Geschäftsjahres 2011 zu konsolidieren. Ziel der Gesellschaft wird es sein, die durch den Preisverfall verursachten sinkenden Umsätze in den Bereichen Datendirektverbindungen, Sprachdienste und Internetdienstleistungen durch die angestrebte Umsatzsteigerung bei der Vermarktung von Rechenzentrumsdienstleistungen zu kompensieren. Die Umsätze und Auftragseingänge des ersten Quartals 2012 bestätigen diese Annahme. Kurzbilanz 2011 Aktiva Passiva A. B. C. Anlagevermögen Umlaufvermögen Vorräte Forderungen und sonstige Vermögensgegenstände Schecks, Kassenbestand, Guthaben bei Kreditinstituten Rechnungsabgrenzungsposten 19.992.328 € 148.069 € 1.859.427 € 3.669.648 € 177.668 € 25.847.140 € A. B. C. D. Eigenkapital Gezeichnetes Kapital Jahresüberschuss Gewinnvortrag Gewinnverwendung Rückstellungen Verbindlichkeiten Rechnungsabgrenzungsposten 2.000.000 € 3.587.028 € 12.125.872 € -1.300.000 € 16.412.900 € 2.017.696 € 7.416.544 € 0 € 25.847.140 € Gewinn- und Verlustrechnung der Jahre 2008 bis 2012 2008 2009 2010 2011 Plan 20111) Plan 20121) - in T€ - - in T€ - - in T€ - - in T€ - - in T€ - - in T€ - 1. Umsatzerlöse +20.440 +20.866 +21.108 +22.437 + 20.488 +21.790 2. Bestandsveränderungen an fertigen und unfertigen Erzeugnissen +0 +0 +0 +0 +0 +0 3. Sonstige betriebliche Erträge +633 +273 +940 +421 +250 +300 4. Personalaufwand -3.243 -3.220 -3.368 -3.451 -3.366 -3.524 5. Materialaufwand -6.879 -6.718 -6.521 -6.643 -6.417 -6.210 6. Abschreibungen -3.328 -3.460 -3.510 -3.548 -3.433 -3.352 7. Sonstige betriebliche Aufwendungen -3.189 -3082 -3.434 -3.855 -3.513 -3.976 8. Sonstige Zinsen und ähnliche Erträge +57 +63 +13 +10 +5 +10 9. Sonstige Zinsen u. ähnl. Aufwendungen -333 -253 -446 -153 -182 -245 10. Ergebnis der gewöhnl. Geschäftstätigkeit +4.158 +4.469 +4.782 +5.218 +3.832 +4.793 11. Steuern vom Einkommen und vom Ertrag -1.489 -1.621 -1.855 -1.626 -1.388 -1.822 12. Sonstige Steuern -15 -9 -8 -5 +0 +0 13. Jahresüberschuss / -fehlbetrag +2.654 +2.839 +2.919 +3.587 +2.444 +2.971 1) Vom Beschlussgremium genehmigter „Urplan“; eine förmliche Fortschreibung des Wirtschaftsplanes erfolgte nicht. Beteiligungsbericht der Stadt Karlsruhe für das Jahr 2011 TelemaxX 79 Bilanz- und sonstige Kennzahlen 2008 2009 2010 2011 I. Vermögenslage 1. Anlagenintensität (in %) 80,1 81,9 85,4 77,3 2. Umlaufintensität (in %) 18,6 17,0 13,1 22,0 3. Investitionen (in T€) 6.918 5.051 3.277 4.942 II. Finanzlage 1. Eigenkapitalquote (in %) 51,9 59,8 64,5 63,5 2. Anlagendeckungsgrad I (in %) 64,7 72,9 75,5 82,1 III. Ertragslage 1. Umsatzrentabilität (in %) + 13,0 + 13,6 + 13,8 + 16,0 2. Eigenkapitalrentabilität (in %) + 24,2 + 21,0 + 20,7 + 21,9 3. Gesamtkapitalrentabilität (in %) + 14,1 + 13,7 + 15,4 + 14,5 4. Kostendeckung (in %) 120,3 124,6 122,1 127,1 5. Cash Flow (in T€) a) vor Ertragsteuern + 7.471 + 7.921 + 8.284 + 8.761 b) nach Ertragsteuern + 5.982 + 6.299 + 6.428 + 7.135 IV. Personal 1. Personalkostenintensität (in %) 19,1 19,2 19,5 19,5 2. Personalaufwand je Mitarbeiter (in €) 64.857 61.926 66.033 65.117 Anmerkung: Die wichtigsten Bilanzkennzahlen werden auf Seite 27 erläutert. Beteiligungsbericht der Stadt Karlsruhe für das Jahr 2011 VBK 80 13. VBK - Verkehrsbetriebe Karlsruhe GmbH Anschrift: Telefon/Fax: E-Mail/Internet: Tullastr. 71 Telefon: 0721 / 6107-0 info@vbk.karlsruhe.de 76131 Karlsruhe Telefax: 0721 / 6107-5009 www.vbk.info Gründung: Unternehmensgegenstand: 01.07.1997 Bau und Betrieb von Verkehrsanlagen des öffentlichen Personen- nahverkehrs (ÖPNV) und Erbringung von Nahverkehrsdienst- leistungen in der Stadt Karlsruhe und deren Umland (GV in der Fassung vom 26.06.2002). Geschäftsführung Gesellschafter: Anteile am Stammkapital: Dr. Walter Casazza KVVH GmbH 100% = 100 Mio. € Aufsichtsrat: EB Margret Mergen (Vorsitz) StR Gabriele Luczak-Schwarz StR Hans Pfalzgraf (stellv. Vors.) StR Sven Maier StR Dr. Eberhard Fischer Jean-Claude Durand StR Angela Geiger Thomas Hoffmann StR Johannes Honné Harald Klingler StR Dr. Albert Käuflein Renate Motzbäuchel StR Thomas Kalesse Bertram Wagner StR Bettina Lisbach Beteiligungen (mind. 25%): Die Gesellschaft hält keine entsprechenden Beteiligungen Wichtige Verträge: Beherrschungs- und Gewinnabführungsvertrag sowie ein Personalüberleitungs- u. -überlassungs- vertrag mit der KVVH GmbH. Konzessionsvertrag über gegenseitige Recht und Pflichten, die sich aus der Durchführung der ÖPNV mit Schienenbahnen ergeben mit der Stadt Karlsruhe. Verkehrs- und Einnahmeaufteilungsvertrag mit dem Karlsruher Verkehrsverbund. 15 Mitglieder, davon 10 Vertreter des Anteilseigners und 5 Vertreter der Arbeitnehmer Abschlussprüfer Der Jahresabschluss 2011 wurde von der KPMG AG Wirtschaftsprüfungs- gesellschaft geprüft. Beteiligungsbericht der Stadt Karlsruhe für das Jahr 2011 VBK 81 Gesamtbezüge der Mitglieder der Geschäftsführung und des Aufsichtsrates 2008 2009 2010 2011 - in T€ - - in T€ - - in T€ - - in T€ - 1. Gesamtbezüge der Mitglieder der Geschäftsführung 1) 1) 1) 1) 2. Gesamtbezüge des Aufsichtsrates 2) 20 20 20 20 1) Mit der Veröffentlichung der individualisierten Geschäftsführerbezüge nicht einverstanden. 2) Aufwandsentschädigungen. Leistungszahlen 2008 – 2011 2008 2009 2010 2011 1. Anzahl der beförderten Personen 1) (in Mio) 103,2 104,3 106,1 107,6 2. Beförderungsleistung (in Mio Wagenkilometer) - Straßenbahn 9,2 9,1 9,1 9,1 - Omnibus 3,9 4,1 4,3 4,1 Zusammen 13,1 13,2 13,4 13,2 3. Zuschussbedarf je beförderter Person (in €) 0,21 0,22 0,23 0,23 4. Fahrgelderträge - Gesamt (in Mio €) 47,7 49,2 49,7 56,5 - je Fahrgast (in €) 0,46 0,47 0,47 0,53 1) Gesamtverkehr mit Freifahrern und Gelegenheitsverkehr „brutto“ ohne Schwerbehinderte Entwicklung Fahrgäste 1) und Defizit 1994 - 2011 0,0 20,0 40,0 60,0 80,0 100,0 120,0 19 94 19 96 19 98 20 00 20 02 20 04 20 06 20 08 20 10 Jahr 1) Gesamtverkehr mit Freifahrern und Gelegenheitsverkehr ohne Schwerbehinderte 24,3 27,9 68,5 107,6 Fahrgäste in Mio. Defizit in Mio. € Beteiligungsbericht der Stadt Karlsruhe für das Jahr 2011 VBK 82 Personalentwicklung (durchschnittlich beschäftigte Arbeitnehmer) 1)2)3) 2008 2009 2010 2011 Angestellte 4) 1.047 1.073 1.063 1.090 Beamte 4) 30 30 28 27 Zwischensumme 1 1.077 1.103 1.091 1.117 An AVG / KVV / KASIG zu 100% abgeordnet: - Beamte 4 5 5 5 - Angestellte 8 11 10 13 Zwischensumme 2 12 16 15 18 Gesamtbelegschaft 1.065 1.087 1.076 1.099 Auszubildende 29 31 31 34 1) Vollkraftstellen (ohne Teilzeit) 2) ohne Beurlaubte, und ohne im Erziehungsurlaub bzw. Mutterschutz befindliche Mitarbeiter 3) ohne Auszubildende, Praktikanten und Aushilfskräfte 4) einschließlich der von der Stadt abgeordneten Beschäftigten Geschäftsverlauf und Aufgabenerfüllung 2011 Die VBK konnte die Zahl der beförderten Personen im Geschäftsjahr 2011 verglichen mit dem sehr hohen Niveau von 2010 noch einmal steigern: Die vorläufige Fahrgastzahl ohne die schwerbehinderten Fahrgäste stieg auf 107,6 Mio. Die endgültige Schlussabrechnung mit dem Verbund steht noch aus. Die Betriebsleistung der VBK betrug 2011 13,2 Mio. Wagenkilometer (Vorjahr: 13,4 Mio.). Die Betriebsleistungen auf der Schiene waren mit 9,1 Mio. Wagenkilometer nahezu konstant, im Omnibusverkehr mit 4,1 Mio. Wagenkilometer etwas niedriger als im Vorjahr. Der Personalaufwand stieg um 4,2 % auf 57,2 Mio. €. Der Anteil des Personalaufwands am Gesamtaufwand inkl. außerordentlichem Aufwand beträgt 41,3 % und stellt nach wie vor den größten Posten auf der Aufwandsseite dar. Die Beförderungserlöse nahmen im Jahr 2011 deutlich zu: Sie betrugen 70,0 Mio. €, 7,1 Mio. € mehr als im Vorjahr. Die staatlichen Ausgleichszahlungen für die unentgeltlich beförderten Schwerbehinderten wurden mit dem betriebsindividuellen Prozentsatz von 4,76 % zu den Einnahmen des Jahres 2011 hinzugerechnet. Das Defizit, welches durch die Alleingesellschafterin KVVH GmbH getragen wird, erhöhte sich gegenüber dem Vorjahr von 24,2 Mio. € auf 24,3 Mio. €. Beteiligungsbericht der Stadt Karlsruhe für das Jahr 2011 VBK 83 In 2011 wurden Investitionen von insgesamt 20,1 Mio. € getätigt. 0,4 Mio. € entfielen auf die Beschaffung von Fahrzeugen für die Personenbeförderung. 14,7 Mio. € wurden in die Streckeninfrastruktur und 2,5 Mio. € für Gebäude investiert. Weitere 1,7 Mio. € wurden für die Beschaffung von Betriebs- und Geschäftsausstattung sowie für die nächste Generation des rechnergestützten Betriebsleitsystem (ITCS) ausgegeben. Der Rest in Höhe von 0,8 Mio. € entfiel auf immaterielle Wertgegenstände und sonstige Anlagegüter. Die Bauarbeiten an der neuen Straßenbahnstrecke Karlsruhe Süd-Ost machen gute Fortschritte. Auch 2011 wurde an der Fertigstellung der Strecke von der Rüppurrer Straße bis zum Ostauepark inklusive den Haltepunkten sowie der Gleisabzweig Ecke Schlachthausstraße / Durlacher Allee gearbeitet. Bei einer derzeit veranschlagten Bauzeit von weniger als zwei Jahren ab dem offiziellen Spatenstich am 3. März 2011, wird die mit GVFG-Mitteln geförderte Strecke voraussichtlich im September 2012 und somit drei Monate vor dem ursprünglich geplanten Termin in Betrieb genommen werden können. Die VBK bestellten am 25. Oktober 2011 für den künftigen Betrieb im Karlsruher Schienennetz 25 Niederflur-Stadtbahnwagen. Der Auftragswert beträgt rund 75 Mio. €. Die neuen Fahrzeuge sollen ab Ende 2013 ausgeliefert werden und vor allem die letzten noch vorhandenen Straßenbahnwagen aus den 1960er und 1970er Jahren ersetzen. Ausblick Für 2012 rechnen die VBK mit einer Konsolidierung der Fahrgastzahlen auf dem hohen Niveau des Jahres 2011. Das prognostizierte Defizit 2012 beträgt nach aktuellem Wirtschaftsplan 25,7 Mio. € und liegt damit über den Zahlen der Jahre 2010 (24,2 Mio. €) und 2011 (24,3 Mio. €). Vor der Einführung der Videoschutzanlagen hat der Vandalismus in und an den Stadt- und Straßenbahnen sowie an den Haltestelleneinrichtungen erheblich zugenommen. Um die Kosten für die Beseitigung von Vandalismusschäden weiter zu verringern, werden die VBK ihr Programm Stadtbahnwagen und bestimmte Haltestellen mit Videoschutzanlagen auszustatten fortführen. Die Erfahrungen der letzten Jahre haben bewiesen, dass sich die Maßnahme bewährt und der Vandalismus in den mit Video ausgestatteten Bereichen und Fahrzeugen spürbar zurückgegangen ist. Die Föderalismuskommission hat beschlossen, die Zuständigkeit für das Gemeindeverkehrsfinanzierungsgesetz (GVFG) vollständig auf die Länderebene zu verlagern. Die Mittel allerdings werden nur bis 2019 bereitgestellt. Die Zweckbindung des GVFG ist nach derzeitigem Stand sogar nur bis 2013 gesichert. Das vom Verkehrsministerium Baden-Württemberg eingebrachte Landes-GVFG ist vom Ministerrat gebilligt worden. Nach der Anhörung wurde es in der ersten Jahreshälfte 2011 verabschiedet. Das neue Landes-GVFG ersetzt das im Zuge der Föderalismusreform abgeschaffte GVFG und wird eine neue und verlässliche Rechtsgrundlage für die Förderung von Investitionsvorhaben der VBK bilden. Beteiligungsbericht der Stadt Karlsruhe für das Jahr 2011 VBK 84 Eine nicht zeitnahe Auszahlung von För dermitteln für Investitionen nach dem GVFG wird Kosten für die Vor- und Zwischenfinanzierung verursachen, was das Ergebnis der VBK weiterhin belastet. Der ausgesetzte Fördersatz für Schienenfahrzeuge sowie die nicht ersichtliche Dynamisierung der im Landeshaushalt für die Busförderung zur Verfügung stehenden Mittel werden das Ergebnis der VBK belasten, wenn entsprechende Ersatzbeschaffungen notwendig werden. Mit der Marktöffnung zur Aufnahme des nationalen Linienbusfernverkehrs in Deutschland durch das Bundesverkehrsministerium besteht die Möglichkeit, dass Linienbusfernverkehre auch parallel zu bestehenden innerstädtischen Verbindungen angeboten werden und sich somit negativ auf den ÖPNV auswirken können. Die Realisierung der Kombilösung in Teilen der Karlsruher Innenstadt wird für die VBK einige Jahre lang den gewohnten Betriebsablauf ändern. Abhängig vom Baufortschritt werden die VBK Stadt- und Straßenbahnlinien zeitweise umleiten oder kurzzeitig durch Schienenersatzverkehre ersetzen. Die VBK werden ihren Fahrgästen auch während der Bauzeit akzeptable Lösungen anbieten, so dass weder die Kosten wesentlich steigen noch Fahrgäste auf andere Verkehrmittel umsteigen. Der Bundesrat hat einstimmig eine Öffnungsklausel für den § 45a Personenbeförderungsgesetz (PBefG) beschlossen, nach der die Länder eigenverantwortlich von den gesetzlichen Regelungen des § 45a PBefG abweichen können, um die Ausgleichszahlungen für die ermäßigten Preise für Schülerfahrkarten weiter zu verringern. Der Bundestag hat dieser Gesetzesinitiative zugestimmt. Sollte das Land Baden-Württemberg dementsprechend handeln, könnte bzw. würde sich das Ergebnis der VBK unter Umständen deutlich verschlechtern. Für die VBK sind die Ausgleichszahlungen für die Studikarten bis Ende 2013 jedoch gesichert, da die VBK mit dem Land Baden-Württemberg eine Pauschalregelung vereinbart haben. Des Weiteren sind zwischen dem Land Baden-Württemberg und den VBK Verhandlungen über die Verlängerung der ausgelaufenen Pauschalvereinbarung für die ScoolCards im Gange. Sollte diese zu gleichen Bedingungen wie die vorherige verlängert werden, hätten die VBK weiter Planungssicherheit. Kurzbilanz 2011 Aktiva Passiva A. B. C. Anlagevermögen Umlaufvermögen Vorräte Forderungen und sonstige Vermögensgegenstände Schecks, Kassenbestand Guthaben bei der Stadt Karlsruhe Rechnungsabgrenzungsposten 209.731.859 € 22.735.675 € 39.170.702 € 729.058 € 0 € 272.367.294 € A B. C. D. E. Eigenkapital Gezeichnetes Kapital Kapitalrücklage Sonderposten Rückstellungen Verbindlichkeiten Rechnungsabgrenzungsposten 100.000.000 € 38.864.426 € 138.864.426 € 2.000.000 € 56.819.770 € 71.870.867 € 2.812.231 € 272.367.294 € Beteiligungsbericht der Stadt Karlsruhe für das Jahr 2011 VBK 85 Gewinn- und Verlustrechnungen der Jahre 2008 bis 2012 2008 2009 2010 2011 Plan 20111) Plan 20121) - in T€ - - in T€ - - in T€ - - in T€ - - in T€ - - in T€ - 1. Umsatzerlöse +84.327 +92.559 +89.559 +100.472 +92.940 +98.380 2. Bestandsveränderungen an fertigen und unfertigen Erzeugnissen +366 +186 -132 +313 +0 +0 3. Andere aktivierte Eigenleistungen +1.145 +1.068 +824 +883 +850 +840 4. Sonstige betriebliche Erträge +10.442 +13.978 +12.464 +12.358 +10.570 +11.704 5. Personalaufwand -52.970 -54.529 -54.911 -57.209 -57.420 -57.675 6. Materialaufwand -39.426 -50.461 -41.112 -49.437 -42.290 -49.390 7. Abschreibungen -13.703 -14.542 -15.226 -15.885 -15.500 -15.500 8. Sonstige betriebliche Aufwendungen -9.528 -9.087 -10.539 -12.208 -10.360 -10.897 9. Sonstige Zinsen und ähnliche Erträge +483 +191 +153 +172 +160 +230 10. Sonstige Zinsen u. ähnl. Aufwendungen -3.260 -2.709 -3.676 -3.209 -3.390 -2.810 11. 12. Ergebnis der gewöhnl. Geschäftstätigkeit Außerordentliches Ergebnis -22.124 -23.346 -22.596 -1.471 -23.750 -246 -24.440 +0 -25.118 -246 13. Erträge aus Verlustübernahme 2) +22.197 +23.431 +24.222 +24.322 +24.600 +25.700 14. Sonstige Steuern -73 -85 -155 -326 -160 -336 15. Jahresüberschuss +0 +0 +0 +0 +0 +0 1) Vom Beschlussgremium genehmigter „Urplan“; eine förmliche Fortschreibung des Wirtschaftsplanes erfolgte nicht. 2) Verlustausgleich erfolgt durch KVVH GmbH. Bilanz- und sonstige Kennzahlen 2008 2009 2010 2011 I. Vermögenslage 1. Anlagenintensität (in %) 79,2 76,5 76,2 77,0 2. Umlaufintensität (in %) 20,8 23,5 23,8 23,0 3. Investitionen (in T€) 28.285 30.365 33.362 20.063 II. Finanzlage 1. Eigenkapitalquote (in %) 52,4 52,9 49,9 51 2. Anlagendeckungsgrad I (in %) 66,1 69,2 65,4 66,2 III. Ertragslage 1. Umsatzrentabilität (in %) - 26,3 - 25,3 - 27,0 - 24,2 2. Eigenkapitalrentabilität (in %) - 16,0 - 16,9 - 17,4 - 17,5 3. Gesamtkapitalrentabilität (in %) - 7,1 - 7,9 - 7,4 - 7,8 4. Kostendeckung (in %) 70,9 70,4 71,3 72,7 5. Cash Flow (in T€) - 8.342 - 9.290 - 10.514 - 9.520 IV. Personal 1. Personalkostenintensität (in %) 44,5 41,5 43,2 41,4 2. Personalaufwand je Mitarbeiter (in €) 49.737 50.165 51.034 52.055 Anmerkung: Die wichtigsten Bilanzkennzahlen werden auf Seite 27 erläutert. Beteiligungsbericht der Stadt Karlsruhe für das Jahr 2011 AVG 86 14. Albtal-Verkehrs- Gesellschaft mbH (AVG) Anschrift: Telefon/Fax: E-Mail/Internet: Tullastr. 71 Telefon: 0721 / 6107-0 info@avg.karlsruhe.de 76131 Karlsruhe Telefax: 0721 / 6107-5009 www.avg.info Gründung: Unternehmensgegenstand: Geschäftsführung Gesellschafter: Anteile am Stammkapital: Dr. Walter Casazza Stadt Karlsruhe 100% = 7,0 Mio. € Aufsichtsrat: 15 Mitglieder, davon 10 OB Heinz Fenrich (Vorsitz) StR Sven Maier Vertreter der Anteilseigner MD Prof. Dr. Jürgen Pätzold StR Ute Müllerschon und 5 Vertreter der (stellv. Vorsitz / bis 28.02.11) LR Helmut Riegger Arbeitnehmer MD Elmar Steinbacher LR Dr. Christoph Schnaudigel (stellv. Vorsitz / ab 01.03.11) OB Johannes Arnold (ab 29.11.11) Willi Bischof LR Jürgen Bäuerle Kurt Lackinger OB Gabriela Büssemaker (bis 28.11.11) Iris Preiß StR Karl-Heinz Jooß Joachim Sahner Dietmar Maier Daniel Van Vlem Beteiligungen (mind. 25%): Anteile am Stammkapital: Transport Technologie-Consult 44% = 33.745,27 € Karlsruhe GmbH (TKK) Wichtige Verträge: Vertrag vom 26.07.1995 mit der Deutschen Bahn AG, Geschäftsbereich Netz, Regionalbereich KA, über die Verpachtung der Strecke Grötzingen-Bretten, Bretten-Eppingen und mit dem 2. Nach- tragsvertrag vom 04.12.1997 die Strecke Eppingen-Heilbronn sowie von Teilbereichen der Bahn- höfe Bretten, Grötzingen und Heilbronn und des gesamten Bahnhofs Eppingen. Mit Nachtrags- vertrag Nr. 4 vom 20.06.2000 wurde die Vertragsdauer bis zum 31.12.2025 verlängert. Verkehrsvertrag mit dem Land Baden-Württemberg vom 29.10.2004 über Angebote im Schienen- personennahverkehr im Raum Karlsruhe. Der Vertrag trat rückwirkend zum Fahrplanwechsel Dezember 2003 in Kraft und ist befristet bis zum Fahrplanwechsel im Dezember 2013. Vertrag vom 17.06.1999 mit der Deutschen Bahn AG, DB Netz, Niederlassung Südwest und der Stadt Maulbronn über die Verpachtung der zur DB-Strecke Maulbronn-Maulbronn-West gehörenden Grundstücke und Teilflächen, der sich hierauf befindlichen Betriebsanlagen sowie die Übernahme des Betriebes der Eisenbahninfrastruktur für den öffentlichen Verkehr durch die AVG. Die Vertragslaufzeit endet am 31.12.2025. Verkehrsvertrag vom 16.03.2009 mit dem Zweckverband Schienenpersonennahverkehr Rheinland-Pfalz Süd über Angebote im Schienenpersonnenahverkehr im Land Rheinland- Pfalz. Der Vertrag trat rückwirkend zum 01.01.2009 in Kraft und endet am 31.12.2016. Daneben bestehen zahlreiche Vereinbarungen mit angeschlossenen Gebietskörperschaften. Bau und Betrieb von Verkehrs- und artverwandten Unternehmen (Personen- und Güterverkehr) sowie die Beteiligungen an solchen (GV in der Fassung vom 01.02.2006). Abschlussprüfer Der Jahresabschluss 2011 wurde von der Wirtschaftsprüfungsgesellschaft Deloitte & Touche GmbH, Niederlassung Stuttgart geprüft. Beteiligungsbericht der Stadt Karlsruhe für das Jahr 2011 AVG 87 Gesamtbezüge der Mitglieder der Geschäftsführung und des Aufsichtsrates 2008 2009 2010 2011 - in T€ - - in T€ - - in T€ - - in T€ - 1. Gesamtbezüge der Mitglieder der Geschäftsführung 1) 1) 1) 1) 2. Gesamtbezüge des Aufsichtsrates 2) 8,7 8,7 8,6 8,1 1) Mit der Veröffentlichung der individualisierten Geschäftsführerbezüge nicht einverstanden. 2) Aufwandsentschädigungen. Personalentwicklung (durchschnittlich beschäftigte Arbeitnehmer) 1) 2) 3) 2008 2009 2010 2011 Arbeiter 4) 168 163 158 155 Angestellte 4) 453 459 461 480 Beamte 4) 0 0 0 0 Zwischensumme 1 621 622 619 635 Über VBK GmbH zu 100% an AVG mbH abgeordnet: - Beamte 3 3 3 3 - Angestellte 2 2 2 2 Zwischensumme 2 5 5 5 5 von AVG an KASIG abgeordnet: - Angestellte 2 2 2 2 Gesamtbelegschaft 624 625 622 638 Auszubildende 3 3 3 3 1) lt. Anhang zum Prüfungsbericht 2) ohne Beurlaubte, und ohne im Erziehungsurlaub bzw. Mutterschutz befindliche Mitarbeiter 3) ohne Auszubildende, Praktikanten und Aushilfskräfte 4) einschließlich der von der Stadt abgeordneten Beschäftigten Entwicklung der Fahrgastzahlen 1994 - 2011 0,0 10,0 20,0 30,0 40,0 50,0 60,0 70,0 80,0 19 94 19 96 19 98 20 00 20 02 20 04 20 06 20 08 20 10 Jahr - i n M io . - 28,2 47,2 70,3 Beteiligungsbericht der Stadt Karlsruhe für das Jahr 2011 AVG 88 Leistungszahlen 2008 - 2011 2008 2009 2010 2011 1. Fahrgastzahlen ÖPNV (in Mio) 68,70 70,0 69,8 70,30 2. Beförderungsleistung ÖPNV (in Mio Wagenkilometer): - Bahnverkehr 18,00 17,59 18,12 18,13 - Kraftomnibusverkehr 3,60 3,99 3,99 3,99 Zusammen 21,60 21,58 22,11 22,12 3. Durchschnittliche Fahrgeldeinnahmen im 0,52 0,53 0,50 0,58 ÖPNV je beförderte Person (netto) in € 4. Omnibusgelegenheitsverkehr (Ausflugs- und Mietwagenverkehr): - beförderte Personen 27.052 28.183 24.648 26.874 - km-Leistung (in Mio) 0,35 0,35 0,33 0,36 5. Güterverkehr (Beförderungsleistung in to) - Bahn 312.392 409.893 471.521 476.373 - Lastkraftwagen 27.975 8.449 0 0 Zusammen 340.367 418.342 471.521 476.373 Geschäftsverlauf und Aufgabenerfüllung 2011 Im Geschäftsjahr 2011 betrug die Fahrgastzahl 70,3 Mio. (Vorjahr: 69,8 Mio.). Die Veränderung ist auf den Fahrgastzuwachs durch die Neuaufnahme des Stadtbahnverkehrs auf der Strecke (Karlsruhe)-Wörth-Germersheim zum Fahrplanwechsel 2010/2011 zurück zu führen. Die Betriebsleistung im Straßen- und Stadtbahnbetrieb nahm als Folge der Inbetriebnahme der neuen Stadtbahnlinien S51/S52 geringfügig um 0,1 % auf 18,1 Mio. Wagenkilometer zu. Eine höhere Steigerung wurde durch den Arbeitskampf der Gewerkschaft Deutscher Lokomotivführer (GDL) nicht möglich. Bei der AVG entwickelte sich der Schienengüterverkehr im Jahr 2011 positiv. Die Transportleistung stieg um 9,9 % gegenüber dem Vorjahr. Vor allem durch den weiteren Ausbau der Kooperationsverkehre konnten neue Leistungen bzw. Mehrverkehre generiert werden. Die Entwicklung der Branche Reise und Touristik war geprägt von dem nach wie vor sehr großen Preisdruck. Von dieser Entwicklung konnte sich auch das AVG- Reisebüro nicht abkoppeln. Die Umsätze der AVG-Reisebüros wuchsen zwar um 3,4 % im Vergleich zum Vorjahr, der Anstieg blieb damit aber unter der bundesweiten Entwicklung. Um zukunfts- und konkurrenzfähig zu bleiben, wurde die Bustouristiksparte AVG-Reisen umstrukturiert. Der Aufbau der zentralen Leitstelle im neuen Betriebshof Gerwigstraße wurde 2011 fortgesetzt. Nachdem zum 1. März 2011 die zentrale Zugüberwachung der AVG und die Zugleitung Ubstadt umgezogen sind, wird im Juli 2012 die Zugleitung Eppingen folgen. Bis 2014 sollen alle AVG-Zugleitungen und Zugüberwachung räumlich zusammengefasst sein, um somit Kommunikationswege und Kosten zu verringern. Beteiligungsbericht der Stadt Karlsruhe für das Jahr 2011 AVG 89 Am 28. November 2011 konnte der zweigleisige Ausbau der Albtalbahn zwischen Waldbronn-Reichenbach und Karlsbad-Langensteinbach abgeschlossen und für den Betrieb frei gegeben werden. Durch die Maßnahme verspricht sich die AVG eine wesentliche Verbesserung der Fahrplanstabilität und stellt auch damit die Grundlage für ein weiterhin attraktives Nahverkehrsangebot in der Region. Gleichzeitig wurde im Gewerbegebiet Schießhüttenäcker in Waldbronn ein neuer Haltepunkt an das Stadtbahnnetz eröffnet. Ansonsten war der Bereich Infrastruktur überwiegend von Wartungs- und Instandhaltungsarbeiten geprägt. Die Beförderungserlöse lagen 2011 geringfügig unter den Vorjahreswerten, die Bestellerentgelte des Landes Baden-Württemberg hingegen stiegen planmäßig leicht an. Die AVG schließt das Geschäftsjahr mit einem Jahresüberschuss in Höhe von 153 T€ ab. Einschließlich der Bauleistungen für Dritte betrug das 2011 getätigte Investitionsvolumen 23,8 Mio. €. Die AVG hat zusammen mit den VBK im Jahr 2010 bei der Firma Bombardier insgesamt 30 Zweisystemfahrzeuge bestellt, die ab Mitte 2012 ausgeliefert werden sollen. Ausblick Für 2012 rechnet die AVG mit einer Konsolidierung der Fahrgastzahlen auf dem hohen Niveau des Jahres 2011. Zur Verbesserung der Einnahmen führen alle Verkehrsverbünde, in denen die AVG tätig ist, für 2012 Tariferhöhungen durch. So hat der KVV zum Fahrplanwechsel am 11.12.2011 eine Tariferhöhung von durchschnittlich 3,9 % beschlossen. In der Region Heilbronn wird derzeit das Stadtbahnnetz Richtung Norden erweitert. Die AVG ist daran interessiert, im Rahmen dieses Ausbaus weitere Verkehrsleistungen zu erbringen. Wegen Risiken wird im Wesentlichen auf die Ausführungen bei der VBK bzw. beim KVV unter Nr. 13 bzw. 16 dieses Kapitels entsprechend verwiesen. Kurzbilanz 2011 Aktiva Passiva A. B. C. D. Anlagevermögen Umlaufvermögen Vorräte Forderungen und sonstige Vermögensgegenstände Kassenbestand, Guthaben bei Kreditinstituten u.ä. Rechnungsabgrenzungsposten Aktive latente Steuern 96.718.017 € 707.265 € 69.435.295 € 4.164.827 € 23.052 € 3.337.863 € 174.386.319 € A. B. C. D. E. Eigenkapital Gezeichnetes Kapital Kapitalrücklage Gewinnrücklage Bilanzgewinn Sonderposten mit Rücklageanteil Rückstellungen Verbindlichkeiten Rechnungsabgrenzungsposten 7.000.000 € 23.049.235 € 17.897.241 € 6.880.073 € 54.826.549 € 0 € 50.279.642 € 68.403.347 € 876.781 € 174.386.319 € Beteiligungsbericht der Stadt Karlsruhe für das Jahr 2011 AVG 90 Gewinn- und Verlustrechnungen der Jahre 2008 bis 2012 Bilanz- und sonstige Kennzahlen 2008 2009 2010 2011 Plan 20111)2) Plan 20121)2) - in T€ - - in T€ - - in T€ - - in T€ - - in T€ - - in T€ - 1. Umsatzerlöse +120.375 +126.188 +148.912 +138.794 +131.876 +130.298 2. Bestandsveränderungen an unfertigen Bauten und Leistungen +362 +4.430 -4.557 -142 +0 +0 3. Andere aktivierte Eigenleistungen +203 +98 +125 +116 +100 +100 4. Sonstige betriebliche Erträge +28.084 +21.312 +16.287 +16.288 +14.300 +14.997 5. Materialaufwand und Fremdleistungen -94.219 -96.609 -113.508 -104.387 -98.912 -95.018 6. Personalaufwand -35.158 -37.414 -29.971 -31.806 -31.639 -33.301 7. Abschreibungen -1.263 -1.426 -1.792 -2.120 -1.700 -4.000 8. Sonstige betriebliche Aufwendungen -16.319 -14.583 -13.073 -15.306 -11.828 -11.546 9. Erträge aus Beteiligungen, sonstige Zinsen und ähnliche Erträge +2.129 +662 +239 +327 +0 +0 10. Zinsen und ähnliche Aufwendungen -2.206 -1.498 -2.426 -1.462 -1.070 -1.200 11. Ergebnis der gewöhnl. Geschäftstätigkeit +1.988 +1.160 +236 +302 +1.127 +330 12. Steuern vom Einkommen und vom Ertrag -1.192 -418 -93 -111 -500 -50 13. Sonstige Steuern -46 -39 -35 -38 -55 -41 14. Jahresüberschuss +750 +703 +108 +153 +572 +239 15. Ergebnisvortrag aus dem Vorjahr +5.167 +5.917 +6.620 +6.728 16. Einstellungen in Gewinnrücklagen +0 +0 +0 +0 17. Bilanzgewinn +5.917 +6.620 +6.728 +6.881 1) vom Beschlussgremium genehmigter "Urplan"; eine förmliche Fortschreibung des Wirtschaftsplanes erfolgte nicht. 2) ohne Bauleistungen für Dritte (betrifft Umsatzerlöse und Materialaufwand) und Sonderpostenverrechnung (in "sonstige betriebliche Erträge" und "sonstige betriebliche Aufwendungen" enthalten). 2008 2009 2010 2011 I. Vermögenslage 1. Anlagenintensität (in %) 28,7 42,0 51,7 55,5 2. Umlaufintensität (in %) 71,3 57,9 46,3 42,6 3. Investitionen (in T€) 11.986 41.370 42.617 18.288 II. Finanzlage 1. Eigenkapitalquote (in %) 22,6 21,0 30,9 31,4 2. Anlagendeckungsgrad I (in %) 79,0 49,9 59,8 56,7 III. Ertragslage 1. Umsatzrentabilität (in %) + 0,6 + 0,5 + 0,1 + 0,1 2. Eigenkapitalrentabilität (in %) + 2,2 + 2,0 + 0,2 + 0,3 3. Gesamtkapitalrentabilität (in %) + 2,0 + 1,3 + 1,5 + 0,9 4. Kostendeckung (in %) 80,9 86,2 89,8 89,4 5. Cash Flow (in T€) a) vor Ertragsteuern + 11.896 + 11.979 - 1.869 +3.508 b) nach Ertragsteuern + 10.703 + 11.561 - 1.962 + 3.359 IV. Personal 1. Personalkostenintensität (in %) 23,6 24,7 18,6 20,5 2. Personalaufwand je Mitarbeiter (in €) 56.344 59.863 48.186 49.853 Anmerkung: Die wichtigsten Bilanzkennzahlen werden auf Seite 27 erläutert. Beteiligungsbericht der Stadt Karlsruhe für das Jahr 2011 TTK 91 15. TTK Transport-Technologie-Consult Karlsruhe GmbH Anschrift: Telefon/Fax: E-Mail/Internet: Gerwigstr. 53 Telefon: 0721 / 62503-0 Info@ttk.de 76131 Karlsruhe Telefax: 0721 / 62503-33 www.ttk.de Gründung: Unternehmensgegenstand: 30.07.1996 Geschäftsführung Gesellschafter: Anteile am Stammkapital: Dr. Ing. Udo Sparmann Albtal-Verkehrs-Gesellschaft mbH 44% = 33.745,27 € Dr. Ing. Udo Sparmann 5% = 3.834,69 € PTV Planung Transport Verkehr 51% = 39.113,82 € AG 100% = 76.693,78 € Gesellschafterversammlung: Dr. Ing. Thomas Schwerdtfeger (PTV) Dr. Walter Casazza (AVG) Dr. Ing. Udo Sparmann Beteiligungen (mind. 25%): Die Gesellschaft hält keine entsprechenden Beteiligungen. Wichtige Verträge: Mietvertrag mit Herlan Grundstücksgesellschaft GdbR vom 20.09.1996 sowie Anschlussmietvertrag vom 26.11.2002 über die Anmietung von Erweiterungsflächen in einem Neubau ab August 2003 am gleichen Standort. Beratung und Planung im Verkehrswesen mit ingenieurwissenschaftlichen und betriebswirtschaftlichen Methoden unter Verwendung DV-gestützer Verfahren (GV in der Fassung vom 20.01.1998). Gesamtbezüge der Mitglieder der Geschäftsführung und des Aufsichtsrates oder der entsprechenden Organe des Unternehmens 2008 2009 2010 2011 - in T€ - - in T€ - - in T€ - - in T€ - 1. Gesamtbezüge der Mitglieder der Geschäftsführung 1) 1) 1) 1) 2. Gesamtbezüge der Gesellschafterversammlung 2) - - - - 1) Mit der Veröffentlichung der individualisierten Geschäftsführerbezüge nicht einverstanden. 2) Aufwandsentschädigungen Beteiligungsbericht der Stadt Karlsruhe für das Jahr 2011 TTK 92 Abschlussprüfer Der Jahresabschluss wird nicht geprüft. Eine Prüfungspflicht besteht weder aus handelsrechtlicher noch aus kommunalrechtlicher Sicht. Personalentwicklung (durchschnittlich beschäftigte Arbeitnehmer) 1) 2) 3) 2008 2009 2010 2011 Arbeiter 4) - - - - Angestellte 4) 25,0 25,0 26,0 26,0 Beamte 4) - - - - Gesamtbelegschaft 25,0 25,0 26,0 26,0 Auszubildende - - - - 1) umgerechnete Vollkraftstellen 2) ohne Beurlaubte und ohne im Erziehungsurlaub bzw. Mutterschutz befindliche Mitarbeiter 3) ohne Auszubildende, Praktikanten und Aushilfskräfte 4) einschließlich der von der Stadt abgeordneten Beschäftigten Leistungszahlen 2008 - 2011 Geschäftsverlauf und Aufgabenerfüllung 2011 Die Entwicklung im Markt für deutsche Projekte hat sich im Berichtsjahr positiv fortgesetzt. Der Auslandsanteil ist auf 46 % zurückgegangen. Ursache war die negative Entwicklung des französischen Marktes für die TTK. Mit der erfolgreichen Akquisition des Projektes "Tram Avignon - Betriebliche Studien im Rahmen der Umsetzung (Maîtrise d´oeuvre) der beiden ersten Tramlinien in Avignon" ist es zum ersten Mal gelungen in ein neues Geschäftsfeld in Frankreich einzusteigen. Bisher war TTK immer nur in den ersten Planungsphasen von Projekten tätig. Avignon ist mit dem Partner SNC Lavalin ein erstes, größeres Projekt, welches sich nun in der Umsetzung befindet. TTK wird die betriebliche 2008 2009 2010 2011 1. Betriebsleistung pro Mitarbeiter (in T€) 106 122 108 112 2. Auftragssumme (in T€) 1) 2.500 2.000 1.700 1.900 3. Auslandsanteil am Erlös 2) (in %) 53 55 55 46 1) Zum Ende des jeweiligen Geschäftsjahres 2) Rohertrag Beteiligungsbericht der Stadt Karlsruhe für das Jahr 2011 TTK 93 Beratung und Unterstützung bis zum Bau der ersten beiden Linien bis 2016 mit übernehmen. Im Herbst 2011 wurde die Arbeit an dem ersten TTK-Projekt für die Europäische Wiederaufbaubank (EBRD) begonnen. Über ein Jahr wird TTK den öffentlichen Verkehr in der Stadt Chisinau, Hauptstadt der Republik Moldavien, mit dem rumänischen Partner Metroul unter die Lupe nehmen. Ziel ist es den heute hauptsächlich aus Minibussen bestehenden Betrieb besser zu strukturieren, ein Nachfragemodell zu entwickeln und die Ausschreibung des öffentlichen Verkehrs vorzubereiten. Das Gesamtprojekt hat ein Volumen von 200 T€. Der Anteil der TTK beträgt 76 %. Der Auftragsbestand hat sich erhöht. Trotz der über die Kapazitätsgrenzen ausgelasteten Projektarbeit und überproportional angestiegener Umsätze ist die Auftragssumme am Ende des Berichtsjahres auf fast zwei Mio. € angestiegen. Ausblick Für das Jahr 2012 rechnet die TTK dank der guten Auslastung wiederum mit einem guten Ergebnis. Die auf das gesamte Jahr gesehene Auftragslücke hat sich zwischenzeitlich geschlossen. Für den geplanten Umsatz liegen entsprechende Bestellungen vor. Das laufende Geschäftsjahr zeigt einen positiven Trend auf dem deutschen und französischen Markt. In Großbritannien herrscht weiterhin große Zurückhaltung hinsichtlich von Projekten im Portfolio der TTK. Kurzbilanz 2011 Aktiva Passiva A. B. C. Anlagevermögen Umlaufvermögen Vorräte Forderungen und sonstige Vermögensgegenstände Schecks, Kassenbestand, Guthaben bei Kreditinstituten Rechnungsabgrenzungsposten 77.699 € 317.835 € 592.721 € 811.651 € 4.231 € 1.804.137 € A. B. C. Eigenkapital Gezeichnetes Kapital Gewinnrücklagen Gewinnvortrag Jahresüberschuss Rückstellungen Verbindlichkeiten 76.694 € 200.000 € 329.532 € 331.094 € 937.320 € 268.245 € 598.572 € 1.804.137 € Beteiligungsbericht der Stadt Karlsruhe für das Jahr 2011 TTK 94 Gewinn- und Verlustrechnungen der Jahre 2008 bis 2011 2008 2009 2010 2011 -in T€- -in T€- -in T€- -in T€- 1. Umsatzerlöse +2.116 +4.576 +3.380 +2.684 2. Bestandsveränderungen an fertigen und unfertigen Erzeugnissen +540 -1.520 -584 +224 3. Sonstige betriebliche Erträge +19 +34 +61 +48 4. Personalaufwand -1.582 -1.621 -1.730 -1.850 5. Aufwendungen für bezogene Leistungen -195 -509 -166 -142 6. Abschreibungen -43 -43 -37 -32 7. Sonstige betriebliche Aufwendungen -463 -485 -494 -457 8. Sonstige Zinsen und ähnliche Erträge +10 +6 +3 +7 9. Sonstige Zinsen u. ähnliche Aufwendungen -1 +0 +0 +0 10. Ergebnis der gewöhnl. Geschäftstätigkeit +401 +438 +433 +482 11. Steuern vom Einkommen und vom Ertrag -123 -136 -135 -150 12. Sonstige Steuern -1 -1 -1 -1 13. Jahresüberschuss / -fehlbetrag +277 +301 +297 +331 Bilanz- und sonstige Kennzahlen 2008 2009 2010 2011 I. Vermögenslage 1. Anlagenintensität (in %) 3,9 4,7 3,5 4,3 2. Umlaufintensität (in %) 95,8 94,8 96,2 95,5 3. Investitionen (in T€) 37 41 24 54 II. Finanzlage 1. Eigenkapitalquote (in %) 31,2 45,6 49,5 52,0 2. Anlagendeckungsgrad I (in %) 804,6 963,9 1.432,8 1.206,3 III. Ertragslage 1. Umsatzrentabilität (in %) + 10,4 + 9,9 + 10,6 + 11,4 2. Eigenkapitalrentabilität (in %) + 45,6 + 42,5 + 36,9 + 35,3 3. Gesamtkapitalrentabilität (in %) + 14,2 + 19,4 + 18,3 18,4 4. Kostendeckung (in %) 116,3 114,9 115,2 117,1 5. Cash Flow (in T€) a) vor Ertragsteuern + 444 + 481 + 470 + 514 b) nach Ertragsteuern + 320 + 344 + 334 + 363 IV. Personal 1. Personalkostenintensität (in %) 69,3 61,0 71,3 74,5 2. Personalaufwand je Mitarbeiter (in €) 63.280 64.823 66.548 71.163 Anmerkung: Die wichtigsten Bilanzkennzahlen werden auf Seite 27 erläutert. Beteiligungsbericht der Stadt Karlsruhe für das Jahr 2011 KVV 95 16. Karlsruher Verkehrsverbund GmbH (KVV) Anschrift: Telefon/Fax: E-Mail/Internet: Tullastr. 71 Telefon: 0721 / 6107-0 Info@kvv.karlsruhe.de 76131 Karlsruhe Telefax: 0721 / 6107-7159 www.kvv.de Gründung: Unternehmensgegenstand: 29.07.1994 Geschäftsführung Gesellschafter: Anteile am Stammkapital: Dr. Walter Casazza Stadt Karlsruhe 52% = 33.233,97 € Landkreis Karlsruhe 20% = 12.782,30 € Landkreis Germersheim 8% = 5.112,92 € Landkreis Rastatt 8% = 5.112,92 € Stadt Baden-Baden 8% = 5.112,92 € Landkreis Südl. Weinstraße 2% = 1.278,23 € Stadt Landau 2% = 1.278,23 € 100% = 63.911,49 € Aufsichtsrat: OB Heinz Fenrich (Vorsitz) Ltd. MR Dr. Lothar Kaufmann LR Dr. Fritz Brechtel StR Gabriele Luczak-Schwarz (stellv. Vorsitz) Klaus Maas LR Dr. Christoph Schnaudigel StR Sven Maier (stellv. Vorsitz) StR Yvette Melchien LR Jürgen Bäuerle KR Jürgen Nelson BM Wolfgang Bratzel OB a. D. Josef Offele Sonja Döring StR Hans Pfalzgraf OB Wolfgang Gerstner LR Theresia Riedmaier MdB Heinz Golombeck OB Hans-Dieter Schlimmer BM a. D. Gerrit Große Günter Seifermann BM Walter Heiler, MdL BM Harald Seiter StR Johannes Honné Ltd. MR Elmar Steinbacher BM Toni Huber StR Rainer Weinbrecht KR Günter Kast Tim Wirth Wichtige Verträge: Vereinbarung zwischen dem Land Baden-Württemberg, den Landkreisen Karlsruhe und Rastatt, den Städten Karlsruhe und Baden-Baden sowie der Karlsruher Verkehrsverbund GmbH über die weitere Finanzierung des Karlsruher Verkehrsverbundes. Die neue Vereinbarung trat zum 01.01.2010 in Kraft und gilt bis zum 31.12.2018. Die Vereinbarung mit dem Land Rheinland-Pfalz wurde bis zum 31.12.2011 verlängert. Daneben bestehen eine Vielzahl von Verträgen mit den Verkehrsunternehmen über die Durchführung der Verbundverkehre. 28 Mitglieder, davon 10 Verteter der Stadt Karlsruhe, 5 Vertreter des Landkreises Karlsruhe, je 3 Vertreter der Landkreise Germersheim und Rastatt sowie der Stadt Baden-Baden, je ein Vertreter des Landkreises Südliche Weinstraße und der Stadt Landau und je ein Vertreter der Länder Baden-Württemberg und Rheinland- Pfalz Die Gesellschaft dient den Zwecken des öffentlichen Personennahverkehrs. Sie wurde gegründet, um die Wettbewerbsfähigkeit des öffentlichen Personennahverkehrs in der Region Karlsruhe vor allem durch die Einführung von einheitlichen Tarifen (Verbundtarif) für alle öffentlichen Verkehrsmittel und die Abstimmung der Fahrpläne der verschiedenen Verkehrsunternehmen zu verbessern (GV in der Fassung vom 14.12.1998). Beteiligungsbericht der Stadt Karlsruhe für das Jahr 2011 KVV 96 Gesamtbezüge der Mitglieder der Geschäftsführung und des Aufsichtsrates 2008 2009 2010 2011 - in T€ - - in T€ - - in T€ - - in T€ - 1. Gesamtbezüge der Mitglieder der Geschäftsführung 1) 1) 1) 1) 2. Gesamtbezüge des Aufsichtsrates 2) 13 13 13 13 1) Mit der Veröffentlichung der individualisierten Geschäftsführerbezüge nicht einverstanden. 2) Aufwandsentschädigungen. Abschlussprüfer Der Jahresabschluss 2011 wurde von der PwC Wirtschaftsprüfungsgesellschaft, Niederlassung Stuttgart geprüft. Personalentwicklung (durchschnittlich beschäftigte Arbeitnehmer) 1) 2) 3) 2008 2009 2010 2011 Arbeiter 4) 0 0 0 0 Angestellte 4) 44,0 43,0 45,0 44,0 Beamte 4) 0 0 0 0 Gesamtbelegschaft 44,0 43,0 45,0 44,0 Auszubildende - - - - 1) umgerechnete Vollkraftstellen 2) ohne Beurlaubte, und ohne im Erziehungsurlaub bzw. Mutterschutz befindliche Mitarbeiter 3) ohne Auszubildende, Praktikanten und Aushilfskräfte 4) einschließlich der von der Stadt abgeordneten Beschäftigten Leistungszahlen 2008 – 2011 2008 2009 2010 2011 1. Zahl der Fahrgäste im Verbundgebiet 173 175 177 178 (in Mio) 2. Fahrgeldeinnahmen im Verbundgebiet 111 115 119 122 (in Mio €) -ohne Schwerbehinderte und ohne Abgeltung Schüler nach § 45 a PBfG- 3. Fahrgeldeinnahmen je Fahrgast (in €) 0,64 0,66 0,67 0,69 Beteiligungsbericht der Stadt Karlsruhe für das Jahr 2011 KVV 97 Finanzielles Engagement der Gesellschafter 2008 – 2011 (Verlustabdeckung) 2008 2009 2010 2011 - in T€ - - in T€ - - in T€ - - in T€ - Stadt Karlsruhe 940 951 1.128 1.055 Landkreis Karlsruhe 362 366 434 406 Landkreis Germersheim 145 146 173 162 Landkreis Rastatt 145 146 173 162 Stadt Baden-Baden 145 146 173 162 Landkreis Südliche Weinstraße 10 11 12 12 Stadt Landau 10 11 12 12 Zusammen 1.755 1.777 2.106 1.971 Geschäftsverlauf und Aufgabenerfüllung 2011 Die Zahl der beförderten Personen ist im Geschäftsjahr 2011 um 0,5 % auf 177,5 Millionen angestiegen. Dabei handelt es sich um sogenannte „Verbundbeförderungsfälle“, das heißt Umsteiger zwischen verschiedenen Verkehrsmitteln und -unternehmen werden nur einmal gewertet. In dieser Zahl sind die ohne Entgelt beförderten schwerbehinderten Fahrgäste enthalten. Seit Gründung des KVV 1994 sind damit die Fahrgastzahlen kontinuierlich gestiegen. Ab 2011 werden die Fahrgelder auf der Grundlage der Ergebnisse der Fahrgasterhebung, die im Auftrag des KVV 2008 und 2009 im Verbundgebiet durchgeführt worden ist, zugeschieden. Darauf haben sich die Gesellschafter des KVV im Jahr 2010 verständigt. Dadurch kommt es zu definierten Verschiebungen in der Einnahmeaufteilung. Die Fahrgeldeinnahmen im Verbundgebiet erhöhten sich um 2,4 % auf 122,1 Mio. €. Entwicklung der Fahrgeldeinnahmen 1994 - 2011 0 20 40 60 80 100 120 140 19 94 19 96 19 98 20 00 20 02 20 04 20 06 20 08 20 10 Jahr - i n M io . € - 25 122 72 Beteiligungsbericht der Stadt Karlsruhe für das Jahr 2011 KVV 98 Der KVV erhielt auch im Jahr 2011 als Ausgleich für die verbundbedingten Lasten sowie für die Verbundorganisation nichtdynamisierte Zuschüsse von den Ländern Baden-Württemberg und Rheinland-Pfalz. Entwicklung der Fahrgastzahlen 1994 - 2011 0 50 100 150 200 19 94 19 96 19 98 20 00 20 02 20 04 20 06 20 08 20 10 Jahr - i n M io . - 55 178160 Die neue EU-Verordnung 1370/2007 zum ÖPNV zwingt die Bundesländer und die Verkehrsverbünde dazu, die Verbundförderung neu zu gestalten. Mit dem Land Baden-Württemberg hat der KVV daraufhin einen Vertrag bis 2018 abgeschlossen. Ausblick Für 2012 rechnet der KVV mit einer Konsolidierung der Fahrgastzahlen auf dem hohen Niveau des Jahres 2011. Unter Berücksichtigung der Tarifanpassung zum 11. Dezember 2011 um durchschnittlich 3,9 % werden die Fahrgeldeinnahmen des KVV voraussichtlich um etwa 4,8 Mio. € steigen. Der KVV wird weiter mit attraktiven Angeboten und hoher Qualität versuchen, zusätzliche Stammkunden zu gewinnen und zu halten, um die Einnahmen zu verbessern. Wegen weiterer Risiken wird auf die Ausführungen bei der VBK – Verkehrsbetriebe Karlsruhe GmbH unter Nr. 13 dieses Kapitels entsprechend verwiesen. Kurzbilanz 2011 Aktiva Passiva A. B. C. Anlagevermögen Umlaufvermögen Forderungen und sonstige Vermögensgegenstände Kassenbestand Rechnungsabgrenzungsposten 44.557 € 9.159.142 € 1.853 € 21.460 € 9.227.012 € A. B. C. Eigenkapital Gezeichnetes Kapital Jahresüberschuss / -fehlbetrag Rückstellungen Verbindlichkeiten 63.911 € 0 € 63.911 € 202.613 € 8.960.488 € 9.227.012 € Beteiligungsbericht der Stadt Karlsruhe für das Jahr 2011 KVV 99 Gewinn- und Verlustrechnungen der Jahre 2008 bis 2012 2008 2009 2010 2011 Plan 20111) Plan 20121) - in T€ - - in T€ - - in T€ - - in T€ - - in T€ - - in T€ - 1. Umsatzerlöse 2) +4.842 + 5.074 +6.245 +5.955 +6.170 +6.295 2. Sonstige betriebliche Erträge +10.563 +10.344 +9.783 +9.831 +9.877 +9.876 3. Personalaufwand -1.592 - 1.674 -1.741 -1.766 -1.802 -1.829 4. Abschreibungen -140 - 118 -89 -48 -130 -100 5. Sonstige betriebliche Aufwendungen 2) -15.560 -15.444 -16.320 -15.965 -16.375 -16.872 6. Sonstige Zinsen und ähnliche Erträge +133 +42 +17 +22 +10 +10 7. Zinsen und ähnliche Aufwendungen +0 + 0 +0 +0 +0 +0 8. Ergebnis der gewöhnl. Geschäftstätigkeit -1.754 -1.776 -2.105 -1.971 -2.249 -2.620 9. Steuern vom Einkommen und Ertrag +0 + 0 +0 +0 +0 +0 10. Sonstige Steuern -1 -1 -1 +0 -3 -3 11. Zuschüsse der Gesellschafter nach § 5 des Gesellschaftervertrages +1.755 +1.777 +2.106 +1.971 +2.252 +2.623 12. Jahresüberschuss / Jahresfehlbetrag +0 +0 +0 +0 +0 +0 1) Vom Beschlussgremium genehmigter „Urplan“; eine förmliche Fortschreibung des Wirtschaftsplanes erfolgte nicht. 2) Die Vertriebskosten werden ab dem Wirtschaftsjahr 2001 brutto verbucht, d. h. als Umsatzerlöse und als Aufwendungen aus Vertriebskostenübernahme (AVG / VBK / BBL). Bilanz- und sonstige Kennzahlen 2008 2009 2010 2011 I. Vermögenslage 1. Anlagenintensität (in %) 3,1 2,2 1,1 0,4 2. Umlaufintensität (in %) 96,8 97,7 98,7 99,4 3. Investitionen (in T€) 94 11 57 6 II. Finanzlage 1. Eigenkapitalquote (in %) 0,8 1,0 0,7 0,6 2. Anlagendeckungsgrad I (in %) 25,2 43,7 63,6 143,4 III. Ertragslage 1. Umsatzrentabilität (in %) - 36,3 - 35,0 - 33,7 - 33,1 2. Eigenkapitalrentabilität (in %) - 2.747 -2.780 -3.296 - 3.083 3. Gesamtkapitalrentabilität (in %) - 21,2 -27,0 - 23,1 - 18,0 4. Kostendeckung (in %) 28,0 29,4 34,4 33,5 5. Cash Flow (in T€) - 1.615 -1.659 - 2.018 -1.923 IV. Personal 1. Personalkostenintensität (in %) 9,2 9,7 9,6 9,9 2. Personalaufwand je Mitarbeiter (in €) 36.190 38.928 38.690 40.120 Anmerkung: Die wichtigsten Bilanzkennzahlen werden auf Seite 27 erläutert. Beteiligungsbericht der Stadt Karlsruhe für das Jahr 2011 Baden Airpark 100 17. Baden Airpark Beteiligungsgesellschaft mbH Anschrift: Telefon/Fax: E-Mail/Internet: Victoria Boulevard A 106 Telefon: 07229 / 66-2125 Amt11@Landkreis-Rastatt.de 77836 Rheinmünster Telefax: 07229 / 66-2309 Gründung: Unternehmensgegenstand: 20.03.2001 Geschäftsführung Gesellschafter: Anteile am Stammkapital: Stadtsyndikus a.D. Stadt Karlsruhe 43,90% = 14.400 € Hermann Merx Stadt Baden-Baden 15,55% = 5.100 € Landkreis Karlsruhe 12,65% = 4.150 € Landkreis Rastatt 12,65% = 4.150 € Stadt Bühl 4,27% = 1.400 € Gemeinde Hügelsheim 4,88% = 1.600 € Gemeinde Rheinmünster 4,88% = 1.600 € Stadt Rheinau 1,22% = 400 € 100% = 32.800 € Gesellschafterversammlung: Beteiligungen (mind. 25%): Anteile am Stammkapital: Baden Airpark GmbH 34,17% = 8,559 Mio. € Wichtige Verträge: In der Rahmenvereinbarung vom 30.07.2003 zwischen dem Land Baden-Württemberg, der Flughafen Stuttgart GmbH (FSG) und der Baden Airpark Beteiligungsgesellschaft mbH (BTG) haben sich die FSG und die BTG als Gesellschafter der Baden-Airpark GmbH (BAG) verpflichtet, zu deren Fortentwicklung, insbesondere für Investitionen und Folgelasten in den Jahren 2003 bis 2015, in jährlich gleichen Teilbeträgen Gesellschafterzuschüsse an die BAG in Höhe von insgesamt 114 Mio. € im Verhältnis zwei Drittel (FSG) zu einem Drittel (BTG) zu leisten. OB Heinz Fenrich (Vorsitz) Beteiligung von Kommunen, Landkreisen und sonstigen öffentlichen Körperschaften sowie ggf. Privaten aus der Region an der als Tochtergesellschaft der Flughafen Stuttgart GmbH gegründeten Baden Airpark Erwerbs GmbH heute Baden Airpark GmbH (GV in der Fassung vom 11.07.2007). Abschlussprüfer Der Jahresabschluss 2011 wurde von der Wirtschaftsprüfungsgesellschaft Wissler, Protzen & Partner in Baden-Baden geprüft. Beteiligungsbericht der Stadt Karlsruhe für das Jahr 2011 Baden Airpark 101 Gesamtbezüge der Mitglieder der Geschäftsführung und des Aufsichtsrates oder der entsprechenden Organe des Unternehmens 2008 2009 2010 2011 - in T€ - - in T€ - - in T€ - - in T€ - 1. Gesamtbezüge der Mitglieder der Geschäftsführung 1) 1) 1) 1) 2. Gesamtbezüge der Gesellschafterversammlung - - - - 1) Mit der Veröffentlichung der individualisierten Geschäftsführerbezüge nicht einverstanden. Finanzielles Engagement des Gesellschafters Stadt Karlsruhe 2008 – 2011 2008 2009 2010 2011 - in T€ - - in T€ - - in T€ - - in T€ - 1. Erhöhung Kapitalrücklage 1.283 1.283 1.283 1.283 2. Verwaltungskostenumlage 13 10 10 12 Zusammen 1.296 1.293 1.293 1.295 Personalentwicklung (durchschnittlich beschäftigte Arbeitnehmer) 1) 2) 2008 2009 2010 2011 Arbeiter 3) 0,0 0,0 0,0 0,0 Angestellte 3) 0,0 0,0 0,0 0,0 Beamte 3) 2,0 2,0 2,0 2,0 Gesamtbelegschaft 2,0 2,0 2,0 2,0 Auszubildende - - - - 1) ohne Beurlaubte und ohne im Erziehungsurlaub bzw. Mutterschutz befindliche Mitarbeiter 2) ohne Auszubildende, Praktikanten und Aushilfskräfte 3) Sonderregelung als geringfügig Beschäftigte Leistungszahlen Flughafen Karlsruhe / Baden-Baden 2008 2009 2010 2011 1. Flugbewegungen 47.453 43.487 44.789 45.298 2. Passagiere 1.151.583 1.101.733 1.192.894 1.126.500 Beteiligungsbericht der Stadt Karlsruhe für das Jahr 2011 Baden Airpark 102 Geschäftsverlauf und Aufgabenerfüllung 2011 Die wirtschaftliche Entwicklung der Baden Airpark Beteiligungsgesellschaft mbH (BTG) ist an die Entwicklung der Baden Airpark GmbH (BAG) gekoppelt. Aufgrund dieser Abhängigkeit stellt die Geschäftsführung der BTG die wirtschaftliche Entwick- lung der BAG anhand von Auszügen aus deren Lagebericht dar: Mit 1.126.500 Passagieren und einem Rückgang um 5,6 % im Vergleich zum Re- kordjahr 2010 (1.192.894 Passagiere) blieb 2011 das drittstärkste Jahr seit Bestehen der Baden Airpark GmbH. Der Rückgang der Passagierzahlen ist insbesondere auf die Einstellung der Wienstrecke, die neu eingeführte nationale Luftverkehrssteu- er, welche innerdeutsche Flüge besonders belastet, sowie auf die wirtschaftliche Si- tuation einiger am Flughafen Karlsruhe/Baden-Baden (FKB) operierender Flugge- sellschaften zurückzuführen. Entwicklung der Passagierzahlen 1997 - 2011 0 200.000 400.000 600.000 800.000 1.000.000 1.200.000 1.400.000 19 97 19 99 20 01 20 03 20 05 20 07 20 09 20 11 Jahr 20.544 186.138 623.052 1.126.500 1.151.583 Der Linienverkehr stellt mit 885.561 Fluggästen (79 %) weiterhin die wichtigste Säule des Verkehrsaufkommens. Hauptumsatzträger mit 172.092 Fluggästen blieb die Verbindung in die Hauptstadt Berlin. Die Entwicklung im Gewerbepark verlief erfreulich. Der gute Vermietungsstand konn- te beibehalten werden. Neben der positiven Entwicklung im Retailgeschäft führten höhere Erlöse im Parkierungsgeschäft zum Umsatzanstieg. Weitere Grundstücks- verkäufe verdeutlichen die vielfältigen Möglichkeiten, die sowohl von bereits am Air- park tätigen Geschäftspartnern als auch von neuen Interessenten gesehen und ge- nutzt werden. Auch 2011 - seit 2004 bereits zum achten Mal - konnte die Baden Airpark GmbH ein positives Betriebsergebnis vor Abschreibungen, Zinsen und Steuern (EBITDA) von rd. 4,9 Mio. € erzielen. Der Jahresfehlbetrag von rd. 3,8 Mio. € ist auf die hohen Ab- schreibungen auf die Investitionen in den Flughafenausbau zurückzuführen. Die Fi- nanzierung der BAG ist aufgrund der Vereinbarung vom 30.07.2003 zwischen der BAG und den Gesellschaftern Flughafen Stuttgart GmbH (FSG) und Baden Airpark Beteiligungsgesellschaft mbH (BTG) gesichert. Beteiligungsbericht der Stadt Karlsruhe für das Jahr 2011 Baden Airpark 103 Ausblick Durch die Umstrukturierung im Jahre 2003 und dem damit verbundenen Ausbau des Baden Airpark wurde eine stabile Basis für den Flughafen als bedeutende Infrastruk- tureinrichtung innerhalb der Region geschaffen. Bereits jetzt kann ein großer Teil der künftigen Investitionen aus erwirtschafteten Abschreibungen bestritten werden. Dar- über hinaus belasten die über die Einlagen der Gesellschafter und des Landes finan- zierten Investitionen und die sich daraus ergebenden Abschreibungen im Endeffekt das Eigenkapital nicht, da sie über die Kapitalrücklagen kompensiert werden können. Ein weiterer Schritt zur Stärkung des Standorts stellt die geplante Verbesserung der äußeren Erschließung zunächst durch einen direkten Autobahnanschluss und in einer zweiten Stufe die Realisierung eines Stadtbahnanschlusses dar. Hierzu sollen die planungsrechtlichen Weichen gestellt werden. Der Sommerflugplan 2012 eröffnet neue Chancen für den Flughafen Karlsru- he/Baden-Baden. Ob die Angebote der Airlines und Reiseveranstalter von den Kun- den angenommen werden, hängt auch von der weiteren wirtschaftlichen Entwicklung in Deutschland und der Bewältigung der Euro-Schuldenkrise ab. Die Baden Airpark GmbH rechnet aufgrund des erwarteten Anstiegs des Verkehrsvolumens mit einem gegenüber 2011 verbessertem positiven operativen Ergebnis vor Abschreibun- gen, Zinsen und Steuern. Unter Berücksichtigung der hohen Abschreibungen und der Zinsbelastungen für die Finanzierung des aufgenommenen Kredites werden die Jahresergebnisse der nächsten Jahre jedoch negativ sein. Eine weiterhin gute Entwicklung der Baden Airpark Beteiligungsgesellschaft mbH (BTG) ist an die Entwicklung des Baden Airpark gekoppelt (BAG). Nach Einschät- zung der Geschäftsführung der BAG sind derzeit keine Faktoren zu erkennen, die bestandsgefährdend sein oder die Vermögens-, Finanz- und Ertragslage der BAG wesentlich beeinträchtigen könnten. Kurzbilanz 2011 Aktiva Passiva A B. Anlagevermögen Umlaufvermögen Forderungen und sonstige Vermögensgegenstände Kassenbestand, Guthaben bei Kreditinstituten 34.866.694 € 159.058 € 45.277 € 35.071.029 € A. B. C. Eigenkapital Gezeichnetes Kapital Kapitalrücklagen Rückstellungen Verbindlichkeiten 32.800 € 34.866.693 € 34.899.493 € 7.300 € 164.236 € 35.071.029 € Beteiligungsbericht der Stadt Karlsruhe für das Jahr 2011 Baden Airpark 104 Gewinn und Verlustrechnungen der Jahre 2008 - 2012 Bilanz- und sonstige Kennzahlen 2008 2009 2010 2011 Plan 20111) Plan 20121) - in T€ - - in T€ - - in T€ - - in T€ - - in T€ - - in T€ - 1. Umsatzerlöse +0 +0 +0 +0 +0 +0 2. Sonstige betriebliche Erträge +29 +22 +25 +25 +29 +26 3. Materialaufwand +0 +0 +0 +0 +0 +0 4. Personalaufwand -12 -11 -11 -11 -12 -11 5. Abschreibungen +0 +0 +0 +0 +0 +0 6. Sonstige betriebliche Aufwendungen -16 -15 -15 -14 -19 -16 7. Sonstige Zinsen und ähnliche Erträge +5 +11 +8 +8 +2 +1 8. Zinsen und ähnliche Aufwendungen -2 -7 -7 -8 +0 +0 9. Ergebnis der gewöhnl. Geschäftstätigkeit +4 +0 +0 +0 +0 +0 10. Steuern vom Einkommen und vom Ertrag +0 +0 +0 +0 +0 +0 11. Sonstige Steuern +0 +0 +0 +0 +0 +0 12. Jahresüberschuss / -fehlbetrag +4 +0 +0 +0 +0 +0 1) Vom Beschlussgremium genehmigter "Urplan"; eine förmliche Fortschreibung des Wirtschaftsplanes erfolgte nicht. 2008 2009 2010 2011 I. Vermögenslage 1. Anlagenintensität (in %) 99,3 99,4 99,4 99,4 2. Umlaufintensität (in %) 0,7 0,6 0,6 0,6 3. Investitionen (in T€) 2.923 2.923 2.923 2.923 II. Finanzlage 1. Eigenkapitalquote (in %) 99,4 99,5 99,5 99,5 2. Anlagendeckungsgrad I (in %) 100,1 100,1 100,1 100,1 III. Ertragslage 1. Umsatzrentabilität (in %) - - - - 2. Eigenkapitalrentabilität (in %) + 0,0 + 0,0 + 0,0 + 0,0 3. Gesamtkapitalrentabilität (in %) + 0,0 + 0,0 + 0,0 + 0,0 4. Kostendeckung (in %) - - - - 5. Cash Flow (in T€) + 4 + 0 + 0 + 0 IV. Personal 1. Personalkostenintensität (in %) 39,7 32,1 32,8 33,5 2. Personalaufwand je Mitarbeiter (in €) 5.972 5.330 5.428 5.464 Anmerkung: Die wichtigsten Bilanzkennzahlen werden auf Seite 27 erläutert. Beteiligungsbericht der Stadt Karlsruhe für das Jahr 2011 GWK 105 18. Gesellschaft für Wertstoffrecycling Karlsruhe mbH (GWK) i. L. Anschrift: Telefon/Fax: E-Mail/Internet: Ottostr. 21, 76227 Karlsruhe; Telefon: 0721 / 133-7081 hanselmann@afa.karlsruhe.de Industriestr. 1, 76189 Karlsruhe oder 0721 / 5000657 robert.kassel@alba.info Gründung: Unternehmensgegenstand: 02.03.1993 Geschäftsführung Gesellschafter: Anteile am Stammkapital: Stadtverwaltungsrat Udo ALBA Nordbaden GmbH 50% = 13.000 € Hanselmann (Stadt Karlsruhe) Stadt Karlsruhe 50% = 13.000 € Robert Kassel 100% = 26.000 € (ALBA Nordbaden GmbH) Gesellschafterversammlung: Der Vorsitz wechselt jährlich zwischen den Gesellschaften und lag im Jahr 2011 bei der Stadt Karlsruhe, vertreten durch Frau Stadtverwaltungsrätin Carola Reich. Beteiligungen (mind. 25%): Die Gesellschaft hält keine entsprechenden Beteiligungen. Wichtige Verträge: Duale Systeme - Leistungsvertrag vom 11.07./26.07.07 mit EKO-Punkt GmbH, beendet zum 31.08.11 Duale Systeme-Leistungsvertrag vom 22.01./28.01.08 mit Redual GmbH, beendet zum 31.08.11 Duale Systeme-Leistungsvertrag vom 08.01./14.01.08 mit Zentek GmbH & Co. KG, beendet zum 31.08.11 Sammlung u. Sortierung vom 02.03. bzw. 26.03.1993 mit Stadt Karlsruhe, Laufzeit wie Leistungsverträge Entsorgung von Wertstoffen, insbesondere Einsammeln, Transportieren, Sortieren, und Vermarkten von Altstoffen nach der Verpackungsverordnung. Die Gesellschaft hat von der "Dualen System Deutschland" den Alleinauftrag für den Aufbau und Betrieb eines Systems zur Erfassung und Sortierung von Verkaufsverpackungen in der Stadt Karlsruhe. Zur Erfüllung dieser Aufgaben setzt die Gesellschaft Subunternehmer ein (GV in der Fassung vom 24.01.2002). Beteiligungsbericht der Stadt Karlsruhe für das Jahr 2011 GWK 106 Gesamtbezüge der Mitglieder der Geschäftsführung und des Aufsichtsrates oder der entsprechenden Organe des Unternehmens 2008 2009 2010 2011 - in T€ - - in T€ - - in T€ - - in T€ - 1. Gesamtbezüge der Mitglieder der Geschäftsführung 1) 1) 1) 1) 2. Gesamtbezüge der Gesellschafterversammlung - - - - 1) Aus Gründen der Gleichbehandlung wird auf eine Veröffentlichung verzichtet, weil die überwie- gende Mehrzahl der übrigen Geschäftsführer städtischer Gesellschaften mit der Veröffentlichung ihrer Bezüge nicht einverstanden ist. Abschlussprüfer Der Jahresabschluss 2011 wird von der Treuhand Südwest GmbH geprüft. Personalentwicklung (durchschnittlich beschäftigte Arbeitnehmer) Die Gesellschaft beschäftigt kein eigenes Personal. Ausschüttungen an die Stadt (netto) in den Haushaltsjahren 2008 – 2011: Leistungszahlen 2008 – 2011 Verwertete Mengen (pro Einwohner und Jahr) 2008 2009 20101) 20111) - in kg - - in kg - - in kg - - in kg - 1. Papier, Pappe, Karton (incl. Vereinssammlungen) 49 47 52 51 2. Glas 0 0 0 0 3. Kunststoff, Dosen 10 10 9 9 4. Verbunde 3 3 2 2 1) Die ab 2010 ausgewiesenen Mengen stellen aus Gründen der Vergleichbarkeit mit den Vorjahren weiterhin die jeweilige Gesamtmenge aller Systembetreiber dar, wobei ab 2010 nur noch die Mengen der Systembetreiber Eko-Punkt, Redual und Zentek über die GWK abgewickelt wurden. 2008 2009 2010 2011 - in T€ - - in T€ - - in T€ - - in T€ - Ausschüttungen an die Stadt Karlsruhe 25 0 0 0 Beteiligungsbericht der Stadt Karlsruhe für das Jahr 2011 GWK 107 Geschäftsverlauf und Aufgabenerfüllung 2011 Das Tätigkeitsfeld der GWK umfasste im Jahr 2011 das Sammeln und Sortieren von Verpackungen nach den Vorgaben der Verpackungsverordnung, beschränkte sich jedoch auf die noch bestehenden drei Altverträge mit den kleinen Systembetreibern Zentek GmbH & Co. KG, Redual GmbH und EKO-Punkt GmbH. Alle drei Altverträge wurden jedoch zum 31.08.2011 beendet. Danach war die GWK nicht mehr operativ tätig. Alle Systembetreiber haben nun direkt mit der Stadt Karlsruhe Verträge zur Sammlung und mit ALBA Nordbaden GmbH zur Sortierung geschlossen. Zur Erfül- lung ihrer Aufgaben setzte die GWK bis zur Beendigung ihrer operativen Tätigkeit weiterhin Subunternehmer ein. In der Gesellschafterversammlung vom 04.11.2011 wurde die Auflösung und Liqui- dation der Gesellschaft beschlossen. Der Liquidationsbeschluss wurde ins Handels- register eingetragen. Ausblick Die Löschung der Gesellschaft erfolgt nach Ablauf der Sperrfrist von einem Jahr voraussichtlich im Dezember 2012. Vorläufige Kurzbilanz 2011 Aktiva Passiva A. B. Anlagevermögen Umlaufvermögen Forderungen und sonstige Vermögensgegenstände Kassenbestand, Guthaben bei Kreditinstituten 0 € 133.459 € 8.989 € 142.448 € A. B. C. Eigenkapital Gezeichnetes Kapital Gewinnvortrag Jahresfehlbetrag Rückstellungen Verbindlichkeiten 26.000 € 111.365 € -34.833 € 102.532 € 27.150 € -12.766 € 142.448 € Beteiligungsbericht der Stadt Karlsruhe für das Jahr 2011 GWK 108 Vorläufige Gewinn- und Verlustrechnungen der Jahre 2007 – 2011 2008 2009 2010 20111) Plan 2011 2) Plan 2012 2) - in T€ - - in T€ - - in T€ - - in T€ - - in T€ - - in T€ - 1. Umsatzerlöse +4.181 +4.004 +671 +450 2. Sonstige betriebliche Erträge +376 +0 +171 +39 3. Aufwand für bezogene Leistungen -4.063 -3.923 -675 -451 4. Personalaufwand -2 -2 -2 -2 5. Abschreibungen +0 +0 +0 +0 6. Sonstige betriebliche Aufwendungen -436 -75 -108 -79 7. Sonstige Zinsen und ähnliche Erträge +16 +8 +3 +1 8. Sonstige Zinsen u. ähnl. Aufwendungen +0 +0 +0 +0 9. Ergebnis der gewöhnl. Geschäftstätigkeit +71 +12 +60 -42 10. Steuern vom Einkommen und vom Ertrag -21 -4 -18 +7 11. Sonstige Steuern +0 +0 +0 +0 12. Jahresüberschuss +50 +8 +42 -35 13. Ausschüttung bzw. Gewinnvortrag vom Vorjahr (saldiert) +73 +61 +69 +111 14. Bilanzgewinn +123 +69 +111 +76 1) vorläufige Zahlen. 2) Die Gesellschaft erstellt keinen Wirtschaftsplan. Bilanz- und sonstige Kennzahlen 2008 2009 2010 2011 I. Vermögenslage 1. Anlagenintensität (in %) 0,0 0,0 0,0 0,0 2. Umlaufintensität (in %) 100,0 100,0 100,0 100,0 3. Investitionen (in T€) - - - - II. Finanzlage 1. Eigenkapitalquote (in %) 12,6 12,9 40,4 72,0 2. Anlagendeckungsgrad I (in %) - - - - III. Ertragslage 1. Umsatzrentabilität (in %) + 1,2 + 0,2 + 6,2 -7,7 2. Eigenkapitalrentabilität (in %) + 57,0 + 8,7 + 30,4 -34,0 3. Gesamtkapitalrentabilität (in %) + 7,2 + 1,1 + 12,3 -24,4 4. Kostendeckung (in %) 92,9 100,1 85,4 84,6 5. Cash Flow (in T€) a) vor Ertragsteuern + 71 + 12 + 60 -42,0 b) nach Ertragsteuern + 50 + 8 + 42 -35,0 IV. Personal 1. Personalkostenintensität (in %) - - - - 2. Personalaufwand je Mitarbeiter (in €) - - - - Anmerkung: Die wichtigsten Bilanzkennzahlen werden auf Seite 27 erläutert. Wohnungswesen und Stadtentwicklung Beteiligungsbericht der Stadt Karlsruhe für das Jahr 2011 VoWo 109 19. VOLKSWOHNUNG GmbH (VOWO) Anschrift: Telefon/Fax: E-Mail/Internet: Ettlinger - Tor - Platz 2 Telefon: 0721 / 3506-0 Info@volkswohnung.com 76137 Karlsruhe Telefax: 0721 / 3506-100 www.volkswohnung.com Gründung: Unternehmensgegenstand: 08.03.1951 Geschäftsführung Gesellschafter: Anteile am Stammkapital: Dr. Thomas Hain Stadt Karlsruhe 100% = 37.000.000 € Reiner Kuklinski Aufsichtsrat: BM Michael Obert (Vorsitz) StR Karl-Heinz Jooß StR Dr. Heinrich Maul StR Bettina Meier-Augenstein (stellv. Vorsitz) StR Hans Pfalzgraf StR Michael Borner StR Tilman Pfannkuch StR Margot Döring StR Anne Segor StR Angela Geiger StR Karin Wiedemann Beteiligungen (mind. 25%): Anteile am Stammkapital: VOLKSWOHNUNG Bauträger- u. Verwaltungs-GmbH 100% = 1.100.000,00 € Kommunale Wohnungsbaugesellschaft mbH Hügelsheim 100% = 1.000.000,00 € Konversionsgesellschaft Karlsruhe mbH 60% = 300.000,00 € KES - Karlsruher Energieservice GmbH 50% = 50.000,00 € Wohnbau Wörth a. Rh. GmbH 50% = 2.600.000,00 € Entwicklungsgesellschaft Cité mbH 38,8% = 2.000.000,00 € Wichtige Verträge: Mit der VOLKSWOHNUNG Bauträger- u. Verwaltungs-GmbH sowie der Konversionsgesellschaft Karlsruhe mbH wurden Beherrschungs- u. Ergebnisabführungsverträge (Organschaftsverträge) geschlossen. Besteht aus 6 bis höchstens 11 stimmberechtigten Mitgliedern. Versorgung breiter Schichten der Bevölkerung mit Wohnungen. Dazu gehört auch die angemessene Wohnversorgung einkommensschwacher Bevölkerungskreise. Die Gesellschaft errichtet und bewirtschaftet im eigenen Namen Wohnungen in allen Rechts- und Nutzungsformen. Sie kann auch die Errichtung solcher Wohnungen betreuen und fremde Wohnungen verwalten. In Erfüllung ihres öffentlichen Zwecks kann die Gesellschaft auch andere Bauten errichten, betreuen, bewirtschaften oder verwalten, soweit diese wohnungswirtschaftlich, städtebaulich oder infrastrukturell bedingt sind oder der Wirtschaftsförderung dienen. Sie kann insoweit auch Träger von Erschließungs- und Sanierungsmaßnahmen sein (GV in der Fassung vom 12.11.2007). Beteiligungsbericht der Stadt Karlsruhe für das Jahr 2011 VoWo 110 Gesamtbezüge der Mitglieder der Geschäftsführung und des Aufsichtsrates 2008 2009 2010 2011 - in T€ - - in T€ - - in T€ - - in T€ - 1. Gesamtbezüge der Mitglieder der Geschäftsführung 1) 1) 1) 1) 2. Gesamtbezüge der Aufsichtsrates 2) 25 20 20 20 1) Aus Gründen der Gleichbehandlung wird auf eine Veröffentlichung verzichtet, da die überwie- gende Mehrzahl der übrigen Geschäftsführer städtischer Gesellschaften mit der Veröffentli- chung ihrer Bezüge nicht einverstanden ist. 2) Aufwandsentschädigungen. Abschlussprüfer Der Jahresabschluss 2011 wurde von der Bavaria Treu AG - Wirtschaftsprüfungsge- sellschaft - geprüft (Abschlussprüfer im gesamten Konzern seit Abschlussprüfung 2009). Leistungszahlen 2008 - 2011 2008 2009 2010 2011 1. Zahl der Mietinteressenten (Warteliste) 7.718 5.927 6.775 6.441 2. Bestand an eigenen Objekten: - Mietwohnungen 11.860 12.332 12.509 12.578 - Gewerbe 105 112 138 143 - Garagen, Tiefgaragen u. Abstellplätze 3.222 3.252 3.252 3.351 - sonstige Mietverhältnisse 99 100 103 78 Zusammen 15.286 15.796 16.002 16.164 3. Bautätigkeit eigene Objekte -fertiggestellt- - Mietwohnungen 0 5 0 0 - Gewerbe 1 2 0 0 - Garagen, Tiefgaragen u. Abstellplätze 0 0 0 0 Zusammen 1 7 0 0 4. Verwaltete Objekte Dritter: - Miet- und Eigentumswohnungen 859 857 592 4 - Gewerbe 125 124 81 64 - Garagen, Tiefgaragen u. Abstellplätze 601 601 593 32 - sonstige Mietverhältnisse 12 12 10 10 Zusammen 1.597 1.594 1.276 110 5. Eigentumswohnungen - im Bau 0 0 16 32 - verkauft 4 0 0 31 - zum Verkauf angeboten 9 0 0 32 - Mietkauf 3 0 0 0 - noch nicht verkauft 2 0 0 1 Beteiligungsbericht der Stadt Karlsruhe für das Jahr 2011 VoWo 111 Personalentwicklung (durchschnittlich beschäftigte Arbeitnehmer) 1) 2) 3) 2008 2009 2010 2011 Arbeiter 4) - - - - Angestellte 4) 141 149 177 183 Beamte 4) - - - - Gesamtbelegschaft 141 149 177 183 Auszubildende 12 11 10 8 1) umgerechnete Vollkraftstellen 2) ohne Beurlaubte und ohne im Erziehungsurlaub bzw. Mutterschutz befindliche Mitarbeiter 3) ohne Auszubildende, Praktikanten und Aushilfskräfte 4) einschließlich der von der Stadt abgeordneten Beschäftigten Geschäftsverlauf und Aufgabenerfüllung 2011 Im Geschäftsjahr 2011 konnte ein Jahresüberschuss von 4,2 Mio. € (Vorjahr: 3,7 Mio. €) erzielt werden. Die Umsatzerlöse aus der Hausbewirtschaftung verbesserten sich gegenüber dem Vorjahr um 3,1 Mio. €. Die Steigerung resultiert maßgeblich aus Abrechnungserlösen von Betriebskosten (+ 2,0 Mio. €) sowie aufgrund steigender Mieteinnahmen (+ 1,66 Mio. €). Dagegen sind die Erlösschmälerungen um 0,5 Mio. € gestiegen. Der Personalaufwand in Höhe von 12,45 Mio. € beinhaltet eine Zuführung zu Rück- stellungen für Altersteilzeit in Höhe von 1,27 Mio. €. Die Personalkosten sind durch allgemeine Tariferhöhungen sowie durch eine höhere Beschäftigtenanzahl um 0,48 Mio. € gestiegen. Ergebnisentwicklung 1993 - 2011 -20 -15 -10 -5 0 5 10 15 19 93 19 95 19 97 19 99 20 01 20 03 20 05 20 07 20 09 20 11 Jahr- in M io . € - + 5,9 - 15,2 + 9,7 + 8,2 + 4,2 Beteiligungsbericht der Stadt Karlsruhe für das Jahr 2011 VoWo 112 Die Nachfrage nach Mietwohnungen ist weiterhin hoch. Allein im abgelaufenen Ge- schäftsjahr 2011 ließen sich 2.566 neue Haushalte bei der VOLKSWOHNUNG vor- merken. Per 31.12.2011 standen 362 Wohnungen leer. Dies entspricht einer Leerstandsquote von 2,9 % und ergibt sich im Wesentlichen durch Leerstand im Zuge der Mieter- wechsel, wegen Abriss und im Zusammenhang mit Modernisierungsmaßnahmen. Die verwalteten Objekte Dritte haben sich gegenüber dem Vorjahr 2010 deutlich reduziert: Ab 01.01.2011 verwaltet die VOLKSWOHNUNG Bauträger- und Verwal- tungs-GmbH die bisherigen 23 Wohnungseigentümergemeinschaften der VOLKSWOHNUNG GmbH. Die Bautätigkeit verlief in 2011 planmäßig. Alle laut Bauprogramm 2011 fertig zu stellenden 141 Einheiten (VOLKSWOHNUNG) wurden termingerecht abgeschlos- sen. Ausblick Das Unternehmen entwickelt sich in den Jahre 2012 und 2013 positiv. Die konti- nuierliche Modernisierung des Wohnungsbestandes führt zu einer nachhaltigen Auf- wertung und Attraktivität des Immobilienportfolios sowie stabilen Mietumsätzen. Die Gesellschaft erwartet in den Jahren 2012 bis 2016 trotz hoher Investitionen in den Mietwohnungsbau stabile Jahresüberschüsse. Für 2012 sind keine, über die bereits bekannten und üblichen unternehmerischen Risiken hinausgehende Risiken zu erkennen. Ein wesentlicher Faktor des Jahresüberschusses der VOLKSWOHNUNG GmbH ist das Jahresergebnis der Konversionsgesellschaft Karlsruhe mbH. Deren Umsätze sind maßgeblich von der gesamtwirtschaftlichen Entwicklung abhängig. Die Erträge aus Hausbewirtschaftung hingegen basieren auf langfristigen Verträgen und stellen nachhaltige Einnahmen dar. Die Modernisierungsmaßnahmen verbes- sern in der Hausbewirtschaftung die Vermietbarkeit und ermöglichen eine moderate Steigerung der Umsatzerlöse. Die Modernisierungsmaßnahmen sind mittelfristig ge- plant, die Finanzierung ist über einen entsprechenden Liquiditätsplan sichergestellt. Kurzbilanz 2011 Aktiva Passiva A. B. C. Anlagevermögen Umlaufvermögen Zum Verkauf bestimmte Grundstücke u.a. Vorräte Forderungen und sonstige Vermögensgegenstände Flüssige Mittel Rechnungsabgrenzungsposten 523.203.816 € 29.424.478 € 12.569.528 € 36.617.015 € 383.761 € 602.198.598 € A. B. C. D. Eigenkapital Gezeichnetes Kapital Gewinnrücklagen Bilanzgewinn/ -verlust Rückstellungen Verbindlichkeiten Rechnungsabgrenzungsposten 37.000.000 € 107.774.096 € 4.229.629 € 149.003.725 € 8.493.315 € 444.701.558 € 0 € 602.198.598 € Beteiligungsbericht der Stadt Karlsruhe für das Jahr 2011 VoWo 113 Gewinn- und Verlustrechnungen der Jahre 2008 bis 2012 Bilanz- und sonstige Kennzahlen 2008 2009 2010 2011 Plan 20111) Plan 20121) - in T€ - - in T€ - - in T€ - - in T€ - - in T€ - - in T€ - 1. Umsatzerlöse +70.413 +69.597 +72.820 +78.496 +75.477 +84.733 2. Erhöhung / Verminderung des Bestandes an zum Verkauf bestimmten Grundstücken mit unfertigen Bauten sowie unfertigen Leistungen -19 +913 +2.217 +5.631 +7.664 -3.918 3. Andere aktivierte Eigenleistungen +429 +624 +1.262 +1.247 +1.900 +850 4. Sonstige betriebliche Erträge +8.644 +6.509 +4.473 +3.250 +2.316 +1.756 5. Aufwendungen für bezogene Lieferungen und Leistungen -42.781 -36.235 -36.520 -43.900 -45.496 -41.438 6. Personalaufwand -9.493 -11.029 -10.780 -12.448 -11.926 -12.526 7. Abschreibungen -9.639 -9.550 -10.899 -10.807 -10.763 -11.877 8. Sonstige betriebliche Aufwendungen -5.368 -5.865 -5.430 -5.360 -4.411 -4.481 9. Sonstige Zinsen und ähnliche Erträge +7.837 +4.576 +4.717 +3.880 +5.660 +7.983 10. Zinsen und ähnliche Aufwendungen -14.949 -14.403 -14.024 -13.799 -15.510 -14.245 11. Aufwand aus Ergebnisabführungsvertrag mit verbundenen Unternehmen +0 +0 +0 +0 +0 +0 12. Außerordentliche Finanzaufwendungen +0 +0 -2.201 +0 +0 +0 13. Ergebnis der gewöhnl. Geschäftstätigkeit +5.074 +5.137 +5.635 +6.190 +4.911 +6.837 14. Steuern -1.720 -1.261 -1.910 -1.961 -1.911 -1.937 15. Jahresüberschuss/ -fehlbetrag +3.354 +3.876 +3.725 +4.229 +3.000 +4.900 16. Einstellung in Gewinnrücklagen +0 +0 +0 +0 17. Entnahme aus Rücklagen +0 +0 +0 +0 18. Bilanzgewinn +3.354 +3.876 +3.725 +4.229 1) Vom Beschlussgremium genehmigter "Urplan"; eine förmliche Fortschreibung des Wirtschaftsplanes erfolgte nicht. 2008 2009 2010 2011 I. Vermögenslage 1. Anlagenintensität (in %) 86,0 90,6 90,6 86,9 2. Umlaufintensität (in %) 13,9 9,3 9,4 13,1 3. Investitionen (in T€) 12.888 31.819 37.441 49.815 II. Finanzlage 1. Eigenkapitalquote (in %) 24,3 25,2 25,4 24,7 2. Anlagendeckungsgrad I (in %) 28,2 27,8 28,0 28,5 III. Ertragslage 1. Umsatzrentabilität (in %) + 4,8 + 5,6 + 5,1 + 5,6 2. Eigenkapitalrentabilität (in %) + 2,4 + 2,7 + 2,6 + 2,8 3. Gesamtkapitalrentabilität (in %) + 3,2 + 3,3 + 3,1 + 3,0 4. Kostendeckung (in %) 84,0 88,4 91,5 86,2 5. Cash Flow (in T€) a) vor Ertragsteuern + 13.865 + 12.106 + 14.170 + 16.354 b) nach Ertragsteuern + 13.727 + 12.466 + 14.170 + 16.362 IV. Personal 1. Personalkostenintensität (in %) 11,3 14,0 13,5 14,1 2. Personalaufwand je Mitarbeiter (in €) 67.473 74.146 60.902 68.026 Anmerkung: Die wichtigsten Bilanzkennzahlen werden auf Seite 27 erläutert. Beteiligungsbericht der Stadt Karlsruhe für das Jahr 2011 VoWo 114 Nachrichtlich: VOLKSWOHNUNG - Konzernabschluss 2011 Kurzbilanz 2011 Aktiva Passiva A. B. C. Anlagevermögen Umlaufvermögen Zum Verkauf bestimmte Grundstücke u.a. Vorräte Forderungen und sonstige Vermögensgegenstände Flüssige Mittel Rechnungsabgrenzungsposten 494.663.273 € 88.208.048 € 8.124.901 € 38.653.156 € 394.666 € 630.044.044 € A. B. C. D. E. Eigenkapital Gezeichnetes Kapital Gewinnrücklagen Bilanzgewinn/ -verlust Ausgleichsposten für Anteile fremder Gesellschafter Passiver Unterschiedsbetrag aus der Kapitalkonsolidierung Rückstellungen Verbindlichkeiten Rechnungsabgrenzungsposten 37.000.000 € 106.747.732 € 1.294.649 € 200.000 € 145.242.381 € 999.999 € 19.264.532 € 464.442.594 € 94.538 € 630.044.044 € Gewinn- und Verlustrechnungen der Jahre 2008 bis 2011 2008 2009 2010 2011 - in T€ - - in T€ - - in T€ - - in T€ - 1. Umsatzerlöse +88.810 +86.102 +93.012 +114.502 2. Erhöhung/Verminderung des Bestandes an zum Verkauf bestimmten Grundstücken mit unfertigen Bauten / Leistungen +70 +4.045 +2.856 +5.451 3. Andere aktivierte Eigenleistungen +2.421 +2.826 +2.613 +1.254 4. Sonstige betriebliche Erträge +8.693 +8.249 +6.905 +4.789 5. Aufwendungen für bezogene Lieferungen und Leistungen -55.041 -52.627 -54.547 -74.968 6. Personalaufwand -10.861 -12.672 -12.439 -15.181 7. Abschreibungen -10.761 -10.744 -12.109 -12.511 8. Sonstige betriebliche Aufwendungen -5.512 -6.206 -5.598 -5.410 9. Erträge / Aufwendungen aus Beteiligungen an assoziierten Unternehmen +274 -304 +224 +690 10. Sonstige Zinsen und ähnliche Erträge +2.354 +593 +404 +380 11. Zinsen und ähnliche Aufwendungen -15.296 -14.790 -14.398 -14.159 12. Aufwand aus Ergebnisabführungsvertrag mit verbundenen Unternehmen +0 +0 +0 +0 13. Ergebnis der gewöhnl. Geschäftstätigkeit +5.151 +4.472 +6.923 +4.837 14. Außerordentliche Aufwendungen +0 +0 -133 +0 15. Steuern vom Einkommen und vom Ertrag -138 +361 +0 +7 16. Sonstige Steuern -1.694 -1.727 -2.027 -2.052 17. Konzernüberschuss / -fehlbetrag (+/-) +3.319 +3.106 +4.763 +2.792 Beteiligungsbericht der Stadt Karlsruhe für das Jahr 2011 VoWo B+V 115 20. VOLKSWOHNUNG Bauträger- und Verwaltungs-GmbH Anschrift: Telefon/Fax: E-Mail/Internet: Ettlinger-Tor-Platz 2 Telefon: 0721 / 3506-0 Info@volkswohnung.com 76137 Karlsruhe Telefax: 0721 / 3506-100 www.volkswohnung.com Gründung: Unternehmensgegenstand: 20.12.1989 Geschäftsführung Gesellschafter: Anteile am Stammkapital: Dr. Thomas Hain VOLKSWOHNUNG GmbH 100% = 1,1 Mio. € Reiner Kuklinski Aufsichtsrat: Aufsichtsrat besteht aus BM Michael Obert (Vorsitz) StR Karl-Heinz Jooß dem Aufsichtsrat der StR Dr. Heinrich Maul StR Bettina Meier-Augenstein VOLKSWOHNUNG GmbH (stellv. Vorsitz) StR Hans Pfalzgraf StR Michael Borner StR Tilman Pfannkuch StR Margot Döring StR Anne Segor StR Angela Geiger StR Karin Wiedemann Beteiligungen (mind. 25%): Die Gesellschaft hält keine entsprechenden Beteiligungen Wichtige Verträge: Beherrschungs- und Ergebnisabführungsvertrag mit der VOLKSWOHNUNG GmbH. Facility Management-Vertrag mit der Stadt Karlsruhe vom 20.05.2011 bzw. 23.05.2011. Die Gesellschaft übernimmt Bau- u. Versorgungsaufgaben im Interesse der VOLKSWOHNUNG GmbH wie auch Aufgaben mit öffentlichem Zweck in wohnungswirtschaftlicher, städtebaulicher oder infrastruktureller Hinsicht sowie im Interesse der Wirtschaftsförderung. Sie kann insbesondere Einrichtungen für Kommunikationstechnik installieren und betreiben, Bauten in allen Rechts- und Nutzungsformen errichten, betreuen, bewirtschaften oder verwalten sowie Bauten und Außenanlagen instandhalten, modernisieren bzw. pflegen (GV in der Fassung vom 09.05.2005). Gesamtbezüge der Mitglieder der Geschäftsführung und des Aufsichtsrates 2008 2009 2010 2011 - in T€ - - in T€ - - in T€ - - in T€ - 1. Gesamtbezüge der Mitglieder der Geschäftsführung - - - - 2. Gesamtbezüge des Aufsichtsrates - 1) - 1) - 1) - 1) 1) Aufsichtsrat besteht aus dem Aufsichtsrat der Muttergesellschaft VOLKSWOHNUNG GmbH. Beteiligungsbericht der Stadt Karlsruhe für das Jahr 2011 VoWo B+V 116 Abschlussprüfer Der Jahresabschluss 2011 wurde von der Bavaria Treu AG - Wirtschaftsprüfungsge- sellschaft - geprüft. Personalentwicklung (durchschnittlich beschäftigte Arbeitnehmer) 1) 2) 3) 2008 2009 2010 2011 Arbeiter 4) 26,5 32,0 39,0 43,0 Angestellte 4) 1,5 2,5 2,5 5,5 Beamte 4) - - - - Gesamtbelegschaft 28,0 34,5 41,5 48,5 Auszubildende 2,0 2,0 - - 1) umgerechnete Vollkraftstellen 2) ohne Beurlaubte und ohne im Erziehungsurlaub bzw. Mutterschutz befindliche Mitarbeiter 3) ohne Auszubildende, Praktikanten und Aushilfskräfte 4) einschließlich der von der Stadt abgeordneten Beschäftigten Bei der Durchführung ihrer Bauvorhaben wird die Gesellschaft von der VOLKSWOHNUNG GmbH technisch und kaufmännisch betreut. Des Weiteren erledigt die Muttergesellschaft alle anfallenden Verwaltungsarbeiten wie z. B. Personalwesen und Buchführung. Leistungszahlen 2008 - 2011 2008 2009 2010 2011 1. Bestand an eigenen Objekten: - Mietwohnungen 96 96 96 96 - Gewerbe 57 56 46 46 - Garagen + TG + Abstellplätze 116 116 110 110 - sonstige Mietverhältnisse 7 7 7 7 Zusammen 276 275 259 259 2. Verwaltete Objekte 491 499 467 1) 1.086 1) Im Zuge der Neustrukturierung zum 01.01.2011 übernahm das Unternehmen von der VOLKSWOHNUNG GmbH die komplette Verwaltung der Wohnungseigentümergemeinschaften. Geschäftsverlauf und Aufgabenerfüllung 2011 Der Jahresüberschuss stieg in 2011 auf 526 T€ (Vorjahr: 338 T€). Hauptgründe waren Kosteneinsparungen im Bereich Kabel sowie geringere Zinsaufwendungen. Das übrige Ergebnis ist geprägt durch die Zuführung zur Rückstellung für Altersteil- zeit, der Mehrerlöse aus dem Verkauf von Anlagevermögen gegenüber stehen. Beteiligungsbericht der Stadt Karlsruhe für das Jahr 2011 VoWo B+V 117 Die Zahl der durch die Gesellschaft mit Breitbandkommunikationstechnik (Kabel- fernsehen) ausgestatteten Objekte hat sich auf 13.857 Einheiten (Vorjahr 13.284) erhöht Der Anstieg von 573 Einheiten ist auf den Zugang der ehemaligen Siemens- Wohnungen und Neuanschlüsse in den Konversionsgebieten zurückzuführen. Das Geschäftsfeld Messausstattung (Telemetrie) wurde zum 01.01.2011 von der KES - Karlsruher Energieservice GmbH auf die Gesellschaft übertragen, die ab die- sem Zeitpunkt hierfür alle Dienstleistungen erbringt. Zum 01.07.2011 wurde das Unternehmen um das Geschäftsfeld Gebäudemanage- ment erweitert. Das neue Team „Messe-Service“ erledigt alle Arbeiten, die mit dem technischen Management der städtischen Gebäude am Festplatz, der Gebäude der Karlsruher Messe- und Kongress GmbH (KMK) und der Neue Messe Karlsruhe GmbH & Co. KG (NMK) verbunden sind. Die Mitarbeiter, die bislang im Bereich Ge- bäudemanagement bei der KMK beschäftigt waren, wurden in die Gesellschaft über- nommen. Ausblick Die Gesellschaft wurde zum 01.01.2011 neu organisiert und wird sich künftig noch deutlicher als Servicegesellschaft für die VOLKSWOHNUNG-Gruppe, andere städti- sche Unternehmen und fremde Dritte positionieren. Mittelfristig werden Ergebnisverbesserungen durch steigende Erlöse im Bereich Ka- bel sowie sinkende Zinsaufwendungen erwartet. Nach Einschätzung der Geschäftsführung existieren keine bestandsgefährdenden Risiken. Die Erträge aus der Hausbewirtschaftung sowie aus dem Breitbandkabel und Telemetriegeschäft basieren auf langfristigen Verträgen und stellen nachhaltige Einnahmen dar. Die Risiken der Finanzierung konnten durch langfristige Verträge und durch frühzeitige Prolongationen bzw. Refinanzierungen der auslaufenden Dar- lehen reduziert werden. Kurzbilanz 2011 Aktiva Passiva A. B. C. Anlagevermögen Umlaufvermögen Zum Verkauf bestimmte Grundstücke u.a. Vorräte Forderungen und sonstige Vermögensgegenstände Flüssige Mittel Rechnungsbegrenzungsposten 24.480.031 € 470.784 € 4.053.445 € 860.811 € 9.523 € 29.874.594 € A. B. C. D. Eigenkapital Gezeichnetes Kapital Gewinnrücklagen Rückstellungen Verbindlichkeiten Rechnungsabgr.posten 1.100.000 € 0 € 1.100.000 € 1.360.711 € 27.320.708 € 93.175 € 29.874.594 € Beteiligungsbericht der Stadt Karlsruhe für das Jahr 2011 VoWo B+V 118 Gewinn- und Verlustrechnung der Jahre 2008 bis 2012 2008 2009 2010 2011 Plan 20111) Plan 20121) - in T€ - - in T€ - - in T€ - - in T€ - - in T€ - - in T€ - 1. Umsatzerlöse +5.921 +6.476 +6.472 +9.289 +9.267 +10.829 2. Erhöhung / Verminderung des Bestandes an unfertigen Leistungen +26 -4 -7 -15 +6 +1 3. Andere aktivierte Eigenleistungen +0 +0 +0 +0 +0 +0 4. Sonstige betriebliche Erträge +37 +35 +94 +243 +37 +10 5. Aufwendungen für bezogene Lieferungen und Leistungen -1.465 -2.013 -2.037 -2.910 -3.036 -3.400 6. Personalaufwand -1.367 -1.643 -1.659 -2.732 -2.740 -2.713 7. Abschreibungen -1.123 -1.194 -1.210 -1.734 -1.284 -1.815 8. Sonstige betriebliche Aufwendungen -522 -683 -470 -937 -1.078 -1.411 9. Zinserträge +3 +2 +2 +2 +1 +0 10. Zinsen und ähnliche Aufwendungen -841 -858 -802 -644 -892 -598 11. Außerordentliche Finanzaufwendungen +0 +0 -1 +0 +0 +0 12. Ergebnis der gewöhnl. Geschäftstätigkeit +669 +118 +381 +562 +281 +903 13. Steuern -39 -39 -43 -36 -40 -42 14. Jahresüberschuss / -fehlbetrag +630 +79 +338 +526 +241 +861 15. Abzuführender Überschuss -630 -79 -338 -526 -241 -861 16. Bilanzgewinn +0 0 +0 +0 +0 +0 1) Vom Beschlussgremium genehmigter "Urplan"; eine förmliche Fortschreibung des Wirtschaftsplanes erfolgte nicht. Bilanz und sonstige Kennzahlen 2008 2009 2010 2011 I. Vermögenslage 1. Anlagenintensität (in %) 95,8 94,8 94,8 81,9 2. Umlaufintensität (in %) 4,1 4,9 5,2 18,1 3. Investitionen (in T€) 1.004 2.489 189 3.065 II. Finanzlage 1. Eigenkapitalquote (in %) 4,2 4,0 4,2 3,7 2. Anlagendeckungsgrad I (in %) 4,4 4,2 4,5 4,5 III. Ertragslage 1. Umsatzrentabilität (in %) + 10,6 + 1,2 + 5,2 + 5,7 2. Eigenkapitalrentabilität (in %) + 57,3 + 7,2 + 30,7 + 47,8 3. Gesamtkapitalrentabilität (in %) + 5,6 + 3,4 + 4,4 + 3,9 4. Kostendeckung (in %) 110,5 100,7 104,0 103,3 5. Cash Flow (in T€) + 1.753 + 1.385 + 1.557 + 2.955 IV. Personal 1. Personalkostenintensität (in %) 25,5 25,5 26,7 30,4 2. Personalaufwand je Mitarbeiter (in €) 48.838 47.609 39.975 56.334 Anmerkung: Die wichtigsten Bilanzkennzahlen werden auf Seite 27 erläutert. Beteiligungsbericht der Stadt Karlsruhe für das Jahr 2011 KGK 119 21. Konversionsgesellschaft Karlsruhe mbH (KGK) Anschrift: Telefon/Fax: E-Mail/Internet: c/o VOLKSWOHNUNG GmbH Telefon: 0721 / 3506-0 Info@volkswohnung.com Ettlinger-Tor-Platz 2 Telefax: 0721 / 3506-100 www.volkswohnung.com 76137 Karlsruhe Gründung: Unternehmensgegenstand: 16.06.1999 Geschäftsführung Gesellschafter: Anteile am Stammkapital Dr. Thomas Hain VOLKSWOHNUNG GmbH 60% = 300.000 € Reiner Kuklinski Sparkasse Karlsruhe Ettlingen 30% = 150.000 € Stadt Karlsruhe 10% = 50.000 € 100% = 500.000 € Aufsichtsrat: 9 stimmberechtigte Mitglieder BM Michael Obert (Vorsitz) StR Angela Geiger StR Dr. Heinrich Maul Michael Huber (stellv. Vorsitz) (Vorstandsmitglied Sparkasse) StR Bettina Meier-Augenstein StR Karl-Heinz Jooß Heinrich G. Birken StR Anne Segor (Vorstandsmitglied Sparkasse) StR Karin Wiedemann Gäste (mit den Rechten eines AStR Michael Kunz Thomas Müllerschön beratenden Mitglieds) OR Prof. Hans Müller Beteiligungen (mind. 25%): Die Gesellschaft hält keine entsprechenden Beteiligungen. Wichtige Verträge: Beherrschungs- und Ergebnisführungsvertrag (Organschaftsvertrag) mit der VOLKSWOHNUNG GmbH. Darüber hinaus erledigt die VOLKSWOHNUNG GmbH alle bei der KGK anfallenden Aufgaben auf der Grundlage eines entgeltlichen Geschäftsbesorgungsvertrages. Hauptaufgabe ist die Durchführung der Konversion von Liegenschaften insbesondere im Raum Karlsruhe, besonders durch Erwerb, Neuordnung und Verwertung, um eine Wohnraumversorgung für breite Schichten der Bevölkerung sicherzustellen, kommunal u. regional die Städtebaupolitik und Maßnahmen der Infrastruktur und Wirtschaftsförderung zu unterstützen sowie städtebauliche Entwicklungs-, Erschließungs- und Sanierungsmaßnahmen zu übernehmen (GV i.d.F. vom 17.03.1999). Abschlussprüfer Der Jahresabschluss 2011 wurde von der Bavaria Treu AG - Wirtschaftsprüfungsge- sellschaft - geprüft. Beteiligungsbericht der Stadt Karlsruhe für das Jahr 2011 KGK 120 Gesamtbezüge der Mitglieder der Geschäftsführung und des Aufsichtsrates 2008 2009 2010 2011 - in T€ - - in T€ - - in T€ - - in T€ - 1. Gesamtbezüge der Mitglieder der Geschäftsführung - - - - 2. Gesamtbezüge des Aufsichtsrates 1) 7 6 5 5 1) Aufwandsentschädigungen Personalentwicklung (durchschnittlich beschäftigte Arbeitnehmer) Die Gesellschaft beschäftigt seit 2007 kein eigenes Personal. Geschäftsverlauf und Aufgabenerfüllung 2011 Die Gesellschaft konnte mit 38,2 Mio. € den höchsten Umsatz der vergangenen Jah- re ausweisen. Damit konnte im Geschäftsjahr 2011 ein Jahresüberschuss in Höhe von 1,7 Mio. € (2010: 2,2 Mio. €) erwirtschaftet werden. Ausblick Die beiden Areale in Neureut und Knielingen mit insgesamt 82 ha waren bis zum 31.12.2011 zu ca. 98 % erschlossen und zu großen Teilen vermarktet. Die vollstän- dige Verwertung der restlichen Wohnflächen ist bis zum Jahr 2015 geplant. Das Jahr 2012 wird von weiteren Aktivitäten im Bauträgerbereich geprägt sein. Ge- rade durch diese Maßnahmen werden Impulse für die Entwicklung neuer Stadtteile gesetzt. Mehrfachbeauftragungen sind dabei ein bewährter Weg, um Lösungen für ein innovatives Wohnen in hoher baulicher Qualität zu finden. Risiken bestehen, neben dem üblichen unternehmerischen Risiko, bei der Vermark- tung der Neubaugebiete durch mögliche Nachzahlungsverpflichtungen aufgrund des Kaufvertrages mit dem Bund sowie in der zeitlichen Verschiebung des ursprünglich geplanten Abzugs der Bundeswehr im Bereich „Gewerbegebiet“ in Neureut. Im Be- reich des ehemaligen Truppenübungsplatzes in Knielingen ist noch nicht abschlie- ßend geklärt, ob und in welcher Höhe Sanierungskosten anfallen. Kurzbilanz 2011 Aktiva Passiva A. B. C. Anlagevermögen Umlaufvermögen Zum Verkauf bestimmte Grundstücke u.a.Vorräte Forderungen und sonstige Ver- mögensgegenstände Flüssige Mittel Rechnungsabgrenzungsposten 3.183.592 € 58.312.786 € 4.453.360 € 979.327 € 1.381 € 66.930.446 € A. B. C. D. Eigenkapital Gezeichnetes Kapital Gewinnrücklagen Rückstellungen Verbindlichkeiten Rechnungsabgr.posten 500.000 € 0 € 500.000 € 9.392.129 € 57.036.955 € 1.362 € 66.930.446 € Beteiligungsbericht der Stadt Karlsruhe für das Jahr 2011 KGK 121 Gewinn- und Verlustrechnung der Jahre 2008 bis 2012 Bilanz und sonstige Kennzahlen 2008 2009 2010 2011 Plan 20111) Plan 20121) - in T€ - - in T€ - - in T€ - - in T€ - - in T€ - - in T€ - 1. Umsatzerlöse +17.647 +18.750 +23.835 +38.174 +27.194 +33.306 2. Erhöhung / Verminderung des Bestandes an unfertigen Leistungen +1.329 +5.195 +1.951 -663 +5.203 -5.425 3. Sonstige betriebliche Erträge +12 +1.699 +2.644 +1.887 +1.010 +1.060 4. Aufwendungen für bezogene Lieferungen und Leistungen -13.892 -19.831 -23.112 -35.281 -27.366 -21.360 5. Personalaufwand +0 +0 +0 +0 +0 +0 6. Abschreibungen +0 +0 +0 -9 +0 +0 7. Sonstige betriebliche Aufwendungen -783 -2.390 -1.739 -1.416 -1.084 -1.037 8. Zinserträge +1 +7 +27 +60 +0 +25 9. Zinsen und ähnliche Aufwendungen -3.149 -2.527 -1.366 -971 -1.592 -792 10. Ergebnis der gewöhnl. Geschäftstätigkeit +1.165 +903 +2.240 +1.781 +3.365 +5.777 11. Steuern -70 -64 -72 -46 -72 -72 12. Erträge aus Verlustübernahme +0 +0 +0 +0 +0 13. Jahresüberschuss / -fehlbetrag +1.095 +839 +2.168 +1.735 +3.293 -5.705 14. Abzuführender Überschuss -1.095 -839 -2.168 -1.735 -3.293 15. Bilanzgewinn +0 +0 +0 +0 +0 -5.705 1) Vom Beschlussgremium genehmigter "Urplan"; eine förmliche Fortschreibung des Wirtschaftsplanes erfolgte nicht. 2008 2009 2010 2011 I. Vermögenslage 1. Anlagenintensität (in %) 0,2 1,0 2,7 4,8 2. Umlaufintensität (in %) 99,8 99,0 97,3 95,2 3. Investitionen (in T€) 0 0 1.113 0 II. Finanzlage 1. Eigenkapitalquote (in %) 0,6 0,7 0,7 0,7 2. Anlagendeckungsgrad I (in %) - - - - III. Ertragslage 1. Umsatzrentabilität (in %) + 6,2 + 4,5 + 9,1 + 4,5 2. Eigenkapitalrentabilität (in %) + 219,2 + 167,9 + 433,6 + 346,8 3. Gesamtkapitalrentabilität (in %) + 5,0 + 4,4 + 4,7 + 4,0 4. Kostendeckung (in %) 98,6 75,6 90,7 101,2 5. Cash Flow (in T€) + 2.073 + 2.072 + 1.883 + 1.848 IV. Personal 1. Personalkostenintensität (in %) - - - - 2. Personalaufwand je Mitarbeiter (in €) - - - - Anmerkung: Die wichtigsten Bilanzkennzahlen werden auf Seite 27 erläutert. Beteiligungsbericht der Stadt Karlsruhe für das Jahr 2011 KOWO 122 22. Kommunale Wohnungsbaugesellschaft mbH Hügelsheim (KOWO) Anschrift: Telefon/Fax: E-Mail/Internet: c/o VOLKSWOHNUNG GmbH Telefon: 0721 / 3506-0 Info@volkswohnung.com Ettlinger-Tor-Platz 2 Telefax: 0721 / 3506-100 www.volkswohnung.com 76137 Karlsruhe Gründung: Unternehmensgegenstand: 27.10.1994 Geschäftsführung Gesellschafter: Anteile am Stammkapital Dr. Thomas Hain VOLKSWOHNUNG GmbH 100% = 1.000.000,00 € Reiner Kuklinski Aufsichtsrat: BM Michael Obert (Vorsitz) GR Hans Kiefer (bis 14.11.2011) * BM Reiner Dehmelt * StR Bettina Meier-Augenstein (stellv. Vorsitz / bis 14.011.2011) StR Hans Pfalzgraf StR Michael Borner StR Tilmann Pfannkuch GR Uwe Holzer (bis 14.11.2011) * GR Bernd Schmidhuber * GR Dr. Peter Jehle (bis 14.11.2011) * (bis 14.11.2011) StR Karl-Heinz Jooß GR Jürgen Utermarck (bis 14.11.2011) * * Vertreter der Gemeinde Hügelsheim Beteiligungen (mind. 25%): Die Gesellschaft hält keine entsprechenden Beteiligungen. Wichtige Verträge: Die Volkswohnung GmbH erledigt alle bei der Kommunalen Wohnungsbaugesellschaft mbH Hügelsheim anfallenden Aufgaben auf der Grundlage eines entgeltlichen Geschäftsbesorgungsvertrages. Im Rahmen der am öffentlichen Interesse orientierten Aufgabenstellung, vorrangig eine sozial verantwortbare Wohnraumversorgung für breite Schichten der Bevölkerung sicherzustellen, kommunal u. regional die Städtebaupolitik und Maßnahmen der Infrastruktur zu unterstützen sowie städtebauliche Entwicklungs-, Erschließungs- u. Sanierungsmaßnahmen zu übernehmen. In Erfüllung der genannten Aufgaben kann die Gesellschaft insbesondere die durch den Abzug der kanadischen Streitkräfte freigwordene Wohnsiedlung "Klein-Kanada" übernehmen und vermarkten, insbesondere durch Veräußerung, Wohnungen und andere Bauten in allen Rechts- und Nutzungsformen errichten, betreuen, bewirtschaften oder verwalten, Unternehmen erwerben, gründen oder sich an solchen beteiligen, wenn dies dem Unternehmenszweck dient (GV in der Fassung vom 01.09.1994, geändert am 13.12.2006). 12 Mitglieder Abschlussprüfer Der Jahresabschluss 2011 wurde von der Bavaria Treu AG - Wirtschaftsprüfungsge- sellschaft - geprüft. Personalentwicklung (durchschnittlich beschäftigte Arbeitnehmer) Die Gesellschaft beschäftigt kein eigenes Personal. Beteiligungsbericht der Stadt Karlsruhe für das Jahr 2011 KOWO 123 Gesamtbezüge der Mitglieder der Geschäftsführung und des Aufsichtsrates 2008 2009 2010 2011 - in T€ - - in T€ - - in T€ - - in T€ - 1. Gesamtbezüge der Mitglieder der Geschäftsführung - - - 2. Gesamtbezüge des Aufsichtsrates 1) 5 3 4 3 1) Aufwandsentschädigungen Geschäftsverlauf und Aufgabenerfüllung 2011 Der Schwerpunkt lag auch 2011 in den Vermarktungsbemühungen des nahezu kom- plett erschlossenen Teilgebietes 1. Von den 31 Baugrundstücken wurden 7 Grundstücke bis 30.09.2011 veräußert. Trotz intensiver Vermarktungsaktivitäten ver- lief die Vermarktung auch 2011 weiterhin schleppend. Die Gemeinde Hügelsheim erwarb zum 30.09.2011 sämtliche Grundstücke der Kommunalen Wohnungsbaugesellschaft mbH Hügelsheim. Die VOLKSWOHNUNG GmbH erwarb anschließend die GmbH – Anteile der Gemeinde Hügelsheim und er- klärte einen umfangreichen Forderungsverzicht bezüglich der gewährten Darlehen. Mit diesen Maßnahmen konnten langfristige Risiken von der Gesellschaft abgewen- det werden. Ausblick Zur künftigen Entwicklung der Gesellschaft besteht nach Einschätzung der Ge- schäftsführung kein nennenswertes Risiko, da die Geschäftstätigkeit der Gesell- schaft ruht. Liquidität und Eigenkapital sind der jetzigen Situation angemessen vor- handen. Kurzbilanz 2011 Aktiva Passiva A. B. C. Anlagevermögen Umlaufvermögen Zum Verkauf bestimmte Grundstücke u.a. Vorräte Forderungen und sonstige Vermögensgegenstände Flüssige Mittel Rechnungsabgrenzungsposten 0 € 0 € 549 € 196.004 € 0 € 196.553 € A. B. C. D. Eigenkapital Gezeichnetes Kapital Bilanzverlust Buchmäßiges Eigenkapital Rückstellungen Verbindlichkeiten Rechnungsabgrenzungsposten 1.000.000 € -826.186 € 173.814 € 18.378 € 4.361 € 0 € 196.553 € Beteiligungsbericht der Stadt Karlsruhe für das Jahr 2011 KOWO 124 Gewinn- und Verlustrechnungen der Jahre 2008 – 2012 2008 2009 2010 2011 Plan 20111) Plan 20122) - in T€ - - in T€ - - in T€ - - in T€ - - in T€ - - in T€ - 1. Umsatzerlöse +594 +268 +329 +1.641 +756 2. Veränderung des Bestandes an unfertigen Leistungen +0 +0 +0 -34 +0 3. Sonstige betriebliche Erträge +0 +4 +1 +967 +0 4. Aufwendungen für Verkaufsgrundstücke -725 -264 -402 -1.821 -860 5. Aufwendungen für Hausbewirtschaftung +0 +0 +0 +0 +0 6. Abschreibungen +0 +0 +0 +0 +0 7. Sonstige betriebliche Aufwendungen -56 -44 -40 -33 -53 8. Sonstige Zinsen und ähnliche Erträge +0 +1 +1 +1 +1 9. Zinsen und ähnliche Aufwendungen -118 -75 -42 -48 -44 10. Ergebnis der gewöhnl. Geschäftstätigkeit -305 -110 -153 +673 -200 11. Sonstige Steuern -4 -2 -2 -2 -2 12. Jahresüberschuss / Jahresfehlbetrag -309 -112 -155 +671 -202 13. Verlust- / Gewinnvortrag -944 -1.230 -1.342 -1.497 14. Ertrag aus Kapitalherabsetzung +23 +0 +0 +0 15. Bilanzgewinn / -verlust -1.230 -1.342 -1.497 -826 1) Vom Beschlussgremium genehmigter "Urplan"; eine förmliche Fortschreibung des Wirtschaftsplanes erfolgte nicht. 2) Planzahlen liegen nicht vor. Bilanz- und sonstige Kennzahlen 2008 2009 2010 2011 I. Vermögenslage 1. Anlagenintensität (in %) - - - - 2. Umlaufintensität (in %) 91,3 89,2 81,5 100,0 3. Investitionen (in T€) 0 0 0 0 II. Finanzlage 1. Eigenkapitalquote (in %) - 8,7 - 10,8 - 18,5 88,4 2. Anlagendeckungsgrad I (in %) - - - - III. Ertragslage 1. Umsatzrentabilität (in %) - 52,0 - 41,9 - 46,8 + 40,9 2. Eigenkapitalrentabilität (in %) - 134,0 - 32,7 - 31,0 + 386,0 3. Gesamtkapitalrentabilität (in %) - 7,2 - 1,2 - 4,2 + 365,7 4. Kostendeckung (in %) 65,8 69,5 67,9 86,2 5. Cash Flow (in T€) - 309 - 112 - 154 + 671 IV. Personal 1. Personalkostenintensität (in %) - - - - 2. Personalaufwand je Mitarbeiter (in €) - - - - Anmerkung: Die wichtigsten Bilanzkennzahlen werden auf Seite 27 erläutert. Beteiligungsbericht der Stadt Karlsruhe für das Jahr 2011 Wohnbau Wörth 125 23. Wohnbau Wörth a. Rh. GmbH Anschrift: Telefon/Fax: Hanns-Martin-Schleyer-Str. 4 Telefon: 07271 / 9226-0 76744 Wörth am Rhein Telefax: 07271 / 9226-55 Gründung: Unternehmensgegenstand: 16.04.1963 Geschäftsführung Gesellschafter: Anteile am Stammkapital: Bruno Schneider VOLKSWOHNUNG GmbH 50,00% = 2.600.000 € Stadt Wörth 44,23% = 2.300.000 € Landkreis Germersheim 5,77% = 300.000 € 100,00% = 5.200.000 € Aufsichtsrat: Reiner Kuklinski (Vorsitz) LR Dr. Fritz Brechtel BM Harald Seiter Dr. Thomas Hain (stellv. Vorsitz) Beteiligungen (mind. 25%): Die Gesellschaft hält keine entsprechenden Beteiligungen. Wichtige Verträge: Im Rahmen eines Geschäftsbesorgungsvertrages nimmt die VOLKSWOHNUNG GmbH kauf- männische und technische Betreuungsaufgaben für die Gesellschaft wahr. 4 Mitglieder, davon 2 Mitglieder vom Gesellschafter VOLKSWOHNUNG GmbH sowie je 1 Mitglied von den Gesellschaftern Stadt Wörth und Landkreis Germersheim. E-Mail/Internet: info@wohnbauwoerth.de Bereitstellung von Wohnraum für breite Bevölkerungsschichten zu wirtschaftlich vertretbaren Bedingungen unter Berücksichtigung der Interessen der Gesellschafter (GV vom 28.04.2009). www.wohnbauwoerth.de Gesamtbezüge der Mitglieder der Geschäftsführung und des Aufsichtsrates 2008 1) 2009 2010 2010 - in T€ - - in T€ - - in T€ - - in T€ - 1. Gesamtbezüge der Mitglieder der Geschäftsführung - 2) 2) 2) 2. Gesamtbezüge des Aufsichtsrates 3) - - - - 1) Die Beteiligung der VOLKSWOHNUNG GmbH an der Gesellschaft (50%) erfolgte in 2009. 2) Aus Gründen der Gleichbehandlung wird auf eine Veröffentlichung verzichtet, weil die über- wiegende Mehrzahl der übrigen Geschäftsführer städtischer Gesellschaften mit der Veröffent- lichung ihrer Bezüge nicht einverstanden ist. 3) Aufwandsentschädigungen. Beteiligungsbericht der Stadt Karlsruhe für das Jahr 2011 Wohnbau Wörth 126 Abschlussprüfer Der Jahresabschluss 2011 wurde von der Bavaria Treu AG - Wirtschaftsprüfungsge- sellschaft - geprüft. Personalentwicklung (durchschnittlich beschäftigte Arbeitnehmer) 1)2)3) 2008 5) 2009 2010 2011 Arbeiter 4) - 5 6 6 Angestellte 4) - 7 6 7 Gesamtbelegschaft - 12 12 13 Auszubildende - - - - 1) umgerechnete Vollkraftstellen 2) ohne Beurlaubte und ohne im Erziehungsurlaub bzw. Mutterschutz befindliche Mitarbeiter 3) ohne Auszubildende, Praktikanten und Aushilfskräfte 4) einschließlich der von Stadt und VOLKSWOHNUNG GmbH abgeordneten Beschäftigten 5) Die Beteiligung der VOLKSWOHNUNG GmbH an der Gesellschaft (50%) erfolgte in 2009. Leistungszahlen 2008 - 2011 2008 1) 2009 2010 2011 1. Bestand an eigenen Objekten: - Mietwohnungen - 827 826 825 - Gewerbe - 6 2 2 - Garagen + Tiefgaragen + Abstellplätze - 660 651 650 - sonstige Mietverhältnisse - 0 2 2 Zusammen - 1.493 1.481 1.479 2. Verwaltete Objekte Dritter: - Miet- und Eigentumswohnungen - 111 71 71 - Gewerbe - 0 9 9 - Garagen + Tiefgaragen + Abstellplätze - 0 121 121 - sonstige Mietverhältnisse - 0 0 0 Zusammen - 111 201 201 1) Die Beteiligung der VOLKSWOHNUNG GmbH an der Gesellschaft (50%) erfolgte in 2009. Geschäftsverlauf und Aufgabenerfüllung 2011 Die Gesellschaft konnte im Geschäftsjahr 2011 einen Jahresüberschuss von 533 T€ erzielen (2010: 593 T€). Beteiligungsbericht der Stadt Karlsruhe für das Jahr 2011 Wohnbau Wörth 127 Ausblick Langfristig wird eine weitere Ergebnisverbesserung erwartet. Eine Steigerung der Um- satzerlöse entsteht vor allem durch Anpassung der Mieten aufgrund allgemeiner Miet- erhöhungen und auf Grund durchgeführter Modernisierungsmaßnahmen. Daneben wird die eingeleitete Modernisierungs- und Neubaumaßnahme zu einer deutlichen Ausweitung des Geschäftsvolumens beitragen. Die Erträge aus der Hausbewirtschaftung basieren auf langfristigen Verträgen und stellen nachhaltige Einnahmen dar. Voraussetzung ist, dass auch weiterhin in die In- standhaltung und Modernisierung des Wohnungsbestandes investiert wird. Nach Ein- schätzung der Geschäftsführung existieren keine bestandsgefährdenden Risiken. Kurzbilanz 2011 Aktiva Passiva A. B. C. Anlagevermögen Umlaufvermögen Zum Verkauf bestimmte Grundstücke u.a.Vorräte Forderungen und sonstige Ver- mögensgegenstände Flüssige Mittel Rechnungsabgrenzungsposten 15.066.910 € 1.852.488 € 261.580 € 2.769.337 € 530 € 19.950.845 € A. B. C. D. Eigenkapital Gezeichnetes Kapital Gewinnrücklagen Jahresüberschuss Rückstellungen Verbindlichkeiten Rechnungsabgr.posten 5.200.000 € 5.529.015 € 532.711 € 11.261.726 € 574.794 € 8.114.325 € 0 € 19.950.845 € Gewinn- und Verlustrechnung der Jahre 2008 bis 2012 20081) 2009 2010 2011 Plan 20112) Plan 20122) - in T€ - - in T€ - - in T€ - - in T€ - - in T€ - - in T€ - 1. Umsatzerlöse - +5.063 +5.106 +5.026 +5.134 +5.121 2. Erhöhung / Verminderung des Bestandes an unfertigen Leistungen - +49 -49 -36 +24 +930 3. Andere aktivierte Eigenleistungen - +0 +0 +0 +0 +0 4. Sonstige betriebliche Erträge - +80 +90 +79 +80 +36 5. Aufwendungen für bezogene Lieferungen und Leistungen - -2.937 -2.848 -2.907 -2.961 -4.290 6. Personalaufwand - -720 -671 -713 -669 -690 7. Abschreibungen - -488 -483 -467 -498 -520 8. Sonstige betriebliche Aufwendungen - -160 -224 -174 -189 -270 9. Zinserträge - +31 +28 +36 +30 +27 10. Zinsen und ähnliche Aufwendungen - -282 -258 -228 -303 -243 11. Außerordentliche Finanzaufwendungen - +0 -1 +0 +0 +0 12. Ergebnis der gewöhnl. Geschäftstätigkeit - +636 +689 +616 +649 +100 13. 14. Steuern vom Einkommen und vom Ertrag Sonstige Steuern - -45 -78 -18 -78 +0 -83 -145 +0 +0 -100 15. Jahresüberschuss / -fehlbetrag - +513 +593 +533 +504 +0 1) Die Beteiligung der VOLKSWOHNUNG GmbH an der Gesellschaft (50 %) erfolgte erst im Laufe des Jahres 2009. 2) Vom Beschlussgremium genehmigter "Urplan"; eine förmliche Fortschreibung des Wirtschaftsplanes erfolgte nicht. Beteiligungsbericht der Stadt Karlsruhe für das Jahr 2011 Wohnbau Wörth 128 Bilanz- und sonstige Kennzahlen 2008 2009 2010 2011 I. Vermögenslage 1. Anlagenintensität (in %) - 83,8 80,3 75,5 2. Umlaufintensität (in %) - 16,2 19,7 24,5 3. Investitionen (in T€) - 10 279 181 II. Finanzlage 1. Eigenkapitalquote (in %) - 52,1 55,8 56,4 2. Anlagendeckungsgrad I (in %) - 62,1 69,5 74,7 III. Ertragslage 1. Umsatzrentabilität (in %) - + 10,1 + 11,6 + 10,6 2. Eigenkapitalrentabilität (in %) - + 5,1 + 5,5 + 4,7 3. Gesamtkapitalrentabilität (in %) - + 4,1 + 4,4 + 3,8 4. Kostendeckung (in %) - 108,5 111,9 109,9 5. Cash Flow (in T€) a) vor Ertragsteuern - + 1.078 + 1.452 + 1.012 b) nach Ertragsteuern - + 1.033 + 1.434 + 1.012 IV. Personal 1. Personalkostenintensität (in %) - 15,4 14,7 15,6 2. Personalaufwand je Mitarbeiter (in €) - 64.004 54.586 54.841 Anmerkung: Die wichtigsten Bilanzkennzahlen werden auf Seite 27 erläutert. Beteiligungsbericht der Stadt Karlsruhe für das Jahr 2011 Cité 129 24. Entwicklungsgesellschaft Cité mbH Anschrift: Telefon/Fax: E-Mail/Internet: Pariser Ring 37 Telefon: 07221 / 80954-0 Info@cite-baden-baden.de 76532 Baden-Baden Telefax: 07221 / 80954-5 www.cite-baden-baden.de Gründung: Unternehmensgegenstand: 27.12.2001 Geschäftsführung Gesellschafter: Anteile am Stammkapital: Markus Börsig Stadt Baden-Baden 38,8% = 2.000.000 € Dr. Thomas Hain Gesellschaft für Stadterneuerung EB Werner Friedrich Hirth u. Stadtentw. Baden-Baden mbH 11,7% = 600.000 € (Stadt Baden-Baden) VOLKSWOHNUNG GmbH 38,8% = 2.000.000 € Peter Schmid Baugenossenschaft Familien- heim Baden-Baden e.G. 10,7% = 550.000 € 100% = 5.150.000 € Aufsichtsrat: 11 Mitglieder OB Wolfgang Gerstner (Vorsitz) * StR Dr. Heinrich Maul StR Tilman Pfannkuch StR Werner Schmoll * (1. stellv. Vorsitz) Klaus Blödt-Werner * Gäste mit den Rechten eines (2. stellv. Vorsitz) beratenden Mitgliedes: StR Michael Borner Stadtkämmerer Thomas Eibl * StR Margot Döring BM Michael Geggus * StR Heinz Gehri * BM Michael Obert Günter Hoferer * StR Joachim Knöpfel * * Vetreter der Stadt Baden-Baden Beteiligungen (mind. 25%): Die Gesellschaft hält keine entsprechende Beteiligungen. Wichtige Verträge: Zwischen der Entwicklungsgesellschaft Cité mbH und der VOLKSWOHNUNG GmbH ist mit Wirkung vom 01.01.2002 ein Geschäftsbesorgungsvertrag geschlossen, in dem eine umfangreiche technische und kaufmännische Zusammenarbeit vereinbart ist. Die Konversion von Liegenschaften in Baden-Baden insbesondere durch Erwerb, Neuordnung und Verwertung, um städtebauliche Entwicklungs-, Erschließungs- und Sanierungsmaßnahmen zu übernehmen, kommunal und regional die Städtebaupolitik und Maßnahmen der Infrastruktur zu unterstützen, Gewerbe- und Dienstleistungsunternehmen anzusiedeln und damit zu einer Wirtschaftsförderung in Baden-Baden beizutragen sowie eine Wohnraumversorgung für breite Schichten der Bevölkerung sicherzustellen (GV in der Fassung vom19.10.2010). Abschlussprüfer Der Jahresabschluss 2011 wurde von der Bavaria Treu AG - Wirtschaftsprüfungsge- sellschaft - geprüft. Beteiligungsbericht der Stadt Karlsruhe für das Jahr 2011 Cité 130 Gesamtbezüge der Mitglieder der Geschäftsführung und des Aufsichtsrates 2008 2009 2010 2011 - in T€ - - in T€ - - in T€ - - in T€ - 1. Gesamtbezüge der Mitglieder der Geschäftsführung 1) 1) 1) 1) 2. Gesamtbezüge des Aufsichtsrates 2) 4 4 4 4 1) Aus Gründen der Gleichbehandlung wird auf eine Veröffentlichung verzichtet, weil die über wiegende Mehrzahl der übrigen Geschäftsführer städtischer Gesellschaften mit der Veröffent- lichung ihrer Bezüge nicht einverstanden ist. 2) Aufwandsentschädigungen. Personalentwicklung (durchschnittlich beschäftigte Arbeitnehmer) 1) 2) 3) 2008 2009 2010 2011 Arbeiter 4) - - - - Angestellte 4) 4,5 4,5 4,5 4,25 Beamte 4) - - - - Gesamtbelegschaft 4,5 4,5 4,5 4,25 Auszubildende - - - - 1) umgerechnete Vollkraftstellen 2) ohne Beurlaubte und ohne im Erziehungsurlaub bzw. Mutterschutz befindliche Mitarbeiter 3) ohne Auszubildende, Praktikanten und Aushilfskräfte 4) einschließlich der von der Stadt abgeordneten Beschäftigten Leistungszahlen 2008 – 2011 Geschäftsverlauf und Aufgabenerfüllung 2011 Im Geschäftsjahr 2011 konnte die Gesellschaft einen Jahresüberschuss in Höhe von 1,5 Mio. € (2010: 0,1 Mio. €) erzielen. Das Jahresergebnis wird maßgeblich 2008 2009 2010 2011 1. Bestand an eigenen Objekten: - Mietwohnungen 0 0 0 0 - Gewerbe 15 15 16 16 Zusammen 15 15 16 16 2. Eigentumswohnungen - im Bau 30 30 30 0 - verkauft 16 13 13 12 - zum Verkauf angeboten 30 30 17 17 - noch nicht verkauft 30 17 4 5 Beteiligungsbericht der Stadt Karlsruhe für das Jahr 2011 Cité 131 durch die Mehrerlöse aus den Verkäufen der Bestandsimmobilie Jägerweg 1 sowie von unbebauten Grundstücken bestimmt. Die Entwicklung der ehemaligen Kaserne, dem heutigen Gewerbepark Cité, neigt sich dem Ende zu. Das letzte noch im Eigentum der Gesellschaft stehende Grund- stück erwarb in 2011 ein Investor, der das Gebäude saniert, um es anschließend zu vermieten. Die Fertigstellung und Belegung des Objekts ist für Juni 2012 geplant. Das größte Einzelprojekt der Gesellschaft sind die 30 Krahn-Lofts im ehemaligen Gebäude ”École Paris”. Bis zum 31.12.2011 waren 28 der insgesamt 30 Wohnungen notariell beurkundet und 25 „Krahn-Lofts“ konnten bereits an ihre Erwerber überge- ben werden. Der Abschluss dieser komplexen Sanierungsmaßnahme war im Früh- jahr 2012. Im Sommer 2011 wurde im Quartier Normandie die Anlage und Gestaltung des Campus-Parkes abgeschlossen. Das Bestandsobjekt Jägerweg 1, das bisher an die Firma Ipetronik vermietet war, wurde bereits vor Jahresende 2010 notariell veräußert. Die Übergabe und Bezahlung erfolgte in 2011. Im Quartier Bretagne konnten im Jahr 2011 27 Wohnbaugrundstücke für freiste- hende Häuser bzw. Doppelhaushälften veräußert werden. Parallel dazu werden ak- tuell Bauplätze im 4. Bauabschnitt auf dem Markt angeboten. Die drei noch nicht sa- nierten Mehrfamilienhäuser wurden im Jahr 2011 veräußert. Der Übergang und die Kaufpreiszahlung erfolgen im Jahr 2012. Zurzeit wird unter Beachtung des Bebau- ungsplanes das Interesse einiger Kunden geprüft, ob auf den Baugrundstücken auch Mehrfamilienhäuser errichtet werden können. Ausblick Nach nahezu abgeschlossener Entwicklung in den Quartieren Paris und Normandie sowie dem Gewerbepark Cité gilt für die finalen Jahre dieses gesamten Bauvorha- bens alle Energie in eine erfolgreiche Vermarktung des größten Quartiers, der Bre- tagne, zu setzen. Kurzbilanz 2011 Aktiva Passiva A. B. C. Anlagevermögen Umlaufvermögen Zum Verkauf bestimmte Grundstücke u.a. Vorräte Forderungen und sonstige Vermögensgegenstände Flüssige Mittel Rechnungsabgrenzungsposten 4.118.528 € 14.169.249 € 1.771.094 € 1.844.429 € 180 € 21.903.480 € A. B. C. D. Eigenkapital Gezeichnetes Kapital Bilanzgewinn Jahresüberschuss Rückstellungen Verbindlichkeiten Rechnungsabgrenzungsposten 5.150.000 € 1.132.631 € 1.503.533 € 7.786.164 € 1.177.197 € 12.930.594 € 9.525 € 21.903.480 € Beteiligungsbericht der Stadt Karlsruhe für das Jahr 2011 Cité 132 Gewinn- und Verlustrechnungen der Jahre 2008 bis 2012 Bilanz und sonstige Kennzahlen 2008 2009 2010 2011 Plan 20111) Plan 20121) - in T€ - - in T€ - - in T€ - - in T€ - - in T€ - - in T€ - 1. Umsatzerlöse +7.015 +2.551 +7.842 +7.874 +5.565 +6.420 2. Bestandsveränderungen an fertigen und unfertigen Erzeugnissen -1.205 +3.426 +264 -2.936 +751 -573 3. Andere aktivierte Eigenleistungen +17 +10 +5 +0 +10 +2 4. Sonstige betriebliche Erträge +1.148 +193 +226 +1.899 +108 +150 5. Personalaufwand -262 -283 -304 -285 -344 -263 6. Materialaufwand -3.633 -5.458 -6.096 -3.393 -3.563 -3.157 7. Abschreibungen -655 -449 -430 -315 -311 -307 8. Sonstige betriebliche Aufwendungen -481 -435 -568 -360 -354 -368 9. Sonstige Zinsen und ähnliche Erträge +46 +16 +61 +12 +1 +27 10. Zinsen u. ähnliche Aufwendungen -794 -741 -683 -578 -592 -493 11. Ergebnis der gewöhnl. Geschäftstätigkeit +1.196 -1.170 +317 +1.918 +1.271 +1.438 12. Steuern vom Einkommen und vom Ertrag -584 +392 -99 -304 +0 +0 13. Sonstige Steuern -98 -100 -114 -110 -476 -499 14. Jahresüberschuss / -fehlbetrag +514 -878 +104 +1.504 +795 +939 15. Gewinn- / Verlustvortrag +1.393 +1.907 +1.029 +1.133 16. Bilanzgewinn / -verlust +1.907 +1.029 +1.133 +2.637 1) Bei den Planzahlen 2011 und 2012 handelt es sich jeweils um den vom Beschlussgremium genehmigten "Urplan"; eine förmliche Fortschreibung des Wirtschaftsplanes erfolgte nicht. 2008 2009 2010 2011 I. Vermögenslage 1. Anlagenintensität (in %) 26,6 20,4 20,1 18,8 2. Umlaufintensität (in %) 73,4 79,6 79,9 81,2 3. Investitionen (in T€) 1.841 642 161 11 II. Finanzlage 1. Eigenkapitalquote (in %) 27,4 23,5 24,8 35,5 2. Anlagendeckungsgrad I (in %) 102,9 115,3 123,5 189,1 III. Ertragslage 1. Umsatzrentabilität (in %) + 7,3 - 34,4 + 1,3 + 19,1 2. Eigenkapitalrentabilität (in %) + 7,3 - 14,2 + 1,7 + 19,3 3. Gesamtkapitalrentabilität (in %) + 5,1 - 0,5 + 3,1 + 9,5 4. Kostendeckung (in %) 118,4 34,2 95,7 156,2 5. Cash Flow (in T€) a) vor Ertragsteuern 500,0 - 1.102 + 1.366 + 1.843 b) nach Ertragsteuern -83,0 - 709 + 1.267 + 1.538 IV. Personal 1. Personalkostenintensität (in %) 4,4 3,8 3,7 5,7 2. Personalaufwand je Mitarbeiter (in €) 58.219 62.921 67.451 67.113 Anmerkung: Die wichtigsten Bilanzkennzahlen werden auf Seite 27 erläutert. Beteiligungsbericht der Stadt Karlsruhe für das Jahr 2011 KES 133 25. KES – Karlsruher Energieservice GmbH Anschrift: Telefon/Fax: E-Mail/Internet: c/o VOLKSWOHNUNG GmbH, Telefon: 0721 / 3506-0 Info@volkswohnung.com Ettlinger-Tor-Platz 2 Telefax: 0721 / 3506-100 www.Volkswohnung.com 76137 Karlsruhe Gründung: Unternehmensgegenstand: 04.07.2003 Geschäftsführung Gesellschafter: Anteile am Stammkapital: Dr. Manuel Rink Stadtwerke Karlsruhe GmbH 50% = 50.000 € Reiner Kuklinski VOLKSWOHNUNG GmbH 50% = 50.000 € 100%= 100.000 € Aufsichtsrat: Die Gesellschaft hat keinen Aufsichtsrat. Beteiligungen (mind. 25%): Die Gesellschaft hält keine entsprechenden Beteiligungen. Wichtige Verträge: Zwischen der KES - Karlsruher Energieservice GmbH und der VOLKSWOHNUNG GmbH wurde mit Wirkung vom 19.05.2003 ein Geschäftsbesorgungsvertrag geschlossen, in dem eine umfangreiche technische und kaufmännische Zusammenarbeit vereinbart ist. Dieser wurde auf Grund der Über- nahme des Geschäftsbereiches Telemetrie an die VOLKSWOHNUNG Bauträger- und Verwaltungs- GmbH neu überarbeitet und am 30.06.2011 neu geschlossen. Die Bereitstellung von Wärme und Kälte, insbesondere für die Liegenschaften der VOLKSWOHNUNG GmbH. Hierzu kann die Gesellschaft alle technischen Einrichtungen errichten und betreiben, die der Erzeugung und Lieferung von Wärme und Kälte dienen. Die Gesellschaft kann für die Gesellschafter und deren Gesellschaften sowie die Stadt Karlsruhe weitere energienahe Dienstleistungen wie z.B. die Verbrauchsablesung und Abrechnung von Energie, Wasser und Abwasser übernehmen (GV vom 19.05.2003). Gesamtbezüge der Mitglieder der Geschäftsführung und des Aufsichtsrates oder der entsprechenden Organe des Unternehmens 2008 2009 2010 2011 - in T€ - - in T€ - - in T€ - - in T€ - 1. Gesamtbezüge der Mitglieder der Geschäftsführung - - - - 2. Gesamtbezüge der Gesellschafterversammlung 1) - - - - 1) Aufwandsentschädigungen Beteiligungsbericht der Stadt Karlsruhe für das Jahr 2011 KES 134 Abschlussprüfer Der Jahresabschluss 2011 wurde von der Bavaria Treu AG - Wirtschaftsprüfungsge- sellschaft - geprüft. Personalentwicklung (durchschnittlich beschäftigte Arbeitnehmer) Die Gesellschaft hat im Berichtsjahr kein eigenes Personal beschäftigt. Leistungszahlen 2008 - 2011 2008 2009 2010 2011 1. Bestand eigene Objekte - Blockheizkraftwerk incl. Nahwärmenetz 4 4 4 4 - angeschlossene Wohnungen 1.461 1.461 1.461 1.461 - angeschlossenes Schulzentrum 1 1 1 1 2. Bestand genutzte Objekte - Nahwärmenetz 1 1 1 1 - angeschlossene Einheiten 180 180 180 180 3. Geschäftsfeld Mess- und Abrechnungsdienstleistungen (Telemetrie) - angeschlossene Einheiten 8.999 1) 9.347 1) 9.540 2) 4. Geschäftsfeld Nahwärme (Anzahl der Anschlüsse) - Neureut 160 232 330 - Rintheim 268 328 575 - Knielingen (in Betrieb ab 01.10.2010) 27 60 1) Bis 2008 nur VoWo-Einheiten und Stadtobjekte, ab 2009 Ausweis aller angeschlossenen Einhei- ten (z. B. auch WEG-Objekte). 2) Geschäftsfeld wurde zum 01.01.2011 in die VOLKSWOHNUNG Bauträger- und Verw.-GmbH übernommen. Geschäftsverlauf und Aufgabenerfüllung 2011 Die KES erzielte einen Jahresfehlbetrag in Höhe von 121 T€ (Vorjahr: - 26 T€). Unter Berücksichtigung zunehmender Aufsiedlung im Geschäftsfeld Wärme/Strom wird mit einer Verbesserung der Ertragslage gerechnet. Im Geschäftsfeld Nahwärme bestand eine wesentliche Aufgabe im Jahr 2011 darin, die erdgasbasierten Versorgungen auf der Erlös- und Kostenseite zu harmonisieren, um das Risiko von Preisänderungen abzumildern. Durch den weiteren Ausbau der noch im Wachstum befindlichen Gebiete in Knielingen, Neureut und Rintheim werden sich die Umsätze im Geschäftsfeld Nahwärme erhöhen. Die Konversionsgebiete werden mit Abwärme der MiRO versorgt. Die Erstellung der Wärmeabrechnung wur- de von den Stadtwerken Karlsruhe übernommen. Beteiligungsbericht der Stadt Karlsruhe für das Jahr 2011 KES 135 Ausblick Durch den weiteren Ausbau der noch im Wachstum befindlichen Gebiete in Knielin- gen, Neureut und Rintheim werden im Jahr 2012 weitere Neuanschlüsse folgen. Die bessere Auslastung der Netze wird das Ergebnis des Geschäftsfeldes positiv beein- flussen. Kurzbilanz 2011 Aktiva Passiva A. B. C. Anlagevermögen Umlaufvermögen Vorräte Forderungen und sonstige Vermögensgegenstände Schecks, Kassenbestand, Flüssige Mittel Rechnungsabgrenzungsposten 2.818.531 € 4.124 € 966.358 € 721.207 € 12.744 € 4.522.964 € A. B. C. D. Eigenkapital Gezeichnetes Kapital Kapitalrücklagen Verlustvortrag Jahresfehlbetrag Rückstellungen Verbindlichkeiten Rechnungsabgrenzungsposten 100.000 € 1.000.000 € -273.822 € -121.172 € 705.006 € 42.820 € 3.775.138 € 0 € 4.522.964 € Gewinn- und Verlustrechnungen der Jahre 2008 bis 2012 2008 2009 2010 2011 Plan 20111) Plan 20121) - in T€ - - in T€ - - in T€ - - in T€ - - in T€ - - in T€ - 1. Umsatzerlöse +2.850 +2.495 +2.597 +2.267 +2.194 +2.620 2. Sonstige betriebliche Erträge +48 +632 +78 +14 +0 +0 3. Aufwendungen für bezogene Lieferungen und Leistungen -1.246 -1.461 -2.152 -1.888 -1.676 -2.196 4. Materialaufwand +0 +0 +0 +0 +0 +0 5. Personalaufwand +0 +0 +0 +0 +0 +0 6. Abschreibungen -691 -493 -308 -269 -270 -276 7. Sonstige betriebliche Aufwendungen -1.188 -880 -614 -165 -179 -170 8. Sonstige Zinsen und ähnliche Erträge +1 +2 +1 +2 +1 +1 9. Zinsen u. ähnliche Aufwendungen -187 -102 -77 -78 -76 -75 10. Außerordentliche Finanzaufwendungen +0 +0 -1 +0 +0 +0 11. Ergebnis der gewöhnl. Geschäftstätigkeit -413 +193 -476 -117 -6 -96 12. Steuern vom Einkommen und vom Ertrag +0 +0 +0 +0 +0 +0 13. Sonstige Steuern -6 -8 -7 -4 -8 -7 14. Erträge aus Verlustübernahme +452 +88 +457 +0 +0 +0 15. Jahresüberschuss / -fehlbetrag +33 +273 -26 -121 -14 -103 1) Vom Beschlussgremium genehmigter "Urplan"; eine förmliche Fortschreibung des Wirtschaftsplanes erfolgte nicht. Beteiligungsbericht der Stadt Karlsruhe für das Jahr 2011 KES 136 Bilanz- und sonstige Kennzahlen 2008 2009 2010 2011 I. Vermögenslage 1. Anlagenintensität (in %) 75,7 74,7 58,8 62,3 2. Umlaufintensität (in %) 24,1 25,0 41,2 37,7 3. Investitionen (in T€) 52 15 15 7 II. Finanzlage 1. Eigenkapitalquote (in %) 9,6 17,6 15,6 15,6 2. Anlagendeckungsgrad I (in %) 12,6 23,6 26,5 25,0 III. Ertragslage 1. Umsatzrentabilität (in %) + 1,1 + 10,9 - 1,0 - 5,3 2. Eigenkapitalrentabilität (in %) + 5,6 + 32,0 - 3,1 - 17,2 3. Gesamtkapitalrentabilität (in %) + 3,6 + 7,7 + 1,0 - 0,9 4. Kostendeckung (in %) 85,9 84,7 82,2 94,3 5. Cash Flow (in T€) + 723 + 766 + 282 + 148 IV. Personal 1. Personalkostenintensität (in %) - - - - 2. Personalaufwand je Mitarbeiter (in €) - - - - Anmerkung: Die wichtigsten Bilanzkennzahlen werden auf Seite 27 erläutert. Beteiligungsbericht der Stadt Karlsruhe für das Jahr 2011 Fächer 137 26. Karlsruher Fächer GmbH (KFG) Anschrift: Telefon/Fax: E-Mail/Internet: Zähringerstr. 72 Telefon: 0721 / 133-2401 Kfg@karlsruhe.de 76133 Karlsruhe Telefax: 0721 / 133-2409 Gründung: Unternehmensgegenstand: 15.12.2004 Neufassung Gesell- schaftsvertrag mit Namensände- rung, zuvor Ständehaus Bau- träger und Verw. GmbH, eingetragen ins Handelsregister am 18.02.2005. Geschäftsführung Gesellschafter: Anteile am Stammkapital: Klaus Lehmann Stadt Karlsruhe 71,8 % = 270.000 € Karlsruher Fächer GmbH mit eigenen Anteilen 28,2 % = 106.000 € 100% = 376.000 € Aufsichtsrat: 6 bis höchstens 13 Mitglieder BM Michael Obert (Vorsitz) StR Dr. Klaus Heilgeist StR Anne Segor (stellv. Vorsitz) StR Detlef Hofmann StR Doris Baitinger StR Tom Hoyem StR Lüppo Cramer StR Dr. Albert Käuflein Lars Erhan Dragmanli StR Dr. Ute Leidig StR Thorsten Ehlgötz StR Ute Müllerschön StR Elke Ernemann Beteiligungen (mind. 25%): Die Gesellschaft hält keine entsprechenden Beteiligungen. Wichtige Verträge: Mietverträge mit der Stadt Karlsruhe zum Ständehaus, Rathauserweiterung und Teilen des Technischen Rathauses. Pachtvertrag mit der Stadt Karlsruhe über die Verpachtung des Grund und Bodens - Anwesen Fritz- Erler-Str. 7-11 von 1978 und Nachtragsvertrag von 1985. Mietvertrag mit der Stadt Karlsruhe über die Vermietung der städtischen Grundstücke westlich der Brauerstraße zur Errichtung und zum Betrieb einer Tiefgarage vom 20.12.1996/02.01.1997. Pachtvertrag mit der Stadt Karlsruhe über die Verpachtung der Hauptbahnhof-Garage von 2002. Dienstüberlassungsvereinbarung mit der Stadt Karlsruhe über die Abordnung von städtischem Personal vom 25.10.2005. u. a. Planung, Errichtung und Modernisierung kommunaler und sonstiger öffentlicher Einrichtungen mit und ohne privatwirtschaftliche Randnutzungen auf eigene und fremde Rechnung im Stadtgebiet Karlsruhe, Verwaltung und Betrieb solcher Einrichtungen, Übernahme der persönlichen Haftung und der Geschäftsführung bei Personengesellschaften. In Erfüllung ihres öffentlichen Zwecks die Verwaltung eigener und fremder Grundstücke und baulicher Anlagen (GV in der Fassung vom 23.09.2005, geändert am 09.10.2006). Abschlussprüfer Der Jahresabschluss 2011 wurde vom Rechnungsprüfungsamt der Stadt Karlsruhe geprüft. Beteiligungsbericht der Stadt Karlsruhe für das Jahr 2011 Fächer 138 Gesamtbezüge der Mitglieder der Geschäftsführung und des Aufsichtsrates 2008 2009 2010 2011 - in T€ - - in T€ - - in T€ - - in T€ - 1. Gesamtbezüge der Mitglieder der Geschäftsführung 1) 1) 1) 1) 2. Gesamtbezüge des Aufsichtsrates 2) 2 3 3 3 1) Aus Gründen der Gleichbehandlung wird auf eine Veröffentlichung verzichtet, da die überwie- gende Mehrzahl der übrigen Geschäftsführer städtischer Gesellschaften mit der Veröffentli- chung ihrer Bezüge nicht einverstanden ist. 2) Aufwandsentschädigungen. Leistungszahlen Personalentwicklung (durchschnittlich beschäftigte Arbeitnehmer) 1)2)3) 2008 2009 2010 2011 1. Parkhaus Kronenplatz / Auslastung (in %) - Dauerparker (Verträge) 47,65 44,46 40,36 39,30 - Kurzzeitparker (täglich) 38,69 42,03 40,67 44,00 2. ZKM-Garage / Auslastung (in %) - Dauerparker (Verträge) 92,67 106,17 110,83 99,00 - Kurzzeitparker (täglich) 34,67 43,67 38,50 38,30 3. Hauptbahnhof-Garage / Auslastung (in %) - Dauerparker (Verträge) 51,40 64,07 59,42 60,58 - Kurzzeitparker (täglich) 55,81 54,07 53,87 54,53 4. Immobilien (ohne Parkgaragen): - Anzahl vermieteter Läden 16 18 17 17 - Anzahl vermieteter Gastronomiebetriebe 7 10 11 11 - Hauptnutzfläche vermieteter Büros 3.417 3.417 3.417 3.417 - Hauptnutzfläche vermieteter öffentl. Einrichtungen 3.978 3.978 3.978 3.978 - Anzahl vermieteter Wohngebäude 3 3 3 3 5. Anteil der Grundmieten an den Gesamtumsätzen (in %) 52,2 57,8 59,2 58,8 2008 2009 2010 2011 Beschäftigte 4) 6,2 3,7 3,1 3,5 Beamte 4) 1,5 1,3 1,4 1,3 Nebenberuflich Tätige 4) 6,7 7,1 7,0 5,8 Gesamtbelegschaft 14,4 12,1 11,5 10,6 Auszubildende 1,0 0,6 - - 1) umgerechnete Vollkraftstellen 2) ohne Beurlaubte und ohne im Erziehungsurlaub bzw. Mutterschutz befindliche Mitarbeiter 3) ohne Auszubildende, Praktikanten und Aushilfskräfte 4) einschließlich der von der Stadt abgeordneten Beschäftigten Beteiligungsbericht der Stadt Karlsruhe für das Jahr 2011 Fächer 139 Geschäftsverlauf und Aufgabenerfüllung 2011 Die Gesellschaft schließt im Jahr 2011 mit einem Fehlbetrag i. H. v. rd. 247 T€ ab. Das Jahresergebnis 2011 wird durch den Erwerb der Stammkapital-Anteile der Sparkasse Karlsruhe Ettlingen stark beeinflusst. Die Sparkasse hat der Gesell- schaft ihre Gesellschaftsanteile von 3,9 % des Stammkapitals zum Preis von 808 T€ zum Kauf angeboten, um eine Bereinigung der Eigentumsverhältnisse zu erreichen. Die Vereinigung der Gesellschaftsanteile in einer Hand löste Grunderwerbsteuer in Höhe von 944 T€ aus. Ohne diese außerordentlichen Kosten hätte die Gesellschaft einen Überschuss von rd. 697 T€ erzielt. Im Vermietungsbereich waren im Jahr 2011 keine Mieterwechsel und auch keine Leerstände zu verzeichnen. Sowohl im Rathaus-Bereich als auch im Technischen Bereich gab es eine Vielzahl kleinerer Instandsetzungen. Gleichwohl liegt das Be- reichsergebnis vor Grunderwerbsteuer und nach Grundsteuer bei der Rathaus- Erweiterung bei einem Überschuss von rd. 252 T€ (Vorjahr rd. 306 T€) und im Tech- nischen Rathaus bei einem Überschuss von rd. 412 T€ (Vorjahr gleichfalls 412 T€). Die Hauptbahnhof-Garage war auch im Jahre 2011 gut ausgelastet. Im August wur- den die Parkentgelte für Bahnfahrer erhöht. Die Erträge sind um rd. 15 T€ gegenüber dem Vorjahr angestiegen. Bei der ZKM-Garage hat ein Großkunde ab Mitte Juli auf Grund eigener Kapazitäten 200 Stellplätze gekündigt, die Parkentgelte gingen daraufhin um rd. 20 T€ zurück. Gleichwohl waren im Jahresdurchschnitt 593 Plätze an Dauerparker vermietet. Hinzu kommen täglich durchschnittlich 230 Kurzzeitparker, so dass ohne Berücksichtigung der Übertragung der Sparkassenanteile (anteilige Grunderwerbsteuer) ein Über- schuss von rd. 72 T€ erzielt werden konnte. Im Parkhaus Kronenplatz hat die Eigentümergemeinschaft den 2. Bauabschnitt „Sanierung Dehnungsfugen“ durchgeführt. Die Anzahl der Kurzzeitparker hat zuge- nommen, die Dauerparker gingen dagegen zurück. In Anbetracht der beträchtlichen Aufwendungen für bauliche Maßnahmen weist diese Garage einen Jahresverlust (vor Grunderwerbsteuer) von rund 182 T€ auf. Ausblick Das große Ladengeschäft auf der Kaiserstraße konnte an ein renommiertes Damen- oberbekleidungsunternehmen langfristig vermietet neu werden. Für zwei weitere zur Vermietung anstehende Einheiten werden ebenfalls standort-adäquate Mieter ge- sucht. In den nächsten Jahren sind verschiedene größere Instandsetzungen und Moderni- sierungen vorzunehmen, um längerfristig die Immobilien marktgerecht vermieten zu können. Beim Parkhaus Kronenplatz wird es auch nach Abschluss der größeren Baumaß- nahmen schwierig, ein ausgeglichenes Jahresergebnis zu erreichen. Die Gesell- schaft versucht, durch besondere Angebote neue Parker zu gewinnen. Beteiligungsbericht der Stadt Karlsruhe für das Jahr 2011 Fächer 140 Bei der ZKM-Garage werden die Erlöse im Jahr 2012 weiter zurückgehen, nachdem ein Großkunde das gesamte Jahr weitgehend ausfällt. Die Gesellschaft strebt ein ausgeglichenes Jahresergebnis an. Bei der Hauptbahnhof-Garage ist davon auszugehen, dass an diesem exponierten Standort auch in den nächsten Jahren hohe Erträge erzielt werden können. Obgleich die Gewinne der Gesellschaft in Anbetracht der geringeren Mieterträge vo- rübergehend zurückgehen werden, ist davon auszugehen, dass künftig wieder deutliche Überschüsse erzielt werden können. Die Gesellschaft ist deshalb in der Lage, neue Projekte anzugehen. So wird derzeit ein Konzept für die Sanierung und den Betrieb des Gastronomiegebäudes im Rheinstrandbad Rappenwört durch die Gesellschaft erarbeitet. Darüber hinaus ist geplant, der Gesellschaft die städtischen Parkgaragen zu übertragen. Kurzbilanz 2011 Aktiva Passiva A. B. C. Anlagevermögen Umlaufvermögen Vorräte Forderungen und sonstige Vermögensgegenstände Schecks, Kassenbestand, Guthaben bei Kreditinstituten Rechnungsabgrenzungsposten 16.166.572 € 0 € 3.208.725 € 132.764 € 34.946 € 19.543.007 € A. B. C. D. Eigenkapital Gezeichnetes Kapital Kapitalrücklage Gewinnrücklagen Gewinnvortrag Jahresfehlbetrag Rückstellungen Verbindlichkeiten Rechnungsabgrenzungsposten 270.000 € 1.732.059 € 91.400 € 1.972.731 € -246.645 € 3.819.545 € 93.430 € 15.252.183 € 377.849 € 19.543.007 € Gewinn- und Verlustrechnungen der Jahre 2008 bis 2012 2008 2009 2010 2011 Plan 2011 1) Plan 2012 1) -in T€- -in T€- -in T€- -in T€- - in T€ - - in T€ - 1. Umsatzerlöse +4.396 +4.618 +4.659 +4.669 +4.354 +4.508 2. Erhöhung oder Verminderung des Bestands an fertigen und unfertigen Erzeugnissen +1 -3 +0 +0 +0 +0 3. Aktivierte Eigenleistungen +0 +0 +0 +0 +0 +0 4. Sonstige betriebliche Erträge +117 +77 +83 +56 +50 +55 5. Materialaufwand -1.425 -1.362 -1.364 -1.349 -1.380 -1.360 6. Personalaufwand -424 -297 -332 -359 -355 -380 7. Abschreibungen -1.052 -1.043 -1.056 -1.058 -1.075 -1.075 8. Sonstige betriebliche Aufwendungen -426 -988 -590 -632 -660 -640 9. Sonstige Zinsen und ähnliche Erträge +83 +21 +18 +48 +50 +30 10. Zinsen und ähnliche Aufwendungen -679 -618 -600 -590 -585 -540 11. Ergebnis der gewöhnl. Geschäftstätigkeit +591 +405 +818 +785 +399 +598 12. Steuern vom Einkommen und vom Ertrag +0 +0 +0 +0 +0 +0 13. Sonstige Steuern -77 -80 -87 -1.032 -85 -87 14. Jahresüberschuss / -fehlbetrag +514 +325 +731 -247 +314 +511 15. Einstellung in Rücklage für eigene Anteile +0 +0 +0 +0 +0 +0 16. Bilanzgewinn +514 +325 +731 -247 +314 +511 1) Vom Beschlussgremium genehmigter "Urplan", d. h. nicht fortgeschrieben. Beteiligungsbericht der Stadt Karlsruhe für das Jahr 2011 Fächer 141 Bilanz- und sonstige Kennzahlen 2008 2009 2010 2011 I. Vermögenslage 1. Anlagenintensität (in %) 69,6 67,6 82,0 82,7 2. Umlaufintensität (in %) 30,3 32,2 17,7 17,1 3. Investitionen (in T€) 10 182 142 876 II. Finanzlage 1. Eigenkapitalquote (in %) 36,2 38,5 23,3 19,5 2. Anlagendeckungsgrad I (in %) 52,0 57,0 28,4 23,6 III. Ertragslage 1. Umsatzrentabilität (in %) + 11,7 + 7,0 + 15,7 -5,3 2. Eigenkapitalrentabilität (in %) + 5,1 + 3,2 + 15,0 -6,5 3. Gesamtkapitalrentabilität (in %) + 4,3 + 3,5 + 6,4 1,8 4. Kostendeckung (in %) 107,7 105,3 115,6 93,0 5. Cash Flow (in T€) a) vor Ertragsteuer + 1.566 + 1.368 + 1.787 811 b) nach Ertragsteuer + 1.566 + 1.368 + 1.787 811 IV. Personal 1. Personalkostenintensität (in %) 10,4 6,8 8,2 7,2 2. Personalaufwand je Mitarbeiter (in €) 32.306 29.415 24.538 33.883 Anmerkung: Die wichtigsten Bilanzkennzahlen werden auf Seite 27 erläutert. Beteiligungsbericht der Stadt Karlsruhe für das Jahr 2011 KFE 142 27. Karlsruher Fächer GmbH & Co. Stadtentwicklungs-KG (KFE) Anschrift: Telefon/Fax: E-Mail/Internet: Zähringerstr. 72 Telefon: 0721 / 133-2401 Kfg@karlsruhe.de 76133 Karlsruhe Telefax. 0721 / 133-2409 Gründung: Unternehmensgegenstand: 05.08.2005 Geschäftsführung Gesellschafter: Anteile am Haftkapital: Karlsruher Fächer GmbH als Gesellschafter sind die Stadt 100% = 4.000.000 € persönlich haftende Gesell- Karlsruhe als Kommanditistin schafterin. Diese handelt durch und die Karlsruher Fächer GmbH ihren Geschäftsführer Klaus als Komplementärin. Diese ist Lehmann. am Kapital nicht beteiligt. Aufsichtsrat: 6 bis höchstens 13 Mitglieder BM Michael Obert (Vorsitz) StR Dr. Klaus Heilgeist StR Anne Segor (stellv. Vorsitz) StR Detlef Hofmann StR Doris Baitinger StR Tom Hoyem StR Lüppo Cramer StR Dr. Albert Käuflein Lars Erhan Dragmanli StR Dr. Ute Leidig StR Thorsten Ehlgötz StR Ute Müllerschön StR Elke Ernemann Beteiligungen (mind. 25%): Die Gesellschaft hält keine entsprechenden Beteiligungen. Wichtige Verträge: Einbringungsvertrag vom 26.07.2005, mit dem die Stadt Karlsruhe in Erfüllung ihrer Einlageverpflicht- ung als Kommanditistin im einzelnen bezeichnete Grundstücke in die Gesellschaft eingebracht hat. Vertrag vom 16.04.2008/18.05.2009 zur Aufhebung des Erbbaurechts der Fleischerei + Gastronomie Service Nordbaden eG (FGS). Vertrag mit der Stadt Karlsruhe über den Verkauf der öffentlichen Flächen vom 29.11.2010. Entschädigungsvertrag vom 16.12.2010 mit der Firma Färber nach Auslaufen des Erbbaurechts. Der Besitz, die Verwaltung und die Verwertung von bebautem und unbebautem Grundvermögen, das aus dem Eigentum der Stadt Karlsruhe eingebracht wird, zum Zwecke der Stadtentwicklung auf der Gemarkung der Stadt Karlsruhe (GV vom 26.07.2005). Abschlussprüfer Der Jahresabschluss 2011 wurde vom Rechnungsprüfungsamt der Stadt Karlsruhe geprüft. Beteiligungsbericht der Stadt Karlsruhe für das Jahr 2011 KFE 143 Gesamtbezüge der Mitglieder der Geschäftsführung und des Aufsichtsrates 2008 2009 2010 2011 - in T€ - - in T€ - - in T€ - - in T€ - 1. Gesamtbezüge der Mitglieder der Geschäftsführung 1) 1) 1) 1) 2. Gesamtbezüge des Aufsichtsrates 2) 2 3 3 3 1) Aus Gründen der Gleichbehandlung wird auf eine Veröffentlichung verzichtet, da die überwiegen- de Mehrzahl der übrigen Geschäftsführer städtischer Gesellschaften mit der Veröffentlichung ihrer Bezüge nicht einverstanden ist. 2) Aufwandsentschädigungen Finanzielles Engagement des Gesellschafters Stadt Karlsruhe Personalentwicklung (durchschnittlich beschäftigte Arbeitnehmer) 1)2)3) Geschäftsverlauf und Aufgabenerfüllung 2011 Die Gesellschaft schließt das Geschäftsjahr 2011 mit einem Fehlbetrag in Höhe von 0,7 Mio. € ab. Die deutliche Verbesserung gegenüber der Wirtschaftsplanung (Fehl- betrag von 2,1 Mio. €) ist im Wesentlichen dadurch begründet, dass der im Jahr 2011 vorgesehene Abbruch der Firma Färber nicht erfolgte. Ursprünglich waren hier- für Abbruch- und Entsorgungskosten von 0,4 Mio. € und Restwertabschreibungen von 0,7 Mio. € veranschlagt. Die Erschließungsarbeiten wurden im Jahre 2011 zügig weitergeführt. Das Areal konnte nach Fertigstellung der Planstraße C an den Ostring angeschlossen werden und verfügt somit über eine gute Anbindung zum städtischen und überregionalen Verkehrsnetz. Außerdem wurde die verkehrliche Erschließung des Viehhofes zum 2008 2009 2010 2011 - in T€ - - in T€ - - in T€ - - in T€ - Kapitalaufstockung 2.600 0 1.000 3.200 2008 2009 2010 2011 Beschäftigte 4) 5,91 6,02 6,65 7,58 Beamte 4) 1,79 1,82 1,68 0,75 Nebenberuflich Tätige 1,00 1,00 0,83 1,55 Gesamtbelegschaft 4) 8,70 8,84 9,16 9,88 Auszubildende - - - - 1) umgerechnete Vollkraftstellen 2) ohne Beurlaubte, und ohne im Erziehungsurlaub bzw. Mutterschutz befindliche Mitarbeiter 3) ohne Auszubildende, Praktikanten und Aushilfskräfte 4) einschließlich der von der Stadt abgeordneten Beschäftigten / Beamten Beteiligungsbericht der Stadt Karlsruhe für das Jahr 2011 KFE 144 Abschluss gebracht und mit den Bauarbeiten zur Straßenbahntrasse Süd-Ost be- gonnen. Die Umbaumaßnahmen an den Bestandsgebäuden sind im Jahre 2011 weiter fort- geschritten. Im Kühlhaus-Mitte wurde die Nutzungseinheit der „Alten Hackerei“ so- weit fertig gestellt, dass im Oktober 2011 der Kneipenbetrieb wieder eröffnen konnte. Die übrigen Teile des Kühlhauses wurden überplant. Anfang 2012 wird mit der Sa- nierung begonnen. Das südliche Atelier im Remisengebäude wurde fertig gestellt und ist an eine Keramikerin vermietet. Der mittlere Teil des Gebäudekomplexes be- findet sich in der Umbauphase, bereits hergestellt ist der Durchgang für den künfti- gen öffentlichen Verkehr zum Ostauepark. Der Schweinestall wurde 2011 weitge- hend umgebaut, so dass beide Mietparteien im Januar 2012 in die neuen Büroräume einziehen können. Der nördliche Teil des Filmhauses-Mitte ist seit dem Frühjahr 2011 an eine weitere Filmproduktionsfirma vermietet. Der Gebäudeteil Mitte-Süd wird derzeit überplant. Mehrere weitere Gebäude werden derzeit überplant. Die Umsetzung des Projektes Gründerzentrum in der Schweinemarkthalle wurde 2011 weiter vorangetrieben. Voraussichtlich Anfang 2013 können die ersten Exis- tenzgründer in die Container einziehen. Modell: Umbau Schweinemarkthalle zum Existenzgründerzentrum Die Geschäftsführung hat mit vier ernsthaften Interessenten über den Verkauf der Baugrundstücke auf dem Viehhof V11, V14, V15, V18 verhandelt. Der Aufsichtsrat hat sich nach Vorstellung der Projekte für eine Fortsetzung dieser Verhandlungen ausgesprochen. Alle Investoren streben weiterhin die Umsetzung der vorgestellten Projekte an und haben zwischenzeitlich auch die geforderten Architektenwett- bewerbe vorbereitet bzw. bereits durchgeführt. Der Neubau S16 (jetzt Alter Schlachthof 17) ist fertig gestellt und die Mieträume be- zogen. Im EG Süd hat die Weinbar „Aurum“ eröffnet, der nördliche Teil beherbergt eine Galerie. Die Fleischmarkthalle wurde auch 2011 vielfach für Veranstaltungen kultureller Art genutzt. Beteiligungsbericht der Stadt Karlsruhe für das Jahr 2011 KFE 145 Die Gesellschaft hat von der Stadt 2011 zur Finanzierung der Konversion „Alter Schlachthof“ weitere Kapitalerhöhungen in Höhe von insgesamt 3,2 Mio. € erhal- ten. Ausblick 2012 wird die Baumaßnahme zur Verlegung der „Straßenbahntrasse“ durch die Schlachthausstraße durchgeführt. Hierzu wird die Schlachthausstraße für den Indivi- dualverkehr komplett gesperrt und das Areal über die neue Planstraße C aus Rich- tung Ostring befahrbar sein. Im September 2012 soll bereits die Straßenbahn durch den Schlachthof fahren. Das Tiefbauamt wird ab Frühjahr 2012 mit der verkehrlichen Erschließung auf dem Schlachthofareal beginnen und diese sukzessive von Norden nach Süden durchfüh- ren. Der Umbau von Kühlhauskomplex und Remisengebäude wird weiter voran- getrieben. Der Umbau der Kaldaunenwäsche soll 2012 fertig gestellt werden, als Mieter wird dort eine Werbeagentur einziehen. Unter der Voraussetzung, dass die Grundstücke auf dem Viehhof veräußert werden können, wird die Konversion „Alter Schlachthof“ bis zum Stadtgeburtstag 2015 abgeschlossen sein. Nach dem derzeitigen Stand der Grundstücksverhandlungen zeichnet sich ab, dass dieses Ziel erreicht werden kann. Im Hinblick auf die hohen Kosten für Modernisierungen, Erschließungsarbeiten und Altlastenbeseitigung wird die Gesellschaft in den nächsten Jahren, in denen keine größeren Grundstücksverkäufe stattfinden, mit Jahresfehlbeträgen abschließen. Auch nach der Investitionsphase sind erst einmal moderate Verluste zu erwarten, die die Gesellschaft aber nicht existenziell gefährden. Dabei ist zu berücksichtigen, dass in Anbetracht der positiven Entwicklung des Gebietes die Verkehrswerte voraus- sichtlich über den Buchwerten liegen werden und somit nicht unerhebliche stille Re- serven entstehen werden. Kurzbilanz 2011 Aktiva Passiva A. B. C. Anlagevermögen Umlaufvermögen Forderungen und sonstige Vermögensgegenstände Schecks, Kassenbestand, Guthaben bei Kreditinstituten Rechnungsabgrenzungsposten 8.323.011 € 2.136.898 € 73.663 € 35.702 € 10.569.274 € A. B. C. D. Eigenkapital Kommanditkapital Variables Kapital Jahresfehlbetrag Summe Eigenkapital Rückstellungen Verbindlichkeiten Rechnungsabgrenzungsposten 4.000.000 € 3.417.712 € -721.504 € 6.696.208 € 213.820 € 3.659.246 € 0 € 10.569.274 € Beteiligungsbericht der Stadt Karlsruhe für das Jahr 2011 KFE 146 Gewinn- und Verlustrechnungen der Jahre 2008 bis 2012 Bilanz- und sonstige Kennzahlen 2008 2009 2010 2011 I. Vermögenslage 1. Anlagenintensität (in %) 88,1 95,9 97,4 78,7 2. Umlaufintensität (in %) 11,9 3,7 2,2 20,9 3. Investitionen (in T€) 2.950 224 357 2.230 II. Finanzlage 1. Eigenkapitalquote (in %) 58,1 39,6 65,7 63,4 2. Anlagendeckungsgrad I (in %) 65,9 41,3 67,5 80,5 III. Ertragslage 1. Umsatzrentabilität (in %) -233,3 -691,9 + 217,4 -174,8 2. Eigenkapitalrentabilität (in %) -19,7 -105,0 + 19,3 -10,8 3. Gesamtkapitalrentabilität (in %) -10,4 -40,9 + 13,4 -5,9 4. Kostendeckung (in %) 29,8 12,2 27,1 30,9 5. Cash Flow (in T€) -831 -753 + 958 -560 IV. Personal 1. Personalkostenintensität (in %) 35,1 18,3 40,4 48,5 2. Personalaufwand je Mitarbeiter (in €) 60.567 61.746 60.990 65.625 Anmerkung: Die wichtigsten Bilanzkennzahlen werden auf Seite 27 erläutert. 2008 2009 2010 2011 Plan 20111) Plan 20121) - in T€ - - in T€ - - in T€ - - in T€ - - in T€ - - in T€ - 1. Umsatzerlöse +388 +364 +375 +413 +355 +649 2. Grundstückerlöse +0 +55 +1.732 +0 +0 +430 3. Aktivierte Eigenleistungen +28 +8 +70 +158 +150 +140 4. Sonstige betriebliche Erträge +7 +26 +21 +24 +58 +5 5. Personalaufwand -489 -546 -559 -648 -685 -675 6. Materialaufwand -186 -239 -268 -171 -730 -520 7. Abschreibungen -141 -1.769 -143 -161 -890 -295 8. Sonstige betriebliche Aufwendungen -489 -377 -353 -242 -235 -230 9. Sonstige Zinsen und ähnliche Erträge +0 +4 +0 +21 +0 +0 10. Sonstige Zinsen u. ähnliche Aufwendungen -85 -41 -46 -101 -100 -210 11. Ergebnis der gewöhnl. Geschäftstätigkeit -967 -2.515 +829 -707 -2.077 -706 12. Steuern vom Einkommen und vom Ertrag +0 +0 +0 +0 +0 +0 13. Sonstige Steuern -6 -10 -14 -14 -17 -19 14. Jahresüberschuss / -fehlbetrag -973 -2.525 +815 -721 -2.094 -725 1) Vom Beschlussgremium genehmigter "Urplan"; eine förmliche Fortschreibung des Wirtschaftsplanes erfolgte nicht. Gesundheit und Soziales Beteiligungsbericht der Stadt Karlsruhe für das Jahr 2011 Klinikum 147 28. Städtisches Klinikum Karlsruhe gGmbH Anschrift: Telefon/Fax: E-Mail/Internet: Moltkestr. 90 Telefon: 0721 / 974-0 Geschaeftsführung@klinikum- 76187 Karlsruhe Telefax: 0721 / 974-1009 karlsruhe.de www.klinikum-karlsruhe.com Gründung: Unternehmensgegenstand: 01.01.1994 (Umwandlungs- erklärung vom 09.06.1994) Geschäftsführung Gesellschafter: Anteile am Stammkapital: Prof. Dr. Martin Hansis Stadt Karlsruhe 100% = 26,0 Mio. € Ulrich Meier Aufsichtsrat: BM Klaus Stapf (Vorsitz) StR Jürgen Marin StR Dr. Klaus Heilgeist (1. stellv.Vors.) StR Tilman Pfannkuch StR Manfred Schubnell (2. stellv. Vors.) StR Dr. Dorothea Polle-Holl StR Margot Döring StR Christiane Staab (bis 28.02.2011) StR Gisela Fischer Willi Vollmar (Betriebsratvors.) StR Alexander Geiger Thomas Förster (Betriebsrat) StR Thomas Hock Dr. Martina Hillesheimer StR Johannes Krug (ab 01.03.2011) (Betriebsrätin) Beteiligungen (mind. 25%): Anteile am Stammkapital: KVD 100% = 25.000,00 € MVZ 100% = 25.000,00 € Wichtige Verträge: Mit den leitenden Ärzten bestehen besondere Vereinbarungen über den Umfang der Neben- tätigkeit, die zu leistenden Abgaben und deren Abrechnung. Mit dem Ministerium für Wissenschaft und Kunst besteht ein Vertrag über die Beteiligung des Klinikums als Akademisches Lehrkrankenhaus der Universität Freiburg. Mit der KVD wurden sechs Verträge geschlossen ( u.a. Vertrag über die Dienstleistung für Gebäude- reinigung, Personalüberlassungsvertrag). Außerdem besteht ein Beherrschungsvertrag. Mit dem zum 01.04.2006 gegründeten MVZ wurden drei Verträge geschlossen (u.a. Vereinbarung über die Erbringung von ärztlichen Leistungen durch das MVZ sowie einen Vertrag über die Beteiligung der Ärzte an den Honoraranteilen der KV-Erlöse des MVZ). Budgetvereinbarung vom 28.10.2010 und Pflegesatzvereinbarung vom 05.02.2010 mit den Krankenkassen (Laufzeit jeweils 1 Jahr). Errichtung, Verwaltung und Betrieb des Städtischen Klinikums als Krankenhaus der Maximalversorgung mit Einrichtungen für eine hochdifferenzierte Diagnostik und Therapie einschließlich der organisatorisch und wirtschaftlich mit ihm verbundenen Einrichtungen und Nebenbetriebe sowie von Ausbildungs- und Fortbildungsmaßnahmen (GV in der Fassung vom 08.06.2010). 14 Mitglieder (Oberbürgermeister oder ein von ihm beauftragter Beigeordneter + 10 Mitglieder des Gemeinderats + 3 vom Betriebsrat benannte Mitglieder). Abschlussprüfer Der Jahresabschluss 2011 wurde von der Wirtschaftsprüfungsgesellschaft WIKOM AG, Frankfurt geprüft (Abschlussprüfer im gesamten Konzern seit Abschlussprüfung 2011). Beteiligungsbericht der Stadt Karlsruhe für das Jahr 2011 Klinikum 148 Gesamtbezüge der Mitglieder der Geschäftsführung und des Aufsichtsrates 2008 2009 2010 2011 - in T€ - - in T€ - - in T€ - - in T€ - 1. Gesamtbezüge der Mitglieder der Geschäftsführung 1) 1) 1) 1) 2. Gesamtbezüge des Aufsichtsrates 2) 21,8 22,7 23,0 23,8 1) Aus Gründen der Gleichbehandlung wird auf eine Veröffentlichung verzichtet, da die überwiegende Mehrzahl der übrigen Geschäftsführer städtischer Gesellschaften mit der Veröffentlichung ihrer Bezüge nicht einver- standen ist. 2) Aufwandsentschädigungen. Personalentwicklung (durchschnittlich beschäftigte Arbeitnehmer) 1) 2) 3) 2008 2009 2010 2011 Beschäftigte 4) 2.871 2.965 3.024 3.092 Beamte 4) 24 23 23 23 Gesamtbelegschaft 2.895 2.988 3.047 3.115 Sonstiges Personal 5) 67 68 85 114 Gesamtbelegschaft lt. Prüfungsbericht 2.962 3.056 3.132 3.229 1) umgerechnete Vollkraftstellen 2) ohne Beurlaubte und ohne im Erziehungsurlaub bzw. Mutterschutz befindliche Mitarbeiter 3) ohne Auszubildende, Praktikanten und Aushilfskräfte 4) einschließlich der von der Stadt abgeordneten Beschäftigten / Beamten 5) Zivildienstleistende, Auszubildende (ohne Pflegebereich) Leistungszahlen 2008 – 2011 2008 2009 2010 2011 1. Auslastung der aufgestellten Betten (in %) 88,2 88,5 87,5 87,8 2. Zahl der behandelten Patienten (stationär) 63.321 65.152 65.485 66.243 4. Verweildauer pro Patient (Tage) 7,1 7,1 7,0 7,0 5. Belegungstage 451.063 458.619 457.249 462.843 Geschäftsverlauf und Aufgabenerfüllung 2011 Mehr noch als in den vergangenen Jahren war das Jahr 2011 von dem zunehmen- den Kostendruck in den Kliniken geprägt. Branchentypisch sind daher gedeckelte Beteiligungsbericht der Stadt Karlsruhe für das Jahr 2011 Klinikum 149 Erlöse als Kostendämpfungsinstrumentarium für die Krankenversicherungssysteme. Dies drückt sich auch durch die geringen Einnahmenveränderungsraten aus, die die Personalkostensteigerungen nicht mehr refinanzieren. Den Krankenhäusern sind mit dem GKV-Finanzierungsgesetz Anfang 2011 weitere Kürzungen verordnet worden, die wesentlich zu den aktuellen Überschüssen der Krankenkassen beitragen. Vor dem Hintergrund der sich verschlechternden Rahmenbedingungen erzielte die Gesellschaft einen Jahresüberschuss von rd. 0,2 Mio. € (Vorjahr: 2,0 Mio. €). Aufgrund der hohen stationären Leistungszahlen und des Leistungsniveaus konnten die Erträge aus Krankenhausleistungen abermals gegenüber dem Vorjahr um 9,3 Mio. € (+ 4,4 %) auf 222 Mio. € gesteigert werden. Die Personalkosten stiegen um 8,5 Mio. € (+ 4,7 %), was insbesondere auf die Mitarbeitergewinnung zurückzuführen ist. Der Sachaufwand für Roh-, Hilfs- und Betriebsstoffe stieg leicht an (+ 0,8 %), dabei erhöhte sich der medizinische Bedarf nur marginal (+ 0,3 %). Folgende Schwerpunkte standen im Fokus des Berichtsjahres, um die Zukunftsfä- higkeit des Klinikums zu sichern:  Neubau der Klinik für Kinder- und Jugendpsy chiatrie mit Schule für Kran- ke in der Südlichen Hildapromenade 7 mit einem Investitionsvolumen von rd. 10 Mio. €, davon wurden 7,2 Mio. € vom Bund aus dem Konjunkturprogramm II gefördert.  Mit der Konzentration der Schulen für Kranken-, Kinderkrankenpflege und der Hebammen- sowie der OTA-Schule in der Neureuter Straße wurde die Aka- demie für Gesundheitsberufe geschaffen.  Zudem konnten mit einer Reihe von internen Umzügen wichtige Flächen mit- telbar für klinische Nutzung frei gezogen werden, die ab 2012 in Betrieb ge- hen.  Ende 2011 wurde mit der Implementierung eines neuen Krankenhaus- informationssystems begonnen.  Das Herzkatheterlabor wurde umgebaut und ein hochmoderner Messplatz in Betrieb genommen.  Im Jahr 2011 wurde die konzeptionelle Zielplanung 2015 mit drei Neubau- maßnahmen von ca. 23.000 qm und einem förderfähigen Flächenprogramm von ca. 22.000 qm abgeschlossen. Das Institutszentrum und Küche sollen be- reits im Jahr 2012/13 und der größte Bauabschnitt mit Betten– und Funkti- onsbau möglichst bald umgesetzt werden. Ende 2011 wurde mit der Auslo- bung des Architektenwettbewerbs begonnen. Ausblick Die Nachfrage nach Gesundheitsleistungen wird in den nächsten Jahren schon allein auf Grund der Bevölkerungsentwicklung (Alter, Morbidität) weiter zunehmen. Insofern nutzt die Städtisches Klinikum Karlsruhe gGmbH ihre Chancen, den statio- nären Markt weiter qualitativ und quantitativ auszubauen. Hierzu müssen unwirt- schaftliche Strukturen - besonders bedingt durch die schlechte Bausubstanz - beho- ben werden. Dazu dienen die umfangreichen Neubaumaßnahmen. Beteiligungsbericht der Stadt Karlsruhe für das Jahr 2011 Klinikum 150 Die Ausgangssituation für 2012 ist mit einer Entgeltsteigerung von nur 1,48 % und Tarifsteigerungen zwischen 3,5 und 4,5 % äußerst schwierig. Falls die Lücken zwi- schen den steigenden Kosten und der Erlössituation nicht durch gesetzliche Rege- lungen geschlossen werden können, ist in 2012 und den Folgejahren mit Defiziten und Maßnahmen zur Konsolidierung zu rechnen. Kurzbilanz 2011 Aktiva Passiva A. B. C. D. Anlagevermögen Umlaufvermögen Vorräte Forderungen und sonstige Vermögensgegenstände Kassenbestand, Guthaben bei Kreditinstituten Ausgleichsposten nach dem KHG Rechnungsabgrenzungsposten 199.586.210 € 9.944.653 € 91.552.221 € 100.221 € 915.457 € 114.595 € 302.213.357 € A. B. C. D. E. Eigenkapital Gezeichnetes Kapital Kapitalrücklagen Gewinnrücklagen Gewinnvortrag Jahresüberschuss Sonderposten Rückstellungen Verbindlichkeiten einschl. Ausgleichsposten aus Darlehensförderung Rechnungsabgrenzungsposten 26.000.000 € 17.174.422 € 5.408.596 € 11.405.329 € 186.069 € 60.174.416 € 150.114.861 € 34.265.337 € 57.553.772 € 104.971 € 302.213.357 € Gewinn- und Verlustrechnungen der Jahre 2008 – 2012 2008 2009 2010 2011 Plan 20111) Plan 20121) - in T€ - - in T€ - - in T€ - - in T€ - - in T€ - - in T€ - 1. Umsatzerlöse +229.404 +240.842 +244.991 +255.689 +255.815 +269.621 2. Sonstige betriebliche Erträge +21.740 +29.999 +30.307 +31.505 +24.505 +29.118 3. Veränderungen des Bestands an un- fertigen Leistungen -38 +764 +680 -261 +0 +0 4. Andere aktivierte Eigenleistungen +158 +7 +2 +634 +0 +0 5. Zuweisungen u. Zuschüsse öffentl. Hand +461 +475 +513 +472 +477 +470 6. Personalaufwand -163.169 -175.821 -180.516 -189.074 -187.849 -197.300 7. Materialaufwand -59.898 -63.870 -68.033 -68.776 -68.769 -72.209 8. Sonder- u. Ausgleichsposten n.d.KHG +12.312 +13.116 +13.108 +12.785 +13.723 +14.577 9. Abschreibungen -16.174 -16.043 -15.701 -15.330 -16.705 -17.278 10. Sonstige betriebliche Aufwendungen -25.765 -27.884 -21.627 -26.194 -21.121 -26.755 11. Sonstige Zinsen und ähnliche Erträge +1.488 +381 +239 +323 +134 +359 12. Zinsen und ähnliche Aufwendungen -356 -5 -1.243 -1.242 +2 -1.200 13. Ergebnis der gewöhnl. Geschäftstätigkeit +163 +1.961 +2.720 +531 +208 -597 14. Außerordentliche Erträge/Aufwendungen +0 +270 -562 -170 +0 +0 15. Steuern vom Einkommen und vom Ertrag +0 -223 -146 -158 +0 -158 16. Sonstige Steuern -59 -3 +26 -17 -160 -17 17. Jahresüberschuss +104 +2.005 +2.038 +186 +48 -772 1) Vom Beschlussgremium genehmigter ”Urplan”; eine förmliche Fortschreibung des Wirtschafts- planes erfolgte nicht. Beteiligungsbericht der Stadt Karlsruhe für das Jahr 2011 Klinikum 151 Bilanz- und sonstige Kennzahlen 2008 2009 2010 2011 I. Vermögenslage 1. Anlagenintensität (in %) 68,4 68,0 65,9 66,0 2. Umlaufintensität (in %) 31,3 31,7 33,7 33,6 3. Investitionen (in T€) 22.160 8.535 7.565 17.869 II. Finanzlage 1. Eigenkapitalquote (in %) 18,2 19,4 20,3 20,2 2. Anlagendeckungsgrad I (in %) 25,8 27,7 29,9 29,7 III. Ertragslage 1. Umsatzrentabilität (in %) + 0,0 0,8 0,8 0,1 2. Eigenkapitalrentabilität (in %) + 0,2 3,4 3,3 0,3 3. Gesamtkapitalrentabilität (in %) + 0,1 0,7 1,1 0,5 4. Kostendeckung (in %) 91,3 89,6 87,4 85,7 5. Cash Flow (in T€) - 654 - 9.328 + 3.719 + 379 IV. Personal 1. Personalkostenintensität (in %) 61,5 62,0 62,9 62,9 2. Personalaufwand je Mitarbeiter (in €) 55.087 57.533 57.636 58.555 Anmerkung: Die wichtigsten Bilanzkennzahlen werden auf Seite 27 erläutert. Beteiligungsbericht der Stadt Karlsruhe für das Jahr 2011 Klinikum 152 Nachrichtlich: Klinikum - Konzernabschluss 2011 Vorläufige Kurzbilanz 2011 Aktiva Passiva A. B. C. Anlagevermögen Umlaufvermögen Vorräte Forderungen und sonstige Vermögensgegenstände Kassenbestand, Guthaben bei Kreditinstituten Rechnungsabgrenzungsposten 199.563.236 € 9.969.678 € 91.649.681 € 107.708 € 114.595 € 301.404.898 € A. B. C. D. E. Eigenkapital Gezeichnetes Kapital Kapitalrücklagen Gewinnrücklagen Gewinnvortrag Jahresüberschuss Unterschiedsbetrag aus der Kapitalkonsolidierung Sonderposten Rückstellungen Verbindlichkeiten einschl. Ausgleichsposten aus Darlehensförderung Rechnungsabgrenzungsposten 26.000.000 € 16.390.483 € 5.408.596 € 11.484.901 € 301.168 € 46.244 € 59.634.392 € 150.114.861 € 34.312.537 € 57.238.137 € 104.971 € 301.404.898 € Vorläufige Gewinn- und Verlustrechnungen der Jahre 2008 bis 2011 2008 2009 2010 2011 - in T€ - - in T€ - - in T€ - - in T€ - 1. Umsatzerlöse +230.673 +242.914 +248.341 +259.435 2. Sonstige betriebliche Erträge +16.853 +24.014 +23.489 +24.655 3. Veränderungen des Bestands an unfertigen Leistungen -684 +764 +681 -261 4. Andere aktivierte Eigenleistungen +1.126 +7 +1 +634 5. Zuweisungen und Zuschüsse öffentliche Hand +462 +475 +513 +472 6. Personalaufwand -166.037 -178.170 -183.242 -192.017 7. Materialaufwand -54.032 -57.426 -61.597 -62.393 8. Sonder- und Ausgleichsposten n. d. KHG +12.300 +13.106 +13.098 +12.778 9. Abschreibungen -16.190 -16.052 -15.709 -15.337 10. Sonstige betriebliche Aufwendungen -25.361 -27.998 -21.771 -26.391 11. Sonstige Zinsen und ähnliche Erträge +1.497 +381 +245 +324 12. Zinsen und ähnliche Aufwendungen -375 -5 -1.254 -1.242 13. Ergebnis der gewöhnl. Geschäftstätigkeit +232 +2.010 +2.795 +657 14. Außerordentliche Erträge / Aufwendungen +0 +270 -535 -170 15. Sonstige Steuern -79 -234 -128 -183 16. Konzernüberschuss / -fehlbetrag (+/-) +153 +2.046 +2.132 +304 Beteiligungsbericht der Stadt Karlsruhe für das Jahr 2011 KVD 153 29. Karlsruher Versorgungsdienste im Sozial- und Gesundheits- wesen GmbH (KVD) Anschrift: Telefon/Fax: E-Mail/Internet: c/o Städtisches Klinikum Telefon: 0721 / 974-1235 KVD-Geschaeftsfuehrung@ Karlsruhe gGmbH, Moltkestr. 90 Telefax: 0721/ 974-1282 klinikum-karlsruhe.de 76187 Karlsruhe www.klinikum-karlsruhe.de Gründung: Unternehmensgegenstand: 14.04.2003 Geschäftsführung Gesellschafter: Anteile am Stammkapital: Dipl. oec. troph. (univ.) Städtisches Klinikum 100% = 25.000 € Sabine Zeitler Karlsruhe gGmbH Aufsichtsrat: BM Klaus Stapf (Vorsitz) StR Jürgen Marin StR Dr. Klaus Heilgeist (1. stellv.Vors.) StR Tilman Pfannkuch StR Manfred Schubnell (2. stellv. Vors.) StR Dr. Dorothea Polle-Holl StR Margot Döring StR Christiane Staab (bis 28.02.2011) StR Gisela Fischer Willi Vollmar (Betriebsratvors.) StR Alexander Geiger Thomas Förster (Betriebsrat) StR Thomas Hock Dr. Martina Hillesheimer StR Johannes Krug (ab 01.03.2011) (Betriebsrätin) Beteiligungen (mind. 25%): Die Gesellschaft hält keine entsprechenden Beteiligungen. Wichtige Verträge: Vertrag über die Durchführung der Gebäudeinnenreinigung zwischen KVD und Klinikum v. 12.09.03. Organschaftssvertrag vom 18.08.2004 zwischen KVD und Klinikum. Für die von der KVD genutzten Räume sowie für die vom Klinikum der KVD überlassenen Reinigungs- geräte sind Mietverträge abgestimmt. Für die Durchführung der Aufgabe der gesamten Reinigung im Klinikum hat das Klinikum die dort be- schäftigten Mitarbeiterinnen im Reinigungsdienst und die Hauswirtschaftsleiterinnen der KVD über- lassen. Hierfür wurde am 21.08.03 ein Personalüberlassungsvertrag abgeschlossen. Die Personalangelegenheiten der KVD werden vom Klinikum verwaltet. Hierfür wurde am 21.08.2003 ein Dienstleistungsvertrag abgeschlossen. Ab dem 01.06.2004 übernahm die KDV die Wohnheimverwaltung der klinikeigenen Wohnheime. Hierzu wurde am 26.08.04 zwischen der KVD und dem Klinikum ein Vertrag für Wohnheimverwaltung abgeschlossen. Am 01.04.05 übernahm die KVD den Gardinenservice für das Klinikum. Hierzu wurde am 14.06.2005 ein Vertrag "Dienst- leistung Gardinenservice" abgeschlossen. Erbringung von Servicedienstleistungen im Gesundheitswesen im Bereich der Wirtschafts- und Versorgungsdienste, insbesondere Reinigung, Wäscherei und Küche. Das Unternehmen arbeitet vorrangig für die Städt. Klinikum gGmbH und für die Stadt Karlsruhe sowie deren Gesellschaften und Stiftungen (GV in der Fassung vom 20.03.2003). Der Aufsichtsrat besteht aus dem Aufsichtsrat des städtischen Klinikums. Beteiligungsbericht der Stadt Karlsruhe für das Jahr 2011 KVD 154 Abschlussprüfer Der Jahresabschluss 2011 wurde von der Wirtschaftsprüfungsgesellschaft WIKOM AG, Frankfurt geprüft. Gesamtbezüge der Mitglieder der Geschäftsführung und des Aufsichtsrates 2008 2009 2010 2011 - in T€ - - in T€ - - in T€ - - in T€ - 1. Gesamtbezüge der Mitglieder der Geschäftsführung 1) 2) 2) 2) 2) 2. Gesamtbezüge des Aufsichtsrates 3) 3) 3) 3) 1) Die Angaben unterblieben nach § 286 IV HGB. 2) Mit der Veröffentlichung der individualisierten Geschäftsführerbezüge nicht einverstanden. 3) Aufsichtsrat besteht aus dem Aufsichtsrat der Muttergesellschaft Städt. Klinikum Karlsruhe gGmbH. Es erfolgt daher keine gesonderte Vergütung. Personalentwicklung (durchschnittlich beschäftigte Arbeitnehmer)1)2)3) 2008 2009 2010 2011 Arbeiter 4) 80,99 89,43 93,19 98,89 Angestellte 4) 1,51 1,51 1,51 1,50 Beamte 4) - - - - Gesamtbelegschaft 4) 82,50 90,94 94,70 100,39 Auszubildende - - - - 1) umgerechnete Vollkraftstellen (39 Stunden / Woche) 2) ohne Beurlaubte und ohne im Erziehungsurlaub bzw. Mutterschutz befindliche Mitarbeiter 3) ohne Auszubildende, Praktikanten und Aushilfskräfte 4) einschließlich der von der Stadt Karlsruhe abgeordneten Beschäftigen Geschäftsverlauf und Aufgabenerfüllung 2011 Die Karlsruher Versorgungsdienste konnten bei leicht rückläufigen Umsatzerlösen wiederum ein positives Betriebsergebnis ausweisen. Beim Leistungsumfang gab es 2011 zahlreiche Veränderungen. Zum 01.11.2011 wurde eine Einsparung von 3,86 Vollkraftstellen umgesetzt, die durch Anpassung der Reinigungsfrequenzen an die tatsächliche Nutzung (insbes. Ambulanzbereiche, Funktionsbereiche, Chefarztzimmer mit Sekretariaten) möglich wurde. In den Medi- zinischen Kliniken Haus B und D wurde ab 01.07.11 das Ab- und Beziehen der Ent- lassbetten übernommen und in Haus B die Reinigungsfrequenz der Gemeinschafts- toiletten erhöht. Diese Leistungserhöhung wurde durch Einsatz von etwas schnelle- Beteiligungsbericht der Stadt Karlsruhe für das Jahr 2011 KVD 155 rer Reinigungstechnik umsetzbar. Zum 01.11.11 gab es Veränderungen durch Um- züge von Verwaltungsbereichen (vorübergehende Leerstände: - 3,8 Vollkraftstellen) und die Belegung der Kinder- und Jugendpsychiatrie (+ 4,64 Vollkraftstellen). Die KVD erbrachte in 2011 auf ca. 150.000 m2 Fläche Reinigungsdienstleistungen für das Klinikum Karlsruhe. Diese Fläche wurde zu 70 % durch die KVD und zu ca. 30 % durch dritte Dienstleister gereinigt. Ausblick Im Rahmen der natürlichen Personalfluktuation wird es auch in 2011 eine Abnah- me der vom Städtischen Klinikum überlassenen Mitarbeiterinnen und einen Zuwachs an Mitarbeiterinnen der KVD geben. Die Reinigungsorganisation der Karlsruher Versorgungsdienste wird sich mit ihren Dienstleistungen an Veränderungen im Klinikum Karlsruhe in gewohnter Weise an- passen. Der Leistungsumfang wird sich in 2012 durch den Bezug der Stationen C22/24 und der B14 weiter erhöhen. Das wirtschaftliche Risiko der KVD hat sich gegenüber der Gründungssituation nicht verändert. Bestandsgefährdende Risiken sind durch die enge Einbindung an die Muttergesellschaft nicht erkennbar. Die KVD rechnet für das Geschäftsjahr 2011 wiederum mit einem positiven Er- gebnis. Kurzbilanz 2011 Aktiva Passiva A. B. C. Anlagevermögen Umlaufvermögen Vorräte Forderungen und sonstige Vermögensgegenstände Schecks, Kassenbestand, Guthaben bei Kreditinstituten Rechnungsabgrenzungsposten 27.026 € 25.025 € 581.820 € 5.802 € 0 € 639.673 € A. B. C. D. Eigenkapital Gezeichnetes Kapital Gewinnvortrag Jahresüberschuss Sonderposten mit Rücklageanteil Rückstellungen Verbindlichkeiten 25.000 € 123.656 € 8.211 € 156.867 € 0 € 362.886 € 119.920 € 639.673 € Beteiligungsbericht der Stadt Karlsruhe für das Jahr 2011 KVD 156 Gewinn- und Verlustrechnungen der Jahre 2008 bis 2012 Bilanz- und sonstige Kennzahlen 2008 2009 2010 2011 Plan 20111) Plan 20121) - in T€ - - in T€ - - in T€ - - in T€ - - in T€ - - in T€ - 1. Umsatzerlöse +7.405 +7.749 +7.719 +7.697 +7.498 +7.780 2. Sonstige betriebliche Erträge +3 +2 +3 +3 +0 +4 3. Materialaufwand -4.906 -5.188 -4.947 -4.466 -4.713 -4.567 4. Personalaufwand -1.898 -2.039 -2.236 -2.384 -2.260 -2.651 5. Abschreibungen -10 -9 -7 -7 -9 -10 6. Sonstige betriebliche Aufwendungen -564 -500 -512 -819 -506 -526 7. Sonstige Zinsen und ähnliche Erträge +1 +0 +2 +1 +1 +2 8. Zinsen u. ähnliche Aufwendungen +0 +0 -10 -9 +0 -11 9. Ergebnis der gewöhnl. Geschäftstätigkeit +31 +15 +12 +16 +11 +21 10. Außerordentliche Erträge +0 +0 +27 +0 +0 +0 11. Steuern vom Einkommen und vom Ertrag -8 -4 -12 -8 -3 -10 12. Sonstige Steuern +0 +0 +0 +0 +0 +0 13. Jahresüberschuss / -fehlbetrag +23 +11 +27 +8 +8 +11 1) Vom Beschlussgremium genehmigter "Urplan"; eine förmliche Fortschreibung des Wirtschaftsplanes erfolgte nicht. 2008 2009 2010 2011 I. Vermögenslage 1. Anlagenintensität (in %) 0,4 2,5 4,0 4,2 2. Umlaufintensität (in %) 99,5 97,3 96,0 95,8 3. Investitionen (in T€) 3 6 4 4 II. Finanzlage 1. Eigenkapitalquote (in %) 1,4 9,7 21,7 24,5 2. Anlagendeckungsgrad I (in %) 323,5 391,8 547,2 580,4 III. Ertragslage 1. Umsatzrentabilität (in %) + 0,3 + 0,1 0,3 0,1 2. Eigenkapitalrentabilität (in %) + 20,4 + 8,8 18,0 5,2 3. Gesamtkapitalrentabilität (in %) + 0,3 + 0,9 3,9 1,3 4. Kostendeckung (in %) 100,4 100,2 99,9 100,1 5. Cash Flow (in T€) a) vor Ertragsteuern + 41 + 24 + 46 22,0 b) nach Ertragsteuern + 32 + 20 + 34 15,0 IV. Personal 1. Personalkostenintensität (in %) 25,7 26,4 28,9 31,0 2. Personalaufwand je Mitarbeiter (in €) 23.006 22.420 23.607 23.745 Anmerkung: Die wichtigsten Bilanzkennzahlen werden auf Seite 27 erläutert. Beteiligungsbericht der Stadt Karlsruhe für das Jahr 2011 MVZ 157 30. MVZ – Medizinisches Versorgungszentrum am Städtischen Klinikum Karlsruhe GmbH Anschrift: Telefon/Fax: E-Mail/Internet: c/o Städtisches Klinikum Telefon: 0721 / 974-1001 Karlsruhe gGmbH, Telefax: 0721 / 974-1009 www.klinikum-karlsruhe.de Moltkestr. 90 76187 Karlsruhe Gründung: Unternehmensgegenstand: 01.04.2006 Geschäftsführung Gesellschafter: Anteile am Stammkapital: Ulrich Meier Städtisches Klinikum Karlsruhe 100% = 25.000 € gGmbH Aufsichtsrat: BM Klaus Stapf (Vorsitz) StR Jürgen Marin StR Dr. Klaus Heilgeist (1. stellv.Vors.) StR Tilman Pfannkuch StR Manfred Schubnell (2. stellv. Vors.) StR Dr. Dorothea Polle-Holl StR Margot Döring StR Christiane Staab (bis 28.02.11) StR Gisela Fischer Willi Vollmar (Betriebsratvors.) StR Alexander Geiger Thomas Förster (Betriebsrat) StR Thomas Hock Dr. Martina Hillesheimer StR Johannes Krug (ab 01.03.11) (Betriebsrätin) Beteiligungen (mind. 25%): Die Gesellschaft hält keine entsprechenden Beteiligungen. Wichtige Verträge mit dem Städtisches Klinikum Karlsruhe gGmbH: Beherrschungsvertrag vom 25.01.2006 zwischen MVZ und Klinikum. Nutzungsvertrag über die Bereitstellung von Personal, Räumen, Einrichtungen und Material des Klinikums. Vereinbarung über die Erbringung von ärztlichen Leistungen durch das MVZ. Vertrag über die Beteiligung der Ärzte an den Honoraranteilen der KV-Erlöse des MVZ in den Gebieten Nuklear-, Labor-, Transfusionsmedizin, Mikrobiologie, Strahlentherapie und Pathologie. 14 Mitglieder (Oberbürgermeister oder ein von ihm beauftragter Beigeordneter + 3 vom Betriebsrat bestimmte Mitglieder). Der Betrieb eines Medizinischen Versorgungszentrums im Sinne des § 95 SGB V, insbesondere im Rahmen der vertragsärztlichen sowie der sonstigen ärztlichen Tätigkeiten (GV in der Fassung vom 10.12.2008). Gesamtbezüge der Mitglieder der Geschäftsführung und des Aufsichtsrates 2008 2009 2010 2011 - in T€ - - in T€ - - in T€ - - in T€ - 1. Gesamtbezüge der Mitglieder der Geschäftsführung 1) 1) 1) 1) 2. Gesamtbezüge des Aufsichtsrates 2) 2) 2) 2) 1) Die Geschäftsführung bekam keine Bezüge vom MVZ. 2) Der Aufsichtsrat ist personenidentisch mit dem Aufsichtsrat der Muttergesellschaft Städt. Klinikum Karlsruhe gGmbH. Es erfolgt daher keine gesonderte Vergütung. Beteiligungsbericht der Stadt Karlsruhe für das Jahr 2011 MVZ 158 Abschlussprüfer Der Jahresabschluss 2011 wurde von der Wirtschaftsprüfungsgesellschaft WIKOM AG, Frankfurt geprüft. Personalentwicklung (durchschnittlich beschäftigte Arbeitnehmer)1)2)3) 2008 2009 2010 2011 Beschäftigte 4) 1,00 1,99 2,98 4,28 Beamte 4) - - - - Gesamtbelegschaft 4) 1,00 1,99 2,98 4,28 Auszubildende - - - - 1) umgerechnete Vollkraftstellen (39 Stunden / Woche) 2) ohne Beurlaubte und ohne im Erziehungsurlaub bzw. Mutterschutz befindliche Mitarbeiter 3) ohne Auszubildende, Praktikanten und Aushilfskräfte 4) einschließlich der von der Stadt Karlsruhe abgeordneten Beschäftigen Leistungszahlen 2008 - 2011 2008 2009 2010 2011 Abgerechnete Fälle mit der Kassenärztlichen Vereinigung 10.907 12.051 13.978 22.016 Geschäftsverlauf und Aufgabenerfüllung 2011 Um den Patienten weiterhin den Zugang zur ambulanten fachärztlichen Versorgung am Klinikum gewähren zu können, werden folgende Bereiche vom MVZ angeboten: Nuklearmedizin, Labormedizin, Transfusionsmedizin, Mikrobiologie, Strahlentherapie und Pathologie. Die Gesellschaft schließt das Geschäftsjahr mit einem Jahresüberschuss von 110 T€ (Vorjahr: 67 T€)ab. Die Umsatzerlöse liegen bei 3.720 T€ und betreffen ausschließlich Erlöse aus ambu- lanter ärztlicher Behandlung. Der Anstieg gegenüber dem Vorjahr ist überwiegend durch die ganzjährige Tätigkeit des Fachbereichs Pathologie begründet, der ab dem 01.01.2011 in Betrieb ging. Die Personalkosten lagen bei 560 T€, die Steigerung gegenüber dem Vorjahr beruht im Wesentlichen auf Neueinstellungen von Ärzten im Bereich der neuen Fachrichtung. Der Materialaufwand liegt ebenfalls deutlich über Vorjahresniveau, insbesondere für die Nutzung der pathologische Einrichtungen und des nicht-ärztlichen Personals sind entsprechende Abgaben zu leisten. Die Gesellschaft wird seit 2009 durch eine vorläufige Bescheinigung des Finanzam- tes als gemeinnützig anerkannt. Beteiligungsbericht der Stadt Karlsruhe für das Jahr 2011 MVZ 159 Abgerechnete Fälle mit der Kassenärztlichen Vereinigung 2006 - 2011 0 5.000 10.000 15.000 20.000 25.000 2006 2007 2008 2009 2010 2011 Jahr 7.869 22.016 13.978 Ausblick Bestandsgefährdende Risiken der Gesellschaft sind nicht bekannt. Zwar ist die ambulante Versorgung mit ihren Unabdingbarkeiten insbesondere bei den ambulanten vertragsärztlichen Vergütungen nicht leicht prognostizierbar, den- noch sind Wachstums- und damit Erlöspotentiale vorhanden. Kurzbilanz 2011 Aktiva Passiva A. B. C. Anlagevermögen Umlaufvermögen Vorräte Forderungen und sonstige Vermögensgegenstände Schecks, Kassenbestand, Guthaben bei Kreditinstituten Rechnungsabgrenzungsposten 0 € 0 € 639.127 € 1.686 € 0 € 640.813 € A. B. C. D. Eigenkapital Gezeichnetes Kapital Gewinn- / Verlustvortrag Jahresüberschuss Sonderposten mit Rücklageanteil Rückstellungen Verbindlichkeiten 25.000 € 133.677 € 109.889 € 268.566 € 0 € 6.300 € 365.947 € 640.813 € Beteiligungsbericht der Stadt Karlsruhe für das Jahr 2011 MVZ 160 Gewinn- und Verlustrechnungen der Jahre 2008- 2012 2008 2009 2010 2011 Plan 20111) Plan 20121) - in T€ - - in T€ - - in T€ - - in T€ - - in T€ - - in T€ - 1. Umsatzerlöse +682 +2.052 +3.326 +3.720 +3.659 +3.812 2. Sonstige betriebliche Erträge +15 +34 +28 +152 +10 +3 3. Materialaufwand -566 -1.661 -2.658 -2.911 -2.989 -3.050 4. Personalaufwand -100 -310 -476 -560 -549 -601 5. Abschreibungen +0 +0 +0 +0 -0 +0 6. Sonstige betriebliche Aufwendungen -17 -80 -160 -301 -124 -150 7. Sonstige Zinsen und ähnliche Erträge +0 +0 +3 +10 +0 +0 8. Zinsen und ähnliche Aufwendungen +0 -1 +0 +0 +0 +1 9. Ergebnis der gewöhnl. Geschäftstätigkeit +14 +34 +63 +110 +7 +15 10. Steuern vom Einkommen und vom Ertrag -4 +0 +4 +0 +0 +0 11. Sonstige Steuern +0 -4 +0 +0 +0 +0 12. Jahresüberschuss / -fehlbetrag +10 +30 +67 +110 +7 +15 1) Vom Beschlussgremium genehmigter ”Urplan”; eine förmliche Fortschreibung der Wirtschaftsplä- ne erfolgte nicht. Bilanz- und sonstige Kennzahlen 2008 2009 2010 2011 I. Vermögenslage 1. Anlagenintensität (in %) 0,0 0,0 0,0 0,0 2. Umlaufintensität (in %) 99,3 100,0 100,0 100,0 3. Investitionen (in T€) 0 0 0 0 II. Finanzlage 1. Eigenkapitalquote (in %) 6,6 5,8 15,7 41,9 2. Anlagendeckungsgrad I (in %) - - - - III. Ertragslage 1. Umsatzrentabilität (in %) + 1,5 1,5 2,0 3,0 2. Eigenkapitalrentabilität (in %) + 16,2 32,9 42,5 40,9 3. Gesamtkapitalrentabilität (in %) + 1,1 1,9 6,6 17,1 4. Kostendeckung (in %) 99,8 100,1 101,0 98,6 5. Cash Flow (in T€) a) vor Ertragsteuern + 14 + 34 + 63 + 110 b) nach Ertragsteuern + 10 + 30 + 67 + 110 IV. Personal 1. Personalkostenintensität (in %) 14,7 15,1 14,4 14,8 2. Personalaufwand je Mitarbeiter (in €) 100.146 155.996 159.936 130.907 Anmerkung: Die wichtigsten Bilanzkennzahlen werden auf Seite 27 erläutert. Beteiligungsbericht der Stadt Karlsruhe für das Jahr 2011 AFB 161 31. AFB – Arbeitsförderungsbetriebe gGmbH Anschrift: Telefon/Fax: E-Mail/Internet: Daimler Str. 8 Telefon: 0721 / 97246-0 info@afb-karlsruhe.de 76185 Karlsruhe Telefax: 0721 / 755160 Gründung: Unternehmensgegenstand: 05.07.1988 Geschäftsführung Gesellschafter: Anteile am Stammkapital: Ariane Neumann, Stadt Karlsruhe 100% = 52.000 € Dipl.-Verwaltungswirtin (FH) Aufsichtsrat: BM Martin Lenz (Vorsitz) StR Gisela Fischer StR Christiane Staab (stellv. Vorsitz / ab 13.04.2011) (stellv. Vorsitz / bis 28.03.2011) StR Thomas Kalesse StR Michael Borner StR Christa Köhler StR Margot Döring StR Johannes Krug (ab 01.03.2011) StR Thorsten Ehlgötz StR Yvette Melchien StR Uta van Hoffs Beratende Mitglieder: Udo Bäuerlein, Beteiligungsmanagement der Stadt Karlsruhe Brigitte Dorwarth-Walter, stellv. Hauptgeschäftsführerin der Handwerkskammer Karlsruhe Alfons Moritz, IHK Karlsruhe Engelbert Wangler, Geschäftsführer der Kreishandwerkerschaft Beteiligungen (mind. 25%): Die Gesellschaft hält keine entsprechenden Beteiligungen. Die vorübergende Beschäftigung und Betreuung von sozial benachteiligten, insbesondere jungen Menschen mit dem Ziel, ihre Vermittlungsfähigkeit auf dem freien Arbeitsmarkt zu erhöhen oder sie für eine Ausbildung zu befähigen (GV in der Fassung vom 22.07.2002). Gesamtbezüge der Mitglieder der Geschäftsführung und des Aufsichtsrates: 2008 2009 2010 2011 - in T€ - - in T€ - - in T€ - - in T€ - 1. Gesamtbezüge der Mitglieder der Geschäftsführung 1) 1) 1) 1) 2. Gesamtbezüge des Aufsichtsrates 2) 3,5 3,6 3,5 3,6 1) Mit der Veröffentlichung der individualisierten Geschäftsführerbezüge nicht einverstanden. 2) Aufwandsentschädigungen. Abschlussprüfer Der Jahresabschluss 2011 wurde vom Rechnungsprüfungsamt der Stadt Karlsruhe geprüft. Beteiligungsbericht der Stadt Karlsruhe für das Jahr 2011 AFB 162 Leistungszahlen 2008 – 2011 Finanzielles Engagement des Gesellsch afters und sonstiger öffentlicher Kas- sen 2008 - 2011 2008 2009 2010 2011 - in T€ - - in T€ - - in T€ - - in T€ - 1. Stadt Karlsruhe - Pauschaler Zuschuss 1) 1.167 1.198 1.170 1.053 - Zuschuss BAI 2) 144 148 144 130 - Freiwillige Zuwendungen im Rahmen der Sozial- und Jugendhilfe 3) 296 304 365 244 Zusammen 1.607 1.650 1.679 1.427 2. Arbeitsagentur 3) 1.675 1.201 1.275 1.016 3. Sonstige Stellen (z.B. EU) 4) 283 338 366 340 Gesamt 3.565 3.189 3.320 2.780 1) incl. Zuschuss für arbeitstherapeutische Werkstatt Werderstr. 57 2) Beschäftigungs- und Ausbildungsinitiative 3) findet nicht oder nur teilweise Eingang in Gewinn- und Verlustrechnung (GuV) 4) Zuschüsse setzen sich wie folgt zusammen: Europäischer Sozialfonds 71 T€, Land Baden- Württemberg 72 T€, SJB 144 T€, sonstige Zuschüsse 54 T€. 2008 2009 2010 2011 1. Zahl der Arbeitsplätze a) Ungefördert sozialversicherungspflichtig 18,00 18,00 19,29 18,50 b) Gefördert sozialversicherungspflichtig (ABM u.a.) 84,67 98,75 82,63 81,04 c) Zusatzjobs (Mehraufwandsentschädigung) 124,42 117,25 113,17 70,08 Gesamtzahl (Summe a bis c) 227,09 234,00 215,09 169,62 2. Bei Clearingstelle vorsprechende Personen 44 52 30 26 (Sozialhilfeempfänger) 3. Vermittlungsquote (1. Arbeitsmarkt) -in %- - aus AFB-Zeitverträgen 32,41 21,54 27,27 20,65 - aus AFB-Zusatzjobs 12,98 11,69 13,45 10,73 - Clearingstelle 34,09 26,92 13,33 15,38 Beteiligungsbericht der Stadt Karlsruhe für das Jahr 2011 AFB 163 Personalentwicklung (durchschnittlich beschäftigte Arbeitnehmer) 1) 2) 3) Geschäftsverlauf und Aufgabenerfüllung 2011 Der wichtigste Parameter zur Beurteilung der geförderten Beschäftigung ist die Ent- wicklung des Arbeitsmarktes im Stadtkreis Karlsruhe. Dabei gilt der Entwicklung der Daten zur Grundsicherung für Arbeitssuchende nach SGB II (Hartz IV) ein besonde- res Augenmerk, da die AFB-Beschäftigungsangebote zu 98 % an SGB II-Kunden gerichtet sind. Im Stadtkreis Karlsruhe waren im Jahr 2011 im Jahresdurchschnitt 8.532 Menschen ohne Arbeit, dies entspricht einer Arbeitslosenquote von 5,8 % (Vorjahr 6,3 %). Die ARGE Jobcenter Stadtkreis Karlsruhe bewilligte den AFB für 2011 insgesamt 102 Plätze für Arbeitsgelegenheiten (Vorjahr 147), die in AFB-Werkstätten, städti- schen Dienststellen, gemeinnützigen Einrichtungen und bei Sportvereinen angebo- ten wurden. Die Zahl der Beschäftigten in geförderten Zeitverträgen ging im Jahresdurchschnitt von 87 auf 73 Personen um 16 % zurück. Noch stärkere Einbußen waren bei den Beschäftigten in ”Ein-Euro-Jobs” zu verzeichnen. Bei 69 Teilnehmern im Jahres- durchschnitt 2011 gegenüber 113 im Vorjahr betrug der Rückgang 44 %. Daher san- ken die Zuschüsse der Agentur für Arbeit und des Jobcenter Stadt Karlsruhe gegenüber dem Vorjahr von 715 T€ um insgesamt 177 T€ auf 537 T€, also rd. 33 %. Im Jahr 2011 wurden ca. 85 % des wirtschaftlichen Umsatzes für Personal- und Qualifizierungskosten aufgewandt. Dies verdeutlicht den Zweck der AFB als Be- schäftigungsgesellschaft. Ausblick Wie alle Maßnahmenträger im Stadtkreis Karlsruhe sind auch die AFB von den er- heblichen Kürzungen der Eingliederungsmittel betroffen. 2008 2009 2010 2011 Beschäftigte 4) 4,00 3,17 2,54 2,54 Beamte 4) 3,13 3,25 3,00 3,00 Gesamtbelegschaft 5) 7,13 6,42 5,54 5,54 Auszubildende - - - - 1) umgerechnete Vollkraftstellen 2) ohne Beurlaubte und ohne im Erziehungsurlaub bzw. Mutterschutz befindliche Mitarbeiter 3) ohne Auszubildende, Praktikanten und Aushilfskräfte 4) einschließlich der von der Stadt abgeordneten Beschäftigten 5) ohne geförderte Arbeitnehmer / innen Beteiligungsbericht der Stadt Karlsruhe für das Jahr 2011 AFB 164 Der Wirtschaftsplan 2012 ging von 95 geförderten Teilnehmerplätzen in sozialversi- cherungspflichtiger Beschäftigung aus, 45 in den AFB-Werkstätten und Betrieben und 50 in externen Einsatzstellen Bürgerarbeit. Hierfür besitzen die AFB seit De- zember 2011 eine Erlaubnis zur Arbeitnehmerüberlassung. Seit dem „Gesetz zur Verbesserung der Eingliederungschancen am Arbeitsmarkt“, der sog. Instrumentenreform, stehen als Fördermöglichkeiten für die sozialversi- cherungspflichtigen Zeitverträge nach Wegfall der „Arbeitsgelegenheiten in der Ent- geltvariante“ und „Leistungen zur Beschäftigungsförderung“ (BEZ) noch die Förde- rung im Rahmen des Modellprojekts „Bürgerarbeit“, Eingliederungszuschüsse und das neue Instrument „FAV“ - Förderung von Arbeitsverhältnissen nach § 16 e SGB-II zur Verfügung. Die FAV entspricht im Wesentlichen der alten „BEZ“. Es können bis zu 2 Jahre bis zu 75 % der Arbeitgeberbruttos gefördert werden. Allerdings ist nun eine sechsmonatige Aktivierungsphase Voraussetzung für eine Förderung. Die Höchstförderquote von 75 % ist nur in seltenen, extrem schwer vermittelbaren Fällen zu erreichen. Es ist daher für sieben Teilnehmerplätze in eigenen Betrieben mit einer geringeren Förderung zu rechnen. Probleme bestehen auch bei der Besetzung der Hilfsanleiterstellen in der Schneiderei und im Bautrupp, die seit Monaten unbesetzt sind. Im Falle einer Besetzung könnte nur mit geringen Zuschüssen gerechnet wer- den. Insgesamt ist somit mit weiteren Rückgängen bei den Kostenersätzen der Werkstätten zu rechnen. Die Rahmenbedingungen für die öffentlich geförderte Beschäftigung verschärfen sich ständig. Noch bis ins Jahr 2014 ist mit weiteren Kürzungen der Fördermittel zu rechnen. Durch die im Jahr 2010 auf 741.274 € angewachsene Gewinnrücklage kann das Jahresdefizit 2011 von 135 T€ und das voraussichtliche Jahresdefizit 2012 von 250 T€ aufgefangen werden. Es ist jedoch damit zu rechnen, dass spätestens Ende 2013 die Rücklagen aufgebraucht sind. Tariferhöhungen und allgemeine Kostenstei- gerungen stehen keine Erhöhungen bei den Fördermitteln gegenüber, sodass ein stetes Anwachsen des Defizits befürchtet werden muss. Kurzbilanz 2011 Aktiva Passiva A. B. C. Anlagevermögen Umlaufvermögen Vorräte Forderungen und sonst. Vermö- gensgegenstände Kassenbestand, Guthaben bei Kreditinstituten Rechnungsabgrenzungsposten 137.395 € 2.500 € 817.573 € 2.070 € 2.787 € 962.325 € A. B. C. D. Eigenkapital Gezeichnetes Kapital Kapitalrücklagen Gewinnrücklage Rückstellungen Verbindlichkeiten Rechnungsabgrenzungsposten 52.000 € 1.023 € 605.414 € 658.437 € 90.349 € 173.115 € 40.424 € 962.325 € Beteiligungsbericht der Stadt Karlsruhe für das Jahr 2011 AFB 165 Gewinn- und Verlustrechnungen der Jahre 2008 bis 2012 2008 2009 2010 2011 Plan 20111) Plan 20121) - in T€ - - in T€ - - in T€ - - in T€ - - in T€ - - in T€ - 1. Umsatzerlöse - Pauschaler Zuschuss Stadt K´he 2) +1.311 +1.346 +1.314 +1.182 +1.221 +1.314 - Zuschüsse ARGE / Agentur für Arbeit +720 +778 +715 +537 +574 +540 - Kostenersatz Werkstätten +485 +489 +484 +432 +413 +350 - Sonstiges +283 +338 +366 +340 +301 +249 +2.799 +2.951 +2.879 +2.491 +2.509 +2.453 2. Sonstige betriebliche Erträge +4 +11 +19 +7 +6 +7 3. Materialaufwand -150 -125 -114 -114 -135 -108 4. Personalaufwand -2.184 -2.231 -2.171 -2.102 -2.247 -2.241 5. Abschreibungen -25 -24 -40 -40 -44 -45 6. Sonstige betriebliche Aufwendungen -427 -407 -435 -388 -431 -433 7. Sonstige Zinsen und ähnliche Erträge +23 +5 +4 +11 +2 +6 8. Sonstige Zinsen und ähnl. Aufwendungen +0 +0 -2 +0 +0 +0 9. Ergebnis der gewöhnl. Geschäftstätigkeit +40 +180 +140 -136 -340 -361 10. Sonstige Steuern +0 +0 +0 +0 +0 +0 11. Jahresüberschuss/Jahresfehlbetrag +40 +180 +140 -136 -340 -361 12. Gewinnvortrag +0 +0 +0 +0 +0 +0 13. Rücklageneinstellung (-) / -entnahme (+) -40 -180 -140 +136 +340 +361 14. Bilanzgewinn +0 +0 +0 +0 +0 +0 1) Vom Beschlussgremium genehmigter ”Urplan”; eine förmliche Fortschreibung erfolgte nicht. 2) Einschließlich Zuschuss für Beschäftigungs- und Ausbildungsinitiative (BAI). Bilanz- und sonstige Kennzahlen 2008 2009 2010 2011 I. Vermögenslage 1. Anlagenintensität (in %) 7,4 15,0 17,0 14,3 2. Umlaufintensität (in %) 92,2 84,7 82,5 85,2 3. Investitionen (in T€) 28 96 81 81 II. Finanzlage 1. Eigenkapitalquote (in %) 59,3 74,8 78,4 68,4 2. Anlagendeckungsgrad I (in %) 801 498 460 479 III. Ertragslage 1. Umsatzrentabilität (in %) + 1,4 + 6,1 + 4,9 -5,5 2. Eigenkapitalrentabilität (in %) + 8,3 + 27,5 + 17,7 -20,6 3. Gesamtkapitalrentabilität (in %) + 4,9 + 20,5 + 13,8 -14,1 4. Kostendeckung (in %) 100,4 105,9 104,3 93,8 5. Cash Flow (in T€) + 64 + 203 + 181 -95,8 IV. Personal 1. Personalkostenintensität (in %) 78,4 80,1 78,7 79,1 2. Personalaufwand je Mitarbeiter (in €) 28.976 29.231 29.954 31.309 Anmerkung: Die wichtigsten Bilanzkennzahlen werden auf Seite 27 erläutert. Messe, Touristik, Wirtschaftsförderung und Sportstätten Beteiligungsbericht der Stadt Karlsruhe für das Jahr 2011 KMK 167 32. Karlsruher Messe- und Kongress GmbH (KMK) Anschrift: Telefon/Fax: E-Mail/Internet: Festplatz 9 Telefon: 0721 / 3720-0 Info@kmkg.de 76137 Karlsruhe Telefax: 0721 / 3720-2116 www.messe-karlsruhe.de Gründung: Unternehmensgegenstand: 27.09.1950 Geschäftsführung Gesellschafter: Anteile am Stammkapital: Klaus Hoffmann Stadt Karlsruhe 100% = 3,1 Mio. € Britta Wirtz (Sprecherin) Aufsichtsrat: EB Margret Mergen (Vorsitz) StR Dr. Heinrich Maul StR Thorsten Ehlgötz StR Bettina Meier-Augenstein (stellv. Vorsitz) AStR Dr. Jürgen Morlok Michael Haug LR Dr. Christoph Schnaudigel StR Uta van Hoffs StR Manfred Schubnell StR Detlef Hofmann StR Michael Zeh Beteiligungen (mind. 25%): Anteile am Stammkapital: Messe Karlsruhe GmbH 100% = 130.000 € Das Fest GmbH 26% = 26.000 € Wichtige Verträge: Pachtvertrag mit der Stadt Karlsruhe über die Tiefgarage am Festplatz vom 30.09.1986. Pachtvertrag mit der Stadt Karlsruhe über die städtischen Hallen am Festplatz vom 18.05.2011 bzw. 23.05.2011. Mietvertrag mit der Stadt Karlsruhe über die mietweise Überlassung des Grund und Bodens, auf dem sich die Gartenhalle befindet. Facility Management-Vertrag mit der VOLKSWOHNUNG Bauträger- und Verwaltungs-GmbH vom 13.05.2011 bzw. 16.05.2011. Personalgestellungsvertrag mit der Neue Messe Karlsruhe GmbH & Co.KG vom 20.12.2001. Mietvertrag mit der Neue Messe Karlsruhe GmbH & Co. KG über die Anmietung der Messe auf 29 Jahre. Überlassungs- und Dienstleistungsvertrag mit der Stadtwerke Karlsruhe GmbH über das Nutzungsrecht der im Eigentum der Stadtwerke befindlichen technischen Anlagen auf dem Gelände der NMK vom 29.12.2003. Durchführung von Messen, Ausstellungen, Kongressen, Tagungen, Versammlungen, Kundgebungen sowie kulturellen, sportlichen, unterhaltenden und sonstigen Veranstaltungen. Vermietung und Verpachtung städtischer Hallen. Betrieb der Messe Karlsruhe. Organisation und Abwicklung des Karlsruher Tourismus (GV in der Fassung vom 20.11.2001). Gesamtbezüge der Mitglieder der Geschäftsführung und des Aufsichtsrates 2008 2009 2010 2011 - in T€ - - in T€ - - in T€ - - in T€ - 1. Gesamtbezüge der Mitglieder der Geschäftsführung 1) 1) 1) 1) 2. Gesamtbezüge des Aufsichtsrates 2) 19 18 17 17 1) Mit der Veröffentlichung der individualisierten Geschäftsführerbezüge nicht einverstanden. 2) Aufwandsentschädigungen. Beteiligungsbericht der Stadt Karlsruhe für das Jahr 2011 KMK 168 Abschlussprüfer Der Jahresabschluss 2011 wurde von der Wirtschaftsprüfungsgesellschaft Ernst & Young AG geprüft. Finanzielles Engagement des Gesellschafters 2008 – 2011 2008 - in T€ - 2009 - in T€ - 2010 - in T€ - 2011 - in T€ - 1. Verlustausgleich / Budget 11.948 12.910 12.741 12.732 2. Aufstockung Kapitalrücklage 6.000 - - - 3. Abdeckung Verlustvortrag - - - - 3. Zuschuss für Geschäftsbereich Tourismus 992 969 982 941 4. Weitere Veranstaltungszuschüsse 167 139 194 170 5. Eigenkapitalersetzendes Darlehen (Tilgung) -7.500 -6.952 - - Zusammen 11.607 7.066 13.917 13.843 Leistungszahlen 2008 - 2011 2008 2009 2010 2011 1. Zahl der Veranstaltungen: - Eigenveranstaltung 21 18 23 25 - Gastveranstaltung 304 284 278 294 Zusammen 325 302 301 319 2. Anzahl der Besucher und Teilnehmer: - Regional 337.085 481.673 465.406 439.760 - Überregional 333.327 211.061 254.806 313.055 Zusammen 670.412 692.734 720.212 752.815 3. Anzahl der Aussteller: - Innland 6.130 7.026 6.976 7.363 - Ausland 722 583 867 472 Zusammen 6.852 7.609 7.843 7.835 4. Saalbelegungen (Belegungstage) 2.761 2.569 3.567 3.869 5. Umschlagshäufigkeit am Standort Neue Messe 6,66 8,43 9,23 10,50 Beteiligungsbericht der Stadt Karlsruhe für das Jahr 2011 KMK 169 Personalentwicklung (durchschnittlich beschäftigte Arbeitnehmer) 1) 2) 2008 2009 2010 2011 Angestellte / Beschäftigte 3) 140,0 138,8 139,2 139,8 Beamte 3) 1,0 0,0 0,0 0 Gesamtbelegschaft 4) 141,0 138,8 139,2 139,8 Nicht voll beschäftigtes Garderobenpersonal 5,0 4,0 3,0 3,0 Auszubildende 8,0 10,0 8,0 6,0 1) Ohne Beurlaubte und ohne im Erziehungsurlaub bzw. Mutterschutz befindliche Mitarbeiter. 2) Ohne Auszubildende, Praktikanten und Aushilfskräfte. 3) Einschließlich der von der Stadt abgeordneten Beschäftigten. 4) In den Jahren 2010 und 2011 sind hierin 19 Teilzeitbeschäftigte enthalten. In den Vorjahren waren dies 20 (2009) bzw. 19 (2008). Geschäftsverlauf und Aufgabenerfüllung 2011 Die Gesellschaft weist für das Geschäftsjahr 2011 einen gegenüber dem Vorjahr nahezu unveränderten Jahresfehlbetrag von 12,7 Mio. € aus. Die deutliche Verbesserung gegenüber der Wirtschaftsplanung (Fehlbetrag: 14,0 Mio. €) begründet sich im Wesentlichen mit einem verbesserten Deckungsbei- trag DB 1, geringeren Hallenkosten aufgrund der Neuausrichtung des Gebäude- managements ab 01.07.2011 sowie gestiegenen sonstigen Erlösen. Die Hallenkosten (insb. Miete, Wartung, Instandhaltung, Betriebskosten) betragen am Standort Messe 7,0 Mio. €, am Standort Festplatz fallen 2,0 Mio. € an. Entwicklung der Jahresfehlbeträge 2001 - 2011 12,7 12,9 12,711,9 6,9 13,612,913,5 7,5 5,15,3 0,0 2,0 4,0 6,0 8,0 10,0 12,0 14,0 16,0 20 01 20 02 20 03 20 04 20 05 20 06 20 07 20 08 20 09 20 10 20 11 Jahr - i n M io . € - Weiterhin belasten hohe Fixkosten aus dem Mietvertragsverhältnis mit der Neue Messe Karlsruhe GmbH & Co. KG, der Kontrakting-Vereinbarung mit den Stadtwer- ken sowie weitere Instandhaltungsverträge das Ergebnis. Besonders die vertragliche Verpflichtung zum Unterhalt der Messe bedingt zukünftige Vorsorge für erhöhten Instandhaltungsbedarf. Beteiligungsbericht der Stadt Karlsruhe für das Jahr 2011 KMK 170 Zur Stärkung der Eigenkapitalausstattung hat die Stadt Karlsruhe als alleinige Gesellschafterin in 2011 eine Kapitalrücklage von 12,7 Mio. € eingezahlt. Damit konnte der Bilanzverlust des Jahres 2010 ausgeglichen werden. Der Bereich Eigenmessen und Kongresse ist geprägt durch die Weiter- und Neu- entwicklung von Themen. In 2011 wurden zudem Verhandlungen mit der Hinte Mes- se GmbH zum Erwerb eines Messeportfolios geführt und abgeschlossen. Rechte- übergang und damit verbundene bilanzielle und finanzielle Auswirkungen werden zum 01.01.2012 wirksam. Die LEARNTEC hat mit dem Generationenwechsel in der wissenschaftlichen Lei- tung, der inhaltlichen Repositionierung, Wachstum in der vermieteten Fläche und wachsendem Besucherinteresse den Turnaround geschafft. Die HORIZONT-OUTDOOR hat in ihrer zweiten Ausgabe den Markttrend Outdoor weiterhin mitnehmen können und zeigt ebenso steigende Besucherzahlen. Die IT-Trans fand turnusmäßig nicht statt, es konnte jedoch ein langfristiger Vertrag mit dem Weltverband UITP ausgehandelt werden, der die Messe am Standort bis einschließlich 2020 absichert. Die art Karlsruhe hat erneut mit einem Besucherrekord abgeschlossen und damit ihre Position im Reigen der internationalen Kunstmessen stabilisiert. Die EUNIQUE konnte durch Investitionen in das Marketing den Besucherstrom posi- tiv stimulieren. Die Messe verzeichnet die höchste Besucherzufriedenheit im Portfo- lio der KMK; die Erlössituation ist aber aufgrund der Ausstellerstruktur nicht zufrie- denstellend. Die NUFAM - Nutzfahrzeugmesse Karlsruhe konnte in ihrer zweiten Auflage die in sie gesteckten Erwartungen mehr als erfüllen und wird in 2013 als Alternative im Nicht-IAA-Nutzfahrzeugmesse-Jahr weiter entwickelt. Die WTT Expo hatte mit 140 Ausstellern ein gutes Vorergebnis gebracht. Das Besu- cherinteresse jedoch war unzureichend, so dass hier für die Folgemesse in 2013 eine Repositionierung erfolgen muss. Der Bereich Gastmessen hat sich gegenüber dem Vorjahr leicht rückläufig entwi- ckelt: Zum zweiten Mal fanden 2011 die von der Messe Sinsheim durchgeführten Messen Echtdampf, Motorrad und Modellbau statt, die erneut zusammen rd. 100.000 Be- sucher nach Karlsruhe zogen. Das Portfolio der HINTE Messen (Inventa, Giardina und Offerta) schloss geringfü- gig schlechter ab als im Vorjahr. Die KomCom Süd, die Vertragsstrafen für die nicht durchgeführte Focus Reseller und die neu ins Portfolio aufgenommenen Messen wie die Nadelwelt konnten diesen Rückgang nicht auffangen. Beteiligungsbericht der Stadt Karlsruhe für das Jahr 2011 KMK 171 Ausblick Die hohen Mietzahlungen, der Gebäudeunterhalt sowie Investitions- und Verwal- tungskosten belasten das Ergebnis weiterhin. Die direkt zuordenbaren Erlöse und Kosten der Tätigkeitsbereiche Messe, Kongress, Event und Tourismus sind positiv. Das Erreichen der Umsatzziele hängt nicht unwesentlich von der Akzeptanz des Messeplatzes durch Gastveranstalter ab, auch wenn in die Entwicklung von Eigen- themen stärkeres Gewicht gelegt wird. Aktuell wird auch die Akquise von Messen erwogen. Durch den Erwerb des B2C-Messeportfolios der Firma HINTE zum 01.01.2012 mit dem Messen offerta, INVENTA und den Marken HogaTrends (vorm. HoGaKA), Rendezvino und Salon Gourmet ist die KMK im Messemarkt zukünftig noch breiter aufgestellt. Außerdem können damit die Absicherung und Weiterentwicklung der tra- diertesten Veranstaltungen am Messestandort Karlsruhe gewährleistet werden. Derzeit wird von KMK und Hochbau- und Gebäudewirtschaft ein Konzept zur Mo- dernisierung der Stadthalle erarbeitet. Ziel ist es, dieses Konzept für den Doppel- haushalt 2013/2014 umsetzungsreif den Gremien der Stadt Karlsruhe vorzulegen. Die Vorarbeiten sind abgeschlossen. Gemeinsam wird derzeit eine Ausschreibung vorbereitet. Kurzbilanz 2011 Aktiva Passiva A. B. C. Anlagevermögen Umlaufvermögen Vorräte Forderungen und sonstige Vermögensgegenstände Kassenbestand, Guthaben bei Kreditinstituten u.a. Rechnungsabgrenzungsposten 9.076.581 € 130.843 € 16.474.313 € 441.620 € 0 € 26.123.357 € A. B. C. D. Eigenkapital Gezeichnetes Kapital Kapitalrücklage Bilanzverlust Buchmäßiges Eigenkapital Rückstellungen Verbindlichkeiten Rechnungsabgrenzungsposten 3.100.000 € 20.451.675 € - 12.731.601 € 10.820.074 € 5.974.777 € 9.144.506 € 184.000 € 26.123.357 € Beteiligungsbericht der Stadt Karlsruhe für das Jahr 2011 KMK 172 Gewinn- und Verlustrechnungen der Jahre 2008 - 2012 2008 2009 2010 2011 Plan 20111) Plan 20121) - in T€ - - in T€ - - in T€ - - in T€ - - in T€ - - in T€ - 1. Umsatzerlöse + 16.881 +16.805 +18.143 +20.135 +20.871 +22.806 2. Erhöhung des Bestandes an fertigen und unfertigen Erzeugnissen +432 -1.298 -129 +95 +0 +0 3. Sonstige betriebliche Erträge +1.867 +2.626 +1.679 +1.429 +1.287 +1.323 4. Aufwendungen für bezogene Leistungen -14.070 -12.968 -13.682 -15.879 -17.344 -15.792 5. Personalaufwand -7.752 -7.721 -7.950 -7.967 -7.935 -8.855 6. Abschreibungen -1.142 -1.041 -1.029 -1.148 -1.032 -1.873 7. Sonstige betriebliche Aufwendungen -9.261 -9.562 -9.567 -9.405 -9.756 -11.323 8. Sonstige Zinsen und ähnliche Erträge +1.339 +454 +96 +227 +85 +85 9. Zinsen und ähnliche Aufwendungen -222 -185 -195 -196 -149 -144 10. Ergebnis der gewöhnl. Geschäftstätigkeit -11.928 -12.890 -12.634 -12.709 -13.973 -13.773 11. 12. Außerordentliche Erträge Außerordentliche Aufwendungen +0 +0 +0 +0 +0 -84 +0 +0 +0 +0 +0 +0 13. Sonstige Steuern -20 -20 -23 -23 -23 -23 14. Jahresfehlbetrag -11.948 -12.910 -12.741 -12.732 -13.996 -13.796 1) Vom Beschlussgremium genehmigter ”Urplan”; eine förmliche Fortschreibung des Wirt- schaftsplanes erfolgte nicht. Bilanz- und sonstige Kennzahlen 2008 2009 2010 2011 I. Vermögenslage 1. Anlagenintensität (in %) 28,6 40,9 38,4 34,7 2. Umlaufintensität (in %) 71,4 59,1 61,6 65,3 3. Investitionen (in T€) 275 838 304 772 II. Finanzlage 1. Eigenkapitalquote (in %) + 32,0 + 42,7 + 43,9 + 41,4 2. Anlagendeckungsgrad I (in %) + 111,7 + 104,5 + 114,3 + 119,2 III. Ertragslage 1. Umsatzrentabilität (in %) - 70,8 - 76,8 - 70,2 - 63,2 2. Eigenkapitalrentabilität (in %) - 103,0 - 121,3 - 117,9 - 117,7 3. Gesamtkapitalrentabilität (in %) - 32,3 - 51,1 - 50,9 - 48,0 4. Kostendeckung (in %) 52,0 53,4 55,9 58,2 5. Cash Flow (in T€) - 10.806 - 11.869 - 11.712 - 11.584 IV. Personal 1. Personalkostenintensität (in %) 23,9 24,5 24,5 23,0 2. Personalaufwand je Mitarbeiter (in €) 54.977 55.625 57.112 56.991 Anmerkung: Die wichtigsten Bilanzkennzahlen werden auf Seite 27 erläutert. Beteiligungsbericht der Stadt Karlsruhe für das Jahr 2011 Das Fest 173 33. Das Fest GmbH Anschrift: Telefon/Fax: E-Mail/Internet: Durlacher Allee 64 Telefon: 0721 / 664879-00 martin.wacker@kmkg.de 76131 Karlsruhe Telefax: 0721 / 664879-49 www.dasfest.net Gründung: Unternehmensgegenstand: Die Gesellschaft ist entstanden infolge Ausgliederung des Ge- schäftsbereichs "Das Fest" aus dem Vermögen des Vereins "Stadtjugendausschuss e.V." nach Maßgabe des Spaltungs- plans vom 16.12.2009 und des Versammlungsbeschlusses vom 21.01.2010. Geschäftsführung Gesellschafter: Anteile am Stammkapital: Martin Wacker Stadtjugendausschuss e.V. 25,00% = 25.000 € Karlsruher Messe- und Kongress GmbH (KMK) 26,00% = 26.000 € ROCKSHOP Musikinstrumenten- handlung GmbH 12,25% = 12.250 € Privatbrauerei Hoepfner GmbH 12,25% = 12.250 € b.i.g. sicherheit GmbH 12,25% = 12.250 € Thomas Geiger 12,25% = 12.250 € 100,0% = 100.000 € Aufsichtsrat: In der Gesellschaft ist kein Aufsichtsrat vorgesehen. Beteiligungen (mind. 25%): Die Gesellschaft hält keine entsprechenden Beteiligungen. Vorbereitung und Durchführung der Veranstaltung "Das Fest", eine generations- und spartenübergreifende Kulturveranstaltung für Karlsruhe und die Region unter besonderer Berücksichtigung der Interessen von Kindern und Jugendlichen (GV in der Fassung vom 31.03.2010). Gesamtbezüge der Mitglieder der G eschäftsführung und des Aufsichtsrates oder der entsprechenden Organe des Unternehmens 2008/091) 2) 2009/102) 2010/112) - in T€ - - in T€ - - in T€ - 1. Gesamtbezüge der Mitglieder der Geschäftsführung - - - 2. Gesamtbezüge der Gesellschafterversammlung 3) - - - 1) Im April 2010 ist die KMK der Ende 2009 gegründeten Gesellschaft beigetreten. 2) Die Geschäftsjahre beginnen jeweils am 01.10. eines Kalenderjahres und enden am 30.09. des folgenden Jahres. 3) Aufwandsentschädigungen. Beteiligungsbericht der Stadt Karlsruhe für das Jahr 2011 Das Fest 174 Abschlussprüfer Der Jahresabschluss 2010/2011 wurde von der Wirtschaftsprüfungsgesellschaft Ernst & Young AG geprüft. Finanzielles Engagement der Stadt Karlsruhe 2008 – 2011 2008 1) - in T€ - 2009 1) - in T€ - 2010 - in T€ - 2011 - in T€ - Verlustausgleich - - 316 180 1) Im April 2010 ist die Karlsruher Messe- und Kongress GmbH der Ende 2009 gegründeten Gesellschaft beigetreten. Leistungszahlen 2008 - 2011 2008 1) 2009 1) 2010 2011 1. Besucherzahlen 1.1 Sport- und Familienbereich - Vorwoche - - 10.000 - Freitag - - 20.000 13.000 - Samstag - - 35.000 30.000 - Sonntag - - 40.000 39.000 95.000 92.000 1.2 Hügelbereich - Freitag - - 43.092 29.000 - Samstag - - 45.187 40.000 - Sonntag - - 55.000 50.000 143.279 119.000 1.3 Gesamt - - 238.279 211.000 2. Getränkeerlös pro Kopf (in €) - - 2,45 2,34 1) Im April 2010 ist die Karlsruher Messe- und Kongress GmbH der Ende 2009 gegründeten Gesellschaft beigetreten. Geschäftsverlauf und Aufgabenerfüllung 2011 Die Gesellschaft war 2010 erstmals mit der Planung und Durchführung der Veran- staltung DAS FEST betraut. Das FEST 2011 ist ohne jeden Zwischenfall zu Ende gegangen. Der Wegfall des Bon-Systems beim Getränkeverkauf, die stark verbesserte Toilettensituation sowie die dritte Videowall neben der Kleinkunstbühne fanden einen ausgesprochen positi- Beteiligungsbericht der Stadt Karlsruhe für das Jahr 2011 Das Fest 175 ven Niederschlag in den Reaktionen der Besucher und der Presseberichterstattung. Auch im Bereich Jugendschutz und Umweltverträglichkeit (vermindertes Müllauf- kommen) konnte DAS FEST 2011 sich wiederholt verbessern. Im finanziellen Ergebnis blieb die Veranstaltung hinter den Erwartungen zurück. Die operative Verlustsituation konnte jedoch im Vergleich zum Vorjahr deutlich reduziert werden. Auslöser für die Verluste waren ein gegenüber der Planung geringerer Ti- cketverkauf sowie die schlechte Wettersituation und die daraus resultierenden Rückgänge im Getränkeverkauf. Der operative Verlust betrug 175 T€ und hat sich somit gegenüber dem Vorjahr (334 T€) um 159 T€ reduziert. Aufgrund der zur Vorjahresveranstaltung zuzurechnenden Aufwendungen ergibt sich ein Gesamtverlust von 238 T€. Der nach den Aus- gleichszahlungen der Stadt Karlsruhe in Höhe von insgesamt 180 T€ verbleibende Jahresfehlbetrag beträgt 58 T€. Ausblick Für 2012 wird ein ausgeglichenes Ergebnis angestrebt. Die Geschäftsführung geht bei Beibehaltung des erfolgreichen Konzeptes von einer Fortführung über 2012 hin- aus aus. Das hohe wirtschaftliche Risiko (drei Tage Regenwetter) kann nicht ausgeschlossen und auch nicht versichert werden. Kurzbilanz 2010/11 1) Aktiva Passiva A. B. C. Anlagevermögen Umlaufvermögen Vorräte Forderungen und sonstige Vermögensgegenstände Kassenbestand, Guthaben bei Kreditinstituten u.a. Rechnungsabgrenzungsposten 29.474 € 0 € 122.210 € 22.314 € 0 € 173.998 € A. B. C. D. Eigenkapital Gezeichnetes Kapital Bilanzverlust Buchmäßiges Eigenkapital Rückstellungen Verbindlichkeiten Rechnungsabgrenzungsposten 100.000 € -75.549 € 24.451 € 35.600 € 113.947 € 0 € 173.998 € 1) Das Geschäftsjahr 2010/11 begann am 01.10.2010 und endete am 30.09.2011. Beteiligungsbericht der Stadt Karlsruhe für das Jahr 2011 Das Fest 176 Gewinn- und Verlustrechnungen der Jahre 2008 - 2012 2009/10 1)2) 2010/11 2) Plan 2010/11 2) 3) Plan 2011/12 2) 3) - in T€ - - in T€ - - in T€ - - in T€ - 1. Umsatzerlöse +1.414 +1.571 +1.557 +1.795 2. Erhöhung des Bestandes an fertigen und unfertigen Erzeugnissen +0 +0 +0 +0 3. Sonstige betriebliche Erträge +328 +211 +170 +0 4. Materialaufwand -1.347 -1.460 -1.365 -1.477 5. Personalaufwand -147 -91 -168 -110 6. Abschreibungen -15 -14 -17 -10 7. Sonstige betriebliche Aufwendungen -251 -275 -177 -198 8. Sonstige Zinsen und ähnliche Erträge +0 +0 +0 +0 9. Zinsen und ähnliche Aufwendungen +0 +0 +0 +0 10. Ergebnis der gewöhnl. Geschäftstätigkeit -18 -58 +0 +0 11. Außerordentliche Erträge +0 +0 +0 +0 12. Sonstige Steuern +0 +0 +0 +0 13. Jahresfehlbetrag -18 -58 +0 +0 1) Im April 2010 ist die Karlsruher Messe- und Kongress GmbH der Ende 2009 gegründeten Gesellschaft beigetreten. 2) Die Geschäftsjahre beginnen jeweils am 01.10. eines Kalenderjahres und enden am 30.09. des folgenden Jahres. 3) Vom Beschlussgremium genehmigter ”Urplan”; eine förmliche Fortschreibung des Wirtschaftsplanes erfolgte nicht. Bilanz- und sonstige Kennzahlen 2008 2009 2010 2011 I. Vermögenslage 1. Anlagenintensität (in %) - - 8,8 16,9 2. Umlaufintensität (in %) - - 91,2 83,1 3. Investitionen (in T€) - - 1 1 II. Finanzlage 1. Eigenkapitalquote (in %) - - 17,0 14,1 2. Anlagendeckungsgrad I (in %) - - 193,4 83,0 III. Ertragslage 1. Umsatzrentabilität (in %) - - - 1,3 - 3,7 2. Eigenkapitalrentabilität (in %) - - - 21,6 - 236,3 3. Gesamtkapitalrentabilität (in %) - - - 3,7 - 33,0 4. Kostendeckung (in %) - - 80,4 85,4 5. Cash Flow (in T€) - - - 3 - 44 IV. Personal 1. Personalkostenintensität (in %) - - - - 2. Personalaufwand je Mitarbeiter (in €) - - - - Anmerkung: Die wichtigsten Bilanzkennzahlen werden auf Seite 27 erläutert. Beteiligungsbericht der Stadt Karlsruhe für das Jahr 2011 NMK 177 34. Neue Messe Karlsruhe GmbH & Co. KG (NMK) Anschrift: Telefon/Fax: E-Mail/Internet: Festplatz 9 Telefon: 0721 / 3720-0 Info@kmkg.de 76137 Karlsruhe Telefax: 0721 / 3720-2106 www.messe-karlsruhe.de Gründung: Unternehmensgegenstand: 31.07.2000 Geschäftsführung Gesellschafter: Anteile am Haftkapital: Die Geschäftsführung liegt bei Stadt Karlsruhe 69,90% = 58,277 Mio. € der Messe Karlsruhe GmbH als Landkreis Karlsruhe 26,06% = 21,729 Mio. € persönnlich haftende Gesell- Stadt Rheinstetten 2,45% = 2,045 Mio € schafterin. Diese ist am Kapital Stadt Baden-Baden 1,23% = 1,022 Mio € der NMK nicht beteiligt und Handwerkskammer Karlsruhe 0,12% = 0,102 Mio. € handelt durch ihre Geschäfts- IHK Karlsruhe 0,12% = 0,102 Mio. € führung. Landkreis Germersheim 0,03% = 0,021 Mio. € Landkreis Südliche Weinstraße 0,03% = 0,021 Mio. € Regionalverb. Mittlerer Oberrhein 0,03% = 0,021 Mio. € Stadt Landau 0,03% = 0,021 Mio. € 100% = 83,361 Mio. € Gesellschafterversammlung: OB Heinz Fenrich (Vorsitz) Beteiligungen (mind. 25%): Die Gesellschaft hält keine entsprechenden Beteiligungen. Wichtige Verträge: Erbbaurechtsvertrag mit der Stadt Rheinstetten über das zu bebauende Grundstück vom 10.09.2001(Laufzeit 99 Jahre). Personalgestellungsvertrag mit der KMK vom 20.12.2001 Mietvertrag mit der KMK über die Anmietung der Neuen Messe auf 29 Jahre vom 22.07.2002. Erarbeitung der Planung, Projektentwicklung, Finanzierung und Realisierung der Neuen Messe Karlsruhe auf dem Gelände des ehemaligen Verkerhrslandeplatzes Karlsruhe-Forchheim zum Zwecke der anschließenden Vermietung an eine Messebetriebsgesellschaft (GV in der Fassung vom 21.07.2000). Abschlussprüfer Der Jahresabschluss 2011 wurde von der Wirtschaftsprüfungsgesellschaft Ernst & Young AG geprüft. Personalentwicklung (durchschnittlich beschäftigte Arbeitnehmer) Die Gesellschaft beschäftigt kein eigenes Personal. Beteiligungsbericht der Stadt Karlsruhe für das Jahr 2011 NMK 178 Gesamtbezüge der Mitglieder der G eschäftsführung und des Aufsichtsrates oder der entsprechenden Organe des Unternehmens 2008 2009 2010 2011 - in T€ - - in T€ - - in T€ - - in T€ - 1. Gesamtbezüge der Mitglieder der Geschäftsführung - - - - 2. Gesamtbezüge der Gesellschafterversammlung 1) - - - - 1) Aufwandsentschädigungen. Geschäftsverlauf und Aufgabenerfüllung 2011 Die Gesellschaft schließt 2011 mit einem Jahresfehlbetrag von 2.393 T€ (Vorjahr: -2.208 T€) ab. Der Wirtschaftsplan ging von einem Fehlbetrag von 2.187 T€ aus. Die Ergebnisverschlechterung gegenüber dem Vorjahr hängt zusammen mit den erfor- derlichen Sicherheitsmaßnahmen im Bereich der Glasfugen in den Hallendächern. Das Geschäftsjahr 2011 wurde durch die weitere Geltendmachung von Baumängeln im Rahmen der vertraglichen Gewährleistung geprägt. Die Gesellschaft verfolgt u. a. Ansprüche hinsichtlich Schäden an den Hallenböden und der Betonsteinverlegung in der Aktionshalle und in den Besucherumgängen sowie Undichtigkeiten in den Hal- lendächern und an den Einläufen der Dachrinnen und der Baustatik. Die Baukosten haben sich 2011 aufgrund erforderlicher Sicherheitsmaßnahmen im Bereich der Glasfugen in den Hallendächern um rd. 300 T€ erhöht und liegen nun etwa 600 T€ über der einstigen Planung. Die Einschätzung der Gesamtkosten auf 149 Mio. € erscheint realistisch. Ausblick Die Gesellschaft prognostiziert für das Geschäftsjahr 2012 einen Jahresfehlbetrag von 1.968 T€ . Auch in den nächsten Jahren werden negative Ergebnisse erwartet, in den Folgejahren bis 2015 fallend auf rd. - 1.516 T€. Aufgrund der Ergebnissituation bei der Mieterin KMK ist weiterhin von einem Ausfall der ursprünglich ab 2007 geplanten erfolgsabhängigen Miete M3 auszugehen. Ohne Einnahme der Miete M3 können die Abschreibungen von jährlich rd. 4,7 Mio. € (Plan 2012) nicht erwirtschaftet werden und das Kommanditkapital wird langfristig aufge- zehrt. Beteiligungsbericht der Stadt Karlsruhe für das Jahr 2011 NMK 179 Kurzbilanz 2011 Aktiva Passiva A. B. C. Anlagevermögen Umlaufvermögen Forderungen und sonstige Vermögensgegenstände Kassenbestand, Guthaben bei Kreditinstituten u.a. Rechnungsabgrenzungsposten 109.000.744 € 618.286 € 0 € 0 € 109.619.030 € A. B. C. D. E. Eigenkapital Kommanditkapital Variables Kapitel Buchmäßiges Eigenkapital Sonderposten f. Inv.zuschüsse Rückstellungen Verbindlichkeiten Rechnungsabgrenzungsposten 83.361.028 € - 20.678.661 € 62.682.367 € 17.751.679 € 119.332 € 29.065.652 € 0 € 109.619.030 € Gewinn- und Verlustrechnungen 2008 - 2012 Bilanz und sonstige Kennzahlen 2008 2009 2010 2011 Plan 20111) Plan 20121) - in T€ - - in T€ - - in T€ - - in T€ - - in T€ - - in T€ - 1. Umsatzerlöse +3.890 +4.140 +4.140 +4.140 +4.140 +4.140 2. Sonstige betriebliche Erträge +1.137 +1.124 +1.115 +1.125 +1.119 +1.112 3. Abschreibungen -4.944 -4.810 -4.810 -4.809 -4.835 -4.735 4. Sonstige betriebliche Aufwendungen -1.059 -1.517 -1.089 -1.375 -1.104 -1.141 5. Sonstige Zinsen und ähnliche Erträge +74 +10 +0 +0 +0 +0 6. Zinsen und ähnliche Aufwendungen -1.430 -1.325 -1.237 -1.138 -1.180 -1.008 7. Ergebnis der gewöhnl. Geschäftstätigkeit -2.332 -2.378 -1.881 -2.057 -1.860 -1.632 8. Sonstige Steuern -327 -327 -327 -336 -327 -336 9. Steuern vom Einkommen und vom Ertrag -105 +0 +0 +0 +0 +0 10. Jahresüberschuss / -fehlbetrag -2.764 -2.705 -2.208 -2.393 -2.187 -1.968 11. Vortrag variables Kapital -10.609 -13.373 -16.078 -18.286 12. Einlagen (+) / Entnahmen (-) der Kommanditisten +0 +0 +0 +0 13. Variables Kapital -13.373 -16.078 -18.286 -20.679 1) Vom Beschlussgremium genehmigter "Urplan"; eine förmliche Fortschreibung des Wirtschaftsplanes erfolgte nicht. 2008 2009 2010 2011 I. Vermögenslage 1. Anlagenintensität (in %) 98,3 99,3 99,5 99,4 2. Umlaufintensität (in %) 1,7 0,7 0,5 0,6 3. Investitionen (in T€) 69 175 61 322 II. Finanzlage 1. Eigenkapitalquote (in %) 56,0 56,5 57,0 57,2 2. Anlagendeckungsgrad I (in %) 56,9 56,9 57,3 57,5 III. Ertragslage 1. Umsatzrentabilität (in %) - 71,1 - 65,3 - 53,3 -57,8 2. Eigenkapitalrentabilität (in %) - 3,9 - 4,0 - 3,4 -3,8 3. Gesamtkapitalrentabilität (in %) - 1,1 - 1,2 - 0,9 -1,1 4. Kostendeckung (in %) 50,1 51,9 55,5 54,1 5. Cash Flow (in T€) a) vor Ertragsteuer + 2.285 + 2.105 + 2.603 + 2.416 b) nach Ertragsteuer + 2.180 + 2.105 + 2.603 + 2.416 Anmerkung: Die wichtigsten Bilanzkennzahlen werden auf Seite 27 erläutert. Beteiligungsbericht der Stadt Karlsruhe für das Jahr 2011 Messe 180 35. Messe Karlsruhe GmbH Anschrift: Telefon/Fax: E-Mail/Internet: c/o Karlsruher Telefon: 0721 / 3720-0 Info@kmkg.de Messe- und Kongress GmbH Telefax: 0721 / 3720-2116 www.messe-karlsruhe.de Festplatz 9 76137 Karlsruhe Gründung: Unternehmensgegenstand: 31.07.1996 Geschäftsführung Gesellschafter: Anteile am Stammkapital: Klaus Hoffmann Karlsruher Messe- und 100% = 130.000 € Kongress GmbH Aufsichtsrat: Die Gesellschaft hat keinen Aufsichtsrat. Beteiligungen, verbundene Unternehmen (mind. 25%): Die Gesellschaft ist alleinige Komplementärin (ohne Einlage) der Neuen Messe Karlsruhe GmbH & Co. KG. Persönlich haftende Gesellschafterin (Komplementärin) der Kommanditgesellschaft Neue Messe Karlsruhe GmbH & Co. KG (NMK). In dieser Funktion übt sie die Geschäfte der NMK aus (GV in der Fassung vom 20.11.2001). Gesamtbezüge der Mitglieder der G eschäftsführung und des Aufsichtsrates oder der entsprechenden Organe des Unternehmens 2008 2009 2010 2011 - in T€ - - in T€ - - in T€ - - in T€ - 1. Gesamtbezüge der Mitglieder der Geschäftsführung - - - - 2. Gesamtbezüge der Gesellschafterversammlung - - - - Abschlussprüfer Der Jahresabschluss 2011 wurde von der Wirtschaftsprüfungsgesellschaft Ernst & Young AG geprüft. Personalentwicklung (durchschnittlich beschäftigte Arbeitnehmer) Die Gesellschaft beschäftigt kein eigenes Personal. Beteiligungsbericht der Stadt Karlsruhe für das Jahr 2011 Messe 181 Geschäftsverlauf und Aufgabenerfüllung 2011 Die Messe Karlsruhe GmbH (MK) ist ausschließlich als Komplementärin der Neue Messe Karlsruhe GmbH & Co. KG (NMK) tätig und übt sonst keine Tätigkeiten aus. Für die Geschäftsführertätigkeit bei der NMK erhält die Gesellschaft eine Vergütung. Für die Gestellung von Personal der KMK an die MK zur Erledigung ihrer Aufgaben hat die MK Personalkostenersatz zu leisten. Ausblick Aus der Geschäftstätigkeit sind derzeit weder Risiken noch Chancen ersichtlich. Die Aufwendungen werden in den Folgejahren auf gleichem Niveau erwartet, ein anhal- tend niedriges Zinsniveau wird gleich bleibende Ergebnisse bewirken. Kurzbilanz 2011 Aktiva Passiva A. B. Anlagevermögen Umlaufvermögen Forderungen und sonstige Vermögensgegenstände Kassenbestand, Guthaben bei Kreditinstituten u.a. 0 € 175.885 € 0 € 175.885 € A. B. C. Eigenkapital Gezeichnetes Kapital Bilanzgewinn Buchmäßiges Eigenkapital Rückstellungen Verbindlichkeiten 130.000 € 32.330 € 162.330 € 4.000 € 9.555 € 175.885 € Gewinn- und Verlustrechnungen der Jahre 2008 – 2012 2008 2009 2010 2011 Plan 20111) Plan 20121) - in T€ - - in T€ - - in T€ - - in T€ - - in T€ - - in T€ - 1. Umsatzerlöse +0 +0 +0 +0 +0 +0 2. Sonstige betriebliche Erträge +10 +10 +10 +10 +10 +10 3. Sonstige betriebliche Aufwendungen -15 -14 -11 -17 -14 -14 4. Sonstige Zinsen und ähnliche Erträge +8 +2 +1 +2 +1 +1 5. Ergebnis der gewöhnl. Geschäftstätigkeit +3 -2 +0 -5 -3 -3 6. Steuern vom Einkommen und vom Ertrag -1 +0 +0 +0 +0 +0 7. Jahresüberschuss / -fehlbetrag +2 -2 +0 -5 -3 -3 1) Vom Beschlussgremium genehmigter ”Urplan”; eine förmliche Fortschreibung des Wirtschaftspla- nes erfolgte nicht. Beteiligungsbericht der Stadt Karlsruhe für das Jahr 2011 Messe 182 Bilanz- und sonstige Kennzahlen Anmerkung: Die wichtigsten Bilanzkennzahlen werden auf Seite 27 erläutert. 2008 2009 2010 2011 I. Vermögenslage 1. Anlagenintensität (in %) 0,0 0,0 0,0 0,0 2. Umlaufintensität (in %) 100,0 100,0 100,0 100,0 3. Investitionen (in T€) 0 0 0 0 II. Finanzlage 1. Eigenkapitalquote (in %) 89,6 91,3 92,1 92,3 2. Anlagendeckungsgrad I (in %) - - - - III. Ertragslage 1. Umsatzrentabilität (in %) - - - - 2. Eigenkapitalrentabilität (in %) + 1,4 - 1,4 - 0,1 - 3,1 3. Gesamtkapitalrentabilität (in %) + 1,2 - 1,3 - 0,1 - 2,9 4. Kostendeckung (in %) - - - - 5. Cash Flow (in T€) + 3 - 2 + 0 - 5 IV. Personal 1. Personalkostenintensität (in %) - - - - 2. Personalaufwand je Mitarbeiter (in €) - - - - Beteiligungsbericht der Stadt Karlsruhe für das Jahr 2011 Stadtmarketing 183 36. Stadtmarketing Karlsruhe GmbH Anschrift: Telefon/Fax: E-Mail/Internet: Kaiserstr. 142-144 Telefon: 0721 / 35236-0 info@stadtmarketing-karlsruhe.de 76133 Karlsruhe Telefax: 0721 / 37236-20 w w w .stadtmarketing-karlsruhe.de Gründung: Unternehmensgegenstand: 17.12.2001 Geschäftsführung Gesellschafter: Anteile am Stammkapital: Norbert Käthler Stadt Karlsruhe rd. 40,4% = 300.500 € Stadtmarketing Karlsruhe GmbH mit eigenen Anteilen rd. 59,6% = 442.500 € 100% = 743.000 € Aufsichtsrat: 13 Mitglieder EB Margret Mergen (Vorsitz) StR Bettina Meier-Augenstein StR Doris Baitinger StR Ute Müllerschön StR Dr. Eberhard Fischer Herbert Arthen StR Detlef Hofmann (dm-drogerie markt GmbH Co. KG) StR Tom Høyem Hans Bretz (Fa. Vollack) StR Dr. Ute Leidig Gerhard Rastetter StR Bettina Lisbach (Volksbank Karlsruhe eG) StR Gabriele Luczak-Schwarz Beteiligungen (mind. 25%): Die Gesellschaft hält keine entsprechenden Beteiligungen. Wichtige Verträge: Kooperationsvereinbarung mit der KASIG bezüglich Baustellenmarketing (Kombilösung). Erarbeitung von Strategien und Konzepten zur Positionierung und Erhöhung des Bekannheitsgrades für Karlsruhe, zur Förderung ihres identitätsstiftenden Profils einschließlich deren Umsetzung. Sie kann im Einzelfall eigene Veranstaltungen oder Veranstaltungen im Auftrage Dritter durchführen (GV in der Fassung vom 28.03.2011). Abschlussprüfer Der Jahresabschluss 2011 wurde von der Integral Treuhand AG geprüft. Beteiligungsbericht der Stadt Karlsruhe für das Jahr 2011 Stadtmarketing 184 Gesamtbezüge der Mitglieder der Geschäftsführung und des Aufsichtsrates 1) Aus Gründen der Gleichbehandlung wird auf eine Veröffentlichung verzichtet, da die überwiegende Mehrzahl der übrigen Geschäftsführer städtischer Gesellschaften mit der Veröffentlichung ihrer Bezüge nicht einver- standen ist. 2) Aufwandsentschädigungen. Personalentwicklung (durchschnittlich beschäftigte Arbeitnehmer) 1) 2) 3) Finanzielles Engagement des Mitgesellschafters Stadt Karlsruhe 2008 – 2011 Geschäftsverlauf und Aufgabenerfüllung 2011 Das Stadtmarketing hat im Jahr 2011 einerseits den Weg zu einer klaren Profilierung der Stadt Karlsruhe konsequent weiter verfolgt. Andererseits wurden begonnene Themen wie zum Beispiel das Kooperationsmarketing für die Kombilösung fortge- schrieben und damit die Konturen der Gesellschaft deutlicher gezogen. In 2011 wurde am Konzept für das Stadtjubiläum intensiv weiter gearbeitet. Im Er- gebnis wurden drei Säulen definiert, die 2015 die Bevölkerung begeistern und die Stadt neu profilieren sollen: Erstens die Bürgerprojekte mit einem Ideenwettbewerb, zweitens die Schlossinszenierung mit einem Festivalsommer sowie drittens die Part- nerprojekte mit überregionaler Ausstrahlung wie beispielsweise die Multimediale Globale. 2008 2009 2010 2011 - in T€ - - in T€ - - in T€ - - in T€ - 1. Grund- und Projektzuschüsse Stadt Karlsruhe 2.351 2.051 2.212 2.257 2. Erhöhung Stammkapital 1 3. Erhöhung Kapitalrücklage 1.002 2008 2009 2010 2011 - in T€ - - in T€ - - in T€ - - in T€ - 1. Gesamtbezüge der Mitglieder d. Geschäftsführung 1) 1) 1) 1) 2. Gesamtbezüge des Aufsichtsrates 2) - - - - 2008 2009 2010 2011 Arbeiter 4) - - - - Angestellte/Beschäftigte 4) 6,6 7,4 9,8 11,4 Beamte 4) 2,7 1,8 1,7 1,7 Gesamtbelegschaft 9,3 9,2 11,5 13,1 Auszubildende - - - - 1) umgerechnete Vollkraftstellen 2) ohne Beurlaubte und ohne im Erziehungsurlaub bzw. Mutterschutz befindliche Mitarbeiter 3) ohne Auszubildende, Praktikanten und Aushilfskräfte 4) einschließlich der von der Stadt abgeordneten Beschäftigten Beteiligungsbericht der Stadt Karlsruhe für das Jahr 2011 Stadtmarketing 185 2011 wurde für die Gesellschaft eine neue Gesellschafterstruktur umgesetzt. Ins- gesamt sind nun 100 % der Anteile in städtischer Hand. Die Gesellschaft wird durch einen Aufsichtsrat gesteuert. Für den Know-how- Transfer und die Vernetzung mit wichtigen privaten Unternehmen in Karlsruhe wurde ein Marketingrat als Beirat ge- gründet. Die finanzwirtschaftliche Situation war sehr stark von der Frage der umsatzsteuerli- chen Behandlung der Gesellschaft geprägt. Eine abschließende Entscheidung der Finanzbehörden steht noch aus. Dennoch wird derzeit für die Jahre 2009 ff unter- stellt, dass die städtischen Zuschüsse der Umsatzsteuer unterliegen. Um den sich daraus abgeleiteten zusätzlichen Kapitalbedarf zu decken, wurden entsprechende Summen in die Kapitalrücklage eingestellt. Der Jahresabschluss weist einen Fehlbetrag von 13 T€ aus. Ausblick In 2012 ergeben sich Weichenstellungen für einige Projekte, die für das Stadtmarke- ting von großer Bedeutung sind. So wird im dritten Jahr des Kooperationsmarketings über eine Fortführung entschieden. Die Höhe des Budgets für das Stadtjubiläum 2015, den Stadtgeburtstag 2013 und das Wissenschaftsfestival werden maßgebli- chen Einfluss darauf haben, inwieweit überregionale Effekte aus diesen Projekten erzielbar sind. Kurzbilanz 2011 Aktiva Passiva A. B. C. Anlagevermögen Umlaufvermögen Vorräte Forderungen und sonstige Vermögensgegenstände Kassenbestand, Guthaben bei Kreditinstituten u.a. Rechnungsabgrenzungsposten 120.338 € 23.950 € 1.129.133 € 503.465 € 28.244 € 1.805.130 € A. B. C. D. Eigenkapital Gezeichnetes Kapital eigene Anteile eingefordertes Kapital Kapitalrücklage Gewinnrücklagen Verlustvortrag Jahresfehlbetrag Buchmäßiges Eigenkapital Rückstellungen Verbindlichkeiten Rechnungsabgrenzungsposten 743.000 € -442.500 € 300.500 € 1.223.750 € 1.700 € -1.060.503 € -13.313 € 452.134 € 951.251 € 371.572 € 30.173 € 1.805.130 € Beteiligungsbericht der Stadt Karlsruhe für das Jahr 2011 Stadtmarketing 186 Gewinn- und Verlustrechnungen der Jahre 2008 - 2012 2008 2009 2010 2011 Plan 20111) Plan 20121) - in T€ - - in T€ - - in T€ - - in T€ - - in T€ - - in T€ - 1. Umsatzerlöse +192 +124 +1.018 +1.078 +1.320 +1.020 2. Bestandsveränderung an unfertigen Arbeiten +25 -25 +0 +0 +0 3. Sonstige betriebliche Erträge +2.425 +2.401 +2.335 +2.888 +2.387 +2.079 4. Materialaufwand -1.829 -1.669 -2.059 -2.303 -2.657 -1.929 5. Personalaufwand -513 -655 -786 -955 -895 -957 6. Abschreibungen -92 -19 -34 -38 -31 -30 7. Sonstige betriebliche Aufwendungen -223 -209 -352 -297 -220 -220 8. Sonstige Zinsen und ähnliche Erträge +61 +9 +3 +4 +3 +3 9. Zinsen und ähnliche Aufwendungen +0 +0 -18 -12 +0 +0 10. Ergebnis der gewöhnl. Geschäftstätigkeit +21 +7 +82 +365 -93 -35 11. Steuern vom Einkommen und vom Ertrag -6 -2 +1 +0 +0 +0 12. Sonstige Steuern -5 +0 2) -1.142 -378 +0 +0 13. Jahresüberschuss +10 +5 -1.059 -13 -93 -35 1) Vom Beschlussgremium genehmigter „Urplan“ (d. h. nicht fortgeschrieben). 2) Berücksichtigt ist eine Rückstellungsbildung aufgrund möglicher Steuernachforderung. Die Gespräche mit dem Finanzamt sind noch nicht abgeschlossen. Bilanz- und sonstige Kennzahlen 2008 2009 2010 2011 I. Vermögenslage 1. Anlagenintensität (in %) 5,6 4,5 8,0 6,7 2. Umlaufintensität (in %) 93,6 93,9 72,6 91,8 3. Investitionen (in T€) 10 17 119 20 II. Finanzlage 1. Eigenkapitalquote (in %) 75,4 62,7 18,2 25 2. Anlagendeckungsgrad I (in %) 1.342,7 1.396,8 228,9 375,7 III. Ertragslage 1. Umsatzrentabilität (in %) + 5,0 + 4,0 - 103,9 - 1,2 2. Eigenkapitalrentabilität (in %) + 1,3 + 0,7 - 334,4 - 2,9 3. Gesamtkapitalrentabilität (in %) + 1,0 + 0,4 - 59,9 - 0,1 4. Kostendeckung (in %) 7,2 4,9 23,2 27,1 5. Cash Flow (in T€) a) vor Ertragsteuern + 108 + 25 - 1.025 + 25 b) nach Ertragsteuern + 102 + 23 - 1.024 + 25 IV. Personal 1. Personalkostenintensität (in %) 19,3 25,7 17,9 24,0 2. Personalaufwand je Mitarbeiter (in €) 61.858 71.944 68.320 72.949 Anmerkung: Die wichtigsten Bilanzkennzahlen werden auf Seite 27 erläutert. Beteiligungsbericht der Stadt Karlsruhe für das Jahr 2011 KSBG 187 37. Karlsruher Sportstätten-Betriebs-GmbH (KSBG) Anschrift: Telefon/Fax: E-Mail/Internet: Hermann-Veit-Str. 7 Telefon: 0721 / 811016 ksbg@karlsruhe.de 76135 Karlsruhe Telefax: 0721 / 133-5209 www.europahalle.de Gründung: Unternehmensgegenstand: 1975 Geschäftsführung Gesellschafter: Anteile am Stammkapital: Klaus Hoffmann Stadt Karlsruhe 48% = 14.400,00 € Herr Jopke 13% = 3.900,00 € Herr Grotz 13% = 3.900,00 € Herr Fütterer 13% = 3.900,00 € Herr Mayer 13% = 3.900,00 € 100% = 30.000,00 € hiervon insgesamt 50% einbezahlt Gesellschafterversammlung: EB Margret Mergen (Vorsitz) Beteiligungen (mind. 25%): Die Gesellschaft hält keine entsprechenden Beteiligungen. Wichtige Verträge: Mietvertrag mit der Stadt Karlsruhe vom 23.04.1975 über die Anmietung diverser Sportstätten (städt. Turn- und Sporthallen) in der Fassung des vierten Nachtragsvertrages vom 13.04./28.04.1994. An- und Vermietung sowie Bau, bauliche Erweiterung von Anlagen und Einrichtungen in Sportstätten, Betrieb und Vermarktung von Sportstätten bzw. deren Einrichtungen sowie Förderung des Sports und Durchführung von Veranstaltungen (GV in der Fassung vom 20.11.2001). Gesamtbezüge der Mitglieder der Gesch äftsführung und des Aufsichtsrates oder der entsprechenden Organe des Unternehmens 2008 2009 2010 2011 - in T€ - - in T€ - - in T€ - - in T€ - 1. Gesamtbezüge der Mitglieder der Geschäftsführung - - - - 2. Gesamtbezüge der Gesellschafterversammlung 1) - - - - 1) Aufwandsentschädigungen. Abschlussprüfer Der Jahresabschluss 2011 wird vom Rechnungsprüfungsamt der Stadt Karlsruhe geprüft. Beteiligungsbericht der Stadt Karlsruhe für das Jahr 2011 KSBG 188 Personalentwicklung (durchschnittlich beschäftigte Arbeitnehmer) 1) 2) 3) 2008 2009 2010 2011 Beschäftigte 4) 2,70 2,70 2,70 2,70 Beamte 4) - - - - Gesamtbelegschaft 2,70 2,70 2,70 2,70 Auszubildende - - - - 1) umgerechnete Vollkraftstellen 2) ohne Beurlaubte und ohne im Erziehungsurlaub bzw. Mutterschutz befindliche Mitarbeiter 3) ohne Auszubildende, Praktikanten und Aushilfskräfte 4) einschließlich der von der Stadt abgeordneten Beschäftigten / Beamten Finanzielles Engagement des Gesellsch afters Stadt Karlsruhe in den Ge- schäftsjahren 2008 bis 2011: Leistungszahlen 2008 - 2011 Gastveranstaltungen 2008 2009 2010 2011 1. Anzahl der Veranstaltungen 45 50 49 47 2. Veranstaltungstage 60 50 53 52 3. Anzahl der Besucher 163.370 170.500 169.249 155.100 Geschäftsverlauf und Aufgabenerfüllung 2011 Aufgrund des geringfügigen Rückganges der Veranstaltungstage in der Europahalle im Jahr 2011 gegenüber 2010 wurde das Umsatzniveau des Vorjahres bei den Gast- veranstaltungen unterschritten. Dieser Umsatzrückgang wurde jedoch durch den Erlösanstieg im Bereich der Sport- hallen- und Nebenraumvermietung fast komplett kompensiert. Aufgrund des positiven Geschäftsverlaufes kalkuliert die KSBG für 2011 mit einem Jahresüberschuss von 60 T€. 2008 2009 2010 2011 - in T€ - - in T€ - - in T€ - - in T€ - Defizitausgleich 25-jähriges Jubiläum Europahalle 24 0 0 0 Beteiligungsbericht der Stadt Karlsruhe für das Jahr 2011 KSBG 189 Ausblick Die Geschäftstätigkeit der Gesellschaft hat sich seit 2004 auf das eigentliche Kern- geschäft der Hallenvermietung begrenzt und ermöglicht somit eine weitgehend kal- kulierbare Kosten- und Erlössituation im Vermietungsgeschäft. Die Vertragskonstel- lation bezüglich der Stadionvermietung des neuen Stadions „SVK Beiertheim“ wird einen Verlust der KSBG aus dieser Geschäftstätigkeit ebenfalls ausschließen. Derzeit laufen Gespräche bezüglich der Übernahme der Vermietung der Sporthalle 2 der Merkur Akademie ab Schuljahresbeginn 2012 / 2013. Des Weiteren wird im Jahr 2014 die neue einteilige Sporthalle Karlsruhe-Südost fertig gestellt, die in das Miet- verhältnis der KSBG aufgenommen wird. Gemäß Beschluss der Gesellschafterversammlung kalkuliert die KSBG im Jahr 2012 mit einem Jahresüberschuss von 15 T€. Vorläufige Kurzbilanz 2011 Aktiva Passiva A. B. C. Anlagevermögen Umlaufvermögen Forderungen und sonstige Ver- mögensgegenstände Kassenbestand, Guthaben bei Kreditinstituten u.a. Rechnungsabgrenzungsposten 83.688 € 93.890 € 566.055 € 0 € 743.633 € A. B. C. D. Eigenkapitel Gezeichnetes Kapital Gewinnrücklage Jahresüberschuss Rückstellungen Verbindlichkeiten Rechnungsabgrenzungsposten 15.000 € 347.812 € 59.729 € 422.541 € 215.050 € 68.870 € 37.172 € 743.633 € Gewinn- und Verlustrechnungen der Jahre 2008 bis 2012 2008 2009 2010 20111) Plan 2011 2) Plan 2012 2) - in T€ - - in T€ - - in T€ - - in T€ - - in T€ - - in T€ - 1. Umsatzerlöse +959 +1.038 +1.066 +1.063 +958 +1.013 2. Aufwendungen für bezogene Leistungen -548 -546 -628 -564 -513 -531 3. Sonstige betriebliche Erträge +152 +15 +844 +0 +8 +8 4. Personalaufwand -162 -171 -176 -183 -222 -204 5. Abschreibungen -282 -140 -73 -44 -81 -128 6. Sonstige betriebliche Aufwendungen -56 -103 -912 -185 -130 -135 7. Sonstige Zinsen und ähnliche Erträge +8 +2 +2 +2 +0 +0 8. Zinsen und andere Aufwendungen +0 +0 +0 +0 +0 +0 9. Ergebnis der gewöhnl. Geschäftstätigkeit +71 +95 +123 +89 +20 +23 10. Außerordentliche Aufwendungen +0 +0 +0 +0 +0 +0 11. Steuern von Einkommen und vom Ertrag +7 -33 -49 -29 -7 -8 12. Jahresüberschuss/-fehlbetrag +78 +62 +74 +60 +13 +15 1) Vorläufige Angaben 2) Vom Beschlussgremium genehmigter „Urplan“; eine förmliche Fortschreibung des Wirt- schaftsplanes erfolgte nicht. Beteiligungsbericht der Stadt Karlsruhe für das Jahr 2011 KSBG 190 Bilanz- und sonstige Kennzahlen 2008 2009 2010 2011 I. Vermögenslage 1. Anlagenintensität (in %) 18,4 15,4 11,1 11,3 2. Umlaufintensität (in %) 81,6 84,6 88,9 88,7 3. Investitionen (in T€) 294 149 67 45 II. Finanzlage 1. Eigenkapitalquote (in %) 56,9 50,4 50,9 56,8 2. Anlagendeckungsgrad I (in %) 308,5 328,3 458,2 504,9 III. Ertragslage 1. Umsatzrentabilität (in %) + 8,1 + 6,0 + 6,9 + 5,6 2. Eigenkapitalrentabilität (in %) + 31,7 + 21,5 + 19,2 + 14,1 3. Gesamtkapitalrentabilität (in %) + 18,0 + 10,8 + 9,8 + 8,0 4. Kostendeckung (in %) 91,5 108,1 111,7 109,0 5. Cash Flow (in T€) a) vor Ertragsteuern + 353 + 235 + 146 + 133 b) nach Ertragsteuern + 360 + 202 + 147 + 103 IV. Personal 1. Personalkostenintensität (in %) 15,5 17,8 18,6 18,8 2. Personalaufwand je Mitarbeiter (in €) 41.491 42.369 43.129 44.881 Anmerkung: Die wichtigsten Bilanzkennzahlen werden auf Seite 27 erläutert. IV. Rechtlich selbständige Stiftungen Beteiligungsbericht der Stadt Karlsruhe für das Jahr 2011 ZKM 193 1. Zentrum für Kunst und Medientechnologie (ZKM) Anschrift: Telefon/Fax: E-Mail/Internet: Lorenzstr. 19 Telefon: 0721 / 8100-1200 Info@zkm.de 76135 Karlsruhe Telefax: 0721 / 8100-1139 www.zkm.de Gründung: Stiftungszweck: 1989 als Stiftung des öffentlichen Rechts Vorstand: Stifter: Stiftungskapital: Professor Peter Weibel Land Baden-Württemberg 50% = 127.822,97 € Stadt Karlsruhe 50% = 127.822,97 € 100% = 255.645,94 € Stiftungsrat (stimmberechtigte Mitglieder): OB Heinz Fenrich (Vorsitz) MR Sven Hinterseh Staatssekretär Jürgen Walter (bis 01.12.2011) (stellv. Vorsitz / ab 02.12.2011) Prof. Dr. Birgit Locher-Finke MD Klaus Tappeser (ab 02.12.2012) (stellv. Vorsitz / bis 01.12.2011) StR Elke Ernemann MR Robert Fischer StR Dr. Klaus Heilgeist Kuratorium: Prof. Dr. Manfred Popp (Vorsitz) Beteiligungen (mind. 25%): Die Stiftung hält keine entsprechenden Beteiligungen. Wichtige Verträge: Mietvertrag vom 20.11.1997 mit der Stadt Karlsruhe über die Anmietung der Lichthöfe 1,2, 6-9 und des Glaswürfels des ehemaligen IWKA-Hallenbaus in der Fassung vom 11./16.10.2007. Stromliefervertrag mit der Stadtwerke Karlsruhe GmbH. Die Stiftung hat die Aufgabe, als Einrichtung der Forschung, der Kulturvermittlung und der Weiterbildung eine umfassende Auseinandersetzung mit Kunst und Medientechnologie, insbesondere in den Bereichen Bild, Musik, Wort und Verbindungen unter ihnen, zu ermöglichen (aktualisierte Stiftungssatzung vom 12.11.2010, veröffentlicht im Gemeinsamen Amtsblatt für Baden-Württemberg am 26.02.2011). Beteiligungsbericht der Stadt Karlsruhe für das Jahr 2011 ZKM 194 Personalentwicklung (durchschnittlich beschäftigte Mitarbeiter) 1) 2) 3) 2008 4) 2009 4) 2010 4) 2011 4) Beschäftigte / Angestellte 5) 79 81 78 76 Beamte 5) 3 2 3 2 Gesamtbelegschaft 82 83 81 78 Nachrichtlich: Sonstiges Personal 6) 14 15 17 16 Auszubildende 1 1 1 1 1) umgerechnete Vollkraftstellen 2) ohne Beurlaubte und ohne im Erziehungsurlaub bzw. Mutterschutz befindliche Mitarbeiter 3) ohne Auszubildende, Praktikanten und Aushilfskräfte 4) mit Personal des Museums für Neue Kunst 5) einschließlich der von der Stadt abgeordneten Beschäftigten 6) Werkverträge, Volontäre Leistungszahlen 2008 - 2011 2008 2009 2010 2011 1. Anzahl der Besucher 217.977 218.204 233.264 220.450 2. Zuschuss pro Besucher (in €) 68 74 64 69 3. Finanzierung (in %) - Eigenfinanzierungsquote 1) 4,89 4,92 4,97 6,16 - Drittmittelfinanzierungsquote 2) 9,71 10,58 11,86 10,87 4. Zahl der Veranstaltungen - Ausstellungen 17 18 17 17 - Vorträge / Symposien 20 26 33 23 - Musikveranstaltungen 23 30 32 24 - Gruppenführungen 1.635 1.708 1.840 1.584 - Sonstiges 62 61 79 117 Zusammen 1.757 1.843 2.001 1.765 1) Verhältnis Umsatzerlöse – Summe der Aufwendungen. 2) Verhältnis Zuwendungen Dritter – Summe der Aufwendungen. Beteiligungsbericht der Stadt Karlsruhe für das Jahr 2011 ZKM 195 Finanzielles Engagement der Stifter in den Jahren 2008 bis 2011 Blick auf den Kubus bei Nacht Geschäftsverlauf 2011 Im Jahr 2011 haben 220.450 Personen (Vorjahr: 233.264) das ZKM besucht. Die Besucherzahl setzt sich zusammen aus 179.254 Museumsbesuchern (2010: 193.031) und 41.196 Besuchern von Veranstaltungen und der Mediathek (2010: 40.233). Entwicklung der Besucherzahlen 1998 - 2011 0 50.000 100.000 150.000 200.000 250.000 300.000 19 98 19 99 20 00 20 01 20 02 20 03 20 04 20 05 20 06 20 07 20 08 20 09 20 10 20 11 Jahr 189.861 154.498 185.000 262.241 158.533 220.450 Die zentralen Ausstellungen des ZKM im Jahr 2011 waren „Car Culture. Medien der Mobilität“ im Medienmuseum und „The Global Contemporary . Kunstwelten 2008 2009 2010 2011 - in T€ - - in T€ - - in T€ - - in T€ - 1. Land Baden-Württemberg 7.212 7.437 7.485 7.575 2. Stadt Karlsruhe 7.212 7.437 7.485 7.575 Zusammen 14.424 14.874 14.970 15.150 Beteiligungsbericht der Stadt Karlsruhe für das Jahr 2011 ZKM 196 nach 1989“ im Museum für Neue Kunst. Beide Ausstellungen sorgten für große öf- fentliche Aufmerksamkeit. „Car Culture“ hatte eine flächendeckende Berichterstat- tung vom Nordsee Kurier bis zum Badischen Boten. „The Global Contemporary“ wurde in allen Leitmedien und in allen internationalen Kunstmagazinen rezensiert. Eine überaus große Medienresonanz rief auch der AppArtAward hervor, der als Wettbewerb im Jahr 2011 erstmals ausgerichtet wurde und künstlerische Innovatio- nen im App-Format prämierte. Mit zwei weiteren neuen Formaten wurde ebenfalls die technologische Innovations- kraft der Region im Verbund mit Partnern aus der Wirtschaft und der Wissenschaft thematisiert. Gemeinsam mit der HfG und der 3D-Allianz Karlsruhe wurde das 3D Beyond Festival initiiert, um die Entwicklungen im 3D-Bereich in der Region zu pro- moten und Karlsruhe als synergetisches Zentrum dieser Entwicklungen zu positio- nieren. Für die Firma Ettlin, die im Jahre 2011 ihr einhundertjähriges Firmenjubiläum feierte, wurde mit „Gewebtes Licht“ ein weiterer künstlerischer Wettbewerb mit Preisen ausgelobt. Prämiert wurden Werke, die mit einem neuen, lichtleitenden Ge- webe der Firma Ettlin experimentierten. Eine Ausstellung mit den besten Einreichun- gen wurde im ZKM gezeigt. Die Ergebnisse werden in einer Online-Publikation prä- sentiert. Neben den vielen Ausstellungen und Veranstaltungen des ZKM gab es einige her- ausragende Veranstaltungen, die in Kooperation mit Partnern aus Karlsruhe realisiert wurden. So war beispielsweise das ZKM für 10 Tage einer der Hauptaus- tragungsorte der XX. Baden-Württembergischen Theatertage in Karlsruhe, die vom Badischen Staatstheater nach Karlsruhe geholt wurden. Im Anschluss daran fand das dreitägige internationale Symposium „Molekulare Ästhetik“ statt, das zusammen mit dem DFG-Centrum für Funktionelle Nanostrukturen (CFN) des Karlsruher Insti- tuts für Technologie (KIT) konzipiert und durchgeführt wurde. Begleitet von Konzer- ten, Filmvorführungen und einer Ausstellung sollte die initiierte Diskussion eine Ver- bindung zwischen den aktuellen Entwicklungen in den Molekularwissenschaften und der Kunst und der Musik etablieren. Im September durfte das ZKM die Bürgerveran- staltung des Jubiläums zum 60-jährigen Bestehen des Bundesverfassungsgerichts im ZKM ausrichten. Daran anschließend setzte sich der Festival-Herbst im ZKM mit einem dichten Programm fort, mit den einwöchigen ARD-Hörspieltagen, dem Tempel Tanzfestival und dem IMAtronic-Festival des Instituts für Musik und Akustik, dass sich um den Giga-Hertz-Preis für elektronische Musik herum entwickelt hat. Den Ab- schluss der großen Veranstaltungen bildete die Weltpremiere des Dokumentations- films „Rememberemember. Wilson's Waco - Watermill - World“ von Sacha Goldman. Nach der Premiere und einer anschließenden Diskussion wurde mit Robert Wilson dessen 70. Geburtstag gefeiert. Der Haushaltsverlauf 2011 hat sich positiv entwickelt: Durch erneut gestiegene Ein- nahmen im ZKM-Shop sowie deutlich höhere Vermietungseinnahmen bei Fremdver- anstaltungen sind die Planansätze in diesen Bereichen übertroffen worden. Auch im Bereich der Zuweisungen, Zuschüsse und Projektmittel wurden die Planzahlen über- troffen. Da sich die tatsächlichen Ausgaben im Vergleich zu den Planansätzen kaum verändert haben, konnten somit nicht nur die globale Minderausgabe kompensiert, sondern auch dringend anstehende Investitionen in die technische Ausstattung ver- schiedener Bereiche vorgezogen werden. Beteiligungsbericht der Stadt Karlsruhe für das Jahr 2011 ZKM 197 Ausblick Das ZKM befindet sich in einem strukturellen Umbau. Die neuesten technologischen Entwicklungen, vor allem durch das mobile Internet und die damit verbundenen ge- sellschaftlichen, kommunikativen und künstlerischen Veränderungen, stellen eine große Herausforderung für die Stiftung dar. Sie erfordern Anpassungen und Aktuali- sierungen in der programmatischen Ausrichtung des ZKM ebenso wie in der dafür notwendigen Organisationsstruktur. Im Jahr 2012 gilt es neben dem wissenschaftlichen und künstlerischen Programm auch den Aufbau von neuen Bereichen zu bewältigen: Sowohl der Aufbau der Ar- chivstruktur als auch der Ausbau der Online-Präsenz sind für die Zukunftsfähigkeit und Profilschärfung des ZKM von besonderer Bedeutung. Die aktuelle Wirtschaftsplanung geht für 2012 von einem Jahresüberschuss von 45 T€ aus. Zugrunde gelegt ist u. a. ein gegenüber dem Vorjahr durch allgemeine Kostenfortschreibung von 1,2 % bedingter leichter Anstieg der Grundfinanzierung von rd. 15,2 Mio. € auf rd. 15,4 Mio. €. Im Wirtschaftsplan nicht enthalten sind etwai- ge Re-Investitionen in die Gebäudetechnik. Durch den leichten Anstieg der Grundfinanzierung von Stadt und Land in 2012, der einen Ausgleich der Personalkostensteigerung beinhaltet, können die Mittel für das Programm auf einem stabilen Niveau gehalten werden. Dennoch hat das ZKM be- zogen auf seine Aufgaben nach wie vor mit einer strukturellen Unterfinanzierung zu kämpfen, wachsende Aufgabenfelder wie der Aufbau der Archivstruktur, der Ausbau der Online-Präsenz sowie die Restaurierung der Medienkunstwerke bedürfen drin- gend zusätzlicher Mittel. Zudem werden in den kommenden Jahren erhebliche Re- Investitionen in die Gebäudeinfrastruktur anfallen. Zu beiden Problemfeldern sind Stadt und Land in Verhandlungen. Vorläufige Kurzbilanz 2011 Aktiva Passiva A. B. C. Anlagevermögen Umlaufvermögen Vorräte, Waren Shop Forderungen aus Lieferungen und Leistungen Kassenbestand, Forderungen gegenüber der Stadt Karlsruhe Barkasse Rechnungsabgrenzungsposten 12.264.341 € 87.811 € 314.978 € 949.498 € 9.772 € 18.590 € 13.644.990 € A. B. C. D. E. Eigenkapital Stiftungsstock Gewinnvortrag Vorjahre Rücklagen Jahresüberschuss Erhaltene Anzahlungen Verbindlichkeiten/Forderungen gegenüber dem Finanzamt Verbindlichkeiten aus Liefe- rungen und Leistungen Rückstellungen 255.646 € 12.115.469 € 200.000 € 329.250 € 12.900.365 € 199.831 € -754 € 542.719 € 2.829 € 13.644.990 € Beteiligungsbericht der Stadt Karlsruhe für das Jahr 2011 ZKM 198 Gewinn- und Verlustrechnungen der Jahre 2008 - 2012 Bilanz und sonstige Kennzahlen 2008 2009 2010 2011 1) Plan 20112) Plan 20122) - in T€ - - in T€ - - in T€ - - in T€ - - in T€ - - in T€ - 1. Umsatzerlöse +813 +873 +864 +1.115 +715 +765 2. Bestandveränderungen an fertigen und unfertigen Erzeugnissen +0 +86 +2 +2 +0 +0 3. Sonstige Zuwendungen Dritter +15.981 +16.753 +17.006 +17.121 +16.985 +16.229 4. Sonstige betriebliche Erträge +64 +70 +100 +122 +50 +50 5. Personalaufwand -5.388 -5.602 -5.831 -5.924 -6.100 -6.200 6. Aufwendungen für bezogene Leistungen -7.226 -7.855 -7.454 -8.241 -7.740 -7.140 7. Abschreibungen -488 -486 -515 -602 -540 -580 8. Sonstige betriebliche Aufwendungen -3.378 -3.798 -3.588 -3.355 -3.237 -3.087 9. Sonstige Zinsen und ähnliche Erträge +29 +4 +3 +8 +3 +10 10. Sonstige Zinsen u. ähnliche Aufwendungen -2 -2 -1 -2 -1 -2 11. Ergebnis der gewöhnl. Geschäftstätigkeit +405 +43 +586 +244 +135 +45 12. Steuern vom Einkommen und vom Ertrag +0 +0 +0 +0 +0 +0 13. Sonstige Steuern +0 +0 +0 +0 +0 +0 14. Neutraler Ertrag +512 +603 +562 +559 +500 +500 15. Neutraler Aufwand -500 -541 -570 -474 -500 -500 16. Jahresüberschuss / -fehlbetrag +417 +105 +578 +329 +135 +45 1) Vorläufige Angaben. 2) Vom Beschlussgremium genehmigter "Urplan" (d.h. nicht fortgeschrieben). 2008 2009 2010 2011 I. Vermögenslage 1. Anlagenintensität (in %) 90,4 90,3 90,2 89,9 2. Umlaufintensität (in %) 9,6 9,7 9,7 10,1 3. Investitionen (in T€) 663 798 828 959 II. Finanzlage 1. Eigenkapitalquote (in %) 95,6 93,5 94,9 94,5 2. Anlagendeckungsgrad I (in %) 105,8 103,5 105,2 105,2 III. Ertragslage 1. Umsatzrentabilität (in %) + 51,3 + 12,0 + 61,1 29,5 2. Eigenkapitalrentabilität (in %) + 3,5 + 0,9 + 4,2 2,6 3. Gesamtkapitalrentabilität (in %) + 3,4 + 0,8 + 4,0 2,4 4. Kostendeckung (in %) 4,9 4,9 5,0 6,2 5. Cash Flow (in T€) + 905 + 591 + 1.044 + 931 IV. Personal 1. Personalkostenintensität (in %) 32,7 31,6 33,5 32,7 2. Personalaufwand je Mitarbeiter (in €) 65.712 67.497 71.990 75.953 Anmerkung: Die wichtigsten Bilanzkennzahlen werden auf Seite 27 erläutert. Beteiligungsbericht der Stadt Karlsruhe für das Jahr 2011 Heimstiftung 199 2. Heimstiftung Karlsruhe Anschrift: Telefon/Fax: E-Mail/Internet: Lammstraße 9 Telefon: 0721 / 133-5437 verwaltung@heimstiftung- 76133 Karlsruhe Telefax: 0721 / 133-5109 karlsruhe.de www.heimstiftung-karlsruhe.de Gründung: Stiftungszweck: 17.08.1994 Vorstand: Stifter: Stiftungskapital: BM Martin Lenz (als ständiger Stadt Karlsruhe 6,22 Mio.€ Vertreter des Oberbürgermeisters) Stiftungsrat: BM Martin Lenz (Vorsitz) StR Christa Köhler StR Dr. Thomas Müller StR Jürgen Marin (stellv. Vorsitz) StR Ute Müllerschön StR Michael Borner StR Dr. Dorothea Polle-Holl StR Margot Döring Alexandra Ries, berat. Mitglied StR Thomas Kalesse Josef Seekircher, berat. Mitglied Beteiligungen (mind. 25%): Die Stiftung hält keine entsprechenden Beteiligungen. Wichtige Verträge: Vertrag über die Speiseanlieferung für die Einrichtungen der Heimstiftung vom 29.10.2010. Zweck der Stiftung ist die Errichtung und der Betrieb von Kinder- und Jugendheimen, Alten- und Pflegeheimen, betreuten Seniorenwohnungen sowie stationären, teilstationären und ambulanten Einrichtungen der Sozialhilfe und der Jugendhilfe. Zu den Einrichtungen der Jugendhilfe zählt auch eine Schule am Heim (Schule für Erziehungshilfe). Sie verfolgt ausschließlich und unmittelbar gemeinnützige Zwecke im Sinne des Abschnitts "Steuerbegünstigte Zwecke" (§§ 51ff) der Abgabenordnung (Stiftungssatzung vom 27.07.2010). Abschlussprüfer Der Jahresabschluss 2011 wird vom Rechnungsprüfungsamt der Stadt Karlsruhe geprüft. Beteiligungsbericht der Stadt Karlsruhe für das Jahr 2011 Heimstiftung 200 Leistungszahlen 2008 - 2011 Finanzielles Engagement der Stadt Karlsruhe in den Jahren 2008 – 2011 2008 2009 2010 2011 - in T€ - - in T€ - - in T€ - - in T€ - 1. Investitionszuschüsse (Wohnungslosenhilfe) 0 0 0 4 2. Betriebskostenzuschüsse 1) 45 46 45 43 3. Sonstige Zuschüsse (Augartenschule) 5 5 5 5 4. Betriebskostenzuschüsse IGLU 2) 110 110 99 110 5. Generalsanierung Parkschlößle 550 292 0 0 6. Zuschuss für Generalsanierung Parkschlössle 3) 1.400 0 0 0 7. Zuschuss für Wirtschaftlichkeitsanalyse - 25 0 0 8. Betriebskostenzuschüsse NOKU - - 39 62 9. Betriebskostenzuschüsse JUNO - - - 15 Zusammen 2.110 478 188 239 1) Nachtdienst im Bereich der Wohnungslosenhilfe für das gesamte Karlsruher Stadtgebiet. 2) Zuschüsse für Kinder und Jugendliche ohne Zuhause. 3) Betriebskostenzuschuss zur Finanzierung des aus der Baumaßnahme Parkschlößle Auslastung der Einrichtungen 2008 2009 2010 2011 - in % - - in % - - in % - - in % - 1. Seniorenzentrum am Klosterweg - Betreutes Wohnen 100,00 100,00 91,90 93,57 - Pflegeheim 99,36 95,87 95,77 97,24 2. Seniorenzentrum Parkschlössle - Betreutes Wohnen 100,00 95,00 95,00 96,27 - Pflegeheim 93,52 89,15 95,81 96,97 3. Kinder- und Jugendhilfezentrum - vollstationäre Gruppen 107,37 111,98 110,17 97,38 - Tagesgruppen 93,37 92,09 95,84 88,49 - Plätze im betreuten Wohnen 100,00 100,00 100,00 100,00 4. Wohnungslosenhilfe - Eingliederungsgruppe / Adlerstr. 1) 1) 1) 1) - Langzeitwohngruppe 100,19 97,10 94,90 98,77 5. Seniorenresidenz am Wettersbach - Pflegeheim 2) 58,32 89,59 97,42 1) Seit 2007 keine Abrechnung mehr über Belegungstage, sondern nach monatlicher Betreuungs- und Wohnungsnutzungspauschale. 2) Inbetriebnahme erfolgte am 01.08.2009. Beteiligungsbericht der Stadt Karlsruhe für das Jahr 2011 Heimstiftung 201 Personalentwicklung (durchschnittlich beschäftigte Arbeitnehmer) 1) 2) 3) 2008 2009 2010 2011 Beschäftigte 4) 296 270 295 304 Beamte 4) 9 9 8 12 Gesamtbelegschaft 305 279 303 316 Auszubildende 29 26 32 30 1) umgerechnete Vollkraftstellen 2) ohne Beurlaubte, und ohne im Erziehungsurlaub bzw. Mutterschutz befindliche Mitarbeiter 3) ohne Auszubildende, Praktikanten und Aushilfskräfte 4) einschließlich der von der Stadt abgeordneten Beschäftigten / Beamten Geschäftsverlauf und Aufgabenerfüllung 2011 Das Wirtschaftsjahr 2011 als zweites Jahr des vom Stiftungsrat beschlossenen Kon- solidierungsprozesses der Heimstiftung verlief sehr zufrieden stellend. Es schloss mit einem Überschuss in Höhe von 26 T€ (Vorjahr: Fehlbetrag in Höhe von 54 T€) ab, das Planziel (Fehlbetrag in Höhe von 147 T€) wurde somit deutlich übertroffen. Damit ist ein erster Schritt zur weiteren Konsolidierung der Heimstiftung Karlsruhe getan. Entwicklung der (prognostizierten) Ergebnisse 1995 - 2020 -1000 -500 0 500 1000 19 95 19 97 19 99 20 01 20 03 20 05 20 07 20 09 20 11 20 13 20 15 20 17 20 19 Jahr - i n T€ - + 593 - 803 + 182 + 215 - 624- 421 + 856 (+ 19)+ 26 Seniorenzentrum Klosterweg Im Berichtsjahr entstand ein Fehlbetrag in Höhe von - 16 T€ (Plan: - 28 T€). Die Belegung war mit 97,24 % deutlich besser als die Planvorgabe (95 %). Das Ergebnis wird jedoch durch erhöhte Personalkosten aufgrund von temporären Stellenüber- hängen, die durch Auflösung der Küche/Reinigung entstanden, negativ beeinflusst. Seniorenzentrum Parkschlößle Das Jahresergebnis (Überschuss in Höhe von 153 T€) ist entgegen der Planung positiv. Dies hängt u. a. mit der teilweisen Fremdvergabe des Reinigungsbereiches und der damit verbundenen Einsparung der geplanten Stellen im Hauswirtschaftsbe- Beteiligungsbericht der Stadt Karlsruhe für das Jahr 2011 Heimstiftung 202 reich zusammen. Ebenso entstanden höhere Erträge aus einer einmaligen Auflö- sung von Rückstellungen für Altersteilzeit. Des Weiteren konnte ein außerperiodi- scher Ertrag aufgrund einer Rückerstattung der Ausbildungsumlage aus Vorjahren generiert werden. Seniorenresidenz am Wettersbach Im Berichtsjahr entstand ein Fehlbetrag von - 11 T€ (Plan: ausgeglichenes Ergeb- nis). Das angemietete Pflegehaus in Grünwettersbach war mit rd. 25 Personen voll belegt, da 5 Plätze als sog. Komfort - Einzelzimmer (Doppelzimmer als Einzelzim- mer) vermietet waren. Die Höhe der Erträge war aufgrund dieser geringeren Auslas- tung jedoch deutlich niedriger als geplant. Ambulanter Dienst (Mobile Pflege Fidelitas) Der ambulante Dienst erwirtschaftete einen Überschuss von 38 T€ (Plan: + 3 T€). Dieses positive Ergebnis in Folge zeigt, dass der ambulante Dienst sich in dem regi- onal starken Wettbewerb gut behauptet. Er ist ein wichtiger Faktor eines differenzier- ten Angebots in der Altenhilfe und im Hinblick auf den Vorrang der ambulanten Hilfe vor der stationären Hilfe von großer Bedeutung für einen Träger großer stationärer Einrichtungen. Kinder- und Jugendhilfezentrum Im Berichtsjahr entstand ein Fehlbetrag in Höhe von - 142 T€ (Plan: - 34 T€). In 2011 war ein deutlicher Belegungsrückgang in den Inobhutnahmegruppen zu ver- zeichnen. Im teilstationären Bereich war die Belegung mit ca. 89 % ebenso deutlich geringer als die Planung. Wohnungslosenhilfe Im Segment der Wohnungslosenhilfe wurde ein Überschuss von 19 T€ (Plan: aus- geglichenes Ergebnis) 32 T€) erzielt. Im Bereich Adlerstraße ist der sanierungsbe- dingte Umzug in die erheblich teurere Amalienstraße vollzogen, die Mehrkosten werden derzeit von der Stadt ersetzt. Ausblick Die Stiftung erwartet gemäß dem aktuellen Wirtschaftsplan für 2012 einen Fehlbe- trag von 124 T€ . Das Ergebnis liegt damit in der Linie des beschlossenen Konsoli- dierungsprozesses: In der 10-Jahresplanung war für 2012 noch ein Defizit von 154 T€ kalkuliert worden. Bei den Sachkosten wirken sich die Einsparungen nach den Vergaben der hauswirt- schaftlichen Dienstleistungen positiv aus. Nötig sind weiterhin angemessene Pflege- satzerhöhungen. Die Finanzplanung bis 2015 zeigt eine ausgeglichene Entwicklung. Hierin noch nicht berücksichtigt sind aber die notwendigen Sanierungen des Altbaus des Senioren- zentrums am Klosterweg und des Kinder- und Jugendhilfezentrums. Es bedarf hier noch einer vertiefenden Investitions- und Finanzierungsplanung. Beteiligungsbericht der Stadt Karlsruhe für das Jahr 2011 Heimstiftung 203 Vorläufige Kurzbilanz 2011 Aktiva Passiva A. B. C. Anlagevermögen Umlaufvermögen Vorräte Bestand Neubauwohnungen Forderungen und sonstige Vermögensgegenstände Kassenbestand, Guthaben bei Kreditinstituten u.a. Rechnungsabgrenzungsposten 25.780.904 € 44.912 € 0 € 3.072.808 € 87.817 € 27.205 € 29.013.645 € A. B. C. D. E. Eigenkapital Gezeichnetes Kapital Rücklagen Verlustvortrag Jahresüberschuss Sonderposten Fördermittel für Investitionen Rückstellungen Verbindlichkeiten Rechnungsabgrenzungsposten 6.219.919 € 1.163 € -1.264.760 € 25.903 € 4.982.225 € 7.884.950 € 756.876 € 15.389.594 € 0 € 29.013.645 € Gewinn- und Verlustrechnungen der Jahre 2008 bis 2012 2008 2009 2010 2011 1) Plan 2011 2) Plan 2012 2) - in T€ - - in T€ - - in T€ - - in T€ - - in T€ - - in T€ - 1. Erträge aus allg. Pflegeleistungen +5.960 +6.109 +7.111 +7.342 +6.613 +7.665 2. Erträge aus Unterkunft u. Verpflegung +1.773 +1.817 +2.134 +2.182 +2.179 +2.253 3. Erträge aus Investitionskosten +898 +995 +1.417 +1.437 +1.443 +1.438 4. Zuweis. u. Zuschüsse zu Betriebskosten +2.156 +773 +773 +972 +840 +1.098 5. Sonstige betriebliche Erträge +6.294 +7.210 +8.071 +7.675 +7.846 +7.382 = Summe der Erlöse und Erträge +17.081 +16.904 +19.506 +19.608 +18.921 +19.836 6. Personalaufwand -11.469 -12.105 -13.551 -13.655 -12.749 -13.410 7. Materialaufwand -2.864 -3.299 -3.380 -3.495 -3.957 -4.107 8. Steuern, Abgaben, Versicherungen -110 -107 -92 -97 -74 -66 9. Sachaufwendungen für Nebenbetriebe -7 -11 -14 -8 +0 +0 10. Mieten, Pacht und Leasing -697 -805 -844 -837 -782 -840 = Zwischenergebnis I +1.934 +577 +1.625 +1.516 +1.359 +1.413 11. Ertr. aus öffentl./nichtöffentl. Förderung +550 +292 +0 +0 +0 +0 12. Ertr. aus Auflösung von Sonderposten +304 +479 +449 +373 +257 +228 13. Aufwend. für Zuführung zu Sonderposten -633 -706 -187 -79 -1 +0 14. Abschreibungen -792 -910 -1.038 -1.004 -985 -1.001 15. Aufwendungen für Instandsetzungen -344 -460 -474 -432 -300 -347 = Zwischenergebnis II +1.019 -728 +375 +374 +330 +293 16. Zinsen und ähnliche Erträge +28 +15 +10 +22 +0 +0 17. Zinsen und ähnliche Aufwendungen -361 -463 -543 -468 -476 -417 = Zinssaldo -333 -448 -533 -446 -476 -417 18. Ergebnis der gewöhnl. Geschäftstätigkeit +686 -1.176 -158 -72 -146 -124 19. Außerordentliche Erträge +126 +468 +174 +204 +0 +0 20. Außerordentliche Aufwendungen -39 -51 -122 -123 -1 +0 21. Weitere Erträge +83 +135 +52 +17 +0 +0 22. Außerordentliches Ergebnis +170 +552 +104 +98 -1 +0 23. Jahresüberschuss/ -verlust +856 -624 -54 +26 -147 -124 1) Vorläufige Angaben. 2) Vom Beschlussgremium genehmigter "Urplan"; eine förmliche Fortschreibung des Wirtschaftsplanes erfolgte nicht. Beteiligungsbericht der Stadt Karlsruhe für das Jahr 2011 Heimstiftung 204 Bilanz- und sonstige Kennzahlen 2008 2009 2010 2011 I. Vermögenslage 1. Anlagenintensität (in %) 83,4 91,2 91,6 88,9 2. Umlaufintensität (in %) 14,1 8,8 8,3 11,0 3. Investitionen (in T€) 3.029 5.256 496 199 II. Finanzlage 1. Eigenkapitalquote (in %) 19,7 16,2 16,4 17,2 2. Anlagendeckungsgrad I (in %) 23,6 17,7 17,9 19,3 III. Ertragslage 1. Umsatzrentabilität (in %) + 5,0 - 3,7 - 0,3 + 0,1 2. Eigenkapitalrentabilität (in %) + 15,2 - 12,5 - 1,1 + 0,5 3. Gesamtkapitalrentabilität (in %) + 4,3 - 0,5 + 1,6 + 1,7 4. Kostendeckung (in %) + 102,4 92,8 97,2 97,5 5. Cash Flow (in T€) + 1.439 + 142 + 970 + 912 IV. Personal 1. Personalkostenintensität (in %) 68,7 66,5 67,6 67,9 2. Personalaufwand je Mitarbeiter (in €) 37.604 43.388 44.722 43.211 Anmerkung: Die wichtigsten Bilanzkennzahlen werden auf Seite 27 erläutert. Beteiligungsbericht der Stadt Karlsruhe für das Jahr 2011 Wirtschaftsstiftung 205 3. Wirtschaftsstiftung Südwest Anschrift: Telefon/Fax: E-Mail/Internet: Zähringer Str. 65 a Telefon: 0721 / 133-7330 info@wirtschaftsstiftung.de 76133 Karlsruhe Telefax: 0721/ 133-7339 www.wirtschaftsstiftung.de Gründung: Stiftungszweck: 19.12.2000 Förderung der Volks- und Berufsbildung der Allgemeinheit im Wirtschaftsraum Südwest (Stiftungssatzung vom 14.12.2011). Vorstand: Gesellschafter: Stiftungskapital: Michael Kaiser (Vorsitz) Stadt Karlsruhe 98% = 250.000 € Heinrich Birken Sparkasse Karlsruhe Ettlingen 1% = 2.500 € Andreas Lorenz Volksbank Karlsruhe 1% = 2.500 € Dr. Olaf Sauer 100% = 255.000 € Stiftungskuratorium OB Heinz Fenrich Michael Huber (Vorstandsvorsitzender Sparkasse Karlsruhe Ettlingen) Gerhard J. Rastetter (Vorstandsvorsitzender Volksbank Karlsruhe) Beteiligungen : An der Gesellschaft für Beratungen und Beteiligungen mbH (GfBB) ist die Stiftung mit 52.500 € (10%) beteiligt. Die übrigen Anteile halten Sparkasse Karlsruhe Ettlingen und Volksbank Karlsruhe mit jeweils 236.250 € (45%) Abschlussprüfer Die Bestellung eines Abschlussprüfers ist nach § 9 Abs. 3 Stiftungsgesetz Baden- Württemberg nicht zwingend notwendig und daher nicht erfolgt. Personalentwicklung (durchschnittlich beschäftigte Arbeitnehmer) 1) 2) 3) 2008 2009 2010 2011 Arbeiter 4) - - - Angestellte 4) 3,0 3,0 3,0 3,0 Beamte 4) - - - - Gesamtbelegschaft 3,0 3,0 3,0 3,0 1) Vollkraftstellen 2) ohne Beurlaubte und ohne im Erziehungsurlaub bzw. Mutterschutz befindliche Mitarbeiter 3) ohne Auszubildende, Praktikanten und Aushilfskräfte 4) einschließlich der von der Stadt abgeordneten Beschäftigten Beteiligungsbericht der Stadt Karlsruhe für das Jahr 2011 Wirtschaftsstiftung 206 Finanzielles Engagement der Stadt Karlsruhe Geschäftsverlauf und Aufgabenerfüllung 2011 sowie Ausblick Um dem Fachkräftemangel in der TechnologieRegion Karlsruhe entgegenzuwirken startete die Stiftung in Zusammenarbeit mit der Wirtschaftsförderung Karlsruhe 2009 das Förderprogramm „myKAreer!“ (www.my-kareer.de). Ziel der Plattform ist es, Studierende und kleine und mittelständische Unternehmen aus Karlsruhe bzw. der Region zusammenzubringen. Aktuell haben sich ca. 50 Unternehmen registriert. MyKAreer! erweitert die Initiative „Unternehmer und Ingenieure braucht das Land“ mit Erfolg. Das Ziel der Kontaktstelle Frau und Beruf , eine Scharnierfunktion zwischen Wirt- schaft und den Frauen wahrzunehmen, prägt die strategische Ausrichtung und spie- gelte sich in den in 2011 aufgegriffenen Themen wider. Darüber hinaus bündelt die Stiftung das beraterische Know-how der Region, um kleinen und mittleren Unternehmen in besonderen Situationen schnell zur Seite zu stehen. Ihr angeschlossen sind Wirtschafts-, Technologie-, Finanz- und Rechtsbera- ter. Sie unterstützen Unternehmen in Phasen der Gründung, der Umstrukturierung, des schwierigen Wachstums oder in Krisensituationen sowie Firmen bei anstehen- dem Generationswechsel. Die Beratungsvermittlung wird in der angeschlossenen GfBB Gesellschaft für Beratungen und Beteiligungen mbH vorgenommen. Über 100 Berater und Führungskräfte von Firmen der Region besuchten am 17.05.2011 die Veranstaltung zum zehnjährigen Bestehen der Stiftung. Schwerpunkte der Stiftungstätigkeit in 2012 sind u. a.: Weiterentwicklung der Initiative „Unternehmer und Ingenieure braucht das Land“, Erweiterung der Wissens- und Beraterdatenbank im www.beraternetz-karlsruhe.de sowie diverse Maßnahmen der Kontaktstelle Frau und Beruf (u. a. Frauenwirt- schaftstage). Kurzbilanz 2011 Aktiva Passiva A B. C. Anlagevermögen Umlaufvermögen Forderungen und sonstige Vermögensgegenstände Kassenbestand, Guthaben bei Kreditinstituten u.a. Rechnungsbegrenzungsposten 60.473 € 3.039 € 388.104 € 63 € 451.679 € A. B. C. D. Eigenkapital Gezeichnetes Kapital Rücklagen Bilanzgewinn Rückstellungen Verbindlichkeiten Rechnungsabgrenzungsposten 255.000 € 48.143 € 30.463 € 333.606 € 2.185 € 105.888 € 10.000 € 451.679 € 2008 2009 2010 2011 - in T€ - - in T€ - - in T€ - - in T€ - Betriebsmittelzuschuss 31 31 31 47 Beteiligungsbericht der Stadt Karlsruhe für das Jahr 2011 Wirtschaftsstiftung 207 Gewinn und Verlustrechnungen der Jahre 2008 bis 2011 2008 2009 2010 2011 - in T€ - - in T€ - - in T€ - - in T€ - 1. Umsatzerlöse 1) +207 +154 +201 + 213 2. Erhöhung des Bestandes an fertigen und unfertigen Erzeugnissen +0 + 1 +1 + 1 3. Sonstige betriebliche Erträge +0 +0 +0 + 1 4. Personalaufwand -124 -132 -162 - 138 5. Abschreibungen -1 -1 -1 -2 6. Sonstige betriebliche Aufwendungen -40 -41 -46 - 68 7. Sonstige Zinsen und ähnliche Erträge +0 +8 +8 + 8 8. Ergebnis d. gewöhnl. Geschäftstätigkeit +42 -11 +1 + 15 9. Steuern vom Einkommen und vom Ertrag +0 +0 +0 + 0 10. Sonstige Steuern +0 +0 +0 + 0 11. Jahresüberschuss / -fehlbetrag +42 -11 +1 + 15 12. Gewinnvortrag aus dem Vorjahr +14 +47 +30 + 24 13. Einstellung in Gewinnrücklagen -9 -6 -7 - 9 14. Bilanzgewinn +47 +30 +24 + 30 1) Hierin enthalten ist der Betriebsmittelzuschuss der Stadt Karlsruhe. Bilanz- und sonstige Kennzahlen 2008 2009 2010 2011 I. Vermögenslage 1. Anlagenintensität (in %) 14,3 14,2 13,7 13,4 2. Umlaufintensität (in %) 85,7 85,8 86,3 86,6 3. Investitionen (in T€) 0 0 0 0 II. Finanzlage 1. Eigenkapitalquote (in %) 74,6 73,0 71,4 73,9 2. Anlagendeckungsgrad I (in %) 523,6 512,9 520,4 551,7 III. Ertragslage 1. Umsatzrentabilität (in %) + 20,3 - 7,2 + 0,4 + 7,2 2. Eigenkapitalrentabilität (in %) + 12,8 - 3,5 + 0,2 + 4,6 3. Gesamtkapitalrentabilität (in %) + 9,5 - 2,5 + 0,2 + 3,4 4. Kostendeckung (in %) 125,5 88,3 95,8 102,5 5. Cash Flow (in T€) + 43 - 10 + 2 + 17 IV. Personal 1. Personalkostenintensität (in %) 75,1 76,1 77,5 66,4 2. Personalaufwand je Mitarbeiter (in €) 41.022 44.212 54.097 45.905 Anmerkung: Die wichtigsten Bilanzkennzahlen werden auf Seite 27 erläutert. Beteiligungsbericht der Stadt Karlsruhe für das Jahr 2011 Centre Culturel 208 4. Stiftung Centre Culturel Franco-Allemand de Karlsruhe Anschrift: Telefon/Fax: E-Mail/Internet: Kaiserstr. 160-162 Telefon: 0721 / 16038-0 Info@ccf-ka.de 76133 Karlsruhe Telefax: 0721 / 16038-29 www.ccf-ka.de Gründung: Stiftungszweck: 23.01.2002 Vorstand: Stifter: Stiftungskapital: Robert Walter Republik Frankreich 50% = 12.800 € Stadt Karlsruhe 50% = 12.800 € 100% = 25.600 € Stiftungsrat: BM Wolfram Jäger (Vorsitz) Charles Malinas, Kulturgesandter der franz. Botschaft in Berlin (stellv. Vorsitz) Michel Charbonnier, Generalkonsul der Republik Frankreich in Stuttgart Philippe Richert, Präsident der Région Alsace Dr. Susanne Asche, Leiterin des Kulturamtes der Stadt Karlsruhe Heinrich G. Birken, Vorstandsmitglied der Sparkasse Karlsruhe Ettlingen Christian Buchel Dr. Reinhilde Otte, Ministerium für Kultus, Jugend und Sport Baden-Württemberg (bis 08.06.2011) Ltd. Ministerialrat Edmund Kammerer, Ministerium für Kultus, Jugend und Sport Baden-Württemberg (ab 09.06.2011) Beteiligungen (mind. 25%): Die Stiftung hält keine entsprechenden Beteiligungen. Wichtige Verträge: Mietvertrag mit der Stadt Karlsruhe über die Räumlichkeiten im 3. Obergeschoss des Gebäudes Kaiserstr. 160 -162. Die Vertiefung der deutsch-französischen Beziehungen, die Verbreitung der französischen Sprache und Kultur in Karlsruhe und die Herstellung und Pflege der Beziehungen und des Austauschs zwischen französischen und deutschen Wissenschaftlern, Künstlern, Wirtschaftsleuten sowie in den sonstigen Bereichen der Gesellschaft (Stiftungsurkunde vom 23.01.2002). Finanzielles Engagement der Stadt Karlsruhe in den Jahren 2008 – 2011 2008 2009 2010 2011 - in T€ - - in T€ - - in T€ - - in T€ - 1. Betriebsmittelzuschuss Stadt Karlsruhe 1) 165 165 165 165 2. Projektzuschüsse 5 4 1 1 3. Zuschuss für Umzug 2) 0 0 0 20 Zusammen 170 169 166 186 1) Betriebsmittelzuschuss stellt nur die Infrastruktur wie Miete und Personalkosten für den Direktor und die stellvertretende Leiterin sicher. 2) Für die mit dem Umzug in die Postgalerie verbundenen Aufwendungen leistete die Stadt Karlsruhe eine Einmalzahlung. Beteiligungsbericht der Stadt Karlsruhe für das Jahr 2011 Centre Culturel 209 Abschlussprüfer Der Jahresabschluss 2011 wurde vom Rechnungsprüfungsamt der Stadt Karlsruhe geprüft. Personalentwicklung (durchschnittlich beschäftigte Arbeitnehmer) 1)2)3) Leistungszahlen 2008 – 2011 Geschäftsverlauf und Aufgabenerfüllung 2011 In den Bereichen Kunst, Literatur, Theater, Musik, Gastronomie sowie in Bezug auf Begegnungen mit französischen Persönlichkeiten war 2011 ein ereignisreiches Jahr mit vielen anspruchsvollen Veranstaltungen. Die Unterstützungen durch die Stadt Karlsruhe, die französische Botschaft, die Région Alsace, das Ministerium für Kultur, Jugend und Sport Baden-Württemberg, die EDF und die EnBW bildeten die Grundlage des jährlichen Budgets der Stiftung, welche außerdem durch die Hilfe anderer Regionalbündnisse wie dem Conseil Général du Bas-Rhin, der Stadt Straßburg und von deutscher Seite dem Ministerium für Wissenschaft, Forschung und Kunst Baden-Württemberg und der Firma Würth, ergänzt wurden. Die Deutsch-Französische Wochen waren auch im Jahr 2011 ein großer Erfolg, was unter anderem der Unterstützung zahlreicher Partner zu verdanken war. 2008 2009 2010 2011 Angestellte / Beschäftigte 3 3 3 3 Beamte - - - - Gesamtbelegschaft 3 3 3 3 Auszubildende - - - - 1) Vollkraftstellen 2) ohne Beurlaubte und ohne im Erziehungsurlaub bzw. Mutterschutz befindliche Mitarbeiter 3) ohne Auszubildende, Praktikanten und Aushilfskräfte 2008 2009 2010 2011 1. Sprachkurse 82 90 96 123 2. DELF-Prüfungen 400 506 694 610 3. Bibliothek (Neuanmeldungen) 44 24 32 26 4. Ausstellungen 23 14 14 16 5. Konzerte 9 18 12 5 6. Vorträge, Lesungen 29 22 18 14 7. Theater 7 8 6 4 8. Film 14 29 16 15 9. Diverse Veranstaltungen 12 7 9 7 Zusammen 620 718 897 820 Beteiligungsbericht der Stadt Karlsruhe für das Jahr 2011 Centre Culturel 210 Wie bereits 2010 hat sich die Suche nach Mäzenen im Jahr 2011 als relativ schwie- rig erwiesen. Trotzdem konnten neue Sponsoren und Partner gewonnen werden. Ausblick In diesem Jahr stehen die Mitarbeiter des Centre vor besonderen Herausforderun- gen: Durch die Präsidentschafts- und Parlamentswahlen in Frankreich, da das Centre Wahlbüro in Mai und Juni für die in Karlsruhe und Umgebung lebenden französischen Staatsbürger sein wird und im August / September der Umzug des ganzen Kulturinstituts in die Postgalerie ansteht. Die finanzielle Situation wird schwieriger werden. Die EnBW kündigte an, ihre Unter- stützung zu senken und trägt 2012 noch mit 10.000 € zur Organisation der Deutsch- Französischen Wochen bei. Jahresabschlüsse 2008 bis 2012 Das Rechnungswesen wird in Form einer Einnahmen- / Überschussrechnung ab- gewickelt. Eine Bilanz mit Gewinn- und Verlustrechnung ist insoweit nicht zu erstel- len. 1) Ursächlich für die Abweichung gegenüber der Planung 2011 waren im Wesentlichen auf der Einnah- menseite geringere sonstige Einnahmen (-26 T€). Der darin enthaltene Planansatz für sonstige Zu- schüsse war mit 23,5 T€ zu hoch kalkuliert (Ist-Wert: 0,4 T€). Die Einnahmen aus Sprachkursen waren dagegen um 21 T€ höher als geplant. 2) Zur Planabweichung bei den Ausgaben führten im Wesentlichen um 84 T€ geringere Personalausga- ben. Der Planansatz für Personalausgaben von 259 T€ setzt sich zusammen aus den Vergütungen für 2011 von 175 T€ sowie Personalnebenkosten und sonstigen Kosten von 10 T€. Weiterhin war die Nachzahlung des anteiligen Personalkostenersatzes 2010 von 74 T€, welchen die Stiftung an die Stadt Karlsruhe noch nach zu entrichten hatte, eingeplant. Demgegenüber wurden 2011 tatsächlich Personal- ausgaben von 175 T€ geleistet (vollständige Nachzahlung für 2010 von 74 T€ sowie für 2011 101 T€). Mangels ausreichender Deckungsmittel wurde der restliche Personalkostenersatz 2011 an die Stadt von 88 T€ nicht mehr beglichen. Bei der Einnahmen- / Überschussrechnung werden die Einnahmen und Ausgaben nicht periodengerecht, sondern nach dem Zuflussprinzip den einzelnen Ge- schäftsjahren zugeordnet. Genaue Aussagen zur Beurteilung der wirtschaftlichen Verhältnisse werden dadurch erschwert. 2008 2009 2010 2011 Plan 2011 Plan 2012 - in T€ - - in T€ - - in T€ - - in T€ - - in T€ - - in T€ - 1. Übertrag liquide Mittel Vorjahr +25 +14 +24 +19 +19 +0 2. Kurse, Prüfungsgebühren +125 +140 +148 +136 +115 +115 3. Zuschüsse (allgemein) +284 +251 +237 +244 +244 +244 4. Projektzuschüsse +41 +122 +140 +98 +105 +80 5. Sonstiges +5 +9 +8 +11 +37 +29 6. Werbung +14 +5 +7 +7 +11 +11 Gesamteinnahmen 1) +494 +541 +564 +515 +531 +479 7. Personalausgaben (inkl. Aushilfen) -150 -181 -155 -175 -259 -208 8. Sachausgaben lfd. Betrieb -243 -235 -253 -247 -221 -220 9. Ausgaben für Projekte -87 -101 -137 -66 -51 -51 Gesamtausgaben 2) -480 -517 -545 -488 -531 -479 Ergebnis +14 +24 +19 +27 +0 +0 Beteiligungsbericht der Stadt Karlsruhe für das Jahr 2011 Majolika 211 5. Majolika - Stiftung für Kunst- und Kulturförderung Karlsruhe Anschrift: Telefon/Fax: E-Mail/Internet: Geschäftsstelle, Telefon: 0721 / 133-2023 Rathaus am Marktplatz Telefax: 0721 / 133-95-2023 www.majolika-stiftung.de 76124 Karlsruhe Gründung: Stiftungszweck: 15.08.2011 Vorstand: Stifter: Stiftungskapital: Klaus Lindemann Stadt Karlsruhe 50.000 € Sparkasse Karlsruhe Ettlingen, Volksbank Karlsruhe, Unternehmen und Privatpersonen mit insg. 100.000 € Stiftungsrat: Ehrensenator Wolfgang Eichler Manfred Blum (Vorsitz) Rigo Fay EB Margret Mergen Prof. Dr. Klaus Gallwitz (stellv. Vorsitz) Klaus-Dieter Rohlfs Beteiligungen (mind. 25%): Die Stiftung ist Alleingesellschafterin der Staatlichen Majolika Manufaktur Karlsruhe GmbH. Zweck der Stiftung ist die Förderung von Kunst und Kultur. Der Stiftungszweck wird insbesondere verwirklicht durch die Betreuung freischaffender Künstler bei der Herstellung von Kunstkeramiken sowie durch die Bewahrung historischer keramischer Produktionsverfahren, historischer Formen und Glasuren. Die Stiftung verfolgt ausschließlich und unmittelbar gemeinnützige Zwecke im Sinne des Abschnitts "Steuerbegünstigte Zwecke" der Abgabenordnung (Stiftungssatzung vom 15.08.2011). Abschlussprüfer Der Jahresabschluss 2011 wurde von der Wirtschaftsprüfungsgesellschaft LLFC Lehmann & Lehmann, Mannheim geprüft. Finanzielles Engagement der Stadt Karlsruhe in den Jahren 2008 – 2011 1) Die Stiftung wurde vom Regierungspräsidium Karlsruhe mit Urkunde vom 15.08.2011 als rechtsfähige Stiftung des bürgerlichen Rechts anerkannt. 2008 2009 2010 2011 - in T€ - - in T€ - - in T€ - - in T€ - Einzahlung Stiftungskapital 1) 1) 1) 50 Beteiligungsbericht der Stadt Karlsruhe für das Jahr 2011 Majolika 212 Personalentwicklung (durchschnittlich beschäftigte Arbeitnehmer) Die Stiftung hat im Berichtsjahr kein eigenes Personal beschäftigt. Geschäftsverlauf und Aufgabenerfüllung 2011 Die Stiftung wurde am 15.08.2011 errichtet, um die Staatliche Majolika Manufaktur Karlsruhe GmbH als Wirtschaftsunternehmen und bedeutende Kultureinrichtung mit 110 jähriger Tradition als alleinige Gesellschafterin zu erwerben. Private Förderer, die Stadt Karlsruhe und Kreditinstitute haben die Stiftung zum Zeit- punkt der Errichtung mit einem Vermögen von 140.000 € ausgestattet. Nach der Errichtung der Stiftung wurde in einem Veräußerungs- und Abtretungsver- trag notariell die Staatliche Majolika Manufaktur Karlsruhe GmbH mit Sitz in Karlsru- he, Ahaweg 6-8 erworben. Das Stammkapital der Manufaktur beträgt 1 Mio. DM (511.291,88 €) und ist in voller Höhe einbezahlt. Im Berichtsjahr sind zwei weitere Zustiftungen in Höhe von 10.000 € eingegangen, so dass das Stiftungskapital zum Jahresende 150.000 € betrug. An Spenden konn- ten im Berichtsjahr 8.320 € gewonnen werden. Im September wurde der Majolika-Stiftung eine vorläufige Freistellungsbescheini- gung vom Finanzamt erteilt, die die Stiftung berechtigt, Zuwendungsbestätigungen nach amtlich vorgeschriebenen Vordruck auszustellen. Ausblick Im Jahr 2012 will die Stiftung erstmalig einen Keramik-Preis an eine renommierte Künstlerpersönlichkeit und einen Majolika-Förderpreis an eine junge künstlerisch schaffende Person im Bereich Keramik vergeben. Die Inventarisierung des Majolika Archivs im Generallandesarchiv, welches eine überaus wertvolle Dokumentation der 111 jährigen Geschichte darstellt, soll fortge- führt werden. Vordringliche Aufgabe der Stiftung ist es, weitere großzügige Zustifter, Förderer und Sponsoren zu gewinnen und die Auftragssituation der Majolika GmbH zu verbes- sern, damit der Bestand der Majolika Manufaktur als einzigartige Institution ihrer Art in Deutschland auf Dauer gesichert werden kann. Beteiligungsbericht der Stadt Karlsruhe für das Jahr 2011 Majolika 213 Kurzbilanz 2011 Aktiva Passiva A B. C. Anlagevermögen Umlaufvermögen Forderungen und sonstige Vermögensgegenstände Kassenbestand, Guthaben bei Kreditinstituten u.a. Rechnungsbegrenzungsposten 1 € 667 € 154.837 € 0 € 155.505 € A. B. C. Eigenkapital Stiftungskapital Rücklagen Mittelvortrag Rückstellungen Rechnungsabgrenzungsposten 150.000 € 561 € 3.049 € 153.610 € 1.895 € 0 € 155.505 € Gewinn- und Verlustrechnungen der Jahre 2008 - 2012 20081) 20091) 20101) 2011 Plan 20112) Plan 20122) - in T€ - - in T€ - - in T€ - - in T€ - - in T€ - - in T€ - 1. Ideeller Bereich - Einnahmen - - - + 8,3 - Ausgaben - - - - 5,6 - - - + 2,7 2. Vermögensverwaltung - Einnahmen - - - + 0,9 - Ausgaben - - - + 0 - - - + 0,9 3. Stiftungsergebnis - - - + 3,6 4. Einstellung in Rücklagen - - - - 0,6 5. Mittelvortrag - - - + 3,0 1) Die Stiftung wurde vom Regierungspräsidium Karlsruhe mit Urkunde vom 15.08.2011 als rechtsfähige Stiftung des bürgerlichen Rechts anerkannt. 2) Die Stiftung erstellt keinen Wirtschaftsplan. Beteiligungsbericht 2011 der Stadt Karlsruhe I. Einführung II. Überblick III. Kapital- bzw. Personengesellschaften Ver- und Entsorgung, Verkehr und Bäder Wohnungswesen und Stadtentwicklung Gesundheit und Soziales Messe, Touristik, Wirtschaftsförderung und Sportstätten IV. Rechtlich selbständige Stiftungen